イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[2: うっかり購入さん]

橋を渡ると三荒川中停留所からバスがでてますよね。　
南千住まで気軽に行けますね？
でも何で営業さんは売りにしないのでしょうか？

[3: アケボノ]

本日、1期（36戸）の登録締め切りだったですが、状況はどうだったのでしょう。
参考に下記は公開されている価格です。
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301 R1-A 5338万円 3LDK 3階/24階 86.85m2
302 R1-B 4808万円 3LDK 3階/24階 82.36m2
102 R1-BG 4298万円 2LDK+S 1階/24階 82.36m2
303 R1-C 4478万円 2LDK+DEN 3階/24階 77.4m2
304 R1-D 4368万円 1LDK+S+DEN/2LDK+DEN 3階/24階 76.49m2
305 R1-E 4658万円 1LDK+2S/3LDK 3階/24階 81.07m2
306 R2-AL 5598万円 3LDK 3階/24階 94.78m2
1901 R2-AH 6848万円 4LDK 19階/24階 104.43m2
1101 R2-AH-S 6468万円 4LDK 11階/24階 104.28m2
307 R2-B1 4608万円 2LDK+S 3階/24階 78.02m2
1902 R2-B1 5068万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1906 R2-B2 5138万円 3LDK 19階/24階 78.02m2
1904 R2-B' 5098万円 2LDK+S 19階/24階 78.02m2
1903 R2-C 4768万円 2LDK+S 19階/24階 74.12m2
308 R2-C-S1 4298万円 2LDK+S 3階/24階 73.75m2
1403 R2-C-S2 4628万円 2LDK+S 14階/24階 73.39m2
1905 R2-D 5958万円 3LDK+S 19階/24階 92.91m2
310 R2-D-S1 5268万円 3LDK+S 3階/24階 91.64m2
309 R2-E-S1 4818万円 2LDK+S 3階/24階 80.64m2
311 R2-E'-S2 4868万円 3LDK 3階/24階 80.65m2
1907 R2-F 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
312 R2-F-S1 4428万円 1LDK+2S 3階/24階 76.24m2
907 R2-F-S1 4678万円 1LDK+2S 9階/24階 76.24m2
1908 R2-F' 5068万円 3LDK 19階/24階 76.82m2
313 R2-F'-S2 4438万円 1LDK+2S 3階/24階 75.88m2
1109 R2-GH-S1 5938万円 2LDK+2S/3LDK+S 11階/24階 97.6m2
1909 R2-GH 6548万円 4LDK 19階/24階 98.09m2
315 R3-A 5298万円 3LDK 3階/24階 89.96m2
316 R3-B 4628万円 2LDK+S/3LDK 3階/24階 79.88m2
1210 R3-B 4978万円 2LDK+S/3LDK 12階/24階 79.88m2
317 R3-C 3578万円 1LDK+S 3階/24階 61.73m2
1411 R3-C 3888万円 1LDK+S 14階/24階 61.73m2
318 R3-D 3818万円 1LDK+2S/2LDK+S 3階/24階 66.17m2
1412 R3-D 4168万円 1LDK+2S/2LDK+S 14階/24階 66.17m2
319 R3-EL 5598万円 4LDK 3階/24階 90.39m2
1313 R3-EH 6298万円 3LDK 13階/24階 91.5m2

[4: 周辺住民さん]

>2

南千住にバスで行かれることが「売り」でしょうか。

新しい商業施設が駅前にあるけれど
北千住に比較したら、蓄積があまりに薄くて、つまらない。

通勤で日比谷線を利用するひとが
橋を渡って、バスにのって、南千住から乗車するとも考えられない。

「尾花」や「スブニール」には毎日行かないし。

[5: 周辺住民さん]

水上バス乗り場が近いというのは「売り」にならないか。

いまのところ、観光にしか使われていないが
もっと隅田川水上バスを増発すれば、通勤通学に使うひとも
いると思うのだが・・

千住→浅草→両国→浜町→明石町→浜離宮→お台場
ついでに、東京湾にそって、葛西

バンコクのチャオプラヤ川みたいに
各駅停車や急行もあれば、もっと便利だな。

[6: 匿名さん]

いいですねえ、東京都も開発に熱心みたいだし、隅田川ブランド
の将来性は明るいのでは？。

[7: 匿名さん]

遅くて通勤には使えないんじゃないかなぁ

[8: 匿名さん]

いまの水上バスは、観光目的だから遅い。
でも、ひとの輸送に適した船、運行にすることは可能じゃないかな。
東京都交通局の所管になればかわるかも。

自宅からスーパー堤防沿いに歩いて５分。
水上バス乗り場で乗船して
隅田川の橋をみながら通勤なんて
いいと思うのだけど。

[9: 匿名さん]

