23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

そう、三越の顧客が魅力的なのであって、三越自体は魅力的でない。

[802: 匿名さん]

伊勢丹が本当に欲しかったのは銀座の客なんかじゃなく、
海外へ向けての三越のノウハウというのが、大筋の見かたらしいよ。
今後減って行く一方の三越の現在の顧客がそんなに魅力的なら、
そもそも三越が危なくなんてならないって。

[803: 匿名さん]

海外のノウハウって、どれほど成功してますか、三越？

[804: 匿名さん]

確かに現状で大成功を納めているとは言えないでしょう。
ただ、海外進出を一から独自に始める事に対してのリスクとコストを考えると、
現在成功してるか否かに関わらず、
すでに三越が持っている情報とそのために行ってきた人材を含めた投資は、
進出の足がかりに対して価値があると判断したのだと思われます。

[805: 匿名さん]

個人的な思い込みですか？

伊勢丹はシンガポールとかで成功してますよねぇ。

[806: 匿名さん]

>>796
チャレンジ価格の中古は、４月に入って一覧から消えた物件も多いですよ。
売れたのかどうかは知らないけど。

[807: 匿名さん]

海外進出については、圧倒的に三越の方が歴史も売り上げもあります。
現地での人材育成にはことさらコストも時間もかかります。
特に、これから中国進出を狙う伊勢丹としはうま味ありと判断したのではないですか？

[808: あ]

はい

[809: 匿名さん]

単純に縮小する市場の中で専有率を上げたいだけでは。
個性が売りの百貨店でも、規模のメリットも追求せざるを得なくなってきたということ。

[810: 匿名さん]

新築下がらないから全く価格の話にならない。検討者不在？

[811: 匿名さん]

待ってりゃ下がるって大合唱してた奴ら、どこへ消えやがった！

[812: ビギナーさん２]

>>809

全くその通りで、お互いメリットがあると思ったから合併した。伊勢丹の「新しいセンス」と、三越の「伝統」と「顧客層」が組み合わさることでシナジーがあると思ったからでしょう。今の百貨店業界は過当競争ですからね。

ところで、新宿、銀座論争から、マンションの価格に話題を戻した方が・・・

[813: 匿名さん]

三越の優良顧客がいるのは銀座じゃなくて日本橋ね。

[814: 匿名さん]

江東区は女性にとって怖いところです…

・東京都江東区潮見２丁目のマンションに住む２０代の会社員女性が１８日夜から行方不明となり、
　マンション室内に血痕があったことなどから、警視庁捜査１課と深川署は１９日までに、事件に
　巻き込まれた可能性もあるとみて捜査を始めた。

　調べでは、女性は会社員の姉と２人暮らし。１８日午後７時半ごろ、姉の携帯電話にメールで
　「今（家に）着いたよ」と連絡があったが、姉が同８時４５分ごろ帰宅すると不在だった。

　玄関の鍵はかかっておらず、玄関の壁に擦れたような血痕があった。室内の明かりは付いた
　ままだった。
　姉が１１０番した。

[815: 匿名さん]

>>810、811
今必死に下がると信じて、待ってるとこでしょｗ

で結局下がらず、先高感が出てきたら慌てて飛びつく

今のうちに安めの中古拾っといた方がいいんじゃないか？

[816: 買いたいけど買えない人]

ここで相場見れるよ。地価、平均価格、供給戸数。
しかし、この地図、ヤバいな・・
http://www.manen.jp/map/

[817: 匿名さん]

２０１２年、サバイバルゲームがいよいよ始まりますよ。
優勝劣敗は世の常ですね。

絶好調とされる東京都心のオフィスビル市場に、暗転の兆しが見える。2012年に大量供給が控え
ているためだ。
オフィス市況の好不調の目安とされるのが、空室率5％ライン。オフィス仲介の三鬼商事の調べに
よると、2月末時点の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は2.77％と好調だ。
賃料も高止まりしており、丸の内エリアでは、2003年前後は坪当たり3万円台という成約が多かっ
たが、現在では7万円という事例が出ているほどだ。
今後も2〜3は新規ビルの供給が少ないため、「マンション市場は厳しくなってきたが、オフィス
市場はまだまだ堅調」（大手不動産会社幹部）と強気の関係者が多い。
ところが、その先の2012年になると、かつてオフィス業界にショックを与えた“2003年問題”を
上回る規模の大量供給が起こりそうなのだ。
2003年に主役となったのが六本木ヒルズ、汐留の再開発、JR品川駅東口周辺に完成したビル群
だった。この年に東京都内で新規供給されたオフィスの貸し付け有効面積は約115万平方メートル
で、例年の2倍に上るものだった。
これに対して、ある大手不動産会社の試算によると、2012年は現時点で把握されているものだけ
で、130万平方メートルを超える見通しだ。
主なものは、大手町連鎖型再開発の第2次事業、東京中央郵便局の建て替え、東銀ビルを含めた
3棟の一体建て替えなど。大手町・丸の内に多いが、この3つの大プロジェクトだけでも、延べ床
面積が50万平方メートルに上る。
しかも、2003年の際には、景気回復を追い風にオフィス需要が旺盛になって市況が回復したが、
2007年以降は団塊世代の大量退職によりオフィス人口が減少し、需要そのものが後退トレンドに
入っている。また、ベンチャーなどによる会社設立も、外資の対内直接投資も、共に低下傾向に
あり、供給過剰を吸収する堅調な需要増という“救世主”は期待できない。
都心不動産に踊った業界の宴の終わりは近い。

[818: 匿名さん]

オフィスの話なんて誰もしてないから（笑）

[819: 物件比較中さん]

都心部中古はなんとなく一時期に比べ下がってきた気がする。
特に港区湾岸部のタワー70㎡以下で１０件に１件くらい
「おや」って思うような割安物件が混ざるようになってきた。
まあ眺望とかに難点があるのかもしれないけどね。

[820: 匿名さん]

郊外ネタですが、
多摩川沿いにはまだまだいっぱいマンションができそ。
このあたりの中古マンションはかなり下がるやろ。
それにしても、こんな田舎にオフィスを構える会社があるのか不思議です？

東急電鉄と東急不動産の「二子玉川東地区第一種市街地再開発事業」（東京都世田谷区）が本格的
にスタートした。施行面積は約8.1ヘクタールで、二子玉川地区再開発事業全体の施行面積約11.2
ヘクタールの大半を占める。総事業費は997億7,500万円。
１街区（商業、オフィス地区）では、周辺商業ゾーンと一体となった開発を行い、駅や交通広場を
結ぶガレリアを設置する。２街区は商業、オフィスのほかホテルや駐車を誘致する。３街区は自然
環境と調和した高層住宅棟３棟と低層住宅棟２棟（総戸数約1,000戸）を整備する。建築外装やラン
ドスケープデザインは世界的デザイナー、サー・テレンス・コンラン率いるコンラン＆パートナー
ズが監修を担当する。全体計画の完成は2011年３月予定。
[住宅新報　2008年4月18日]

[821: 匿名さん]

>>820
二子玉川は世田谷区。
世田谷区は制限があってタワーマンションは建て難い。
従って、二子玉川に建つタワーマンションには希少性がある。
別に私は買いたくはないが。

>>819
都心部中古に、湾岸は含まれる？

[822: 匿名さん]

>>821
建て難いところのタワマンに希少性があるというのは
なかなか面白い説ですね。
郊外にタワマンがポツポツと建てられるのは
これが理由でしょうか？まだ珍しいから地元の人が買うのかな？
練馬にも建てられていますね。

[823: 匿名さん]

法律の制限で建て難いのと、
需要が少なくて建てられないのとは、
別物。

[824: 匿名さん]

いずれにしてもご近所地元民向けのローカル物件ですね。

[825: 匿名さん]

>>819
２月時点と比較して、
中古、土地の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、目黒区、世田谷区、渋谷区、江戸川区
賃貸の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、台東区、品川区、目黒区、豊島区です。

両方に共通の区は、港区、新宿区、目黒区です。

[826: 匿名さん]

大手町の開発はオフィスもさることながら、商業、所謂テナントを期待していると思うよ。オアズ、大丸、駅地下と駅周辺から商業施設の開発が徐々に広がっており、郵便局や経団連会館あたりの再開発はオフィス以上にテナント誘致の志向が強い。新卒人員確保、イメージアップでこうしたエリアに拠点を持ちたい企業が多い一方で、他の繁華街より圧倒的に商業施設の競合関係は低いから、参入意欲高い企業も多そうだし。

[827: 匿名さん]

もちろん、街づくり三法見直しで、郊外に大規模店舗がつくりにくくなるから、なおさら需要見込めるし。

[828: 匿名さん]

まあ何があってもオフィスでは東京駅周辺だけは最後まで生き残るだろうな。
国際金融拠点にも指定されたし。苦しくなるのは副都心群か。

[829: しんじゅ]

