23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[82: 匿名さん]

サクラブログでも開設しなよ。

[83: 元祖匿名はん]

港区広尾の桜のブログって面白そうですね。

閑話休題。

自身デベに勤めてて自社でも他社でも最近物件買ったり購入検討している方がいらしたら
ご意見伺いたいと個人的には思います。商品と価格の実態についてどのようにお感じなのか。

[84: 匿名さん]

もっと勉強したほうがいいんじゃ

[85: 元祖匿名はん]

私へのご指摘ですか？　それとも勉強しまっせ、の勉強って意味ですか。笑
確かに勉強しないと売れない状況ですかね。嫌味言うつもり別になかったのに。
何だか板に気が立ってますね。冷静に行きましょう。

[86: 匿名さん]

元祖君

都心物件本格調整スレに、コメントよろしく

[87: 匿名さん]

あれっ？コメントしてもらえないんですかね？
俺の書き込みにレスつかなくてさ？

[88: 物件比較中さん]

>>59

いや、オフィスビルの賃料が上がるとは思っていないんですけどね。オフィスビルの場合、賃料はそれほど上昇しなくても、それなりに元が取れる計算なのかなと思っていたので。賃料が下がる局面ではこの計算は成り立ちませんが。

>>83

デベではありませんが、最近のマーケットは不思議ですね。明らかに割高（と思われる）な物件でも完売したりするし。
一つ言えるのは、高額物件は動きが遅くなっているような気はしますね。じっくり売らないといけない状況になっている。
あと、駅から遠いとか、環境が悪いとか、駐車場が少ないとか、何か一つでも問題がある物件にはみんな慎重な感じがします。逆に、穴のない物件は、それなりのスピードで売れてしまうような印象はありますね。
だから、消費者の意欲がなくなっているわけではなく、選別がシビアになってきているというのが感覚としてはあります。これからはわかりませんが。

[89: 匿名さん]

シナリオつくるの下手だね。例えば、湾岸倉庫の再開発活性化シナリオをつくるとすれば、CO2削減クリア策の一環として、コンビニ等の深夜営業の自粛が盛り込まれる→商品サイクル短縮化が一巡→採算悪化による拠点倉庫の郊外化→湾岸倉庫の開発着手となれば環境サミットの今年の夏以降からシナリオが具現化する可能性があるって話になる。

[90: 匿名さん]

一方で、羽田空港の国際化に注目すれば、貨物の成田から羽田空港へ一部シフト→湾岸倉庫の需要拡大→倉庫の採算改善→湾岸倉庫の再開発一巡とくれば、羽田空港拡張後の2010年秋を前に湾岸倉庫再開発は沈静化を迎えるとなる。

[91: 匿名さん]

このシナリオだと湾岸倉庫再開発の期間は2〜3年って話になる。シナリオがいいかどうかは別として、いつまで続くかにはちゃんとこたえられるだろ。

[92: 匿名さん]

首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。


あいかわらず、マンション販売が低迷しているようです

[93: 匿名さん]

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

[94: 銀行関係者さん]

元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というのも違和感を感じる。

収益還元法で投資しているオフィスでも恣意的なCF計画とCapレートで価格は大きく変動する訳だし、ましてや実需ベースの分譲マンションは相場賃料利回りで価値算定してる人なんて殆どいないんじゃない。もし最近2年位の販売価格との比較感で需要サイドが決まってくるなら、今回「売り渋り→2割UP」とせずじわじわ年間7%位づつ上げていけば、価格転嫁は受け入れられただろうし、逆にこれからは控え目な販売価格を打ち出せばあっさり需要は戻りそうな気がする。

いずれにせよ、ここ数年調子に乗り過ぎた反動とは言えマンデベの破綻が続発すれば、既契約者やゼネコン、国内市況への影響はかなりのもの。事業縮小等でソフトランディングして欲しいなというのが個人的な気持ちです。

[95: 匿名さん]

>92,93
同一人物のようだが、2週間以上前のデータや記事を繰り返し掲載するなってば。狙いは何？

[96: 匿名さん]

