イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[2: 匿名さん]

レスⅢまで来ましたね。
最近は買い物について色々ご意見聞けて参考になります。

自分にとっての住環境は悪くないと思っています。
なんでもあるに越したことありませんが、
無いものねだりみたいなところもあるように思います。

[3: 匿名さん]

02さんが書かれているように、全て自分の希望通りというわけにはいかないので、どっかで妥協しないといけないんでしょうね。

自分も、駅に近い方がいいけど、電車の音は避けたいです。また、大きな病院が近くにあるといいけど、救急車の音がするのはいやだとか、ベリスタのように小学校は近いけど音楽室の音はいやだとか、考えてみれば矛盾した希望を持ってるなあと考えています。

私の今のところの評価は、

（メリット）
ヴィーク　駅から近い（目の前）
ベリスタ　再開発地域内で災害時の避難場所にも近い
　　　　　電車に乗ること以外はいろいろ便利
イニシア　駅からまずまずの距離
　　　　　水没の危険性はほとんどない（共用施設以外は）
　　　　　Ｒ棟はとにかく眺望がいい

（デメリット）
ヴィーク　踏切の音がうるさそうで、また、踏切があるので、車は不便
　　　　　堤防決壊時は３メートル以上水没する
　　　　　眺望は期待できない
ベリスタ　音楽室の横でうるさそう
　　　　　設備は少し劣る
　　　　　駅から遠い
イニシア　墨堤通りが混んでいると、車は出しにくそう
　　　　　Ｐ棟とＲ棟の廊下側は少し車の音がうるさいかも

なのですが、バランスはイニシアがいいかなと思っています。

[4: 匿名さん]

お不動産・マンション業界に信用不安が広がっているとか、金融機関が貸しはがしとか・・・ぼろぼろ悪い憶測が新聞に出てるの〜

[5: 周辺住民さん]

>03さん
イニシアのデメリット
　　　　水没の危険性がある
の間違いじゃないの？
川っぺりに建つのはイニシアだけですよ？

[6: 匿名さん]

イニシア前にはスーパー堤防が作られ水没することはないようです。
ハザードマップを見てみると周辺の危険性がわかりますよ。

[7: 契約済みさん]

川に近いところは荒川沿いに限らず、多摩川や利根川、鶴見川沿いも同じようで、川べりの生活とひきかえにリスクはありますね。

千住エリアでは、イニシアのあたりと足立図書館のあるあたりを除くと、堤防が決壊した場合にはそのほとんどが水没する恐れがあり、ひどいところは５メートル以上水没するようです。

２００年に一度の想定ということなので、生きている間に起こる可能性は低いかもしれませんが、少しでも被害が小さいと思われたので、私はここを選びました。

[8: 匿名さん]

大規模・大深度での水没ってのは、大きな川の決壊を想定したものなので、水没する深さは
絶対的な高度によっていて、川に近いかどうかはあんまり関係ないですものね。

　一方今までの200年には一度の雨ってことですが、気候変動とかで、これからは大雨の可能性は
増えるほうなので、今後200年に1回程度ですむかどうかはわからないとは思いますが、

　京成本線の荒川の橋は、さっさと架け替え工事にかかってほしいですね。お隣の道路を、
圧倒的に低くなっている京成の橋を見下ろしながら車を走らせるたびにやばいよなぁとか
思っている契約者です。　堤防よりも、線路のほうが低くなってるのが、電車に乗るとよく
わかりますしね。

[9: 匿名さん]

今何戸残っているんでしょうか？

[10: 購入検討中さん]

昨日、建設現場見てきました。
R1棟は外観は完成？しているように見えますね。
外壁タイルが白一色ではなく、ピンク？ベージュ？も使用しているんですね。
清潔感ある感じで良いですね。

[11: 匿名さん]

どれくらいの契約率なんでしょう？
6割はこえたのかなぁ？
人はは多いですね。受付のソファーいっぱいになってましたもん。

[12: 契約済みさん]

感覚的なもので申し訳ないけれど、Ｒ１はほぼ完売、Ｐ２は７〜８割、Ｒ２、Ｒ３は６割、Ｐ１棟は２〜３割くらいの成約率じゃないかな。

この週末に契約説明会に参加してきたけど、重要事項説明書の中で竣工後半年以降の未入居住戸は、賃貸物件として貸出すって書いてあったね。

まあ、買い手がいなきゃしようがないんだろうけど、賃貸にしたって借り手が見つかるのかな？賃料も高いんだろうし・・・。

[14: 匿名さん]

