イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[446: 匿名さん]

↑
そんなこと言ったら、長谷工は１３９円　ダイヤ建設は２８円ですよ
マンション作る会社の半分は潰れても可笑しくない。

[447: 匿名さん]

５０円割れしていればやばいけど、１７０円付けてれば立派な方ですよ。
今の株式の状態では、余り荒らすのは止めようよ。

[451: 契約済みさん]

エレベーターは８台ですね。

[452: 匿名さん]

エレベーター台数くらいモデルルームの資料でチェックすればいいのに。台数的にはたりているようで棟によってはちょっと不足きみなんで注意ですよ

[453: 8844株主]

株価が現在幾らかなんて関係ない。

[454: 匿名さん]

額面われしてるようなのは関係あると思うけどな

[455: 匿名さん]

だいぶんできてきましたね。楽しみです。

[456: 契約済みさん]

契約してからモデルルーム等に頻繁に見に行ったりしてる人いますか？

[457: 匿名さん]

モデルルームも現地もよく行ってます。

[461: 契約済みさん]

首都高から見るイニシアも、
かなり存在感が出てきていますね！

両国JCTから首都高6号線に入り、
隅田川沿いを北上するルートから見る構図がお気に入りです。
夏は公園の緑も綺麗ですね。

ホームページにも、
汐入公園から見た写真（7月）がアップされてましたよ。

[463: 匿名さん]

排気ガスとかの状況は？

[464: 匿名はん]

墨堤通りに近すぎるよね。
夏場は窓を開けて寝られませんね。

[465: 物件比較中さん]

墨堤通りを封鎖すればいいですね・・・・橋できてるんで・・・そちらに回る必要なくなるので・・・墨堤通りを封鎖しても。。。問題ないだろう・・・

[466: 匿名さん]

＞463
墨提通り程度の交通量で排気ガスの心配をしているのであれば東京２３区に住むのは止めたほうがいいですよ。

＞464
夜間は車が走っていない田舎でのお住まいをお勧めします。東京は夜間墨提通り以上の交通量の道路なんてたくさんありますから。もしくは窓閉めてエアコンかけてください。

＞465
地理を理解せずに自分の都合で道路を塞いでしまえなんて、かなり自分勝手な意見だこと。

[467: 契約済みさん]

>>466さん

気持ちはわかりますが、スルーした方が良いですよ。
削除依頼も出ているみたいですし。
それに、このマンションの売れ行きが好調なのは変わらない事実なんですから。

IPをみる限りでは、他のスレにもカキコしてる人みたいですね。
自分のスレだと態度が全然違うのが可愛いじゃないですか。

[469: マンション]

こちらの物件を検討しているものです。
墨堤通りの騒音はMRや現地を見て交通量から判断できましたが隅田川を通過する船の音はどうなんでしょうか？

[471: 周辺住民さん]

>>469さん
船って通ってましたっけ？ってぐらい少ないですよ。
ここら辺は下流の浜町・新川辺りと比べるとかなり少ないですね。水上バスの本数も少ないので全然気になりませんよ。

[473: 匿名さん]

パークフロントの成約率って今どれくらいなんでしょうか？

[474: 契約済みさん]

今朝の朝日新聞の記事読んでたら、分譲マンション住むの超怖くなってきた・・・。

ほんとにあんなゴミ屋敷みたいなマンション実在するの？

[475: 契約済みさん]

474さん
どんな内容だったのですか？

[478: 申込予定さん]

>>473さん

先週末ＭＲに行きましたが、Ｐ棟はほぼなかったです。残った数戸も秋？の抽選用らしいです。

[479: マンション]

〉〉471さん、469です。参考になりました。ありがとうございます。
こちらは船の音はあまり気にならなさそうですね。
R側もP側もやはり値引きはないんでしょうかね？

[480: 匿名さん]

Pはほぼ完売。　値引きはないんではないでしょうか。
R棟はしばらく動きが鈍かったですが、P棟のほぼ完売で、R側に宣伝の中心を
移したあとは約するペースがやや上がっているように思いますから、
大幅値引きってのは期待しにくいのではないでしょうか。　
とれてオプション値引き程度ではないかな。

[481: 匿名さん]

P棟ここまでくるの早かったですね。

[483: 匿名さん]

ここの戸境壁はＲ２とＰ２は乾式ですが、Ｒ1、Ｒ３、Ｐ１は湿式ですよね。
高層は軽くするために乾式ということですが、20階近いＲ３は湿式。
線引きは何階あたりが普通なんでしょう。

[484: 匿名さん]

20階以上は通常乾式です。

[485: はるぶー]

60mを超える超高層認定を要する建物では、なにより軽量化が最優先ですから戸境壁乾式は
やむを得ないでしょう。 わずかな例外を除いてほとんど採用されていますね。
外壁のALC板の利用も同じ理由によりやむなしだと思います。