>95
>元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価>は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよ>ね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というの>も違和感を感じる。


90年代と今とを一緒くたに考えるのは間違ってますよ。

戦後、バブル崩壊までは土地の値段は下がったことがなく、マンションは土地の裏付けがあるため、安全と思われていたのです。

だから、みなさん
　・幾ら高くても問題ない
　・今後も上がり続ける
と考えて、無理してまでマンションを購入していたのです。
　
でも、今は違います。今は
　・マンションの価値があっさり下がってしまう
　・上がり続けることはない
ことを知っています。

なので、無理してまでは買わないのです。

あと、今はインターネットがありますから、エンド側の情報量や情報の伝達スピードが全く違います。デベを思う通りには、エンドは誘導されません。

要するに、エンドは(昔よりも)賢くなったんですね。

[97: 銀行関係者さん]

>96
94ですが、情緒的なバブルの話じゃなくて崩壊後、マンション価格が半値になった頃の話です。バブル崩壊前後は価格があまりに高すぎたこともあって供給戸数が激減。94年に買いやすい価格まで下がったとして首都圏年間8万戸の大量供給時代が始まりました。この頃の単価は新々価格の2007年よりも高かった訳ですから、前述の通り絶対的な価格よりも過年度対比の割安感がマンション需要を左右するのではないか、と言いたいのです。

尤も、インターネットの影響については同意です。エンドの情報量やインフルエンサーが変化している訳ですから、デベも情報格差を悪用するかのような販売誘導ではなく、透明性が高くユーザーフレンドリーな売り方へと進化していくべきだと思います。

[98: 匿名さん]

>96

90年代は、既にバブル崩壊してます。
まして、90年代半ばは土地神話も既に崩れてました。
時代認識をお間違えのようですね。

[99: 匿名さん]

銀行関係者サン、あまり頭良くないでしょう？

わかりずらい文章でセンスないよ…

[100: 住まいに詳しい人]

>>94
80年台半ばからずっと都内での住宅供給が減少して
そこそこの資金力は持っていても住宅を購入できない層が
たんまり溜まっていた時期と、８万戸供給が10年続いた後で
35歳以上で資金力のある層はほとんど住宅を手にしている現在では
同じ価格水準であっても需給状況はまったく違いますよ

[101: 匿名さん]

>>100
80年代半ばでも資金力のある層は、
都内は買えないからって郊外の物件を買ってましたよ。
バブルが始まって不動産は人気でしたからね。
住宅を購入できない層自体が溜まっていたわけではありません。

[102: 元祖匿名はん]

私も打算的な売り渋りとやらで自ら打撃を食らってる状況は目も当てられないと感じます。
また詭弁でマーケとか言い出すんでしょうが、そもそもの商道徳を失っています。
売り切ったら終わり的発想以外の何物でもないでしょう。

こんなド短期に急激なインフレでもないのに、実はグルグルのプロ間の土地値の上昇を理由に
便乗で価格アップ価格アップをエンドに平気で押し付ける。
普通は申し訳ございません、企業努力で吸収しきれず価格転嫁せざるを得なくなりましたと
お詫びモノです。
それを平気で新価格さらに新新価格などと営業トークでものたまう根性は他の業界では到底
許しがたいのではないでしょうか。普通は価格を下げたときにそういう表現をするものです。

価格が上がっている今がチャンスですなどと嘯くのは先物系のセールスと同レベルです。
業界に繋がりある一人として残念でなりません。本当に真摯に商売しようと考えているのか。

逆に今、なんとセールスしているのでしょう。価格が安くなった今がチャンスです、でしょうか。
金利は上がらない、消費税も見えない、登録免許税は上がってしまう、減損やROAの時代に。
在庫一掃セールでも必要なのではないでしょうか。一部、さよならバーゲンでもいいですが。

本当にまっとうに住宅事業をやって欲しいんです。エンドの一人として。
ブームも終わったし地味で手間かかって儲からんからすぐにヨソじゃなく。

例えば戸建メーカーって持続的発展をしてる面がありますよね。営業云々はともかく。
土地値いくら、建築費いくらって、仮に既に利益が乗ってたしても明示されますよね。
マンションも土地・建物の按分はあっても実態と乖離してて意味があまりない。
詳細見積は出せないのか、とか。　長文すみません。

