イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[814: 契約済みさん]

>>809

詳しい数字などは知らないので、前半部分はあなたのおっしゃる通りかとおもいますが、
ここの販売面では間違っていますね。

８〜９月で販売していた部屋は「先着分」と「５期１次」分だけです。
そのうち先着分は数はわかりませんが、５期１次の１５戸はほとんど販売済みです。
自分もその中の一人ですよ。

現在販売しているのは５期２次分で１７戸。
これは来週まで受け付けての販売ですが、ほとんどの部屋ですでに申し込みが入っていて
抽選販売になってしまうようです。先着受付分はおそらく１１戸ではないかと思います。
あとはたぶん最終期として販売するであろう未販売の部屋が８戸ぐらい残っているだけですね。

販売面に関してはこの物件に限ればまったく問題がないようですよ。

でも西新井とか東日暮里が厳しそうなので、心配ではありますけどね。
まぁ信じるしかないかな。

[815: 購入検討中さん]

>>814


あなたの言うところの「５期１次の１５戸はほとんど販売済み」のものが、
なぜ先着住戸として5期2次でほとんど販売中なのでしょうか？


5期「1次」販売住戸

P棟
1215(*)
619(*)

R棟
1501(*)
1802(*)
1503(*)
107
2004(*)
1305(*)
1006(*)
612
1408(*)
1809(*)
113(*)
1010(*)
218(*)

上記のうち、*印は5期「2次」での先着住戸として販売中を表す。


107と612のたった2住戸しか売れていない、
としか見えないのですが、なぜ間違っていると断言できるのでしょうか？


苦戦している状況を余計に露呈しておりますね。
あぁぁ、さらに不安になってきた。。。

[816: 契約済みさん]

>>815

不安で購入しないのであれば、別にかまいませんが・・・

上記の中で先着販売分として残っているのは、１１３と１５０３しかありませんよ。

この週末にご自身でＭＲで確かめてみれば確実でしょうけど。

[817: 契約済みさん]

西新井にコスイニの物件って有ったっか？しかしレコの掲示板は醜い状態になってるね、それに比べればここはずっと良い方ですな。私の知る限りのイニシアの社員はまじめで割と正直な印象がある、これからも嘘はつかずに頑張ってもらいたい。

[818: でも]

つぶれても　もうひとつの　めいほー？だっけ？

があるからこの物件に限っては大丈夫って適当に話よったよ

[819: 匿名さん]

明豊もやばいよ。

[820: 匿名さん]

どちらかといえば明豊のほうがもっとやばいと思うけど。

[821: 匿名さん]

喫煙問題でここは他の掲示板でも話題になるほど醜い有り様でしたが。

[822: 匿名さん]

割とすぐに嵐らしは駆除されてレコほど痛い状態ではなかったかな

[823: 匿名さん]

どっちも民度はどんぐりの背比べってことだね。あっちの方が価格が高い分ややマシか？

[824: 匿名さん]

やばそうにないのは財閥系とオリックスくらいかな

[825: 匿名さん]

あと電鉄系でしょ

[826: お金]

防音がよさそうだもんね。このマンション　

だから　いいんだよ

[827: 匿名さん]

そんなに防音性に優れているんですか？一部乾式壁を使ってるようですが？

[828: 匿名さん]

>>776
言い得て妙。

[829: 匿名さん]

こことは限らず自分の住もうとするマンションの売主が倒産するのかしないのか気になるって、これしょうがないですよね既契約者にしても契約検討者にしても昨今の不動産業界の悲惨な現状からして。気にならないって人の方が少ないんじゃないでしょうかね。その会社の直近の決算内容とか新聞とか経済情報誌を余り見なければ気にならないでしょうけれども。

[830: 契約済みさん]

前に出てました日照ですが、
私にとっては非常に大きなポイントですけどね〜。
赤ちゃんの洗濯物は太陽の光に当ててあげたい！
布団も長く干しておきたい。
気分的にほのぼのする。
今住んでいる部屋から、東向きの部屋をみると、
お昼前には日陰になっており、やっぱり南向きにして
良かったなと思います。

[831: 匿名さん]

同じ値段なら南がいいに決まっていますが価格差を大きくとっているために75平米ともなると1000万近く高くなりますね。主に残っているのは南側。それだけの価格差に見合うメリットとは見ていない人が多いのではないですかね

[832: 契約済みさん]

