プラウドシティ新川崎ってどうですか？Part2

[購入検討中さん]

プラウドシティ新川崎についてのPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件名：プラウドシティ新川崎
販売時期：平成26年1月下旬（予定）
入居時期：平成27年5月中旬 (予定)
所在地：神奈川県川崎市幸区塚越１丁目73番
交通：横須賀線「新川崎」駅 徒歩13分 / 南武線「鹿島田」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上7階
総戸数：271戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：68.97平米～90.11平米
管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-shinkawasaki/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367308/

[372: 物件比較中さん]

ここ全然販売できているように見えないんですが、
新川崎ってやっぱり厳しいんですかね
パークハウスが販売始まる来月までにＢ棟やＤ棟も販売しないと入居までに完売しないんじゃ

[373: 周辺住民さん]

372
一括りで新川崎が厳しいなんて、なんか唐突過ぎる…ひょっとしたら噂の新川崎ネガレスさんの登場かな♪

[374: 物件比較中さん]

本当に唐突ですね。
それぞれターゲット層もコンセプトも違うので
どこも竣工までには売り切るんじゃないですか？

とは言いつつも価格をパークタワー・パークハウスと比較してから…
という様子見の方たちが結構いらっしゃると思います。
安い買い物じゃないですから慎重になりますよね。

ここがいいな、とは思っても、一応パークハウス見てから決めたい
と思ってしまいます。比較してから最終決断をしたいです。

[375: 物件比較中さん]

パークハウスのＭＲは９月６日から公開で,予約受付はじまります。

[376: 物件比較中さん]

パークハウスと比較するのは価格と設備ですか？
天井高は同じ２４００のようですが、立地はこちらの方が良いですよね。

[377: 匿名さん]

共用施設にライブラリーが入るので注目しておりますが、監修は青山ブックセンターだそうですね。
ただ、マンション引渡し時にそろえた書籍のみで、入れ替えなどは一切関わらないみたいです。
つまりライブラリー内の書籍を定期的に入れ替えるには、管理組合が何らかの手段で手配する必要がありそうですね。

[378: 匿名さん]

駐車場は122台用意されてるけど、全部うまるかな？総世帯の45%ってこの辺ではどうなんだろ？足りる？足りない？

駐車場利用率80%で管理費収支が見積もられてるって言ってたから、もし駐車場が全部うまったらかなりの余剰金が毎年出るってことですよね？計算したら年間約450万円強の余剰金が出る可能性ありなのですが、それは修繕積立金の予備積立金みたいになるんですかね？

[379: 匿名さん]

>>378

余剰金は年間540万円になるってMRで言ってた。

[380: 購入検討中さん]

HPみたら、1期2次で内装のグレードアップをできるのが最後と書いてあるのですが、
まだ売り出してない棟もありますよね
来月のパークタワーの様子を見てから、決めようと思っているのですが、
これから販売する棟は、床暖房をつけたりカラーを変更したりできるのでしょうか？

[381: 匿名さん]

駐車場がすべて埋まれば540万円の余剰金ですか。いいじゃないですか。
一般的には、余剰金は管理費と修繕積立金にプールされるんじゃなかったかしら。
そうなれば大規模修繕でも1世帯あたりの負担が楽になりますよね。
どのマンションも、大概計画が甘く修繕費が不足して臨時で徴収されるらしいので。

[382: 匿名さん]

>>380
これ以降は、床暖房無しなの？

[383: 匿名さん]

リフォーム対応でしょうね。

[384: 匿名さん]

>378

余剰金をどうするかは管理組合次第。堅実なところは管理組合総会の決議を経て修繕積み立てに組み入れだけど、あくどい管理会社は大して必要もない調査を提案して、関係会社に発注してボッタクリなんてケースもあるみたい。そこは、管理人が管理組合の役員の一部を飲食とかで手なずけて、管理組合を傀儡化しちゃったりしてる。某大手財閥系での話し。

[385: 匿名さん]

>>383
床暖房がリフォーム対応なの。
プラウドなのに、、、

[386: 匿名さん]

>>380
少しでも検討しているならば、ここではなく、モデルルームに早く行って、確かな情報をいろいろ得てから、悩んだ方がよいと思いますよ。

[387: 物件比較中さん]

このマンション致命的・・・とは、

榊淳司マンションレポート何が書いてあるの？

プラウドシティ新川崎vs.ザ・パークハウス新川崎に注目！

やはりそうなの？

[388: 物件比較中さん]