[103: 物件比較中さん]

>>102

なるほど。確かに、マンションというのは、価格形成が不透明で、消費者には適正な価格がわかりにくいというのは事実ですね。土地の価格が変動するという問題はありますが、その辺の情報開示を求めるというのも一つの考えではありますね。

ただし、土地の購入から、実際の完成まで息の長い話なので、ある程度の投機的な要素は排除できないでしょうから、難しい問題ではあります。

個人的には、日本のマンションのビジネスモデルみたいに、実物ができる前から売り切ってしまう（一部例外はありますが）というのが一つの元凶だと思っていますが。そうなると、変動するコストとの関係で、売る段階で、コストを明示するのが難しい面もある。

要するに、マンション販売はアラブのバザールじゃないんだから、ということですな。高く売れるときに、売りきれば勝ちというモデルじゃ、見えないところに手を抜く（お金をかけない）という行為が横行するという。。。

[104: 元祖匿名はん]

松下幸之助のダム経営じゃないですが、自転車自転車の傾向が強すぎるんでしょう。
とにかく腹いっぱい、来年再来年の分も食いだめしないとでラットは全速力を強いられこける。
やはり業者が多すぎるのも一因ですかね。ゼネコン同様。
マンデベやめたらマンデベ興こして増殖ってのも一因。逆に大手がまだ頼りないとも言える。
もう少し産業的に成熟する必要がある。

単価が上がったから仕様を黙って下げましたとか、、、例えば車でも主要諸元表はもっと詳細。
画一的である必要はありませんが効率性も重視されるべきでしょう。「質の高い」効率性が。

[105: 元祖匿名はん]

そういう意味ではマンションマニアも必要かもしれない。車ほどエンスーはいない。

情報公開に基づき客のレベルももっともっと上がるべきだし、辛口評論ももっと必要。

徳大寺氏でも福野氏でも。買ってはいけない2008とか、マンションの作り方とか。

[106: 匿名さん]

元匿さんの気持ちわかるなぁ

簡単に申請できるから業者が多すぎるよ〜大なり小なり、ヒューザーのようなデベも依然多いと聞くし、経営者の資質含めたデベの適性検査は必要かもね

しかし崩壊してしまった旧大京のように大手であれば良いという訳ではなくて企業倫理の問題だからね(笑)そこが一番難しい

格付の方が合理的だろうなぁ！

評論家とか週刊誌単行本の類だとすぐ損害賠償にザタになるから

いっそのことミシュラン（MS版）出すつもりでヤルべきかな？

[107: ビギナーさん]

こんばんは。
突然ですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

[108: サラリーマンさん]

新社会人の1人暮らし、家賃支払額トップは「商社員」、2位は「マスコミ/広告」
3月28日16時41分配信 nikkei TRENDYnet
不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの調査によると、新社会人の1人暮らしで
最も高い家賃を支払うのは「商社」社員で、平均月6万5500円。全体平均は5万9400円だった。
このほか平均家賃支払額が高い業種は、「マスコミ/広告」の6万4900円、「不動産」の6万3300円、
「情報/IT系」の6万2700円と続いた。新社会人が選んだ部屋のタイプは「ワンルーム」が50％、
「1K」が16％と、ほぼ3分の2が1部屋の間取り。「1DK」を選んだという人は18.8％いた。

[109: 匿名さん]

>>107
アパートローンで収益でも買ったら。スレ違いっぽいし。

[110: 匿名さん]

個人向け新築マンションというのは古今、
モノを売ってるんじゃなくて、夢とかイメージを売ってるんです。
かつての持ち家＝一家の大黒柱というステレオタイプからはじまって、
ニュータウンでの新生活、都会人の仲間入り、
タワーマンションでのセレブ願望までテーマを変えて連綿と。
デベ的に言えば生活提案というヤツ。

