23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[62: 匿名さん]

理論のところはそれなりなんだろーけど、最後の部分の《数年続く》の根拠はなんで書かないの？なんで数年なの?

一番大事な部分だからききたい

[63: 匿名さん]

どこがそれなりのロジックなんだ？？？？？

大手デベ経営陣がこぞって新規開発の都心ビル賃料に弱含みなコメントしてたぞ。D誌だったか。

[64: 匿名さん]

記載された個人的な見解にコメントしなかっただけ
コメントに納得したわけじゃないよ

ただ、一番大事な部分が根拠が見えないから

[65: 匿名さん]

なんだそれ。ジサクジエンといわれても仕方がないやり取りだと自分で思わない？

[66: 匿名さん]

なんでジエンに読めるわけ？

数年続くと予想してる根拠を聞いてるくらいなのに

ちゃんと嫁

[67: 匿名さん]

その句読点打たない文章。別スレのサクラだろ。笑

[68: 匿名さん]

今暇だから沢山書き込みしてるけど？
悪い？

[69: 匿名さん]

「港区広尾」に帰ったら。終了。

[70: 匿名さん]

ん？書き込み場所間違えてるんじゃ？
俺は書き込みに対する反応を確かめてるんだから邪魔するな

基地

[71: 匿名さん]

ポイントは簡単だよ…二極化する現在優勝劣敗は必ず進むって！

この株価低迷に乗じて買収が水面化で進んでるの知らないからかな？

償却等防衛策しているとこもあるが体力無いところはやられるよ…

海外生産シフト済みの円高なんてまるで気にしていない戦略的世界的企業は今や利益ではなくそのシェア争いを始めている

商品サイクルが短くなった今、メーカー首脳部も中枢を羽田ー品川ー東京に移転考えていると聞く

ハブ空港化するまでは確実にその流れは続くよ…

だから数年！

分かったかな？

そんなの知ってたよっての無しだぞ

[72: 匿名さん]

水面下も何も、お金持って買いに行けばイッパイ買えるよ。

やられるんじゃないの。やっていただくの。それすら無理なの。

[73: 匿名さん]

どうも
でも、また数年の根拠がないね

流れにはコメントしないが、そーだとすると、とても数年じゃ済まなそーじゃ？

[74: 匿名さん]

７３さん

確かにそうかもね
それなら１０数年続くよ…(笑)

とにかく、ハブ空港化するまで続くよ

[75: 匿名さん]

どうも。そうですか
勉強になった。一つの考え方として

[76: 匿名さん]

イヤイヤどうも

因みに先日TV特集で東京駅近くのULVACって会社の放送やっていました。タイムイズゴールド（金）の時代だと感じました。参考まで

[77: 匿名さん]

真空の会社だね
ウェーハとかか？

[78: 匿名さん]

売り渋りの販売遅延だったはずなのに、今や販売戦略見直しのための販売遅れになっているのは明らか

[79: 匿名さん]

明らか、って
自分の意見に信憑性を持たせる書き方する御仁って、
結構いますね。

[80: 匿名さん]

おっ、自分の意見がない批判家発見

怖がらず自分の意見を家！

[81: 匿名さん]

他人の意見を根拠提示なしで批判しなきゃどんな意見だっていいんじゃ？

信憑性なんて、専門家の意見だって信憑性ないでしょ？

当たるか当たらないかは、需給面と外部環境が絡んで決まるわけだし

でっ？批判家きどりの人のスゴイ意見を聞かせてもらえるかな？

79ちゃん？

[82: 匿名さん]

サクラブログでも開設しなよ。

[83: 元祖匿名はん]

港区広尾の桜のブログって面白そうですね。

閑話休題。

自身デベに勤めてて自社でも他社でも最近物件買ったり購入検討している方がいらしたら
ご意見伺いたいと個人的には思います。商品と価格の実態についてどのようにお感じなのか。

[84: 匿名さん]

