23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[565: 住まいに詳しい人]

分譲マンションばかりに目を奪われている人が多いようですが、
今年からは単身向けの賃貸物件に要注目です。

都心部で賃貸物件の供給が増えて、ストック数がかなりの水準に達しています。
また仕様もバライティーに富んで来ています。
数が増えていますから、優勝劣敗で当然家賃レベルの調整が発生します。

しかし、最も重要な点は、
旧来の賃貸地域、すなわち２３区外周区の賃貸物件が将来淘汰される可能性が、
かなりの確率で高まっている点です。
外周区にワンルームマンション投資を行っている業者も個人もこれから厳しい時代に
なって行きます。

[566: 匿名さん]

値上がり（値下がり）スレでは大学教授
今度は住まいに詳しい人ですか・・
忙しい方ですね（笑


ここは分譲スレ
賃貸とか業者間のお話はどこか別でどうぞ

[567: 住まいに詳しい人]

２０代でも結構幅広く都心部賃貸を選択できる時代になって、
まさに都心回帰もセカンドステージに突入です。

いろいろ軋轢は予想されるが、
流れはほぼ決まった感じです。

[568: 事情通]

ならば、単身者に人気の新宿区が注目エリアでしょう。

[569: 事情通]

さらに云えば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する意味からも、新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[570: 事情通]

内陸高台と比較した場合の、湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはやまったく稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

また、震災時被害の影響も決して小さくないと言われていますよね。だから、そうしたリスク覚悟のうえで、購入意思決定されることが重要でしょう。

[571: 匿名さん]

マルチはやめて欲しいね
しかしこの人は城東先生の別人格のようだねw
ホメ殺しは新たなネガティブキャンペーンの手法と認識したのかな

[572: 匿名]

558さんへ

そうですね、赤坂は某指定団体本部があることから明らかなとおり、その筋のひとたちが多いエリアです。
実は非常に韓国料理屋さんも多く、大久保に次ぐコリアンタウンなのは有名な事実です。
ちなみに、麻布十番界隈も同様に、どちら系も多いエリアとして知られています。

おっしゃるとおり、青山界隈は多少印象は違います。
ただ、すこし前に表参道交差点付近の青山通りで、それ系の人たちの不動産取引トラブルによると見られる銃撃・殺害事件も発生しております。
のどかな田舎とは違いますので、是非ご注意ください。

[573: 警察関係者さん]

地上げを廻るトラブルかなんかだろ。

一般人は全然関係ないな。

今暴対法も整備されてるし、業務威力妨害でバンバン引っ張れるからモーマンタイ。

ビビッチャ都会にゃ住めねーよ。

オイ！

[574: ビギナーその２]

>>526

同じハンドルの人がいて、ちょっと混乱しているようですが、前に書き込みをした者です。誤解があるようですが、私の立場は、都心地価は調整局面にありますが、暴落する局面にはないというものです。元麻布などの高級住宅街は、上がりすぎた地価は調整されると思いますが、地価が下がると売却の件数が減るために、データ上は反映されにくいと思います。

>>548-570

赤坂８丁目と１丁目は違います。六本木も２丁目（の赤坂側）、５丁目（麻布側）と１丁目は全く違います。新宿区（市ヶ谷の一部と歌舞伎町は違うでしょう）と六本木なんて比較しようもないものを比較してどうするんでしょうね。新宿駅周辺の大々的な開発は難しいと思いますが、その周辺でいくつかの大きなプロジェクトはあるので、全体として活性化するかどうか、興味深いとは思っていますよ。
湾岸エリアは、土地の供給余力があるため、マンション建設を行う場合には価格の下落は目に見えるものにならざるを得ないでしょう。そこで、いかなる付加価値を付けて売っていくかというところが勝負になると思います。エリア全体が上昇するとか、下落するとかという話ではなく、どうやって消費者に価格を説明できるか、ということではないでしょうか？
タワーマンションの付加価値の有無については興味深い議論なのですが、長くなるのでこの辺で。

[575: 住まいに詳しい人]

