23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[901: 匿名さん]

仮にタワマン購入者が10年単位で大方入れ替わるなら
タワマン乱立地区は多摩ＮＴのような街の衰退は皆無だ。

[902: 匿名さん]

10年で住み替えるって・・・
で、どこ買うの？
またタワー？（笑）
タワー売っても一種低層なんて買えないよん。

[903: 匿名さん]

違う 20年か30年経ったタワマンを誰も買わなくなった時が怖い。

[904: 匿名さん]

もしかしたら 建て替えの方が 新規に買うより高くつくかもしれない。
壊す費用もだけど、建て替えに6から7年かかるようなら その間の家賃も膨大。

[905: 匿名さん]

ここは勝手な解釈の人ばっかだね。

[906: 匿名さん]

30〜40、うまくいけば50年くらいはもつでしょ。
このさい永住考えたらいいんじゃないの。
予想外に長生きしゃうと怖いけど・・・

[907: 匿名さん]

勝手ではないと思うよ。
いろんな意見があり。
ただ自分の考えでは やはりタワマンは賃貸が有利かなと思う。 それでなかったら迷わずタワマンを買っている。
五年前だったらタワマンも魅力あったけど、その証拠に値上がっていた。
今は乱立し魅力は薄れてきている。 いろんな条件をみると値崩れを起こしそうな予感。 あくまで私見だが。

[908: 匿名さん]

よく考えてみましょう、デザインも機能も日進月歩。
30年前のMSの古臭さは言うまでもない。
中古を買うときは修繕積立金の資金状況、建蔽率を基にした建替えの可否確認が重要になります。
果たしていまのタワマンが建替えまで考えて修繕積立計画が作られているでしょうか？
建蔽率に余裕があれば建替による分譲物件販売の資金で建替資金を賄うことも可能だけど、
目一杯の建蔽率ではそれも無理。
中古購入者は築30年のタワマンの20年先を考えると購入は躊躇してしまい、買い手もつかない。
結局、古びたタワマンに住み続けるしか選択肢は無い。
唯一、立地・環境に優れたエリアのタワマンだけが値崩れも少なく生き残れる。
そう考えると、リーズナブルな価格の定借タワーのほうが利にかなっている。

[909: 匿名さん]

何でも５年まえなら買い。今は、無理すれば買えるけど様子見、５年後は全く手が出ないから様子見でしょ。

[910: 匿名さん]

タワマンの代わりに、
田の字や団地みたいな並のマンションを買う気にはなれない。
タワマンが魅力あるというのではなく、並マンションが魅力が無い。

[911: 匿名さん]

どうして田の字マンションは魅力が無いのでしょう？
間取りとしては便利だと思うけど。

[912: 匿名さん]

>>911
北側の牢屋部屋はどうしようもないでしょ

[913: 匿名さん]

わたしも・・・

タワーマンションの中古を見にいきましたけど、入り組んでいる
ので少々驚きました。タワーマンションって、全部ああいう構造
なんですか。四角い筒だと、そういうふうになってしまうので
しょうか。

田の次は、リフォームしやすくて非常にいいです。２つの部屋を
つなげてひとつの部屋にするのも、逆に分割するのも簡単です。

あんなに複雑な構造では、リフォームできないのではないで
しょう。

よく理解できませんが、どうして田の字が魅力ないというこ
とになったんでしょうか？　タワーの人がうちのマンション
田の字だといって見下すのですが、どうしてだか全然
理解できないでいます。勘違いって世の中結構ありますよ
ね。特に日本人の場合、いっせいに勘違いしたりする。

私には、タワーマンション自体が勘違いしているように
思えるのですが・・・。マンションは、保守・管理が大事
だというのはおそらく常識だと思うのですが、その保守・
管理が相当やりにくい、高層タワーには、将来性がないと
考えています。新しいうちは良くても、30年後には
廃墟ではないでしょうか。

[914: 匿名さん]

地方によく出張に行くけど
やはり安いのよ東京に比べると

ただほとんどが田の字
いいロケーションでも田の字
外廊下に2つの部屋が面して面格子

もったいないなーといつも思う

[915: 匿名さん]

