パークホームズ板橋ブロッサムアヴェニュー

[購入検討中さん]

３駅３路線利用可能
桜並木に面した南向き中心の配棟計画
東武東上線「下板橋」駅など３路線３駅利用可能。池袋近く、三井不動産レジデンシャルの新築マンション登場

[21: 匿名さん]

桜並木をかなりアピールしてましたね、20さんがおっしゃる様に作りの悪さが目立ちましたね。

[22: 周辺住民さん]

>20さん
立地を考えると、このご時勢でかなり謙虚な値付けだなぁ、って思っていたら、
そういうオチがつく物件ですか・・・。

施工の川口土建はあまり評判良くないようですしねぇ。
（まぁ、下請にどこが入るのかによって違うのかもしれませんが・・・）

[23: 周辺住民さん]

>20
JRの大京って本当の話なんですか？
JR宿舎は来年取り壊されるって話だから、本当だとしたら分譲されるのは2011年位か。
それまで待つか、この物件を検討するか・・・迷うな。

[24: 物件比較中さん]

三井の物件を初めて見ました。
結構つくりがちゃちに見えたんですが、三井の物件ってこんなもんですかね？
いままでライオンズ、双日、有楽土地、NTT都市開発、セコムの物件を見たのですが、その中で個人的には最下位をつけました。

料理好きで食器集めが好きな妻はFタイプのモデルルームを見てゲンナリしてました。
収納スペースが少なすぎます。たぶん、2wayの間取りの弊害なのでしょう。

また、ベランダが狭すぎるなと感じました。
Fタイプ特有の問題かもしれませんが、室外機置き場のスペースの制約が大きそうです。
キッチンからドアをあけると室外機に当たりそうで本当にギリギリでした。
LDのエアコンが最初からついているのでなく、自前で用意するものであれば、大きさをチェックした方が良いのではないかと感じました。

個人的には、値段を上げてでも戸数を減らして各部屋を大きくした方が良いように思いました。
デベの収入の問題や、管理費が割高になるというデメリットも生まれますが、立地のメリットを大きく損なっているようにも思えました。

正直残念です。

[25: 物件比較中さん]

JRの跡地、今日仕事帰りに中を見てきました。
広すぎです。700以上の世帯も余裕でいけます。
南側は駅のアナウンスや車両の音がちょい来ますが、北ならかなり静かで閑静な感じです。
まだ数世帯残っているようですが時間の問題でしょう。期待が高まりますね。
大京がやるのであれば、この広さだと保育所やスーパー、フィットネスクラブ、カフェなどの複合施設ができる可能性が大ですね。亀戸レジデンス然り。
まぁ250で収まることはないでしょうが。

[26: 地元不動産業者さん]

大京がが獲得したのは間違いないようです。

[27: 物件比較中さん]

大京が獲得した駅前の土地はいくらで落札したんでしょうね。
調べる方法はないでしょうか。

この物件を見送るか、買うべきか悩んでいます。

[28: ご近所さん]

そういえば、ＪＲ板橋駅ロータリーに面した、八千代銀行板橋支店の跡地は
何ができるのでしょうか？

野村不動産コーポレートがデベのようで、銀行＆共同住宅（確か地下1階、地上14階）
の計画となっていました。

とすると、今、東上線下板橋駅近辺の仮設店舗で営業している八千代銀行が戻ってきて、
上はマンションか？

ＪＲ板橋駅徒歩1分、三田線新板橋駅徒歩１.５分だから抜群の立地なので、
場所的にはワンルームマンションでしょうか？

[29: 周辺住民さん]

>28
八千代銀行跡地は、たしか賃貸ワンルームマンションですよ。
分譲とかもないんじゃなかったかな。

[30: 匿名さん]

大京の物件は、ここよりかなり高いでしょ
この物件とは比較対象にはならないと思うけどね

[31: 物件比較中さん]

JR跡地のマンションは、土地の大きさからして大規模になるかと思います。
よって、価格もこの物件と競合するような部屋が多数あるかと。
私はこの物件を考えていましたが、モデルルームを見に行き購入を見送ることにしました。
大京に期待です。

[32: 匿名さん]

さすがにあの低仕様は厳しかったですね。
直床物件に坪260も出せません。
24時間換気の吸気口にフィルターも付いてないありさま。
唯一の売りが食器乾燥機付き（笑
地震通知も管理費高くなるだけでしょ。