もっと勉強したほうがいいんじゃ

[85: 元祖匿名はん]

私へのご指摘ですか？　それとも勉強しまっせ、の勉強って意味ですか。笑
確かに勉強しないと売れない状況ですかね。嫌味言うつもり別になかったのに。
何だか板に気が立ってますね。冷静に行きましょう。

[86: 匿名さん]

元祖君

都心物件本格調整スレに、コメントよろしく

[87: 匿名さん]

あれっ？コメントしてもらえないんですかね？
俺の書き込みにレスつかなくてさ？

[88: 物件比較中さん]

>>59

いや、オフィスビルの賃料が上がるとは思っていないんですけどね。オフィスビルの場合、賃料はそれほど上昇しなくても、それなりに元が取れる計算なのかなと思っていたので。賃料が下がる局面ではこの計算は成り立ちませんが。

>>83

デベではありませんが、最近のマーケットは不思議ですね。明らかに割高（と思われる）な物件でも完売したりするし。
一つ言えるのは、高額物件は動きが遅くなっているような気はしますね。じっくり売らないといけない状況になっている。
あと、駅から遠いとか、環境が悪いとか、駐車場が少ないとか、何か一つでも問題がある物件にはみんな慎重な感じがします。逆に、穴のない物件は、それなりのスピードで売れてしまうような印象はありますね。
だから、消費者の意欲がなくなっているわけではなく、選別がシビアになってきているというのが感覚としてはあります。これからはわかりませんが。

[89: 匿名さん]

シナリオつくるの下手だね。例えば、湾岸倉庫の再開発活性化シナリオをつくるとすれば、CO2削減クリア策の一環として、コンビニ等の深夜営業の自粛が盛り込まれる→商品サイクル短縮化が一巡→採算悪化による拠点倉庫の郊外化→湾岸倉庫の開発着手となれば環境サミットの今年の夏以降からシナリオが具現化する可能性があるって話になる。

[90: 匿名さん]

一方で、羽田空港の国際化に注目すれば、貨物の成田から羽田空港へ一部シフト→湾岸倉庫の需要拡大→倉庫の採算改善→湾岸倉庫の再開発一巡とくれば、羽田空港拡張後の2010年秋を前に湾岸倉庫再開発は沈静化を迎えるとなる。

[91: 匿名さん]

このシナリオだと湾岸倉庫再開発の期間は2〜3年って話になる。シナリオがいいかどうかは別として、いつまで続くかにはちゃんとこたえられるだろ。

[92: 匿名さん]

首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。


あいかわらず、マンション販売が低迷しているようです

[93: 匿名さん]

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

[94: 銀行関係者さん]

元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というのも違和感を感じる。

収益還元法で投資しているオフィスでも恣意的なCF計画とCapレートで価格は大きく変動する訳だし、ましてや実需ベースの分譲マンションは相場賃料利回りで価値算定してる人なんて殆どいないんじゃない。もし最近2年位の販売価格との比較感で需要サイドが決まってくるなら、今回「売り渋り→2割UP」とせずじわじわ年間7%位づつ上げていけば、価格転嫁は受け入れられただろうし、逆にこれからは控え目な販売価格を打ち出せばあっさり需要は戻りそうな気がする。

いずれにせよ、ここ数年調子に乗り過ぎた反動とは言えマンデベの破綻が続発すれば、既契約者やゼネコン、国内市況への影響はかなりのもの。事業縮小等でソフトランディングして欲しいなというのが個人的な気持ちです。

[95: 匿名さん]

>92,93
同一人物のようだが、2週間以上前のデータや記事を繰り返し掲載するなってば。狙いは何？

[96: 匿名さん]

>95
>元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価>は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよ>ね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というの>も違和感を感じる。


