23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[645: 匿名さん]

暴落するかどうかはわかりませんが・・・湾岸は地盤が悪そうで
購入するには・・・心配です。

[646: 匿名さん]

埋立地のタワマンが怖いのは、税制優遇が切れ維持管理費が上がり、
大規模修繕の負担が見えてくる５〜１０年後。
ローン組ませて買いやすくするため、面倒や負担は先送りした形になってるから、
築年を経るとそれらがどんどん顕在化してくる。

多くはそういったわずらわしさが出てくる前に売り抜けようとしているが、
一気に供給されたため、中古も一気に出て相場を崩す可能性大。
ババ抜きが始まるのは３年後くらいからか。
脱出に失敗すると、残債割れで仕方なく住み続ける不本意永住になるのは
過去のニュータウンでさんざん立証済み。

[647: 匿名さん]

それは埋立地のタワーマンションに限りですか？
タワーマンションは埋め立地じゃなくても、管理費がどんどんあがるから
買うにはよく考えてって聞きましたが。。。。

[648: 匿名さん]

管理費の問題はタワマン共通でしょうが、
湾岸は似たような仕様のファミリー向けエコノミーマンションが同時期に大量供給され、
住民層も似たようなレベルがかたまっているので。まさに平成のニュータウン大団地。
人が集まるときは過熱しやすく、離散するときは崩落につながる下地がある。

[649: 匿名さん]

東京は埋め立てだらけですよ。

[650: 匿名さん]

湾岸は、でも都心に近いから。
永住になっても、別に悪く無いんじゃないかな。

[651: 匿名さん]

新宿って国際金融拠点には指定されていないんですね。
これからの都心をはるかに凌ぐ大規模開発や将来性を考えれば新宿を指定しないのは間違いだと思います。

[652: 匿名さん]

金融はハッタリや信用が重要だから、本社の立地には拘るんだよね。

新宿に本社あると街金と疑われるよ。実際手形の裏書で新宿住所のなんとか興業とか経由して、手形が取り立てに回ってきたら警戒するね。

[653: 匿名さん]

652さんに同意。
街のイメージってものがあるだろ。

[654: 事情通]

新宿は　指定しなくても　国際金融拠点化するので　無問題ですよ。この手の、お上主導の官製都市再開発は成功した試しがないですし。

再開発一巡して開発余力に乏しい東京駅や汐留新橋六本木界隈より、三菱地所や住友不動産主導の大規模再開発目白押しの新宿のほうが遥かに将来性ありますよ。

[655: 匿名さん]

新宿は成田・羽田からの遠さと新幹線や将来のリニアの発着が無いと言う致命的な
利便性の悪さがあるから、そこそこの発展はあっても金融拠点にはなれない。

でも新宿は商業規模としてはすごいので、観光地と百貨店で生き残る。

[656: ビギナーさん]

スレ違いですが、ここは詳しそうな方が多いので質問させてください。

タワーマンションは最低でも３０Ｎ以上の１００年コンクリートを使っていると思いますが、建替えや取壊しは築後何年頃になるのでしょうか？
定借物件だと借地期間が７０年だったりしますが、７０年くらいで建替えが想定されるのでしょうか。
７０年後はよぼよぼで生きているかも知れず、建替えは辛いです。

１００年近く建っているニューヨークの超高層ビルや、中世から残っているヨーロッパの建物とは全然違うものなんでしょうか。
関東大震災で壊れることを想定している？

[657: 事情通]

過去に超高層建造物の解体・建替え等工事施工実績がないため、正直なところはやってみないと分からないのでしょう。

超高層建造物の解体は莫大なコストがかかると考えられており、現実には簡単に解体・建替え可能とは考えない方が無難でしょう。

ただしそのことは、超高層建造物が未来永劫使用可であることを保障するものでは当然ありません。
耐久性や強度等構造的劣化が確認されれば、退去せざるを得ないのであり、最悪の場合は解体できず住むこともできない、無用の長物か新しいタイプのスラム街化が進む危険性を完全否定出来ないでしょう。

であるならば、賃貸物件と割り切って住むことも選択肢のひとつでしょうね。

[658: 匿名さん]