同感です。賃貸なる物件は嫌です。

[15: 匿名さん]

515戸中、7割くらいはいってそうなので、残り150くらいでしょうか。
ほぼ完売しそうですが、一部に分譲向きでない部屋、たとえば日当たりがほぼゼロのところとか、がありそうなので、売れ残るところもあるかも。
何十戸も賃貸になるのは私も嫌ですが、買っても賃貸に出す人もいますから、多少は賃貸になってしまってもいいと思います。

[17: 匿名さん]

昨日汐入公園から建築中のイニシアを撮影しました。
なかなかいい感じです。

[18: 匿名さん]

一部の日当たりの悪そうな部屋は、施工後じゃないとイメージつけにくいかもしれませんね。

[20: 物件比較中さん]

こちよりも安い？BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園！！！２９００万円で６８．９平米

[21: 匿名さん]

20さん
折角なら広さと価格以外の条件も教えてください。

[22: 匿名さん]

元々ベリスタは価格勝負っていう前評判だったと…

[23: 物件比較中さん]

「ベリスタ」、価格勝負かと言えばそうでもない。まぁ、日当たりの悪い東側は確かに割安ですが。ここは、何といっても環境の良さと外観デザインの２つに尽きるのでは？それ以外は正直、
イニシアに軍配が上がるでしょう。
　かくいう私は利点の多さではイニシアと整理しているにも拘らず、「環境重視」でベリスタに傾いている状況です。自分自身、この合理性のない判断状況に今ひとつ釈然としないのですが、結局、自分の価値観を揺さぶる要素の度合いって事になるんでしょうね。

[24: 匿名さん]

環境の良さというのも人それぞれですね。
私の価値観からすればイニシアもベリスタも五十歩百歩です。

[25: 24]

環境の良さでです。

[26: 匿名さん]

環境はべリスタが良いと思うな、区政の面で足立区よりは荒川区って所も。イニシアから歩けば直ぐの汐入公園だけど橋を隔てて川向こうには違いない。ねがキャンではないよ、イニシアの方が駐車場とか良い面もある。

[27: 匿名さん]

僕には行政でも大差ないと思ってます。
これも価値観かもしれませんが。
何がどれだけ、いつまで必要か？等と考えてしまいます。
公園が小学校が病院が。
どれだけ利用するか考えます。小学校も子供にとって成長させられる所があるなら遠くでも通わせたい。
特定疾患で完治できる医療が受けられるのなら他県でも行きたい。
利用していない時はただうるさいだけって事もあります。
程よい距離は駅、病院に限らず人が集まる場所には必要だと考えてます。
僕はベリスタでの環境の良さを理解していないのかな?

[28: 匿名さん]

この流れだと負け惜しみ臭いんですが、橋を隔てて向こう側に汐入公園があることがイニシアの希少価値を高めていると思っています。
リバーサイド物件は他にもいろいろありますが、対岸がこれほど綺麗なものはそうはないと思うんです。
まあ足元にもあって対岸にもあるほうがよりいいんですが…(^_^;)

[29: 匿名さん]

ベリスタの良さに気づいた人はベリスタを購入すれば良いじゃないですか。
購入されればいずれにせよご近所さんですね。

[30: 物件比較中さん]

ここに来て「イニシア」VS「ベリスタ」の話が多くなって来たので
個人的にイニシア・ベリスタの良い所をバックリ整理すると、

■イニシアの良い所
・駅近
・自走式駐車場
・眺望（Ｒ棟限定）
・構造／質

■ベリスタの良い所
・再開発エリアに立地する環境の良さ（区政含む）
・外観デザイン（好みの問題だが）
・使い勝手の良さそうな間取りが多い事

　ってな感じかな？

客観的にみれば、イニシアの方がプラスの要素は多い事は確か。
結局、選ぶ人が何を重視するかって話になりますわな。

[31: 匿名さん]

>>28
なんと申しましょうか…
申し上げにくいのですが…汐入公園はベリスタや荒川区の物ではなく、都立公園なんですが…
希少価値が上がっていると思うのであればどちらの物件も同じだと思います。
ごめんなさいね、文面からちょっとベリスタの物の様に感じちゃったものですから。

[32: 匿名さん]

ベリスタ好きの方がよく訪れているのか。
もしくは同一人物か。

[33: 周辺住民さん]