90年代と今とを一緒くたに考えるのは間違ってますよ。

戦後、バブル崩壊までは土地の値段は下がったことがなく、マンションは土地の裏付けがあるため、安全と思われていたのです。

だから、みなさん
　・幾ら高くても問題ない
　・今後も上がり続ける
と考えて、無理してまでマンションを購入していたのです。
　
でも、今は違います。今は
　・マンションの価値があっさり下がってしまう
　・上がり続けることはない
ことを知っています。

なので、無理してまでは買わないのです。

あと、今はインターネットがありますから、エンド側の情報量や情報の伝達スピードが全く違います。デベを思う通りには、エンドは誘導されません。

要するに、エンドは(昔よりも)賢くなったんですね。

[97: 銀行関係者さん]

>96
94ですが、情緒的なバブルの話じゃなくて崩壊後、マンション価格が半値になった頃の話です。バブル崩壊前後は価格があまりに高すぎたこともあって供給戸数が激減。94年に買いやすい価格まで下がったとして首都圏年間8万戸の大量供給時代が始まりました。この頃の単価は新々価格の2007年よりも高かった訳ですから、前述の通り絶対的な価格よりも過年度対比の割安感がマンション需要を左右するのではないか、と言いたいのです。

尤も、インターネットの影響については同意です。エンドの情報量やインフルエンサーが変化している訳ですから、デベも情報格差を悪用するかのような販売誘導ではなく、透明性が高くユーザーフレンドリーな売り方へと進化していくべきだと思います。

[98: 匿名さん]

>96

90年代は、既にバブル崩壊してます。
まして、90年代半ばは土地神話も既に崩れてました。
時代認識をお間違えのようですね。

[99: 匿名さん]

銀行関係者サン、あまり頭良くないでしょう？

わかりずらい文章でセンスないよ…

[100: 住まいに詳しい人]

>>94
80年台半ばからずっと都内での住宅供給が減少して
そこそこの資金力は持っていても住宅を購入できない層が
たんまり溜まっていた時期と、８万戸供給が10年続いた後で
35歳以上で資金力のある層はほとんど住宅を手にしている現在では
同じ価格水準であっても需給状況はまったく違いますよ

[101: 匿名さん]

>>100
80年代半ばでも資金力のある層は、
都内は買えないからって郊外の物件を買ってましたよ。
バブルが始まって不動産は人気でしたからね。
住宅を購入できない層自体が溜まっていたわけではありません。

[102: 元祖匿名はん]

私も打算的な売り渋りとやらで自ら打撃を食らってる状況は目も当てられないと感じます。
また詭弁でマーケとか言い出すんでしょうが、そもそもの商道徳を失っています。
売り切ったら終わり的発想以外の何物でもないでしょう。

こんなド短期に急激なインフレでもないのに、実はグルグルのプロ間の土地値の上昇を理由に
便乗で価格アップ価格アップをエンドに平気で押し付ける。
普通は申し訳ございません、企業努力で吸収しきれず価格転嫁せざるを得なくなりましたと
お詫びモノです。
それを平気で新価格さらに新新価格などと営業トークでものたまう根性は他の業界では到底
許しがたいのではないでしょうか。普通は価格を下げたときにそういう表現をするものです。

価格が上がっている今がチャンスですなどと嘯くのは先物系のセールスと同レベルです。
業界に繋がりある一人として残念でなりません。本当に真摯に商売しようと考えているのか。

逆に今、なんとセールスしているのでしょう。価格が安くなった今がチャンスです、でしょうか。
金利は上がらない、消費税も見えない、登録免許税は上がってしまう、減損やROAの時代に。
在庫一掃セールでも必要なのではないでしょうか。一部、さよならバーゲンでもいいですが。

本当にまっとうに住宅事業をやって欲しいんです。エンドの一人として。
ブームも終わったし地味で手間かかって儲からんからすぐにヨソじゃなく。

例えば戸建メーカーって持続的発展をしてる面がありますよね。営業云々はともかく。
土地値いくら、建築費いくらって、仮に既に利益が乗ってたしても明示されますよね。
マンションも土地・建物の按分はあっても実態と乖離してて意味があまりない。
詳細見積は出せないのか、とか。　長文すみません。