反面、最近の大京は高いですけど、見た目も良いし、仕様も高いですから期待できるかも知れませんね。

[33: 周辺住民さん]

>31
確かに大規模になることが予想されますが、ＪＲ板橋駅自体も宿舎取り壊しに伴い再開発される予定です。その場合、宿舎跡地を利用するので、大京のマンションがどの程度の規模になるのかは不明です。

[34: 物件比較中さん]

MR見てきました。

中の感想としては、ベランダが狭かったです。
もしかして今まで見てきたマンションで最小サイズかもしれません。
全体としてこじんまりとした印象が有りました。

また、管理費が高いように感じます。
通いで管理人が、常駐していないのに2万円以上は高いのではないでしょうか？
地震通知システムなどいらないので、安くしてほしいです。

あとライオンズマンションにも有りましたが、モニュメントがエントランスに有り、これはいらないのでは？
なんでこんな所にアンモナイトで気持ち悪いです。
ブロッサムなら桜のモニュメントにした方が、良かったのでは？
ライオンの銅像のほうが、センスが有る様に感じます。

私も大京に期待です！！

[35: 物件比較中さん]

なぜ、今の時代に直床なんでしょう、、、
がっかりしました。
玄関はいってすぐのモニュメントはセンス悪いですね。いっそ何も置かない方がよいです。
裏にある1階の階段出口ですが、横のドアのノブに足をかけると容易に外部から侵入されそうな気がします。。。セキュリティーが心配です。

[36: 周辺住民さん]

MR見てきてみましたけど、私はあの立地で価格的には妥当だと感じました。
３駅３路線と南側の公道８ｍが、一番の売りですから、土地が高く設計・施工が同じところということが、皆さんの最大の酷評に繋がっているのでしょうか？
管理費は正直高すぎます。地震システムはパークホームズ系は最近取り入れているみたいですが、管理費に響かせるのは今後の有無に関わるかもしれませんね。
ちなみに、管理費の改善策はあるのでしょうか？
入居後に管理組合の理事が、下げるように協議するとか・・・。
知識のある方お願いします。

[37: 購入検討中さん]

入居者で管理組合をつくることになると思いますが、管理費って管理組合で決定するものですよね？
実際にどういう費用があるという内訳というか、各費用を積み上げて納得できる数字かどうかを判断したいところですね。

戸数に関係なく発生する費用(エレベータメンテナンス費用とか管理人の費用とか)もあるでしょうから、戸数が少なければ割高になるのはしょうがないかと思ってます。

先週？のダイヤモンド誌を見ると参考になる記事がありましたよ。

[39: 物件比較中さん]

良いというご意見まったくありませんね。
どなたか購入しました。という方いませんか？

[40: 購入検討中さん]

要望書受付2月23日（土）〜
正式価格発表3月8日（土）
登録受け付け3月13（木）〜15日（土）
抽選会3月15日（土）

とのことです。

[41: 物件比較中さん]

MR見に行ったのですが、凄く狭く感じていまいちでした。
桜は良いのですが毛虫大量発生しないかが気になります。
モニュメントのアンモナイトは無いかと、、、いたずらされそうです。
皆さんおっしゃってるいるようですが、管理費高いですね。
JR跡地気になります。見送ることにします。

[42: 購入検討中さん]

直床にしても、二重床でも騒音があるというスレがあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/
参考にしてみてください。

正直、私は立地のみを考えて登録しようと思っています。
建築基準法改正に伴う建築確認の変更をやってるみたいなので、相当構造的に直しがあったのでしょうか？仕様を落とすとなると、それしか考えられませんね。

購入検討中の方、意見交換しましょう！

[43: 購入検討中さん]

二重床も、いいところ悪いところがあるようだし、
42さんと同じく、私も立地のみで申し込み予定です。

ただ・・・毛虫は、やはり発生するのでしょうか？
大の苦手なので「毛虫との遭遇」それだけが心配です。

ご近所さん、いかがですか？

[44: 周辺住民さん]

今、二重床のマンションに住んでますが、直床に比べて足音は良く響きます。
自分も住み始めた頃はビックリして調べたのですが、二重床は空間があるため、そこで音が反響して増幅されるらしいです。
直床は配管リフォームがし難いらしいです。それぞれにメリットデメリットありますね。

[45: 物件比較中さん]

