プラウドシティ新川崎ってどうですか？Part2

[購入検討中さん]

プラウドシティ新川崎についてのPart2です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件名：プラウドシティ新川崎
販売時期：平成26年1月下旬（予定）
入居時期：平成27年5月中旬 (予定)
所在地：神奈川県川崎市幸区塚越１丁目73番
交通：横須賀線「新川崎」駅 徒歩13分 / 南武線「鹿島田」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上7階
総戸数：271戸
間取り：3LDK～4LDK
面積：68.97平米～90.11平米
管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、野村リビングサポート株式会社に委託予定
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社横浜支店

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/pc-shinkawasaki/index.html
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367308/

[330: 匿名]

>>320
相続税対策にはタワマンが最適っていうが、立川はその象徴になったね

[331: 匿名さん]

３２９さん
資産価値で考えるとやはり駅から近い物件でしょうね。ただ、永住する目的で
購入するなら、駅から離れているからそれなりの価格だろうしいい物件ではないかなと
思っています。今は買い物もほとんどネットなので、そうデパートなどは個人的には
必要性を感じないんですよね。本なども朝注文すれば夕方届きますからね。
川崎の駅まで出れば何でもそろってしまいますしね。不便は感じないのではないかな。

[332: 匿名さん]

鹿島田（新川崎）と立川は南武線繋がりだね。ふと思ったけど、川崎周辺と立川周辺の人たちは南武線の中心はどっちだと考えてるんだろう。

[333: 住まいに詳しい人]

>>331
定年後なら良いけれどもそうでなければ毎日13分は意外と大変ですよ。
特に天気の悪い日は。
マンション派は古くから駅徒歩10分以内。
最近では5分以内にこだわるぐらいですから。

[334: 匿名さん]

>>333
パークタワーの営業さんか契約予定さんかな？
ここを買う人は駅近タワーに興味ないと思いますよ。資産価値より住環境重視の人が多いですし。住民の入れ替わりの多さ、将来賃貸住民が増えること、ランニングコストの高さ、子育て世代への配慮の薄さ、施工ミスによる欠陥物件だという周囲の反応など、パークタワーのスレッド読んでると残念に思うことが多いんですよね。。。

[335: 住まいに詳しい人]

>>334
私は横浜住みですよ。
10年前に買いましたが今でも購入時より20％以上高い査定が出ています。
普段スーパーで100円安く買おうとする子育て世代が資産価値を軽視するのはいかがかと。
普通に千万単位で変わってきますから。
それでも住環境重視ならヒルトップ横浜山手レジデンスなんて魅力的ですよ。

[337: 匿名さん]

本当にプラウドスレは、自分のマンションがかわいくてしょうがないから、否定的な意見を受け入れない。
一般的な意見でみんなが思っていても、自分だけが正しいからね。

プラウドこそ、営業が書き込んでいる代表なのにね。

[339: 匿名さん]

週末にモデルルームに行きました。
マンションそのものは良かったです。担当者にも好感を持てました。
しかし、マンション周辺の下町っぽい雰囲気が自分には今一つで、
川崎の人の多さにも辟易しました。
マンションが良くても…な例だと思いました。

[340: 周辺住民さん]

>>335
確かに。不動産を買うという選択肢をとった時点で、資産価値は大切ですよね。転勤、病気、子の環境など、不動産を手放さなければならない可能性はいくらでもありますよね。高値掴みって凄いリスクだと思います。リスクを取りたくなければ賃貸でも、良い環境のところはいくらでもありますし。
鹿島田は良いところですが、高値掴みしてまで買うところか疑問です。ただの下町です。古川小もあくまで普通な気もします。
山手は確かにいいところです。小学校の雰囲気が全然違います。

[341: 購入検討中さん]

やはり皆さん同じような物件を検討されているのですね。うちも子供の私立中学の事を考えて山手ヒルトップも検討しました。結果、物件価格と都心へのアクセスを考えて見送ってしまいました。

