BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part6

[止めるぞ高潮、守るぞ都民]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438032/
所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

[451: 匿名さん]

また、CMにタレントですか。お金かけないと人が集まらないみたい。

[452: 匿名さん]

>>449
それいうなら、清水建設も忘れないでね。
市川やら武蔵小杉やら新川崎やら。

[454: 匿名さん]

織り込み済みーってPCTのときにもよく言われてたなー。
新築はともかく中古を買う人は織り込まないので、BRTがくれば上がることはあっても下がることはないと思うけどなー。
もし来なかったら今の価格をそのまま維持するのは難しいという意味では織り込まれてると言えるかもしれないけどね。
でも普通のマンション中古になった途端にガクッとまず落ちる方がふつうですからねぇ。

[455: 匿名さん]

のらえもんさんが引用した部分以外も載せてみます。

交通利便性に恵まれ、平成18年に開業した大規模ショッピングセンターにより、
地域の利便性が飛躍的に向上した地域で、湾岸部としては中央区に継ぐ人気である。
政府の経済政策等により、景気好転への期待感が高まり、オリンピック誘致決定に
よる湾岸部への注目度増加も相俟って、当地区でのマンション需要はさらに高まって
いる。新築マンション販売は依然として好調であるが、素地の供給が少ないため、供給
があった場合にはデベロッパーが競合し、取得合戦により周辺地価より高い取引が
見られる。
そのため、地価動向は前期同様、やや上昇傾向にある。景気回復期待と相俟って分譲
マンション需要はここ暫くは堅調に推移すると予測するが、湾岸部においては平成32年
のオリンピックまでに１万戸以上の新規マンションの供給が計画されており、物件間の競
合が激化することも見込まれる。一方、建築費の急激な上昇によりこれから計画される
マンションはエンドユーザー向けの価格の引き上げを余儀なくされ、その結果需要者の
購入意欲が減退する可能性も懸念されている。したがって、安定したマンション需要に
裏付けされた現下の好調な市況はしばらく継続し、ここ直近の地価の将来動向はやや
上昇傾向と予想されるが、将来的には建築費の高騰が懸念材料となっている。

「将来的に」の中にBayzは含まれていない気がしますが、各自ご判断を。

[456: 購入検討中さん]

私は投資目的でここを買うつもりです。
パークタワーもスカイズも買いました。
パークタワー東雲、中古でも価格跳ね上がってますね。
坪単価50位。
ここも全くリスクなく買える物件だと思いますが。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?id=b0001062623&...

[457: 匿名さん]

ヒアリングに応じて頂いた地元不動産関係者の声の一例

> 現在販売中の物件は建築費が急上昇する前に工事の請負契約を結んだ物件なので、
> 従来価格から10％程度上乗せした新価格で販売しているが、今後売り出す物件
> は素地価格も建築費も高い状態で計画したものなので価格は現在よりも高くなる。
> 今後、従来価格から20％程度上乗せした新価格で販売したときに、購入層がつ
> いてこられるをは懸念している。タワーマンションの分譲価格は周辺相場より
> 高い価格で販売可能だが、有効率が低いことや建築費を考えると採算がとれない
> 可能性もある。（大手不動産業者）

Bayzが10%程度上乗せした新価格ですかね。
見込みとしては、今後のマンションは20%と程度高くなると業者は見込んで
いるが、そうなると販売は苦労するかもねって感じでしょうか。
価格に転嫁できず、建築費が上がって採算が悪化するようだとタワーマンション
自体が立てられなくなる可能性もあるかもしれず、待つにしても難しい判断が
必要になりますね。

[458: 匿名さん]

BAYZって割高だね。
この構造とデザインで、この価格はないな。
たか～い！！

[460: 匿名さん]

のらえもんさんのブログには、BAYZをオススメする購買層は世帯年収1200万円～とありますが、実際にBAYZご検討中の皆さんや、SKYZの皆さんもそれくらいの年収ですか？

