イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[327: 物件比較中さん]

今、ついている非常階段は仮のものでしょうか？

ＭＲに行った時には、そこまでチェックしなかったのですが。

[328: 匿名さん]

>>326
ディスポーザーはマンション規模は関係ありませんよ。
50戸〜100戸のマンションでも付いてます。

[329: 匿名さん]

各戸への負担の問題でしょう。ちゃんとした処理設備を伴うと高いので。

[330: 通りすがり]

小規模マンションのディスポーザー施設も大規模マンションのディスポーザー施設も構造上何らの違いはありませんし、小規模だからといってその負担額が大きくなることはないですよ。
なぜなら、規模に応じたキャパシティを地下施設に用意しているだけなので、基本的にコストは比例するわけです。
30戸クラスのマンションにもディスポーザー装備してますしね。

[331: 契約済みさん]

なんだか揚げ足取ってるみたいに感じちゃいます・・・。
情報はもちろん正確な方がいいですが、文脈上そこに入る内容はディスポーザーじゃなくたっていろいろ当てはまると思います。たとえば自走式100％駐車場とか。
伝えたい内容を汲み取って大意を理解することが重要じゃないかなと思います。

[332: 匿名さん]

>>331
同感

この辺は蚊って多いのでしょうか？
知り合いはマンション20Ｆに住んでいますが蚊が入って来ます。
ベランダからです。
網戸を取り付けたら楽になったとの事。
原因は近くにある溜め池らしいです。

川は流れていますから気にしてなかったのですが家族が…。
周辺環境御存じの方、教えて頂けたら幸いです。

[333: はるぶー]

ディスポーザーのコストは、100戸超えあたりで、原価で一戸20-30万と言われていますが、
そこコストは戸数とともに上がっていくんじゃないかな。　どのみち、専用の浄化槽が
いるわけで、これ別に戸数に比例してコストアップしていくわけじゃないですから、
戸当たりのコストは、戸数の減少にともなって上昇します。 きまった頻度でメンテ
しないといけないコストってのも無視できないんでしょうし。

確かに20-30戸とかでディスポーザーありってのは都心じゃありますが、それはもともと
高いマンションで実際に足立区のマンションで、そんな戸数でついているとこはめったに
ありませんね。マンションDBとか見ると、足立区の販売中26マンション中　ディスポーザー
つきは9つですが、うち50戸未満は2つにすぎません。　一方で100戸を超えるところには
ほぼ100%ついているわけですから、大規模中心の設備だといっていいと思います。

確かに不可能ではないですから、若干不適切な書き方であったかもしれませんが、
かなりのコストアップになるわけですね。　ほんの10-20万ですが、これが無視できない額で
あるってのは、最初からガラスを複層化するためのコストがほんの30万ほどにすぎないのに、実
際にはやっているマンションが40%しかないってのと同じ。　不可能ではないにしても、
かなり儲けをとられてしまうわけですから、小規模には採用されにくいってのは本当だと
思いますよ。

住人の顔を見てお互いがほぼわかるってのはせいぜい数10戸まででしょう。

[334: 匿名さん]

>>330さん
計算問題じゃないんだから、10-5=5となるわけではないんですが・・・・。
パンだって、6枚切り1組の値段に対して6枚切り3枚の値段が半分ってことないでしょ？

浄化容量よりも浄化機器そのものの値段や設備のメンテ維持にお金がかかるのですよ。
特にメンテ維持は容量で割り切れるものじゃないので、
（人間を半分に、ってわけにはいかないですから）
そこが重い負担になるため低価格小規模マンションでは嫌われるわけです。

逆に大規模マンションであればスケールメリットが最大限に生かせるので、
容量当たりのコストや維持メンテの等分数が増えることで1戸当たりのコストが落とせる。
だから大規模になればなるほどディスポーザ装備が増えるんですね。

[335: 匿名さん]

ここはスケールメリット、十分感じています。
公開空地引き換えの515戸。
他のイニシア物件と比較して構造、設備等質の高さはまさにそれでしょう。

[336: 匿名さん]

僕はイニシアブランドが良いというより、千住曙町物件の良さにひかれ契約しました。
坪単価からの割安感はあると思う。

[337: 契約済みさん]

構造は非常に良いですよね。
私の場合、関屋駅に近かったのと、建物の構造が決め手になったのですが、
いくら堤防があるとは言え、川沿いですから地震時はやはり少々不安ではありますが・・・
あとファサード（外観）にはもうちょっと頑張ってほしかったというのも本音です。

[338: 匿名さん]

評判の良い銭形組施工と言うことも候補に入りますか。

[339: 匿名さん]

↑
銭高組の間違いごめん！

[340: 購入検討中さん]

地盤の緩い足立区で、しかも川沿い… やっぱり不安だ…

[341: 匿名さん]