ここにマンションの寿命について書いてある。　これが正しいかどうかはわからないが、欧米より短いような・・
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

[916: 匿名さん]

はっきり言って新宿の賃貸は既に過剰ですよ。
これ以上の投資は自殺行為です。

[917: 匿名さん]

なんとかとサルは高いところが好きって言うでしょう（笑）
実際、タワマンに住んでると不都合もいろいろあるみたいです。
某対談番組では、ある女優が「外出が億劫になりますね」「エレベーターの待ち時間に数分かかることもあります」と言っていた。
また、昨年の新潟中越沖地震で都内の某タワマンが揺れ、その後も微妙な揺れが何時間も止まらず気分が悪くなったという話を聞きました。
ツインパークス、Vタワー等を売り出した頃は豪華な共用施設と眺望、デザイナー監修で注目を集めていましたが、川崎、横浜、千葉、埼玉と、当たり前のようにタワーが出来始めると、タワーというだけではマンションの優位性は失われてしまいましたね。
それこそ５年ほど前のタワー物件はほとんどがグレードの高い仕様でしたが、いまは当たり前のように壁掛エアコンだったりして、フツーのマンションと何ら変わりありませんからね。
むしろタワー＝庶民的なイメージがついてきました。

[918: 匿名さん]

これもある。　参考になるかどうか。皆さんの意見を。

ポスト超高層マンションへの試行
http://nsk-network.co.jp/sakusyahitorigoto.htm

[919: 匿名さん]

どうぞ。

ここ数年のマンションブームの牽引役と言われた都心物件の販売に陰りが出てきた。「超高層」ブランドも訴求力を弱めている。
昨年1年間の首都圏マンションの発売は88516戸、過去3番目の大量供給となった。しかし今年は在庫が2万戸まで膨らむ恐れがあるという不動産経済研究所の見方もある。
「期分け販売」と呼ばれる手法がマンションデベロッパーの間で密かに進行している。一度に大量の住戸を供給することで売れ残りを発生した場合、イメージ低下が値引きへと波及しかねない。物件の小出し販売を繰り返すことで「完売」イメージを定着させようという狙いなのだ。リクルートコスモスの重田社長は日経紙で「マンション市況はすでに雨模様。期分け販売を繰り返すことで契約率にゲタをはかせる例が少なくない。」と語る。
デフレの進行は、マンションはさらに下がるという先安感を強めているため、今年1月に住宅購入資金の贈与税非課税枠の拡大もその効果が見られない。
タワー型高層マンションは、コミュニティ形成に少なからぬ影響を及ぼしているという指摘もある。居住者の家族構成や経済状態のバラツキが大きいためだ。眺望・景観に優る高価格帯の上層階は富裕の夫婦2人世帯がメイン、比較的低価格帯の低層階は、眺望より部屋数を重視する子供がいるファミリー層が多い。所得、社会的階層、家族構成が同質な者が集約される新興分譲住宅団地や中低層マンションと異なる居住集団の箱を形成している。
結果、住民同士のコミュニテイは乏しく、低・中層階、高層階間には、コンプレックスと優越感が交錯し、話題の共通性は乏しい居住構成となりやすく、歪んだ人間関係を増幅するコンクリートの過密な箱と言えなくもない。
マンションデベロッパーは先が見えてきた超高層の次の商品戦略を試行している。野村不動産はＪＲ渋谷駅徒歩10分、6月に売り出す新シリーズ「プラウドジエム」は、扇形の平面配置の住戸、天井は余裕の3.4ｍの高さ、内外装はコンクリート打ちっぱなしという未来的デザインが売り物の個性的マンションで7階建、総戸数36戸、1戸当たり20−50㎡で独身者やＤＩＮＫＳがターゲット。従来は分譲マンションの90％以上がファミリー型で投資用ワンルームを除くと独身者やＤＩＮＫＳ向けの物件は少なかった。今後は結婚観や家族観が変わり1人暮らしでもマンションを購入するケースは増えると予測し、野村に限らずマンション各社は、
「独身者や子供のいない共働き夫婦（DINKS)向けの「コンパクトマンション」と呼ばれる都心の物件に力を入れている。数年来のマンションブームの主役だった家族向け物件の売れ行きが鈍る中、ワンルームと家族向けの「隙間」を埋める市場が注目を集めている。内装戦略や販売戦略など。各社は独自色を打ち出すことに躍起だ。ただ気がかりな材料もある。コンパクトマンションを支えてきた投資家層が一時期に比べ動きが鈍い。家族向けが３００坪は必要なのに比べ、コンパクトマンションは１００坪程度の土地があれば建設できる。用地を確保しやすく供給過剰になりやすい構造がある反面、購入者のニーズは実需、投資向けと多様だ。せつかくの新市場も粗製濫造で臨んでは需要を取り込めずに終わる恐れもありそうだ。」（日経産業04.04）

