23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[585: 匿名さん]

購買者はどちらの物件を選択するのでしょうかね？

①巷に言われている高級住宅街の近隣にある無名デペの物件：7,000万円/70m2
②埋め立て地と呼ばれている場所にある大手デベ物件　　　 :7,000万円/70m2

さて、どちらにリスクがあるのでしょうかね？悩むところですね。

[586: 匿名さん]

都心の物件を探してる人ならどっちも買わないんじゃないですか？。

タワーＭＳ自体が建て替えできないから全部賃貸にすべしという学者もいるぐらいだからね。

[587: 匿名さん]

高級住宅街の近隣はいくら無名デベでも7,000万円/70m2 じゃ無理でしょ。
逆に埋立地だったらもっと安いでしょ。
価格に2,000万円くらい差があって初めて比較の土俵に上がれる。
その値段だったら誰だって迷う事なく①。

[588: 匿名さん]

>587
無名デベのＭＳを誰が買うの？君一人

[589: 匿名さん]

でも、江東区なんかは将来の綾瀬か高島平だと思う。
悪名もない無名デベなら高級住宅街近隣が無難かも。

[590: 匿名さん]

自分なら①だな。デベより立地の方がずっと大事だ。

[591: 匿名さん]

デベと立地のどちらを選ぶって一見究極の選択っぽいけど、
その場合は間違いなく立地を選ぶでしょ。

埋立地大手デベ物件　vs　高級住宅街の近隣にある姉歯物件（ただし不正があっても発覚することはない前提）
ぐらいじゃないと意味がない。

[592: 匿名さん]

>>588
あらっ、私一人ではないようですが。どうしたんでしょうねぇ。

[593: 匿名さん]

書かれている条件のみの選択なら、確実に①だろう。

[594: 事情通]

そうですね、建物に欠陥や施工ミスでもない限り、長期的にはが有利でしょうね。

タワーはそもそも容積率一杯だろうし、簡単には建替えられないし、それ以上の再開発は困難だろうけど、
都心部好立地低層マンションなら、近隣土地と合わせ総合設計で容積率緩和受けられ、
増床分を分譲すれば建替え費用捻出できたりする可能性も残るし、将来的ポテンシャル違いますよ。

[595: ビギナー２]

>>585

マンションは立地である、と誰かが言ってました。

低層の方が、土地持ち分は多いし、再開発の可能性もあるし、個人的にはタワーを選ぶ意味がよくわからないです。

この価格と条件だったら①以外の選択肢はないのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
君が一人だったみたい。

[597: 匿名さん]

585を書き込んだものです。この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった
からです。（管理人さん、ごめんなさい）

大手不動産会社に勤務する友人に、本サイトに自社に有利な利益誘導する事項を
書き込んだりする事があるのかと尋ねたところ一笑されました。
ご存知の方もおられると思いますが、彼らの本名刺には携帯電話番号もE-MAILアドレスも
記載されておりません。会社でも情報関連に関する取扱は厳しく制限・指導をされて
おり規則違反には厳しい社内規定で罰せられるそうです。
（自宅からの本サイト等へのアクセスも個人責任ではあるが、社内規定がある模様）

各物件スレに”デベ工作員の情報操作”とか書き込まれていますが、本当なんでしょうかね？
では、誰が熱心に煽り等を書き込んでいるのか？？賢い皆様であれば何となく想像出来ますね。

まあ、色んな方がおられますので、一概には大手デベは書き込まないと判断は出来ませんが、
公平な判断が出来るサイトになればいいと思います。

[598: 匿名さん]

＞５９７

小石川の昨年発売のＭＳで価格発表の何か月も前に完全に何億、何千、何百の単位まで価格を当てた人がいました。私はこの人はデべの関係者が価格をだして世の中の反応を見たのだと思っています。

その界隈ではとても高額なＭＳで実際この当初予定価格より20％ほど下げて販売されたのでこの異常な価格を当てるのは至難の業です。

このような例もあるということを、知っていてもよいと思いますね。

[599: 匿名さん]