340さんは購入検討中ということですが、スーパー堤防上で液状化対策もしているこのマンションは近隣ではむしろいい方だと思います。

それに汐入公園に避難できるのもべリスタさんと同じで便利だし、船着場が近いのもいざというときいいかも知れません。
イメージにとらわれずに、実際にどうなるか、冷静に考えてみる事をお薦めします。

[342: 匿名さん]

イニシアは、駐車場だけでも、他を圧倒してますね。
車使う人は、この物件は神です。

[343: 匿名さん]

濡れずに車の乗り降りができて（最上階以外）、しかも自走式って意外に少ないですよね。
おまけに低層階なら自宅からエレベーターを使わなくていい可能性もあります。

車寄せが無いのだけは残念ですけどね

[344: 匿名さん]

>>343さん
車寄せは、ルールまもらない人がいて、トラブルのもとです。
ないほうが、割り切っていいので、これはこれで、ありです。

[345: 通りすがり]

342さんへ

神？どうゆう意味ですか？

[346: 購入検討中さん]

秋くらいの契約を考えています。

ベリスタも好調のようですが、イニシアも順調のようで、少しあせっています。夏くらいにはほぼ完売になるのでしょうか？

[347: 匿名さん]

346さん

秋まで待たれる理由がおありなんですね。
値下がり等の理由以外ならこちらに限らず早めに手を打たないと！
自分にとっていい所なくなっちゃいますよ。

[348: 匿名さん]

347さん

346です。ありがとうございます。
値引きは全く頭にありません。ただ、家庭内の事情から、秋まで様子を見たいと思ってました。

ＭＲに行ってみます

[349: 匿名さん]

このスレ情報ですとR、P棟共に残り２割位らしいです。
どんなタイプが残ってるんでしょうね。

[350: 匿名さん]

Ｐ２—Ａなんかは実際どうなんだろう。
契約者はいるだろうからどの辺に納得してんだろう。

[351: 匿名さん]

Ｐ２−Ａは、ずばりコストパフォーマンスでしょ！！
実際、この前の抽選会で倍率５倍だったらしいよ。

[352: みい]

私も聞きました。p棟日当たり無しで五倍ですよ。本当に、公平な抽選だったのでしょうか?

[353: 物件比較中さん]

p棟日当たり無しの部屋五倍？？？どう見ても投資の目的・・・・賃貸で出したら結構儲けるじゃないの？

[354: 契約済みさん]

５倍ってすごいですね。
この調子なら完売できますかね。
ただ気になるのがＲ２最上階。動きなし？かな。

[355: 匿名さん]

最上階ほしいけど‥7000万の借金は返せないなあ。
第5期は7月末だとオフィシャルに出てました。
まだ最終ではないのね。

[356: 契約済みさん]

しかし、お不動産きついな〜。スルガコーポレーション民事再生申し立て。イニシアは勝ち組に？

[357: 契約済みさん]

Ｒ棟契約者です。

売れ行きをみていると、第５期が実質的に最終期になると思います。

夏に最終期と書いてしまうと、キャンセル住戸がでたときに売れ残ったイメージがでるからではないでしょうか。515戸もあると、竣工前までにキャンセルは結構でるでしょうから。

Ｐ棟の売れ行きが順調なのは意外でした。でも、23区内で3000万円台からというのは、リーズナブルなんでしょうね。

[358: 匿名さん]

ここキャンセルされた方の理由を聞いてみたい。

[359: 購入検討中さん]

日が当たらないから。

[360: 匿名さん]

キャンセルしたという事は最初は契約したんでしょ？
日が当たらないのは最初から分かってるのに、なぜ契約までしたのか？？？

[361: 358]

>>360
仰るとおり。

P棟に限らず、キャンセルした場合、それなりの金額を失う訳です。
それでもキャンセルされる方実際にいらっしゃる訳です。
なぜここイニシア千住曙町をキャンセルしたのか？
今後キャンセルされる方された方含めてお聞きしたい。

[362: 匿名さん]

第5期はＲ棟残りを出してくるでしょうね。サンクタスガーデンのこともあるし
再びそのへんの価格帯狙いのひとメインになる感じですな。

[363: 匿名さん]

サンクタスは、イニシアよりはずっと坪単価が高いですってのを明言していますけどね。
正式価格がでたようなので、調整あったかどうか週末にでもでかけてこようかと思っています。

[364: 匿名さん]

>>361

　手附払いもどしでの白紙撤回ってのは、ローンキャンセルのほかにも案外多いものですよ。
重説でも聞いてない点とか、つっついて営業さんにごねる人がいれば案外あっさりといくことも。
見なが手附放棄していると思うと、自分だけ損するかもしれませんので注意。

[366: 匿名さん]