またマンションコミュニティからのパクリじゃないの。。

[389: 匿名さん]

日吉と綱島の間にも大規模プラウドできるね

[390: 匿名さん]

>>389
場所はどの辺りですか？まさか、パナソニック跡地？

[391: 物件比較中さん]

１期３次販売が今月中旬にあるらしいけど、前からずっと同じ間取りがホームページに載っていますが、１期の売れ残りを処分してから他の棟売り出す予定なのかな？

２期の売り出しはいつ頃なんでしょう？

[392: 購入検討中さん]

>>391
エアリーとカームを売り切ってから残りの棟の予定と言ってたような。
10月以降でないでしょうか。

[393: 匿名さん]

全部選択できる状態でだらだら売ると売れ残っている印象を与えてしまうので、棟ごとに販売するんだろうね。
野村の印象操作は見事。

[394: 物件比較中さん]

パークハウスは予想通り結構高値のようです。
管理費は駐車場平置きで共用施設無いのにこちらと同じくらいで、しかも引渡時一時金までとるそうです。

環境もこちらの方が良いので、二期の倍率高くなりそう。

[395: 購入検討中さん]

パークハウスのＭＲ見学会予約でいっぱいと聞いていますが、やはりこちらと比較しようとしているのでしょうね？

あちらは共用施設がないのに管理費高いらしいですが、構造もお粗末のようで、材料を大量仕入れしてコストダウンを図ったのか、設備はほとんどオプションがきかない安っぽい物で統一されているようです。

こちらの倍率が高くなりそうで・・・

[396: 物件比較中さん]

パークハウスの価格発表をうけて、プラウド2期の販売価格も上げてこないか心配になってきましたね。。。勘違いした価格をつけてこないことを祈ります。

MRはプラウドが圧倒的に良かったです。物件規模の違いのせいでしょうか？パークハウスのはかなり手抜きに仕上がっているように思います。個人的にフローリングと扉の色と家具の色のバランスは受け入れられなかったです。

うちはほぼプラウドに気持ちが固まりましたが、まだまだパークハウスも気になります。パークハウスの横のナイスは割と高値で全戸完売したようなので、何かあそこの立地に良い点があるような気もします。

[397: 匿名さん]

>>390
まさかのパナソニック跡地です

[398: 物件比較中さん]

土壌汚染対策法のモニタリング期間が終わって
問題がなかったから買い上げたんでしょうね。
http://hamarepo.com/story.php?story_id=779

広大な敷地なのでどんなものが出来上がるのか気になります。
東横線利用はいいですが、ちょうど真ん中で日吉にいくには坂が辛い。
そして綱島街道沿いっという時点でＮＧですが…

ここは通常利用する新川崎駅には遠いですが、
ペデストリアンデッキで平坦13分ですし、
府中街道からは離れていて静かなで緑の多い環境が気に入っています。

パークハウスも検討に入れていましたが、
プラウドより施設も内装も劣るうえに高いのでやめました。
同じ価格ならプラウドを選びます。
次期の売り出し価格を早く知りたいですね。

[399: 匿名さん]

>>398
パナソニック跡地ですが相鉄東横の新駅予定地に近いみたいですから、資産価値としてもかなり期待されてるみたいですよ。
今時点で判断するのは早計かと。

[400: 物件比較中さん]

>399

そうだったんですね！
てっきり、この位置が新綱島だと思っていたもので…

http://hamarepo.com/story.php?story_id=2202

でもまだ工事段階ですし、もっと近いということであれば
通勤には便利でいいところだと思います。

ただ子供が喘息持ちなので、綱島街道真横は避けたいですね…

[401: 物件比較中さん]

パークハウスとナイスは下平間だから人気があるんです。
下平間は鹿島田界隈で一番土地が高いところですから。
鹿島田では、塚越と聞くとちょっと↓↓↓というイメージがあります。

[402: 匿名さん]

>>401

下平間が人気のエリアだなんて、そんな嘘をよく言えますね。掲示板だからと言って根拠のない差別的な発言をしたら訴えられますよ。

[403: 匿名さん]

どちらかというと塚越は矢向だしね。

それに、駅からの徒歩時間×マンションの名前×値段しか知らないんじゃない？
大昔からのこの辺の住人ならその発想はないわw
どこに何が建ってたか、どこが外国人だらけだったか、どこに何の工場が…まぁ、色々知ってるもの。