くいちばん

[830: 匿名さん]

正直新宿は地位低下した感はあるよ。再開発はじまったけど、地価も本格的に戻りを試す展開は期待困難だし。なんせ、昔ほど行かなくなったし。

[831: しんじゅく]

いちばん

[832: 匿名さん]

>>824
都心部の不動産価格が上がって再び郊外が極光を浴びるかも？

[833: 匿名さん]

>>823
>需要が少なくて建てられない

そう、城南の住民は自分たちのエリアが豊洲や武蔵小杉みたいにはなって欲しくないので
地元民のタワー需要は極めて少ない。

[834: 匿名さん]

>>826
八重洲の地下街も改造されて大規模になります。

[835: 匿名さん]

>>771
>都心部の分譲系は供給ポイントが限定されるから
>これからの都心部の注目は賃貸動向ですよ。
>若い人の都心部居住が増えて行くと、
>また一段と変わって行きます。
東京駅から7分の駅の江東区新築賃貸物件で女性失踪ですか…
駅近にも関わらず空室が3割程とのことなので人気は高くないようです。
今回事件のあった潮見は枝川の隣りなので、同じく隣地である豊洲も影響を受けなければ良いのですが。

[836: 匿名さん]

新宿の場合、集客のメインターゲットである都下で立川あたりが急成長している影響は
あるのだろうか？
個人的には立川は数年前に行ったくらいで全くピンとこないが、ここ数年で再開発が
相当進んで急成長し、今や西の新宿とまで言われ始めているようだが。
実際のところ都下の人がどう考えているのか興味がある。

[837: 匿名さん]

>>835
東京駅周辺がどれだけ発展しようが、銀座がとれだけ栄えようが、
自身に魅力がなければそんなものでしょ。

[838: 匿名さん]

西の新宿は大げさ。むしろ、新宿がクリーン作戦で失ったものが流れて行っているイメージ。学生には支持されるかも知れないが、住居としての再評価は無理でしょ。吉祥寺みたいな発展をにらんで投資スル気には全くなれない。

[839: 新宿]

一番

[840: 匿名さん]

>>835
マンションから女性が出た形跡がないので、
マンションの他の部屋まで警察が入って調べてるそうです。
無関係な住民にはいい迷惑じゃない。

[841: 匿名さん]

>>833

三茶のタワーにはＧの選手や男性アイドルが住んでる。
確かに、地元民が買う必要はないですね。

[842: 匿名さん]

西新宿にこれから投資するデベは大変な目に合うのは間違いないでしょ。
東京駅周辺の建て替え、高層化が進めば必ず負けるでしょう。
スミフどうする？

[843: 匿名さん]

>>836
小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。
ちなみに新宿区は７．３％減、立川は１．３％増。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[844: 匿名さん]

最近の話題

阪急がアキバ進出　ホテル商業施設開業
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080418-00000011-fsi-bus_all
秋葉原駅前に女性客も意識した新しい商業施設「アキバ・トリム」がオープン
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080419-00000000-nkbp_tren-ent
青山OLが行列をなす？外苑前の商業施設「パサージュ青山」の注目は…
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080419-00000016-nkbp_tren-ind

[845: 匿名さん]

>>842
スミフだけでなく地所も北新宿、西新宿、東新宿にそれぞれ
超ビッグプロジェクトを抱えてますが、ピンチですかねぇ。

[846: 匿名さん]

今月号『都心に住む』によると

2008年以降、23区別販売予定戸数ランキング
1位新宿区　　60件　13287戸
2位港区　　　57件　7119戸
3位品川区　　39件　6758戸
4位中央区　　42件　6174戸
5位江東区　　58件　6135戸

2008年以降、23区駅別販売予定戸数ランキング
1位山手線　新宿　　　　　　　5件　4712戸
2位大江戸線　勝どき　　　　　8件　3216戸
3位丸の内線　西新宿　　　　　6件　2617戸
4位山手線　大崎　　　　　　　6件　2236戸
5位山手線　五反田　　　　　　6件　2004戸
6位京成本線　千住大橋　　　　1件　1700戸
7位有楽町線　月島　　　　　　6件　1594戸
8位東急田園都市線　池尻大橋　5件　1578戸
9位有楽町線　豊洲　　　　　　4件　1514戸
10位丸の内線　西新宿五丁目 2件　1430戸

共に不動産経済研究所調べ

[847: 匿名さん]

>>846
新宿エリア、勝どき(晴海)月島エリア、大崎五反田エリア、
に供給が偏ってますね。

[848: 匿名さん]

これは、UR物件込みと思うがどうですか？

[849: 匿名さん]

需要が然程無い新宿区で１万戸を超える供給は
まさに自殺行為でしょう。
そもそもファミリー層が避けるエリアだし、
単身独身者で新宿を好む層は一部の業種の人に限られている。

[850: 匿名さん]

政府は11日開いた地域活性化統合本部会合で、国際金融拠点機能の強化を先行させる地域として、
「東京駅・有楽町駅周辺地域」「環状２号線新橋周辺・赤坂・六本木地域」の２地域を決定した。
国際金融センターとしての都市機能を強化することで、金融取引の活発化などにつなげるのが狙い。
指定地域では建築基準の緩和や割増償却などの優遇税制により、良質なオフィスの供給を促進す
る。また、経営トップ層に限って許可していたベビーシッターの入国を、入国審査を弾力的に実施
して金融関連機関に勤務する外国人についても認める。そのほか、外国語によるサービスが受けら
れる医療機関や、学校跡地の利用や既存学校との共用によるインターナショナルスクールの整備な
ども進めるという。
東京はアジアでの国際金融センターの座をめぐって香港、上海、シンガポールなどと競争して
おり、ニューヨーク、ロンドンなどのように付加価値の高い金融関連サービス業が経済の中核産業
になっている都市への脱皮を目指す。
東京駅・有楽町駅周辺地域は320ヘクタールで、三井不動産が大型再開発に着手している日本橋や
三菱地所が再開発を進める丸の内が含まれている。環状２号線新橋周辺・赤坂・六本木地域は
590ヘクタールで、地域内には大型ビル開発に注力している森ビルの「六本木ヒルズ」などが立地
している。
政府は６月までに、関係地方公共団体、関係省庁、関係団体などから成る「国際金融拠点フォーラム」
を発足させ、国際金融拠点機能強化に向けた取り組みの進ちょく状況をフォローアップする方針だ。

[851: 匿名さん]

>まさに自殺行為でしょう
全てのデベが死ぬんだ・・・（笑）

一つ二つならともかく大手を筆頭に全てのデベが揃って損する商売しかけると思ってる？
もうここまできたら、流れの変化を認めざる得ないでしょ。

[852: 匿名さん]

>>851
第二のサブプライムにならなければ良いのですが・・
傷の深さはデベによってかなり差が出てきそうです。

[853: 匿名さん]

>>846
いくつもの大規模再開発とからめた戦略でしょう。
数だけみても各デベの本気度がうかがえますね。

[854: 匿名さん]

>>845
フミフもじわりと東京駅周辺に進出ですよ。
三菱、三井に比べてハンディーは大きいですが、他と共同ならまだ目があります。

住友不動産は2011年度までに東京都心部で9棟、約88万平方メートル分のオフィスビル建設に乗り出す。マンション市場などは低迷しているが、都内のオフィス需要は堅調に推移するとみて、日本橋（中央区）で大型ビルを着工、旧六本木プリンスホテル（港区）などを超高層ビルに建て替える。最近の地価上昇で土地を一括取得することが困難となっており、複雑な権利関係をまとめる再開発事業に戦略を転換する。

　総事業費は約6600億円で同社の再開発としては過去最大。このうち1300億円を投じて、コレド日本橋の永代通りを挟んだ南側に大型オフィスビルを2—3年以内に着工する。商業施設の併設も検討する。延べ床面積は10万平方メートルの見通し。地権者の大同生命保険などと共同開発する方向で調整している。(07:00)

[855: 匿名さん]

>>853
オフィス需要が期待できないから、大規模再開発のほとんどの部分が
単身用の狭い賃貸になるんだと思います。
それで、物件数に比べて戸数が段違いに増える。

しかし、オフィスの中心が東京駅周辺に集中して行く将来を考えれば、
単身用賃貸の立地として、新宿には大きなリスクがあります。

他に使いようが無いので致し方ない面がありますが、
高値で仕入れれば怪我もその分大きくなりそうです。

[856: 匿名さん]

新宿にもいいエリアはたくさんあります。
新宿、池袋といった副都心のポテンシャルは大きいと思いますよ。
過去のネガな話ばかりしても何も始まりませんね。

[857: 匿名さん]

>>856
過去じゃなくて将来が暗いと
私は思いますが、
何か希望はあるでしょうか？
立地面で格段に優れたエリアが本気で再開発され始めたら太刀打ちできないと思います。

[858: 匿名さん]