そうですね。ここは建物の内容は良いのですが、大規模なので敬遠してしまいます。
スケールメリットなんでしょうが、その分もめますから・・・

こじんまりとしたとこの方が穏やかに暮らせそうです。
契約して初めて冷静に考える妥協した部分を本当にあきらめていいのか？・・・
よくあります。買って後悔している人もいますよね。
たくさんの事を天秤に掛けなきゃいけないのでマンション購入はホント難しいですね。

私も悩みの種です。早く住み替えてすっきりしたいです。

[367: 購入検討中さん]

大規模には大規模なりの、小規模には小規模なりの良さも欠点もあって、いいところどりだけはできないというころですね。　うちは逆に今いるところの管理人さんが、平日に数時間しか来てくれないとかが不満で、24時間有人管理のここを有力に考えているのですが、ほとんど小さな町のような規模で人間関係は複雑そうですね。

[368: 契約済みさん]

人間関係は、かえって小規模の方が難しいですよ。少しでも変な人がいるとぎくしゃくしますし、組合を引っ張れるだけの人がいるかどうかは、確率論からいって低くなってしまいます。

ここは、規模というより専有面積が部屋によって２倍も差があるのがコミュニティ形成を難しくしていると思います。マンション不況下の今日、確実に売れるようにするための作戦だろうとは思いますが。
ただ、それでも、私はいろんな人がいるところの方がいいですけどね。

[370: 匿名さん]

小規模では組合を引っ張れる人材がいる確率が小さいのと同様に、変な人がいる確率も小さいでしょう。
368さんは、変な人がいた場合にぎくしゃくしないためには、変でない人の絶対人数が効果的といっているのかな？
その真偽は知りませんが、仮に世の中でマンションを買う人中の変な人率が結構高くて
低確率の小規模でもだいたいいるのならば、話はようやく理解できます。

あまりこのマンション板に関係ないなあ。

[371: 匿名さん]

何人かがキャンセルしても、大規模だと敬遠しても、物件は順調に売れちゃってるね。

[372: 契約済みさん]

大規模、小規模というよりは、ここの土地柄というか地域の気質の問題のような気がしなくもない。

こういう私も地元の人間ですが・・・。

[373: 周辺住民さん]

北千住に東京電機大学が進出

　再開発がどのようになるのか注目を集めていましたが、大学の誘致ということで決着がついたようです。

　足立区は２４日、東京電機大学が北千住駅東口の日本たばこ産業（以下ＪＴ）社宅跡地について、ＪＴと土地売買契約を締結したと発表。また、隣接する都市再生機構（以下ＵＲ）の土地についても、譲渡に向けての確認書をＵＲと取り交わした。これにより、同大の北千住への進出が決まった。

　東京電機大学は、平成２４年４月に新キャンパスオープンを予定している。敷地面積は約１・９ヘクタール。工学部、未来科学部、大学院（工学研究科・未来科学研究科）などが入る。収容学生数は約５０００人。また、地域貢献施設、産学連携施設、国際共同研究施設なども併設する。

http://www.ayomi.co.jp/chiku05/detail.php?eid=00819&PHPSESSID=ed5a...

[374: 匿名さん]

足立区も学園都市めざすか？

[375: 匿名さん]

小規模、大規模の人間関係を整理すると、こんな感じでしょうか。

小規模
　・入居者の多くと知り合いになりやすい（人間関係が濃密）
　・同じタイプ（人種）との付き合いが中心になる
　・組合運営の根回しは楽（全員と直接談判がしやすい）
　・変な人がいる可能性は低い（ただし、含まれる割合は変わらない）

大規模
　・付き合いは浅くなりやすく、その分、気楽につきあえる
　・マンションの中にいる多くの人・家族の中から、友達を選べる
　・組合をリードできる人がいる可能性が高い
　　（マネジメント経験、また、建築・ＩＴ・法律などの知識を持つ人がいる可能性が高い）

　
　どちらも、一長一短あると思います。
　ただ、「大規模は小さな町」と書いている人がいましたが、つまりそれだけ大きいわけなので、全戸と知り合いになれるわけではありません。イニシアの場合は５棟あるわけですから、もっと、狭い範囲で人間関係を構築すればいいと考えれば、大規模・小規模の差はあまりないでしょう。

　もちろん、管理組合の運営は大規模の方が大変でしょう。ただ、理事会は少人数ですので、年に１度の総会くらいしか「大規模」を実感する機会はないように思えます。

[376: 契約済みさん]

東京芸術大に東京電機大学、あと、未来大学っていうのもありますから、北千住近辺の学生数は、23区内の駅でも有数になるんでしょうね。
　葛飾区も大学誘致を進めているみたいなので、城東・城北地域での大学誘致競争なんでしょうね。