イニシア千住曙町Ⅲ

[購入検討中さん]

イニシア千住曙町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予
定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積
57.31m2〜127.44m2

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過去スレⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

過去レスⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=23ku&tn=1161&rn=10

[966: 匿名さん]

匿名掲示板の情報は、ぴんからきりまで。　匿名での書き込みを批難する人だって
自分の部屋番号や、名前を明かしているわけでもない。
　好きに書いて、読み手が取捨選択すればよいだけじゃない？
掲示板ひとつで、会社がつぶれたり、つぶれなかったりはしないよ。

　コスモスイニシアの苦境の原因は、高値で土地と仕込みすぎたせい。IR情報で
キャッシュフローの項を見てみれば見えてくる。
まぁ来期の販売予定戸数が今年を上回っている会社なんてめったにないからね。
、不動産不況の長期継続と、人気の、大手財閥系へのシフトをみこんで株価が動いて
いるだけ。　ここの売上は、4Q計上で、まずまずの成約率だから、ここは飛ばない
と思うな。

　イニシアよりも、事業割合では40%　とっている明豊のほうがやばいと思うけどね。
JVで片割れとんでもかなり困るのは、直近のマンション見ていても分かるだろう。

[967: 契約済みさん]

>>964
>>965

かなり落ち着いたようなのでコメントさせてもらいます。

893さんとハルブーさんは自分も所属しているｍｉｘｉのこの物件の購入者限定コミュの方です。
購入者同士での有益な情報交換及び交流を目的にしているものです。

先日の見学会以降に893さんより指摘箇所の問題点、イニシアとの応対の様子など順を追って報告して頂き参考にさせていただいておりました。

コミュに参加している方たちは893さんの知識と指摘問題に対してある程度の信頼と
事の経緯の説明を知らされているので、そこから先は各個人での判断と行動をすべきだと思っておりました。

ただ893さんがイニシアの対応に不満を持ちコミュ参加者以外にも知らせた方がよいと考え、
またイニシアへのアピール（抗議）の意味合いも含めてこの掲示板に書き込みをされたのではないかと思います。
ですのである程度ここが「荒れる」のは確信犯的なものがあったのではないかと思います。
イニシアへの抗議の意味合いで。
（これは自分の勝手な憶測であることはご理解願います。）

しかしコミュ参加以外の契約者の方・検討者の方及び興味本位の方達にとっては
いきなり893の書き込み内容だけを読み、信憑性も詳しい内容も判らぬまま不安や怒り、そして「ネタ」（手抜き等）を提供する事になり893さんの思っていた以上に「荒れて」しまったのではないでしょうか。

自分もいきなり此処に書き込んでしまってはコミュ参加者以外に対して説明不足で、
いろいろな意味でまずかったのではないかと思います。（さすがに会社の経営面まで影響はないと思いますが）
気持ちはわかるけど少し早まってしまったかな？という感じです。

ですが皆さんに知ってもらいたいのは、893さんもハルブーさんもお二人とも後でコメントを書き込んでいますが、
このイニシアを大変気に入っていて、気持ちよく入居したいと思うからこそ厳しい注文をつけているのではないかという事をご理解ください。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[969: はるぶー]

他でやってくれってんで、他への案内を書いたのをせっせと削除依頼している
のは誰なんでしょうねぇ。　不思議です。

[970: 匿名さん]

規約違反の、外部掲示板誘導を堂々と行うコテハンさん、は退場願いたいです。

[971: 匿名さん]

下げ

[973: 匿名さん]

同感！

[974: 契約済みさん]

今のはバルコニー喫煙のときと違って、ひどい言い争いが起こって荒れているようにも
思いませんが、　必死で削除申請を、それほど問題がないと思われるものにも多数だして
いるのは誰なんでしょう
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/

[975: はるぶー]

>>908 >>912 >>942
>>943 >>968 >>969

が私の書き込みで、そのほとんどに削除依頼と、
アクセス禁止処分依頼がでているようですね。

アクセス禁止処分になるほど頻繁で悪質な、あるいは特定の相手に悪意の
ある書き込みをしたとも思わないですが、

規約の削除基準8番
"8.　当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの"
は　住まい　サーフィン　や　2　ch　のことを指しているのかと
思っていました。URLを書いても自動的に伏せ字になりますし。
これが適当でないのであれば、削除は受け入れたいと思います。

”下げ”ておきますね。

[976: 物件比較中さん]

みなさんはどこの銀行とローンを組んでいるでしょうか？
ここのマンションの提携ローン？　どんな銀行さんでしょうか？

やはりできるだけ安い金利でローンを組みたいですが・・・・

情報ください！

今のところはＭＵＦＧさんだけ？？？？

[977: 契約済みさん]