あれもこれもと考えるとなかなかマンション購入が決まらないですよね。うちも住宅補助があれば子供の成長に合わせて色んな街へ転々と賃貸暮らししてたと思います。

[342: 物件比較中さん]

平間の住友物件の資産価値ってどうですか？
営業さんには平間は出物が少ないから、競争力があると言われたのですが

[343: 周辺住民さん]

南武線はお察しですよ。
ここがプラウドシティ鹿島田じゃないのはそうゆうことです。

[344: 匿名さん]

ちょww平間で資産価値てww
もっと勉強した方がいいですよ

[345: 物件比較中さん]

平間から新川崎に出るのに、南武線の踏切と府中街道渡らなきゃ行かれない。

武蔵小杉で横須賀線か湘南新宿ラインに乗り換えるのも、線同市が離れているからものすごく時間がかかる。

はじめから平間は問題外です。

[346: 匿名さん]

南武線は初めからないものと思って物件価値を見定めた方が無難です。
タカラレーベンさんなんて武蔵小杉からバスが便利って言って売ってますが事実好調です。
スミフは平間で売ってますから苦労してますね。ここ数年の向河原から尻手で南武線の駅名を冠して販売しているのはあそこだけです。

[347: 匿名さん]

営業さんのおっしゃっていることは間違ってはいないでしょう。
確かに平間駅においては競争力はある
だけれど平間駅そのものに競争力がないので、資産価値は期待しないのが無難です

[348: 匿名さん]

まぁ平間５分と新川崎１３分だと50歩100歩だと思うけどね…

[349: 匿名さん]

10年後、買った値段より上がる可能性があるかと言えば、どちらもないと思います。

今の値段が高いんで、現状維持も難しいかと。
平間は、小杉の価値に左右される相場なんで小杉人気が薄れたら一気に下がる気がします。

ここは、新川崎の価値で勝負できるんで、そんなに下落が激しくならない気がします。

あとは、現在スタンダードになりつつある、低コスト仕様のマンションが、将来どう評価されるかですね。

[350: 購入検討中さん]

うちは売って引っ越すことをあまり考えてないのですが、将来物件の価値が上がることのデメリットはありますか？

[351: ビギナーさん]

この新川崎周辺はマンションが沢山建ち始めていますが、転売目的の業者や投資家さんたちも多いのかな。
もしそんな形で完売になっていたら、完売なのに誰も居ないマンションになってしまう。
そんなことは無いと思うけど、投資目的で購入していたら住むことも無いでしょ。
資産価値ってなに？って思うことがあります。マンションの意味が無くなりそうですね。

[352: 物件比較中さん]

「永住するつもりなら資産価値は関係ない」ってよく聞くけど、違うと思う。
資産価値が低いっていうのは、裏を返せばちょっと待てばもっと安い値段で買い叩ける、
あるいは、ほぼ同スペックの中古物件が既に出回っているってこと。
個別事情でどうしてもこの物件じゃないとダメだって理由があるなら、市場価値なんて関係ないと思うけど。

[353: 匿名さん]

永住できるような住環境のマンションに住みたいと思う。もちろん資産価値もあればより良いって思うな。ここの外観と内装は良いから、どうしても売りたいって時はそれなりに売れると思う。永住希望の人が多いから、中古で出した時にマンション内での販売競争はなさそう。

[354: 匿名さん]

直床なのに天井高2.4Mの長谷工もびっくりのローコスト仕様だからなぁ…

[355: 匿名さん]

>>354
川崎市の規制を守ってるからしかたがないみたいですよ。
スラブ厚もあって確かローコストではなかったと思う。

[356: 匿名さん]

そんな規制聞いたことない…ただの営業トークでは。

[357: 匿名さん]

それなら1階減らして6階にすれば良いんじないでしょうか。計算上、7÷6=1.166…だから15%ほど値段はアップしますがクオリティは格段に上がります。

[358: 匿名さん]