無名だろうが、高級住宅地近郊が坪330万で買える設定が割安すぎるだろ！近郊っていうのは、地図で見た場合の話？湾岸7000万なら同じ広さで9000万ぐらいにしないと現実的な選択問題にならないだろ。少なくとも坪400はするんだから。

[600: 住まいに詳しい人]

>>597
>この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった

この意味がよく判らないのですが
>>585の質問に対しどうような反応があったならば、
あなたはどのような判断をするつもりだったのでしょうか？

結局、585の仮定はあまりに現実の価格相場と離れており
ご覧のように質問者の知識や見識に対して疑問を持つ反応ばかりでしたけど

[601: 匿名さん]

ＭＲの価格当てならデべ関係者ではなく、
関係した地権者でも
予定価格を聞かされてる場合は可能でしょうね。

[602: 匿名さん]

598。俺には、あのスレがそこまでうがった見方をする必要があるのか？といいたい。坪前提おいた上で低層から高層で差をつけたら概ね一致したってだけじゃん。近隣物件から十分ありうる、寧ろ、覚悟しないといけない値段の目安だったよ。正直、俺も予想通りだったので、全く違和感がなかった。

[603: 匿名さん]

>>597

まったく意味が分かりません

[604: 匿名さん]

バッシングの恥ずかしいからって、切り札の真の目的登場させるとは。もしかして一生懸命ごまかしてる？

[605: 元祖匿名はん]

語るに落ちるとはこのことのように見えますが、まあ立地もデベも重要ということでしょう。

[606: 匿名さん]

低層高層の議論がありますが本当は得しているのはどちらなのでしょうか。

　簡単にしますと平均の価格、広さに対して自分たちが所有している土地の面積
　　例えば
　　　Ａの物件　敷地５００坪　世帯数１２００　平均の価格Ｘ万円　平均の広さ２０坪ですと
　　　　自分の持分　
　　　　　　Ｘ万円に対して広さ２０坪　土地は約０，４２坪所有していることになります。

　このようにしていけば自分たちは得しているのかどうか。または物件が安いのかどうか判断ができそうな気がします。

[607: 匿名さん]

はっきり言ってマンション選択した段階で土地の保有分はあまりポイントにならないかと。完全所有かつ利用可能な広さの目安となる一戸建て土地保有分の坪単価を100とすると、マンションの保有分なんかは少数株主みたいなもんだから、３割以上ディスカウントしたかちしかないでしょ。

[608: 元祖匿名はん]

それは一見正論のように聞こえますが、それがそのまま戸建てのほうが流動性、市場性
（賃貸付けや処分の容易さ）が高いとはならないところが、まあ面白いところです。
たとえ注文住宅でも上モノの価値が第三者に認められなければ取り壊しベースですので。

マンションの場合、結局専有坪単価で議論したほうがわかりよいとも思いますが。

[609: 匿名さん]

例えば持ち分で１００坪の土地（１万坪×持ち分1/100）と所有権100％の１００坪なら、圧倒的に後者の方がいいです。
私なら、１００坪の土地を持ち分で１００坪の土地とは交換しません。
持ち分に過ぎないなら２００坪の土地とも交換しないかも。。。

[610: 匿名さん]

６０６です
マンションで言うと土地の持分とは自分がこのマンションの物件に対する力の度合いだと思うんですよ。個人的な意見ですど。

[611: 匿名さん]

補足して言いますと都心に住んで有利と主張する方が多いですが、冷静になって買うとしたら自分は敷地の中でどれだけの割合があるか。そういう別な視点持つとどこが買い得かまた違った見え方がすると思います。

[612: 匿名さん]

最近の地方出身者は長男長女が多く、田舎に広い家を持っている人がほとんど。

土地への執着は無く、都会には利便性を求めている。

近郊、郊外戸建はこれからもずーっと苦戦だろうな。

[613: 匿名さん]

一戸建は、駅郊外の辺鄙な場所が大半だから、住宅購入目的者がなかなかみつからないかをはあるや。逆に駅近くは希少すぎてでてこない。両極端な傾向が流動性がないように感じさせる。一戸建ても鉄筋でつくれば価値さがりにくいよ