東京駅近辺がほぼ仕事のために行く場所なのに対して、
新宿はまさに住職近接が可能になるわけですね。
日本最大の商業地にオフィス、さらに住環境の充実が加われば、
かなり魅力的になるんではないでしょうか？
そもそも東京駅にも中央線で15分くらいですしね。

[859: 匿名さん]

>>855
東京駅近くのワンルーム賃貸で女性会社員の失踪事件が起きました。
オートロック、防犯カメラ、同居人ありという状況での犯行ですから東京駅至近とは言えかなり物騒です。
今後犯行の起きた江東区湾岸地域のイメージ低下は避けられないと思います。
（参考までに今回犯行の起きた場所は枝川の隣りです。）

湾岸地域ではこの一ヶ月、フィリピーナのバラバラ殺人、婦女暴行、同居人を刃物で刺した後の転落事故、今回の失踪など凶悪犯罪が頻発しています。
治安の良くないとされる新宿ですらこのような事件は起きていないので、東京駅至近でも湾岸地域は今後厳しいと思いますよ。

[860: 匿名さん]

城東なら、東京駅まで15分も掛からない。
と、誰かが言いそう。

[861: 匿名さん]

「転落事故」の元の内容がが自動変換されていましたので私が書いたことを記述致します。

「転落事故」⇒「飛　び　降　り　自　殺」

[862: 匿名さん]

ここに書き込んでいる誰よりも考えているはずの大手デベの判断である846の
数字が全てを物語っているでしょう。
オフィス用地としても三菱地所が日テレゴルフガーデン跡地を2300億で落札して
なお利益がでると判断したこともまた揺るぎない事実。

[863: 匿名さん]

>城東なら、東京駅まで15分も掛からない。
それしか売りがないところの15分と（例え15分が10分だろうと５分だろうと）、
商業施設、オフィス共に十分兼ね備え上での15分は次元が違うでしょう。

[864: 匿名さん]

>>855さん
江東区の単身用賃貸で失踪事件が起きましたが、事件が起きたマンションは空室が多かったそうです。
東京駅周辺にオフィスが集中しているにも関わらず空室が多いことはどう説明できるのでしょうか？

[869: 匿名さん]

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良いところが、
これからも人気を保って行きますよ。

旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中で、江戸情緒にあふれている。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも快適。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨット
ハーバー、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。自然にも親しめる。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。
平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。新タワーができればバッチリ見れる。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

[870: 匿名さん]

旧東京市と旧深川区の歴史

1878年の郡区町村編制法により、東京府管下の中心部市街地に麹町区以下の15区（麹町区・
神田区・日本橋区・京橋区・芝区・麻布区・赤坂区・四谷区・牛込区・小石川区・本郷区・
下谷区・浅草区・本所区・深川区）が編成された。
市街地に隣接する区域は荏原郡・東多摩郡・南豊島郡・北豊島郡・南足立郡・南葛飾郡の6郡に
編成される。このうち、東多摩郡と南豊島郡は1896年に合併されて豊多摩郡となった。

1889年5月1日、15区の区域をもって東京市が発足した。
当初は東京府知事が市長を兼ねる変則的な自治体で、市役所も市職員も置かれなかったが、
その一方で従来の15区はそれぞれ単独で区会(議会)を持ち東京市の下位の自治体とされた。
1898年10月1日に特例が廃止されて一般の市制が施行され、麹町区有楽町の東京府庁内に市役所が
開かれた（現・千代田区丸の内三丁目、東京国際フォーラム）。初代東京市長は松田秀雄である。
また、尾崎行雄が2代目、後藤新平は7代目の市長を務めている。

旧深川区は現在の江東区のうち横十間川より西側の地域。町名は以下。
石島、海辺、永代、越中島、扇橋、木場、清澄、佐賀、猿江、白河、新大橋、住吉、千石、
千田、高橋、東陽、常盤、富岡、平野、福住、深川、冬木、古石場、牡丹、三好、毛利、
森下、門前仲町

[872: 匿名さん]

銃社会のある江東区は怖いところですね。

＜発砲事件＞ペット店に銃弾跡２カ所　東京・亀戸
　東京都江東区亀戸２のペットショップ「亀戸天神ＷＡＮ」で、
シャッターに銃弾を撃ち込んだ跡が２カ所見つかっていたことが
分かった。付近にはぶれた銃弾１発と長さ約１．５センチの
薬きょう２個が落ちていた。警視庁城東署は発砲事件とみて
捜査している。
　調べでは、１３日午後１０時半ごろ、営業を終えてシャッターを
下ろそうとした男性店員が気付いた。営業時間外の１２日午後
１０時〜１３日午前１０時に発砲されたとみられる。
　ペットショップは大阪市北区に本社がある全国チェーン店。
同署は販売をめぐるトラブルがなかったか調べている。

[873: 匿名さん]

春に備えて賃貸の新築が増えますが、通常であれば春の移動でその募集物件数は減ります。
しかし、２月時点と比較して、膨らんだ募集物件数がほとんど減少しなかった区があります。
以下が２月と現時点の変動率です。
渋谷区、豊島区、新宿区と言った副都心の賃貸需要が停滞しており、大きく変わりつつあります。
また、品川区、港区、台東区、目黒区は賃料アップに需要が付いていけなくなっているようです。

１位　墨田区31.44％減、２位　足立区24.12％減、３位　江戸川区22.28％減、
４位　練馬区19.37％減、５位　葛飾区16.61％減、６位　中野区15.70％減、
７位　千代田区15.53％減、８位　中央区14.15％減、９位　江東区13.70％減、
１０位　世田谷区13.64％減、１１位　板橋区12.90％減、１２位　大田区9.90％減、
１３位　北区7.79％減、１４位　荒川区6.94％減、１５位　渋谷区4.16％減、
１６位　文京区3.99％減、１７位　杉並区3.04％減、１８位　品川区1.00％減、
１９位　豊島区0.82％減、２０位　港区0.53％減、２１位　新宿区1.81％増、
２２位　台東区18.48％増、２３位　目黒区23.95％増、

[874: 不動産購入勉強中さん]

ここはマンション関係に詳しい方がいらっしゃるのでお聞きしたいのですが。

リゾートマンションの購入も考えていますが、これに対してはどの様な考えをお持ちですか？
リゾートの掲示板は、あまりに過疎のため　場所が違うのですがここに書きます。
　
このマンション価格を見ると地区により何十万で買えるところもありますね。
http://www.himawari.com/yuzawa/stuff-ichioshi/index.html

マンションの構造物自体はしっかりしていてそうだし、プールや温泉も付いている。
やはり人気でこんなに価格差がでるのでしょうか？
これと同様、23区内のマンション価格もこれまで以上に差が出てくるのでしょうか？

[875: 匿名さん]

副都心線の開通を見込んで、副都心は新築賃貸を増やし過ぎた？
そんな訳ないですよね。副都心から副都心線に乗って埼玉に行く理由もあまり無いでしょうから。

[876: 匿名さん]

>>874
バブル崩壊当時、
リゾート物件は最後に上がり、最初に下がる。
と言われてました。

私なら、リゾート物件に手を出したくはありません。
って実は、軽井沢の物件で損したことがあるんですけどね。

[877: 匿名さん]

>>875
答えは簡単です。
２０００年と２００５年の国勢調査で、昼間人口の増減を見ると以下です。
豊島区、新宿区、渋谷区と言った副都心は就業人口が減っています。
就業人口が減っているところで賃貸需要が増す道理はありません。
付表１ご参照、http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm

１位　港区８．５１％増、２位　江東区７．９２％増、３位　江戸川区６．４４％増、
４位　品川区５．５４％増、５位　中野区４．９２％増、６位　練馬区４．６０％増、
７位　荒川区４．３５％増、８位　世田谷区４．１８％増、９位　杉並区２．８６％増、
１０位　墨田区１．７６％増、１１位　目黒区１．５０％増、１２位　足立区０．７４％増、
１３位　大田区０．２５％増、１４位　中央区０．１０％減、１５位　千代田区０．２１％減、
１６位　北区０．４３％減、１７位　葛飾区０．６７％減、１８位　渋谷区１．２６％減、
１９位　文京区１．８６％減、２０位　板橋区３．０８％減、２１位　新宿区３．５７％減、
２２位　台東区４．４６％減、２３位　豊島区７．４２％減

[879: 匿名さん]

××一極集中は止められるでしょうか。人々には、憲法第22条にもあるように、居住や移動の自由
がありますから、強制的に止めることはできません。もちろん、○○の経済を活性化して、
××以外でも収益率の高い企業が出てくるようにすれば、××一極集中は止められるかもしれま
せん。こうした取り組みは、○○再生、○○経済活性化として様々な提案が出されていますが、
特効薬はない状態です。