[461: 匿名さん]

のらえもんさんのブログにある「20%値上げは無理だから細かく刻みましょう&仕様を下げましょうってならんかな、と。いや既に一部マンションでその傾向が見えるんですけどね。」って、まさにBAYZのことではないのでしょうか。ここは２割値上げの部屋もあるようですし、外廊下など、SKYZより大幅に仕様が落ちているのですよね。
同じくのらえもんさんのブログにある「給料が大幅に上がらない中、6000万を上回るあたりで値段をつけてしまうとついてこれる人数は加速度的に少なくなるので、そこんとこ心配しています。」も本当に心配。

[462: 匿名さん]

たしか、単独600万円前後の人が多かったですよ。

[463: 匿名さん]

>>462
のらえもんさんがBAYZをオススメする購買層は世帯年収1200万円～と書かれているのにですか？共働きの方が多いということでしょうか？

[464: 匿名さん]

>461
のらえもんさんはベイズについて、「部屋の内装自体はコストダウンの影響が見られてきた昨今の新築物件より良いように感じます。」、「SKYZと比べて、仕様が下がったという印象はありません。」って書いてますが…。

[465: 匿名さん]

>>458
具体的にどんな部分が割高なんですか？

[466: 匿名さん]

この価格で高いと思うなら千葉にでも行った方が良いのでは？（笑）

高いか安いかなんて、収入次第なんだから、貴方がもっと稼げば問題ないよ。

[467: 匿名さん]

割高って、具体的にどの物件と比較してるの？
そっちが安いなら、そっちにしたら？

[468: 匿名さん]

>>462
年収が600万円前後というのは、どこで得た情報ですか？BAYZでなく、SKYZの情報ですか？

[469: 匿名さん]

想像です。

[470: 匿名さん]

年収600万円でここのランニングコストはキツイのでは？

>固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。管理費、修繕は予定金額だが。外廊下だし管理費がスカイズより安くなると思ったがそんな事は無かったな。修繕費も気になるところ。10年後、15年後の修繕費増加はどれ位になるんだろう。

[471: 匿名さん]

狭い部屋にしたら安いよ

[472: 匿名さん]

>>469
「たしか、単独600万円前後の人が多かったですよ。」というのが想像という意味ですか？過去にそういった年収の話があったけど、記憶が曖昧という意味ですか？

[473: 匿名さん]

年収600万なら頭金2割で、5250万の部屋かな。
諸経費とか新しい家具とか別ね。

[474: 匿名さん]

>>467
スカイズ比だと、めちゃくちゃ高いじゃん
同時期？の晴海ティアロ、有明BAC比較だとまあ妥当かな・・・
過去には遡れないから無意味な比較かもだけど、僅か1年前の話だしね
資材人材高騰で仕方ない側面もあるけど、中古になった瞬間同じ土俵だから注意は必要
もちろん仮に次の周辺物件が坪300で分譲されれば皆ハッピー

[475: 匿名さん]

>>474
のらえもんさんのブログを読んだら？
これ以上高くなったら、買い手減少。

[476: 匿名さん]

>475
坪300は仮の話・・・

つーかこれ以上っていうけど既に危険水域だよ、
坪250（80平米6000万が一つの目安）超えると買える層が減るからね
ここは伝え聞く限りだと260から270って話だし、十分ヤバい
仕様落とすか狭くして価格を維持するか、
仕様や広さを維持して価格に転嫁するしかないけど、
ここは後者を選択した、さてどうなることやら・・・

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[477: 匿名さん]

去年まで晴海を買ってた層が、ここの購入層になるんじゃない？
戸数も普通だから、売主は捌けると考えてるんでしょ。
心配するなら、どちらかと言うとティアロだと思うけど。

[478: シャイアン]