831さん
もちろん価格が同じであれば東南が最高でしょうね。
ここは南向きが最高の武器のマンションです。自走式もそうですが。。
MR来場者は引かれてやってきます。そして、予算があわなくても、
購入意欲があって来場しているので、妥協してでも購入するように
なります。100％ではありませんが、ある程度の割合を売主は想定
してます。妥協して、他物件と比較が始まります。
その内何割かが購入してくれれば（引っかかれば）それで十分なのです。
何が言いたいかと言いますと、多少遠いエリアになるかもしれませんが、
予算のあう物件の方が良いと思ってます。数年で売却するのならいいですが、
日当たり(眺望含む)は一生モノだということです。
ここの東は日照に限らず、高速の音は
平日日中(渋滞している時)より、静かで渋滞のない夜間の方が響きますよ。
窓を閉めれば…良い季節はやっぱり自然風を入れたいですよね。

[833: お金]

ないもん

そんなお金；；ｐ）

[834: 匿名さん]

833さん＞

832さんのいう通り、
買えるエリアの南向きの上層階の方が良いのでは？

[835: 匿名さん]

質問なのですが、南側と東側で眺望が似たり寄ったりで、向き以外に条件が殆ど変わらないと想定した場合、南向と東向で70平米での妥当な価格差っておいくらなんでしょうか？

[836: 匿名さん]

坪単価15万違うとして3〜400万でしょうか。

半永久的に確保された眺望とか加味すれば妥当な価格差では。

Ｒ棟が残ってるのは、4000万以上出せる人がこのあたりに少ないことと、市場の様子見が多いからでは？ 選挙が終われば完売でしょう。

[837: お金]

なんで選挙？

[838: 周辺住民さん]

新築時は5百万程度だが、中古になると殆ど価格差は無くなる。

[839: 匿名さん]

その通り。　しかし、賃料とか、中古価格ベースで選択すると、まったく日があたらないような
向きの低層階がベストということになってしまう。　実需のマンションを、中古になった
ときの価格保全で買うと不幸なことになるかもしれないね。

[840: 入居予定さん]

私はp(oor)棟契約者ですが、北国育ちのため日照は気になりません。
真冬の吹雪の中、東西南北もわからなくなるような世界で過ごしたことを
考えると、P棟で満足しています。

[841: 契約済みさん]

MRに行った際に、
ついでに価格表をいただいてきましたのでご報告を。

エレベーションについては、
最新期（第5次2期）の販売分は全戸掲載でしたが、
先着順の部屋は全て掲載されているわけではないようですので、
これはMRに行って、最新の価格表を確認する必要があります。
（「95%の契約率??」は間違いでした。すみません…。）

5期2次終了後の最新価格表によると、残戸数は、
R棟：62戸（申込み可能56戸＋次期販売6戸）
P棟：21戸（申込み可能16戸＋次期販売5戸）となっておりました。

これまでの販売分（504戸）の内、
〔全戸数（515戸）から、次期販売：R棟6戸＋P棟5戸＝計11戸を除く〕
販売済み432戸となり、全体で、
432/504＝85.7%の契約率となります。
（現地見学会で言われた数字とほぼ同じです）

ちなみに、R棟＆P棟それぞれの契約率は、
R棟販売分：254/310＝81.9%
P棟販売分：178/194＝91.8%　です。

やはりP棟が人気のようですが、R棟も契約が進んでいますね。

[842: 匿名さん]

実需のマンション＝ファミリー用・低価格重視、熱海のマンション＝愛人用・価格無視ゴージャス感重視

[843: 匿名さん]

>>841 さん

情報ありがとうございました。

[844: あー]

自走式ってのが点数高いよなぁ

[845: 匿名さん]

自走式 100% は近所にはないですからね

[846: 匿名さん]

837さん

政権がどうなるか、景気対策がどうなるかを様子見している人は私の周りに結構います。
補正予算の中小企業融資の信用保証拡充と来年以降の住宅ローン減税延長はほぼ決まりだと思いますが、国会成立しないと安心できない人は多いと思います。

[847: 契約済みさん]

R棟契約者ですが、住宅ローン減税が決まるかどうか、ハラハラしてます。
私も、たとえ民主党政権になったとしても、庶民を敵に回すようなことはしないと
思うので、証券の優遇税制が消えたとしても、こっちは残ると思ってます。でも、不安です。

[848: 契約済みさん]

余計な借金したくなかったから、手持ちの現金で買える手頃なＰ棟にしたので、選挙とか住宅ローン控除の延長とか別にどっちでもいいな。

[849: 匿名はん]