では、○○の経済が活性化しないと××一極集中は止められないのでしょうか。もう１つの可能性
として考えられるのは、××の地価がもっと上がると、××に住んだり、事業を起こしたりする
と割高になるので、××以外の土地に住んだり、事業を起こしたりするということです。
逆に言えば、××の地価があまり上がっていないことが、××一極集中が止まらない一因になっているといえます。

[880: 匿名さん]

>>877
しかしデベは846さんの数字のように動いているようですね。
いや、もちろんあなたの見方の方が正しくて、
全てのデベの考えが間違ってるってことはわかっていますよ。

ところであなたのお住まいのマンションどこのデベです？
まさかそのとんでもない考え違いをしているデベのじゃないですよね？
あなたほどの方が、今後の見通しを見誤るような
愚かなデベのマンションを購入するはずがないですものねぇ。
とりあえず大手はこぞって新宿に乗り出して来ているので、
それ以外というこになりますよね？

[881: 匿名さん]

いやいや、いよいよやばいね。
新年度入っても、ますます資金は細るばかりだ。
景気も悪化で、永い永い下り坂の阿鼻叫喚、、、、

[882: 大学教授さん]

>>877
区部の昼間人口変化の大きな特徴は湾岸部が大きく増えた点です。
区部全体で２０００年から２００５年にかけて昼間人口は１５９千人増加しましたが、
江戸川区、江東区、港区、品川区と言った湾岸部だけで１６６千人増えています。

一方、市部は１４９千人増え、郊外の独立経済圏化が進んでいる事を示しています。

２００５年以降の予想としては、
①郊外の独立経済圏化が進んで、区部の昼間人口増加の割には、通勤者の数は増えない。
②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
③都心回帰の方向性も②を考慮したものとなる。また、湾岸部の住居系開発余地はまだまだある。

[883: 大学教授さん]

副都心線はＪＲへの乗換えが非常に不便である。
従ってこの線を利用する人の、池袋ＪＲ駅、新宿ＪＲ駅、渋谷ＪＲ駅を使っての乗り換えは
ほとんど無くなるだろう。
その結果、ＪＲ駅の混雑は減って行くが、ＪＲ駅および山手線外側のにぎわいは失われて行く。

[884: 匿名さん]

湾岸部は治安が悪いね。
人気が低下していくと思う。

[885: 匿名さん]

どれくらい乗り換え不便なんですかね。

埼京線は許容範囲。京葉線の東京駅はとても許容できません。

まあ、それだからといって、ＪＲ線のにぎわいがなくなる
とは思えませんけど。

にぎわいは日本全体として少なくなっていくのでは・・・。
どこということはないと思いますが。

少子化対策をほとんどしなかったのは、今となってみれば
正解だったのか不正解だったのか。

人口が減ることには意味があります。地球資源には限界が
あるからです。人が減ったほうが楽です。住居も安くなる。

[886: 匿名さん]

＞833
「JRへの乗り換えが不便」というか、副都心線は渋谷⇔池袋の山手ドル箱路線の乗客獲得を狙って
メトロが作った路線だと思うけど。端からJRとの接続なんて考慮していないでしょ。
実際、明治神宮前、新宿三丁目といった人気スポットにJRを使わずダイレクトで行けるのはすごく便利。
＞②今後の開発計画を勘案すれば、区部の昼間人口は、中央区、千代田区で大きく増えて行き、
＞　湾岸部への集中傾向が強まって行く。
大学教授さまは妄想で語るのではなく、現実を把握して語って欲しいものです。
例えば丸の内在勤者の何割が湾岸部に住んでいますか？また、住みたいと思っていますか？
当方の周りは港、渋谷、目黒、世田谷が大部分を占めています。

[887: 匿名さん]

丸の内の大手勤務って一番手堅い選択をした人ってことでは？
その堅さと、埋立地で博打する感覚がどうして結びつくのか不思議です。
少なくとも私の周りでも皆無です。（投資用とか、ごく短期の住まいとしとかは知りませんが）

[888: 匿名さん]

「どこの大学？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお勤め？」→「○○です」→「へぇー」
「どこにお住まい？」→「○○です」→「へぇー」
「へぇー」な人生を送っている者にとって「ふ〜ん」なリアクションは耐えられないんですよ、
大学教授さん。

[889: 匿名はん]

人から感心されることを求めているんじゃなくて、
少なくとも蔑まれて見られる地域には住みたくないって話でしょ。

「どこにお住まい？」→「湾岸地域です」→「バラバラ殺人、コンクリ詰め殺人、誘拐殺人、失踪など猟奇的犯罪が頻発しており怪しげな地域もありますが大丈夫なんでしょうか？」

[890: 匿名さん]

質が悪化したね

[891: 匿名さん]

湾岸とは言わずに、
「港区です。品川です。」「中央区です」とか言うだけじゃないの。
江東区の湾岸は何て言うか知らないけど。

[892: 匿名さん]

港区の湾岸の方です、とかが一般的じゃない。

江東区はどうだろうね。
あまり区名は言わない気がする。

[893: 匿名さん]

D'クラディア光が丘　RESIDENCEの販促費の予算は、６５００００００円。

[894: 匿名さん]

湾岸、特にタワマンの将来の資産価値はどうなの？　子供に残せるのかわからない。
土地値はほとんどないし、建て替えはこれを読むと難しそう。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/
タワマンの建て替えはタブーと聞いたことあるけど本当なのか？
　50年持つといっても実際はデザイン、設計も古くなりそれ以前に建て替えをしているマンションがほとんど。　特に塩害も心配

[895: 匿名さん]

タワマンで永住しようとは思わない人が多いから、
子供に残すとか数十年後の事は心配しない。

って傾向じゃない。

[896: 匿名さん]

湾岸に限らず、タワマンはすべて賃貸もしくは定期借地権にすべきというものもいるぐらいなので、これを購入するひとはそれなりのリスクを了解のうえで購入するわけですよね。

いやなら買わない。もしくは買いたいなら、リスクを考慮して10年ぐらいで売り抜ける。あなたはこれを読んで、検討したのだから、何も考えないで買った人にばば引かせれば良いわけよ。

[897: 匿名さん]

鹿島が新しい立て替え法を考案したって日経で読んだけど。

「だるま落とし工法」みたいなやつでした。

こういう技術も進化してくるのではないかね。

[898: 匿名はん]

タワマンの一次取得者で一生住む人はほとんどなく、10年程度で出て行く人が大方じゃないのかな？
10年の一時金払う前に出て行く人が多いだろう。

[899: 匿名さん]

>>898
そんな統計どこにあるの？

[900: 匿名さん]

これだけタワマンが増えてくると心配。
みんながみんなタワマンに住みたいわけではないし。
そのうち値崩れをおこしそう。　売り時が肝心でババを引きたくない。
一時ブームだった幕張のマンション群も今は人気ないし同じようになるのかな
若い時にはタワマンがいいのかもしれないけど、どのみち景色は飽きてくるしね。

[901: 匿名さん]

仮にタワマン購入者が10年単位で大方入れ替わるなら
タワマン乱立地区は多摩ＮＴのような街の衰退は皆無だ。

[902: 匿名さん]

10年で住み替えるって・・・
で、どこ買うの？
またタワー？（笑）
タワー売っても一種低層なんて買えないよん。

[903: 匿名さん]

違う 20年か30年経ったタワマンを誰も買わなくなった時が怖い。

[904: 匿名さん]

もしかしたら 建て替えの方が 新規に買うより高くつくかもしれない。
壊す費用もだけど、建て替えに6から7年かかるようなら その間の家賃も膨大。

[905: 匿名さん]

ここは勝手な解釈の人ばっかだね。

[906: 匿名さん]

30〜40、うまくいけば50年くらいはもつでしょ。
このさい永住考えたらいいんじゃないの。
予想外に長生きしゃうと怖いけど・・・

[907: 匿名さん]

勝手ではないと思うよ。
いろんな意見があり。
ただ自分の考えでは やはりタワマンは賃貸が有利かなと思う。 それでなかったら迷わずタワマンを買っている。
五年前だったらタワマンも魅力あったけど、その証拠に値上がっていた。
今は乱立し魅力は薄れてきている。 いろんな条件をみると値崩れを起こしそうな予感。 あくまで私見だが。

[908: 匿名さん]

よく考えてみましょう、デザインも機能も日進月歩。
30年前のMSの古臭さは言うまでもない。
中古を買うときは修繕積立金の資金状況、建蔽率を基にした建替えの可否確認が重要になります。
果たしていまのタワマンが建替えまで考えて修繕積立計画が作られているでしょうか？
建蔽率に余裕があれば建替による分譲物件販売の資金で建替資金を賄うことも可能だけど、
目一杯の建蔽率ではそれも無理。
中古購入者は築30年のタワマンの20年先を考えると購入は躊躇してしまい、買い手もつかない。
結局、古びたタワマンに住み続けるしか選択肢は無い。
唯一、立地・環境に優れたエリアのタワマンだけが値崩れも少なく生き残れる。
そう考えると、リーズナブルな価格の定借タワーのほうが利にかなっている。