[103: 物件比較中さん]

>>102

なるほど。確かに、マンションというのは、価格形成が不透明で、消費者には適正な価格がわかりにくいというのは事実ですね。土地の価格が変動するという問題はありますが、その辺の情報開示を求めるというのも一つの考えではありますね。

ただし、土地の購入から、実際の完成まで息の長い話なので、ある程度の投機的な要素は排除できないでしょうから、難しい問題ではあります。

個人的には、日本のマンションのビジネスモデルみたいに、実物ができる前から売り切ってしまう（一部例外はありますが）というのが一つの元凶だと思っていますが。そうなると、変動するコストとの関係で、売る段階で、コストを明示するのが難しい面もある。

要するに、マンション販売はアラブのバザールじゃないんだから、ということですな。高く売れるときに、売りきれば勝ちというモデルじゃ、見えないところに手を抜く（お金をかけない）という行為が横行するという。。。

[104: 元祖匿名はん]

松下幸之助のダム経営じゃないですが、自転車自転車の傾向が強すぎるんでしょう。
とにかく腹いっぱい、来年再来年の分も食いだめしないとでラットは全速力を強いられこける。
やはり業者が多すぎるのも一因ですかね。ゼネコン同様。
マンデベやめたらマンデベ興こして増殖ってのも一因。逆に大手がまだ頼りないとも言える。
もう少し産業的に成熟する必要がある。

単価が上がったから仕様を黙って下げましたとか、、、例えば車でも主要諸元表はもっと詳細。
画一的である必要はありませんが効率性も重視されるべきでしょう。「質の高い」効率性が。

[105: 元祖匿名はん]

そういう意味ではマンションマニアも必要かもしれない。車ほどエンスーはいない。

情報公開に基づき客のレベルももっともっと上がるべきだし、辛口評論ももっと必要。

徳大寺氏でも福野氏でも。買ってはいけない2008とか、マンションの作り方とか。

[106: 匿名さん]

元匿さんの気持ちわかるなぁ

簡単に申請できるから業者が多すぎるよ〜大なり小なり、ヒューザーのようなデベも依然多いと聞くし、経営者の資質含めたデベの適性検査は必要かもね

しかし崩壊してしまった旧大京のように大手であれば良いという訳ではなくて企業倫理の問題だからね(笑)そこが一番難しい

格付の方が合理的だろうなぁ！

評論家とか週刊誌単行本の類だとすぐ損害賠償にザタになるから

いっそのことミシュラン（MS版）出すつもりでヤルべきかな？

[107: ビギナーさん]

こんばんは。
突然ですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

[108: サラリーマンさん]

新社会人の1人暮らし、家賃支払額トップは「商社員」、2位は「マスコミ/広告」
3月28日16時41分配信 nikkei TRENDYnet
不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの調査によると、新社会人の1人暮らしで
最も高い家賃を支払うのは「商社」社員で、平均月6万5500円。全体平均は5万9400円だった。
このほか平均家賃支払額が高い業種は、「マスコミ/広告」の6万4900円、「不動産」の6万3300円、
「情報/IT系」の6万2700円と続いた。新社会人が選んだ部屋のタイプは「ワンルーム」が50％、
「1K」が16％と、ほぼ3分の2が1部屋の間取り。「1DK」を選んだという人は18.8％いた。

[109: 匿名さん]

>>107
アパートローンで収益でも買ったら。スレ違いっぽいし。

[110: 匿名さん]

個人向け新築マンションというのは古今、
モノを売ってるんじゃなくて、夢とかイメージを売ってるんです。
かつての持ち家＝一家の大黒柱というステレオタイプからはじまって、
ニュータウンでの新生活、都会人の仲間入り、
タワーマンションでのセレブ願望までテーマを変えて連綿と。
デベ的に言えば生活提案というヤツ。