北千住、南千住、両方に出られるのも魅力の一つかもよ。
南千住の西側には行列の出来るうなぎ屋もあるしね。
再開発で綺麗になりつつあるけど、おやじ好きな酒場もあるぞ。

[10: 匿名さん]

スピードを優先したら北から直進してこの乗り場は廃止でしょう。
少なくとも急行は止まらない

[11: 匿名さん]

とっとと東向きを安く販売して欲しい。
坪170くらいで。

坪200弱だと大量に売れ残ると思うから。
平均で坪200強の南側でさえ売れ残ってんだから、強気に出るとえらい目に遭うよ。

[12: 契約済みさん]

購入者なんですが…。
さっき、下記のニュースを見てすごく心配になってきました。
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国土交通省は１５日、横浜市西区で建設されていた分譲マンションで、
構造計算の偽装が見つかったと発表した。
販売前に建設が中止され、横浜市が耐震強度を調べている。
構造計算をした「藤建事務所」（埼玉県八潮市）の
遠藤孝・１級建築士（６０）は、
横浜市の調査に対して「時間がなかったので偽装した。
後で修正するつもりだった。ほかにも数件ある」と話しているという。
建築士が偽装を認めたのは、
姉歯秀次・元１級建築士（５０）＝東京高裁で公判中＝に次いで２例目。
遠藤建築士は、判明しているだけで
１０都県４６物件の構造計算をしており、
各自治体が再計算を急いでいる。
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このマンションは大丈夫でしょうか？
誰か、情報持ってる人いませんか？

[13: 匿名さん]

>12

ここの契約者ではないですが・・・
ここって超高層物件でしょ。まさか埼玉のオジサンが1人で構造計算できる物件とは思えませんが・・・

[14: 契約済みさん]

なるほどＮｏ１３さんのご意見はもっともですね。

[15: 匿名さん]

そういう意味では60mを超える高さの物件には安心感がありますね。

[16: No.12]

60mを超える建物については、それ以下の高さの建物と、
構造設計についての審査の手続きが異なるので、
(耐震偽装問題については）安心である、というのは、
ネットなどでよく見る情報なのですが、本当なのでしょうか。

なぜ安心なのか、もう少し詳しい情報が欲しいと思うのですが、
これ以上の情報は、ネットで調べていてもなかなか見つけられません。

「くれくれ君」で申し訳ないとは思うのですが、
自分の契約した物件のこととなると、とても心配になってしまうんです。

[17: 匿名さん]

>16

自分も建築は素人なので、あくまで自分が納得した理由ですが・・・
超高層は何とか委員会が地震の揺れをシミュレーションなどするそうです。もちろん元ネタは設計書なので、誤魔化した設計書でもシミュレート結果で分かってしまうことが多いでしょう（絶対ではないかもしれません）。

個人的な考えとしては、超高層の建築確認が行える機関は数箇所しかありません。それだけ厳しい世界ですし、そもそも超高層でポッキリ折れたりなんぞしたら企業生命としては即死でしょう。超高層物件は大規模物件が多いので、ギリギリまでコスト削らなくても昨今のタワー人気で何とか元は取れるであろうし、デベ/設計者もそんなリスクを犯す可能性は（小規模物件などよりも）低いと考えてます。

[18: 匿名さん]

ホームページでは、東側の棟のほうの価格も今週末にはでるよう
ですね。　中層で180万/坪下の価格は期待しすぎでしょうか。
駅前のは、ちょっと高すぎで手が出ません。

[19: 匿名さん]

>>18
DMがきました。今週末から東側の価格発表だそうで。

57平米2500万円台〜、91平米4300万〜だそうです。
坪160万弱くらいから。
この辺の価格は眺望ゼロの最下層の価格でしょうが、安めの価格と言えます。

高層になるにつれて坪単価が上がるでしょうが、階ごとの差が大きくなければ良いのですが。
（たまに１階だけは安いが、中層以上は割高なんてのもありますから）

[20: 購入検討中さん]

今更ですけど、去年ならマンション全体の平均坪単価が
180万くらいだったんでしょうね、厳しい現状です。

[22: 匿名さん]

東の値段は、いかがでしたか？

[23: 匿名さん]

モデルルームで価格表配っているんでは？

[24: 匿名さん]

予定価格表ですが、偶数階だか奇数階だったか、約半数の東面の部屋に
価格がついた表をモデルルームで受け取れます。
南に比べると面積も70-75㎡前後中心とちょっとだけ削り気味坪単価も
低めなので、価格面ではかなり割安感を押し出している感じです。