[909: 匿名さん]

何でも５年まえなら買い。今は、無理すれば買えるけど様子見、５年後は全く手が出ないから様子見でしょ。

[910: 匿名さん]

タワマンの代わりに、
田の字や団地みたいな並のマンションを買う気にはなれない。
タワマンが魅力あるというのではなく、並マンションが魅力が無い。

[911: 匿名さん]

どうして田の字マンションは魅力が無いのでしょう？
間取りとしては便利だと思うけど。

[912: 匿名さん]

>>911
北側の牢屋部屋はどうしようもないでしょ

[913: 匿名さん]

わたしも・・・

タワーマンションの中古を見にいきましたけど、入り組んでいる
ので少々驚きました。タワーマンションって、全部ああいう構造
なんですか。四角い筒だと、そういうふうになってしまうので
しょうか。

田の次は、リフォームしやすくて非常にいいです。２つの部屋を
つなげてひとつの部屋にするのも、逆に分割するのも簡単です。

あんなに複雑な構造では、リフォームできないのではないで
しょう。

よく理解できませんが、どうして田の字が魅力ないというこ
とになったんでしょうか？　タワーの人がうちのマンション
田の字だといって見下すのですが、どうしてだか全然
理解できないでいます。勘違いって世の中結構ありますよ
ね。特に日本人の場合、いっせいに勘違いしたりする。

私には、タワーマンション自体が勘違いしているように
思えるのですが・・・。マンションは、保守・管理が大事
だというのはおそらく常識だと思うのですが、その保守・
管理が相当やりにくい、高層タワーには、将来性がないと
考えています。新しいうちは良くても、30年後には
廃墟ではないでしょうか。

[914: 匿名さん]

地方によく出張に行くけど
やはり安いのよ東京に比べると

ただほとんどが田の字
いいロケーションでも田の字
外廊下に2つの部屋が面して面格子

もったいないなーといつも思う

[915: 匿名さん]

ここにマンションの寿命について書いてある。　これが正しいかどうかはわからないが、欧米より短いような・・
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

[916: 匿名さん]

はっきり言って新宿の賃貸は既に過剰ですよ。
これ以上の投資は自殺行為です。

[917: 匿名さん]

なんとかとサルは高いところが好きって言うでしょう（笑）
実際、タワマンに住んでると不都合もいろいろあるみたいです。
某対談番組では、ある女優が「外出が億劫になりますね」「エレベーターの待ち時間に数分かかることもあります」と言っていた。
また、昨年の新潟中越沖地震で都内の某タワマンが揺れ、その後も微妙な揺れが何時間も止まらず気分が悪くなったという話を聞きました。
ツインパークス、Vタワー等を売り出した頃は豪華な共用施設と眺望、デザイナー監修で注目を集めていましたが、川崎、横浜、千葉、埼玉と、当たり前のようにタワーが出来始めると、タワーというだけではマンションの優位性は失われてしまいましたね。
それこそ５年ほど前のタワー物件はほとんどがグレードの高い仕様でしたが、いまは当たり前のように壁掛エアコンだったりして、フツーのマンションと何ら変わりありませんからね。
むしろタワー＝庶民的なイメージがついてきました。

[918: 匿名さん]

これもある。　参考になるかどうか。皆さんの意見を。

ポスト超高層マンションへの試行
http://nsk-network.co.jp/sakusyahitorigoto.htm

[919: 匿名さん]

どうぞ。

ここ数年のマンションブームの牽引役と言われた都心物件の販売に陰りが出てきた。「超高層」ブランドも訴求力を弱めている。
昨年1年間の首都圏マンションの発売は88516戸、過去3番目の大量供給となった。しかし今年は在庫が2万戸まで膨らむ恐れがあるという不動産経済研究所の見方もある。
「期分け販売」と呼ばれる手法がマンションデベロッパーの間で密かに進行している。一度に大量の住戸を供給することで売れ残りを発生した場合、イメージ低下が値引きへと波及しかねない。物件の小出し販売を繰り返すことで「完売」イメージを定着させようという狙いなのだ。リクルートコスモスの重田社長は日経紙で「マンション市況はすでに雨模様。期分け販売を繰り返すことで契約率にゲタをはかせる例が少なくない。」と語る。
デフレの進行は、マンションはさらに下がるという先安感を強めているため、今年1月に住宅購入資金の贈与税非課税枠の拡大もその効果が見られない。
タワー型高層マンションは、コミュニティ形成に少なからぬ影響を及ぼしているという指摘もある。居住者の家族構成や経済状態のバラツキが大きいためだ。眺望・景観に優る高価格帯の上層階は富裕の夫婦2人世帯がメイン、比較的低価格帯の低層階は、眺望より部屋数を重視する子供がいるファミリー層が多い。所得、社会的階層、家族構成が同質な者が集約される新興分譲住宅団地や中低層マンションと異なる居住集団の箱を形成している。
結果、住民同士のコミュニテイは乏しく、低・中層階、高層階間には、コンプレックスと優越感が交錯し、話題の共通性は乏しい居住構成となりやすく、歪んだ人間関係を増幅するコンクリートの過密な箱と言えなくもない。
マンションデベロッパーは先が見えてきた超高層の次の商品戦略を試行している。野村不動産はＪＲ渋谷駅徒歩10分、6月に売り出す新シリーズ「プラウドジエム」は、扇形の平面配置の住戸、天井は余裕の3.4ｍの高さ、内外装はコンクリート打ちっぱなしという未来的デザインが売り物の個性的マンションで7階建、総戸数36戸、1戸当たり20−50㎡で独身者やＤＩＮＫＳがターゲット。従来は分譲マンションの90％以上がファミリー型で投資用ワンルームを除くと独身者やＤＩＮＫＳ向けの物件は少なかった。今後は結婚観や家族観が変わり1人暮らしでもマンションを購入するケースは増えると予測し、野村に限らずマンション各社は、
「独身者や子供のいない共働き夫婦（DINKS)向けの「コンパクトマンション」と呼ばれる都心の物件に力を入れている。数年来のマンションブームの主役だった家族向け物件の売れ行きが鈍る中、ワンルームと家族向けの「隙間」を埋める市場が注目を集めている。内装戦略や販売戦略など。各社は独自色を打ち出すことに躍起だ。ただ気がかりな材料もある。コンパクトマンションを支えてきた投資家層が一時期に比べ動きが鈍い。家族向けが３００坪は必要なのに比べ、コンパクトマンションは１００坪程度の土地があれば建設できる。用地を確保しやすく供給過剰になりやすい構造がある反面、購入者のニーズは実需、投資向けと多様だ。せつかくの新市場も粗製濫造で臨んでは需要を取り込めずに終わる恐れもありそうだ。」（日経産業04.04）

[920: 匿名さん]

＞９１３
どこかでよっぽど、田の字を＊＊にされたんですね。
気持ちはわかりますが、タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね。

[921: 匿名さん]

コレを読むと、デベは今売り出しのタワマンの設計段階の頃からタワマンの衰退を予測していたんだね。　今必死に販売しているが。
タワマンは、所得、社会的階層、家族構成が違いすぎる人が多く同居してるのが問題だと思うよ。
管理費を払わない人がいたり、管理の問題で必ずもめてくる。
リゾートマンションがだめになった一因もこれがあると聞いたことがある。　管理費をかなり滞納している人が多いみたい。
タワマンが良くなるかは管理がよほどしっかりしてないとだめだろう。

[922: 匿名さん]

２３区の分譲マンションストック数の最新のものが出てきたので、ＹＡＨＯＯ不動産の
中古マンション在庫数を割って比率を出してみました。最高が港区の４．０８％、
最低が荒川区の１．０７％。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/54tokusyu-stock.pdf
１位　港区　４．０８、２位　目黒区　３．９６、３位　渋谷区　３．５９、
４位　世田谷区　３．１１、５位　千代田区　３．０４、６位　新宿区　２．７４、
７位　品川区　２．４６、８位　文京区　２．２５、９位　中野区　２．２４、
１０位　杉並区　２．１２、１１位　大田区　２．０４、１２位　中央区　２．０１、
１３位　練馬区　１．８８、１４位　板橋区　１．８６、１５位　豊島区　１．８２、
１６位　足立区　１．６７、１７位　台東区　１．６１、１８位　江東区　１．４２、
１９位　墨田区　１．３６、２０位　北区　１．３４、２１位　葛飾区　１．２５、
２２位　江戸川区　１．２６、２３位　荒川区　１．０７、

[923: 匿名さん]

＞タワマンが30年後廃墟と言うのは言いすぎでしょうね

外壁は、1５年から２０年くらいで、点検、塗り直し、貼り直し
しなくてはならないようですが、25階以上のビルなんて、
どうやってやるのでしょうか。足場なんて組めませんよ。