それはともかく、価格はいつ頃出るんでしょう。
買い替え予定だから早く知りたい。

[404: 物件比較中さん]

下平間が鹿島田界隈で土地が一番高いかどうかはわかりませんが、人気があるというのは私も不動産屋から聞いたような気がします。

マンションを売りに出した古市場に住んでいた知り合いが、府中街道から鹿島田駅間の下平間が一番高く売れると不動産屋に言われて、下平間より値を下げて売ったと言っていました。

理由はわかりません？

[405: 物件比較中さん]

＞４０２さん
　
　　＞４０１の言っていることは、別に差別的発言ではないよ。
　　　
　　　この辺の人には塚越というと踏切や貨物の線路、町工場等のイメージがあるんですよ。

　　

[406: 匿名さん]

転売する時の物件イメージはプラウドの方が良さそうかな。駅から歩いて緑が多い静かな住宅街という感想はプラウドの方が持てた。果たしてエントランスはどっちの方が豪華に見えるか、建設が進むのが待ち遠しい。

[407: 購入検討中さん]

パークハウス見てきました！プラウドより少し離れるし、規模も小さくなるから、価格を期待してたけど、希望の南向きがプラウドより高くて残念でした。
目に見える設備は、プラウドよりいいのかなと思いましたが、コストのこととか考えるとプラウドのが全然いいなって思いました。
うちは、新川崎にこだわってるわけではないので、他のエリアも見てますが、どこも高い！営業さんが口揃えて言う、今後高くなりますってのは本当なんですね…

[408: 物件比較中さん]

みんなパークハウスよりプラウドの方が良いと言ってますね。
価格だけではなく管理費、設備、環境すべてについてプラウドの方が上のようですね。

プラウドも様子見てこれから価格上げてくるかも？

[409: 匿名さん]

>>389
その情報源はどこからですか？

調べても見つかりません。

[410: 匿名さん]

湘南新宿ラインができてからはやっぱり便利になった場所のひとつだと思います。もう一路線使えるみたいですね、南武線かな。縦に移動してくれる路線は中々重宝するものですよ。話によるとあまり速い電車ではないとのことですけど、毎日遠方まで乗るという方以外にとっては時に役立つ「あったほうが良い」路線なんだと思います。路線の数だけ視野も広がりますね。

[411: 匿名さん]

>>389
ステマで内部情報漏洩？

[412: 匿名さん]

389です。ソースはこちら↓

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=18036

[413: 購入検討中さん]

>>412
そこって、パナソニックの跡地ではないですよね？

[414: 匿名さん]

違いますよ。もう少し日吉寄りです。

[415: 匿名さん]

アピタの近くかな。日吉の中では一等地ではないけど、鹿島田よりは断然格上の立地ですね。

[416: 匿名さん]

当然ここより高いですかね？何年後ぐらいになるかなあ。

[417: 購入経験者さん]

天井2400しかないんですか？
今どきは2400が普通なんでしょうか？
日吉側しか回ったことないんですが、
西加瀬のパークハウス、北加瀬のクレストレジデンスやプレシスは、2500か、それ以上ありましたよ。
鹿島田側は競争激化してるから？

[418: 匿名さん]

>>417
本当に購入検討してるならスレッドを初めから読んでからにしてね。

[419: 匿名さん]

直床ではないですよね？？

[420: 匿名さん]

直床、天井高2400mmですが何か？

[421: 匿名さん]

なぜ、直床なのに天井高が２ｍ４０㎝なんですか？
あと５㎝くらい高くできそうなのに・・・

でも、下がり天井部分が無いから、２４００㎜でも高く広く感じますね。

[422: 匿名さん]

住宅ライターさんのレポートでパッシブデザインについてとりあげられていますが、玄関やサッシの一部に換気孔をつける事で室内を風が通りぬけるそうで、電気も使うこと無くエコにも配慮されていますよね。
サッシ横の換気孔は窓を閉めていても換気可能なので、外出から戻っても部屋に熱が篭もり気持ちが悪いという事がなくなりそう。

[423: 購入検討中さん]

日吉ですら6000万円越える時代、この物件が安く感じてきた。

[424: 匿名さん]

なんでこんなに安いんですか？
コスト削減で、何かやってるの？？？

[425: 匿名さん]

やはり立地が。。
プラウドなのに惜しい。

[426: 匿名さん]