>>654

もう国際金融化拠点になってますよ。
国際ヤミ金融、地下銀行（海外送金・入金決済）なんでもあり。
マカオのカジノで負けを踏み倒しても回収屋さんがこの辺から現れますよ。

[659: 匿名はん]

655さん、国際金融拠点として、成田や羽田へのアクセスや新幹線駅について言及されていますが、あまり関係無いでしょう。

成田等からのアクセスは東京駅も新宿駅も十分過ぎるほど悪く大差ないですし、そもそも国際金融拠点だからと言って、国際物流拠点でないので、そこが交通の要衝やハブになる必要はないのです。

たとえばロンドンのシティやニューヨークのウォール街が、国際交通アクセスの点で先端的であるとか、であるが故に国際金融拠点になり得たとか、そういうことではないでしょう。

金融センターとしての発展の重要性は、知的価値や情報の集積度、その基礎としての企業や人材の集積度、これに尽きます。

金融業は人材産業であると同時に設備産業であり、ワンフロアの広さやIT環境等整備状況がオフィスインフラとして重要で、最新鋭設備を持つ再開発ビルが同時に大量供給される必要があります。

しかしながら、既に大規模再開発が一巡してしまった丸の内や八重洲、六本木赤坂等は、残念ながら最も重要なその要件を満たさないのです。

他方新宿エリアでは、西新宿や日テレ跡地の大規模再開発計画実施がこれから本格化・具体化するため、最も重要な要件を満たし易い好条件が存在するのです。

[660: 国際金融マン]

659さん
アジアの国際金融センターには東京はなり得ません。
パリやフランクフルトのような、その国を代表する金融センターにとどまるでしょう。
理由は
　①金融の国際標準語である英語を使いこなせる人が極めて少ない。
　②法律、会計制度、税制度の欧米化が遅れている。
です。
今後は経済成長著しい上海や国際化が進むシンガポールに追い抜かれてしまう
ことが確実でしょう。すでに外為取り扱い高では香港やシンガポールに抜かれて
世界7位です。

[661: 国際金融経験者]

東京が国際金融都市になるための、最大障害要因は日本の政治家にあります。最近の例を見ても、少し株価が戻せば課税強化を言い出したり、羽田空港株・Ｊパワー株に見られる排他的行政、経済・金融のグローバル化を、全く理解してない政治家が余りにも多すぎますし、頭が古すぎます。日銀の総裁騒動など世界の失笑を買う現状では、日本が国際金融の拠点になることなど夢のまた夢でしょう。

[662: 匿名さん]

女性刺され重傷、男は飛び降り死亡…東京・港区のマンション
4月12日13時29分配信 読売新聞

　１２日午前９時５分ごろ、東京都港区港南２の４３階建てマンションの
２７階に住む女性（５２）から、「夫に刺された」と１１０番通報があった。

　警視庁高輪署員が駆けつけたところ、女性が右胸に包丁のようなものが
刺さった状態で倒れており、病院に運ばれたが重傷という。

　同署員らが付近を調べたところ、マンション敷地内で、女性と同居していた
職業不詳飯塚幸男さん（５８）とみられる男性が頭から血を流して死亡していた。
同署は、男性が女性を刺した後に転落事故を図ったとみて、殺人未遂事件として調べている。


お台場に続き、港南まで。湾岸タワー受難続きだな。

[663: 匿名さん]

品川Vタワーですね。

[664: 匿名さん]

新宿なんて外資系金融はおろか、国内金融機関にも見向きもされてませんよ。大規模開発で大量のオフィスを供給しても使ってくるのはせいぜい中小企業くらいでしょ。都心の開発はこれからが本番なんですよ。新宿の再開発の規模とは比較にならないんです。
オフィスエリアとしての新宿の重要性ははっきり言って高くないし、これから少しづつ落ちていくでしょう。でも新宿はサラ金が集積してるのである意味金融拠点と言えますね。

外資系金融の所在地
http://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2008/20080411.pdf

[665: 匿名さん]

お台場はＵＲタワー。
品川Vタワーは港南。

[666: 匿名さん]

