イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[488: 契約済みさん]

外断熱の目的は２つあって、一つはコンクリートを長持ちさせることで、一つは省エネルギーです。ここのには前者の効果は期待できませんが、かなり断熱レベルが高いので、特に光熱費の激増する角か、最上階の人の光熱費負担低減は相当高いレベルですよ。
（足立区では、あとはレコシティくらいかな；あの名前一部はエコからとっていたはずですから）

10000㎡を超えるマンションは、計画段階で　東京都建築物環境計画書制度から計画書が公表されていますけれども、屋根のの断熱レベルは他の典型的なマンションの約2倍、外壁でも1.5倍ほどすぐれています。

ここ
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060070...
ほかをけなすのが目的ではないので、具体的な名前はあげませんが直近の大規模物件の例がいくつか
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060209...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/05011...
で、数字として公表されています。

屋上の熱の流入・流出がでている数字の逆数をとって(ホームページ上の数字は大きいほどよい）0.5W/㎡ K　って差ですから、80㎡とかの部屋で、冬室内外気温度差が20度とかあったら、ほかのマンションだと0.5*080*20 = 800W　も余分に温めてやらないと同じ温度が維持できないということになります。　少なくともこれをかなり重視して選びました。

[489: 匿名さん]

温度に関しては換気が重要。ここって全熱交換？

[490: 488]

当然わかっていての煽りだと思うけど、全熱交換式のわけはないですよ。
ここと同じか、より安い坪単価で、全熱交換式のマンションの例とか複数あげられます？
（私が知っている限りひとつですよ）

お金をかけていって、断熱性を上げていく場合、窓ガラスはLow-Eとかやった、気合の
入った外断熱式の場合に、やっとこれが第三種換気であることが主な熱の逃げ場として
問題になってくる程度。 私は80㎡で、最上階の場合で書いているけど、2時間1回の
換気で捨てているのを、グレードアップして、同じ80㎡なら30W/K　の節約が
がいいところですね。

[491: 匿名さん]

482さん 少なくともここの配棟にはかなり無理があるんじゃないでしょうか。
400%容積率のほかに、100%自走式で駐車場を確保したから、かなり苦しげに
建物がつまっているのは事実では。

[492: 482=484]

>485
>488

外断熱についての情報、ありがとうございます。
ここは、外断熱では無いんですね…。
明豊さんがデベに入っているのに、どうして外断熱にしてくれなかったのか…。
コンクリートが長持ちするというのは、とても魅力的に思えます。

外断熱にしなかったのは、やはり、建築費の問題でしょうか。
まあ、外断熱工法ではなくとも、断熱性能はかなり良いようですので、
冷暖房の効きかたなどは、かなり期待してよさそうですね。

>491
「配棟計画」って項目は、そういう意味なんでしょうか。
だとしたら、単純に建ぺい率・容積率が低いほうが、点数が高いのかな？
ここのマンションは、確か、マンション内の敷地を公開スペースとすることと引き換えに、
容積率をアップして、100％自走式駐車場を確保したのだったと思います。

そりゃ、建ぺい率・容積率を下げたほうが、のびのびできるに決まってますが、
都内のマンションはどこでも建ぺい率・容積率は目いっぱい使ってるはずなので、
本来、その目いっぱいの中で、どう「工夫」してなるべく広くみせるか、ってとこが、
「配棟計画」の点の付け所なんじゃないかと、そう思うんですが…。

ダイヤモンドのランキングは、この項目に限らず、
どうも点のつけ方に合理性がないようにおもえます。

まあ、経済誌なんて、所詮スポンサーの意向なんかに大きく影響されるだろうし
（表参道起点の「都心アクセス」なんて、どう考えても、
西側地域の高い地価を正当化するための「バイアス」が掛かってるとしか思えない）、
あの手のランキングを、真面目に気にしてもしょうがないのかもしれません。

[493: 匿名さん]

85/488（購入者）です

　例えば駅直近のマンションを利便性・資産価値で最高とする人と、
電車の音がうるさいし、周りは商業施設ばっかりでとんでもないとする人に
とってて価値観の考え方は大きく異なります。そもそも一方向に優劣が並ぶ
ようなものではないので、点数で序列化するという発想そのものになじめません。

　ただ、高く売れそうかどうかという視点であれば(購入者本人が満足できるか
どうかは別です）ある程度はポイント化して序列化が可能だと思うので、
基本的にはその線に従ってつくられていると思うべきなのでしょうか。
どちらかというと、ファミリー用としてのランキングよりは、DINKSや転勤族など
にフィットしているような気はします。

　ということで以下は別に不満というよりは雑談程度のつもりです。

　東京の地価の中心は、かなり西側にずれていますから、東京駅アクセスで
立地面を評価すると、東側が立地で過大評価されすぎます。 このあたりは、
都心アクセス時間のわりには、地価が安くおさまっていることに価値観を見出す
人が住む地区ですから、その価値観は東京都の平均のものとはずれてきている
でしょう。資産価値ベースで評価を行う場合に、バイアスをかけるほうが
妥当という見方もありうるわけです。

　わざわざ買って読むことはしませんでしたが、あくまで私の感覚からすれば、
例えば床方式(2重か直床か）の差や、断熱性能(とくにサッシの複層化など）が
0.5点程度にしか評価されない一方で、モデルルームの印象とかいったマンションの
本質とは関係のないもので、1点とかの差がつくこと、
コストパフォーマンスに関する評点にめりはりがないのでこの価格の割にはよいか
どうかといったあたりがずいぶん過少評価されているようには感じました。
これは、私がこのマンションの購入者であるからかもしれません。