>手持ちの現金で買える手頃なＰ棟

お金持ち〜。

[850: 匿名さん]

でも何で不安になるくらいまでの借金をしてまでＲ棟なのかね？
借金の不安を押し殺してでも日当たり重視なのかな？

[851: 匿名さん]

Rでもキャッシュ買い可能な人はいますよ。 ローン減税が拡充するなら手元に残すと思いますが。皆が皆 手持ち金を全部頭金に回す訳じゃありませんからね。

[852: 匿名さん]

850さん
入居したらわかりますよ！Ｐ棟低層階住民より上層階→Ｒ棟の順で
優越感が違いますよ！もちろん住み心地も。新居に友人が来た時も。
エレベーター乗った時、他の方が押したボタンの階が上の時。
上層階は高いなりに、良いのは当然です！日当たりがどれだけ重要か！
新築マンションの湿気も入居して上から下に3年かけて落ちてきますよ。
下層階は約3年間近く通気性よくしておかないと押入れ、クロゼット、
西、北の部屋、水回りはあっ〜というまにカビちゃいますよ！
近隣のアーバンフォートも東側の中古物件がどれだけ出ているか。
数年で住み替えるのなら別ですが、数十年過ごすのならば、かなり
重要な事なので、ローン組んで悩んでも譲れない部分かと。。。
まぁ〜住めばわかりますよ　フゥフゥフゥ

[853: 匿名さん]

住宅ローンの利息以上の運用ができるのなら、それもいいと思うけど、今のご時世どうなんだろうね？
借金の額を少なくするのが一番だと思うけどな。

[854: P高層購入者]

R棟でも、R1は逆梁でないので日照重視といわれてもわからないでもないのですが、
R2/R2は、最下層を除いて逆梁。　逆梁は梁がじゃまになって、太陽の南中高度の低い
冬至期には、日がうまく室内には入らないのは住んだことがあればわかることです。

またＲ棟はかなり西を向いているので、とくに日の出が北よりになる夏の時期には、
朝かなりお昼に近い時間にならないと、南の面に日は当たっていないのがもう立って
いますから確認できます。　いうほど日照面でのメリットはないと思うのですけども。

眺望にこだわるなら、高層階でしょうが、Pの高層も現状十分に抜け感があると思います。
Rと違って将来にわたって保証されたものではないですが、その分安いですしね。

[855: 匿名さん]

↑逆梁を逆に解釈されていませんか？

[856: 匿名さん]

逆梁は、サッシが高くなるだけで、日当たりは悪化しますから、あってると思いますよ。
高いサッシ高さが確保できるかどうかと、そこに日があたるかは別ですよね。
逆梁が最近は一時ほどはやらなくなってきたのもそこに理由があるんではないでしょうか。

[857: 匿名さん]

逆梁は何故日当たりが悪化するのかご教示頂いても宜しいでしょうか？

[858: hari]

どっちでもいいやん。

わざわざ蒸しかえさんでいいでしょーよ

[859: 匿名さん]

854さん＞

またＲ棟はかなり西を向いているので、とくに日の出が北よりになる夏の時期には、
朝かなりお昼に近い時間にならないと、南の面に日は当たっていないのがもう立って
いますから確認できます。　いうほど日照面でのメリットはないと思うのですけども。
⇒逆に、寒い冬はどうですか？854さんのいうデメリットでいうなれば、
　西日が強いことかと思ってます。夏暑いですからね。

眺望にこだわるなら、高層階でしょうが、Pの高層も現状十分に抜け感があると思います。
Rと違って将来にわたって保証されたものではないですが、その分安いですしね。
⇒数年なら別ですが・・・を前置きにします。
先にも書きましたが、アーバンフォートの東向きの中古物件がどれだけ出ているか
お分かりでしょうか？全戸ではないでしょうが、安い、十分と最初は思っていても
いざ入居して生活がはじまると・・・わかるんですよ！違いが。。。
ご近所付き合いもはじまり、お宅訪問してこんなに違うのか！と思います。
同じ額又は+αで別の物件の南側（可能であれば眺望の良いところ）が後悔しない
ですよ。

