イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[888: 購入検討中さん]

東側土地に高層マンションではなく、低層のスーパーでも出来ればいいんですけどね。

[889: 契約済みさん]

880さん以下の議論を見ていて…。

そんなに日照が心配なら、R2、R3のまだ残っている部屋にすればよいのでは？
値段が違うといっても、同じ条件（広さ・階数など）なら、1000万円程度ですよね。
そのくらいなら、がんばってローン返済すれば良いじゃないですか。
安いほうを選んで、後ですぐに東側の敷地にマンションができたりしたら、
まさに「後悔先に立たず」です。
東側の敷地も、リバーサイドという好立地なので、
いつマンションができるか、分かったものではありません。
（イニシアの人は、「売らんがため」に、色々言うと思いますが、
法律で開発が禁止されているような土地ではないのだから、
何があるか分からないと、そう思っておいたほうが良いでしょう。）

自分はR2の高層階を、昨年夏にすでに契約済みです。
リバーサイドで、南側の「永久日照」と「永久眺望」が保証されているというのは、
東京23区内では滅多に無いことなので、迷わずすぐ決めました。

このマンションは、正直、南向きの永久日照・眺望が保証されているマンションとしては、
23区内では、破格に安い物件だと思います。
もちろん、「足立区」というマイナス要因はありますが、
東京駅まで7kmの距離で、この条件でこの価格は、破格でしょう。

R棟とP棟で、1000万円程度しか値段が違わないのは、自分にはとても不思議です。
「永久眺望」ありとなしとでは、不動産としての価値が、雲泥の差だと思うのですが。
（僕なら、P棟がR棟の半額以下でも、絶対買いません）。

このマンションの計画図を見たとき、
正直、イニシアがなんでP棟なんて意味不明なものを作ってるんだか、
自分には不思議でした。この敷地の唯一の利点は、「南向き永久眺望」だけなのに。

意味不明なP棟が、本当に売れるのだろうか？と、心配していたのですが、
そこそこ売れているようなので、
自分から見ていると、ほっとするような、不思議なような、という感じです。

自分がデベなら、この敷地には、リバーサイド南向きだけに、
50階くらいの高層マンションを建てて、
あとは、何も作らなかったと思うんですが…。
そういうのは、できなかったんでしょうか。
50階建てくらいにしてくれれば、もっと眺望も良かったのに…なんて思います。

[890: アダチ逆立ちチ○ポ立ち]

この物件P棟の検討者です。
この物件の利点は、①2駅に徒歩4分　②価格の安さ　の2点でしょう。
日照や眺望に異常に価値を見出す人がいるようですが、理解できません。
朝から晩まで会社勤めの身としては、日照？？　眺望？？　どれだけの
価値があるのでしょう。それよりも、1分でも駅に近く、1円でも安い方
が遥かに価値があると思います。
そういう私にとって、この物件のR棟を買う人が理解できません。
リバーサイドで日照や眺望が得られるマンションなぞ、ゴマンとありますよ。

[891: 契約者]

889さんは889さんなりの、890さんは890さんなりに考えがあってそちらの棟がよいと
考えているわけで、どちらにも需要はあるということですよね。 別に他方を選ばない理由を延々と力説しなくてもよいのではないですか？　
　好条件といっている、R棟のほうでも、坪単価はプレミアム仕様の一番高い部屋でも23区平均以下、異常に値段が高いってようなレベルではないですし、一番安い部屋でも坪150近くはしていて、このあたりその程度の値段が出せるならいくらでも新築同様の築浅の中古物件があることも事実で、各々の方がいわれているメリットは、それだけを見て買いであるというほどのものではないと思います。

　私は昨年の秋には契約してしまいましたが、その時点では、P棟坪単価は10-15%引きということで、10%しか違わないかもしれないのならということで、R棟にしました。実際には20%違っていたわけで、その差であることが最初からわかっていれば、結構悩んだと思います。 889さんはたかが1000万とおっしゃっていますが、利息こみなら1500万。毎月5万円ほどの負担増になるわけで、無視できるような差ではないですし、半値ならもちろんP棟にしたと思いますよ。　一方で、お隣のシテヌーブでも、真南と、東西では中古価格もかなり違っていますし、その成約までにかかる時間にも相当な差があります。坪単価が同じだったら南面のほうがほしい人が圧倒的でしょうから、890さんのいいっぷりにも納得はできません。

　ここは、普通の20階までのマンションに近いつくりのままで24階までいっていますから、最初から30階だの40階だので作ったらもっと建設単価は上がってしまうと思いますよ。全戸平均をかなり200万/坪を超えて売れるようでないとタワーとしての事業化が困難ってのは、今モデルルームのあるところが、タワーの計画ですが、なかなか動かないってことからも明らかですね。 都内の値上がりが順調にこっち方面まで波及すればいけたかもしれませんが。