6階にしたら住居数も減って修繕費管理費の負担が重くなってしまいます。

高さ2300でも梁がない間取りのおかげで広々と見えるのは良いと思います。

高さ2500で梁がないマンションが理想的ですが、そのような高級使用のマンションは我が家の予算では買えそうもありません。

[359: 匿名さん]

>>353さん
内装がいいというのは、具体的にはどんな感じでしょうか？
壁紙のグレードが高いとか、室内扉が高級とか、でしょうか？

>>358さん
居室は2500欲しいです。2300とはかなり差がでると思います。
でも2500は、高級仕様とはいえないのではないでしょうか？　普通では？

[360: 匿名さん]

今って直床でも二重床でも2400が標準じゃない？

[361: 匿名さん]

>>359

353.358さんではないですが。

壁紙は野村プラウド特注使用でなんたらかんたらってMRの営業が言ってた。自分は壁紙は気にしてなかったけど、洗面所やキッチンの収納を開け閉めした感じでは、他に見学したマンションより質の良さを感じました。素人意見で参考にならなくてごめんなさいね。

天井高2500のマンションって普通なんですね。新川崎にもありますかね？2400程度しか見たことなくて。予算内かわかりませんが一度見に行って見たいので物件名教えてもらえますか？

[362: 購入検討中さん]

ここは第一種住居地域の川崎市高さ制限の規定があるから7階建てにすると2300になるのです。高さ2400ないとダメだと言う人は近くのパークタワーが確か2400でしたよ。梁が出てる内装だったかどうかは覚えていないのですが、もうすぐ再販売されるようなのでMRに行って見てはどうでしょうか。

[363: 匿名さん]

何言ってるの？
ここは天井高２３００じゃなくて２４００でしょ。

[364: 匿名さん]

天井高の目安

2400　最低限
2450　並
2550　上
2650　特上

[365: 匿名さん]

パークタワー新川崎は、252センチだよね？

[366: 匿名さん]

第一期2次はどれくらい売れたんでしょう？

[367: 物件比較中さん]

販売戸数は15戸と広告には出てましたが...
さすがに15戸なら完売したんでしょうか

[368: 匿名さん]

15は少ないなぁ。ヤバイですね。

[369: 匿名さん]

前回の売れ残りが15戸ってことでしょう。
ということは、第２期はＡ棟、Ｃ棟の隙間部分ですね。
それともＢ棟、Ｄ棟を売り出すかな？
何期に分けて売るのか分かりませんが、
年明けには、パークタワーが再販するだろうし、
パークハウスも多分まだ売ってるとしたら、三つ巴か…

まぁタワーを検討する人はここは検討外だろうから
競合はパークハウスだけですね。
三菱の価格次第だけど、内装に関してはプラウドが好みなんだよなぁ

[370: 物件比較中さん]

SUUMOには次は1期3次で8月下旬とありました
なので、まだA、Cの売れ残りかな

[371: 匿名]

>>356
20m制限のこと。三菱マンションも同様の規制を受けます。せめてホームページくらい見ましょうよ

[372: 物件比較中さん]

ここ全然販売できているように見えないんですが、
新川崎ってやっぱり厳しいんですかね
パークハウスが販売始まる来月までにＢ棟やＤ棟も販売しないと入居までに完売しないんじゃ

[373: 周辺住民さん]

372
一括りで新川崎が厳しいなんて、なんか唐突過ぎる…ひょっとしたら噂の新川崎ネガレスさんの登場かな♪

[374: 物件比較中さん]

本当に唐突ですね。
それぞれターゲット層もコンセプトも違うので
どこも竣工までには売り切るんじゃないですか？

とは言いつつも価格をパークタワー・パークハウスと比較してから…
という様子見の方たちが結構いらっしゃると思います。
安い買い物じゃないですから慎重になりますよね。

ここがいいな、とは思っても、一応パークハウス見てから決めたい
と思ってしまいます。比較してから最終決断をしたいです。

[375: 物件比較中さん]

パークハウスのＭＲは９月６日から公開で,予約受付はじまります。

[376: 物件比較中さん]

