イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[478: 申込予定さん]

>>473さん

先週末ＭＲに行きましたが、Ｐ棟はほぼなかったです。残った数戸も秋？の抽選用らしいです。

[479: マンション]

〉〉471さん、469です。参考になりました。ありがとうございます。
こちらは船の音はあまり気にならなさそうですね。
R側もP側もやはり値引きはないんでしょうかね？

[480: 匿名さん]

Pはほぼ完売。　値引きはないんではないでしょうか。
R棟はしばらく動きが鈍かったですが、P棟のほぼ完売で、R側に宣伝の中心を
移したあとは約するペースがやや上がっているように思いますから、
大幅値引きってのは期待しにくいのではないでしょうか。　
とれてオプション値引き程度ではないかな。

[481: 匿名さん]

P棟ここまでくるの早かったですね。

[483: 匿名さん]

ここの戸境壁はＲ２とＰ２は乾式ですが、Ｒ1、Ｒ３、Ｐ１は湿式ですよね。
高層は軽くするために乾式ということですが、20階近いＲ３は湿式。
線引きは何階あたりが普通なんでしょう。

[484: 匿名さん]

20階以上は通常乾式です。

[485: はるぶー]

60mを超える超高層認定を要する建物では、なにより軽量化が最優先ですから戸境壁乾式は
やむを得ないでしょう。 わずかな例外を除いてほとんど採用されていますね。
外壁のALC板の利用も同じ理由によりやむなしだと思います。

　一方、20階以下でも、建物の形が複雑で応力が集中したすいところはわざとそこだけ乾式
って例は結構ありますよ。　建物がL字型になっているところの角部屋とか（足立区では確か
ステージオあたりがそうでした）、湿式の（コンクリート）の壁になっていることで、
かえって耐震性能の計算が難しくなるような場合には乾式壁の採用は頻繁に行われて
います。　この近辺では、ヴィークステージの例があります。　

　もちろん、コンクリートで十分な厚みを確保した場合と、乾式の場合では、コンクリートの
ほうが、固体伝搬音の低減にはずっと効果があるのは確かですが、構造設計上の必然性が
ある場合には、そうなっていないからといって責めるのもどうかなという気がします。

　内覧会などで、むこうから壁を直接たたくと驚くほどよく聞こえるので、びっくりします。
掃除機の先でこんこんやらないとかの注意は必要ですが、一方で、人の話し声やTVの音など
空気伝搬音の低減には、かなりの効果があるのも事実。　そこに釘をうちこんで、大幅に遮音
性能を劣化させないようにとか注意して暮らせば、必ずしも避けないといけないものだとも
思わないです。

[486: ご近所さん]

私は荒川区南千住（再開発地域）の住民ですが、川向こうの墨田・足立とは大きな違いがあると思います。不思議なことに、川向こうのブルーシートの住民は南千住８丁目周辺には来ませんが、
当然、鐘淵、牛田周辺のコンビニに来店します。（ご来店には、店員・お客さんも困惑してますが。）先日も、鐘淵のローソン１００、シティヌーブ・ファミマーで目撃しました。隅田川、荒川沿いは、中央区・台東区にも多く見られる光景ですが、
南千住８丁目（再開発地域）にはコンビにも１軒しか無い、ごみ置き場はマンション敷地内で部外者が入りにくい、警察の巡回が多いので来ないのではないでしょうか？
当該マンション購入者及び比較検討者から、ベリスタ汐入公園・リバーフェイスへの誹謗中傷の書き込みを多く目にしますが、汐入地区の住民として、電柱の無い、カラスもいない街には満足です。勿論、当該マンションもシティヌーブに続く、ランドマークになるとことを期待してます。

[487: 物件比較中さん]

> 川向こうのブルーシートの住民は南千住８丁目周辺には来ませんが、

最近、「新下町伝説 超天空610m墨田に東京スカイツリーがそびえる」という本が
発売されて立ち読みしてみたら、押上上空から見た千住界隈の航空写真も載っていました。
よく見ると、南千住８丁目隣りの３丁目付近から南にはブルーシート村が存在します。

冬場の写真で、工事中のイニシアも写っていましたので、興味のある方はご覧下さい。
（これ見ると、東京スカイツリーの見え方が想像つくと思います）

[488: はるぶー]

ひとそれぞれに価値観が違いますから... 南千住のほうがいいというひともいてよいでしょう。
駅距離は遠くなる一方で、サントクとか買い物的には有利ですしね。
トキアス以来全部モデルルームは全部見ていますが、私には結局選択できるものが
ありませんでした。