俺は475でものび太でもないけど、のらえもん氏がBAYZをオススメする購買層を「世帯年収1200万円～」としていたことについては逆に、そうでないと困ると思う。
マンションにおいて平均世帯年収はかなり重要要素。
中央区のタワマンよりもランニングコストが高い物件なんだから、将来払えない人が出てくると困る。

[479: 匿名さん]

>477
中央区を検討してた人が、
値上がりしちゃったからじゃあ江東区！ってなればいいけどね

ここが無理なら千葉行けば？ってコピペを色んなとこで見掛けるけど、
実際そうはならないでしょ？そんな簡単に割り切れる？
じゃあ頭金貯めつつ中古含めて様子見しようか・・・ってならない？

[480: 匿名さん]

確かにティアロはクロノより高くなったからか、売れ行き悪くなってますね。
こっちも同じようにはならないですかね？

[481: 匿名さん]

>>480
十分考えられると思うよ
ティアロもここもそうだけど、
後出しにも関わらず、ほとんどアドバンテージがなくて価格だけ高いからね

ただ晴海より幾らかマシだと思うのは施設共有とスカイズが瞬間蒸発したことだね
スカイズ買い逃がして熱くなってる客が少なからず居そうな気はする

[482: 匿名さん]

600万さんがいたでしょ？
あの人がここの購入者の代表格だと思います。
最近年収あがって650万円ってかいてありましたけれども。

[483: 匿名さん]

豊洲は、世帯年収1000万越えも増えて来てますよ。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASFB31007_U4A600C1000000/
　「住人はトレンドに敏感な30代のファミリー層が多い。世帯年収が1000万円を超える家庭や経営者層も増えてきている」（三井不動産レジデンシャルの加藤仁朗営業室長）。

[484: 匿名さん]

>479
7年以上様子見することになりそうだけど。
普通の人は、何年も待てないですよ。

[485: 匿名さん]

>>482
あの時には600万円台の収入じゃあ、厳しいという話になりませんでしたっけ？頭金いっぱい出せるなら別ですけど。
ローンは収入の5倍までとかっていいますよね？

[486: 匿名さん]

>>482-483

世帯年収でしょ？
1000万なんて、越えるでしょ普通。
ずっと東雲・豊洲に住んでますけど、まわりは共働きがほとんどです。

共働きなら、日本平均の500・500で越えるし、平均よりは高めが多いエリアですから
（別にリッチ層とか言ってないからね、平均よりは高めが多いって話だけ）
1200万くらいはザクザクいるでしょう。

485さんのおっしゃるとおり、ローンは年俸の5倍程度までです。
年俸600万なら3000万。
たとえば30代ファミリー世帯で5500万の住戸を買う場合は、2500万の頭金が必要って話になる。

世帯年収600万程度しかない夫婦が、30代くらいで2500万貯められているわけがありません。
ファミリー世帯ですから、子どももいるってことで。
そうなると買えません。
つまり、世帯年収がもっと多いわけですよ。普通に考えてね。

世帯年収1000～1200万くらいのご家庭は多いでしょうね。

[487: 物件比較中さん]

年収600万でなにか恥あるの

うちより高いですよ～

うちは500万台ですけど、共働きで世帯1000万

KTTか、ティアロか、BAYZか購入検討中ですけど

別にそんなに無理ではないと思うわよ

2割頭金で、他はローンにするつもりわよ

買っちゃだめなの？

[488: 物件比較中さん]

487です

ちなみに、30代前半、子供1人、3LDK予定です。

[489: 匿名さん]

＞487

よくお読み。
「世帯年収」の話をしているの。
お宅はご夫婦で1000万なんだから、別に大丈夫でしょ。
「世帯年収」は、夫一馬力か、夫婦共働きかどっちでも良くて、その家庭の総合収入のこと。