>>568
昨年の若年層（１７歳から２４歳）の人口増加数を２００５年の増加数と比較してみました。
地方からの流入人口が増え、区部全体では増加数が６５９５人増えています。

どのあたりが増えたかと言うと、
品川区、大田区と言った東海道線沿線で１６５０人増
中野区、杉並区と言った中央線沿線で１２２８人増
練馬区、板橋区、北区、足立区と言った北部外周区で３２４４人増
安価な家賃レベルが好まれています。

逆に、同じ近郊でも家賃レベルが高い目黒区、世田谷区は４１５人減となっています。

ちなみに副都心、渋谷区、新宿区、豊島区は３９０人減（新宿区は１１４人増）でした。

[576: 住まいに詳しい人]

同じ安価な家賃レベルである
葛飾区が１７１人増
江戸川区が１１７人増にとどまっているのは不明です。
単にアパートの供給増がなかった為か？
お詳しい方いらっしゃれば開設お願いします。

[577: 匿名さん]

この人某巨大掲示板に隔離スレまである有名人だったのですね
東京駅5kmって2005年からある長寿スレがあったよ

[578: 匿名さん]

現実としてとらえられるのは、いわゆるマンション業界の都心6区（千代田、中央、港、渋谷、文京、新宿）では大手デベ（三菱、三井、野村、住友、東急あたり）の新規の物件は今年になってからタワーしかないといってもいいぐらい物件が無くなってしまったということ（しいて言えば三菱の乃木坂ぐらい？）。

これが単に建築確認申請の問題だけなのか？、何を物語っているのか？、とても気になります。

[579: 匿名さん]

>>578
去年までのマンションブームの実態が、
タワマンブームだったのが影響してるのでは？

[580: 匿名さん]

単純に考えて大手は資金力があるからタワーが施工・販売出来る、その上利益率も高い。
高級住宅地の低層マンションは購買層がまったく別、リーマン庶民には無関係。

話は変わるけど、練馬の物件で57m2ぐらいの部屋で4,000万円upの値付けしている
業者には正直吃驚した！！今思えば、芝浦アイランドを4,000万円前半で71m2の部屋が
購入検討出来たのは奇跡だな。もう二度とないでしょうね・・ああ、抽選何故落ちたんだ。

[581: 匿名さん]

都心に大手のタワーしかないのは大手もここ２、３年都心の仕入が出来ていなかったからです。

都心の大規模な土地の売りが希少だったこと、あってもオフィス用途と入札競争しても落とせなかったことが要因です。

この状況は今も変わっておらず、あと数年は供給減が続きますので、値引きしない理由の一つになっています。

今は大規模物件の売りも少ないし、入札で大体どこがいくらで買ったかも判る。つまり大手のどこが、どの地域に、いつ、どのくらいの値段で、何戸販売するか少なくとも3年先くらいは見えてるという実質寡占状態となってます(素人でもこの掲示板みれば３年間の都心３区の供給はわかるでしょう)。

[582: 購入検討中さん]

価格に関係なく、湾岸の埋立地は御免、という方も多いと思います。

大きな地震が起きて、二次災害なども含めた対災害の強さが確認されない内は
湾岸の価格は「参考価格」でしかないと思います。

[583: 匿名さん]

>>582さん

最近、よく登場されるカタカナデベの方ですか？
庶民リーマンが購入出来る様な物件お持ちですか？
お幾らぐらでしょうか？

[584: 匿名さん]

慎重な人は湾岸は買いにくいでしょう。液状化による損失は侮れませんから。あちこちでこのごろのタワー化が起これば希少性は皆無になります。住環境が守られている場所は別かもしれませんが、そのような場所は普通の人にはとても手が出せません。中国製品と同じですね。安いものには理由がある。

[585: 匿名さん]

購買者はどちらの物件を選択するのでしょうかね？

①巷に言われている高級住宅街の近隣にある無名デペの物件：7,000万円/70m2
②埋め立て地と呼ばれている場所にある大手デベ物件　　　 :7,000万円/70m2