　一方、20階以下でも、建物の形が複雑で応力が集中したすいところはわざとそこだけ乾式
って例は結構ありますよ。　建物がL字型になっているところの角部屋とか（足立区では確か
ステージオあたりがそうでした）、湿式の（コンクリート）の壁になっていることで、
かえって耐震性能の計算が難しくなるような場合には乾式壁の採用は頻繁に行われて
います。　この近辺では、ヴィークステージの例があります。　

　もちろん、コンクリートで十分な厚みを確保した場合と、乾式の場合では、コンクリートの
ほうが、固体伝搬音の低減にはずっと効果があるのは確かですが、構造設計上の必然性が
ある場合には、そうなっていないからといって責めるのもどうかなという気がします。

　内覧会などで、むこうから壁を直接たたくと驚くほどよく聞こえるので、びっくりします。
掃除機の先でこんこんやらないとかの注意は必要ですが、一方で、人の話し声やTVの音など
空気伝搬音の低減には、かなりの効果があるのも事実。　そこに釘をうちこんで、大幅に遮音
性能を劣化させないようにとか注意して暮らせば、必ずしも避けないといけないものだとも
思わないです。

[486: ご近所さん]

私は荒川区南千住（再開発地域）の住民ですが、川向こうの墨田・足立とは大きな違いがあると思います。不思議なことに、川向こうのブルーシートの住民は南千住８丁目周辺には来ませんが、
当然、鐘淵、牛田周辺のコンビニに来店します。（ご来店には、店員・お客さんも困惑してますが。）先日も、鐘淵のローソン１００、シティヌーブ・ファミマーで目撃しました。隅田川、荒川沿いは、中央区・台東区にも多く見られる光景ですが、
南千住８丁目（再開発地域）にはコンビにも１軒しか無い、ごみ置き場はマンション敷地内で部外者が入りにくい、警察の巡回が多いので来ないのではないでしょうか？
当該マンション購入者及び比較検討者から、ベリスタ汐入公園・リバーフェイスへの誹謗中傷の書き込みを多く目にしますが、汐入地区の住民として、電柱の無い、カラスもいない街には満足です。勿論、当該マンションもシティヌーブに続く、ランドマークになるとことを期待してます。

[487: 物件比較中さん]

> 川向こうのブルーシートの住民は南千住８丁目周辺には来ませんが、

最近、「新下町伝説 超天空610m墨田に東京スカイツリーがそびえる」という本が
発売されて立ち読みしてみたら、押上上空から見た千住界隈の航空写真も載っていました。
よく見ると、南千住８丁目隣りの３丁目付近から南にはブルーシート村が存在します。

冬場の写真で、工事中のイニシアも写っていましたので、興味のある方はご覧下さい。
（これ見ると、東京スカイツリーの見え方が想像つくと思います）

[488: はるぶー]

ひとそれぞれに価値観が違いますから... 南千住のほうがいいというひともいてよいでしょう。
駅距離は遠くなる一方で、サントクとか買い物的には有利ですしね。
トキアス以来全部モデルルームは全部見ていますが、私には結局選択できるものが
ありませんでした。

　再開発地区のすっきり感は魅力で、マンションは、どこに立っているかが価値の大半を占める
と思えば、あるいは買いかなとも思うのですが、南千住の大規模マンションには、

(1) ほとんど長谷工施工で、二重床や、複層ガラス、床暖房などを標準とすることを必須とする
人への選択肢がない。　（このへんをしっかりすることで、当初5年間とはいえ、フラット35Sで
0.3%利率が違うのはかなりの価格差に相当する利息差なので、好みの問題だけともいえません）
(2) 100%設置駐車場が、機械式で、かつ更新はおろか、通常のランニングコストを下回るような
駐車場料金設定が行われていて、管理組合会計上最初から問題を抱えている
(ベリスタ汐入公園が最も典型的ですね）
など、マンションの建物そのものや、その管理にこだわりのある人が選択可能なマンション
が私にとっては最後まで存在しませんでした。

　無論このあたりにこだわりがなければ、準工業もしくは工業地域立地である、こちら側
よりも立地面では上と考える人の存在を否定するものではありません。
どちらでも好みの問題。　　仲良くやりませんか。

ブルーシートについては、487さんの指摘の通り。　まぁ50歩100歩で、気にする人は。
もとよりこのあたりを選択肢としては考えないでしょう。　それはそれで、そういった人の
存在を否定する必要もありません。　購入者はみな納得して買っているわけですから、
繰り返し書き込むようなお行儀の悪いことをされなければそれでかまわないかな。

[490: 物件比較中さん]

