23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[545: 匿名さん]

まあ、新宿区に限らず、巨大ターミナル近隣エリアは、不特定多数の人たちが
ざわざわと動きまわっているわけですから、相対的に事件件数が増えるのは、
ある意味当たり前でしょうね。

港区の場合は、巨大ターミナルではないにも関らず、やはり六本木界隈は
治安が悪いことが分かりますね。住宅浸入盗のみならず粗暴犯も相当多い。

[546: 住まいに詳しい人]

>>542
マンションで使用する鋼材なんてＲＣなら坪単価に換算して10万円もしないでしょ
たとえ鋼材価格が２倍になってもマンション価格に与える影響なんて大したことないです
（ゼネコンさんやデベさんの中の人は大変だけど）

鋼材よりも使用量の多い“原料”である土地の価格動向の方が問題ですよ
その地価が下がって行くのだから、最終価格を下げる余地は発生します

それ以前に売れないなら値段を下げるしかないしね

[547: 匿名さん]

西新宿のバット集団暴行殺人事件は衝撃的ですよね。
路上で行われて、目撃された上、近所の人がその声を聞いているんですから。
まともには歩けない印象です。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/131522/

[548: ご近所さん]

５４７さんの大人気ない挑発に乗って差し上げましょう。

港区は十分恐ろしいところです。

http://s01.megalodon.jp/2008-0303-1748-45/sankei.jp.msn.com/region/kan...

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/jiken/jikenbo/azabu/azabu.htm

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080404-00000006-yom-soci

http://blog.livedoor.jp/ayaka222a/archives/50718856.html

http://www1a.biglobe.ne.jp/boutsui/law/law3.htm

[549: 匿名さん]

個別の事件をいちいち取り上げるのは、キリがないし、
止めた方が良い。

歌舞伎町界隈や六本木近辺の治安が非常に悪いことは、誰でも知っている。

勘違いして、敢えてその辺に住むのは自己責任でご自由に、
でも、何かあったら自業自得、そういうこと。

[550: 匿名さん]

>>548
あまり意味のないレスだな。六本木など繁華街近くを外せば良いだけ。白金台や高輪台は平和だよ。

[551: 匿名さん]

私は西新宿は都会的で違うと思っていただけに非常にショックです。
賃貸を探していたのですが、止めることにしました。
安心して歩ける街に住みたいです。

[552: 匿名さん]

それは、港区じゃなくとも、同じこと。敢えてわざわざレスするところじゃない。

でも、無知みたいなので教えてあげるが、
六本木の特異な点は、巨大ターミナルでもないのに、非常に治安が悪いことと、

外人が多いので、国際的犯罪（特に薬物関連とか）に巻込まれる可能性が高いこと。


しかも、六本木界隈を中心とする港区は、事実上米国植民地状態が続いており、
外人が絡むと真相が闇に葬りさられる傾向が高いこと。

米軍関係者の犯罪が多く、しかも地元民がないがしろにされている、横須賀辺りと
まったく同じ構図だってことだよ、無知蒙昧くん、分かった？？？ｗ

[553: 匿名さん]

>>551
>>544が張ったリンク先を見てみましょう。都会的というか商業集積地はどこもダメです。「安心して歩ける街」というのは、環境良好な高台の高級住宅地です。

[554: 匿名さん]

>>551さん、この事件は色んな雑誌で、某有名芸能人との関係含め報じられている
ようですが、この事件の本質は、仕事上等の何らかのトラブルに巻込まれたため
のようで、通りすがりの人が襲われたわけではないようですよ。

つまり、たまたま西新宿で事件が起きただけであって、これはこの被害者がたま
たまどこにいたかによって違っていたでしょう。場合によっては、渋谷だったか
もしれないし六本木だったかもしれないし恵比寿だったかもしれないし広尾だった
かもしれない、その程度のことです。