[920: 匿名さん]

＞９１３
どこかでよっぽど、田の字を＊＊にされたんですね。
気持ちはわかりますが、タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね。

[921: 匿名さん]

コレを読むと、デベは今売り出しのタワマンの設計段階の頃からタワマンの衰退を予測していたんだね。　今必死に販売しているが。
タワマンは、所得、社会的階層、家族構成が違いすぎる人が多く同居してるのが問題だと思うよ。
管理費を払わない人がいたり、管理の問題で必ずもめてくる。
リゾートマンションがだめになった一因もこれがあると聞いたことがある。　管理費をかなり滞納している人が多いみたい。
タワマンが良くなるかは管理がよほどしっかりしてないとだめだろう。

[922: 匿名さん]

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、

[923: 匿名さん]

＞タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね

外壁は、1５年から２０年くらいで、点検、塗り直し、貼り直し
しなくてはならないようですが、25階以上のビルなんて、
どうやってやるのでしょうか。足場なんて組めませんよ。

上からつり下げですか？　窓を拭くだけでも大変だという
のに・・・

まあ、30年後には新しい技術が開発されている可能性は
なくはないでしょうが・・・

[924: 匿名さん]

大規模開発ができないデベは「コンパクトマンション」しか生きる道が無いのも事実。

近郊で売れ残りが多いのもこのタイプ。

価格を下げて売れやすくする為に狭小化を図る。

[925: 匿名さん]

リッチな一生独身族はあらかた持ち家を取得したし、
これからは、子供を持つ持たないは別にして、高学歴、高所得同士の結婚が増えて、
独身とプアーがほとんどイコールの時代になるから、
狭小コンパクトマンションの需要は小さいですよ。

東京都は4月15日、ネットカフェ難民対策として、総合的な相談支援を行う窓口「TOKYOチャレンジ
ネット」（新宿区歌舞伎町2、TEL [phone]）を歌舞伎町に開設すると発表した。
都は、ネットカフェ難民を「住居を失いインターネットカフェや漫画喫茶などで寝泊りする住居
喪失不安定就労者」と定義し、生活、住居、就労について総合的に相談支援を行うサポート
センター「TOKYOチャレンジネット」を同25日、歌舞伎町の健康プラザ「ハイジア」3階に開設
する。ネットカフェ難民のみを対象とした相談窓口の開設は全国初の試み。
昨年8月の厚生労働省による調査では、全国のネットカフェ難民は全国で約5,400人、東京23区内
だけでも約2,000人と推計されている。こうした現実を受けて、都はネットカフェ難民の生活支援
や居住支援などの事業を2008年度から3年間実施することを決定し、今回の専門窓口の開設を決めた。

[926: 匿名さん]

マンションの劣化というのは、建物の寿命もさることながら、
それに付随して住民層が劣化していく部分が非常に大きいのです。

今タワーの新築に価値を見出し買うような人は、
経済的余力さえあれば、
将来も最新の新築に心惹かれ、ほぼ確実に転出するでしょう。

それを買って代わりに入ってくるのは中古でもいいから安さ重視の購入層。

結果、出て行きたくても出て行けない、生涯賃金の大部分をはたいて買った古参と、
それと同じものを気楽に中古で安く買った新参、
それに加えて共有の意識のない安賃貸という住民構成になる。