600万は恥なの？ってそんな話じゃないでしょ。
けっこう頭金貯めないと、「世帯年収」600万だと5000万中盤からの部屋は厳しいねって話。
だから世帯年収1000万以上のファミリー世帯は多いんじゃないのって話の流れ。
あなたはまさに大多数の中の人ｗ

[490: 匿名さん]

過去レスにSKYZ契約者の投稿がありました。

>我が家も共働き。正規雇用で共働きの30代なら、世帯で1500～2000万なんて普通でしょう。実際、営業さんもそのあたりの世帯は多いですって言ってたし。裕福自慢とか、はぁ？って感じです。普通ですよ、普通

BAYZは価格的にその1割〜2割アップなので、もっと高い年収なのでは？

[491: 匿名さん]

両親の援助があれば500万でも無問題。今の高齢者、お金持ってます。
可愛い息子、娘に金に糸目はつけません。そんなこんなで買える人は
たくさんいるでしょう。

[492: 匿名さん]

>>490
またループしてるが、世帯年収1500万超えなんて上位3％なんだけど。
世帯年収1000万でも上位10％以内。
30代で世帯年収1500〜2000万が普通な訳無いじゃない。

http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa10/2-2.html

[493: 匿名さん]

定期的に年収の話題になるけど、ウチはウチ、ヨソはヨソで良いんじゃない？

[494: 契約済みさん]

匿名掲示板は本当に平均年収高いよなw

[495: 匿名さん]

夫婦大卒で普通の会社に勤めれば世帯年収は35歳で1500万が平気くらいでないの？
一部上場でないにしても、その子会社やグループ会社務めなら親会社とそう給料体系も変わらんし‥

[496: 匿名さん]

世帯年収になると急に強気な人が増えますが、住民の品位はあくまで個人でみないと。
つまり600万円×②の1200万円の家庭と夫だけで1200万の家庭では全く格が違います。
という風にご理解ください。
そもそも妻の収入を当てにするなんて男としてどうなのでしょうね。私には恥ずかしくて出来ませんし、もしそれをあてにしていたとしても口にはとても出せません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[497: 購入検討中さん]

高年収＝高品位って発想が既に下品だと思うんだが(苦笑)

まぁ600×2だと一生共働き確定＆片方が病気等で転けたら破綻なんで、せめて片方が800は超えてたいかな。

[498: 匿名さん]

＞４８３

デベのはなしなので、割引く必要はあるが、世帯年収1000万を超える人も増えてきているといっているのだから、富裕層クラスでないと豊洲に住めないことは間違いな。

[499: 匿名さん]

収入の話題いい加減にしなよ。驚くような金持ちがセカンドで買ったり、生活切り詰めてローン組んで買う人もいて当然。他人の懐具合なんてどうでもいいじゃん。

[500: 匿名さん]

豊洲に住めないとか、笑わせるよなｗ

それを言うなら、東京23区内に持家/マンションを持てないだろう。

そういう意味では23区内では最低レベルだけど（笑）

[501: 匿名さん]

>>496
>つまり600万円×②の1200万円の家庭と夫だけで1200万の家庭では全く格が違います。会話も成り立たないですよ。

正直、最低でも年収1500〜2000万はお願いしたいですね。
お互いのために。

でないと検討から外す大きな理由になります。

ランニングコストは中央区の人気タワマンより高い物件ですし、そういう住民層のイメージでいます。

[502: 匿名さん]

>>496
そんなにお金があるなら、
何故ベイズを選ぶんですか？

[503: 匿名さん]

ベイズ買える人なら、十分に高収入だと思いますよ。

[504: 匿名さん]

年収2,000万とかあって、
新豊洲に住むってよくわからん。

ただのネタでしょ。

[505: 匿名さん]

うちは3000万だけど、ここを買うつもりですよ。セカンドですけど。

[507: 匿名さん]

1億2千万人の3パーセントが1500万貰っているんだよね。

それって何人？
ここは何戸？

簡単に捌けるのでは？

[508: 匿名さん]