例のセレブ妻バラバラ殺人では、遺体発見現場は西新宿と松涛でしたね。だから
松涛が凄く危険かといえば、それは別問題です。

歌舞伎町に比べれば、西新宿側の方が治安が良いのは間違いないことでしょう。
ただ、都内繁華街近辺は、人のうごきが多いので、事件発生の蓋然性が高まる
のはしかたのないこと。港区も渋谷区もぜんぶ一緒。

それがいやなら、郊外ののどかな田園地帯にお住まいになるべきでしょう。

[555: 匿名さん]

治安犯罪面で、確かに六本木はじめとする港区は、つい最近殺人事件があった
横須賀とかの米軍基地がある街と似通った傾向があるのは事実でしょうね。

そもそも六本木にも米軍関係施設が厳然と残ってますし、六本木界隈で遊んでる
不良外人のうち米軍関係者も少なくないことでしょう。

外人さんが多いので素敵な街、なんて考えてたら、とんだしっぺ返し喰いますよ。

[556: 匿名さん]

>>554
そんなことが出来てしまえる雰囲気のところには住みたくないと思います。
バラバラ事件もそうで、放置してしまえる雰囲気があるってことですよね。
松涛と広尾とでは周りの雰囲気が違いますから、同じじゃないと思います。
山の中とかだと分かりますが、都会の真ん中で起こった事件ですから、
怖いところなんだと思います。

[557: 匿名さん]

はいはい。六本木のような成金趣味の繁華街なんかには住みませんよ。
高輪は良いですよ。静かで落ち着いていて住民のマナーも良く物騒な話もないし。

[558: 匿名さん]

>>555さん
赤坂も危険なところでしょうか？
青山は違うと思うのですが、

[559: 過去スレの40]

一つわからないことがある。アメリカのジャーナルもこの点、判断しかねている。それは、今回のサブプラ問題が、単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ。英語だとboom/bust circleと言う。ソロスは１月のダボス会議で「戦後最大の信用危機」と評し、アメリカで１番の悲観論者だと、（住宅ローンデフォルトから）車・家電製品などのローン購買での焦げ付きにも波及すると予測している。どうなるか私にもわからないが、ソロスはドルが絶対的な基軸通貨の地位から落ちるものの、今後も国際決済手段の役割は果たすと言っている。

「調整」という言葉は、景気循環の考え方に依拠している。アメリカは別格として、先進国（ＥＵも）はすでに一律低成長に入っている。現時点で、高度経済成長時代の慣用語「調整」を使ってよいのかは、疑問だな。

日本経済圏の土地取引は今後、減ると考える。取引が減ると土地価格は下がるだろう。マンション価格は、土地購入費＋建築費＋デベロッパーの収益によって決定される。北海道の札幌のマンションと比較して欲しい。東京の半分の価格なのに、集合住宅は建てられている。建築費は国内で一定だろうが、土地価格と収益費に地域差が生じる。原材料費は高騰しても、土地価格が低下すれば、収益率を抑えることで生き延びられる（私は業者でないが）。

４月から一斉インフレと報じられているが、序の口だと思う。
中国のバブル崩壊はいつなのか。
アメリカの超富裕層には「公共投資」という観念がある。成功したなら、社会をよくするために寄付せよという考え方で、日本にはない。ノーベル、カーネギー、ソロスなど。アメリカの一流大も巨額の寄付金でもっている。
「公共投資」という考え方が、日本社会で根付くのか？

[560: 匿名さん]