＞６５９さん

それでは国際金融拠点として「東京駅界隈」「有楽町」「汐留」「赤坂・六本木」が
国から指定されて、「新宿」が国から指定されなかったのは何故だと思われます？？

都庁もあるし、今後の活発な開発余地があるのなら、指定しても良かったのに。。

[667: 匿名さん]

きまってるよ。石原都知事がいるからだろう。

[668: 匿名さん]

＞きまってるよ。石原都知事がいるからだろう。

石原氏がいるとなぜ？？

[669: 匿名さん]

どうでもいいけど、再開発の費用どこからまかなうの。

[670: 事情通]

今回は先行指定なんで、今後三菱地所や住友不動産、大成建設、野村不動産等が動いて追加指定されます。

都心部再開発は幾つか計画ありますが、西新宿三丁目や日テレ跡地ほどの、つまり六本木ヒルズやミッドタウン並みの大規模再開発計画は、新宿エリア以外にありません。

[671: 匿名さん]

思うんだが、六本木ヒルズやミッドタウン、赤坂、丸の内と続々と店舗が出来てるがこれからやっていけるのかな。　最初のうちは興味で混むが・・・
消費人口はこれから減っていくというのに。　後は外人頼み？？

[672: 事情通]

たしかに六本木や赤坂、汐留とかは大変でしょうね。
ターミナル駅がないので、実は商圏人口は多くないし、
飽きられれば、わざわざ来るひとも減るので、
自然に大量のひとが行き来する新宿等と比べ、
もともと不利だしポテンシャル低いんですから。

シオサイト、トリトンスクエア、アイル、
全部そうですね。
やはり巨大ターミナル駅の東西横綱、
丸の内・大手町がある東京駅エリアと、
東西南北それぞれ発展を続ける新宿駅エリアの、
都市間競争になるでしょう。

[673: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスも一時期に比べ、寂しくなった。
落ち着いたといえば聞こえは良いが、これから他に客が流れていくんだろうな。

[674: 匿名さん]

最終的には巨大ターミナルがあるとこが残っていくのだろう。
他は、その地域の労働者、住民しか来なくなってくる。　引き寄せる為に常にリニュアールするか、でもこれは大変だろ

[675: 匿名さん]

そう言う意味では、スレ違いになるが立川駅や川崎駅みたいなところが
近年急速に評価を上げてるのも説明つくね。
実際23区内のほとんどの駅より、拠点性やポテンシャルは上なのだから、
都下や23区隣接地域のターミナル駅近と、単に23区内というだけのところとでは
今後価格の逆転現象が十分起こり得ると思うのだが。
実際、立川や川崎駅前なんて行ってみると物凄い人がいる。

[676: 事情通]

ヒルズも５年目迎えテナント大幅リニューアル、なんて云えば聞こえはいいが、要は不採算店舗大量撤退ってことです。

当初のコンセプトは高級ブランド多数出店のセレブ路線だったものの、客層はついぞセレブ層とはならず、ブランド店は閑古鳥で死屍累々。

今度はファミリー層ターゲットとする飲食店中心の大衆庶民路線へ転換を余儀なくされたというのが本当の実態。

巨大ターミナル駅もなく、セレブも来ない、そんな街には一時的な話題性はあっても、長期的な将来性はないでしょう。

[677: 匿名さん]

銀座駅も巨大ターミナル駅って解釈なんですかねぇ。
東京駅エリアでもないし。

[678: 匿名さん]

湾岸事件が多いですね。人が多いのでしょうがないですけど、自分の部屋ではなくてもそこで事件があると売却の時にやはり申告しなければいけないのでしょうか。伝えないであとで購入者がそれを聞いて訴えられたらたまりません。

[679: 匿名さん]

>>678
(事件のあった)Ｖタワーのスレがないからか、湾岸ＭＳの色んな板にカキコしてる
みたいだが、他人の不幸ではしゃぎまわるのってみっともないよ。

[680: 匿名さん]

すいません。初めて書きました。

[681: 匿名さん]