パークハウスと比較するのは価格と設備ですか？
天井高は同じ２４００のようですが、立地はこちらの方が良いですよね。

[377: 匿名さん]

共用施設にライブラリーが入るので注目しておりますが、監修は青山ブックセンターだそうですね。
ただ、マンション引渡し時にそろえた書籍のみで、入れ替えなどは一切関わらないみたいです。
つまりライブラリー内の書籍を定期的に入れ替えるには、管理組合が何らかの手段で手配する必要がありそうですね。

[378: 匿名さん]

駐車場は122台用意されてるけど、全部うまるかな？総世帯の45%ってこの辺ではどうなんだろ？足りる？足りない？

駐車場利用率80%で管理費収支が見積もられてるって言ってたから、もし駐車場が全部うまったらかなりの余剰金が毎年出るってことですよね？計算したら年間約450万円強の余剰金が出る可能性ありなのですが、それは修繕積立金の予備積立金みたいになるんですかね？

[379: 匿名さん]

>>378

余剰金は年間540万円になるってMRで言ってた。

[380: 購入検討中さん]

HPみたら、1期2次で内装のグレードアップをできるのが最後と書いてあるのですが、
まだ売り出してない棟もありますよね
来月のパークタワーの様子を見てから、決めようと思っているのですが、
これから販売する棟は、床暖房をつけたりカラーを変更したりできるのでしょうか？

[381: 匿名さん]

駐車場がすべて埋まれば540万円の余剰金ですか。いいじゃないですか。
一般的には、余剰金は管理費と修繕積立金にプールされるんじゃなかったかしら。
そうなれば大規模修繕でも1世帯あたりの負担が楽になりますよね。
どのマンションも、大概計画が甘く修繕費が不足して臨時で徴収されるらしいので。

[382: 匿名さん]

>>380
これ以降は、床暖房無しなの？

[383: 匿名さん]

リフォーム対応でしょうね。

[384: 匿名さん]

>378

余剰金をどうするかは管理組合次第。堅実なところは管理組合総会の決議を経て修繕積み立てに組み入れだけど、あくどい管理会社は大して必要もない調査を提案して、関係会社に発注してボッタクリなんてケースもあるみたい。そこは、管理人が管理組合の役員の一部を飲食とかで手なずけて、管理組合を傀儡化しちゃったりしてる。某大手財閥系での話し。

[385: 匿名さん]

>>383
床暖房がリフォーム対応なの。
プラウドなのに、、、

[386: 匿名さん]

>>380
少しでも検討しているならば、ここではなく、モデルルームに早く行って、確かな情報をいろいろ得てから、悩んだ方がよいと思いますよ。

[387: 物件比較中さん]

このマンション致命的・・・とは、

榊淳司マンションレポート何が書いてあるの？

プラウドシティ新川崎vs.ザ・パークハウス新川崎に注目！

やはりそうなの？

[388: 物件比較中さん]

またマンションコミュニティからのパクリじゃないの。。

[389: 匿名さん]

日吉と綱島の間にも大規模プラウドできるね

[390: 匿名さん]

>>389
場所はどの辺りですか？まさか、パナソニック跡地？

[391: 物件比較中さん]

１期３次販売が今月中旬にあるらしいけど、前からずっと同じ間取りがホームページに載っていますが、１期の売れ残りを処分してから他の棟売り出す予定なのかな？

２期の売り出しはいつ頃なんでしょう？

[392: 購入検討中さん]

>>391
エアリーとカームを売り切ってから残りの棟の予定と言ってたような。
10月以降でないでしょうか。

[393: 匿名さん]

全部選択できる状態でだらだら売ると売れ残っている印象を与えてしまうので、棟ごとに販売するんだろうね。
野村の印象操作は見事。

[394: 物件比較中さん]

パークハウスは予想通り結構高値のようです。
管理費は駐車場平置きで共用施設無いのにこちらと同じくらいで、しかも引渡時一時金までとるそうです。

環境もこちらの方が良いので、二期の倍率高くなりそう。

[395: 購入検討中さん]