提携銀行は10社近くあって、
長期固定 / 短期(10年程度まで）固定 / 変動 / ミックス/
繰り上げ返済のしやすさなどで、ずいぶん得手不得手が違いますよ。

できるだけ安い金利が、変動なのか、何年の固定なのか、固定期間が終わったあとの
金利優遇にはこだわるのかなので、金利だけの比較でもベストは変わります。

MUFGは、大手で安心だけど、利率優遇は圧倒的とはいえませんし、非常に繰り上げ
しやすいわけでもないので、大きな欠点も少ないバランス型ですね。

[978: 物件比較中さん]

９７７さん
ありがとう！

ちなみに利率優遇一番良いの提携銀行さんは？
うち１０年固定と考えていますが・・・・

[979: 銀行関係者さん]

金利優遇が一番大きいのは、提携ではみずほだったか。
-1.7% までいって、ほかに20%以上頭金をいれていると -0.2% あったから -1.9%
ただ、もとの金利も横並びではないから、
実際には金利優遇後の金利 + 保証料（もしいれば　0.2%見当) + 団信(もしいれば0.2%）
に加えて、繰り上げ手数料が3万とかかかるところは 0.1-0.2% とか実効的な利率は
高いんだと考えて選ぶ必要がある。　保証料と、団信は、たいてい片方だけかかること
が多いから、忘れていても、選択には影響がないことが多いけど。

ネット系は、返事が来るのが遅いけど、利率面と繰り上げ面の両方で有利なものも多い。

10年固定で、その先の金利はどうなってもかまわんというのであれば、MUFG でも、
信託銀行のほうが、10年固定の9月実行金利は 1.85% でやっていて、優良顧客なら1.75%。
提携を一つ通しておけば、別に提携にこだわらなくても、安いのをとっておけばよい
かなってくらいで、フラット35Sの適合証明とかがちょいと面倒って程度で、わずか
0.1%の利息差が、1000万で毎年1万の差になるんで、提携のとこからだけ選ぼうとか足を
惜しんではいけないと思う。

マンションコミュニティにはローンスレとかもあるので、そっちで聞いたほうが
はるかに詳しい人がいっぱいいるよ

[980: 匿名さん]

イニシアの株価90円割れ（＞。＜）

[981: 匿名さん]

979さん　ありあとう

[982: 株]

どんこんならんばい。

[983: 契約済みさん]

な、なんじゃあ〜、どうした？

[984: サラリーマン]

最近の削除依頼の内容（削除依頼する理由）は、この物件を検討しながらここで情報を得る
側としては非常に残念に思っています。

私はここの契約者ではないのでSNSには参加していないのですが、はるぶーさん達（？）が
それを利用しながらされていることは「試み」としては新しいものになりそうなので、一体
どのような「結果」を残すのか、この掲示板でも是非ご紹介いただきたいです。
もちろん選択権は契約者のみなさんにあるのですが。

[985: 契約済みさん]

この文章も削除されるのかもしれませんが、削除依頼者がeマンションファンばっかりなのに相当の違和感を感じました。

契約者が一番真剣にこの問題を考えているはずなので、なぜサイトファンの方がそれほどやっきに削除依頼するのか理由がまったくわかりません。

はるぶーさんのことを仕切り屋と言う人がいますが、ここでせっせと削除依頼を出し続けている人こそ影の管理人を気取っているのではないかと思います。

契約者はイメージが悪くなるといった表面的なことよりも中身を重視します。
どんなに、今このマンションのイメージが悪くなろうが、結果いい施工をしてもらっていいマンションとなれば、住む人にとってはそっちの方が安心・快適に入居後の生活を送ることができると考えています。

[986: はるぶー]

はるぶーです　

熱くなって議論するのは避けるために1日1回未満の書き込みに止めてます。
ある程度沈静化したようですので。　特に今後進展がなければ、この件につき
書き込みを行うのは最後になるでしょう：

● 削除依頼が処理された結果、他サイトへの誘導を含む部分のみが削除という
裁定になったようです。>>967とかは丁寧に問題となる部分のみが切ってあります。
全部で15回に及ぶ削除要求と、私に対するアクセス禁止要求がでていましたが、
ほとんどは消されずに、私もこのように書き込みできています。
削除依頼を行うことは全く自由ですから、>>984 >>985さんの懸念は顕在化は
しませんでした。私は管理者の裁定は妥当だと思います。
　誘導の禁止については掲示板には掲示板なりの考え方があるでしょうから、
これには従いたいと思います。

● 住民板で試行されていた、携帯電話での認証方式がうまくいけば、
購入者以外が読むこともできないという掲示板が、最大手のここで実現可能
だったのでしょうが、今回のような微妙な問題を扱うのに適当な住民板の
試行が失敗に終わったことを残念に思います。

