23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[786: 匿名さん]

富裕層は、その伊勢丹等一部に行くイメージなんですけど違うの？
西新宿に車とめてそこからどうやっていくんだろう？
（７８２ではありません）

[787: 匿名さん]

７８４より７８２の発言の方が同意できるな。

金持ちは銀座にクルマでやってきてる。

７８４は銀座を知らない東京人かな。


＃西新宿行ってどうする？

[788: あ]

ほ？

パークハイアットに行くんでしょ、ふつう

[789: ビギナーさん]

数億円のマンションに住んでいるという自称？富裕層(てことは、総資産は数十億なんでしょうね）の方が、このような庶民の掲示板をご覧になっているとは思いよりませんでしたｗそんなに優越感に浸りたいんですかねー？
ま、銀座のレストランへ車で行っても、飲酒して車で帰るようなことはしないで下さいね。
あ、そうか、運転手付なんですね。失礼しましたｗ

[790: ビギナーさん]

富裕層といっても、２０年前は庶民生まれの庶民育ちで心はいつまでも庶民って人は多いのでは。

[791: ほ]

よ？

[792: 匿名さん]

銀座は混むよ。車で銀座内をはしごするのは無理でしょ。渋谷などと違って、有名人が歩いていても、人が群がることはないのが銀座じゃない？

[793: 匿名さん]

結局、新築マンションの価格は下がらなかったですね。

[794: 匿名さん]

デベは今の値段で出すだけでも利鞘がへるし、案件遅らして少しでも値段上げてくんだろうね。

[795: 匿名さん]

銀座と新宿を優劣比較してどうすんの？

それぞれTPOで使い分けるんでしょう、富裕層だろうが庶民層だろうが。

パークハイアットは内外セレブ御用達だが、銀座にそれに匹敵するものはない。

銀座三越や松坂屋は老舗の風格はあるが、実力は伊勢丹新宿本店に及ばない。

他方、新宿には世界最大級の巨大繁華街・歓楽街の歌舞伎町はあるが、歌舞伎座は無い。

銀座は内外一流名門ブランドの旗艦店が軒を並べるが、新宿は高級店と庶民店の玉石混交。

それぞれの強み・弱みや個性があるのだから、優劣ではなく、使い分けるのが正解。

[796: 匿名さん]

しっかし、中古マンションのチャレンジ価格、野ざらし雨ざらし店ざらしで見苦しいな。

たとえば、ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
依然として野ざらし雨ざらし店ざらしのさらしもの状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円。そろそろ４００万円台かな。

[797: 匿名さん]

>>795

伊勢丹と三越は経営統合したんだけどな。

ほんと

結局新築マンションの値段全然下がってないじゃん

３月暴落とか言ってなかったっけ？

[798: 匿名さん]

三越が伊勢丹に救済合併（吸収）されたんだよ。

[799: 匿名さん]

>>796

・・・・で、いくらなら買ってもいいと思ってるの？

そんなに気になって仕方ないのなら・

[800: 匿名さん]

>>798

救済ねえ・・・

三越がおさえてる銀座に集まる富裕層に伊勢丹が魅力を感じなきゃ経営統合なんか
成立するわけないんだが

[801: 匿名さん]

そう、三越の顧客が魅力的なのであって、三越自体は魅力的でない。

[802: 匿名さん]

伊勢丹が本当に欲しかったのは銀座の客なんかじゃなく、
海外へ向けての三越のノウハウというのが、大筋の見かたらしいよ。
今後減って行く一方の三越の現在の顧客がそんなに魅力的なら、
そもそも三越が危なくなんてならないって。

[803: 匿名さん]

海外のノウハウって、どれほど成功してますか、三越？

[804: 匿名さん]

確かに現状で大成功を納めているとは言えないでしょう。
ただ、海外進出を一から独自に始める事に対してのリスクとコストを考えると、
現在成功してるか否かに関わらず、
すでに三越が持っている情報とそのために行ってきた人材を含めた投資は、
進出の足がかりに対して価値があると判断したのだと思われます。

[805: 匿名さん]

個人的な思い込みですか？

伊勢丹はシンガポールとかで成功してますよねぇ。

[806: 匿名さん]

>>796
チャレンジ価格の中古は、４月に入って一覧から消えた物件も多いですよ。
売れたのかどうかは知らないけど。

[807: 匿名さん]

海外進出については、圧倒的に三越の方が歴史も売り上げもあります。
現地での人材育成にはことさらコストも時間もかかります。
特に、これから中国進出を狙う伊勢丹としはうま味ありと判断したのではないですか？