共働きで1200万の方が税金も少なくて済むしお金使う暇ないしでお金貯まってそうだけどねー
年金も多くもらえるから老後も安定してそうだけど。

[509: 匿名さん]

>507
3%って総人口に占める割合なの？赤ん坊や後期高齢者も含めた分母なの？

[510: 匿名さん]

508さん、よくぞ言ってくれました。この国じゃあ一人でいくら稼いでもみんな税金やらで持って行かれちゃいます。本当バカらしいくらいに。

[511: 匿名さん]

>>507
その人達がマンションを新しく買う義務はないし
その人達が湾岸の新築にする義務もないし
更にその人達がベイズを選ぶ義務もない

[512: 匿名]

公式HPにモデルルームの画像がアップされましたね。

http://tokyo-wonderful.com/bayz/modelroom/index.html

[513: 匿名さん]

一馬力でも二馬力でも1200万は
収入ないと持たないでしょ。
※頭金それほどない場合

[514: 匿名さん]

>>486
>1000万なんて、越えるでしょ普通。ずっと東雲・豊洲に住んでますけど、まわりは共働きがほとんどです。

共働きがほとんど？本当ですか？

このスレには「独身だから汚染土壌の埋め戻しを気にしない」って方もよく見かけますが。

[515: 匿名さん]

1000万ちょいですが、正直、収支考えるとカツカツです。
むしろ、やや破綻するかと思ってます。
2、3年なんとかまわすことはできると思いはしますけど。

[516: 匿名さん]

>>513
正確に言えば、永住するなら、
一馬力１２００万円もキツイのでは？

老後１０万円を超える毎月のランニングコスト、賄えないでしょ？

その頃にはランニングコストの高騰のせいで、リセールも難しくなってるだろうし。

[518: 匿名さん]

世帯年収で考えていた層が一斉にヒヨってきましたね。
本当にその程度で新豊洲の物件を購入できると思ってたなら、危険です。

[519: 匿名さん]

「世帯年収はいくら以上が妥当」とか、外野の方は放っておけばよいのでは。実際に購入して生活してみれば、破綻するかどうかは購入者が身をもってわかることでしょう。

[525: 匿名さん]

>>516
1200万でもきついと思います。
ギリギリの最低ラインですね。
実際に本気で計算してみた人に
しかわからないですよね。

[529: 匿名さん]

>>526
10万はいかなくても近い数字は
いくと思いますよ。

[530: 匿名さん]

BAYZは新築住宅に係る固定資産税の減額措置の終了後物件。
これでまずSKYZの２倍。
しかも、住宅の固定資産税、都市計画税の負担が2015年度から重くなるので、
さらに高くなる。
新築一年目で既に毎月のランニングコストが６万円超える物件のリセールが、ちょっと想像できないですね。新豊洲の立地で。

[531: 匿名さん]

総支払額が、完全に賃貸のほうが安いですね。

[532: 匿名さん]

さすがに築３５年のマンションに、３０万のローン（家賃）支払いはきついでしょ。精神的に。

[533: 匿名さん]

完成88年の28階建てタワーマンション
100m2超えている部屋でも管理費と修繕費合わせて26000円程度だけど。。
ちなみに戸数は300弱

普通に組合だって工夫して管理とか修繕費用を抑えようと頑張るでしょ。
古いマンションで管理費と修繕費の合計が月額10万超えているマンションあるのなら教えて欲しい。

[534: 購入検討中さん]

>531
これだけの共用施設がついている賃貸ってどこにあるのでしょうか。
違うものと比べて、どうしたいのでしょう。
ただ単純に、この物件がうれなければいいって思っているのでしょうか。

[535: 匿名さん]

>>530
固定資産税の減税措置が延長されることはないと決まったんでしたっけ？

[536: 匿名さん]

>534
WCTとか沢山あるで

[537: 匿名さん]