　ここの配棟計画は、南側に多くの戸数を確保しようとしていて、かなり無理を
しているという491さんのご意見には基本的に同意です。計量化可能なもので評点を
つけましょうという方向であれば、容積率400% はやはり詰めすぎとして低めの評価
にするのが妥当でしょう。南千住の大型物件も大抵400%ですが、全般にきちきちの
感じは強いですね。 ところで、全床面積の1/5まで駐車場は容積率の参入から除外
できますから、ここの駐車場は、面積がちょうど 400/0.8-400=100% と、
敷地面積分までは除外で、取り払っても容積率には変化はありません。
機械式での100%附置率の確保は、実際には使われていない機械式のメンテに巨額の
費用が発生しますから、雑誌が、自走式かどうかで点数に差をつけているのは
妥当だと思います。ただ、自走式100%と、50%未満で4点もの差をつけるのは、
ちょっと他とのバランスでみるちめりはりのつけすぎではと思いました。

　482さんは、”住宅地の潤い”といった主観で点数つけが行われることを批判
されていますが、実際にはこれは非常に価格に大きな影響を表す要素ですね。
より客観的に、住居系立地は、一般に工業・商業系立地よりも高評価であると
いう線に従って、将来まじかに大型マンションの建つ可能せいが高いような
準工業地域には低い点数つけをしたとしても、ここの点数がやや低めというのは
別に間違ってはいないのではないでしょうか。

　大半の人に満足のいく立地・仕様で、十分な広さのマンションは、今や1億だし
ても手に入りません。どこかをあきらめるわけですが、私自身は、ほかの多くの
人にとってはそれほど高評価でなくても自分自身にとって満足度の大きいものを
できるだけ割安で手にいれたいと考えています。 南面の日照保証・眺望・駐車場の
自走式での確保の確約など自分の必須条件を満たしたなかでは、ここがベストと
考えて契約しました。

[494: 匿名はん]

他の掲示板でココの掲示板は業者の必死な書き込みが多いと書かれていたが、どうなんでしょうね〜

[495: 匿名さん]

ちょっと詳しいとすぐ業者にする人いるけど、デベは、
　　自分で自分の物件の悪口はかかないで
　　自社系のほかの物件への誘導とかをしがちだし、
　　会社に対する非難への過剰反応（購入検討者は、その物件のこと以外には興味薄いから）
が特徴だと思うけど、たとえば、イニシア南千住とかへの誘導はない。

たぶんかなりくわしめでおそらくは、直接ここにはかかわっていない建設関連勤めの
購入者書き込みだな

[496: 匿名はん]

なるほど、そんなもだよな！

[497: 検討中]

493様
東側の地価がやすいというのは、地盤や海抜との関係がありますか？

[498: 匿名さん]

当物件の記事を見つけました。
去年の記事ですが「マンション環境性能表示」について
書かれています。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news179.htm

[499: 匿名さん]

9月時点で、取材にはもう坪170万円”台”といっているのですね。
実際に今うっているのがちょうど 170万円 (”台”じゃなくて、平均で170ちょうど）
だから、ほんのちょっとだけしか調整しなかったのか。

なお498さん紹介の記事では早期完売みこみをしていますが
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news212.htm
では、ブィークと合わせての戸数多すぎで、競合するかなという指摘に
やや後退していますね。 ... でも販売坪単価についてはさすがの読みですね。

[500: 匿名さん]

近隣の、新たな物件を発見しました。
これって、墨堤通りと京成線の間の土地でしょうか？

http://www.re-senju.jp/

[501: 匿名さん]

住所からみたら、そうとしか考えられないですね。
ちょうど駐車場になっているあたりかな。　3000㎡超えもの面積があるようには
見えないですけれども、14階建て結構高くまできますね。

[502: 匿名さん]

住所からググったら、「グランドステージ北千住」建設予定地でした。
ヒューザー偽装問題の端緒ではないですか？

日光街道を越えたところのタワーで
坪260万をつけてきたデベですから
ここで、どの程度の価格設定にするか？

つまり、イニシアの値頃感が目立ってくるかもしれません。

[503: 匿名さん]

地番表示だったんですね。
3000㎡オーバーもあまっているとこあるかと思ったら、グランドステージの予定地か。
工業系立地だし駅からどうやっても遠くなりますから、そんなに強気にはこられないと
思いますよ。　実際に歩くと、北千住まで絶対10分とかではつかないでしょうから。
日照重視とかで南面必須、でも坪170-180が上限という条件で、駅距離がちょっと遠くなって
もＯＫなら候補として待ちもありかな。

[504: 匿名はん]

静かですね。ここのところ毎日、寒いですな〜

[505: 購入検討中さん]

パーク棟の購入を検討してます。
一番気になるのが日当たりです。実際のところどうでしょうか？
東側って住んだ事なにので不安です。

[506: 匿名さん]

午後には暗くなってきますけれども、ある程度以上の高さだったら、朝日は確保できますよね。
問題は、東側の再開発リスクで、西側のシテヌーブからみたらここがかなりの威圧感があるように
東側に相当に高層のマンションが将来建つ可能性がかなりあると思います。
その分あらかじめ安くなっているという考え方もできますね。

[507: 購入検討中さん]

506さんへ

あの場所で相当に高層のマンションを立つ可能性があまりないだろう、あそこの地盤全然駄目です、隣すぐ川なので無理でしょ