1LDK からあって、57平米が2500万円台の半ばあたりからでした。
3800-4000万あれば、中層以上の 75㎡あたりに手が届く感じですから
かなりの割安感はありますが、東側の家具工場は将来マンションに
化ける可能性も高いかなとか思えます。実際に、西隣のマンションの
住人からここは訴訟を起こされているそうですし。
低層階で狙うのだったらかなり道路に近いほうでしょうか。

[25: 上等]

桜橋からでも川の中央に出来上がっていく様子が良く見て取れます。
「ほら、あれが私の住んでるマンションだよ＾＾」
と、隅田川界隈でも目立つ存在になりそうですね。

[26: 契約済みさん]

>東側の家具工場は将来マンションに
>化ける可能性も高いかなとか思えます。

まったく同感です。
リバーサイド・ほぼ南向き・駅から歩いて5分程度と、
マンション用地として優れた特性を持つあれだけの土地が、
いつまでもあのままの状態だなんて、考えるのが甘すぎます。

このマンションの東側を購入する場合には、あの家具工場に将来、
このマンションと同程度か、もしくは、
それより大きなマンションが建って、
眺望ゼロ、日照もほとんど無くなる可能性を、充分考慮すべきでしょう。

まあ、だから自分は、このマンションの東側の棟は、
はじめから眼中に無かったのですが。
訴訟を起こしているシ○・○ーブの人たちも、
イニシアの土地に何かが建つ可能性は、
はじめから分かっていたはずなので、
あんな訴訟は、まったくの言いがかり、嫌がらせでしかありません。

裁判官も＊＊じゃないから、あっというまに棄却でしょう（藁。

それにしても、「将来眺望ゼロになる可能性」があるにしては、
東側の値段、南側と変わらなさ過ぎるようにも思えます。
ちゃんと売れるのかな…。
東側が順調に売れないと、南側を購入した私も、
色々と困ることになってしまいます。

[27: 匿名さん]

24です。　私も南を契約済みなのですが、やはり早期完売してほしいですから気にはなりますね。　実際にシテヌーブの脇を通って（ここと同じで川にでる通路部分が公開空地になってますね）イニシアの建設現場のほうを見ると相当な威圧感がありますね。

　もともと東は一割ちょっと程度坪単価で安くだしますといっていたので思っていた程度かなという感じです。　真ん中あたりの高さで、角部屋でなければ、4000万未満/75㎡程度がたくさんあって、これは坪180万未満ですから。　直近のライバル的な大型物件に対して、価格面で伍していけないほどに無理した値つけとも思いません。　

南面は、平均でも200万オーバーで既に60%近く契約されているようですしね。

[28: 周辺住民さん]

今日のイニシア千住曙町です。

[29: 内閣府高官]

メキシコで大洪水、数十万人避難　ライフライン寸断
2007年11月03日17時23分

　メキシコ南部タバスコ州で豪雨が降り続いて洪水が発生し、２日までに多くの家屋が浸水し、住民数十万人が避難する騒ぎになっている。

　これまでに１人が死亡。州人口の半数近い９０万人に被害が及んだと見られ、コレラの心配が出ている。水道や交通も寸断され、石油施設への影響も懸念されている。

　現地を視察したカルデロン大統領は「近年で最悪の災害」と述べ、全面的支援を約束した。

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地球温暖化が進行する中、従来考えられなかった災害が世界各地で
起きています。
川べりに住む人はそのリスクを十分に認識しましょう。

[30: 物件比較中さん]

まだ、昔の堤防は手付かずの状態ですね．．．
以前の書き込み
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/res/907-907
にもありますが、堤防側がどうなるのかが気になります。

[31: ご近所さん]

先日足立区役所からハザードマップが配られた。
千住地区は大洪水のときは浸水５ｍ以上。想像しただけでぞっとする。
電気系統は故障するだろうから上層階からの避難は難儀じゃろうな。

[32: 契約済みさん]

先日現場を見てきましたが堤防の工事かどうかわかりませんが、スーパー堤防の基礎部分の地均しをしていました。いずれにせよ、堤防工事は、2009年の入居後も２，３ヶ月残工事があるようです。

[33: 契約済みさん]

市川駅前の「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」の、
鉄骨不足の件、正直、ガクブルものです。
タワーマンションのような超高層は、チェック体制が厳しくて、
偽装なんて起こらないはずと信じていたのに…。

イニシア千住曙町は大丈夫なんでしょうか。
今ならまだ、3〜4階を建築中みたいだから、
偽装がわかってもダメージ小で済むのかな…。

イニシアさんは、この件について、
何かコメントを出してくれるんでしょうか。

[34: 物件比較中さん]

これは偽装ではなく，単純なミスじゃないかと思われます。

[35: 匿名さん]

ここは第三者機関の検査というのは入ってましたっけ。
大手の清水でもいいかげんということはどこも危ないですからね。

[36: 契約済みさん]