まったくポリシーの合わない人間同士の共同体が快適なはずもなく、
耐えられない人から去っていく。
ニュータウンの衰亡にもこのロジックが関係している。

建物が居住可能な事と、
気分よく住める事とは全く違う。
１００年コンクリートとか、長寿命設計とか、
全然ピントはずれ。

ましてタワー。
持っているだけで維持費が垂れ流される状況になれば、
資産どころか厄介モノになりかねない。

[927: 匿名さん]

固定資産税の算出基準において、仮にタワーの建物評価額が高い場合、
低層階のタワー住民は「眺望」というタワー唯一の利点を享受することもなく
無駄に高い固定資産税を支払わなければならないわけですね。
なんかバ カ バ カしい話だな。

[929: 匿名さん]

タワーは、どこかで地震があって、特に埋立地立地なら、周辺が液状化して
大変な状態になったり、エレベータが何日間も止まって事実上生活できない
状態になったりが一度でも報道されれば、多くのひとがその潜在的リスクを
実感し、一気に人気凋落・価格暴落に見舞われることでしょうね。
そうなる前に売り抜けるのが賢い選択という気もしますよ。

[931: 匿名さん]

固定資産税に関してだけは、土地持分が少ない分、タワーは有利では。
建物はどんどん償却していくけど、土地はそうは行かないから。

[932: 匿名さん]

>>926
都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。

マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。
また、年をとれば取るほど、便利な都市部の生活が良くなり、住み慣れた地からの移動は億劫になって
行くのが現実のようです。

永住意向高まり、組合活動参加率も上昇　東急コミュニティー
東急コミュニティーはこのほど、同社管理受託マンションの居住者を対象とした「マンション管理
と住まいのアンケート調査」の結果を発表した。
それによると、今後の住宅計画では、「住み替える予定」が12.6％（２年前14.5％）に対し、
「リフォームして住み続ける予定」と「リフォームせずに住み続ける予定」の合計が78.0％
（同73.2％）であり、永住意向が拡大していることが分かった。
また、「管理組合の委員会活動」については、「よく参加」と「時々参加」の合計が45.6％で、
２年前より18.1ポイント上昇。管理組合活動の参加率が上昇する結果となった。
同調査は全国を対象とし、有効回答数は1,717世帯。回答者の平均年齢は55.5歳、平均居住年数は12.4年。
[住宅新報　2008年4月22日]

[933: 匿名さん]

>>926
そのマンションが古くなって住民の劣化が進むかどうかは、
結局、そこに住むことの人気が上がるか、下がるかの問題です。
人気が上がれば、住民が亡くなり売りに出されても、若い人がそこそこの値段で購入するし、
賃貸に出されてもそこそこの家賃で成約し、住民の質は維持できます。
しかし、逆の場合は、年々住民の質の劣化が進みます。

マンションを購入する場合、その地域が将来的に発展が約束されているかどうかが、
極めて重要になります。

そう言った面で、近郊、郊外より、都心部を選択すべきと言えます。

[934: 匿名さん]

エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。

安価なアパートを求め、地方から上京する若者は増えるものの、
不動産価格が高過ぎ、代々そこに住んでいる地元の人々のみが購入する
人口の割りに小さな分譲マーケットとなっています。

お金がある人はより利便性に優れた都心部に向かい、そこそこの人は県境の他県に向かい、
残るのはそのどちらも出来ないプアーな高齢独身者となってしまいます。
毎年の変化は小さく見え難いものの、１０年、２０年の年月を重ねれば、
住民の質の劣化は明らかになって行くと思われます。

[935: 匿名さん]

>>934
>エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
>家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。
湾岸部中心に住民の質の劣化、治安悪化は凄まじいですね。
潮見の失踪も南砂ジャスコの殺人も未解決のままですし。

特に江東区物件の人気、資産価値は下がるでしょう。

[936: 匿名さん]

タワマンを買おうとしてる方はまず賃貸で一年過ごしてみたほうがいい。
それで気に入れば買えばいいし、 その頃には大分安くなっているかも。
ただ地震のリスクは常につきまとう。
これで購入に踏み切れなかった。
まだ歴史が浅いから図面通りとはいかないかも。

[937: 匿名さん]

