イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[274: 267]

271さん

まぁ値下げしても本気の購入者は誰も怒らないですけど、値上げすると怒りますから。
初期の想定価格段階では高めに出して様子見してちょっとだけ値下げってのはどこの
マンションでも定番ですから、ここに限った話ではないですよ。
700万近く下がると、さすがに、安くなったのではないかと錯覚しますね。
もう契約してしまったので、まぁ一定の効果はあったわけですね。

[275: 匿名はん]

現状での出来うる限りの利益の最大化を目指すスケベ根性商売、ファンド傘下でなくても業界の慣習、そんな中でお客様第一主義で薄利多売の高品質マンション販売を出し抜けに仕掛けてくるデベが現れてきてもよさそうな現状

[276: 契約済みさん]

>275

5年ほど前、取引先の会社の専務が江東区に新居（マンション）を購入したということで、
その年末パーティーに招かれました。

専務は、「このマンションは、無駄なコストを一切省くことを徹底している、
新興のデベロッパーの手で企画・販売されたものなんです。
都心近くのこの場所（江東区）で、この広さ（100㎡超え）で、
この値段（3000万円台）を実現できたのは、デベロッパーのそういう姿勢が、
実を結んだものなんですよね。」と、デベのことをべた褒めしていました。

僕は、「確かに、この場所でこの広さで、この安さはすごいけど…大丈夫？」と、
感じたものでした。

で、そのデベってのは、結局、あのヒューザーでした。
耐震偽装が発覚した後、専務は、マンション管理組合の理事の1人になって、
今後の対策を行政などと交渉しているようですが、とても大変そうです。

安すぎるものは、やっぱりヤバイとつくづく思い知らされました。
「薄利多売の高品質マンション」なんて、あり得ないと考えたほうが安全です。

[277: 購入検討中さん]

>>>>>700万近く下がると
このマンション〜700万も下がったの？？？

[278: 匿名さん]

ヒューザーがあって建築の品質に対して一般消費者の見る目は厳しくなって改正建築基準法ができて着工が遅れ供給は先細り、原油高・プチバブル状態の中で地価も物価も上がってマンション価格も当然それなりの高止まり価格の中で２７５の言うようなデベが現れれば相当に支持を受けるかも

[279: 契約済みさん]

契約済みの皆さんに聞きたいのですがフロアコーティングはしますか？我が家は犬を飼っていて引っ越したときにマーキングおしっこが怖いのと犬が走って滑って転ぶんじゃないかとか何よりワックスがけをしないで済むということでコーティングしようと思ってるんですが、ツヤが出過ぎたら嫌だし値段高いしどんなもんかなーと

[280: 契約済みさん]

279さん

うちはフロアコーティングします（リビングのみ）。
オプションは高いので、外注予定です。

[281: 契約済みさん]

２８０さんは過去にフロアコーティングした経験ありますか？

[282: 匿名さん]

フロアコーティングは、オプション会案内のものだと、上限で水性ウレタン加工のものまで
しかありませんね。　これは、経験者によると決して10年はもたないそうです。
水周りコーティングも、3年もつってのはまぁありえなくって、よくて１年とか。
やや過大な表現になっていると思ったほうががっかりしないかもしれません。

フロアコーティングはもしやるならUVまでいって、かつ外注すべきだと思います。
あのテカテカな感じが好きなのであればですけれども。

数年しかもたないものに、リビングだけで10万以上も払うのだったら、
同じく外注で、10年ちょっとたったところで、最初の外壁の足場組んでの大規模修繕
のときにでも（騒音の問題が起こりにくい）フローリングそのものを張り替えたほうが
ましかもしれません。　どのみち消耗品には違いないわけですから、その寿命を
ちょっとだけ伸ばすのにそれほど意味があるのかなと最近は疑問です。

それにしても、Option 価格って高いですね。　ここと同じ同じジーグフィルムは、
半値で施工してくれる会社をみつけました。　ある程度の面積をやるなら出張費は不要
ってことなので、Option会中に注文しないと2万別途とかいっているコスモスモアよりも
はるかに好条件です。　マンションそのものよりも、あとから追加するものの利幅が大きく
て、高いもの買って気が大きくなっているところで儲ける構図なんですね。
思わず 1/15までにキャンセルしないと確定とかのオプション注文をしそうになって
いましたけど、冷静になって正解だったかなと。

（また、コスモスモアに頼まないと、いやがらせされるとか許可がでないとか
いう人が現れるかな )

[283: 契約済みさん]

２８２さん参考になりました、ありがとうございます。

[284: 契約済みさん]

282さん

私もシーグフィルム等後付けで、業者を探しております。半値ほどの施工業者を見つけたなんて羨ましいです。お手数でなければ探すヒント教えていただけますか？

[285: 契約済みさん]

あのですねー私は詳しくというか全く知りませんがネットで探せばすぐに見つかりますよ。ここは営業もそうだがクールな人ばっかりだな

[286: 購入検討中さん]

???

[287: 購入検討中さん]

2007年12月12日、午後2時の写真

[288: 物件比較中さん]

イニシアのあたりは荒川と隅田川に挟まれたエリアで、地元では超有名な水害危険区域だそうです、どうおもいますか？

[289: 契約済みさん]

水害危険区域、気になるようなら止めればいい

[290: 匿名さん]

購入者です。　

既出ネタです。　隅田川の水が溢れるよりは、荒川の南岸の決壊の影響を
受けるかたちのリスクが大きいですね。　
ハザードマップの高精細版を参考にするといいでしょう
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_a.pdf
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_b.pdf
（とくに前者）

北千住駅付近は、荒川決壊で、5mの水没リスクがありますが、ここは
現在のマップで2-5mの範囲です。　ここはスーパー堤防化されるので
お隣のシテヌーブ同様に高くなっている分やや安全度が高いかとは思います。
ただ、共用部分は水没リスクがあるので、居住する住戸を最下層につくるのは
避けていますね。

やめといたほうがいいと思うも自由。　それでも買うも自由ですけど、
288さんの元ネタは、荒川区側の物件板でのここを攻撃した書き込みです。
リスクは同じなのにとか苦笑しました。　高台がいいなら、城東地区は全部
無理ですものね。

[291: 契約済みさん]

足立区、荒川区＝城東地区＝低レベルみたいな事、マンコミ見るまでほとんど意識しないでずっとこの周辺で生活してきたけど、ブルーテントと山谷を除けば非常に楽しい所だと思うんだけどな。まあ確かに資産価値が上がりにくい、下がりやすい地域であるのは認めるけど

[292: 購入経験者さん]

本当にブルーテントが自分的には一番ネックなんですよね。。
駅近いし静かそうで価格も手ごろで、何気に住みやすそうな
気がするのですが。
せっかくの新築、窓から東京側を見渡せるのはうれしいのですが
目の前にブルーテントが広がってる眺望は・・・。泣

[293: 契約済みさん]

ベランダから高速道路のある左側を見ないようにすれば目の前は汐入公園と墨田川・・・まあブルーテント、なんとかならんのかな・・・。浅草まで出れば美味い酒・食べ物を出す店がたくさん在るし、この辺は生活環境としては素晴らしく良い所ですよ