イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[792: お金]

ほんとは川沿いがいいけど高いもんなぁ　

残りは未販売あわせてまだだいぶあるよーな、、とくにRは。　

日が一年間当たらない部屋安いね。　
あといっこらしか。　

でも　もやしになったりせんかなぁ？

[793: 匿名さん]

>792
直射日光に当たりたいのなら外にでればいいこと。
部屋が、真っ暗になるわけでは、ないので・・・

[794: 契約済みさん]

大体一年中日当たり０なんて部屋ここにはないですって。

[795: 匿名さん]

>>792
皆さん、これまた出てきた、いつもの「荒らし」です。相手しないように。

[797: お金]

P2-A安いけど

日当たりは　無い　ってはっきり言われたよ

東向きで朝日もP１に隠れて陰になるんだって。

冬は特に寒いのかな？

でも　値段にひかれるぅ〜＾＾

DVDとかの紹介ビデオも影になってたよ　笑

[798: 近所をよく知る人]

↑　最後の　「笑」　がうざすぎるぅ〜^^　笑

[799: 匿名さん]

>>797
北向きと条件同じですな。

[800: 申込予定さん]

１０１０など駅に近いのは便利ですが、丸井やルミネって毎日通うところなのでしょうかね？
なんというか、中途半端なんですよね、百貨店としては。
百貨店に買い物に行くとしたら、私の場合やはり日本橋高島屋になってしまうのです。

あと、そもそもルミネやら丸井が使える百貨店だとしても、毎日行くことはあり得ないですね。
お金を貯めるには、お店に行く回数を減らすことが一番だし。

というわけで、私にとって北千住はアクセス面での評価が高い、
というところなんですが、ファミリータイプを求めている人間にとって商業施設が近すぎるのは抵抗があるし、通勤には京成関屋駅で十分なので（千代田線を使っているので）、
北千住駅の激近に住む理由がないし、それより広い公園が近くにあったり、散歩道があった方がいいのです。
たまに北千住に行くぐらいであれば、牛田駅で十分だし。

で、価値基準は人それぞれ、ってことですね。

[801: 契約済みさん]

Ｐ棟契約者の方にイニシアから暑中お見舞いみたいなはがきが来ましたが、
その裏に写真が載っていてＰ２-Ａの縦一列日が当たっている写真が送られてきましたよ！！
まったく日が当たらないと思ってたから凄くうれしかったです。
でも、たぶん夏の朝ほんの数時間でしょうけどね・・・

[802: 申込予定さん]

洗濯物を直射日光で干したいということでもなければ、部屋の明るさは窓の大きさ（と反射光）次第なので、陽があたらなくてもそんなに心配いらないでしょう。
って、私は洗濯物を直射日光で干したいので、陽があたならいのは困りますが。

現場を先週見てきましたが、値段が高いけれど、やはりR棟の眺望はすばらC。
あと、外部廊下側の眺望も何気に良かったですね。

年内には内覧会ができると言っていましたので、
スケジュールも順調で、好印象でした。

[803: 匿名さん]

北千住の丸井は全国でも最大級ですよー

[805: 匿名さん]

丸井もルミネもデパートじゃありませんから、高島屋や伊勢丹と比べられるのはかわいそうでしょう。

私は週一回丸井の地下で買い物している程度なのでこのくらいの距離でいいです

[806: 匿名さん]

買い物で至近距離にあったほうがいいのは、食材の買い出しのためのスーパーですしね。

[807: 入居予定さん]

＞804　by 三浦あいかさん　

この方他のスレでも別の名前で同じような内容で
書き込んでますね。
再開発が嫌いなのか？
他の物件の営業なのか？

[808: それより]

コスモスがつぶれないか心配だね。

[809: 購入検討中さん]

＞　コスモスがつぶれないか心配だね。

今年の3月末で棚卸資産が2,229億円あり、大量の売れ残り在庫を抱えていることが危惧されます。
というのも、昨年のわずか1年間で541億円もの棚卸資産の増加ですので、在庫が積みあがる一方だからです。
そして、今年3月末の現金残高が221億円とはっきり言って低いレベルであるにもかかわらず、
棚卸資産の増加が541億円ですから、キャッシュフロー的にはかなり危険水域に入ってしまっているというこです。

それと、コスモスイニシアの筆頭株主がユニゾンキャピタル（37%株式保有）という外資なので、たとえば藤和不動産の筆頭株主が三菱地所（株式51%保有）の財閥系バックアップ体制と比較すれば、今回のリーマンブラザーズの破産も念頭に置くと、どうなってもおかしくないでしょう。