某コマーシャルじゃないけど、そういうものはプライスレス。
どんな値段だって売れさえすれば正当化される世界です。
だからこそ巨額の利益を手にできるチャンスがあるわけで、
どうしても一攫千金的な色合いが強くなってしまうのはこの業界の宿命でしょう。

ブームが起きれば儲かり、参入が増え、終れば手仕舞いの繰り返し。
限られた顧客の取り合いですからね。人が売る前に売らなければ儲からない。

バブル崩壊で軒並み債務超過実質倒産におちったように、
潮が引けば一部上場の大手だって立ち行かない、収奪型のビジネスモデル。
今回のマンションブームはもう何度目でしたっけ。

[111: サラリーマンさん]

今年の新入社員に10年後の年収を聞くと、「理想」年収平均額は「730万円」だが、予想は
「502万円」であることが、明治安田生命の調べで分かった。男女別で見ると、男性の理想は
913万円、予想は644万円、女性の理想は561万円、予想は370万円。「理想はあるものの、
予想としては現実的な考えを伴っている」（明治安田生命）ようだ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080328-00000059-zdn_mkt-bus_all

[112: 匿名さん]

>>110
単なるブームと都市構造自体の変革を同じに見ると間違いますよ。
価格さえ折り合えば、都心回帰は永遠に続きますよ。

[113: 匿名さん]

都市構造の変革とやらが、ブーム作りのためのテーマなんですよ。
だってそのフレーズで売ってるのって、
本当は都市とはいえないようなところばかりじゃないですか。

郊外、ニュータウン、隣県、別荘、等々
そのときその時代で、説得力のありそうなテーマづくりをして不動産を売る。
そしてブームが去って、次の新しいテーマで新しい場所を買ってくれることが重要なのです。
そうしなければ建設不動産業界を食わせていく事は出来ないのですから。

そもそも真の都心の本丸部分はむしろ変革などしていませんよ。
する必要もないですからね。

[114: 匿名さん]

デベの方々、朗報ですよ。

完成在庫を買い取ってくれるそうです。

マンション完成在庫の買い取り会社を設立／新都心リアルコーポレーション
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25204

記事より
・新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区、神長安彦社長）は、新築マンションの完成在庫を流動化する新事業に乗り出す。そのための特別目的会社「新都心プロパティ（仮称）」を４月にも設立。新会社には不動産投資会社ケネディクスと複数の外資系金融機関が出資し、買い取り資金を提供。デベロッパーや金融機関から完成在庫を引き取り、エンドユーザーに割安価格で直接販売する。
　同社では「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」として、売れ残り住戸を一括購入する。


「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており…」

って、すごいですね。

「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」

そうです。

現在の相場より約１〜３割引で販売するんだったら、
ここは一体いくらで買い取るんでしょうか。

[115: 匿名さん]

元祖匿名はん、素晴らしいご意見でした。

大変共感しました。

これからもどんどん書き込んでください。お願いします。

[116: 匿名さん]

114さん

首都圏かい！

広いのぉ〜

売れ残りって、ほとんどが、千葉さいたま神奈川や三多摩地区じゃないの？
２万５千戸はその辺でサバケるね〜(笑)

５千戸は23区かね？
そこまで有るのかな〜

世田谷杉並練馬江戸川足立葛飾板橋とかの不便なところかな？

どの辺かな？

考えてみると面白いかもねー

[117: 匿名さん]

都内の人気立地と思われた場所でも高価格帯の過剰供給で売れ残りもあるのでは？
超一等地は億ションは今でも過剰供給になってないから売れてるとは思うが、外資系ファンドが問投資用に買ってたようなのは一気に冷え込んだはず。
過剰供給で危ないのは5千万円後半〜7千万円でメリット・デメリット相半ばの中途半端に高いマンション。
1年で1千万円くらい値上がりしたから、その分はサブプライムショックですぐに下がりそう。

[118: 匿名さん]