某コマーシャルじゃないけど、そういうものはプライスレス。
どんな値段だって売れさえすれば正当化される世界です。
だからこそ巨額の利益を手にできるチャンスがあるわけで、
どうしても一攫千金的な色合いが強くなってしまうのはこの業界の宿命でしょう。

ブームが起きれば儲かり、参入が増え、終れば手仕舞いの繰り返し。
限られた顧客の取り合いですからね。人が売る前に売らなければ儲からない。

バブル崩壊で軒並み債務超過実質倒産におちったように、
潮が引けば一部上場の大手だって立ち行かない、収奪型のビジネスモデル。
今回のマンションブームはもう何度目でしたっけ。

[111: サラリーマンさん]

今年の新入社員に10年後の年収を聞くと、「理想」年収平均額は「730万円」だが、予想は
「502万円」であることが、明治安田生命の調べで分かった。男女別で見ると、男性の理想は
913万円、予想は644万円、女性の理想は561万円、予想は370万円。「理想はあるものの、
予想としては現実的な考えを伴っている」（明治安田生命）ようだ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080328-00000059-zdn_mkt-bus_all

[112: 匿名さん]

>>110
単なるブームと都市構造自体の変革を同じに見ると間違いますよ。
価格さえ折り合えば、都心回帰は永遠に続きますよ。

[113: 匿名さん]

都市構造の変革とやらが、ブーム作りのためのテーマなんですよ。
だってそのフレーズで売ってるのって、
本当は都市とはいえないようなところばかりじゃないですか。

郊外、ニュータウン、隣県、別荘、等々
そのときその時代で、説得力のありそうなテーマづくりをして不動産を売る。
そしてブームが去って、次の新しいテーマで新しい場所を買ってくれることが重要なのです。
そうしなければ建設不動産業界を食わせていく事は出来ないのですから。

そもそも真の都心の本丸部分はむしろ変革などしていませんよ。
する必要もないですからね。

[114: 匿名さん]

デベの方々、朗報ですよ。

完成在庫を買い取ってくれるそうです。

マンション完成在庫の買い取り会社を設立／新都心リアルコーポレーション
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25204

記事より
・新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区、神長安彦社長）は、新築マンションの完成在庫を流動化する新事業に乗り出す。そのための特別目的会社「新都心プロパティ（仮称）」を４月にも設立。新会社には不動産投資会社ケネディクスと複数の外資系金融機関が出資し、買い取り資金を提供。デベロッパーや金融機関から完成在庫を引き取り、エンドユーザーに割安価格で直接販売する。
　同社では「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」として、売れ残り住戸を一括購入する。


「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており…」

って、すごいですね。

「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」

そうです。

現在の相場より約１〜３割引で販売するんだったら、
ここは一体いくらで買い取るんでしょうか。

[115: 匿名さん]

元祖匿名はん、素晴らしいご意見でした。

大変共感しました。

これからもどんどん書き込んでください。お願いします。

[116: 匿名さん]

114さん

首都圏かい！

広いのぉ〜

売れ残りって、ほとんどが、千葉さいたま神奈川や三多摩地区じゃないの？
２万５千戸はその辺でサバケるね〜(笑)

５千戸は23区かね？
そこまで有るのかな〜

世田谷杉並練馬江戸川足立葛飾板橋とかの不便なところかな？

どの辺かな？

考えてみると面白いかもねー

[117: 匿名さん]

都内の人気立地と思われた場所でも高価格帯の過剰供給で売れ残りもあるのでは？
超一等地は億ションは今でも過剰供給になってないから売れてるとは思うが、外資系ファンドが問投資用に買ってたようなのは一気に冷え込んだはず。
過剰供給で危ないのは5千万円後半〜7千万円でメリット・デメリット相半ばの中途半端に高いマンション。
1年で1千万円くらい値上がりしたから、その分はサブプライムショックですぐに下がりそう。

[118: 匿名さん]