４８７さん
南千住3丁目にブルーシートはありませんよ。汐入地区のスーパー堤防は朝から警備員さんが巡回してますから。

４８８さん
「ほとんど長谷工施工で、二重床や、複層ガラス、床暖房などを標準とすることを必須とする
人への選択肢がない」
私は自床も二重床も住んだ経験がありますが、どちらが良いか結論が出ませんでた。
ペアガラス、床暖房の標準装備についても、金を払えばＯＰでつけれましからやはり立地重視で考えたいです。

友人はイニシアＲ棟の高層階を購入しました。羨ましい。１００平米。

[491: はるぶー]

>>490 さん

　私が必須と考えるのは、Option で設定可能であることではなく、
全戸で標準であることです。 これは、1戸でも非適合の部屋があると
マンション全体を低い等級でみつもらないといけないというほかに、
下記のような実際的な理由もあります。 私はマンション好きの素人
ですので、下記間違っているところがあるかもしれませんが...
どのような理由で仕様面にこだわりがあるのかだけは答えておく義務
があるような気がしましたので。

　また、これはあくまでも私の見解であって、これをもって、この
マンションが南千住の長谷工のマンション群に勝っていると全部の
人が判断せよと強要するものではありません。
　前にも書いているとおりマンションの価値の大半は立地が決めます
から。　ただ、共稼ぎの私にとっては、駅距離がなによりも重要です。
ブルーシートがどうのこうのよりも優先度が高かったわけです。

複層サッシについて

　例をあげると、複層ガラス採用の主目的は建物の断熱性の向上に
あります。冬場の熱の逃げ道は、約半分が窓ガラスからになりますが、
ここの断熱性が単板ガラスでは2倍大きい。 このマンションは
省エネ対策等級４を確保することによって、フラット35S適合を得て
いますが、これは0.3%の金利優遇が5年連続しますから、長期に返済
していく人が4000万の借金をしている場合、1.5%≡60万円利息を
低減可能です。　これは、全部のサッシを複層化するためのコスト
よりも安いわけですから、全戸採用するのが良心的なデベロッパー
のあるべき態度だと思います。
(長谷工は土地持ち込み式で、住宅仕様は、コンストラクター側が
コントロールしていますが)

　マンションのような集合住宅の場合、多くの家を、少なめの外壁
面積でカバーすることによって、1戸あたりの熱の逃げを小さくできる
というのが基本的なメリットで、暖房の負荷計算では隣り合う住戸の
間で熱平衡がなりたっていることを仮定します。　隣の部屋との間
のコンクリートというのは熱を通しやすい性質をもっているので、
自分の部屋だけ複層サッシを奢っても、お隣がそうでなければ、
その家のクーラーは、隣に逃げていく分までの仕事をしなければ
なりません。
　また、断熱性向上は全体として考えるべき問題で、長谷工の
マンションは外壁の断熱性も、単板ガラスサッシに合わせた水準
まで落としていますので(東京都のマンション環境表示にある
届け出ベースでの外壁の熱抵抗値の値は、南千住の外壁で1.5倍、
屋根で2倍ほどの差が、南千住長谷工マンションとここの間では
あります）たとえOption 設定あとからできたとしても効果は
限定的です。
　また例えば P&Pでは、窓によってはOption 設定すらなく、
価格も、もともと全戸に採用するためのコストアップに比較すると
きわめて高価なものになっていました。

二重床

　これも書き出すと、非常に長くなりそうですが、イニシア千住曙町
と同じLL40等級を、直床で実現するには、フローリングが非常に
ふわふわした、歩いて違和感のあるものになることがほぼ必須で
ある点だけ。　これは私には許容範囲外でした。

機械式駐車場

　屋外設置の機械式駐車場は、20-25年で更新が必須で、それに
おおむね200万/1台かかるのをご存知でしょうか？　多くの
修繕計画に更新費用は入っていませんので、一生住むなら、
一回の更新分だけ、マンション価格はこの補正をいれてから
比較すべきだと考えます。 また、前に管理組合で管理費・修繕
積み立ての再検討の担当をしたことがありますが、コンスタントな
ランニングコストだけで、7000円/月/台近くかかりました。
これすら担保できない駐車場料金設定にはおおいに疑問です。

[492: はるぶー]

↑
なお私は、このマンションの購入者ですので、かなりこのマンションの擁護よりに
立場が偏っている可能性があります。　上のは軽く読み流してください。
目立たせるのを防ぐために下げで投稿しておきました

[495: はるぶー]

住宅仕様の向上ってのは、意匠・構造・設備の専門家が各々一生の仕事としてやっている
テーマですよ。　この程度で長いってんであれば、最初から仕様がどうのこうのって
やりとりには参加しないほうがいいかもしれませんよ。
　
あと、わざわざあげなくってもいいのに。　
まいいたいことは書いたのでもう引っ込みます。　失礼しました。