さて、どちらにリスクがあるのでしょうかね？悩むところですね。

[586: 匿名さん]

都心の物件を探してる人ならどっちも買わないんじゃないですか？。

タワーＭＳ自体が建て替えできないから全部賃貸にすべしという学者もいるぐらいだからね。

[587: 匿名さん]

高級住宅街の近隣はいくら無名デベでも7,000万円/70m2 じゃ無理でしょ。
逆に埋立地だったらもっと安いでしょ。
価格に2,000万円くらい差があって初めて比較の土俵に上がれる。
その値段だったら誰だって迷う事なく①。

[588: 匿名さん]

>587
無名デベのＭＳを誰が買うの？君一人

[589: 匿名さん]

でも、江東区なんかは将来の綾瀬か高島平だと思う。
悪名もない無名デベなら高級住宅街近隣が無難かも。

[590: 匿名さん]

自分なら①だな。デベより立地の方がずっと大事だ。

[591: 匿名さん]

デベと立地のどちらを選ぶって一見究極の選択っぽいけど、
その場合は間違いなく立地を選ぶでしょ。

埋立地大手デベ物件　vs　高級住宅街の近隣にある姉歯物件（ただし不正があっても発覚することはない前提）
ぐらいじゃないと意味がない。

[592: 匿名さん]

>>588
あらっ、私一人ではないようですが。どうしたんでしょうねぇ。

[593: 匿名さん]

書かれている条件のみの選択なら、確実に①だろう。

[594: 事情通]

そうですね、建物に欠陥や施工ミスでもない限り、長期的にはが有利でしょうね。

タワーはそもそも容積率一杯だろうし、簡単には建替えられないし、それ以上の再開発は困難だろうけど、
都心部好立地低層マンションなら、近隣土地と合わせ総合設計で容積率緩和受けられ、
増床分を分譲すれば建替え費用捻出できたりする可能性も残るし、将来的ポテンシャル違いますよ。

[595: ビギナー２]

>>585

マンションは立地である、と誰かが言ってました。

低層の方が、土地持ち分は多いし、再開発の可能性もあるし、個人的にはタワーを選ぶ意味がよくわからないです。

この価格と条件だったら①以外の選択肢はないのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
君が一人だったみたい。

[597: 匿名さん]

585を書き込んだものです。この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった
からです。（管理人さん、ごめんなさい）

大手不動産会社に勤務する友人に、本サイトに自社に有利な利益誘導する事項を
書き込んだりする事があるのかと尋ねたところ一笑されました。
ご存知の方もおられると思いますが、彼らの本名刺には携帯電話番号もE-MAILアドレスも
記載されておりません。会社でも情報関連に関する取扱は厳しく制限・指導をされて
おり規則違反には厳しい社内規定で罰せられるそうです。
（自宅からの本サイト等へのアクセスも個人責任ではあるが、社内規定がある模様）

各物件スレに”デベ工作員の情報操作”とか書き込まれていますが、本当なんでしょうかね？
では、誰が熱心に煽り等を書き込んでいるのか？？賢い皆様であれば何となく想像出来ますね。

まあ、色んな方がおられますので、一概には大手デベは書き込まないと判断は出来ませんが、
公平な判断が出来るサイトになればいいと思います。

[598: 匿名さん]

＞５９７

小石川の昨年発売のＭＳで価格発表の何か月も前に完全に何億、何千、何百の単位まで価格を当てた人がいました。私はこの人はデべの関係者が価格をだして世の中の反応を見たのだと思っています。

その界隈ではとても高額なＭＳで実際この当初予定価格より20％ほど下げて販売されたのでこの異常な価格を当てるのは至難の業です。

このような例もあるということを、知っていてもよいと思いますね。

[599: 匿名さん]

無名だろうが、高級住宅地近郊が坪330万で買える設定が割安すぎるだろ！近郊っていうのは、地図で見た場合の話？湾岸7000万なら同じ広さで9000万ぐらいにしないと現実的な選択問題にならないだろ。少なくとも坪400はするんだから。