>>113
江東区、中央区、港区にかけて、町工場、倉庫等が次々と無くなりマンション化しています。
これは産業構造の変化がかなり時間を置いて、都市構造そのものに変革をもたらしているわけで、
これはブームではなく、時代そのものが変わってしまったと言うことです。
問題は価格面だけで、バブルにさえならなければ永遠に続き、都心部そのものが変わって
しまうでしょう。

[119: 匿名さん]

都市型研究所が今後の潮流になるらしい。
狙いは、
・優秀な人材確保
・研究開発にビジネス現場のスピード感覚導入
・都市部の刺激を受けることで斬新なアイデアを生み出す

[120: 匿名さん]

>>114

年間1000戸から2000戸の在庫買い取り。

って部分を省略して書いてはいけませんなぁ。
大規模マンション１棟分か２棟分買うだけですよ。

[121: 匿名さん]

時代の流れに逆行すると悲劇を招きます。
流れに従って、素直に行くべきです。
無理は禁物です。
根性でどうにかなる時代は終わりました。

[122: 匿名さん]

時代の流れは変わるもの。
流れに従っていると思い込んでいるだけでは、
いつの間にか迷い道に入り込む。

[123: 匿名さん]

ららぽーとができた程度でおめでたい話だ

[124: 匿名さん]

一応良い話かと思ったがこの話も駄目なんだろうなぁ。

売れ残り安く買うって、話をしてるんだろうが所詮売れ残りだからどうかな。

自分の好きな住みたいものは販売済みですになりゃなきゃいいけど。

鵜呑みにしちゃいけないね！

マーケット全体が冷え込んでしまえば、更なる供給過多も予想されるしなぁ！

まだ別次元の話だがね

要は、安く気に入ったモノが手に入るかって話だからどうなの？

もっと混乱しないのかね

[125: 匿名さん]

売れ残りは売れ残り。
駅遠などの立地の悪さは、手をかけても変わりません。
千葉や埼玉の物件が都内物件には変わりません。

[126: 匿名さん]

今は都内も徒歩圏内も売れ残りが山積みですよ。

[127: 匿名さん]

今日もデベ同士の
生き残りをかけた今後の成り行き話ですか
床屋かルノワールあたりでしてて欲しいものですな

[128: 匿名さん]

確かにそうかもね(笑)

だけど駅近くで売れ残りね

例えば俺のイメージはJR中央線は荻窪から西とか
それから先武蔵野は人によるが特にローカルイメージだなぁ

ローカル線ではなくてもありうるのかな？

売れ残りはどの辺のどんなグレードＭＳか教えて欲しいもんだなぁ…(笑)

山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

そこにあれば買いかな？

[129: 住まいに詳しい人]

>>126
都区部の残戸はまだ1600戸水準ですが
販売時期を先送りすることで表面化していない隠れ残戸も多い

２月は都区部でも初月契約率は60％ギリギリです
３月４月と供給が増えていくなかでカエルが茹であがっていくのでしょうか？

都心部に注目しても、昨年までは飛ぶように売れていた億ションも
かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅になって
目も当てられない状態だし

億ションは広告打ったからといって、客が集まるわけでもなし
営業マンもふて寝しているしかナイんでしょーね

[130: 匿名さん]

129さん

それ当たってるかもね

暫くは続けば買い時はくるよ

でも銀行破綻まで追い込まれないから激安にはならないだろうな〜

どうですか？

[131: 匿名さん]

流動化ってつまり、
在庫を円滑に値下げ販売するためのスキーム作りというやつでしょ。
建て主がそのまま、売れない部屋を値下げすると、
納得して買ったはずの「契約済みのお客様」までが怒り出す変な慣習が残ってるので、
間に転売屋をかませてそういった問題をクリアにすると。

プチバブル崩壊を読めなくて、値付けを間違って売れなかったけど、
品質的には問題の少ないマンションってのも在庫化してる。
そういうのを引き取って、値段を下げて（適正化して）再販売というのは、
サプライヤにとってもエンドユーザにとってもけっこうメリットのあることでは。

値段以外に、品質的にゴミなマンションは、どうこねくり回しても再生は不可能。
買い取ってもくれないし、自分で始末するほかないでしょう。