湾岸地域は国内外問わず、アンダーグラウンドな住民も多いので危険ですね。
港南、芝浦、豊洲、東雲も無関係ではないと思います。

共謀？台場の比人女性切断遺体、別の男も関与か
4月6日8時0分配信 産経新聞

　東京都港区台場のマンションで、２０代のフィリピン人女性とみられる切断遺体が見つ
かった事件で、連絡がつかない４０代の日本人の男とは別の日本人の男も部屋に出入りし、
同じく所在不明になっていることが５日、警視庁捜査１課などの調べで分かった。２人が
共謀、計画的に女性をねらった可能性が高く、捜査１課はトラブルの特定を急いでいる。
　調べによると、部屋には同じ東京・六本木のフィリピンパブで働く女性３人と男が居住。
不明女性は別の店で働いていた際、男と知り合って交際を始めたという。男はフィリピン
人女性が日本に滞在するため、偽装結婚を繰り返していたとされる。一方、この男とは別
に同年代の男も部屋に出入り。不明女性が出勤しないことを不審に思った同居女性が３日
午後８時ごろ、自宅に戻った際、肉片を抱えた同居の男のほか、この男もいたという。２
人は女性が通報などをしている間に紙袋に入れた３０センチ四方の腰部分と腕の骨だけを
残していなくなった。また司法解剖の結果から遺体は女性で、死亡推定時刻は３日夕と判
明。このため捜査１課は短時間で殺害から切断、遺体の運び出しを行っている点からも、
２人が共謀したとみている。

[561: 匿名さん]

＞単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ

これで完全崩壊するとすれば、

資本主義自体が間違っていたということにもなりかねない。
今のところ、資本主義自体というより、仕組みが（規制）が
ゆるすぎた、というところに落ち着いているようですが。

崩壊なんて簡単にひとことで言いますが、生半可な破壊では
ないです。物々交換か、金との交換の世界にもどるわけです
から。

私は、資本主義は崩壊しないと踏んでいます。従って、
投資を続けています。今は、一番底か、一番底の一歩手前
なんじゃないですか？下がった株はあがるし、長期的に
は、あがるのが資本主義です。住宅に関してはわからない。
土地の値段が下がれば、住宅の値段も下がると思います。
ただし、日本の住宅は寿命が短すぎ。日本人の８０％は
新築を買うのだそうです。中古をもっと大事にしないと
住宅の値段は下がりません。不幸な国だ。

[562: 匿名さん]

資本主義自体の崩壊というより、
米国の米ドル大量印刷による経済体制が、崩壊の危機に瀕しているのでは。
高レバレッジ、グローバル化、過度な自由化といった、
新自由主義経済の限界も含めて。

加えて日本の事情として、
人口にしても経済にしても、高度成長から維持安定成長への転換がある。
会計上も、時価会計への変更により、
土地は遊休資産の隠しプールとしての役割が無くなった。

日本の土地、不動産に関しては、
一過性ではなく、以前あったような資産としての価値は損なわれ、
そこから上がる収益により正当化される水準まで、
一方的に下落し続けるのではないだろうか。

[563: 匿名さん]

＜新日本製鉄＞ＢＨＰと原料炭の価格引き上げで調整
4月5日23時4分配信 毎日新聞


　新日本製鉄が、英豪系資源大手のＢＨＰビリトンから０８年度に購入する鉄鋼原料用石炭（原料炭）の価格を、前年度比約３倍の１トン当たり３００ドル（約３万円）前後に引き上げる方向で調整していることが５日、分かった。値上げは３年ぶり。

　新日鉄は現在、ＢＨＰビリトンから原料炭を同９８ドルで購入しており、引き上げ額は過去最高だった同１２５ドルを大きく超える。鉄鉱石などと合わせ、国内鉄鋼業界の原材料費の負担増は２兆５０００億円を超える見通し。

　原料炭の価格交渉は、鉄鋼・資源会社の大手間で個別に行う。しかし、両社の合意価格は事実上の業界標準になるとされ、ほかの鉄鋼各社と資源大手との交渉も同水準で決着する見込み。

　鉄鋼メーカーは今後、自動車メーカーなどに対し、鋼材の値上げ要請を強めていく見通しだ。車や家電製品の価格上昇につながる可能性もある。【森有正】

最終更新:4月5日23時4分

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080405-00000113-mai-bus_all

[564: 匿名さん]

石炭・コークス価格上がるとセメント価格も上昇するね。
困ったもんだね、この流れは。大手は供給量をタワー数箇所に集中させて
利益を上げるのだろうね。中小は細かい土地をどう処分（マンション建設）するのか見ものだね。