[808: あ]

はい

[809: 匿名さん]

単純に縮小する市場の中で専有率を上げたいだけでは。
個性が売りの百貨店でも、規模のメリットも追求せざるを得なくなってきたということ。

[810: 匿名さん]

新築下がらないから全く価格の話にならない。検討者不在？

[811: 匿名さん]

待ってりゃ下がるって大合唱してた奴ら、どこへ消えやがった！

[812: ビギナーさん２]

>>809

全くその通りで、お互いメリットがあると思ったから合併した。伊勢丹の「新しいセンス」と、三越の「伝統」と「顧客層」が組み合わさることでシナジーがあると思ったからでしょう。今の百貨店業界は過当競争ですからね。

ところで、新宿、銀座論争から、マンションの価格に話題を戻した方が・・・

[813: 匿名さん]

三越の優良顧客がいるのは銀座じゃなくて日本橋ね。

[814: 匿名さん]

江東区は女性にとって怖いところです…

・東京都江東区潮見２丁目のマンションに住む２０代の会社員女性が１８日夜から行方不明となり、
　マンション室内に血痕があったことなどから、警視庁捜査１課と深川署は１９日までに、事件に
　巻き込まれた可能性もあるとみて捜査を始めた。

　調べでは、女性は会社員の姉と２人暮らし。１８日午後７時半ごろ、姉の携帯電話にメールで
　「今（家に）着いたよ」と連絡があったが、姉が同８時４５分ごろ帰宅すると不在だった。

　玄関の鍵はかかっておらず、玄関の壁に擦れたような血痕があった。室内の明かりは付いた
　ままだった。
　姉が１１０番した。

[815: 匿名さん]

>>810、811
今必死に下がると信じて、待ってるとこでしょｗ

で結局下がらず、先高感が出てきたら慌てて飛びつく

今のうちに安めの中古拾っといた方がいいんじゃないか？

[816: 買いたいけど買えない人]

ここで相場見れるよ。地価、平均価格、供給戸数。
しかし、この地図、ヤバいな・・
http://www.manen.jp/map/

[817: 匿名さん]

２０１２年、サバイバルゲームがいよいよ始まりますよ。
優勝劣敗は世の常ですね。

絶好調とされる東京都心のオフィスビル市場に、暗転の兆しが見える。2012年に大量供給が控え
ているためだ。
オフィス市況の好不調の目安とされるのが、空室率5％ライン。オフィス仲介の三鬼商事の調べに
よると、2月末時点の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は2.77％と好調だ。
賃料も高止まりしており、丸の内エリアでは、2003年前後は坪当たり3万円台という成約が多かっ
たが、現在では7万円という事例が出ているほどだ。
今後も2〜3は新規ビルの供給が少ないため、「マンション市場は厳しくなってきたが、オフィス
市場はまだまだ堅調」（大手不動産会社幹部）と強気の関係者が多い。
ところが、その先の2012年になると、かつてオフィス業界にショックを与えた“2003年問題”を
上回る規模の大量供給が起こりそうなのだ。
2003年に主役となったのが六本木ヒルズ、汐留の再開発、JR品川駅東口周辺に完成したビル群
だった。この年に東京都内で新規供給されたオフィスの貸し付け有効面積は約115万平方メートル
で、例年の2倍に上るものだった。
これに対して、ある大手不動産会社の試算によると、2012年は現時点で把握されているものだけ
で、130万平方メートルを超える見通しだ。
主なものは、大手町連鎖型再開発の第2次事業、東京中央郵便局の建て替え、東銀ビルを含めた
3棟の一体建て替えなど。大手町・丸の内に多いが、この3つの大プロジェクトだけでも、延べ床
面積が50万平方メートルに上る。
しかも、2003年の際には、景気回復を追い風にオフィス需要が旺盛になって市況が回復したが、
2007年以降は団塊世代の大量退職によりオフィス人口が減少し、需要そのものが後退トレンドに
入っている。また、ベンチャーなどによる会社設立も、外資の対内直接投資も、共に低下傾向に
あり、供給過剰を吸収する堅調な需要増という“救世主”は期待できない。
都心不動産に踊った業界の宴の終わりは近い。

[818: 匿名さん]

オフィスの話なんて誰もしてないから（笑）

[819: 物件比較中さん]