　再開発地区のすっきり感は魅力で、マンションは、どこに立っているかが価値の大半を占める
と思えば、あるいは買いかなとも思うのですが、南千住の大規模マンションには、

(1) ほとんど長谷工施工で、二重床や、複層ガラス、床暖房などを標準とすることを必須とする
人への選択肢がない。　（このへんをしっかりすることで、当初5年間とはいえ、フラット35Sで
0.3%利率が違うのはかなりの価格差に相当する利息差なので、好みの問題だけともいえません）
(2) 100%設置駐車場が、機械式で、かつ更新はおろか、通常のランニングコストを下回るような
駐車場料金設定が行われていて、管理組合会計上最初から問題を抱えている
(ベリスタ汐入公園が最も典型的ですね）
など、マンションの建物そのものや、その管理にこだわりのある人が選択可能なマンション
が私にとっては最後まで存在しませんでした。

　無論このあたりにこだわりがなければ、準工業もしくは工業地域立地である、こちら側
よりも立地面では上と考える人の存在を否定するものではありません。
どちらでも好みの問題。　　仲良くやりませんか。

ブルーシートについては、487さんの指摘の通り。　まぁ50歩100歩で、気にする人は。
もとよりこのあたりを選択肢としては考えないでしょう。　それはそれで、そういった人の
存在を否定する必要もありません。　購入者はみな納得して買っているわけですから、
繰り返し書き込むようなお行儀の悪いことをされなければそれでかまわないかな。

[490: 物件比較中さん]

４８７さん
南千住3丁目にブルーシートはありませんよ。汐入地区のスーパー堤防は朝から警備員さんが巡回してますから。

４８８さん
「ほとんど長谷工施工で、二重床や、複層ガラス、床暖房などを標準とすることを必須とする
人への選択肢がない」
私は自床も二重床も住んだ経験がありますが、どちらが良いか結論が出ませんでた。
ペアガラス、床暖房の標準装備についても、金を払えばＯＰでつけれましからやはり立地重視で考えたいです。

友人はイニシアＲ棟の高層階を購入しました。羨ましい。１００平米。

[491: はるぶー]

>>490 さん

　私が必須と考えるのは、Option で設定可能であることではなく、
全戸で標準であることです。 これは、1戸でも非適合の部屋があると
マンション全体を低い等級でみつもらないといけないというほかに、
下記のような実際的な理由もあります。 私はマンション好きの素人
ですので、下記間違っているところがあるかもしれませんが...
どのような理由で仕様面にこだわりがあるのかだけは答えておく義務
があるような気がしましたので。

　また、これはあくまでも私の見解であって、これをもって、この
マンションが南千住の長谷工のマンション群に勝っていると全部の
人が判断せよと強要するものではありません。
　前にも書いているとおりマンションの価値の大半は立地が決めます
から。　ただ、共稼ぎの私にとっては、駅距離がなによりも重要です。
ブルーシートがどうのこうのよりも優先度が高かったわけです。

複層サッシについて

　例をあげると、複層ガラス採用の主目的は建物の断熱性の向上に
あります。冬場の熱の逃げ道は、約半分が窓ガラスからになりますが、
ここの断熱性が単板ガラスでは2倍大きい。 このマンションは
省エネ対策等級４を確保することによって、フラット35S適合を得て
いますが、これは0.3%の金利優遇が5年連続しますから、長期に返済
していく人が4000万の借金をしている場合、1.5%≡60万円利息を
低減可能です。　これは、全部のサッシを複層化するためのコスト
よりも安いわけですから、全戸採用するのが良心的なデベロッパー
のあるべき態度だと思います。
(長谷工は土地持ち込み式で、住宅仕様は、コンストラクター側が
コントロールしていますが)

　マンションのような集合住宅の場合、多くの家を、少なめの外壁
面積でカバーすることによって、1戸あたりの熱の逃げを小さくできる
というのが基本的なメリットで、暖房の負荷計算では隣り合う住戸の
間で熱平衡がなりたっていることを仮定します。　隣の部屋との間
のコンクリートというのは熱を通しやすい性質をもっているので、
自分の部屋だけ複層サッシを奢っても、お隣がそうでなければ、
その家のクーラーは、隣に逃げていく分までの仕事をしなければ
なりません。
　また、断熱性向上は全体として考えるべき問題で、長谷工の
マンションは外壁の断熱性も、単板ガラスサッシに合わせた水準
まで落としていますので(東京都のマンション環境表示にある
届け出ベースでの外壁の熱抵抗値の値は、南千住の外壁で1.5倍、
屋根で2倍ほどの差が、南千住長谷工マンションとここの間では
あります）たとえOption 設定あとからできたとしても効果は
限定的です。
　また例えば P&Pでは、窓によってはOption 設定すらなく、
価格も、もともと全戸に採用するためのコストアップに比較すると
きわめて高価なものになっていました。