[614: 匿名さん]

鉄筋で一戸建て造ると、建築費が割高になります。
リフォームも木造に比べてやり難くなるので、転売を考えない永住向きです。

[615: 匿名さん]

で、23区内の新築マンションで値段下がったとこは出てきたの？

[616: 匿名さん]

強気で出さなくなったね。
強気は湾岸チャレンジ物件のみ。あれはうれないよ。

[617: 匿名さん]

都心部一等地の一戸建ては、中途半端な生活レベルじゃ対象者にならないから。こういうビジネスは、不動産ビジネスというより、富裕層ビジネスの不動産サービスってかんじかな。

[618: 匿名さん]

これからの都内の新築マンション価格はどうなるのでしょうか？
セメントや鉄など材料費は価格の値上げで大変なのに・・・
マンションだけ値下がりというのも考えられるのかな？
でも高いと売れないし・・・でも高いと判断するのはどういう
ところでするのかな？
難しいですね

[619: 匿名さん]

ここ数年マンションデベが空前の利益を上げていた事を考えれば、
実は資材だのの値上がりは軽く吸収できるハズだったんですがね。

値下げがなかなかできない要因としては、
調子に乗ってバブルな土地取得をやった事のほうがずっと大きい。
これははすでに犯してしまった過ちなので、簡単には訂正きかないし。

損きり出来る大手とか、バブルな土地仕入れをスルーしてたとこは何とかなるとして、
評価損出すと潰れちゃうようなところは、
売れないままでもぎりぎりまで抱え続けるほかない。
末期になれば換金投売りしかできなくなるのがわかってたとしてもね。

マンション市況の悪化は、ジワジワではなく、
我慢の限界を超えたところで一気に来るでしょう。

[620: 匿名さん]

じゃーお手ごろ価格になるということですか？
でもこのマンションがお手ごろ、買い時なのかとかが
いまいちわからないんだよなー

[621: 匿名さん]

何のために換金売りするのか？何のために損切りするのか？そもそも、なぜそんなことをする必要にせまられているのか？90年代前半のプロセスはよくわかっているつもりですが、現代でそうなるプロセスがよくわかりません。

[622: 元祖匿名はん]

事業資金を短期ファイナンスでやっているところが大半だからだと思います。

[623: 匿名さん]

神奈川とかでは実際にそういう事態になっているマンション業者が出始めてますから、
興味があればプロセスを調べてみては？
マンションデベの多くは、かなりタイトな資金繰りでやっています。
資金を回収しないと次へいけない。立ち止まっていれば固定費がロスしていく。
最悪手形が危うくなれば何でも換金して現金作るしかないところにいくのですよ。

大手でも銀行融資と市場からの資金調達が困難になれば、同じ事が起きるでしょう。
銀行はすでに不動産向け融資絞ってますし、
投資家も不動産関連にはネガティブですからね。

在庫はあまり抱え続ければバランスシート汚しますし、
値下がり基調では維持費、未回収の金利がもろに資本効率を悪化させます。
いづれ評価損の計上も余儀なくされますし。

今は賃貸向けに変更したりでしのいでいるけど、これも限度がある。
一旦崩落、売れない在庫の膿み出しは避けられないでしょう。

[624: 匿名さん]

中古マンションもものすごい勢いで在庫が増えてますね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

2007/04末：25,736件　→　2008/03末：37,030件

ちなみに、
2008/03は成約物件数が 3,089。

[625: 匿名さん]

中古の在庫を比べるのなら、
2007/03末と比較しなくちゃね。
年度末の季節的要因があるから。

実際、今年も4月になって中古物件は減ってきてます。
売れずに引っ込めた物件もあるのだろうけど。

[626: 匿名さん]

年度末に在庫が積みあがるのは季節的要因？
この時期逃したら、いつ売るの？

[627: 匿名さん]

大手の話で説明できないと、影響力あるはなしにたらんよ。郊外建て売り業者のはなしで説明さるてもね

[628: 匿名さん]