「都心部」の埋立地ってなんでこう猟奇犯罪が多いんだ？
お台場のフィリピーナの事件にしてもコンクリ事件の遺棄現場にしても埋立地。
埋立地と凶悪犯罪の関連性を見い出した研究はないのかな？

[938: 匿名さん]

低層マンションなら地震は安心、ってわけではない。
住人次第では地震後の補修か立直しかでモメるのは低層も同じこと。

賃貸に１年住むなんて金持ちだね。
礼金、敷金、仲介手数料、引越代、カーテン代、などなど無駄金使うよ。

[939: 購入検討中さん]

少しずつデータも出始めましたね
http://www.nomu.com/column/vol193.html

[940: 匿名さん]

なんだかんだ言っても初期住民に対して中古で買った住民は民度が高くない場合が多い。
もともと城東、城北、郊外に住むはずの住人がそれ以外の都内の中古に住んでも本質は変わらない。

そうでないとしても中古車だって「１オーナー」は価値が高いよ。
中古車を買った人はそれなりの意識しかない人が多いのは事実。

[941: 住まいに詳しい人]

>>939
今回はデータ公開が遅かったですね（これまでは18日ぐらいに公表だった）

調査地点によって下げ幅にバラツキが大きすぎて
整合性を持たせるために調整するのに時間がかかったのかな？

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_tokyo_23.pdf
神宮前４丁目の1200万円/坪→1000万円/坪→800万円/坪とか
刺激的な調査地点もありますね

[942: 匿名さん]

>932　様

>同調査は全国を対象とし、
都心部のデータではないわけですね。

>回答者の平均年齢は55.5歳、
定年が視野に入る方々のご意見なわけですね。

>平均居住年数は12.4年。
先の平均年齢から考えると、
43.5歳のときに買ったマンションについてのご意見なわけですね。
そしていままでは、せいぜい十年程度で住み替えてきたというのが実際なわけですね。

以上から、紹介いただいたアンケートから、

>都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。
>マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。

というトレンドが読み取れるとは思えないのですが。

このアンケートからはむしろ、高齢層が新築に住み代える余力が乏しくなり、
古いマンションに住み続けざるを得なくなっている実態を示していると思います。

また管理組合活動の参加率上昇などというのも、中身を見るべき問題で、
定年退職後の暇を持て余した引退世代が仕切りたがって、
派閥を作ったりマンション内政治に明け暮れ、
正常で公平な運営が阻害されるといった実態もあります。
まさに住民層の劣化とはこういう事です。

[943: 匿名さん]

タワーも高層だと優越感にひたれるが、低層は結構図々しい人が多いからな、まとめていくのは大変だと思うよ。

[944: 匿名さん]

タワーに限らず、大規模物件には色々な方々が入居します。
940さんが書いた通り、その中古転売を買って入ってくる方々も色々。
まとめるのが大変なのはタワー以外も同じです。

[945: 匿名さん]

>>939
社員がインサイダー取引するような野村のデータなんて信用出来ない。とか言い出す人が出そうな予感。

[946: 元祖匿名はん]

ノムラの企業情報部（の中国人）とノムコム（野村不UN）のデータの相関性は見出しにくいかと。

皆さんの意見を伺ってると、
「昔、田の字団地の、今、タワマン」になるのでしょうかね。ひとつの問題提起として。

[947: 匿名さん]

タワマンは一つの格差社会の縮図だもんな。
上から順に、見事に地位がわかる。 会社で言えば 上層のトップは会長、その次が社長。
中から下層は平社員のイメージ。
下には何となく住みたくない。それだったら賃貸の方がいいかな。

[948: サラリーマンさん]

>>947
都心部も賃貸ストックが増えましたから、
結構選択の余地があります。
賃貸の人増えていますよ。

[949: 匿名さん]

タワマンの高層階の小さな部屋や、北向きの部屋よりも、
低層階で南角部屋の分譲価格の方が高い場合もある。
イメージだけでは机上の空論。

[950: マンション投資家さん]

>>947
同感ですな。タワマンの低層階には絶対に住みたくない。
私の場合、30階が一つの節目になる。
なるべく30階以上の南向きに住みたい。
昼間は真冬でも暖房要らず
価格も落ちないから転売も可能