ここのスレ住人の方々は、年収と売買可否を関連付ける傾向があるみたいですが、
手付金は別にして、銀行が貸してくれれば買えるよ。
銀行もバカじゃないから、維持できるかもちゃんと見てる。

審査は無料だから、出してみるのもよいね。

貸してくれなければ、諦めて。

[539: 匿名さん]

10年間の家賃が無料になって、売却すれば2000万位は儲かるんじゃ無いかな。

[540: 匿名さん]

Skyzの減免が決まったのも販売がほとんど終わった今年の4月ですからねー。
Bayzがどうなるかも、来年の4月か、再来年の4月にならないと決まらないのでは。
延長される場合は2年毎に更新されています。
たびたび制度が変わるので、同じ内容で延長されるかは分かりませんが、
消費税も上がりますし、減免がまったくなくなることはないのではないかと
思いますが、こればっかりは分かりません。

[541: 匿名さん]

>>451さん
>また、CMにタレントですか。お金かけないと人が集まらないみたい。

CMが流れるたびにそういう悪い印象を世間に広めてると思います。CMにお金かける余裕があるなら、少しでも売価を下げるべき。
比較対象となりそうな中央区タワマンのスレでも以下のように逆効果を発揮していますよね。

＞ベイズが江角マキコ使ってCMし始めたね。相当切羽詰まってるな（笑）ここみたいに立地が良くないとタワーってダメなのにわからないんだろうか

＞ここはCMしなくても売れてる。不動産ってのは近場からどんどん広げていく訳よ、広告はね。ってのは近場から客が多いし成約率も高いから。売れないと最後はテレビCMとかににげちゃうわけよ

もちろんこのスレに与えているのも逆効果と言えるでしょう。原価上昇の負担を消費者に回す前に、まず広告費削減努力をすべきですね。

・SKYZの半分の550戸なのに、またCMやらなきゃ売れない厳しい物件ってことだよ？
・中古になった瞬間、不動産の本源的価値と関係ない広告費などの部分は落ちるんですぜ。
・一般的な宣伝費は必要でしょう。だれも宣伝費がゼロでもいいとは言ってません。ただ、TVコマーシャルは桁が違います。このマンションはTVコマーシャルなどで広いエリアに集客しなければ、この価格と戸数では売りさばけないと販売会社が判断しているということでしょう。現状でもモデルルームが埋まっているなら、TVコマーシャルなんてやる必要なかったですよね。ただ、それだけのことです。
・モデルルームがスカスカだったｗ　無理だな。
・TVコマーシャルなんて、集客できていないことを自ら宣伝して回るような行為。

[542: 匿名さん]

533の問いに誰も答えられないでやんのwww

[544: 匿名さん]

CM見て来てくれた客は個人情報置いてってくれるし、この物件のためだけにCM打ってるわけじゃないでしょうに。
話題性があって、広域から集客できると思ってるから地域が限定されるチラシじゃなくてCMにしているわけで。
しかもモデルルーム閑散としてるからCM打とうなんて考えても間に合う訳ないし、元からマーケティング含めて決まってただけでしょう。
ネガの知識が浅はかすぎる。

[545: 匿名さん]

それどこーっていう場所のマンションのCM流しても集客効果ないしね

[546: 匿名さん]

ネガさん、管理・修繕費月10万越えの物件まだですか？

[547: 匿名さん]

マンションは管理が命だし、ケチるのは違うと思う。

[548: 匿名さん]

ケチとか話違うし。

[549: 匿名さん]

ゴメン。無かった。

[550: 匿名さん]

参考になりそうなスレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15715/

>タワーマンションは普通のマンションに比べると、管理費や修繕積立金がとても高いです。３０年４０年経ったらさらに莫大な修繕費がかかり、建て替える他ないように思えて仕方ありません。築３０年以上経ってるタワーマンションなんてないですよね。過去のタワーマンションの実績がないから不安です。