年度末に売却を狙って中古物件を出してくるのが季節的要因。
それが新年度入りすると毎年、売れ残り狙いの買い叩き客が増えるので売り出しを中断する物件が出てくる。

[629: 匿名さん]

大手の話って、資金繰りの件ね。財務的基礎体力は大きく改善してるから。本業の見通しが厳しいだけで、運転資金の貸付を懸念しないといけないような、緊急オペ必要な所は見当たらないけどなあ。短期で適格取れなくなるようなストーリーあるの？

[630: 匿名さん]

買付けの資金が止まったから上値が重くなったのはわかるけど、運転資金での逆スパイラルは理論が貧弱すぎ。価格上昇で買い手がついてこれなくなったのはなっとくだか、それは下がる理由にはならない。

[631: 匿名さん]

しかし何でも高くなったよな〜。
スーパー行っても小麦だけじゃなくて乳製品も値上がりしてるし。
昨年以来商品先物がバカスカ騰がっていたのも頷けるね。
そんな中、新築マンションだけ安くなるというのも難しい思うが。

[632: 匿名さん]

フローではマンションのような景気回復指数的なモノの価格が上昇している、一部には現在調整局面である。

そして富を求め海外展開しているリッチ族が増える中、ストックでは、さらに二極化がすすんでいる。

暫くはマンションは調整続くが都内一等地は一旦落ち着いた後、資源高もありタワーを皮切りに再度値上がるところも出てくるに違いない。

まあ不動産も株価次第なところあるのでサブプライム問題落ち着けばまた経済は動き出す。

とにかくリッチとプアーの差は開いてきているよ(泣)。

[633: 匿名さん]

どことは名指ししませんが、上場企業でも資金繰りのために、
黒字のマンション管理部門を売却して手当てせざるを得ないまでに、
瀬戸際まで追い込まれてるところもありますよ。
上場予定にしていたＲＥＩＴが解散を余儀なくされたりもね。事態は着々と進行しています。
船が沈むときは最初に船倉から危険が迫るけれども、
艦橋ならいつまでも安全なわけではなくて、時間差の問題です。

また、今起きつつあるマンション価格の下落は、バブル価格からの適正化と、
社会の構造変化による本邦不動産の価値毀損を織り込みに行くものが主で、
消費財の価格高騰などでは到底相殺できないトレンドです。
むしろ一般消費財の価格高騰は、可処分所得の制約要因になるし、
マインドを冷やす意味で、ローンでの不動産購入にはマイナスでしょう。

[634: 匿名さん]

アメリカだろうが、
中国だろうが、
商品価格は上がっているが、
不動産はガッツリ下がっている

食料と不動産を同列に語るのは、何かの工作？
それともマヌケなだけ？

[635: 住まいに詳しい人]

>>634
ガッツリってどこがどのくらい？
抽象的だな？

リート丸呑みファンドも上陸してすでに暗躍中(値踏み中)だし、今は調整中だから。
去年の異常価格の調整を今しているだけ、二年前の相場に戻るだけだよ。

今ほとんどが、新築の場合、チラシは去年の売れ残り物件しか入ってないでしょ？

だから、調整中なんだよ。
今年後半から分譲は激減する。
新築デベは半減するんだな。
それで調整終わり。

値下げ論はあいまいな議論なんだよ、マンションの場合ガソリンと違うんだから。
一般人はメディアに踊らされすぎではないの？

分ったかな？

[636: 事情通]

このスレだったか、別のスレだったか、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

[637: 匿名さん]

事情通さん
いやいや・・・
確たる私もやばいと重い、仕込んでいたもの一斉にリリースしました。

人の忠告とは聞きくものですよね。

熱に魘されましたよ、売れなんじゃないかと思ってね。
でも昨年すべてリリース済みでした。
自分から仕掛けていなくて良かった。

今は旅行三昧でこの辺で遊んでますよ〜。

またご指摘あればお願いします。

[638: 事情通]

あんたは　エライ　みあげたもんだ

[639: 過去スレの40]