＞３０さん：
■イニシアの良い所
・駅近

とはいっても、BELISTAのほうが南千住にも行けるし、関屋・牛田にも10分でいけるという中間点に位置する利点があり、その上バスが使えるので浅草や上野にも手軽に出れる。
単純にイニシアが駅近で良いという比較にはならないと思う。

[34: 匿名さん]

マンション購入検討者の方は「ガイアの夜明け」見た方がいいですよ、昨今の全体的なマンション事情に関して多分参考になると思うよ。今週か来週のいずれかの放送分でやるらしい。

[35: 匿名さん]

>>31
28さんが汐入公園を荒川区やベリスタのものだと匂わせているようには読めないが…。
単に、眺望(対岸)の点においてイニシアにリバーサイド物件の中での希少性をみとめているだけだと思いますよ。

[36: 契約済みさん]

このスレでベリスタのメリットを一生懸命アピールしても仕方ないと思うけど・・・。

ベリスタが南千住に出れるなら、イニシアは北千住に出れるし、バスで浅草や上野に出れるなら、イニシアは東武と京成でそれぞれ浅草と上野に出れるし・・・。

[37: 周辺住民さん]

>36さん：ベリスタが南千住に出れるなら、イニシアは北千住に出れるし
イニシアは北千住に２０分歩いてしか出れないけど、BELISTAはバスなら５分で南千住に行ける。
物事を比較するならもっと緻密にやらないと。

[38: 近所をよく知る人]

別にどちらのマンションも検討していませんが、気になったので一言だけ。

南千住と北千住じゃ、比べるまでも無く北千住の方が便利でしょう？

[39: 契約済みさん]

ていうか、東武線に乗って一駅なんだけど・・・。

[40: 周辺住民さん]

＞イニシアの眺望
あんな川っぺりに建って、眺望がいいですっていうのはちょっと違うんじゃないの？
窓から空がいっぱい見えるだけのことでしょ。
とにかく川に近すぎ。貧相。

[41: 匿名さん]

>>35
負け惜しみって言っているからなんじゃないの。それ以前のレスも読むと31の様にも取れる。

[42: 匿名はん]

昔から川のそばはアレだって言うしね・・・・
１００Mも川沿いを墨田区側に歩けばいっぱいいるじゃない・・・・

[43: 匿名さん]

お〜もろ〜なスレですね。

[44: 37]

私が言いたいのは、BELISTAも駅近の部類に入るんじゃないの、ということ。
南千住と関屋・牛田の両方が使えて、かなり便利だよ。

[45: 匿名さん]

ベリスタと比較するならＰ棟だ〜よね、Ｒ棟は別。全戸南向き・眺望にそれだけの価値があるかどうかは別として。その差額は凄い額になるから、あとは価値観と懐具合で。

[46: 匿名さん]

>>44

あなたが北千住に20分歩いてしかでれないと書いたからでしょ？
間違った事言い切るから反応する人がいるのよ。
わしは親切心からなんだけど。

[47: 周辺住民さん]

>45
イニシアのR棟ってそんなに価値あるの？１０万ドルの夜景でも見えるのかな？
一度頭冷やして考えたら？

[48: 匿名さん]

>>47

だから売り出し当初はそれなりに捌けたけど、今はほとんど動きが止っている。
デベとしては、季節柄（花火大会ね）これからのこの時期に注力して何とか少しでも売り抜けたいところだけど、厳しいだろうな。かといって値引きするつもりは全くないみたいだけど・・・。

[49: 匿名さん]

Ｐ棟ってそんなに価値無かったっけ。頭冷やして考えてみたらベリスタ大好きさん。

[50: 匿名はん]

そうそう、割高な分は、すべてデベの懐にはいるのよん。

[51: 匿名さん]

何となくＰ棟に手頃な値付けをした分をＲ棟に上乗せしているんじゃないという気もしなくもない。

[52: 周辺住民さん]

R棟って日当たりが良すぎていつもカーテンを引いてるから、眺望なんて見えないんじゃないの？

[53: 周辺住民さん]

皆さん、マンションって上層階が下層階より値段高いですよね。あれって下層階が建築費相応の
値段であって、上層階はそれに上乗せしてるんですよ。
イニシアのP棟とR棟で構造や仕様に差がありますか？ないでしょ？
R棟がP棟より値段が高いとすれば、その差はすべて上乗せ金額なんですよ。