上からつり下げですか？　窓を拭くだけでも大変だという
のに・・・

まあ、30年後には新しい技術が開発されている可能性は
なくはないでしょうが・・・

[924: 匿名さん]

大規模開発ができないデベは「コンパクトマンション」しか生きる道が無いのも事実。

近郊で売れ残りが多いのもこのタイプ。

価格を下げて売れやすくする為に狭小化を図る。

[925: 匿名さん]

リッチな一生独身族はあらかた持ち家を取得したし、
これからは、子供を持つ持たないは別にして、高学歴、高所得同士の結婚が増えて、
独身とプアーがほとんどイコールの時代になるから、
狭小コンパクトマンションの需要は小さいですよ。

東京都は4月15日、ネットカフェ難民対策として、総合的な相談支援を行う窓口「TOKYOチャレンジ
ネット」（新宿区歌舞伎町2、TEL [phone]）を歌舞伎町に開設すると発表した。
都は、ネットカフェ難民を「住居を失いインターネットカフェや漫画喫茶などで寝泊りする住居
喪失不安定就労者」と定義し、生活、住居、就労について総合的に相談支援を行うサポート
センター「TOKYOチャレンジネット」を同25日、歌舞伎町の健康プラザ「ハイジア」3階に開設
する。ネットカフェ難民のみを対象とした相談窓口の開設は全国初の試み。
昨年8月の厚生労働省による調査では、全国のネットカフェ難民は全国で約5,400人、東京23区内
だけでも約2,000人と推計されている。こうした現実を受けて、都はネットカフェ難民の生活支援
や居住支援などの事業を2008年度から3年間実施することを決定し、今回の専門窓口の開設を決めた。

[926: 匿名さん]

マンションの劣化というのは、建物の寿命もさることながら、
それに付随して住民層が劣化していく部分が非常に大きいのです。

今タワーの新築に価値を見出し買うような人は、
経済的余力さえあれば、
将来も最新の新築に心惹かれ、ほぼ確実に転出するでしょう。

それを買って代わりに入ってくるのは中古でもいいから安さ重視の購入層。

結果、出て行きたくても出て行けない、生涯賃金の大部分をはたいて買った古参と、
それと同じものを気楽に中古で安く買った新参、
それに加えて共有の意識のない安賃貸という住民構成になる。

まったくポリシーの合わない人間同士の共同体が快適なはずもなく、
耐えられない人から去っていく。
ニュータウンの衰亡にもこのロジックが関係している。

建物が居住可能な事と、
気分よく住める事とは全く違う。
１００年コンクリートとか、長寿命設計とか、
全然ピントはずれ。

ましてタワー。
持っているだけで維持費が垂れ流される状況になれば、
資産どころか厄介モノになりかねない。

[927: 匿名さん]

固定資産税の算出基準において、仮にタワーの建物評価額が高い場合、
低層階のタワー住民は「眺望」というタワー唯一の利点を享受することもなく
無駄に高い固定資産税を支払わなければならないわけですね。
なんかバ カ バ カしい話だな。

[929: 匿名さん]

タワーは、どこかで地震があって、特に埋立地立地なら、周辺が液状化して
大変な状態になったり、エレベータが何日間も止まって事実上生活できない
状態になったりが一度でも報道されれば、多くのひとがその潜在的リスクを
実感し、一気に人気凋落・価格暴落に見舞われることでしょうね。
そうなる前に売り抜けるのが賢い選択という気もしますよ。

[931: 匿名さん]

固定資産税に関してだけは、土地持分が少ない分、タワーは有利では。
建物はどんどん償却していくけど、土地はそうは行かないから。

[932: 匿名さん]

>>926
都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。

マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。
また、年をとれば取るほど、便利な都市部の生活が良くなり、住み慣れた地からの移動は億劫になって
行くのが現実のようです。

永住意向高まり、組合活動参加率も上昇　東急コミュニティー
東急コミュニティーはこのほど、同社管理受託マンションの居住者を対象とした「マンション管理
と住まいのアンケート調査」の結果を発表した。
それによると、今後の住宅計画では、「住み替える予定」が12.6％（２年前14.5％）に対し、
「リフォームして住み続ける予定」と「リフォームせずに住み続ける予定」の合計が78.0％
（同73.2％）であり、永住意向が拡大していることが分かった。
また、「管理組合の委員会活動」については、「よく参加」と「時々参加」の合計が45.6％で、
２年前より18.1ポイント上昇。管理組合活動の参加率が上昇する結果となった。
同調査は全国を対象とし、有効回答数は1,717世帯。回答者の平均年齢は55.5歳、平均居住年数は12.4年。
[住宅新報　2008年4月22日]

[933: 匿名さん]

>>926
そのマンションが古くなって住民の劣化が進むかどうかは、
結局、そこに住むことの人気が上がるか、下がるかの問題です。
人気が上がれば、住民が亡くなり売りに出されても、若い人がそこそこの値段で購入するし、
賃貸に出されてもそこそこの家賃で成約し、住民の質は維持できます。
しかし、逆の場合は、年々住民の質の劣化が進みます。

マンションを購入する場合、その地域が将来的に発展が約束されているかどうかが、
極めて重要になります。

そう言った面で、近郊、郊外より、都心部を選択すべきと言えます。

[934: 匿名さん]

エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。

安価なアパートを求め、地方から上京する若者は増えるものの、
不動産価格が高過ぎ、代々そこに住んでいる地元の人々のみが購入する
人口の割りに小さな分譲マーケットとなっています。

お金がある人はより利便性に優れた都心部に向かい、そこそこの人は県境の他県に向かい、
残るのはそのどちらも出来ないプアーな高齢独身者となってしまいます。
毎年の変化は小さく見え難いものの、１０年、２０年の年月を重ねれば、
住民の質の劣化は明らかになって行くと思われます。

[935: 匿名さん]

>>934
>エリアとして住民の質の劣化の恐れが高いのは、
>家賃レベルと不動産価格の乖離が大きくなった一部の県境外周区でしょう。
湾岸部中心に住民の質の劣化、治安悪化は凄まじいですね。
潮見の失踪も南砂ジャスコの殺人も未解決のままですし。

特に江東区物件の人気、資産価値は下がるでしょう。

[936: 匿名さん]

タワマンを買おうとしてる方はまず賃貸で一年過ごしてみたほうがいい。
それで気に入れば買えばいいし、 その頃には大分安くなっているかも。
ただ地震のリスクは常につきまとう。
これで購入に踏み切れなかった。
まだ歴史が浅いから図面通りとはいかないかも。

[937: 匿名さん]

「都心部」の埋立地ってなんでこう猟奇犯罪が多いんだ？
お台場のフィリピーナの事件にしてもコンクリ事件の遺棄現場にしても埋立地。
埋立地と凶悪犯罪の関連性を見い出した研究はないのかな？

[938: 匿名さん]

低層マンションなら地震は安心、ってわけではない。
住人次第では地震後の補修か立直しかでモメるのは低層も同じこと。

賃貸に１年住むなんて金持ちだね。
礼金、敷金、仲介手数料、引越代、カーテン代、などなど無駄金使うよ。

[939: 購入検討中さん]

少しずつデータも出始めましたね
http://www.nomu.com/column/vol193.html

[940: 匿名さん]

なんだかんだ言っても初期住民に対して中古で買った住民は民度が高くない場合が多い。
もともと城東、城北、郊外に住むはずの住人がそれ以外の都内の中古に住んでも本質は変わらない。

そうでないとしても中古車だって「１オーナー」は価値が高いよ。
中古車を買った人はそれなりの意識しかない人が多いのは事実。

[941: 住まいに詳しい人]

>>939
今回はデータ公開が遅かったですね（これまでは18日ぐらいに公表だった）

調査地点によって下げ幅にバラツキが大きすぎて
整合性を持たせるために調整するのに時間がかかったのかな？

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200804house_tokyo_23.pdf
神宮前４丁目の1200万円/坪→1000万円/坪→800万円/坪とか
刺激的な調査地点もありますね

[942: 匿名さん]

>932　様

>同調査は全国を対象とし、
都心部のデータではないわけですね。

>回答者の平均年齢は55.5歳、
定年が視野に入る方々のご意見なわけですね。

>平均居住年数は12.4年。
先の平均年齢から考えると、
43.5歳のときに買ったマンションについてのご意見なわけですね。
そしていままでは、せいぜい十年程度で住み替えてきたというのが実際なわけですね。

以上から、紹介いただいたアンケートから、

>都市部でマンションが主流になり住民の意識が変わってきています。
>マンションから戸建への住み替えが減り、永住意識が高くなっています。

というトレンドが読み取れるとは思えないのですが。

このアンケートからはむしろ、高齢層が新築に住み代える余力が乏しくなり、
古いマンションに住み続けざるを得なくなっている実態を示していると思います。

また管理組合活動の参加率上昇などというのも、中身を見るべき問題で、
定年退職後の暇を持て余した引退世代が仕切りたがって、
派閥を作ったりマンション内政治に明け暮れ、
正常で公平な運営が阻害されるといった実態もあります。
まさに住民層の劣化とはこういう事です。