[565: 住まいに詳しい人]

分譲マンションばかりに目を奪われている人が多いようですが、
今年からは単身向けの賃貸物件に要注目です。

都心部で賃貸物件の供給が増えて、ストック数がかなりの水準に達しています。
また仕様もバライティーに富んで来ています。
数が増えていますから、優勝劣敗で当然家賃レベルの調整が発生します。

しかし、最も重要な点は、
旧来の賃貸地域、すなわち２３区外周区の賃貸物件が将来淘汰される可能性が、
かなりの確率で高まっている点です。
外周区にワンルームマンション投資を行っている業者も個人もこれから厳しい時代に
なって行きます。

[566: 匿名さん]

値上がり（値下がり）スレでは大学教授
今度は住まいに詳しい人ですか・・
忙しい方ですね（笑


ここは分譲スレ
賃貸とか業者間のお話はどこか別でどうぞ

[567: 住まいに詳しい人]

２０代でも結構幅広く都心部賃貸を選択できる時代になって、
まさに都心回帰もセカンドステージに突入です。

いろいろ軋轢は予想されるが、
流れはほぼ決まった感じです。

[568: 事情通]

ならば、単身者に人気の新宿区が注目エリアでしょう。

[569: 事情通]

さらに云えば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する意味からも、新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[570: 事情通]

内陸高台と比較した場合の、湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはやまったく稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

また、震災時被害の影響も決して小さくないと言われていますよね。だから、そうしたリスク覚悟のうえで、購入意思決定されることが重要でしょう。

[571: 匿名さん]

マルチはやめて欲しいね
しかしこの人は城東先生の別人格のようだねw
ホメ殺しは新たなネガティブキャンペーンの手法と認識したのかな

[572: 匿名]

558さんへ

そうですね、赤坂は某指定団体本部があることから明らかなとおり、その筋のひとたちが多いエリアです。
実は非常に韓国料理屋さんも多く、大久保に次ぐコリアンタウンなのは有名な事実です。
ちなみに、麻布十番界隈も同様に、どちら系も多いエリアとして知られています。

おっしゃるとおり、青山界隈は多少印象は違います。
ただ、すこし前に表参道交差点付近の青山通りで、それ系の人たちの不動産取引トラブルによると見られる銃撃・殺害事件も発生しております。
のどかな田舎とは違いますので、是非ご注意ください。

[573: 警察関係者さん]

地上げを廻るトラブルかなんかだろ。

一般人は全然関係ないな。

今暴対法も整備されてるし、業務威力妨害でバンバン引っ張れるからモーマンタイ。

ビビッチャ都会にゃ住めねーよ。

オイ！

[574: ビギナーその２]

>>526

同じハンドルの人がいて、ちょっと混乱しているようですが、前に書き込みをした者です。誤解があるようですが、私の立場は、都心地価は調整局面にありますが、暴落する局面にはないというものです。元麻布などの高級住宅街は、上がりすぎた地価は調整されると思いますが、地価が下がると売却の件数が減るために、データ上は反映されにくいと思います。

>>548-570

赤坂８丁目と１丁目は違います。六本木も２丁目（の赤坂側）、５丁目（麻布側）と１丁目は全く違います。新宿区（市ヶ谷の一部と歌舞伎町は違うでしょう）と六本木なんて比較しようもないものを比較してどうするんでしょうね。新宿駅周辺の大々的な開発は難しいと思いますが、その周辺でいくつかの大きなプロジェクトはあるので、全体として活性化するかどうか、興味深いとは思っていますよ。
湾岸エリアは、土地の供給余力があるため、マンション建設を行う場合には価格の下落は目に見えるものにならざるを得ないでしょう。そこで、いかなる付加価値を付けて売っていくかというところが勝負になると思います。エリア全体が上昇するとか、下落するとかという話ではなく、どうやって消費者に価格を説明できるか、ということではないでしょうか？
タワーマンションの付加価値の有無については興味深い議論なのですが、長くなるのでこの辺で。