● マンションの売主/施工者と、購入者の間には大きな情報格差があります。
売主側だけは知っていて、購入者は知らないということはとても多いわけです。
　一方で、購入者を100人も集めれば、建築に詳しい人、管理規約など法律に
詳しい人など、多彩な人材が確保可能で、大規模マンションで管理がうまく
いっているところはそのような人材をうまく活用しています。ゼネコン勤めの
人が修繕担当だったらうまくいいくるめるってのは不可能ですからね。
　500戸超といった大規模マンションであることのメリットはまさにそこにある
というのが私の考えで、横のつながりの確保を行うことが必須だと考えている
わけです。私は、かなりの数のマンションのモデルルーム・オープンハウスを
訪問していて、マンションの仕様には詳しいほうですし、うちには宅建2人と、
FPの資格者がいますから、その面では情報提供していけるかなと思っています。

●　通常売主は、契約者が分断されていることを望んでいて、たとえば一人に
対して回答した情報を、多くの人数がたちまちに共有するといった状況は
避けたいと思うのはある程度やむを得ないと思います。　
　893さんも私も、売主には個人特定されています。893さんにとって最適の
戦略は自分の部屋だけきっちりと直してもらうことだったかもしれないわけです
が、態々こちらに書き込みを行った”理由”を考えていただければと思います。

● 数多く、まだ内覧会検査まで至っていないのだから、文句をいうのは時期尚早
というものがありました。私は、985さんと同じ意見で、逆に内覧会前であれば、
そこまでに売主側が直しこんでゆけばよいだけなので、資産価値等への影響はなし
ということにもなりますね。
　現状で、左官職人が下手（私自身は一度も手抜きという言葉が使っていません）
なのであれば、クロス貼り前の壁の平滑化などにも影響がでる可能性があるわけ
ですから、その情報を交換しておくことは、各々に腕利きの内覧業者に依頼をする
とかの時間的猶予が与えられる分意味があることと考えます。

●　最近デべの株価の話題が頻繁にでています。嵐らしに近いような投稿も
ある一方で、 >>932 >>964　さんの指摘はもっともなところがあると思います。
　この物件は、四季報などでも見てわかるように、川崎の物件などと並んで
今年度4Q売上計上で、今年度売上戸数の大きな割合を占めるものです。
それだけに、この売主・施工会社には同じ組み合わせでつくったコスモポリス
並みの出来上がりを期待したいと思います。

　964さんのは、竣工後早期に瑕疵の保証が受けられなくなる可能性を考えての
発言であると思います。　不動産業界は常にファイナンスを必要とする業界で
すが、値上がりを見込んで土地仕込みを無理に行ったかどうかで、年間
キャッシュフローを大幅に赤字にして、数年分といった土地仕込みを行った
横文字系のデベロッパーは軒並み青息吐息の状態にあります。晴海や、
武蔵浦和などでの土地取得にイニシアも相当のリスクを負っていますから、
危惧されるようなことが起こる可能性は０ではありません。でもそれはこの
掲示板書き込みがどうのではなく、もっと大きな経済の流れによって決まる
ことです。　私はそれだけに竣工時受取り検査は、各人が極めて厳格に行う
べきだと思っています。

●　マンションってのは車などと違って、一戸一戸が手作り製品です。お隣同士
の部屋でも、何もいってこない人と、内覧業者を連れてくるから、脚立おいて、
点検口は全部空けておいてねという人の部屋の出来栄えに差がでるのは仕方
ないことです。　今の時代、鉄筋が足りないなどといった構造上の欠陥はない
でしょうから、住めるかといえば、多少のことがあっても住める家ができる
ってのは大丈夫でしょう。　その先を細かいことを思うかどうかは個人の
価値観の問題で、細かいことをいう人がいるから掲示板からでてけ的な発言は
いかがなものかと思うわけです。

●　私は、この物件が気にいって、入居を心待ちにしていますし、
別に、売主・施工会社を敵視しているわけでもありません。　
ただし、すべて信じているからまかせたからねといった考え方ではない
わけです。

　　　　　　　　　　　　　　　 はるぶー ([e-mail])

[988: はるぶー]

売主を名乗っての直接書き込みは、むしろ推奨されているくらいですから
⇒　http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
もしも、売主さん側が見ているのであれば、同じ掲示板内に、反論の機会は与えられています。
売主側の人間であろうと決めつける行為そのものが、違っていた場合には当人を非常に不愉快
なものとしますから、禁止規定となっているのは妥当でしょう。　実際にそのような例はない
と私も信じるしかありません。　私は現状では、売主に注文はつけていますが、会社としては
信用をおいております。
　投稿の内容が自分の意見とは違うという場合には、理由をつけて反論を書けばよいだけで、
意見が食い違っているからといって、相手を尊重しなくてよいということにはなりません。

　私も今回、ここの投稿規程などを詳しく読みなおしてみましたが、基本的には個々の
購入検討者側の立場にたっている点に共感しました。　
　よくネガティブな話題が削除対象になりがちですが、ネガティブ側だから削除なのではなく、
それをもとにして、購入者・検討者に不愉快な思いを与えようという場合に限られていますね。
今回のやりとりはそれにはあたらないというのが私自身の考えです。　

下げておきます。