難しい議論だね。
私見を述べると、まだ23区のマンション価格下落は顕在化していないが、これから下がると思う。
下げ幅は予測できない。私は購買組なので、願望論はない。客観的に見ている。
結論を急ぐことが、ソロスが警告した実体経済にも影響を及ぼす投資家感情の急激な振幅ということでないか。これはよくない。
まず、住宅価格は景気指標とはなりえない。景気が下降に転じると、複雑な要因の相互作用を経て、タイムラグの後、住宅価格にも影響するかもしれないが、そこまで波及しないこともある。波及しない直近の例は、米ＩＴバブル崩壊後、2001年に米経済は景気後退に陥ったが、住宅販売上昇で１年以内で収まったこと。
建築資材費の上昇の件は、「東京」で言うと、充分、デベの利潤率削減で吸収できると思う。デベはプチバブルで儲けすぎていたのでは。プチバブルの原因は、不景気下での土地の低価格放出と技術革新によるタワマン増加（供給戸数の増加）で、熱狂（furor）が起こったことでないか。この論点には、批判してください。
サブプラ問題は、ローン証券化と国際的金利格差（例えば、米５、欧２〜３、日１以下）だと思っているが、根は深いのでないか（国際金融資本の信用性をどう維持するか）。
ＢＲＩＣｓの経済動向は、長くなるので述べない。
最後に、私はサラリーマン20〜30代が終の棲家を獲得していることを願っている。
住宅を手にして心が安定化すれば、現在の世情にあるような不安定な状況（例えば、親子間の殺人）の減少に寄与するのではないか、というささやかな希望を持っている。
別に23区でもなくてもいいのではないか。余生は自然の中でと、私は思っているがね。

[640: 匿名さん]

なんだか難しい話になりましたね。結局は投資用なら今しばらくは見送り？居住用なら、
今あるマンション・および建築中のマンションは値下がり傾向？だから・・・
もう少し待って買いですかね？今は買わずに。。。
これから先建設するマンションは安いかもですが、材料費があがっているので
なんだか不安です。どっかで調整すると思うので。。。

[641: サラリーマンさん]

６４０さん

こんな記事ありますよ。
あしたから、このエリア探したらどうですか？
もしかしたら、中古でも値上がりするかもよ？
居住用兼投資用にどう？

金融特区指定エリア

六本木ー赤坂ー新橋

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080411AT3S1100V11042008.html

[642: 匿名さん]

６４０です。情報ありがとうございます。
なんか、どの地域が坪どのくらいだったら買いなのかがわからなくなってきました（笑）
駅からの距離や内装・外装や設備等でいろいろと違うとは思いますが。。。
今は個人的には文京区か目黒区か品川区がいいかなと。
中央区は勤務地なので・・・仕事の延長になるみたいで。。。
休日に仕事での知り合いにも会いそうですし。。いいとこですがパスなんです。

[643: 匿名さん]

昔みたいに都心の土地って放出されるの？

国の土地ぐらいしかないんじゃない？

[644: サラリーマン]

これから暴落するのは湾岸の埋立地ですよ。
今回のプチバブルであがったところは必ず下がります。
だってまともな金持ちは湾岸の埋立地には住みませんから。

[645: 匿名さん]

暴落するかどうかはわかりませんが・・・湾岸は地盤が悪そうで
購入するには・・・心配です。

[646: 匿名さん]

埋立地のタワマンが怖いのは、税制優遇が切れ維持管理費が上がり、
大規模修繕の負担が見えてくる５〜１０年後。
ローン組ませて買いやすくするため、面倒や負担は先送りした形になってるから、
築年を経るとそれらがどんどん顕在化してくる。

多くはそういったわずらわしさが出てくる前に売り抜けようとしているが、
一気に供給されたため、中古も一気に出て相場を崩す可能性大。
ババ抜きが始まるのは３年後くらいからか。
脱出に失敗すると、残債割れで仕方なく住み続ける不本意永住になるのは
過去のニュータウンでさんざん立証済み。

[647: 匿名さん]