物件引渡し前の倒産であれば、手付金が保護され返還される可能性はありますが、問題は引渡し後の倒産ですね。
住宅性能評価を取得していても、現時点ではあくまでも紛争処理費用が1万円ということであって、
保証費用が得られる確証はないわけです、倒産した相手から保証費用を取れるという。
また、10年アフターサービスを提供するのは売主であるコスモスイニシアなので、倒産してしまえばそんなアフターサービスも当然期待できないわけですね。

それと、マンションのイニシアという名称も、仮にコスモスイニシアが倒産してその後一切使われなくなった場合、イニシアという名前がマンションにあるだけで、ああ、2007年頃の物件のマンションね、となってしまうわけです。

ここの現場説明会で、販売責任者より85%は販売済と説明がありましたが、9月時点の物件の価格表を数えた限りで、82%なので、わずかに誇張表現ではないかなと感じました。
まあ、許容範囲でしょうが。
ただ、8月から9月にかけて販売状況がほとんど変わっていないようですし（２〜３戸売れた程度？）、売れ行きが苦しくなってきている感は否めないでしょう。


ということで、ここを含めてイニシアを買われる方は、当面ハラハラすることから免れないのでしょうね。色々と・・・


はぁ、どうしよ。

[810: 契約済みさん]

中間決算は注目ですね。
当初計画どおり売上高８９０億円経常利益１２億円を計上できているか・・・
経常利益は厳しいと思いますが、頑張って欲しいものです。

[811: 匿名]

＞８０９

又例によって煽りが入りました、

皆さんスルーで願います。

[812: 契約済みさん]

全て知ってはいた事だが改めて現状のあるがままをもろに書かれちゃうとマジでお父さん迎えに来ちゃうかも〜と思ってしまったりする。８０９の書き込みは、ここの掲示板では珍しく極々まともなものだと思いますな。私は潰れない方に賭けてるんだけど。

[813: でも]

その通りだね。

でもいいまんしょんだよ　たぶん。

[814: 契約済みさん]

>>809

詳しい数字などは知らないので、前半部分はあなたのおっしゃる通りかとおもいますが、
ここの販売面では間違っていますね。

８〜９月で販売していた部屋は「先着分」と「５期１次」分だけです。
そのうち先着分は数はわかりませんが、５期１次の１５戸はほとんど販売済みです。
自分もその中の一人ですよ。

現在販売しているのは５期２次分で１７戸。
これは来週まで受け付けての販売ですが、ほとんどの部屋ですでに申し込みが入っていて
抽選販売になってしまうようです。先着受付分はおそらく１１戸ではないかと思います。
あとはたぶん最終期として販売するであろう未販売の部屋が８戸ぐらい残っているだけですね。

販売面に関してはこの物件に限ればまったく問題がないようですよ。

でも西新井とか東日暮里が厳しそうなので、心配ではありますけどね。
まぁ信じるしかないかな。

[815: 購入検討中さん]

>>814


あなたの言うところの「５期１次の１５戸はほとんど販売済み」のものが、
なぜ先着住戸として5期2次でほとんど販売中なのでしょうか？


5期「1次」販売住戸

P棟
1215(*)
619(*)

R棟
1501(*)
1802(*)
1503(*)
107
2004(*)
1305(*)
1006(*)
612
1408(*)
1809(*)
113(*)
1010(*)
218(*)

上記のうち、*印は5期「2次」での先着住戸として販売中を表す。


107と612のたった2住戸しか売れていない、
としか見えないのですが、なぜ間違っていると断言できるのでしょうか？


苦戦している状況を余計に露呈しておりますね。
あぁぁ、さらに不安になってきた。。。

[816: 契約済みさん]

>>815

不安で購入しないのであれば、別にかまいませんが・・・

上記の中で先着販売分として残っているのは、１１３と１５０３しかありませんよ。

この週末にご自身でＭＲで確かめてみれば確実でしょうけど。

[817: 契約済みさん]

西新井にコスイニの物件って有ったっか？しかしレコの掲示板は醜い状態になってるね、それに比べればここはずっと良い方ですな。私の知る限りのイニシアの社員はまじめで割と正直な印象がある、これからも嘘はつかずに頑張ってもらいたい。

[818: でも]

つぶれても　もうひとつの　めいほー？だっけ？

があるからこの物件に限っては大丈夫って適当に話よったよ

[819: 匿名さん]

明豊もやばいよ。

[820: 匿名さん]

どちらかといえば明豊のほうがもっとやばいと思うけど。

[821: 匿名さん]

喫煙問題でここは他の掲示板でも話題になるほど醜い有り様でしたが。

[822: 匿名さん]

割とすぐに嵐らしは駆除されてレコほど痛い状態ではなかったかな

[823: 匿名さん]

どっちも民度はどんぐりの背比べってことだね。あっちの方が価格が高い分ややマシか？

[824: 匿名さん]

やばそうにないのは財閥系とオリックスくらいかな

[825: 匿名さん]