>>113
江東区、中央区、港区にかけて、町工場、倉庫等が次々と無くなりマンション化しています。
これは産業構造の変化がかなり時間を置いて、都市構造そのものに変革をもたらしているわけで、
これはブームではなく、時代そのものが変わってしまったと言うことです。
問題は価格面だけで、バブルにさえならなければ永遠に続き、都心部そのものが変わって
しまうでしょう。

[119: 匿名さん]

都市型研究所が今後の潮流になるらしい。
狙いは、
・優秀な人材確保
・研究開発にビジネス現場のスピード感覚導入
・都市部の刺激を受けることで斬新なアイデアを生み出す

[120: 匿名さん]

>>114

年間1000戸から2000戸の在庫買い取り。

って部分を省略して書いてはいけませんなぁ。
大規模マンション１棟分か２棟分買うだけですよ。

[121: 匿名さん]

時代の流れに逆行すると悲劇を招きます。
流れに従って、素直に行くべきです。
無理は禁物です。
根性でどうにかなる時代は終わりました。

[122: 匿名さん]

時代の流れは変わるもの。
流れに従っていると思い込んでいるだけでは、
いつの間にか迷い道に入り込む。

[123: 匿名さん]

ららぽーとができた程度でおめでたい話だ

[124: 匿名さん]

一応良い話かと思ったがこの話も駄目なんだろうなぁ。

売れ残り安く買うって、話をしてるんだろうが所詮売れ残りだからどうかな。

自分の好きな住みたいものは販売済みですになりゃなきゃいいけど。

鵜呑みにしちゃいけないね！

マーケット全体が冷え込んでしまえば、更なる供給過多も予想されるしなぁ！

まだ別次元の話だがね

要は、安く気に入ったモノが手に入るかって話だからどうなの？

もっと混乱しないのかね

[125: 匿名さん]

売れ残りは売れ残り。
駅遠などの立地の悪さは、手をかけても変わりません。
千葉や埼玉の物件が都内物件には変わりません。

[126: 匿名さん]

今は都内も徒歩圏内も売れ残りが山積みですよ。

[127: 匿名さん]

今日もデベ同士の
生き残りをかけた今後の成り行き話ですか
床屋かルノワールあたりでしてて欲しいものですな

[128: 匿名さん]

確かにそうかもね(笑)

だけど駅近くで売れ残りね

例えば俺のイメージはJR中央線は荻窪から西とか
それから先武蔵野は人によるが特にローカルイメージだなぁ

ローカル線ではなくてもありうるのかな？

売れ残りはどの辺のどんなグレードＭＳか教えて欲しいもんだなぁ…(笑)

山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

そこにあれば買いかな？

[129: 住まいに詳しい人]

>>126
都区部の残戸はまだ1600戸水準ですが
販売時期を先送りすることで表面化していない隠れ残戸も多い

２月は都区部でも初月契約率は60％ギリギリです
３月４月と供給が増えていくなかでカエルが茹であがっていくのでしょうか？

都心部に注目しても、昨年までは飛ぶように売れていた億ションも
かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅になって
目も当てられない状態だし

億ションは広告打ったからといって、客が集まるわけでもなし
営業マンもふて寝しているしかナイんでしょーね

[130: 匿名さん]

129さん

それ当たってるかもね

暫くは続けば買い時はくるよ

でも銀行破綻まで追い込まれないから激安にはならないだろうな〜

どうですか？

[131: 匿名さん]

流動化ってつまり、
在庫を円滑に値下げ販売するためのスキーム作りというやつでしょ。
建て主がそのまま、売れない部屋を値下げすると、
納得して買ったはずの「契約済みのお客様」までが怒り出す変な慣習が残ってるので、
間に転売屋をかませてそういった問題をクリアにすると。

プチバブル崩壊を読めなくて、値付けを間違って売れなかったけど、
品質的には問題の少ないマンションってのも在庫化してる。
そういうのを引き取って、値段を下げて（適正化して）再販売というのは、
サプライヤにとってもエンドユーザにとってもけっこうメリットのあることでは。