第三者機関の検査は入りますよ。でも、みなさん仰る通り清水であれじゃあ、ホントどこも危ないですよね。
所で東側は売れ行きどうなんでしょう？

[37: 匿名さん]

東側はまだ予定価格がでただけ。
実際の販売開始は来年からとかいっていましたよ。

[38: 物件比較中さん]

このマンション値引きを始めたと聞いたんですけど、ほんとですか？

[39: 購入検討中さん]

いくらくらい引いてくれるのですか？南向きは諦めていたのでラッキーです。

[40: 匿名さん]

前にも話題になってたけど、売り出し価格が予定価格から
プレミア住戸中心に少し下がっていたってことじゃない？。
予定では7000万が6000万台になっただけだったよ。

[41: 物件比較中さん]

そんな、古いネタを今頃書き込んだんですか？
ちょっと期待したのに残念です。

[42: 匿名さん]

南側は価格表の”予定価格”ってのの”予定”の文字が外れてからは
一回も価格改定はないですね。　これはプレミアム住戸もそうでした。
（最後まで予定のままで残っていた、角部屋の価格はもう一回価格調整
したので、部屋によっては800万近くさげていますけど、これはもともと
の価格設定があまりにも高すぎただけでしょうから下がったところで
こんなものかなという水準だと私は思います）

　日照・眺望面のこだわりがうすければ、東側は10%以上安いですけど、
ナロースパンな部屋が多いところが悩みです。

[43: 匿名さん]

南側の現状での売れ具合はどうなのでしょう？

ここと、ヴィークステージと、リバーフェイスと３つのマンション
だけで、すごい戸数が同時に売っているかたちになりますが、
うちはリバーフェイスとの間で悩んでいます。

[44: 購入検討中さん]

ヴィークステージよりは、イニシアの方がいいでしょうね。　牛田駅の側はさみしいので、あまり駅近でも意味ないし。　リバーフェースとイニシアだとどちらでしょうね。　うーん・・・

[45: 匿名さん]

車必須と思うなら、イニシアのみが残るのでしょうが、車が
なくても耐えられると思うのだと、リバーフェイスとは一長一短。
難しいなと思います。

[46: 匿名さん]

>一長一短

具体的にはどの様なことでしょうか？

[47: 契約済みさん]

>45

イニシア購入者の自分が言うのもなんですが、
リバーフェイスとイニシアとじゃ、
完全にイニシアのほうが上だと思いますが。

イニシアvsリバーフェイス
駅近（徒歩3分）⇔駅遠（徒歩17分）
南向きで川に面している⇔南向きだが川に面していない
前面の眺望が永久に確保⇔眺望をさえぎる建築物が立つ可能性あり

そして言うまでも無く、
自走式駐車場100％⇔機械式駐車場でしかも100％じゃない

自分の場合は、駐車場の違いが決め手になってイニシアにしましたが、
それ以外の条件を比べても、勝負にならないと思いました。
（イニシア購入時、すでにリバーフェイスも広告が出ていたので、
比較・検討はしましたが、一瞬で結論が出ました）。

リバーフェイスを考えている人、車もってるなら、
考え直したほうがいいです。
絶対、自走式のイニシアのほうが良いです。

皆さんあまり知らないことですが、
機械式駐車場は、メンテナンス費用が＊＊にならないんです。
現在自分が居住しているマンション、機械式駐車場なんですが、
去年から管理組合の理事をさせられていて、
機械式駐車場のメンテ費用の大きさを知って、驚きました。

故障でギアやチェーン交換が必要になると、
20万円くらい掛かることも、珍しくありません。
しかも、故障が頻繁に起こります。
昨年は、メンテ費用が年間で150万円掛かりました。
機械式駐車場は、まさに金食い虫です。

[48: 47]

工業地帯だったり倉庫だったりする環境面の差は無視できないと
思いますけれども。　まぁ人それぞれですけれども、
ここ10年ほどあんまり動きのない既成街区の千住曙町と、
南千住だったら、将来の環境面ではリバーフェイス有利と考える
うちみたいな人がいてもおかしくはないと思いますよ。　

　ここは東側は安いですから、うちは同じ予算で90㎡オーバーまで
いけます。　車はもってませんので、駐車場関連はどちらでも同じかな。

　ところでイニシアの駅距離は4分ですよ。　自分に有利なように
書き換えてはいけません。

[50: 匿名さん]

イニシアとリバーフェイスについて
小学校や中学校という面からも考えたら、いかがでしょうか。

イニシアは、千寿第八小学校だったかな。
リバーフェイスは？
千八は、歴史ある学校であるし、いいんじゃないかな。

それから、お隣のマンションのグレードが高いことは
地区環境的にもいいような気がします。