あと電鉄系でしょ

[826: お金]

防音がよさそうだもんね。このマンション　

だから　いいんだよ

[827: 匿名さん]

そんなに防音性に優れているんですか？一部乾式壁を使ってるようですが？

[828: 匿名さん]

>>776
言い得て妙。

[829: 匿名さん]

こことは限らず自分の住もうとするマンションの売主が倒産するのかしないのか気になるって、これしょうがないですよね既契約者にしても契約検討者にしても昨今の不動産業界の悲惨な現状からして。気にならないって人の方が少ないんじゃないでしょうかね。その会社の直近の決算内容とか新聞とか経済情報誌を余り見なければ気にならないでしょうけれども。

[830: 契約済みさん]

前に出てました日照ですが、
私にとっては非常に大きなポイントですけどね〜。
赤ちゃんの洗濯物は太陽の光に当ててあげたい！
布団も長く干しておきたい。
気分的にほのぼのする。
今住んでいる部屋から、東向きの部屋をみると、
お昼前には日陰になっており、やっぱり南向きにして
良かったなと思います。

[831: 匿名さん]

同じ値段なら南がいいに決まっていますが価格差を大きくとっているために75平米ともなると1000万近く高くなりますね。主に残っているのは南側。それだけの価格差に見合うメリットとは見ていない人が多いのではないですかね

[832: 契約済みさん]

831さん
もちろん価格が同じであれば東南が最高でしょうね。
ここは南向きが最高の武器のマンションです。自走式もそうですが。。
MR来場者は引かれてやってきます。そして、予算があわなくても、
購入意欲があって来場しているので、妥協してでも購入するように
なります。100％ではありませんが、ある程度の割合を売主は想定
してます。妥協して、他物件と比較が始まります。
その内何割かが購入してくれれば（引っかかれば）それで十分なのです。
何が言いたいかと言いますと、多少遠いエリアになるかもしれませんが、
予算のあう物件の方が良いと思ってます。数年で売却するのならいいですが、
日当たり(眺望含む)は一生モノだということです。
ここの東は日照に限らず、高速の音は
平日日中(渋滞している時)より、静かで渋滞のない夜間の方が響きますよ。
窓を閉めれば…良い季節はやっぱり自然風を入れたいですよね。

[833: お金]

ないもん

そんなお金；；ｐ）

[834: 匿名さん]

833さん＞

832さんのいう通り、
買えるエリアの南向きの上層階の方が良いのでは？

[835: 匿名さん]

質問なのですが、南側と東側で眺望が似たり寄ったりで、向き以外に条件が殆ど変わらないと想定した場合、南向と東向で70平米での妥当な価格差っておいくらなんでしょうか？

[836: 匿名さん]

坪単価15万違うとして3〜400万でしょうか。

半永久的に確保された眺望とか加味すれば妥当な価格差では。

Ｒ棟が残ってるのは、4000万以上出せる人がこのあたりに少ないことと、市場の様子見が多いからでは？ 選挙が終われば完売でしょう。

[837: お金]

なんで選挙？

[838: 周辺住民さん]

新築時は5百万程度だが、中古になると殆ど価格差は無くなる。

[839: 匿名さん]

その通り。　しかし、賃料とか、中古価格ベースで選択すると、まったく日があたらないような
向きの低層階がベストということになってしまう。　実需のマンションを、中古になった
ときの価格保全で買うと不幸なことになるかもしれないね。

[840: 入居予定さん]

私はp(oor)棟契約者ですが、北国育ちのため日照は気になりません。
真冬の吹雪の中、東西南北もわからなくなるような世界で過ごしたことを
考えると、P棟で満足しています。

[841: 契約済みさん]

MRに行った際に、
ついでに価格表をいただいてきましたのでご報告を。

エレベーションについては、
最新期（第5次2期）の販売分は全戸掲載でしたが、
先着順の部屋は全て掲載されているわけではないようですので、
これはMRに行って、最新の価格表を確認する必要があります。
（「95%の契約率??」は間違いでした。すみません…。）

5期2次終了後の最新価格表によると、残戸数は、
R棟：62戸（申込み可能56戸＋次期販売6戸）
P棟：21戸（申込み可能16戸＋次期販売5戸）となっておりました。

これまでの販売分（504戸）の内、
〔全戸数（515戸）から、次期販売：R棟6戸＋P棟5戸＝計11戸を除く〕
販売済み432戸となり、全体で、
432/504＝85.7%の契約率となります。
（現地見学会で言われた数字とほぼ同じです）

ちなみに、R棟＆P棟それぞれの契約率は、
R棟販売分：254/310＝81.9%
P棟販売分：178/194＝91.8%　です。

やはりP棟が人気のようですが、R棟も契約が進んでいますね。