[575: 住まいに詳しい人]

>>568
昨年の若年層（１７歳から２４歳）の人口増加数を２００５年の増加数と比較してみました。
地方からの流入人口が増え、区部全体では増加数が６５９５人増えています。

どのあたりが増えたかと言うと、
品川区、大田区と言った東海道線沿線で１６５０人増
中野区、杉並区と言った中央線沿線で１２２８人増
練馬区、板橋区、北区、足立区と言った北部外周区で３２４４人増
安価な家賃レベルが好まれています。

逆に、同じ近郊でも家賃レベルが高い目黒区、世田谷区は４１５人減となっています。

ちなみに副都心、渋谷区、新宿区、豊島区は３９０人減（新宿区は１１４人増）でした。

[576: 住まいに詳しい人]

同じ安価な家賃レベルである
葛飾区が１７１人増
江戸川区が１１７人増にとどまっているのは不明です。
単にアパートの供給増がなかった為か？
お詳しい方いらっしゃれば開設お願いします。

[577: 匿名さん]

この人某巨大掲示板に隔離スレまである有名人だったのですね
東京駅5kmって2005年からある長寿スレがあったよ

[578: 匿名さん]

現実としてとらえられるのは、いわゆるマンション業界の都心6区（千代田、中央、港、渋谷、文京、新宿）では大手デベ（三菱、三井、野村、住友、東急あたり）の新規の物件は今年になってからタワーしかないといってもいいぐらい物件が無くなってしまったということ（しいて言えば三菱の乃木坂ぐらい？）。

これが単に建築確認申請の問題だけなのか？、何を物語っているのか？、とても気になります。

[579: 匿名さん]

>>578
去年までのマンションブームの実態が、
タワマンブームだったのが影響してるのでは？

[580: 匿名さん]

単純に考えて大手は資金力があるからタワーが施工・販売出来る、その上利益率も高い。
高級住宅地の低層マンションは購買層がまったく別、リーマン庶民には無関係。

話は変わるけど、練馬の物件で57m2ぐらいの部屋で4,000万円upの値付けしている
業者には正直吃驚した！！今思えば、芝浦アイランドを4,000万円前半で71m2の部屋が
購入検討出来たのは奇跡だな。もう二度とないでしょうね・・ああ、抽選何故落ちたんだ。

[581: 匿名さん]

都心に大手のタワーしかないのは大手もここ２、３年都心の仕入が出来ていなかったからです。

都心の大規模な土地の売りが希少だったこと、あってもオフィス用途と入札競争しても落とせなかったことが要因です。

この状況は今も変わっておらず、あと数年は供給減が続きますので、値引きしない理由の一つになっています。

今は大規模物件の売りも少ないし、入札で大体どこがいくらで買ったかも判る。つまり大手のどこが、どの地域に、いつ、どのくらいの値段で、何戸販売するか少なくとも3年先くらいは見えてるという実質寡占状態となってます(素人でもこの掲示板みれば３年間の都心３区の供給はわかるでしょう)。

[582: 購入検討中さん]

価格に関係なく、湾岸の埋立地は御免、という方も多いと思います。

大きな地震が起きて、二次災害なども含めた対災害の強さが確認されない内は
湾岸の価格は「参考価格」でしかないと思います。

[583: 匿名さん]

>>582さん

最近、よく登場されるカタカナデベの方ですか？
庶民リーマンが購入出来る様な物件お持ちですか？
お幾らぐらでしょうか？

[584: 匿名さん]

慎重な人は湾岸は買いにくいでしょう。液状化による損失は侮れませんから。あちこちでこのごろのタワー化が起これば希少性は皆無になります。住環境が守られている場所は別かもしれませんが、そのような場所は普通の人にはとても手が出せません。中国製品と同じですね。安いものには理由がある。

