イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[303: 契約済みさん]

「沈黙は金なり」今の時代そうとも限らない事が多いが今はその時だ。

[304: 匿名さん]

賃貸ですが南千住駅前の物件の25階を見学してきました。

想像以上に眺めがよかったので、こちらのＲ棟も期待できそうです。

[305: 匿名さん]

東京スカイツリー楽しみですね。

[306: 契約済みさん]

駐車場まで濡れずに行けるのがいいですね。

2台申し込みたいので、早めに受け付けてもらいたいです。

[307: 匿名さん]

私も２台分の駐車場と屋根付き(車から住居まで雨に濡れない)が条件で探しています。

ここは東京都マンション環境性能表示で ★11コもあるじゃないですか！
この価格だとあんまりないのですかね。
お気に入り物件です。

[308: 匿名さん]

東京都マンション性能表示って客観的評価の一つ。
装備の有無大事だがこの評価も非常に目安になる。

[309: 契約済みさん]

私も性能評価は購入決定の理由のひとつでした。

「マンション性能表示制度」を意識してスペックを決めた感じはありますが、それは他のマンションも一緒でしょうし。

[310: 匿名さん]

★２コ。ところにより３コ。
そんなマンションも少なくないです。
いくら飾って魅せてもこの表示が…だと 『なんでぃ、そんなもんか？』と思ってしまう。

[311: 匿名さん]

星は単純に多い方が良いですよね。
特に断熱性と建物の長寿命は気になります。
ディスポーザーや床暖房、ミストサウナなどの装備よりも圧倒的にお金がかかるのはマンションの構造ですし、最も重要視されるべき項目だと個人的には思います。

[313: 匿名さん]

東京都のマンション環境評価で３星×4項目のフルマークのマンションはまだ積算で
片手で数えられるくたいの物件数しかないはずですから、11ってのはかなり評価していいと
思いますよ。

[314: 契約済みさん]

>>313さん
同感です。

[317: 匿名さん]

スルー　(^◇^)┛

[318: 物件比較中さん]

南千住のブランズタワーは、東京都のマンション環境評価で４項目全て三ツ星だね。

[319: 入居予定さん]

確かに細かい人は多そうだ。
俺は西新井に決定。

[320: 匿名さん]

私は検討結果イニシアにしました。
この辺じゃALL★★★ブラ南ぐらいです。

[321: はるぶー]

細かい購入者です (笑)

　　東京都の環境性能表示は、もともと確か1万㎡以上の大型マンションでなければ表示されませんし、基本的にエコロジー対策に関わるもので、エコロジーに興味がなければ、それほどこだわる必要もないかとは思います。　また星の数だけでなく、その内容についても留意する必要があるのではないでしょうか。なんでも点数だの星の数だけ見ただけで良し悪しを判断するっては、安直ではありますが、思考停止しているのではないでしょうか。


　　たとえば、床暖房を標準設置した場合、省エネ性3☆を獲得するためには、エコキュートあるいはエコジョーズの設置が必須となりますが、床暖房をオプションに飛ばしてしまえば、これらの採用のないままで、3☆を獲得することが可能になります。私は床暖房を必須としておりますので、これは本末転倒に感じられます。近隣物件で、床暖房オプションでこの項目3☆という物件はとても多いですね。


　　4項目全てで、3☆という物件は、私の知っているなかでは、シェルゼ木場公園、プラウドタワー練馬、プリズムタワーに、プランズタワー南千住とありますが、これらはもっともクリアすることの難しい建物の長寿命化の部分で3☆を確保している物件で、必然的に建設コストは高くなりますし、すべて全戸平均坪単価250-300万以上の物件です。これらの中には、床暖房を省略することで3☆を確保しているマンションもあります。
ここイニシアの全戸平均坪単価は190万程度。 例えば私には価格的に購入できない250万の南千住タワーと比較するのが妥当かどうかは疑問です。


　　私自身が評価しているのは、このマンションが断熱性で3☆を確保している点です。
事業割合で40%で入っている、明豊側が、外断熱好きだったりするデベロッパーですから、こちらの意向の反映かなと推察できますね。　これは、評価を受けている全マンション中で1/6しか確保できていないもので、直近徒歩圏内の価格帯的に競合するすべての現在販売中のマンションにおいて確保されていません。
　1992年とかなり昔に制定の省エネルギー基準をクリアしているだけなのですが、そのためには、開口部を全て複層化して、コンクリート壁表面の断熱材の性能も上げてやる必要があります。直近の典型的な物件に比較して、熱の逃げ/侵入を、窓で約1/2に、壁で約2/3に抑えるために、相応のコストアップと引き換えに確保している性能ですので、これは評価してしかるべきであると思います。

