イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[468: 入居予定さん]

いつも素敵な写真ありがとうございます。
462さんの写真はどこから撮っているんですか？

[469: 匿名さん]

466さんありがとうございます。
数えるのも手間だったと思いますが、具体的な数字で参考になります。
※R3棟の分母は71かな？

約40日で17戸ということですが、年末年始の休みを考慮すると
だいたいひと月と考えてよさそうですね。
11月から12月のひと月も15戸というペースですので、このままいけば10月にはほとんどが掃けそう？
まあ残る部屋は残ってしまうんでしょうが。。。

販売数ベースの成約率はおよそ64％。
先日の3連休で伸びているとよいですね。

[470: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ＆Ｐ棟の寝室の方は西日になると思いますが、廊下は結構広いでしょうか？
広ければ、西日でもなかなか入れないと思うけどなぁ・・・

[471: 匿名さん]

ここ2月ほどは、だいたい 2日で1戸平均できていたと思ってよいようですね。
最後に虫食い状に残ったのの処理が難しいから、R棟の竣工前売り切りはぎりぎり可能か
どうかというペースでしょうか・

[472: 466]

すいません、R3棟の分母は71でした。
2/9のFPセミナーに行った際にも価格表を見せてもらったのですが
リバーフロントはさらに数戸減ってました。
おそらく竣工前売り切りはギリで可能でしょうね。
ちなみにパークフロントのほうですが
希望で押さえられているものなのであまり参考にならないと思いますが
一応状況を書いておきます。
P1：先行販売25戸中8戸(全45戸)
P2：先行販売89戸中43戸(全154戸)
P2のほうは半分近く押さえられてるみたいですね。

[473: 申込予定]

今週の週刊ダイヤモンドに興味深い記事が載ってます。
マンション特集なんですが
首都圏の新築物件ランキングでここが18位にランクインしてます。
亀戸レジデンスと同じ評価。
悪くは無い・・・ってことですかね。
近くの物件であるリバーフェイスやブランズタワーよりは評価がよいようです。

[474: 匿名はん]

＞＞470
P棟はシティヌープがあるし、西日は入らないでしょう

[475: 匿名さん]

んー仕様面で加点法でいったらリバーフェイスの上ってのはいいけど、
ブランズタワーの上いきますかね。　駐車場設置率を重くみる評価なんでしょうか。

[476: 物件比較中さん]

【2月11日】
　R1 4 / 35（0）
　R2 73 / 210（14）
　R3 20くらい / 71（0）
　計 97 / 316（14）

でした。
Ｒ３-Ｄは全部なくなったそうです。
Ｐ棟は、60件くらい済マークついてます。

[477: 購入検討中さん]

残戸数変遷まとめてみました
218/466/476 が元情報です。 R棟残戸数

11/20 12/21 2/1 2/9
R1 10 → 5 → 4 → 4　　　　　全35戸
R2 104 → 98 → 87 → 73　　　　全210戸
R3 32 → 28 → 23 → 20くらい　全71戸

低層のR1が逆梁でないせい(?) かなかなか人気ですね。
割とコンスタントにきていますね。

[478: 購入検討中さん]

現在、Ｐ２中層階を検討しています。
個人的に気に入ってかなり前向きに検討しているのですが、
唯一、東側バルコニーでの採光は実際どうなの？というのが悩みの種です。
ほかの掲示板でも方位についてはいろいろ出ていますが、
ここを検討されている方は東向きということをどう評価されているでしょう？
却下された方は理由が明確（南がいい）だと思いますが、
検討されている方がどう考えているか教えていただけるとすごく参考になります。

既出でしたら申し訳ありません。

[479: 購入検討中さん]

今週のダイヤモンドにある「価格上昇ランキング」は今、マンションを検討している人はみないほうがいいかも。
分譲時の平均坪単価が載ってるが「めちゃ安」の一言。
広尾や表参道、外苑前や番町の物件が坪300万台ってなんなんだ。

[480: 物件比較中さん]

479さん
安いというより、それが本来あるべき価格では。

[481: 購入検討中さん]

479さんへ
じゃぁ〜こちらのあるべき価格は？？？？

[482: 契約済みさん]

週刊ダイヤモンド、自分もつい買ってしまいました。

このマンションが18位に位置づけられているランキングですが、
かなりいい加減だと思います。

「居住環境」なんて項目は、「緑も含めた住宅地の潤いで判断」とか書いてありますが、
住宅地の潤いなんて、完全に主観でしょう。
「外観」なんて項目についても、
「非常によい」、「よい」、「普通」、「悪い」、「非常に悪い」の5段階ですが、
こんなのも、単なる好き嫌いじゃないでしょうか。
「配棟計画」なんていう、訳のわからない項目もあります（どういう採点基準なの？）

一番頭にくるのが「都心へのアクセス」という項目。
都心へのアクセス時間が本来長くなる、山手線の西側の地域のほうが、
総じて高い点数になっているんです。
どうもおかしいと思ったら、「表参道を起点」としたアクセス時間で決めているそうです。