二重床のメリットは水回りのリフォームのしやすさと聞きました。
防音に関しては、関係ないようです。

[46: ご近所さん]

毛虫はあまりみませんよ＾＾
猫が結構、徘徊してるのは有名です。

直床か二重床かで音はそんなにかわらないですよね
ＬＬ４０か４５ぐらいの違いでしょう

それよりフローリングの柔らかさの違いびっくりですよね
直床の柔らかさにびっくりしますよ、個人的はジュウタンひくので関係ないんですけど

[47: 購入検討中さん]

43です。

>46さん
毛虫はあまりみませんよ＾＾

情報ありがとうございます。少し安心しました。
でも、ごくたまにはニアミスしてしまうのですよね・・・。

とりあえず、週末に要望書出しに行って来ます！！

[48: ご近所さん]

この近所に住んでいるので、ぜひ購入を考えていましたが・・・家族４人が暮らすにはちょっと狭いかなという印象で悩んでます。
説明会にはまだ行けてないのですが、買うなら広さから考えると、Ｎタイプしかないかなと思ってます。
値段はおいくらくらいでしたか？
やっぱり５５００くらいは行ってますでしょうか・・・（＞＜）
手が届かない。。。

[49: 周辺住民さん]

>48
Ｎタイプって77.94平米の角部屋タイプですよね？
5500万だと坪230万位ですね。２階ならありえるかもしれませんが、実際はそんな安くないような気が・・

[50: ご近所さん]

４９です・・・。
そうですよね、６０００は超えますよね（＋＋）
広いし、ルーフバルコニーはついてるし、各部屋の採光も最高（ギャグではなく）
このマンションで一番良い部屋だし、、、
他の部屋がもっと広ければなぁ・・・

[51: ご近所さん]

４８です・・・。
そうですよね、６０００は超えますよね（＋＋）
広いし、ルーフバルコニーはついてるし、各部屋の採光も最高（ギャグではなく）
このマンションで一番良い部屋だし、、、
他の部屋がもっと広ければなぁ・・・

[52: ご近所さん]

５０で、「４９デス」と間違って書いてしまいました（＞＜）
４８の間違いです。ごめんなさい！

[53: 匿名さん]

Nタイプは予価6350です。
でも、他の最上階部屋と坪単価で比較すると意外とお得ですよ。
4人家族で5000万以上出せないなら、残念ながら埼玉しか無いでしょうね・・

プラウドシティ上池袋は75平米3600とかありましたけどね。
70平米で2000台もあったかな？
それを思い出すと及び腰になりますね。

[54: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋ってそんな安マンションなんですか？
近隣のシスナブやファミールなどの大規模マンションと比べると
このマンションは高級そうに見えないので損ですね。

でも、東上線を使うなら、駅まで3分、ヨークマートも2分ですごく便利。
ただ、面している道や駐輪場、近隣の建物がしょぼい。
三井のマンションなのに、払った金額並みには見えないです。

朝とか日当たりは良いので、価格がこなれれば良いのに残念。

[55: 周辺住民さん]

駅前のJR官舎跡地は大京が入手というのは確実なのでしょうか？
以前、氷川町のライオンズのMRがあったからではなくて？

[56: 購入検討中さん]

>54
下板橋は徒歩2分ですよ。実際は近すぎて、1分のような気もするくらいですが。。。

設備メンテナンスは、長○工が設計・施工するマンションも直床ですが（現在ではブライトヒルズ）、廊下から配管を回しているので、メンテナンス費用はかからないと、言っていました。それと同じかは分かりませんが、誰か質問された方がいたら回答お待ちしています。

大京が駅前に造るとしても、ライオンズ氷川町でさえ売れ残るほど高いのに、基準法改正で構造強度を大きくするためのコスト増　＋　物価上昇（コンクリート、鉄筋）によるコスト増　＋　地価上昇で、私にはおそらく手をつけられない値段になると思います。

まだ、ＪＲ宿舎に住まれてる方がちらほらいるみたいですので、後何年後もわからず、金利も上がるのか下がるのか、消費税も上がるのか（10% or 15%？）、という不安から私は、大京には期待できません。金額が高くても、仕様がよければ買える身分でもないので・・・。

[57: ご近所さん]