パークハウスのＭＲ見学会予約でいっぱいと聞いていますが、やはりこちらと比較しようとしているのでしょうね？

あちらは共用施設がないのに管理費高いらしいですが、構造もお粗末のようで、材料を大量仕入れしてコストダウンを図ったのか、設備はほとんどオプションがきかない安っぽい物で統一されているようです。

こちらの倍率が高くなりそうで・・・

[396: 物件比較中さん]

パークハウスの価格発表をうけて、プラウド2期の販売価格も上げてこないか心配になってきましたね。。。勘違いした価格をつけてこないことを祈ります。

MRはプラウドが圧倒的に良かったです。物件規模の違いのせいでしょうか？パークハウスのはかなり手抜きに仕上がっているように思います。個人的にフローリングと扉の色と家具の色のバランスは受け入れられなかったです。

うちはほぼプラウドに気持ちが固まりましたが、まだまだパークハウスも気になります。パークハウスの横のナイスは割と高値で全戸完売したようなので、何かあそこの立地に良い点があるような気もします。

[397: 匿名さん]

>>390
まさかのパナソニック跡地です

[398: 物件比較中さん]

土壌汚染対策法のモニタリング期間が終わって
問題がなかったから買い上げたんでしょうね。
http://hamarepo.com/story.php?story_id=779

広大な敷地なのでどんなものが出来上がるのか気になります。
東横線利用はいいですが、ちょうど真ん中で日吉にいくには坂が辛い。
そして綱島街道沿いっという時点でＮＧですが…

ここは通常利用する新川崎駅には遠いですが、
ペデストリアンデッキで平坦13分ですし、
府中街道からは離れていて静かなで緑の多い環境が気に入っています。

パークハウスも検討に入れていましたが、
プラウドより施設も内装も劣るうえに高いのでやめました。
同じ価格ならプラウドを選びます。
次期の売り出し価格を早く知りたいですね。

[399: 匿名さん]

>>398
パナソニック跡地ですが相鉄東横の新駅予定地に近いみたいですから、資産価値としてもかなり期待されてるみたいですよ。
今時点で判断するのは早計かと。

[400: 物件比較中さん]

>399

そうだったんですね！
てっきり、この位置が新綱島だと思っていたもので…

http://hamarepo.com/story.php?story_id=2202

でもまだ工事段階ですし、もっと近いということであれば
通勤には便利でいいところだと思います。

ただ子供が喘息持ちなので、綱島街道真横は避けたいですね…

[401: 物件比較中さん]

パークハウスとナイスは下平間だから人気があるんです。
下平間は鹿島田界隈で一番土地が高いところですから。
鹿島田では、塚越と聞くとちょっと↓↓↓というイメージがあります。

[402: 匿名さん]

>>401

下平間が人気のエリアだなんて、そんな嘘をよく言えますね。掲示板だからと言って根拠のない差別的な発言をしたら訴えられますよ。

[403: 匿名さん]

どちらかというと塚越は矢向だしね。

それに、駅からの徒歩時間×マンションの名前×値段しか知らないんじゃない？
大昔からのこの辺の住人ならその発想はないわw
どこに何が建ってたか、どこが外国人だらけだったか、どこに何の工場が…まぁ、色々知ってるもの。

それはともかく、価格はいつ頃出るんでしょう。
買い替え予定だから早く知りたい。

[404: 物件比較中さん]

下平間が鹿島田界隈で土地が一番高いかどうかはわかりませんが、人気があるというのは私も不動産屋から聞いたような気がします。

マンションを売りに出した古市場に住んでいた知り合いが、府中街道から鹿島田駅間の下平間が一番高く売れると不動産屋に言われて、下平間より値を下げて売ったと言っていました。

理由はわかりません？

[405: 物件比較中さん]

＞４０２さん
　
　　＞４０１の言っていることは、別に差別的発言ではないよ。
　　　
　　　この辺の人には塚越というと踏切や貨物の線路、町工場等のイメージがあるんですよ。

　　

[406: 匿名さん]