[600: 住まいに詳しい人]

>>597
>この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった

この意味がよく判らないのですが
>>585の質問に対しどうような反応があったならば、
あなたはどのような判断をするつもりだったのでしょうか？

結局、585の仮定はあまりに現実の価格相場と離れており
ご覧のように質問者の知識や見識に対して疑問を持つ反応ばかりでしたけど

[601: 匿名さん]

ＭＲの価格当てならデべ関係者ではなく、
関係した地権者でも
予定価格を聞かされてる場合は可能でしょうね。

[602: 匿名さん]

598。俺には、あのスレがそこまでうがった見方をする必要があるのか？といいたい。坪前提おいた上で低層から高層で差をつけたら概ね一致したってだけじゃん。近隣物件から十分ありうる、寧ろ、覚悟しないといけない値段の目安だったよ。正直、俺も予想通りだったので、全く違和感がなかった。

[603: 匿名さん]

>>597

まったく意味が分かりません

[604: 匿名さん]

バッシングの恥ずかしいからって、切り札の真の目的登場させるとは。もしかして一生懸命ごまかしてる？

[605: 元祖匿名はん]

語るに落ちるとはこのことのように見えますが、まあ立地もデベも重要ということでしょう。

[606: 匿名さん]

低層高層の議論がありますが本当は得しているのはどちらなのでしょうか。

　簡単にしますと平均の価格、広さに対して自分たちが所有している土地の面積
　　例えば
　　　Ａの物件　敷地５００坪　世帯数１２００　平均の価格Ｘ万円　平均の広さ２０坪ですと
　　　　自分の持分　
　　　　　　Ｘ万円に対して広さ２０坪　土地は約０，４２坪所有していることになります。

　このようにしていけば自分たちは得しているのかどうか。または物件が安いのかどうか判断ができそうな気がします。

[607: 匿名さん]

はっきり言ってマンション選択した段階で土地の保有分はあまりポイントにならないかと。完全所有かつ利用可能な広さの目安となる一戸建て土地保有分の坪単価を100とすると、マンションの保有分なんかは少数株主みたいなもんだから、３割以上ディスカウントしたかちしかないでしょ。

[608: 元祖匿名はん]

それは一見正論のように聞こえますが、それがそのまま戸建てのほうが流動性、市場性
（賃貸付けや処分の容易さ）が高いとはならないところが、まあ面白いところです。
たとえ注文住宅でも上モノの価値が第三者に認められなければ取り壊しベースですので。

マンションの場合、結局専有坪単価で議論したほうがわかりよいとも思いますが。

[609: 匿名さん]

例えば持ち分で１００坪の土地（１万坪×持ち分1/100）と所有権100％の１００坪なら、圧倒的に後者の方がいいです。
私なら、１００坪の土地を持ち分で１００坪の土地とは交換しません。
持ち分に過ぎないなら２００坪の土地とも交換しないかも。。。

[610: 匿名さん]

６０６です
マンションで言うと土地の持分とは自分がこのマンションの物件に対する力の度合いだと思うんですよ。個人的な意見ですど。

[611: 匿名さん]

補足して言いますと都心に住んで有利と主張する方が多いですが、冷静になって買うとしたら自分は敷地の中でどれだけの割合があるか。そういう別な視点持つとどこが買い得かまた違った見え方がすると思います。

[612: 匿名さん]

最近の地方出身者は長男長女が多く、田舎に広い家を持っている人がほとんど。

土地への執着は無く、都会には利便性を求めている。

近郊、郊外戸建はこれからもずーっと苦戦だろうな。

[613: 匿名さん]

一戸建は、駅郊外の辺鄙な場所が大半だから、住宅購入目的者がなかなかみつからないかをはあるや。逆に駅近くは希少すぎてでてこない。両極端な傾向が流動性がないように感じさせる。一戸建ても鉄筋でつくれば価値さがりにくいよ

[614: 匿名さん]

鉄筋で一戸建て造ると、建築費が割高になります。
リフォームも木造に比べてやり難くなるので、転売を考えない永住向きです。