二重床

　これも書き出すと、非常に長くなりそうですが、イニシア千住曙町
と同じLL40等級を、直床で実現するには、フローリングが非常に
ふわふわした、歩いて違和感のあるものになることがほぼ必須で
ある点だけ。　これは私には許容範囲外でした。

機械式駐車場

　屋外設置の機械式駐車場は、20-25年で更新が必須で、それに
おおむね200万/1台かかるのをご存知でしょうか？　多くの
修繕計画に更新費用は入っていませんので、一生住むなら、
一回の更新分だけ、マンション価格はこの補正をいれてから
比較すべきだと考えます。 また、前に管理組合で管理費・修繕
積み立ての再検討の担当をしたことがありますが、コンスタントな
ランニングコストだけで、7000円/月/台近くかかりました。
これすら担保できない駐車場料金設定にはおおいに疑問です。

[492: はるぶー]

↑
なお私は、このマンションの購入者ですので、かなりこのマンションの擁護よりに
立場が偏っている可能性があります。　上のは軽く読み流してください。
目立たせるのを防ぐために下げで投稿しておきました

[495: はるぶー]

住宅仕様の向上ってのは、意匠・構造・設備の専門家が各々一生の仕事としてやっている
テーマですよ。　この程度で長いってんであれば、最初から仕様がどうのこうのって
やりとりには参加しないほうがいいかもしれませんよ。
　
あと、わざわざあげなくってもいいのに。　
まいいたいことは書いたのでもう引っ込みます。　失礼しました。

[497: サラリーマンさん]

＞隣の部屋との間のコンクリートというのは熱を通しやすい性質をもっているので、自分の部屋だけ複層サッシを奢っても、お隣がそうでなければ、その家のクーラーは、隣に逃げていく分までの仕事をしなければなりません。

上記等々、熱負荷、損失の割合の大小を混同しているようですね。
素人の方は1.5倍とかLL40等級とか、うたわれた単純な数値や情報に弱い。
理論をそのまま文章で表現すると上記の表現も正しいのですが、購入者としてはそれが与える実質的な影響の大小や、数値に出ない付帯条件こそ判断基準とすべきです。（逆に販売側には広告する数値には出ない仕様をむやみに削らないでほしい！）
例えば毎月の小遣いが「２倍」になったとしても、元々の小遣いが実は100円ならば、結局実生活に大きな影響は無い。という感じでしょうか。
一応知識はおありのようなので、491さんが仰っている各熱損失が全体の何％程度なのかを調べてみると良いですよ。
ネットにはお書きになられた程度で、そこまで詳しくは載っていないと思いますが。半端な知識の表現は逆に何も知らない方の不安を煽る結果にもなりますので。

マクロの視点で省エネのことを考えれば、複層サッシュは積極的に採用していくべきだとは思います。
単純に、ガラス面からの損失カロリーの差は大きいですから。実際生活してみて違います。
東京地区は夏期の冷房負荷が暖房に比べ圧倒的に高いので、特に逆梁でない住戸は赤外線低減シートとガラスの熱割れ対策とを合わせて。

ちなみに二重床と直床の歩行感の差は、素人の方でも室内への振動の伝わり方でわかると思いますが、等級まではわからない方が多いと私個人は思います。
歩行感の差を再現も体感もできないような簡易なMRも多いですし。

機械式駐車場自体に関して私は明るくありませんが、日々のメンテや交換にかかる費用は確かに大きいようですね。
最近は（昔を知る訳ではありませんが）修繕計画に更新費用もふくまれているものも多いですよ。（南千住でも、物件によりますが。）機械式にすることで平面計画や販売住戸数にメリットがでますから、それが産み出す金額的なメリットを享受している面もあります。
ただ、車を取り出すスピードでは明確な違いが出るようですね。

[498: はるぶー]

