プラウドタワー石神井公園

[購入検討中さん]

西武池袋線石神井公園駅前（現りそな銀行）に
駅近物件として誕生するようです。
この物件に興味を持ってる方々、情報の交換をお願いいたします。


[スムログ 関連記事]
【石神井公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.14】
https://www.sumu-log.com/archives/2927

[226: 匿名さん]

普通にオートロックと監視カメラと管理員だと思う。野村は大げさな表現が多いからね。

あと低層に銀行が入り見知らぬ人の出入りのある建物になるから
居住者のエントランスと、銀行の出入り口（客用、従業員用）、
居住者と銀行の駐車場がどのような位置になるか確認は必要だと思う。

[227: 匿名さん]

>>222
スケルトンだと一般的には階高が高くなるということですが、
階高を抑えるためにスラブを薄くするって事は考えられませんか？

[228: 匿名さん]

>227
必要な遮音・耐力をもつスラブ厚は確保されているはず
スケルトンにするために構造や遮音でそれ以上の犠牲を払うのは本末転倒かと

[229: 匿名さん]

タワーマンションの修繕積立金は、
買いやすいように当初安めに設定されていることが多いそうです。
その結果、
ギリギリの予算で購入した人が修繕積立金の値上げや支払いを渋ったりして、
管理組合でもめることが多いそうです。
よくモデルルームで確認しましょう。
http://pragmatism.blog2.fc2.com/blog-entry-489.html

[230: 匿名さん]

226さん
なるほど。銀行が入る関係でセキュリティーも更に強化されている可能性もあるかもしれませんね。って過大評価すぎるでしょうか。でも思うよりも、生活や安全面を守るためのものは他のマンション以上であって欲しいなって思います。銀行強盗とかの心配もしちゃったりで（笑）

229さん
確かにタワーマンションの修繕積立金は最初のうちは低めに設定されていること多いそうですね。そして何年後かには2倍から3倍になることは当たり前…と。

[231: 匿名さん]

>>229
タワーと言っても25階建てだし、将来的に破綻のないよう長期的な修繕計画が立てられているのでは？
長期修繕計画の内容や修繕積立金の額をモデルルームで確認すれば大丈夫でしょうか？
また滞納者が出た場合、実際管理組合にどのような影響があるのでしょう。

[232: 匿名さん]

>228さん
必要な耐力は確保されてると思いますが、遮音についてはどうなんでしょうね？
遮音性能は、スラブ厚だけでなく材質や施工技術で差が出るそうなので。
MRで詳しく聞いてみようと思っています。

>229さん
情報ありがとうございます。

以前、他のタワーを検討した際に、当初の修繕積立金が安めに設定されていました。
月々の修繕積立金が値上がりするのはどこも似た様なものかと思いますが、そのタワーは10年毎にかなりまとまった金額を別途支払う計画になっていました。もしも払えない人が多かったら、一体どうなるんでしょうね？

タワーの大規模修繕は、足場を組むだけでも莫大な費用が見込まれます。
将来、住み替える予定の方は構わないかもしれませんが、永住を考えてる人には大事な問題だと思います。
長期修繕計画についても、MRで詳しく聞いてみるつもりです。

[233: マンコミュファンさん]

>>232さん

長期修繕計画案はしっかり見ておいたほうがいいと思います。
タワーマンションは結構な上がり幅になります。
地方では機械式駐車場を採用しているマンションで思わぬ修繕積み立てのアップに困っているところもあるみたいです。
皆さん契約時にそのあたりのことを営業から聞いてないみたいで。
ローンは支払えば終わりますが固定資産税に修繕積立金、管理費は住む限り払い続けなければなりませんからね。
そのあたりのことも計算に入れて買わないと思わぬ苦労を後でされますね。

[234: 匿名さん]

購入費用以外にかかる費用を考えると戸建とか賃貸とか、他の選択肢に目移りしてしまいそう。
購入資金以外にいったいいくらくらい予算をみておいたら良いのでしょう。

[235: 匿名]

物件価格の少なくとも5%以上。オプション、家具、電化製品、引っ越し代などを考えると更にプラス100万円超ってところでしょうか。

[236: 匿名さん]

>>232
公式サイトにはスラブについて詳しく載ってないのでわかりませんねぇ。
ここのスラブは在来工法でしょうか？

[237: 匿名さん]

ピアレスの中古（2002年築）が最近幾つか出てきてますね。
下層階（6階）で坪240万円、上層階（26階）で坪260万円。
築8年でこの価格ですから、プラウドの価格はどうなることやら･･･

[238: 匿名]

ビアレスはランドマークで別格。金融期間も複数だし、公的機関も入ってる。

[239: 匿名さん]

ピアレスの中古物件は、買った値段より上乗せして中古で販売しているそうです。
あるデペの話だと500～1000万円値上げしているとの話。
それだけ石神井公園の評価額が上がっているのでしょう。
これが石神井公園駅前の坪単価相場と考えると、
プラウドタワー石神井公園もこのぐらいの坪単価かもしれません。

[240: 匿名さん]

石神井公園はファミリーにもシングルにもＤＩＮＫＳにも良い場所ですよ。

[241: 匿名さん]

ここも１５０弱なのでまずは即日完売だろうね。
南側を線路に接する大京が完売したことを考えれば駅南側は立地に優位性あり。
金持もそうでなくても住んでも満足する場所、それが石神井の懐の深さ。

[242: 匿名さん]

>ファミリーにもシングルにもＤＩＮＫＳにも
>金持もそうでなくても住んでも満足する場所、それが石神井の懐の深さ。

そうなんですか。
懐が深い街っていいですね。
なんか石神井に興味がわいてきました。
一度街を歩いてみようかな。
住み替え候補の街になるかも。

[243: 匿名さん]

テニスコートやゴルフ練習場が妙に多いんだよね。
ここのモデルルームに行ったならランチはマルシェロロとか若杉は目の前。
あと日本食なら海音とか蕎麦なら菊谷、うどんならうたた寝。
ラーメンなら井の庄か四季（シーズ）公園を散歩するならエン座かロニオン。
全て子連れでも大丈夫ですよ。ロニオンならペットもＯＫ。

焼き鳥のスマイリー城もお忘れなく。

[244: 匿名さん]

レンタカー屋が近くにあるので週末しか使わないなら、車を手放すのも方法。
ピアレスの裏にトヨタレンタがあります。
タクシーも駅前に泊まっているので、無くても不便は無いと思う。

[245: 匿名]

石神井公園に25年以上前に住んでいましたが、駅前がずいぶんきれいになっていて驚きました。購入検討していますが、鉄道の朝のラッシュの混み具合や利便性はどんな感じですか？小田急や田園都市線よりは空いているとは聞きますが。