プラウドシティ新川崎ってどうですか？Part2

[購入検討中さん]

プラウドシティ新川崎についてのPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件名：プラウドシティ新川崎
販売時期：平成26年1月下旬（予定）
入居時期：平成27年5月中旬 (予定)
所在地：神奈川県川崎市幸区塚越１丁目73番
交通：横須賀線「新川崎」駅 徒歩13分 / 南武線「鹿島田」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上7階
総戸数：271戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：68.97平米～90.11平米
管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-shinkawasaki/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367308/

[441: 物件比較中さん]

HPに「新棟デライトレジデンス発表会開催」と出ていますが、B棟はまだ売りに出さないのでしょうかね？
あと、A棟とC棟は完売したのですかね？

[442: 主婦さん]

梁が全くないのはどうしてですか？

[443: 匿名さん]

現地を今日見に行ってきたのですが、隣の塚越中学校グランドからの土ぼこりがひどかったです。偶然サッカーの試合をしていたからでしょうか。

[444: 購入検討中さん]

私も今日現地に行って一周してきたけど、逆に砂埃の心配はないと感じたけどな。ちなみに風は強かった。

[445: 匿名さん]

砂埃が極端に酷いと洗濯物とか困ってしまいますよね。
学校の近辺になるとややそういった心配がありますが、
この物件と学校くらいの距離であればそこまで心配にならなさそうですね。
風が強いと低層にお住みの場合にはやや砂埃がかかってしまうかもしれませんが。

[446: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

440
その計算は間違いですよ。
建物部分のうちコストが80%と仮定すれば、建物部分のコスト上昇は20%だけです。7÷6×20%ですよ。土地代は7÷6であってますね。

[447: 匿名さん]

>>446

>建物部分のうちコストが80%と仮定すれば、建物部分のコスト上昇は20%だけです。7÷6×20%ですよ。

まったくわかりません。
もう少し詳しく教えて下さい。

[448: 匿名さん]

>446

６階建てなら建蔽率に余裕があるので、容積率一杯まで建てることができるでしょう。
そのため、延床面積は変わらないので、土地代は変わらないでしょ。

[449: 匿名さん]

440はおそらく、

7階建てのマンション原価　＝　6階建てのマンション原価
7階建ての総占有面積　＝　6階建てのマンション総占有面積　×　7/6

だから、これらを同じ利益率で販売するには坪単価を7/6倍にしなければならない、ということを言っているのだと思います。
私は少し違うと思いますが、考え方としては理解できます。


446の論理は全くわかりません。

[450: 匿名さん]

>>448
プラウドシティ新川崎は建蔽率を使い切っていないのでしょうか？
具体的に、何％制限のところ、何％で建てているのか教えていただけませんでしょうか。

[451: 契約済みさん]

プラウドシティ新川崎は、建ぺい率約50%、容積率約200%
ザパークハウス新川崎は、建ぺい率約40%、容積率約200%
いずれも建ぺい率にはやや余裕があるものの、7階建てにすることで容積率はしっかり使い切ってます。
ザパークハウス元住吉は、建ぺい率約60%、容積率約200%
こちらもやはり容積率は使い切ってます。6階建てなので建ぺい率のほうもギリギリです。
こうしてみると天井高と建ぺい率はトレードオフなんだなってことがわかりますね。
天井のゆとりを取るか、共用部のゆとりを取るか。

[452: 匿名さん]

私は天井高を優先させます。
そうしないと、なんだか将来後悔する気がしまして・・・。

[453: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>449
7階建ての建物原価は、6階建ての建物原価よりも1階分高くなります。
だから、原価が同じな訳はないですよ。

仮に、建物部分の建設コストが一戸当り2000万円だとして、販売価格も2000万円なら、6階建てだろうが7階建てだろうが、建物部分が影響して価格が変わることはありません。利益が乗ってるから変わるんです。
だから、7÷6という考えは全く違うのです。

[454: 契約済みさん]

>>453
確かに単純に減築すれば、建設費が減るはずなので、その分を加味すれば単価は7/6倍ほどにはならないはずですね。
坪単価＝（①土地代＋②建築費）÷③延床面積×（1+利益率）
だとすれば、②と③がそれぞれ約6/7倍になるわけなので、①と②の比率が五分五分だとすれば、
6F建てにした場合の坪単価は8%UPといったところでしょうか。
ただし建物の高さは一定なので、建築費は単純には6/7とはいかないので、8～16%の間ってところでしょうかね。

[455: 匿名さん]

>453
7/6という考え方が違うというのは分かっているので、>449で
>私は少し違うと思いますが、考え方としては理解できます。
と書いています。

そして、
>446の論理は全くわかりません。
と書きました。
更に>453の論理も全くわかりません。

[456: 匿名さん]

449で「考え方としては理解できます」と書いたのは悪かったです。
「どう考えたのかは理解できます」という意味で書きました。

[457: 匿名さん]

>451
>プラウドシティ新川崎は、建ぺい率約50%、容積率約200%

上限が書かれていないので余裕が有るのか使い切られているのか不明なのですが、ガイドマップかわさきで周辺を見たところ、上限は建蔽率60%、容積率200%でよろしいでしょうか？
それなら6階建てにしても建蔽率を上げて面積を確保できそうですね。

[458: 契約済みさん]

ＡとＣは何戸くらい残っているのでしょうか？
売れ行きが気になります。

[459: 匿名さん]

勿論二重床ですよね？

[460: 匿名さん]

>>459
そんな無駄な設計ではありませんよ、安心してください。