　IHだの食洗機などは後つけ可能ですが、ディスポーザーや、ガラスの複層化など、あとから変えることができない部分にこだわるのは私は正しいことだと考えていて、
工法面などで、こだわりのある仕様のここを選びました。

[322: 匿名さん]

はるぶ〜さん

なるほどです。
私も後から購入しづらい物にはいつも以上に検討する様にしています。
星の数だけでなく内容も確認すべきですね。

[323: さる]

はるさん、いつもながらお詳しい、さすがです！私はそんな事全く知らずに・知ろうともせずに契約してしまっていて今更ながら結構良いマンションなんだな〜と最近思っています。

[324: 契約済みさん]

はるぶーさん情報ありがとうございます。勉強になります！
私も環境性能表示☆11個で他より良さそうだなー、程度の知識しかなかったですが詳細を知ってやはりここにして良かったなと思いました。

[326: はるぶー]

争っていた人が既契約者かどうかわかりませんよね。ここはもともと検討者スレッドで
誰でも書き込みＯＫですし。
　
　じゃーここはやめてお隣とか近所のライバルマンションを購入したら、上のほうで
喧嘩をしていた方々がお住まいだったりするかもしれませんし (笑）
戸数が多ければなかにはちょっとという方も何人かはいらっしゃるでしょうが、
それでやーめたってんでは、ディスポーザーが付いているような規模のマンションは
永久に買えないと私は思ってます。　

ps. 　もし既に契約されている方で、　契約者だかどうなんだかわからない匿名掲示板上の
やりとりを見ているだけで疲れちゃったという方で、購入済みの人だけでの掲示板上での
情報交換を望まれる方は、このマンションの住人板の 170からご連絡ください。
契約すみであることを証明していただきますので、入口はやや敷居が高いですが、
中では自由にやっておりますので。

[327: 物件比較中さん]

今、ついている非常階段は仮のものでしょうか？

ＭＲに行った時には、そこまでチェックしなかったのですが。

[328: 匿名さん]

>>326
ディスポーザーはマンション規模は関係ありませんよ。
50戸〜100戸のマンションでも付いてます。

[329: 匿名さん]

各戸への負担の問題でしょう。ちゃんとした処理設備を伴うと高いので。

[330: 通りすがり]

小規模マンションのディスポーザー施設も大規模マンションのディスポーザー施設も構造上何らの違いはありませんし、小規模だからといってその負担額が大きくなることはないですよ。
なぜなら、規模に応じたキャパシティを地下施設に用意しているだけなので、基本的にコストは比例するわけです。
30戸クラスのマンションにもディスポーザー装備してますしね。

[331: 契約済みさん]

なんだか揚げ足取ってるみたいに感じちゃいます・・・。
情報はもちろん正確な方がいいですが、文脈上そこに入る内容はディスポーザーじゃなくたっていろいろ当てはまると思います。たとえば自走式100％駐車場とか。
伝えたい内容を汲み取って大意を理解することが重要じゃないかなと思います。

[332: 匿名さん]

>>331
同感

この辺は蚊って多いのでしょうか？
知り合いはマンション20Ｆに住んでいますが蚊が入って来ます。
ベランダからです。
網戸を取り付けたら楽になったとの事。
原因は近くにある溜め池らしいです。

川は流れていますから気にしてなかったのですが家族が…。
周辺環境御存じの方、教えて頂けたら幸いです。

[333: はるぶー]

ディスポーザーのコストは、100戸超えあたりで、原価で一戸20-30万と言われていますが、
そこコストは戸数とともに上がっていくんじゃないかな。　どのみち、専用の浄化槽が
いるわけで、これ別に戸数に比例してコストアップしていくわけじゃないですから、
戸当たりのコストは、戸数の減少にともなって上昇します。 きまった頻度でメンテ
しないといけないコストってのも無視できないんでしょうし。

確かに20-30戸とかでディスポーザーありってのは都心じゃありますが、それはもともと
高いマンションで実際に足立区のマンションで、そんな戸数でついているとこはめったに
ありませんね。マンションDBとか見ると、足立区の販売中26マンション中　ディスポーザー
つきは9つですが、うち50戸未満は2つにすぎません。　一方で100戸を超えるところには
ほぼ100%ついているわけですから、大規模中心の設備だといっていいと思います。