それは埋立地のタワーマンションに限りですか？
タワーマンションは埋め立地じゃなくても、管理費がどんどんあがるから
買うにはよく考えてって聞きましたが。。。。

[648: 匿名さん]

管理費の問題はタワマン共通でしょうが、
湾岸は似たような仕様のファミリー向けエコノミーマンションが同時期に大量供給され、
住民層も似たようなレベルがかたまっているので。まさに平成のニュータウン大団地。
人が集まるときは過熱しやすく、離散するときは崩落につながる下地がある。

[649: 匿名さん]

東京は埋め立てだらけですよ。

[650: 匿名さん]

湾岸は、でも都心に近いから。
永住になっても、別に悪く無いんじゃないかな。

[651: 匿名さん]

新宿って国際金融拠点には指定されていないんですね。
これからの都心をはるかに凌ぐ大規模開発や将来性を考えれば新宿を指定しないのは間違いだと思います。

[652: 匿名さん]

金融はハッタリや信用が重要だから、本社の立地には拘るんだよね。

新宿に本社あると街金と疑われるよ。実際手形の裏書で新宿住所のなんとか興業とか経由して、手形が取り立てに回ってきたら警戒するね。

[653: 匿名さん]

652さんに同意。
街のイメージってものがあるだろ。

[654: 事情通]

新宿は　指定しなくても　国際金融拠点化するので　無問題ですよ。この手の、お上主導の官製都市再開発は成功した試しがないですし。

再開発一巡して開発余力に乏しい東京駅や汐留新橋六本木界隈より、三菱地所や住友不動産主導の大規模再開発目白押しの新宿のほうが遥かに将来性ありますよ。

[655: 匿名さん]

新宿は成田・羽田からの遠さと新幹線や将来のリニアの発着が無いと言う致命的な
利便性の悪さがあるから、そこそこの発展はあっても金融拠点にはなれない。

でも新宿は商業規模としてはすごいので、観光地と百貨店で生き残る。

[656: ビギナーさん]

スレ違いですが、ここは詳しそうな方が多いので質問させてください。

タワーマンションは最低でも３０Ｎ以上の１００年コンクリートを使っていると思いますが、建替えや取壊しは築後何年頃になるのでしょうか？
定借物件だと借地期間が７０年だったりしますが、７０年くらいで建替えが想定されるのでしょうか。
７０年後はよぼよぼで生きているかも知れず、建替えは辛いです。

１００年近く建っているニューヨークの超高層ビルや、中世から残っているヨーロッパの建物とは全然違うものなんでしょうか。
関東大震災で壊れることを想定している？

[657: 事情通]

過去に超高層建造物の解体・建替え等工事施工実績がないため、正直なところはやってみないと分からないのでしょう。

超高層建造物の解体は莫大なコストがかかると考えられており、現実には簡単に解体・建替え可能とは考えない方が無難でしょう。

ただしそのことは、超高層建造物が未来永劫使用可であることを保障するものでは当然ありません。
耐久性や強度等構造的劣化が確認されれば、退去せざるを得ないのであり、最悪の場合は解体できず住むこともできない、無用の長物か新しいタイプのスラム街化が進む危険性を完全否定出来ないでしょう。

であるならば、賃貸物件と割り切って住むことも選択肢のひとつでしょうね。

[658: 匿名さん]

>>654

もう国際金融化拠点になってますよ。
国際ヤミ金融、地下銀行（海外送金・入金決済）なんでもあり。
マカオのカジノで負けを踏み倒しても回収屋さんがこの辺から現れますよ。

[659: 匿名はん]

655さん、国際金融拠点として、成田や羽田へのアクセスや新幹線駅について言及されていますが、あまり関係無いでしょう。

成田等からのアクセスは東京駅も新宿駅も十分過ぎるほど悪く大差ないですし、そもそも国際金融拠点だからと言って、国際物流拠点でないので、そこが交通の要衝やハブになる必要はないのです。

たとえばロンドンのシティやニューヨークのウォール街が、国際交通アクセスの点で先端的であるとか、であるが故に国際金融拠点になり得たとか、そういうことではないでしょう。