値段以外に、品質的にゴミなマンションは、どうこねくり回しても再生は不可能。
買い取ってもくれないし、自分で始末するほかないでしょう。

[132: 匿名さん]

>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです

よく言うよなぁ。
>>47
のリンク先下部に、２月の実績がリンクされてる。

２月の23区の申込率は81%だよ。

[133: 匿名さん]

契約率と申し込み率の違いって何んですか？
素人ですいません。

[134: 匿名]

坪2000万円間近なんて　ほんの半年前まで妄言吐いてた輩たち　今頃どうしてるかな？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　半ベソでフテ寝、それともあっさり宗旨替えして、今や調整・下落曲面を直視して反省？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まぁ、相変わらず反省なんかせず、かつての自らの発言棚にあげて　エラそーに能書き垂れてるんだろうけどね

[135: 購入検討中さん]

コスモスイニシアから値下げのご案内がきた

山手線某駅徒歩圏の物件で家具付きで500万引きで売るとの事。
完成済物件は、やはり値下げしてくるね。

[136: 匿名さん]

良く出てくるけど、
＞かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅

億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
ますね。

[137: 過去スレの40]

現状は、creeping stagflation（忍び寄るスタグフレーション）というような事態だと思う。
70年代は中東情勢不安定化ですぐにハイパーインフレに突入したが、今の原油価格形成は新興経済のエネルギー需要増大を背景として、これを見越して投機資金が先物市場に流入してくるという展開になっている。先物取引は、市場の価格変動リスクを回避して取引を安定化させるために考案されたにもかかわらず。これからはdecouplingがよいという人がいるが、新興経済が成長すればするほど、中産階級が巨大化し、原油需要も高まり、原油価格が高騰するというサイクルを生み出す。将来的にＷＴＩの120、130＄台突入もありえると思う。結果として、世界経済は絶えずクリーピングインフレ懸念に悩まされることになる。

では、デベの生き残り戦略はどうなるかを予想すると、成約率の高いことが確実に見込める土地だけを仕入れ（供給減）、収益率を下げ、消費者が受け入れられる価格帯で販売する。長期的に建築費はどんどん高くなるが、取引が減るので土地代は下がっていくのでないか。とにかく、市況判断を誤って、おかしな価格設定を最初にすると、困ったことになるだろう。

[138: 匿名さん]

医者や資産家等の正統派富裕層は　資産価格の動向に敏感　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

だから、潮目変わって値下がりリスク感じ始めたら　スーっと引いていくよ　そんなもんだよ

[139: 匿名さん]

>132
>>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです
>２月の23区の申込率は81%だよ。

つまり、申し込んだ人は81%いたけど、結局、契約した人は60%しかいなかったことでしょ。

申し込んだ人がいくらいても、契約まで行き着かなかったら、それは意味がないと思うのですが。。。

私も契約率と申込率の計算式を知りたいです。

率って、何に対して割合なんでしょうか？

[140: 匿名さん]

今後さらに値下がりする(つまり、今よりももっと安く買える)可能性が高いから、
今買おうなんて思わないよねぇ、普通。

[141: 匿名さん]

>128
>山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

”感じ”と言われましても。。。

客観的なデータを示してもらわないと。

現におもいっきり間違ってたし(笑)

[142: 匿名さん]

＞１３８

なるほど、そうですね。

都内のマンションが全く売れていない訳ではない（契約率６０パーセント）のは、いわゆる昔からの富裕層が居住区間購入の適齢期に依頼している側面もあると考えてもいいですよね。
ところで、投資目的の富裕層にとって、弱含みの今はマンション購入時期ではないという主張もわかりますが他に魅力的な投機筋も無いですね。
となると、逆に不動産に注目が集まるということはないのでしょうか？
つまり、下落している局面は買いみたいな感じです。

[143: 匿名さん]

ありません

[144: 匿名さん]