確かに不可能ではないですから、若干不適切な書き方であったかもしれませんが、
かなりのコストアップになるわけですね。　ほんの10-20万ですが、これが無視できない額で
あるってのは、最初からガラスを複層化するためのコストがほんの30万ほどにすぎないのに、実
際にはやっているマンションが40%しかないってのと同じ。　不可能ではないにしても、
かなり儲けをとられてしまうわけですから、小規模には採用されにくいってのは本当だと
思いますよ。

住人の顔を見てお互いがほぼわかるってのはせいぜい数10戸まででしょう。

[334: 匿名さん]

>>330さん
計算問題じゃないんだから、10-5=5となるわけではないんですが・・・・。
パンだって、6枚切り1組の値段に対して6枚切り3枚の値段が半分ってことないでしょ？

浄化容量よりも浄化機器そのものの値段や設備のメンテ維持にお金がかかるのですよ。
特にメンテ維持は容量で割り切れるものじゃないので、
（人間を半分に、ってわけにはいかないですから）
そこが重い負担になるため低価格小規模マンションでは嫌われるわけです。

逆に大規模マンションであればスケールメリットが最大限に生かせるので、
容量当たりのコストや維持メンテの等分数が増えることで1戸当たりのコストが落とせる。
だから大規模になればなるほどディスポーザ装備が増えるんですね。

[335: 匿名さん]

ここはスケールメリット、十分感じています。
公開空地引き換えの515戸。
他のイニシア物件と比較して構造、設備等質の高さはまさにそれでしょう。

[336: 匿名さん]

僕はイニシアブランドが良いというより、千住曙町物件の良さにひかれ契約しました。
坪単価からの割安感はあると思う。

[337: 契約済みさん]

構造は非常に良いですよね。
私の場合、関屋駅に近かったのと、建物の構造が決め手になったのですが、
いくら堤防があるとは言え、川沿いですから地震時はやはり少々不安ではありますが・・・
あとファサード（外観）にはもうちょっと頑張ってほしかったというのも本音です。

[338: 匿名さん]

評判の良い銭形組施工と言うことも候補に入りますか。

[339: 匿名さん]

↑
銭高組の間違いごめん！

[340: 購入検討中さん]

地盤の緩い足立区で、しかも川沿い… やっぱり不安だ…

[341: 匿名さん]

340さんは購入検討中ということですが、スーパー堤防上で液状化対策もしているこのマンションは近隣ではむしろいい方だと思います。

それに汐入公園に避難できるのもべリスタさんと同じで便利だし、船着場が近いのもいざというときいいかも知れません。
イメージにとらわれずに、実際にどうなるか、冷静に考えてみる事をお薦めします。

[342: 匿名さん]

イニシアは、駐車場だけでも、他を圧倒してますね。
車使う人は、この物件は神です。

[343: 匿名さん]

濡れずに車の乗り降りができて（最上階以外）、しかも自走式って意外に少ないですよね。
おまけに低層階なら自宅からエレベーターを使わなくていい可能性もあります。

車寄せが無いのだけは残念ですけどね

[344: 匿名さん]

>>343さん
車寄せは、ルールまもらない人がいて、トラブルのもとです。
ないほうが、割り切っていいので、これはこれで、ありです。

[345: 通りすがり]

342さんへ

神？どうゆう意味ですか？

[346: 購入検討中さん]

秋くらいの契約を考えています。

ベリスタも好調のようですが、イニシアも順調のようで、少しあせっています。夏くらいにはほぼ完売になるのでしょうか？

[347: 匿名さん]

346さん

秋まで待たれる理由がおありなんですね。
値下がり等の理由以外ならこちらに限らず早めに手を打たないと！
自分にとっていい所なくなっちゃいますよ。

[348: 匿名さん]

347さん

346です。ありがとうございます。
値引きは全く頭にありません。ただ、家庭内の事情から、秋まで様子を見たいと思ってました。

ＭＲに行ってみます

[349: 匿名さん]

このスレ情報ですとR、P棟共に残り２割位らしいです。
どんなタイプが残ってるんでしょうね。

[350: 匿名さん]

Ｐ２—Ａなんかは実際どうなんだろう。
契約者はいるだろうからどの辺に納得してんだろう。

[351: 匿名さん]

Ｐ２−Ａは、ずばりコストパフォーマンスでしょ！！
実際、この前の抽選会で倍率５倍だったらしいよ。

[352: みい]

私も聞きました。p棟日当たり無しで五倍ですよ。本当に、公平な抽選だったのでしょうか?