>>497 さんの書き込みは参考になる部分も多かったです。

あんまり数字を示さないで上のは書きましたけれども、497さんは、相当に
建設関係には詳しそうですね。

>広告する数値には出ない仕様をむやみに削らないでほしい！

というのには全く同感です。

　熱抵抗値は厚みに比例しますし、断熱材がある部分では、ほとんどコンクリート
分は無視できますから、吹付け硬質ウレタンフォーム断熱材 20mm　か 30mmかに
よって、外壁からの熱損失は、0.5W/㎡・Kほど違うわけで、80㎡程度の住戸で考えて、
通常の30㎡ほどの外壁を有する中住戸の場合で、15W/K
角部屋のように、壁面面積が大きくなる条件では、30W/Kほどの影響を及ぼすので、
厳冬期の暖房への負荷は最大で600Wほど大きくなる理屈です。
　サッシの複層化は、1㎡あたり 3W/㎡・Kですから、窓の面積を考えれば
こちらを優先すべきであることは間違いないですが、断熱材厚をわずか1cm厚くする
ことがそれほど大きなコストにつながるわけではないので、コスト対効果で考えれば
こっち優先もありではないかなと思った次第です。
　エコといっても、初期投資がマンションの寿命の間に取り返せない性格のものは
ある意味贅沢品といえるかと思いますが、断熱施工をちょっと立派にやるとか、
サッシの複層化というのは、数十年以内に回収可能ですから、これはやるってのが
世の中の流れではないかと。 次世代省エネルギー基準は1999年の制定ですが、ほぼ
これを満たしただけで、省エネルギー4☆を獲得できるのに、やらないってのは
私はちょっと信じられないわけです。

　モデルルームなどでの歩行感覚は、むしろやわらかめになることが多いので
これは実際の部屋で歩いてみないとわかりにくいと思います。
ただ今書いていたのは、あくまで長谷工の横並びの施工でということですから、
築浅の中古物件とかで歩いてみれば　LL40 と　LL45は踏んだ柔らかさがかなり
違うことが素人でもはっきりわかりますよ。

　なお南千住再開発地区で直近に売られた/売っているマンション
（フロンティアシティ・リバーフェース・ベリスタ）で機械式の駐車場の更新費用
を30年程度までの修繕計画のなかに組み込んでいるものは存在しないことを
付け加えておきます。

[499: さる]

仕事関係でなくプライベートな買い物でマンションだとか車だとか他諸々に驚く程に詳しい人々が存在する反面、俺みたいに全然詳しくなく詳しくなろうともしないで、感覚・直感（金勘定は別にして）で物事を判断したり決めたりする人もいたりして、まあ色んな人が居ておもしろいと。

[500: はるぶー]

リバーフェース（これは駐車場必須だったんであきらめた）と、
特にP&Pはかなり悩みましたからね。　こっちにしたらとくに最初に販売された南面は
かなり高くなっちゃったわけで、こっちにした理由を探して自分を納得させているような
ところもあるのかもしれませんね(笑）

　さるさんのおっしゃる通り。
さるさん、私には、共通のP&Pに住んでいる知り合いもいますし、こっちの検討者スレッド
への書き込みはやめて、おとなしく購入者板のほうに戻ります。　失礼しました。

[502: もろきゅー]

イニシア近郊のマンションを検討しているんですが
正直ここの書き込み数の多さが羨ましいですよ。
マナーの悪い書き込みも多いけどそれだけ注目されてるってことだし。
うちのスレなんて久々に書き込みがあると思ったら荒しだったなんてこともしばしば...。

[503: 匿名さん]

価値観の違いだけで片付けられない部分もあるようです。 後悔先にただずですもん。

[504: 匿名さん]

>>502
ポジレス＆削除依頼の涙ぐましい努力の積み重ねですよ。

[505: 通りすがり]

しかしそれにしてもココは削除依頼が多いねー

[506: 匿名さん]

505さん

世帯数に比例もしてるんですかね？

[507: 匿名さん]

ここ見てる営業の数に比例しているのでは？

[508: 購入検討中さん]

＞No.498
駐車場更新費は
ベリスタは、案の定全くダメ。メンテ費すら届かない。
リバーフェースはメンテと別に20年目に1億くらいの更新費用を見込んでたはず。（足りないか？）
フロンティアシティは　　ごめん、わからない。

機械式って金喰い虫だから、最初が肝心だな。

[509: 匿名はん]

ゼファーの次は？２０００億円の有利子負債・・・

[510: もろきゅー]

>504
仮にそうだとしても荒らしがのさばっているウチのスレよりは良いかも（汗）
それにしても同じ人が他人を偽って何個もメッセージ残すのはあまり良くないですよ。
そういう書き込みをするなら串ぐらい刺さしとかないと...。