表参道って、「都心」ですか？ありえない（藁。
「都心へのアクセス」なら、東京駅または銀座駅へのアクセス時間とするか、あるいは、
百歩譲って表参道を入れるとしても、東京駅、銀座駅、表参道駅の、
どれかもっとも近いところへのアクセス時間にすべきでしょう。

その上、表参道起点の計算も、明らかに間違ってます。
「表参道を起点」として「ドア・ツー・ドア」の時間でランク分けしているのですが、
イニシア千住曙町が3点（1時間〜1時間30分）なのに、
イニシア南千住が、なぜか4点（30分〜1時間）。

イニシア南千住は、三ノ輪駅まで歩いて12分ですよ。
どう考えても、千住曙町のほうが早く表参道に着きます。

皆さんの推測どおり、イニシア千住曙町が比較的上位に来ているのは、
駐車場の項目で、ぶっちぎりの5点満点を取っているからです。
（ほとんどのマンションは3点以下、1点もめずらしくない）。
この項目は、かなり点差が開いていますが、
駐車場の項目は、「100％自走式」が5点、
「100％だが機械式あり」が4点、「80％以上」が3点、
「50％以上」が2点、「50％未満」が1点と、完全に客観的です。

より公平で客観的な基準で計れば、おそらく、
イニシア千住曙町は、もっと上位に来ると思います。
（リバーサイド南向きが全体の半分以上、なんて点は、まったく考慮されていない様子）。

[483: 契約済みさん]

１８位すごい！本当？まあダイアモンドだからかなー・・・。駐車場に関してだけは最高得点なのは納得！ダイアモンドだからなんだけど自分の入居予定のマンションが好評価なんていうのは悪い気はしないものです。

[484: 契約済みさん]

さっき、パンフレット見ていて気になることが出てきました。
（契約する前に気にするべきことだったかもしれませんが…）。
「耐熱性を高めた外壁」という説明で、「外壁に、軽量で耐火性・断熱性に優れた
ALC板を使用。硬質発泡ウレタンフォームを吹き付け、断熱性を向上させています。」
なんてことが書いてあります。

イニシア千住曙町って、最近時々ニュースになっている、
「外断熱マンション」ってことなんでしょうか。

外断熱マンションというと、「シェルゼ」というブランド名のマンションが
代表的なようですが、シェルゼを販売している明豊エンタープライズっていうデベ、
イニシア千住曙町についても、確か、コスモスイニシアと並んで、売主になってますよね。
シェルゼと同じ外断熱工法が採用されてる、ってことなんでしょうか。

でも、イニシアのサイトやパンフレットには、一言も「外断熱」とは書いてないんですよね。

ネットでいろいろ調べると、外断熱マンションって、すごく良さそうなので
（断熱性抜群で、コンクリが長持ちするので耐久性も出るそうです）、
このマンションにも、外断熱工法が採用されていると良いな、なんて思ったんですが…。

「買う前に調べろ！」と言われそうですが、断熱工法なんてことには、
あまり注意を払わずに、購入してしまったもので…恥ずかしながら。

[485: 契約済みさん]

確かに、明豊が事業割合40%で入っていますが、ここは、シェルゼとかでおなじみの
外断熱ではないです。

複層ガラスが全部の窓にいれるほか、断熱材の返し＆厚さUPはしてあって、
住宅性能表示制度による「省エネルギー対策等級」は等級4と、標準より一つ上のグレードに
なっているのが、フラット35Sの利率優遇を受ける条件だったはずなので、普通のマンション
よりは、断熱性は高いと思いますけれども。

[486: 契約済みさん]

皆さん良く勉強しておられてマンションの事に詳しくて脱帽です。私なんか全然知らないと言っていい程のレベルで契約してしまったので今更ながら非常に勉強になりますです。マンションを買うなんていうのは一生に一度の大金をかけた買い物ですから良く勉強してから買うのが本当であると思います。

[487: 匿名さん]

476さん、集計ありがとうございます。
10日間でかなり売れましたねえ。
12月末時点で2戸空きがあったR3-Dタイプが15/15となったのですね。

ちなみに12末に100％成約していた部屋タイプは
R1-B 6/6
R1-BG 1/1
R1-CG 1/1
R1-DG 1/1
R1-E 6/6
R1-EG 1/1
R2-B2G 1/1
R2-F'G 1/1
R2-H-Loft 1/1
R2-I'-Loft 1/1
R2-I-Loft 1/1
R2-J'-Loft 1/1
R2-J-Loft 1/1
R2-K-Loft 1/1
R3-A 3/3
R3-C-Loft 1/1
R3-D-Loft 1/1
R3-EH-Loft 1/1
R3-ELG 1/1
でした。このときはほとんど1戸のみのタイプでしたが、他のタイプもだいぶうまってきたのでしょうね。