金融センターとしての発展の重要性は、知的価値や情報の集積度、その基礎としての企業や人材の集積度、これに尽きます。

金融業は人材産業であると同時に設備産業であり、ワンフロアの広さやIT環境等整備状況がオフィスインフラとして重要で、最新鋭設備を持つ再開発ビルが同時に大量供給される必要があります。

しかしながら、既に大規模再開発が一巡してしまった丸の内や八重洲、六本木赤坂等は、残念ながら最も重要なその要件を満たさないのです。

他方新宿エリアでは、西新宿や日テレ跡地の大規模再開発計画実施がこれから本格化・具体化するため、最も重要な要件を満たし易い好条件が存在するのです。

[660: 国際金融マン]

659さん
アジアの国際金融センターには東京はなり得ません。
パリやフランクフルトのような、その国を代表する金融センターにとどまるでしょう。
理由は
　①金融の国際標準語である英語を使いこなせる人が極めて少ない。
　②法律、会計制度、税制度の欧米化が遅れている。
です。
今後は経済成長著しい上海や国際化が進むシンガポールに追い抜かれてしまう
ことが確実でしょう。すでに外為取り扱い高では香港やシンガポールに抜かれて
世界7位です。

[661: 国際金融経験者]

東京が国際金融都市になるための、最大障害要因は日本の政治家にあります。最近の例を見ても、少し株価が戻せば課税強化を言い出したり、羽田空港株・Ｊパワー株に見られる排他的行政、経済・金融のグローバル化を、全く理解してない政治家が余りにも多すぎますし、頭が古すぎます。日銀の総裁騒動など世界の失笑を買う現状では、日本が国際金融の拠点になることなど夢のまた夢でしょう。

[662: 匿名さん]

女性刺され重傷、男は飛び降り死亡…東京・港区のマンション
4月12日13時29分配信 読売新聞

　１２日午前９時５分ごろ、東京都港区港南２の４３階建てマンションの
２７階に住む女性（５２）から、「夫に刺された」と１１０番通報があった。

　警視庁高輪署員が駆けつけたところ、女性が右胸に包丁のようなものが
刺さった状態で倒れており、病院に運ばれたが重傷という。

　同署員らが付近を調べたところ、マンション敷地内で、女性と同居していた
職業不詳飯塚幸男さん（５８）とみられる男性が頭から血を流して死亡していた。
同署は、男性が女性を刺した後に転落事故を図ったとみて、殺人未遂事件として調べている。


お台場に続き、港南まで。湾岸タワー受難続きだな。

[663: 匿名さん]

品川Vタワーですね。

[664: 匿名さん]

新宿なんて外資系金融はおろか、国内金融機関にも見向きもされてませんよ。大規模開発で大量のオフィスを供給しても使ってくるのはせいぜい中小企業くらいでしょ。都心の開発はこれからが本番なんですよ。新宿の再開発の規模とは比較にならないんです。
オフィスエリアとしての新宿の重要性ははっきり言って高くないし、これから少しづつ落ちていくでしょう。でも新宿はサラ金が集積してるのである意味金融拠点と言えますね。

外資系金融の所在地
http://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2008/20080411.pdf

[665: 匿名さん]

お台場はＵＲタワー。
品川Vタワーは港南。

[666: 匿名さん]

＞６５９さん

それでは国際金融拠点として「東京駅界隈」「有楽町」「汐留」「赤坂・六本木」が
国から指定されて、「新宿」が国から指定されなかったのは何故だと思われます？？

都庁もあるし、今後の活発な開発余地があるのなら、指定しても良かったのに。。

[667: 匿名さん]

きまってるよ。石原都知事がいるからだろう。

[668: 匿名さん]

＞きまってるよ。石原都知事がいるからだろう。

石原氏がいるとなぜ？？

[669: 匿名さん]

どうでもいいけど、再開発の費用どこからまかなうの。

[670: 事情通]

今回は先行指定なんで、今後三菱地所や住友不動産、大成建設、野村不動産等が動いて追加指定されます。

都心部再開発は幾つか計画ありますが、西新宿三丁目や日テレ跡地ほどの、つまり六本木ヒルズやミッドタウン並みの大規模再開発計画は、新宿エリア以外にありません。

[671: 匿名さん]