[943: 匿名さん]

タワーも高層だと優越感にひたれるが、低層は結構図々しい人が多いからな、まとめていくのは大変だと思うよ。

[944: 匿名さん]

タワーに限らず、大規模物件には色々な方々が入居します。
940さんが書いた通り、その中古転売を買って入ってくる方々も色々。
まとめるのが大変なのはタワー以外も同じです。

[945: 匿名さん]

>>939
社員がインサイダー取引するような野村のデータなんて信用出来ない。とか言い出す人が出そうな予感。

[946: 元祖匿名はん]

ノムラの企業情報部（の中国人）とノムコム（野村不UN）のデータの相関性は見出しにくいかと。

皆さんの意見を伺ってると、
「昔、田の字団地の、今、タワマン」になるのでしょうかね。ひとつの問題提起として。

[947: 匿名さん]

タワマンは一つの格差社会の縮図だもんな。
上から順に、見事に地位がわかる。 会社で言えば 上層のトップは会長、その次が社長。
中から下層は平社員のイメージ。
下には何となく住みたくない。それだったら賃貸の方がいいかな。

[948: サラリーマンさん]

>>947
都心部も賃貸ストックが増えましたから、
結構選択の余地があります。
賃貸の人増えていますよ。

[949: 匿名さん]

タワマンの高層階の小さな部屋や、北向きの部屋よりも、
低層階で南角部屋の分譲価格の方が高い場合もある。
イメージだけでは机上の空論。

[950: マンション投資家さん]

>>947
同感ですな。タワマンの低層階には絶対に住みたくない。
私の場合、30階が一つの節目になる。
なるべく30階以上の南向きに住みたい。
昼間は真冬でも暖房要らず
価格も落ちないから転売も可能

[951: 匿名さん]

タワマンに移り住んで初期の頃は、違う人とエレベーターに乗り合わせた時に、
上か下かで、勝った負けたの空気が流れる。
しかし、時が流れると、どうでも良くなる。

[952: 匿名はん]

地震など災害でエレベータ使えなくなると、

あれこれ考えて比較的低層にしたが、眺望は真っ先にさえぎられる。

[953: 匿名はん]

資源高。コメの価格まで上がってきた。
デフレが異常に長く続いたが、「商品バブル」でインフレ突入。
場所によるが、不動産もこのうねりにやがては巻き込まれていくのか。

賃金・年金は上がらず暮らし向きは下降線という人々と、
富裕層との乖離は開くばかり。

[954: 匿名さん]

タワマンも最初の頃は憧れの的だったけど、これだけ乱立してくると、希少価値は全くなくなった。団地と同じようになってきている。 地方に行けばまだ価値が有るかもしれないが。
タワマンは年取ってから住みたくないし、これからも増えてくるから投資用には向かないし、アンチタワマンも多いから需要には限度がある。
若い頃は賃貸のタワマンに住み、貯蓄をし低層マンションか一戸建てに移るのが理想か。

[955: 匿名さん]

まだそんなにタワマンがない頃、憧れて手にした高層階、眺望も良く誰にも覗かれる心配もないプライバシー完璧と満足していたのは最初だけだった。地上に降りるのも億劫になるし、窓をあければ強風で、眺望もすぐどうでもよくなるし、季節感ほとんど感じない空だけ（座った状態での目線）。結局、緑あふれる低層マンションで優雅に季節感が味わえるマンションが最高。

[956: 匿名さん]

〉955
年取ってくるとそうなってくるよ。 緑や土が恋しくなってくる。 眺望も一年で飽きてくるし。
ただ若い頃のタワマンは最高だろうな。

[957: 匿名さん]

物件がショボかったのでしょう。低層もタワーもいいものはそれなりの魅力がある。

[958: 匿名さん]

中古物件があまりない高層マンションの住民も同じようなことをいっていますね。
風景はまだいいが、上り下りを繰り返す方は数年で嫌気をさすでしょう。
やはり数十年生活し続けるなら低層マンションのほうがいいね。

[959: ビギナーさん２]

タワーマンションならではのメリット（ロケーション、共有設備、都市設計、構造設計、サービスなど）を活かしているかどうかで選別されるようになり、タワーであればどこでも高値が付くという時代は終わっているのではないかと思います。
やっぱり、タワーマンションの最後の砦はロケーションじゃないかと思います。希少価値のある場所で、多数の住宅を供給できるというメリットを最大限に生かした物件の値段は崩れないでしょうが、ブームに乗った安易な企画のタワマンは危ないのではないかと思います。

[960: 上等]

ＤＩＥＳＥＬ　ＧＩＮＺＡ（ディーゼル銀座）が昨日オープンしました。
それに連れた報道を今日の「２時っチャオ！」でやっていましたね。

番組の受け売りになりますが、
ここから先は銀座に土地勘のある人だと面白いです。

銀座の発祥は江戸時代。
銀座２丁目の「ティファニー銀座本店」の有るあたりが本来の”銀座”だったそうです。
（金座、銀座の銀座ですね）
その流れで大正時代に今の中央通り（銀座通り）に、デパートの松坂屋、三越、松屋ができ、
現在のブランドショップ（シャネルやエルメス等）の出店につながります。

そこでこの「ディーゼル銀座」ですがプランタン銀座の隣にあり、ほぼ有楽町に相当します。
実はここがキーポイントでして、
昔から、銀座地域でも北の地域が発展すると景気上昇のバロメーターになるそうですよ。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[961: 匿名さん]

タワマンは働き盛りの若い人の住みか
ご老人が出てくると違和感があるのは俺だけなのか

[962: 匿名さん]

＞９６１
確かにそう思います。
タワマンから老人が出てくると、家を息子に売られて無理やり住まされてる
って想像してしまいます。
住みたい老人もいるかもしれませんがね。勝手な妄想です。

[963: 匿名さん]

うちのタワマンはお年の方も結構住んでいますよ。コンシェルジェサービスが充実しているので、
（２４時間コンシェルジェがいる）、ホテルに住んでいるのとあまり変わりません。一度こういう環境に住んでしまうと、なかなか他には移れないのも事実。

[964: 匿名さん]

>>963
２４時間コンシェルジェ＝＞昼は管理員、夜は警備（防災要員）を兼ねるっていうオチ？

[965: 契約済みさん]

No.956さんに同意。

現在タワーマンション高層階に住んでますけれど、
下に下りることは全く苦になりませんよ。
エレベーターもすぐ来るし、早いですし。

施設とかサービスも充実していて、慣れてしまったこともあり
逆にそれがないマンションだと過ごしにくいかなぁ〜っと、最近は思います。
とても生活しやすいですよ♪

ただ、下に下りるのが面倒な方は
タワーじゃないマンションの方が住みやすいのかもしれませんね。

[966: 匿名さん]

９６５さんに質問です。
できれば住んでいる階から１階に降りるまでどのくらい時間が掛かりますか。教えてください。
階まで書いてもマンションが特定されませんのでお願いします。

[967: 匿名さん]

特に通勤時間帯が知りたいです。 あとマンションは満室ですか？

[968: 匿名さん]

まあ 若い時は苦にならないよ。

[969: 匿名さん]

＞960

何が言いたいのかよく判らないけど、アジア中心に展開しているディーゼルが銀座に出来て
そんなに嬉しいのかね？それを発展のバロメーターにする感覚は、さすがジョートーさんだね。
香港、フィリピン、マレーシア、台湾、アジアならどこでもありますよ。
こんな調子じゃ、H＆Mが今秋銀座にオープンした日には大騒ぎしちゃうんだろうなぁ。
予め言っておくけど、NYCやストックホルムに行けば客層がどんなか分かる。
ジョートーさんにはピッタリかもね（笑）

[970: 匿名さん]

>>969
でもね．．若い女性には人気があるブランドなんですよ。
カジュアルウエアのはずなのに、銀座にFLAGSHIPショップをオープンするくらいだから、好調なのは容易に想像できますよね？

．．．正直、昨日、一緒に行こうと誘われるまで私も知りませんでした。

[971: 匿名さん]

NYのアバクロなんて韓国、日本、中国人しかお店にいないよね。

[972: 匿名さん]

30過ぎてディーゼルはないなぁ。だいぶ前にデニムとか流行ったけど・・・

[973: 匿名さん]

>>969
よほど銀座にコンプレックスがあるんですね。
ま〜銀座は日本一の地価ですから、ひがみや妬みも多いとは思いますが・・・

[974: 匿名さん]

ディーゼルって(笑)
まあボチボチ知名度は上がったけど、
私が学生の頃はディーゼルなんて高校生〜大学生が着るカジュアルウェアだったよ。
丸井もディーゼルも正直銀座からは出て行ってもらいたいなぁ。