いよいよ抽選ですね。
第二希望までで当選したらいいなぁ。

外れたらディライトの申し込みを待とうと思ってるんですが、
いつから受付が始まるのかご存知の方はいませんか？

[427: 匿名さん]

直床で天井高２４００ミリなのに、こちらをどうして選ばれたのですか？？

[428: 匿名さん]

二重床で2400なら良いの？

[429: 匿名さん]

>>427
みっともないから、やめてください。

[430: 匿名さん]

私からも質問ですが天井高2400以下なら検討対象から外れるのですか
天井高にやたらこだわる人がいるけど、一体なんなんだろう
物件を選ぶ際の一つの条件で、別にそこだけで決める人は少ないと思うんだけど
しょうもない例で恐縮ですが、恋人選びで身長や年収だけで選ばないのと同じだと思うけどね

[431: 匿名さん]

でも高さ2,500mmほしい・・・

[432: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

天井にデコボコした梁がなく広くすっきりして見えるので、天井高2400でもここの間取りは好きです。

[433: 匿名さん]

直床だからね、すっきり！

直床って最高だよね！


低身長なら2400ミリでも十分高い！！

[434: 匿名さん]

>>433
低身長ならって

お前、失礼だろ
ネガレスにも礼儀ありだぞ

[435: 匿名さん]

165㎝位までならOKじゃない？
さすがに180㎝位だと圧迫感があると思うけど。
あと5㎝、天井高が高かったら180㎝でも十分かもしれないけど。

[436: 匿名さん]

165㎝位までならOKじゃない？
さすがに180㎝位だと圧迫感があると思うけど。
あと5㎝、天井高が高かったら180㎝でも十分かもしれないけど。

[437: 匿名さん]

個人的には万歳して天井に手がつくところがあるようだと低いと感じるかな。

[438: 匿名さん]

日吉側のマンションは２５００あるらしいです。

[439: 匿名さん]

あと５㎝天井が高かったら。。。。。

[440: 契約済みさん]

低層住居地域なので2500とっちゃうと6階建てにせざるを得ない。
そうすると坪単価が7/6倍に。平均6000万の大台に乗りますね。
クレストレジデンスは工業地域なので7階でも問題ない。
ザ・パークハウス元住吉は6階なので、その分プラウドより共用部を削って床面積を広く確保している。
プラウドも、もうちょっと共用施設を削って2500にするか、値段を上げるかの選択があったと思いますけど、
個人的には2400で良かったと思いますよ。

[441: 物件比較中さん]

HPに「新棟デライトレジデンス発表会開催」と出ていますが、B棟はまだ売りに出さないのでしょうかね？
あと、A棟とC棟は完売したのですかね？

[442: 主婦さん]

梁が全くないのはどうしてですか？

[443: 匿名さん]

現地を今日見に行ってきたのですが、隣の塚越中学校グランドからの土ぼこりがひどかったです。偶然サッカーの試合をしていたからでしょうか。

[444: 購入検討中さん]

私も今日現地に行って一周してきたけど、逆に砂埃の心配はないと感じたけどな。ちなみに風は強かった。

[445: 匿名さん]

砂埃が極端に酷いと洗濯物とか困ってしまいますよね。
学校の近辺になるとややそういった心配がありますが、
この物件と学校くらいの距離であればそこまで心配にならなさそうですね。
風が強いと低層にお住みの場合にはやや砂埃がかかってしまうかもしれませんが。

[446: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

440
その計算は間違いですよ。
建物部分のうちコストが80%と仮定すれば、建物部分のコスト上昇は20%だけです。7÷6×20%ですよ。土地代は7÷6であってますね。

[447: 匿名さん]

>>446

>建物部分のうちコストが80%と仮定すれば、建物部分のコスト上昇は20%だけです。7÷6×20%ですよ。

まったくわかりません。
もう少し詳しく教えて下さい。

[448: 匿名さん]

>446

６階建てなら建蔽率に余裕があるので、容積率一杯まで建てることができるでしょう。
そのため、延床面積は変わらないので、土地代は変わらないでしょ。

[449: 匿名さん]

440はおそらく、

7階建てのマンション原価　＝　6階建てのマンション原価
7階建ての総占有面積　＝　6階建てのマンション総占有面積　×　7/6

だから、これらを同じ利益率で販売するには坪単価を7/6倍にしなければならない、ということを言っているのだと思います。
私は少し違うと思いますが、考え方としては理解できます。


446の論理は全くわかりません。

[450: 匿名さん]