>>677
ん？
銀座駅＝日比谷駅なんだけど。
駅名こそ違うけど銀座線、丸の内線、日比谷線3線乗り入れる主要なターミナル駅ですよ。

[682: 匿名さん]

他人の不幸を得意げに語るつもりはないが、湾岸の治安についての話題が出るのは別におかしなことじゃないと思う。
最近湾岸中心に事件が多いから仕方がないと思うが。

[683: 匿名さん]

入間のアウトレットがニュースになってたけど
日本人はSCとかアウトレットとか商業施設が好きだよねぇ

ディズニーと同じで興味がない人間にはまったく理解できんわ

銀座はまだマニアックな店も多くて好きだけど

[684: 匿名さん]

>>681
そういう意味じゃ。有楽町駅だって銀座だろ。
要は銀座については十分集客可能な素地が元々あるってこと。

[685: 匿名さん]

たしかに六本木や赤坂なんて、一部のコア層な通な人間は集める素地はあっても、
大衆を集客できるような場所ではないね。
なので大衆化した結果、地域のブランド力が落ちるようなことになれば、
一気にメッキがはがれる可能性がある。
大衆相手ではなく、あくまでもコアな層相手に徹して地道にやってけば
長らくブランド価値を維持していけたと思うのだが。

[686: 匿名さん]

>>684
いや近い遠いじゃなくて、東京メトロの銀座と日比谷は乗り換えの料金設定に表れているように同じ駅の扱いですよ、ということです。
後半の部分は同意です。

[687: 匿名さん]

>>682
短い文章なのに『思う』、『思う』と連用している為、文章以前に書き方の稚拙さが
印象として残ってしまう。

[688: 匿名さん]

６８２ではないが、ただ自分の部屋で起きていなくてもマンション内で事件や事故が起きるとやはり売却する時は申告しないといけないのかどうか聞きたかっただけです。人が多くなれば事故はつきものですからね。

[689: 匿名さん]

>>670
外資はあなたほどバカじゃないからビルの高さで場所は選ばないよ。
それからデベロッパーが政府に働きかけて新宿を指定させるなんてまったく根拠が無い。
とんちんかんだ。

[690: 事情通]

コア層って、まあ、かつて六本木や西麻布に通ってた、流行最先端自認して夜な夜な闊歩してたような連中かな。

まだ六本木や西麻布が、妖しい薫り漂わせてたころのね。

そうゆう連中は、トレンドリーダーかも知れないけど、消費リーダーやマーケット・リーダーではない。

ボリューム限られてるから、マス層対象の大規模メジャー商業型ビジネスに馴染まない。

つまり、ひっそりと知るひとだけが通うような、こじんまりしたマイナービジネスの世界。

六本木や西麻布は、そうゆう形しかそぐわないのに、セレブ指向ながらも大規模メジャー路線目指し墓穴堀った。

それだと、絶対新宿はおろか池袋にも敵わない。かくして六本木の斜陽がここに始まった。

[691: 匿名さん]

そんな六本木の犯罪者続出タワーに入ってる外資系って、やっぱレベル低いネ。
ビルの高さじゃなくて、フロア面積が重要なのに、バカがここにいるようで。

[692: 匿名さん]

少し前の記事ですが、

日本綜合地所(8878)が大幅続落して900円をも割り込む　供給過剰によるマンション価格の大幅値下げ等を警戒
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/

不動産関連の証券化商品が海外で売れなくなったため、国内金融機関が不動産業界への融資を減らしていることや、国内景気の減速でマンション購入の実需が減退することも懸念されているという。
日本綜合地所(8878)の14時50分現在の株価は、113円安の899円。
また、一昨年から急騰を続けてきたマンションでは売れ行き不振から大幅な値下げを余儀なくされるケースも出ていることも警戒されているとのこと。


大幅な値下げを余儀なくされるケースが出てきているそうです。

[693: 匿名さん]

新宿もナニゲに事件多いじゃない。
つい最近も西新宿の方であったしね。
いろいろな人種が出入りしているから事件も増えるのか・・。

[694: aa]

国際金融拠点指定で有望エリア確定って感じですね。新宿は金融拠点にはなりませんよ。金融業界がいないでしょ。