思うんだが、六本木ヒルズやミッドタウン、赤坂、丸の内と続々と店舗が出来てるがこれからやっていけるのかな。　最初のうちは興味で混むが・・・
消費人口はこれから減っていくというのに。　後は外人頼み？？

[672: 事情通]

たしかに六本木や赤坂、汐留とかは大変でしょうね。
ターミナル駅がないので、実は商圏人口は多くないし、
飽きられれば、わざわざ来るひとも減るので、
自然に大量のひとが行き来する新宿等と比べ、
もともと不利だしポテンシャル低いんですから。

シオサイト、トリトンスクエア、アイル、
全部そうですね。
やはり巨大ターミナル駅の東西横綱、
丸の内・大手町がある東京駅エリアと、
東西南北それぞれ発展を続ける新宿駅エリアの、
都市間競争になるでしょう。

[673: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスも一時期に比べ、寂しくなった。
落ち着いたといえば聞こえは良いが、これから他に客が流れていくんだろうな。

[674: 匿名さん]

最終的には巨大ターミナルがあるとこが残っていくのだろう。
他は、その地域の労働者、住民しか来なくなってくる。　引き寄せる為に常にリニュアールするか、でもこれは大変だろ

[675: 匿名さん]

そう言う意味では、スレ違いになるが立川駅や川崎駅みたいなところが
近年急速に評価を上げてるのも説明つくね。
実際23区内のほとんどの駅より、拠点性やポテンシャルは上なのだから、
都下や23区隣接地域のターミナル駅近と、単に23区内というだけのところとでは
今後価格の逆転現象が十分起こり得ると思うのだが。
実際、立川や川崎駅前なんて行ってみると物凄い人がいる。

[676: 事情通]

ヒルズも５年目迎えテナント大幅リニューアル、なんて云えば聞こえはいいが、要は不採算店舗大量撤退ってことです。

当初のコンセプトは高級ブランド多数出店のセレブ路線だったものの、客層はついぞセレブ層とはならず、ブランド店は閑古鳥で死屍累々。

今度はファミリー層ターゲットとする飲食店中心の大衆庶民路線へ転換を余儀なくされたというのが本当の実態。

巨大ターミナル駅もなく、セレブも来ない、そんな街には一時的な話題性はあっても、長期的な将来性はないでしょう。

[677: 匿名さん]

銀座駅も巨大ターミナル駅って解釈なんですかねぇ。
東京駅エリアでもないし。

[678: 匿名さん]

湾岸事件が多いですね。人が多いのでしょうがないですけど、自分の部屋ではなくてもそこで事件があると売却の時にやはり申告しなければいけないのでしょうか。伝えないであとで購入者がそれを聞いて訴えられたらたまりません。

[679: 匿名さん]

>>678
(事件のあった)Ｖタワーのスレがないからか、湾岸ＭＳの色んな板にカキコしてる
みたいだが、他人の不幸ではしゃぎまわるのってみっともないよ。

[680: 匿名さん]

すいません。初めて書きました。

[681: 匿名さん]

>>677
ん？
銀座駅＝日比谷駅なんだけど。
駅名こそ違うけど銀座線、丸の内線、日比谷線3線乗り入れる主要なターミナル駅ですよ。

[682: 匿名さん]

他人の不幸を得意げに語るつもりはないが、湾岸の治安についての話題が出るのは別におかしなことじゃないと思う。
最近湾岸中心に事件が多いから仕方がないと思うが。

[683: 匿名さん]

入間のアウトレットがニュースになってたけど
日本人はSCとかアウトレットとか商業施設が好きだよねぇ

ディズニーと同じで興味がない人間にはまったく理解できんわ

銀座はまだマニアックな店も多くて好きだけど

[684: 匿名さん]

>>681
そういう意味じゃ。有楽町駅だって銀座だろ。
要は銀座については十分集客可能な素地が元々あるってこと。