[54: 匿名さん]

要するに飛行機のビジネスクラスとエコノミークラスみたいな感じかな。

まあでも、全額自腹でビジネスクラスに乗ろうとも思わないし、ましてや借金上積みしてまでも、とは思わないわな・・・。

[55: 匿名さん]

気に入った間取りがあるかないか。
Ｐにあればラッキー。
ＲとＰで同じ間取りがないからね。
高層階が、低層階がっていっても全てあって一つのマンションだし。
納得出来なきゃ買わなきゃ良いだけ。

[56: 匿名さん]

値付けに関しては時期的な問題でＲはまだちっと強気な去年中旬でＰは危機感バリバリでだいぶ弱気になってきた今年に付けられたからね。Ｒが今年の値付けであったら現行よりだいぶ安かったろうね

[58: 購入検討中さん]

Ｒ棟の展望は魅力で住む価値ありですが、Ｐ棟契約の方不安ないですか？
まるで四方ビルに囲まれた感じ、もともとＲ棟の裏中央に建てる無茶な設計。
内覧会の時後悔しそう・・・？　結局Ｒ棟は売れ残り賃貸多くなりそうだし。
ベリスタはなんだかんだあの地区の需要、人気は高い年内完売になりそう。

[59: 匿名さん]

結局値段勝負?イニシアどう出るか？

[60: 匿名さん]

Ｐ棟に限らず、契約時それなりに想定しているはず。
後悔しないのでは？かえって心配性な方はほっとするかもしれません。

[61: 匿名さん]

大体、一番売れ行き悪いＰ１棟がなきゃ、日当たりだっても少しマシにもなったろうに。

[62: 匿名さん]

最近よく見るけどＲ・Ｐ建て方が詰め込み過ぎ、きっつ〜いって感じ。コスモスイニシア、センス無さすぎっていうか儲けようとしすぎだな、あまりにも、あまりにも。分かりやすい会社だ。

[64: 匿名さん]

確かに、水曜の昼間に急に書き込み増えるとは、あまりにも露骨。

Ｒ棟が最近売れてないのは、今年に入ってＰ棟に力入れてるだけでしょ。マンションズにも、Ｒ棟のことは書いてないし。普通に考えたらＰ棟をもう少し売ってから、夏から秋にかけて広告を変えてＲ棟を売ってくんじゃない。

安く売るために515戸も作ったから、混み合った感じはあるけど、しかたないんじゃない。

あと、Ｒ棟が高いと書いた書き込みあったけど、方角だけで１割くらい違うのはよくあるから、眺望と日当たりを考えたら、妥当と思いますよ。

[65: いつか買いたいさん]

詰め込みすぎは仕方ないのでは・・・
容積率がもともと半分だった所をなにやら規制緩和を受けて倍の数で価格を下げてるらしいです。
Ｐ棟はいらないと思いますが、無いとＲ棟はもっと買えない値段だったらしいですよ。
営業さんに言いくるめられてるかな？

でも私はＲ棟しか見ません。
Ｐ棟にしたら3年くらいで買い換えたくなると思います。

[66: 周辺住民さん]

容積率もそうですが、天井低くして、階数増やしてんでしょ？
私の部屋、LD、洋・和室とも天井高2,700mmですけどここは？

[67: 匿名さん]

大体が2500mmじゃないなぁ。階高は約3000mmだったと思う。

[69: 匿名さん]

P棟が好調の書き込みの後になんか湧いてるね。
ご自分の予算や好みの地域で購入したらいいだけの話。
ネガキャンの人も必死みたいだけど大して影響ないよ。

[70: 契約済みさん]

６７さんは周辺住民ということですが、いったいどこにお住まいなのでしょう。一戸建てですか。


　私の場合、最上階は天上高が高すぎて（ＬＤは３７００㎜）、日光があまりにも入りすぎるのがこわくて、中層階にしました。

　確かにここは、２５００mmからになっていますが、タワーマンションなどの高層マンションは、そのくらいが多いですけどね。それに階高も一般的な高さですし、二重床ということもあるので、まあ、そんなものではないでしょうか？

[71: 契約済みさん]

７０です。

６７さんでなく、６６さんの間違いでした。すみません。

[72: 匿名さん]

階高や天井高は問題ないでしょ。
MRで感じたのは下がり天井かなぁ。高さのある家具によっては壁際に置けないかも?