>508さん
私ベリスタ検討してるんですけど、何がそんなに駄目なんですかね？
単に興味本位で知りたいだけです。
もし差し支えなければ教えてください。

[511: 匿名さん]

スレが伸びるのは論争がおこったときで、言い争う２人が必要になるから、
たぶん戸数の２乗程度に比例しているんじゃないかな。
ベリスタの戸数2倍だからおおむね4倍で勘定はあうだろう

ところで proxy 通しているかどうかって、どこを見るとわかるの？
同一人物のなりすましがわかればかなり便利だと思うのだけど。

[512: 匿名さん]

もろきゅーさん

イニシャルコストとランニングコストを他物件と比べてみてはどうでしょうか？
仕様、設備が税制など制度に対し基準をクリアしていればランニングコストを抑える事につながります。
また立派な設備も必ずメンテナンスが必要です。
維持する為にどの様に考えているのか？
物件選びには欠かせない大切な事だと個人的に考えています。
全てを受け入れ賄える財力があるなら別ですが、思わぬ出費は出来るだけ避けたいもの。
ご自分の視点で財力を考慮してより納得いくご契約をしてください。

[513: もろきゅー]

>511さん
串に関しては独学が一番の近道だと思います。
一昔前はツールで簡単に抜けましたけど最近のはどうなんでしょう？
ただ、場合によっては悪用できてしまうものですので
ここであれこれいうべきものではないと考えております。
私が言い出しっぺなのに...ごめんなさい。

>512さん
アドバイスありがとうございます！
恥ずかしながら、車を持ってない自分には関係ないのかなと思ってました...。
たしかに思わぬ出費は出来るだけ避けたいですよね。
これから色々と比較検討してみます。
ありがとうございました！

[514: 匿名さん]

ところでここイニシアの「パン屋さん」はどんな収支計算で成り立っているのでしょう？
MRで頂いたパンはとてもおいしかったのですが、これも維持費用がかさんでしまうのでしょうか？
単体収支は合わないでしょうけど、戸数が多いとあの程度なら管理費入れればで何とでもなってしまうのかな。

[515: 匿名さん]

パン屋さんも金食い虫ですよね。
友人のマンションもパン屋さんあったけど、廃止になったそうです。

[516: 購入検討者]

確かパン屋さんはイニシアの管理会社か系列会社の運営だったと思います。ですから管理費の一部は使われる訳ですね。
パンの単価は100から120円ぐらいを予定しているそうです。住民用ということで売上での利益はあまり見込んでいないようです。
営業さんに聞いた話しではこんなところです。
どう判断するかは人それぞれですが、個人的には安くあのパンが食べられるのは歓迎ですね。実際にはＭＲで出された物より一回り大きいらしいですし。

[517: 匿名はん]

喫茶店にすればいいのに。

[518: 匿名さん]

純喫茶イニシア

[519: 匿名さん]

いいかも (^O^)

[520: 匿名さん]

MRではいつも 焼きたてパンを提供して頂いてました。
毎朝焼きたてパンが食べられるかと思いきや、営業時間が8:00から。
私には夕食にパンを食べる習慣がないので、ここで購入するメリットが…
オリジナリティがあり冷えても美味しいパンがあるなら!!

[521: 匿名]

私は週末食べれればいいと思っています。
週末の朝に出来立てパンとコーヒーって優雅な気分になれそうです！

[522: 匿名さん]

確かにあのパンはおいしかった。
あのくらい美味しいパンがMRで普通に（？）作れちゃうっていうんだから驚き。
そのぶん街のパン屋さんは大変なのかな。

[523: 匿名はん]

中で焼くんですか？
本格的なパン屋？

[524: 匿名さん]

レトルトにちょっと毛が生えた位の物だと思います、システム化されててアルバイトさんや誰でも直ぐに簡単に作れるっていう。レトルトっていっても最近はバカにできないの有りますからね〜

[525: 匿名さん]

無印良品のカフェで提供しているものと同じです。
最近ではナチュラルローソンでも取り扱っているはずです。

[526: 購入検討中さん]

パンを焼く人件費やロスの補填はどこから出るのでしょう？
当然運営会社が損をしないように都合のいい契約がされていると思いますよ。

[527: 匿名さん]

たしか７０〜８０万あたりの固定金額による請負ではなかったかな。
管理組合とミニショップ会社との契約ですから、お金の出元は入居者ですよ。普通です。

2回の書き込みを1回でしちゃったのかしら？