転売する時の物件イメージはプラウドの方が良さそうかな。駅から歩いて緑が多い静かな住宅街という感想はプラウドの方が持てた。果たしてエントランスはどっちの方が豪華に見えるか、建設が進むのが待ち遠しい。

[407: 購入検討中さん]

パークハウス見てきました！プラウドより少し離れるし、規模も小さくなるから、価格を期待してたけど、希望の南向きがプラウドより高くて残念でした。
目に見える設備は、プラウドよりいいのかなと思いましたが、コストのこととか考えるとプラウドのが全然いいなって思いました。
うちは、新川崎にこだわってるわけではないので、他のエリアも見てますが、どこも高い！営業さんが口揃えて言う、今後高くなりますってのは本当なんですね…

[408: 物件比較中さん]

みんなパークハウスよりプラウドの方が良いと言ってますね。
価格だけではなく管理費、設備、環境すべてについてプラウドの方が上のようですね。

プラウドも様子見てこれから価格上げてくるかも？

[409: 匿名さん]

>>389
その情報源はどこからですか？

調べても見つかりません。

[410: 匿名さん]

湘南新宿ラインができてからはやっぱり便利になった場所のひとつだと思います。もう一路線使えるみたいですね、南武線かな。縦に移動してくれる路線は中々重宝するものですよ。話によるとあまり速い電車ではないとのことですけど、毎日遠方まで乗るという方以外にとっては時に役立つ「あったほうが良い」路線なんだと思います。路線の数だけ視野も広がりますね。

[411: 匿名さん]

>>389
ステマで内部情報漏洩？

[412: 匿名さん]

389です。ソースはこちら↓

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=18036

[413: 購入検討中さん]

>>412
そこって、パナソニックの跡地ではないですよね？

[414: 匿名さん]

違いますよ。もう少し日吉寄りです。

[415: 匿名さん]

アピタの近くかな。日吉の中では一等地ではないけど、鹿島田よりは断然格上の立地ですね。

[416: 匿名さん]

当然ここより高いですかね？何年後ぐらいになるかなあ。

[417: 購入経験者さん]

天井2400しかないんですか？
今どきは2400が普通なんでしょうか？
日吉側しか回ったことないんですが、
西加瀬のパークハウス、北加瀬のクレストレジデンスやプレシスは、2500か、それ以上ありましたよ。
鹿島田側は競争激化してるから？

[418: 匿名さん]

>>417
本当に購入検討してるならスレッドを初めから読んでからにしてね。

[419: 匿名さん]

直床ではないですよね？？

[420: 匿名さん]

直床、天井高2400mmですが何か？

[421: 匿名さん]

なぜ、直床なのに天井高が２ｍ４０㎝なんですか？
あと５㎝くらい高くできそうなのに・・・

でも、下がり天井部分が無いから、２４００㎜でも高く広く感じますね。

[422: 匿名さん]

住宅ライターさんのレポートでパッシブデザインについてとりあげられていますが、玄関やサッシの一部に換気孔をつける事で室内を風が通りぬけるそうで、電気も使うこと無くエコにも配慮されていますよね。
サッシ横の換気孔は窓を閉めていても換気可能なので、外出から戻っても部屋に熱が篭もり気持ちが悪いという事がなくなりそう。

[423: 購入検討中さん]

日吉ですら6000万円越える時代、この物件が安く感じてきた。

[424: 匿名さん]

なんでこんなに安いんですか？
コスト削減で、何かやってるの？？？

[425: 匿名さん]

やはり立地が。。
プラウドなのに惜しい。

[426: 匿名さん]

いよいよ抽選ですね。
第二希望までで当選したらいいなぁ。

外れたらディライトの申し込みを待とうと思ってるんですが、
いつから受付が始まるのかご存知の方はいませんか？

[427: 匿名さん]

直床で天井高２４００ミリなのに、こちらをどうして選ばれたのですか？？

[428: 匿名さん]

二重床で2400なら良いの？

[429: 匿名さん]

>>427
みっともないから、やめてください。