イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[528: 匿名さん]

ここは値引きは期待薄では、あるとすればＲ棟の６千万円越えの部屋かなあ。
特にＰ棟は安めなので、入居前には売れてしまうのではないの。
うちは眺望重視なのでＲ棟にしました。

[531: 匿名さん]

ほとんどの人は投資目的とか、資産価値とかで買うマンションを選ぶわけじゃないですからね。
60万人住んでいれば、人数に比例してそこに住居が必要な人もいるわけ。
近隣マンションと比較するほうが、都心と比較するよりは自然な発想。
「藁」とか匿名掲示板にはまりすぎだよ。

[532: 匿名さん]

販売開始が３月に延期のお詫びが出てます。

５３１は削除された５３０へのレスですね。
荒しはスルーでいきましょー。

[533: 531]

スルー＆削除依頼の基本を忘れていました。失礼。

[534: 契約済みさん]

R棟を契約してきました。
重要事項説明会には自分を含めて4組の方がいました。

自走式駐車場と眺望が決めてになりました。

[535: 匿名さん]

契約おめでとうございます。
私が決めた理由も自走式100% と、眺望（ほとんど保証された南側の日照含）でした。

[536: 物件比較中さん]

>コミュニティ形成の困難さについて
>具体的事例があれば、ご教示ください。
>私もPとRの違いが気になっていますが、それでも検討したく。

具体的事例はあまり知りませんが、南千住のトキアスでは東側と西側で、
西側が貨物車両でうるさくてＪＲに申し入れたいという意見が掲示板に
出てましたが、東側の方がそういうのを管理組合に持ち込まれても困る
という意見が交わされてました。

このマンションの場合、明らかに南側の方が条件が良く立地などそれ以外
の条件がそれほどでもなく東側を購入された方は金銭的条件だけなので
お互いに相手側を意識してしまうことがあるのじゃないかと想像されると
いうことです。

なにか費用が発生する案件が管理組合の案件として出てきた場合に決まらなかった
場合とかでそれは東側住民のせいとか言われないかなと思っただけです。

[537: 534]

535様
ありがとうございます。
入居まで長いですが、楽しみに待とうと思います。


色々と悩む点も正直ありましたが、半永久的に眺望（日当たり）が確保される
物件って今まで見てきた中では、初めてでした。穏やかな暮らしを想像しています！

京成線を主に使うつもりですが、都心に向かう線路としては
かなり空いているので使いやすいと思います。

[538: 申込予定さん]

P棟の価格が決定したようです。
価格表が送られてきました。
全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
けっこー下がった気がするのは私だけでしょうか・・・。
狙ってたところが下がるのはありがたいんですけどね。

[539: 匿名さん]

さらに2-4%程度価格改定があったとすると、今やP棟との坪単価での価格差が、平均で
かすかにだけど20%を超えたかもしれませんね。　しばらく様子を見ていましたけど
市況の変化の影響は大きくて、もとの価格でも短期間完売は難しいとみているという
ことですかね。
R棟がもとのままでさばけるのかどうかにも興味があります。　もう少し様子見でも
大丈夫そうかな。

[540: 物件比較中さん]

公式HPに載っているP２−D−S１（３LDK）は、おいくらくらいなのでしょう？

[541: 匿名さん]

モデルルームいけば価格表もらえると思いますけども、
538さんのおっしゃっている通りの価格調整が最後にあったなら、
もともとの平均価格 坪170で計算して 4200程度。 ここから100-200万引いて
いるようなので、 4000-4100万程度が、中層階での価格ってことになるのでは？

[542: 物件比較中さん]

540です。

541様、ありがとうございます。
しらないうちに、ずいぶん下がったような．．．
今度MR行ってみます！

[543: 匿名さん]

>>540
去年の売り出し価格は
1022号室： \4148
822号室： \3958
627号室： \3828
428号室： \3788
でした。ご参考まで。

[544: いつか買いたいさん]

ここのＲ棟を検討してましたが諦めることにしました。
理由はそれぞれですが資金をしっかり貯めて３年後ぐらいに出直しです。

では皆さん色々とお世話になりました。

[545: 購入検討中さん]

544さん（ほか、みなさん）にうかがいたいのですが、
私も今後将来がどうなるかを考えながら検討しています。
自分なりの3年後の見通しとして

【マイナス要因】
●消費税アップの懸念
●2011年一般会計プライマリーバランスの均衡の空論がばれ国債暴落（そのころ国債残高は1千兆円くらい？でどうにもならなくなる）→インフレと金利上昇の懸念
●鉄鋼などのコストアップによるマンション価格の高止まり（最近のニュースにもありましたよね）
●住宅着工数の減少により供給不足→価格が高止まり
●グローバル化により、外資・外国人が日本の土地を購入することで価格が高止まり
（土地の私的所有権があるのはアジアでは結構珍しいようで、中国とか台湾の富裕層は日本の土地の購入意欲が結構あるようです）

【プラス要因】
●団塊世代のリタイヤ数が増えることにより都心部の住宅供給戸数が過剰になり価格が下落する
●都心といえどもまだ土地はあまっているので今後もっと広くて安くなる可能性がある

と考え、マイナス要因の方がありそうに思え、数年頭金貯め、たとえば600万円くらいプラスしても、金利が1%違うだけで総支払金額が600万円くらい上がってしまう場合があり、あまり意味ないのではないかと考えるようになりました。
将来のことは誰にもわからないと思いますが、544さんはどのような予測で3年後にされたのでしょうか？

私は結構ネガティブ要因ばかり気にしているのでもし違った読みをされているようでしたらぜひご教授願います。

[546: 538]

P2−D−S1は8階で3938万です。
ただ、D−S1は3期以降販売分しか残ってないですね。

[547: 匿名さん]

> 全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
> P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
でも822は20万しか下がっていないんですよね…。
大きく下がった部屋とそうでない部屋とが分かれているということ？？

ところでR棟のプレミアム⇒スタンダードへ変更の部屋が追加です。
お値段も微妙にお求め安くなりました？
R2-AH
　1901：6848→6688
　2001：6898→6738
R2-GH
　1909：6548→6408
　2009：6598→6458
今こういう変更ができるなら、カラーセレクトとかスタイリングコンポジションとか
締め切られてできなかったものをさせてほしいなあ…。

[548: 匿名さん]

確かR棟は最上階まですべての部屋のセレクションが3月中旬で締切ではなかった
でしたっけ？　それを見越しての変更でしょうね。　

もともと160万円分しか差のなかったものに、あわよくば何百万もの値段を付けて売ろうと
画策していたってわけですねってのは若干皮肉な見方すぎるかな。

[549: 匿名さん]

SCの資料を見たところではR2棟のStep1、2お申し込み期日兼Step3設計変更内容確定期日は

11〜13F　12/16
14〜18F　1/20
19〜20F　2/17
21〜24F　3/16

プレミアムからスタンダードの変更は「Step3」というより「Step1、2」に相当すると思うんですが
そうとるとお申込期日は過ぎていることになりますね。前回2月頭に変更のR2 1809、R3 1213、1313も。（R3該当階の期限は1/20）

「お申込期日は過ぎているけど確定はまだ先だからいいんだ！」という考え方なんでしょうか。
僕も契約時には申込期日は過ぎていたけど、こういうことならカラーセレクトしたかったなあ。