ひえーー。Ｎは６３５０ですか・・・。
頑張って夫婦でローン組んでも、やっぱり５５００が限度です。
情報ありがとうございました・・・。
大京が作るであろう（？）ＪＲ宿舎跡地も、待っていたらいつになるのか分からない感じですね。。。
板橋駅付近では、中古じゃないと買えないことが分かりました。

[58: 匿名さん]

今シスナブの中古で70平米で4000切ってるの出てますから、見られてみては？

[59: 購入検討中さん]

>56
下板橋は徒歩2分ですよ。実際は近すぎて、1分のような気もするくらいですが。。。

下板橋駅からは200歩弱でしたよ(^^)

[60: 物件比較中さん]

物件見てきましたが、ほんとに狭いですね。
大京に期待ですが、最近の大京からすれば金額もそう大して変わらない気が...
しかも、大京がJR跡地に建てたらこの物件の日当たりに大きく影響しますね。
明日から要望書の受付ですが、みなさんはどの部屋あたりを出す予定なのでしょうか。

[61: 物件比較中さん]

駅近なんだけど、ちと狭いですね。残念。。。

[62: 周辺住民さん]

みなさん大京の建物の高さを気にされてますけど、ＪＲ跡地は住居地域です。
ちなみにシスナブは準工業地域です。

おそらくさほど高いマンションはできないかと思いますが、日影規制もあると思いますし。

どうでしょう？

[63: 購入検討中さん]

＞みなさん大京の建物の高さを気にされてますけど、ＪＲ跡地は住居地域です。
＞ちなみにシスナブは準工業地域です。

素人でよく分からないのですが、シスナブは準工業地域かと思いますが、
JR跡地は第一種住居地域でよね？

で、あのあたりは、建ぺい率とか、容積率とか、一緒みたいに思うのですが、
どうでしょう？

何階くらいが建っちゃうのかな？？？

[64: 周辺住民さん]

本当に大京が取得したんですか？ＪＲ跡地。大京のモデルルームがあっただけとかではなくて？
以前、他の掲示版で話題になったのですが、ＪＲとしては、駅再開発に伴い社宅跡地の利用方法を模索中ということでした。もちろん、再開発であれだけ広い土地は必要ないでしょうから、駅直結のマンション等が出来るとは思いますが、どの程度の規模になるんでしょうかね。

[65: 地元不動産業者さん]

>>63
第一種住居地域であっても、都や区の許可が下りればある程度高い建物を建てることごできます。
板橋駅の東側にいくつかその様な建物（マンション）があります。
よって、JR跡地が第一種住居地域でも高いマンションが出来ないとは限りません。

>>64
大京が獲得したのは間違いありません。

大京があの場所に建てるとしたら、ライオンズではなくレクセルかと思われるので値段的には変わらないと思いますよ。
大京を待った方がいいかも。

[66: 購入検討中さん]

>>65
そうなると、板橋ビュータワーのようなマンションが２棟くらい建設されるかもしれないということですかね。ライオンズタワーマンションは47階という実績もありますからね。
距離的に離れていますが、影響ありますかね？

[67: 地元不動産業者さん]

>>64

＞本当に大京が取得したんですか？ＪＲ跡地。大京のモデルルームがあっただけとかではなくて？
以前、他の掲示版で話題になったのですが、ＪＲとしては、駅再開発に伴い社宅跡地の利用方法を模索中ということでした。

ＪＲの事業だとすれば通常入札がありますから、まだ大京は取得していないのでは。
取得すべく行動しているだけとか。
大京の取得は確実といえる人がいるとすれば、それは関係者でしょうね。

[68: 物件比較中さん]

ずっとこの物件をまち焦がれていたのですが…
間取り図を見て、部屋もバルコニーも狭いとは頭でわかっていながらも、実際の部屋を見てガックリしてしまいました。

二重床でなかったこと、収納があまりに少なかったこと、最後に「反響がおおきかったから…」と販売価格を坪単価20万〜30万上げられてしまったことがショックでした。
結局、売りは立地と桜だけなんですね…

ウチには大京の物件をじっくりと待つ時間的余裕がなかったため、他の地域の物件にしようと思います。

[69: 地元不動産業者さん]

>>68

住居系地域で建物の高さが十分確保できない中で、
天井高を確保するには二重床は無理なんでしょうね。

[70: 匿名さん]

>68さん
坪単価を20〜30上げたと言うのは予定価格からでしょうか？
となると、坪270〜280？！