　ところで、R棟だけを売っていた時期には、営業さんは、東棟は将来の日照などの阻害リスクがある分で安くなってますとはっきりおっしゃっていました。おもにP棟を売るようになった時点で、言いようが変わっているというのは、状況が変わったわけでもないですから感心しません。 契約時の重要事項説明にもこのリスクについては明記されて契約を行うわけですから、デベロッパーとしてすべきは、隣の土地が買い上げられた場合に現行法規内で、どの程度までこちらに影響のある建物まで建築可能であるかを示すことであって、権利関係がいりくんでいるから、マンション化は困難とかいう情報を示すことではないと思います。 その程度の困難は市況が順調に推移している時期なら簡単にクリアされるものでしょうから。

[892: 購入検討中さん]

この物件に限らず、どこにメリット見出すか？
人それぞれ価値観は異なると思います。
ですからＰ棟の存在も不思議ではありませんし、R棟の日照、眺望にほれる事も理解できます。
価格、駅徒歩４分も同様です。

どの物件にもすべて条件が付いてきます。その程度具合で購入するか否か？決めるのだと思います。
出来る限りの予見をし、将来何が起こっても想定内！ってなるようにしたいなぁと私は思っています。
私はR2棟気に入っています。

[893: 物件比較中さん]

Ｐ２棟の北側半分くらいは、隣というより墨堤通りを挟んで向かい側がバルコニーの正面に当たると思うんですけど、こっちの方はどうなんでしょうね、将来高層マンションなんか建つような立地になりうるんでしょうか？
Ｒ棟で気になるのは、ほとんどの住戸が入口側のベッドルームの窓がエレベーターホールやらＰ棟の建物やらで遮られていてかなり暗い状態になるんじゃないかという点です。

ちなみに現在、Ｐ棟の高層８０ｍ２台とＲ棟の低層７０ｍ２台で迷ってるところなんですが・・・。

[894: 匿名さん]

それならば

[895: 匿名さん]

それならばご自分自身、ご家族がどこの日照に優先順位をつけるか？ではどうですか？
イニシア内で選べば一部を除きどこかしら暗さの懸念はあると思ってるからです。

[896: 周辺住民さん]

８８９は高い買い物をした自分の判断が正しかったんだと必死で自分に言い聞かせてるんだよね。
「たかが１０００万くらいの違い」なんてよく言うよ。
どれほどの金持ちなんだか。
足立区くんだりで偉そうに言ってないで都心のタワーマンション買えよ。

[897: ご近所さん]

隅田川の河川敷を毎日観察して、「オッ、最近ホームレスさんのブルーシートが一軒増えたなー。」
とかいって、移り行く景色を楽しむわけですよ。
なんと風情のある贅沢な楽しみじゃありませんか。
十分１０００万円の価値、ありますよ。

[898: 匿名はん]

いつもそうだけど、ちょっと盛り上がってきたな〜という所で外野が入ってきて、嫌味ったらしい事を並べ始める・・・暇な周辺住民とやら

[899: 889]

自分は外野じゃないですよ。まあ、所詮インターネットの掲示板ですから、
購入者であることを証明もできないし、信じる信じないは、各自の勝手ですが…。

1000万円の違いで永久的な眺望・日照が確保できるのなら、お安いものだというのが、
自分の感覚なんですが、いろんな人がいるようですね。
890さんなどは、「日照や眺望にどれだけの価値が？」なんて言っていますが、
本気なんでしょうか。自分には理解できません。

上京してから、東京都・埼玉県あわせて、10箇所くらいの賃貸住宅で暮らしてきましたが、
南向きの日当たり・眺望の良い部屋の過ごしやすさは、まさに別格で、何にも替えがたいです。
自分は独身で、平日の昼間は仕事で家にいませんが、それでも、
例えば以前、東向きでしかも目の前に建物が建っていて、
一日中全く日のあたらない部屋に暮らしていたときは、
休日の昼間など、朝から夕方まで薄暗くて、
部屋にいると気分が憂鬱になるので、すぐどこかへ出かけていました。
あんな薄暗い部屋では、友人もよべないし、楽しく昼ごはんも食べれません。

880さんや893さんみたいに、
「将来高層マンションなんか建つような立地になりうるんでしょうか？」なんてことを、
心配しながら買うのだったら、思い切って、R棟にしたほうが後悔しないと思うのですが。