因みに、東側でどれだけ抜けていても、東の眺望と南の眺望とでは相当違いますよ！
都内の夜景（葛西の観覧車,ディズニー花火,数年後のスカイツリーなど）を隅田側
と共に観れる（遮るものが永遠にない）のが最大の売りですよね。
逆にいうと東側低層階は自走式以外このマンションにする理由はあまりなし！
ベリス○の東低層階も同様ですよね。
このあたりはハッキリ言って静かです。窓を開けるじきは、高速の音が一番うるさい
ですよ！そう、東側リビングです。

[860: 匿名さん]

逆梁で日当たりが悪くなるのではなく、奥行きのあるバルコニーを覆う屋根が日当たりに影響するってことなら理解できるけどなぁ。
窓が大きくなって日当たりが悪くなるっていう理論は成り立たないよね？

[861: 匿名さん]

>859 さん　

アーバンフォートは今でているのは、同じ広さ・階などで同一の部屋だと
考えられるものを除いて以下の通りです。　

5480万/92.94　 東 20F (@195)
4730万/101.28　南　 4F (@154)
4580万/85.78 南 10F (@177)
4480万/88.65 東 15F (@167)
4280万/81.39 南 20F (@174)
4180万/85.78 南 10F (@161)
4080万/81.35 西 3F (@166)
4080万/81.33 南 9F (@166)
4080万/77.80 東 16F (@173)
4070万/81.31 南 9F (@166)
3980万/81.35 西 12F (@162)
3980万/81.31 南 15F (@162)

　南7/東3/西2 ですが、とくに東が突出しているとも思えません。
また、見ていただければ分かるとおり、中古になってしまえば無期によってほとんど
値段には変化がないことがわかります。　南側のプレミアムは、中古においては消えて
しまうのが普通です。　（千住曙町は、南には別途眺望のプレミアムをつけている
ようですが）

　これらの販売希望坪単価（@いくらで表した部分）は、どれも販売時価格よりも
やや高めですから、希望価格程度で売れれば、諸経費で若干は損しますけれども、
2年近く住んだ家賃だと思えば、別に大きく損をしているわけでもありませんから、
住んでみて不快だから売りに出しているというよりは、転勤など、生活パターンの
大きな変化に伴って、それほど損しないで買い替えきくなら、そっちうつろうか？
というのが多いのではないでしょうか。　700戸近くもあれば、20年で半数入れ替えと
仮定しても、毎月数戸が売りにでて自然だと思えますし。

[862: 契約済みさん]

この前の見学会参加しましたが、R棟側でも高速の音はそれなりに聞こえましたよ。
P棟の見学会のときの記憶がだいぶ薄れていてあいまいなのですが、大差はないように思えました。

それにしても、RだPだってのは選択肢もあまりなくなってきましたしもうそろそろ・・・。

[863: 匿名さん]

>>859 さん
>>860 さん

　ハイサッシの上のほうは直接日照を取り込めるわけではないので、
日当たりという表現が、室内に光が届くかどうかという観点でいって
いるのであれば、ハイサッシだからといって有利にはなりません。

　2mを超えるバルコニーは容積率参入されてしまうので、逆梁は普通
バルコニーの幅が小さくなりますが、ここの物件は2.2mと普通の
マンションよりも大きな幅を確保している一方で、現地見学会などで
確認されれば分かると思いますが、通常工法のままで24階建てという
無理をしているので、逆梁部分は、上だけではなく、下の部屋にも
はみだしていて、バルコニーには下り天井がありますね。

　バルコニーの奥行が大きいこと、バルコニーに下り天井があることの
両方から、太陽が庇で遮られる角度が通常のマンションに比較して小さく
なると考えて、日照面では逆梁であることによって損をしているという
書き方をしました。

　東と南で標準的な広さで約1000万円の価格差をどう考えるかですが、
価格面で1000万というのは、同一人物にとっては、そのままでローン
負担の差になります。 25年とかで返していくと思って、2.8%で計算する
と、返済金額合計は 1400万ほど高くなります。　25年にわければ
毎年56万円。　差額で、外国でも国内でも、すごく眺めのよいホテルに
でも25年間毎年旅行しようやという考え方もありでしょう。　
もちろん、毎日いい眺めを見て暮したいというひとの存在を否定するもの
ではないですが、上記コスト差は1500円/日。　毎日の贅沢としては
うちにとっては許容範囲外でした。

　同じマンションの住人でありながら、PはPoor RはRich とか、
ある部屋は購入理由なしとか言われる方がおられるというのは悲しく
なります。 ご自分がRに差額分の価値ありと思われるのは自由なのです
が、別の価値観を持った人を否定する書き方は注意して避けていただけ
れば幸いです。