[75: 匿名さん]

いい加減て何がでしょう？MR行かれましたか？
私は背の高い家具2000mmごえが多くMRを見た瞬間に手持ちの家具が入るか疑問になりました。
結果的には取り越し苦労で問題ありませんでしたが、苦労される方もいると思うんです。

[76: 匿名さん]

お疲れ様でした。お休みなさい。

[77: 通りすがり]

モデルルームは大体が広い間取りのところだからほんと良く確認したほうが良いですよ。特に下がり天井なんて間取り違ったら違うかもですよ。

[78: 75]

もちろん、図面みて確認してます。

[79: 周辺住民さん]

７０さん、６７です。
私はP&Pに住んでいます。

[80: 匿名さん]

67は私です。確認してみてください。

[81: 匿名さん]

図面のどこに下がり天井の高さなんて記載されてあるの？
探してみたけど、分からなかった。

[82: 周辺住民さん]

天井が低いというか、建物の高さが６０ｍで通常２０階のところを２４階にしてるときいたもんで、
間違ってたらすみません。

[83: 匿名さん]

>>81
MR訪問時に受けとる図面には記載されていません。
他のデベでもそうでした。
自分で質問したんです。
気に入った間取についてだけですが。

[84: 匿名さん]

82さん
R2棟で70M以上あります。
階高約3Mですから標準的です。

[86: 匿名さん]

８１さん　高さは書いてませんが、場所と範囲は、書いてありますよ。
エアコンの設置場所が、下がり天井の側面になってることから、３０から４０ｃｍかと、２５５ｃｍ天井高（１Ｆは２６５ｃｍ）あるので、そんなに圧迫感はないとおもいますよ。

[87: 匿名さん]

86です　すみません、よく確認したら上層階は２４５ｃｍでした。

[88: 81]

ありがとうございます。

手持ちの家具に高さが２ｍ弱の洋服タンスがあったもので、今さらながらに気になってしまいました。
今度、担当のおばさんにちゃんと聞いてみます。

[89: 匿名さん]

建築の看板には建物高さ77.5mと書いてあった気がします。
60mはパークスの高さじゃないですか？

初期には公式HP間取り図に天井高が載ってたのですが、
すぐなくなっちゃったんでしたよね。
各間取りの天井高・下り天井などはMRで確認できると思いますが、
小梁の高さも要チェックです。180cmくらいまで下がってる場合もありますので、
81さんのように高さのある家具をお持ちの方は
営業さんに言って確認しておいたほうがいいと思われます。

[91: 匿名さん]

モデルルームにいけば、図面集で天井高程度はわかるし、検討してる部屋の梁下の高さも
簡単に教えてもらえるのに、手間をおしんでちゃ情報は手にはいらんですよ。

[92: 匿名さん]

どこもそうかもしれませんがMRオプション付きすぎ？に感じました。
想像力貧相な私にはイメージ掴むの大変です。
購入したら内覧会時にびっくりするかもしれません。

[93: 匿名さん]

MR 2Fにある実物大のバルコニーですが鉢植えが置いてあります。
これはデベ側が考えている許容範囲内という事だと勝手に解釈しています。
個人的には良いと思っていますが確認された方いらっしゃいますか？

[94: 匿名さん]

証拠の写真くらいはとっておいたほうがいいかも

[95: 契約済みさん]

バルコニーも気になりますが、カタログのトランクルーム紹介の写真に折りたたみ自転車を収納していますがこれは、エレベーターに乗せて運んでもいいって事かなー、重説には自転車はウエストウォーク以外は通行不可と記載されているので、はっきりしてほしいです。

[96: 匿名さん]

非常用エレベーターってありますが、やはり普段使用は禁止なのでしょうか？
他のエレベーターより大きそうです。このエレベーターに限りベビーカーや折り畳み式自転車の乗り入れを許可するとかないですかね？

[97: 匿名さん]

折り畳んで手で運ぶのに決まってるでしょうに何故折り畳み式になっているかで想像できないかねぇ

[98: 匿名さん]

実際折り畳む人がどれだけいるか？
意外と重いですよ

[99: 契約済みさん]

戸境壁に造作家具を固定してよいのでしょうか？

[100: 契約済みさん]

天井、床に造作家具を固定してよいのでしょうか？

[101: 匿名さん]

家具を固定するには
戸境壁を補強する必要があります。
今からですとリフォーム扱いになります。
まずはコスモスモアの方に見積もって頂いてみては？