デベを含むほかの誰かから、「○○な理由で、多分、隣には高い建物は建たない」
なんて言われたことに縋って、「多分大丈夫」とか思い込んでR棟を買ってみて、
その結果、数年もたたないうちに、事情が変わって高い建物が建ったりしたら、
悔やみきれないでしょう。

都会の建物は、基本的には、
空いている土地には何が建つか判らないと思っていたほうが、良いと思います。

[900: 889]

ついでに、P棟を購入した人は、将来東側に高い建物が建っても、
日照権侵害訴訟などは、絶対にやらないで欲しいと思います。

実は、このイニシア千住曙町に対しても、建築差止・損害賠償の訴訟が、
西隣のマンションから提訴されているらしいです。
（昨年の夏の購入契約の際に、イニシアの人から説明されました）。
西隣のマンションも、建築当時は、周りの住宅に多大な「日照権侵害」を及ぼした張本人で、
その人々が、東隣のイニシア千住曙町に対してこんな訴訟をするなど、笑止千万です。
誰が聞いても呆れるばかりの話で、まさに「世間の笑いもの」でしょう。

P棟の住民が、将来、「世間の笑いもの」的な、みっともない訴訟をすることは、
同じマンションの住民として、絶対に止めて欲しいところです。

とにかく、P棟を購入するのであれば、現在の眺望・日照は、
隣の建物次第で全くなくなってしまうことを、きちんと覚悟した上で、購入してください。

そして、日照権訴訟なんてみっともない真似は、絶対にやらないでください。
それが心配なら、繰り返しますが、R棟にしておいてください。

[901: 匿名さん]

ここの南の眺望は何が見える？

[902: 匿名はん]

「ブルーシートの見える景色を楽しむ」うまい事を言ってくれちゃうね〜座布団一枚〜！なんて言ってくれないよ誰も。嫌味もほどほどにしときなさいや、ご近所さん。

[903: 周辺住民さん]

ブルーシートはバルコニーの手すりから乗り出さないと見えませんよね。
そうゆう景色よりも大切なのは、ソファーなりダイニングテーブルに座った状態で眺める景色、
これがあんまり抜けが悪いと落ち着きませんよね。
私の部屋からはマンションや学校が見えるけど、７０ｍ以上離れているのでのんびり外を眺めていることができます。
イニシアの南は抜けきってますから、景色の中に空（そら）の閉める割合が多いでしょうね。
でもそれだけのことですよ。別にどおっちゅうほどのことじゃない。

[904: 匿名さん]

購入を検討するにあたり、優先順位は人それぞれです。

こちらのスレをずっと見てみますと、Ｒ棟契約の方による
Ｐ棟購入(及び検討)者を下に見ているように感じられる
コメントがときおりみられます。

どちらの立場であれ、入居後、同じコミュニティーで
生活していく上では、かなり不安に感じます。
物件的要素ももちろん大事ですが、どのような方たちが
住まわれていくのだろうか、ということも
私にとっては重要な要素です。
とはいっても、これは確認しきれるものではないので、
最終的には賭けでしょうが。
取り越し苦労に終わればいいのですが、不安症なもので・・・。

[905: 匿名はん]

９０４さんに賛同します。ちなみに私はＲ２契約者です。８８９さんはちっと世間ズレしてるよ、自分の価値観を人様に押し付けるのはいかんよ

[906: 880]

880です。
私の質問からだいぶ盛り上がっていただき恐縮ですが、
889さんの言うように南側の日当たりの良い暮らしは
価格に反映されている通り、すばらしいものだと思います。

ただ、どなたかも書かれていたと思いますが、たかが1000万の人もいれば、されど
1000万な人も居ますので。。

私の場合は、価格や広さなどの条件が日照・眺望条件よりも優先度を高く考えています。ただ
それでも日照についてどれくらい確保されているのかを憂慮はしますので質問してみた次第です。
（まったく考えない人など居ないでしょう）

ただ、「心配するなら後悔しないように多少多めに予算を積んで買いなさい」とのご忠告
についてはまさに思い当たる節がございますので、お礼を申し上げます。

まぁここの南側は今の自分には買えないと思います。。
しばらく待ってから中古で狙ってみようかなぁ。

[907: 購入検討中さん]

独身でこんなどう見てもファミリー向けのマンションを購入するとは理解出来ません。
こんな偏見、Ｐ棟購入者に上目線で見るなんて？
価格帯、場所柄殆どが若い一次購入者層のファミリー世帯なので、独身のネットおたくが隣人だと
正直気味が悪いですよ。気持ち悪いから私の部屋の隣人なら正直嫌です。
個人情報保護とかで、コスモも契約者の情報を開示しないでしょうが、ファミリーか独身かは確認したほうが良いですよ。気味が悪いから。