基本的にいつでも買い時というわけですね。
上昇局面では、待ってると買えなくなるから買いだし、
下落局面では、安いから買いと。

無理なく、納得できる品質の、必要な物件が買えるときが買い時だとおもいますがね。

[145: 大阪のお金持ち]

有難うございます。
となると、お金はダンボールに入れて朽ちるまでほっとくしかないですね。

[146: 匿名さん]

価値がさがるものを買うより、現金もってるほうがマシです

[147: 匿名さん]

欲しいときに買えばそれだけ満足度も高いです。本当に満足度高ければ住み続けるので、相場が上がろうが下がろうが含み損益は実現しません。
でもそれに一喜一憂してしまうのが＊＊＊根性抜けきらない私のような年収の中途半端なサラリーマンです。

[148: 購入検討中さん]

下がる下がるって４年前からガイアとかで言われてたけど、なかなか実感がない。
むしろ上がったし。。。自分が良いと思うものは人も良いと思うから下がらない。人気の無い物件が下がるのは当然で、供給過剰は質の低い物件もたくさん産出するから、そうゆう物件が下がるだけで、供給過剰が全体の価格を下げるわけでは無いと思う。
山手線沿線だろうと、人気地域だろうと、設備、デザイン、デベ、ゼネコンのネームバリュー、などの魅力の無い物件は売れ残るのは仕方無い気がする。安いもんでもないし。
下がるから待てと言われ、目を肥やすつもりでたくさん見てきたが、あの時買ってればと思う物件が多々ありました。せっかく我慢してきたので、この際とことん粘りますが、待てば海路の日和はあるのでしょうか。。。

[149: 匿名さん]

ここで　下がらない論の方々　何が目的なんでしょうね？

購入検討中の一顧客なら、下がって貰って底で買えたほうがいいはず。

売れなくて困ってる業者や、投資目的で借金して物件仕込んだ輩たち以外、必死に下がらない論展開する意味ない。

どっちも業者。一顧客から見れば、自業自得に過ぎず、そんな輩たちがどうなろうが関係ない。

[150: 匿名さん]

>>139
申込み率も大事だけど、供給量が少なすぎてランキングにまったく出てこない区が
いっぱいあるのが問題。
売れないから販売時期を遅らせているんだろ。http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080325d5000d5.html

[151: 匿名さん]

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい

[152: 住まいに詳しい人]

>>132
マーキュリーの数字って他の調査会社の数字と比べて
供給数も多いし「申込み率」も高いんだよなぁ

不動産経済研究所の数字はこんな感じ
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
　
　
>>136
>億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
>中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
>ますね。

会社経営者とか士業系の人の需要はさほど減っていないがマンションを買う人は限られており
ここ数年の1000戸超の供給を満たすほどの客数はいない

またこの人たちが買うのは億ションといっても1億5000万円まで（本宅じゃないから）
それを越える価格帯は前述のIPO成金系が本命となる
だから今は高ければ高いほど苦戦しているよ

[153: 匿名さん]

建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。

むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、
いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。
郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。

[155: 匿名さん]

郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？

都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。

[156: デベにお勤めさん]

立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。

しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や
人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで
あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。

新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層
オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ
ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、
電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も
あります。

今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と
なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や
臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。

添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に
かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。
将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。
http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html

[157: 匿名さん]

新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。
日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。
次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。
港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。

[158: デベにお勤めさん]

>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
住居系との複合タイプが多いです。
オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。

ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、
新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。
ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。

[159: 匿名さん]

デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、
城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。
バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、
すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。

そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。
今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、
中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、
中小だってただだまって倒れるばかりでなく、
投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。
一旦市場のマインドが冷え込んだら、
それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。

ちょうどいい具合に、
最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、
いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。

人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、
同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。

[160: デベにお勤めさん]

それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。
副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか
無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。

[161: デベにお勤めさん]

>>159
郊外に誘導するには副都心線なんかが使えそうですね。
笑。