[975: 匿名さん]

ディーゼルってこれだね。
http://www.diesel.co.jp/site.php?page=planet

ま俺にとってはどっちでもいいが、ビックカメラが来てくれたときは嬉しかったな〜〜
100円ショップも出来たし、やはり若者相手をしていかないと街が廃れると気づいたんだよな。
クラブはこれから寂れていくし、六本木ヒルズにしても東京ミッドタウンにしても、軒並み高級店は無くなったもんな。　やはり若者のパワーにはかなわない。
それで、これからは、若者、特に女性（男は弱いからな）に支持される街だけが発展する。

[976: 匿名さん]

銀座が劣化して普通の街になっていく。
将来的には千葉テイストの渋谷みたいなものをめざしていくのかな・・・・

今は銀座の格を必死で守ろうとしてる店もまだまだ多いけど、
正直苦しそうだもんなぁ。

[977: 匿名さん]

これからサブプライムで証券、銀行関係は厳しくなっているだろう。連鎖式に悪くなってきそうな予感。　こんな状態でとても高級品を買う余裕はない。　貯蓄にまわすだろう。
それに反して、原宿ヒルサイドテラス、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、丸の内、赤坂と開発しすぎ。リッチ層は限りがあるから、物珍しさが無くなったときが大変。
また、公的資金の問題が大きく取り上げられてるから、企業は接待を抑制し銀座なんかに行かなくなる。使うとしても世間がうるさくない、大衆店になっていく。

[978: 匿名さん]

これから銀座でも、物珍しさで集客していかないと、駄目になっていくだろう。
実際、平日銀座の裏通りに行くと、寂しいもの。

[979: 匿名さん]

銀座のアップル出店も若者受けをねらったもの。
おじさんなんか対称にしていない。

[980: 匿名さん]

広尾の象徴だった愛育病院（皇族御用達）が、芝浦に移転するのは痛いね。
http://mainichi.jp/life/edu/child/news/20080412ddlk13040276000c.html

[981: 上等]

少々興味が沸いてしまったのですが、荒しと思わないで許してください。

さて、
銀座及びその周辺の発展に疑問を感じる方というのは、
どこにお住まいなのでしょうか？
(あるいはどういう職業の方)

地図を見ていただくと分かると思いますが、
この地域は、２３区内であれば城西、城北、城東、城南のほぼ中心です。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[982: 匿名さん]

2chからお子様がきたか
今時 絵文字なんて…

[983: 匿名さん]

ビックカメラは有楽町であって、銀座ではない。
もともとあの場所にあった有楽町そごうは、銀座のデパートとは言われてなかった。

[984: 匿名さん]

自分の住まいの場所にかかわりなく、銀座の盛衰を論じております。

自分の居住区域の付加価値向上のために、
特定の場所をキャンペーンする必要も意思もありませんので。

[985: 匿名さん]

出たぁ〜！
ディーゼルが銀座に出店して大喜びしてる人だぁ＝９８１
勝手に女性だと想定すると、パンプスにソックスとか履いて出掛けてそうな感じ（笑）
ピンクハウスとかも好きそう。
ああ、キモチ悪・・・。

[986: 匿名さん]

アジアの富裕層の好みと動向を良く考えるべきやろうな。

それから、
地政学的には、東京はアジア経済の頭脳を担うべきところに位置している。
アメリカ市場が終われば、次は東京、その後で順次アジアのマーケットが開く。
東京の拠点で世界マーケット分析して、方針を決定。
他のアジアに指令を出す。
これが最も合理的。

都心部の再開発で東京は生まれ変わり、
アジアの頭脳的役割を果たすことになる？
アジアの富裕層も集まることになる？

[987: 匿名さん]

中国新聞社電によると、米シカゴで建設中のビル「シカゴ・スパイア」の分譲説明展示会が18日に
上海市内で、22日には北京市内で開催された。
同ビルは150階建てで高さ609．6メートル。着工は2007年で完成は2011年。高さではアラブ首長国
連邦のドバイで2008年12月に完成予定のブルジュ・ドバイが818メートルで、人工建築物として
世界第2位になる見込みだが、マンション部分を持つビルとしては世界最高という。
「シカゴ・スパイア」はこれまで、独ベルリン、シンガポール、マレーシアのクアラルンプール
で説明会を開催したが、反応はよかったという。
中国新聞社によると、中国の投資家も関心を示しているという。
「シカゴ・スパイア」の分譲価格は最低で80万米ドル（約8250万円）、最高では4000万ドル
（41億2460万円）とされる

[988: 匿名さん]

＞９８５
９８１（上等）は「しまむら」とか「赤札堂」をご愛用です。

[989: 匿名さん]

歓迎！　中国の富裕層様　観光客急増、年間９４万人
4月17日10時46分配信 産経新聞
■百貨店は対応強化／健診ツアーも
中国からの観光客数が伸びている。団体での旅行が一部解禁になった平成１２年から急増し、
今や韓国、台湾に続き、年間９４万人が訪日している。観光や買い物が主な目的で、中国の富裕層
がその牽引（けんいん）役とみられる。東京・銀座の百貨店などは中国語サービスを強化。
日本の先端医療を受診するメディカルツーリズムの企画も出現するなど「チャイナ・マネー」
を取り込む動きが活発化している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080417-00000912-san-soci

[990: 匿名さん]

城東の人は徹底してカルチャー音痴だな。
ディーゼルは海外メーカーだが、限りなく丸井系ブランドに近いじゃないか。
「デーブスペクターはセレブだ」とありがたがるような違和感を感じる。

脚本家、モノ書き、デザイナー、映像関連の人はほとんど西か南か中心だな。
東や北では全く思いつかない。

[991: 匿名さん]

東京ユビキタス計画も着々と進行中。
http://search.metro.tokyo.jp/search?oe=UTF-8&client=JPFRONT&pr...

[992: 匿名さん]

上等のくせに我々の居住区域を聞いてどうするんだ？
そもそも銀座の発展は、上等には何の関係もないだろうに。
ひとりで第二東京タワーの応援キャンペーンでも展開してなさい。

[993: 匿名さん]

一見関連が無さそうな事象も実は関連があって、
一つの方向に進んでいる。
日々の変化はそれほど大きくないので、
一般庶民は気が付かないが、
実はこれが時代の大きな潮流だったりする。

[994: 匿名さん]

中国経済は下降気味だろう。株価も大分下がったし。確かに去年までは良かったんだよね。オリンピックが終わったら大暴落の予感。 これからはインド、ソビエトか
あと、多くの再開発があり銀座は 大勢の中の一つになってしまった。 魅力的な所は 銀座に行かなくても沢山ある。
銀座も古くさい昭和の街のイメージを変えないと。
昭和の時は最先端のおしゃれな街だったけど、今はなんかダサい街に成りつつある気がする。 もっと若い血をいれないとね。 ブランド店だけ入れてもだめ。

[995: ビギナーさん]

赤札堂とは通だな〜。
むかしは城南エリアにも進出していたが。。。懐かしい。。。

[996: 匿名さん]

この掲示板でファッションの事言っても無駄。
オシャレのオの字も知らないようなおっさんばっか。
アバクロでも着てればいいんじゃない？w

[997: 匿名さん]

近郊、郊外に多くいるパラサイトのフリーター。
余裕の生活も、世代が交代すればこうなる。
消費の中心はますます都心部となっていく。

4月24日20時3分配信 毎日新聞
シンクタンクの総合研究開発機構（ＮＩＲＡ）は２４日、バブル景気崩壊後の就職氷河期に急増
したフリーターやニートが、このまま正社員になることができず、十分な年金が確保できないと、
老後（６５歳以上）に生活保護を受けることになり、累計で１７兆７０００億〜１９兆３０００億
円の生活保護費の追加負担が発生するとの試算を公表した。
試算によると、氷河期の就職難で生じた非正規雇用者と無職者は約１２０万人。このうち、主婦
や厚生年金加入者を除く７７万４０００人が、老後に生活保護を受けることになると想定した。
フリーターは親と同居したり、援助を受けていれば貧困状態にはならないが、親が死去した後に
大きな問題が生じる。

[998: 匿名さん]

上り下りに時間が掛からない低層マンションがいいみたいですね。
やはり高層マンションは長期に住むには不便でしょうね。
タワーは賃貸にふさわしいですね。１０年後以降の修繕費も高いらしい。
一般サラリーマンには手を出すものじゃありませんね。

[999: 上等さんへ]

>この地域は、２３区内であれば城西、城北、城東、城南のほぼ中心です。

大方の人の脳内地図の”２３区”というカテゴリーでは東北方面が
かなり抜けおちているため、銀座は東端に近い印象なんでしょう。

って、たぶん気が付いてると思うけど。

[1000: 匿名さん]

中心って言ったら、やっぱり皇居です。

だから千代田区は都心の中の真の都心なのです。