都心部中古はなんとなく一時期に比べ下がってきた気がする。
特に港区湾岸部のタワー70㎡以下で１０件に１件くらい
「おや」って思うような割安物件が混ざるようになってきた。
まあ眺望とかに難点があるのかもしれないけどね。

[820: 匿名さん]

郊外ネタですが、
多摩川沿いにはまだまだいっぱいマンションができそ。
このあたりの中古マンションはかなり下がるやろ。
それにしても、こんな田舎にオフィスを構える会社があるのか不思議です？

東急電鉄と東急不動産の「二子玉川東地区第一種市街地再開発事業」（東京都世田谷区）が本格的
にスタートした。施行面積は約8.1ヘクタールで、二子玉川地区再開発事業全体の施行面積約11.2
ヘクタールの大半を占める。総事業費は997億7,500万円。
１街区（商業、オフィス地区）では、周辺商業ゾーンと一体となった開発を行い、駅や交通広場を
結ぶガレリアを設置する。２街区は商業、オフィスのほかホテルや駐車を誘致する。３街区は自然
環境と調和した高層住宅棟３棟と低層住宅棟２棟（総戸数約1,000戸）を整備する。建築外装やラン
ドスケープデザインは世界的デザイナー、サー・テレンス・コンラン率いるコンラン＆パートナー
ズが監修を担当する。全体計画の完成は2011年３月予定。
[住宅新報　2008年4月18日]

[821: 匿名さん]

>>820
二子玉川は世田谷区。
世田谷区は制限があってタワーマンションは建て難い。
従って、二子玉川に建つタワーマンションには希少性がある。
別に私は買いたくはないが。

>>819
都心部中古に、湾岸は含まれる？

[822: 匿名さん]

>>821
建て難いところのタワマンに希少性があるというのは
なかなか面白い説ですね。
郊外にタワマンがポツポツと建てられるのは
これが理由でしょうか？まだ珍しいから地元の人が買うのかな？
練馬にも建てられていますね。

[823: 匿名さん]

法律の制限で建て難いのと、
需要が少なくて建てられないのとは、
別物。

[824: 匿名さん]

いずれにしてもご近所地元民向けのローカル物件ですね。

[825: 匿名さん]

>>819
２月時点と比較して、
中古、土地の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、目黒区、世田谷区、渋谷区、江戸川区
賃貸の過剰感が強いのは、
港区、新宿区、台東区、品川区、目黒区、豊島区です。

両方に共通の区は、港区、新宿区、目黒区です。

[826: 匿名さん]

大手町の開発はオフィスもさることながら、商業、所謂テナントを期待していると思うよ。オアズ、大丸、駅地下と駅周辺から商業施設の開発が徐々に広がっており、郵便局や経団連会館あたりの再開発はオフィス以上にテナント誘致の志向が強い。新卒人員確保、イメージアップでこうしたエリアに拠点を持ちたい企業が多い一方で、他の繁華街より圧倒的に商業施設の競合関係は低いから、参入意欲高い企業も多そうだし。

[827: 匿名さん]

もちろん、街づくり三法見直しで、郊外に大規模店舗がつくりにくくなるから、なおさら需要見込めるし。

[828: 匿名さん]

まあ何があってもオフィスでは東京駅周辺だけは最後まで生き残るだろうな。
国際金融拠点にも指定されたし。苦しくなるのは副都心群か。

[829: しんじゅ]

くいちばん

[830: 匿名さん]

正直新宿は地位低下した感はあるよ。再開発はじまったけど、地価も本格的に戻りを試す展開は期待困難だし。なんせ、昔ほど行かなくなったし。

[831: しんじゅく]

いちばん

[832: 匿名さん]

>>824
都心部の不動産価格が上がって再び郊外が極光を浴びるかも？

[833: 匿名さん]

>>823
>需要が少なくて建てられない

そう、城南の住民は自分たちのエリアが豊洲や武蔵小杉みたいにはなって欲しくないので
地元民のタワー需要は極めて少ない。

[834: 匿名さん]

>>826
八重洲の地下街も改造されて大規模になります。

[835: 匿名さん]

>>771
>都心部の分譲系は供給ポイントが限定されるから
>これからの都心部の注目は賃貸動向ですよ。
>若い人の都心部居住が増えて行くと、
>また一段と変わって行きます。
東京駅から7分の駅の江東区新築賃貸物件で女性失踪ですか…
駅近にも関わらず空室が3割程とのことなので人気は高くないようです。
今回事件のあった潮見は枝川の隣りなので、同じく隣地である豊洲も影響を受けなければ良いのですが。