>>448
プラウドシティ新川崎は建蔽率を使い切っていないのでしょうか？
具体的に、何％制限のところ、何％で建てているのか教えていただけませんでしょうか。

[451: 契約済みさん]

プラウドシティ新川崎は、建ぺい率約50%、容積率約200%
ザパークハウス新川崎は、建ぺい率約40%、容積率約200%
いずれも建ぺい率にはやや余裕があるものの、7階建てにすることで容積率はしっかり使い切ってます。
ザパークハウス元住吉は、建ぺい率約60%、容積率約200%
こちらもやはり容積率は使い切ってます。6階建てなので建ぺい率のほうもギリギリです。
こうしてみると天井高と建ぺい率はトレードオフなんだなってことがわかりますね。
天井のゆとりを取るか、共用部のゆとりを取るか。

[452: 匿名さん]

私は天井高を優先させます。
そうしないと、なんだか将来後悔する気がしまして・・・。

[453: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>449
7階建ての建物原価は、6階建ての建物原価よりも1階分高くなります。
だから、原価が同じな訳はないですよ。

仮に、建物部分の建設コストが一戸当り2000万円だとして、販売価格も2000万円なら、6階建てだろうが7階建てだろうが、建物部分が影響して価格が変わることはありません。利益が乗ってるから変わるんです。
だから、7÷6という考えは全く違うのです。

[454: 契約済みさん]

>>453
確かに単純に減築すれば、建設費が減るはずなので、その分を加味すれば単価は7/6倍ほどにはならないはずですね。
坪単価＝（①土地代＋②建築費）÷③延床面積×（1+利益率）
だとすれば、②と③がそれぞれ約6/7倍になるわけなので、①と②の比率が五分五分だとすれば、
6F建てにした場合の坪単価は8%UPといったところでしょうか。
ただし建物の高さは一定なので、建築費は単純には6/7とはいかないので、8～16%の間ってところでしょうかね。

[455: 匿名さん]

>453
7/6という考え方が違うというのは分かっているので、>449で
>私は少し違うと思いますが、考え方としては理解できます。
と書いています。

そして、
>446の論理は全くわかりません。
と書きました。
更に>453の論理も全くわかりません。

[456: 匿名さん]

449で「考え方としては理解できます」と書いたのは悪かったです。
「どう考えたのかは理解できます」という意味で書きました。

[457: 匿名さん]

>451
>プラウドシティ新川崎は、建ぺい率約50%、容積率約200%

上限が書かれていないので余裕が有るのか使い切られているのか不明なのですが、ガイドマップかわさきで周辺を見たところ、上限は建蔽率60%、容積率200%でよろしいでしょうか？
それなら6階建てにしても建蔽率を上げて面積を確保できそうですね。

[458: 契約済みさん]

ＡとＣは何戸くらい残っているのでしょうか？
売れ行きが気になります。

[459: 匿名さん]

勿論二重床ですよね？

[460: 匿名さん]

>>459
そんな無駄な設計ではありませんよ、安心してください。

[461: 匿名さん]

6階建てにすることが無駄に見える人を対象にしているので、無駄なく野村の利益率を高められるのでしょう。

[462: 匿名さん]

>>461
それで正しいと思いますけど

[463: 匿名さん]

直床・天井高２６００㎜でしたっけ？

[464: 匿名さん]

by 匿名さん　2014-10-05 07:51:27
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>>352
高さ20m制限のある地区には、階高を圧縮して7階建てにした天井高の低い直床マンションが沢山ありますよ。

[466: 物件比較中さん]

ここに書くことじゃないけど、
ザ・パークハウスも、建ぺい率余ってるんだから6F建にして天井高確保すればよかったのに。
そうすれば、「天井高240だけど共用部の広いプラウド　vs　天井高250超だけど共用部は狭いパークハウス」
という差別化がはかれたのに。
あのスペースを全て平置き駐車場にするって理解に苦しむ。そんなに需要あるのか？

[468: 匿名さん]

なぜ共用部の広さに影響するのでしょうか？

[469: 匿名さん]

なんだか下品なネガが増えてきましたね。某三井訳あり物件のスレがまた揉めてるから飛び火がきてるね。

[470: 匿名さん]

>469
パークタワー新川崎のこと？

[471: 物件比較中さん]

パークタワーがエリアNO1であるのは欠陥発見後も、後発物件を見ても変わらなかったからね…

契約出来なかった輩が、僻みを連投してます。