[585: 匿名さん]

購買者はどちらの物件を選択するのでしょうかね？

①巷に言われている高級住宅街の近隣にある無名デペの物件：7,000万円/70m2
②埋め立て地と呼ばれている場所にある大手デベ物件　　　 :7,000万円/70m2

さて、どちらにリスクがあるのでしょうかね？悩むところですね。

[586: 匿名さん]

都心の物件を探してる人ならどっちも買わないんじゃないですか？。

タワーＭＳ自体が建て替えできないから全部賃貸にすべしという学者もいるぐらいだからね。

[587: 匿名さん]

高級住宅街の近隣はいくら無名デベでも7,000万円/70m2 じゃ無理でしょ。
逆に埋立地だったらもっと安いでしょ。
価格に2,000万円くらい差があって初めて比較の土俵に上がれる。
その値段だったら誰だって迷う事なく①。

[588: 匿名さん]

>587
無名デベのＭＳを誰が買うの？君一人

[589: 匿名さん]

でも、江東区なんかは将来の綾瀬か高島平だと思う。
悪名もない無名デベなら高級住宅街近隣が無難かも。

[590: 匿名さん]

自分なら①だな。デベより立地の方がずっと大事だ。

[591: 匿名さん]

デベと立地のどちらを選ぶって一見究極の選択っぽいけど、
その場合は間違いなく立地を選ぶでしょ。

埋立地大手デベ物件　vs　高級住宅街の近隣にある姉歯物件（ただし不正があっても発覚することはない前提）
ぐらいじゃないと意味がない。

[592: 匿名さん]

>>588
あらっ、私一人ではないようですが。どうしたんでしょうねぇ。

[593: 匿名さん]

書かれている条件のみの選択なら、確実に①だろう。

[594: 事情通]

そうですね、建物に欠陥や施工ミスでもない限り、長期的にはが有利でしょうね。

タワーはそもそも容積率一杯だろうし、簡単には建替えられないし、それ以上の再開発は困難だろうけど、
都心部好立地低層マンションなら、近隣土地と合わせ総合設計で容積率緩和受けられ、
増床分を分譲すれば建替え費用捻出できたりする可能性も残るし、将来的ポテンシャル違いますよ。

[595: ビギナー２]

>>585

マンションは立地である、と誰かが言ってました。

低層の方が、土地持ち分は多いし、再開発の可能性もあるし、個人的にはタワーを選ぶ意味がよくわからないです。

この価格と条件だったら①以外の選択肢はないのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
君が一人だったみたい。

[597: 匿名さん]

585を書き込んだものです。この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった
からです。（管理人さん、ごめんなさい）

大手不動産会社に勤務する友人に、本サイトに自社に有利な利益誘導する事項を
書き込んだりする事があるのかと尋ねたところ一笑されました。
ご存知の方もおられると思いますが、彼らの本名刺には携帯電話番号もE-MAILアドレスも
記載されておりません。会社でも情報関連に関する取扱は厳しく制限・指導をされて
おり規則違反には厳しい社内規定で罰せられるそうです。
（自宅からの本サイト等へのアクセスも個人責任ではあるが、社内規定がある模様）

各物件スレに”デベ工作員の情報操作”とか書き込まれていますが、本当なんでしょうかね？
では、誰が熱心に煽り等を書き込んでいるのか？？賢い皆様であれば何となく想像出来ますね。

まあ、色んな方がおられますので、一概には大手デベは書き込まないと判断は出来ませんが、
公平な判断が出来るサイトになればいいと思います。

[598: 匿名さん]

＞５９７

小石川の昨年発売のＭＳで価格発表の何か月も前に完全に何億、何千、何百の単位まで価格を当てた人がいました。私はこの人はデべの関係者が価格をだして世の中の反応を見たのだと思っています。

その界隈ではとても高額なＭＳで実際この当初予定価格より20％ほど下げて販売されたのでこの異常な価格を当てるのは至難の業です。

このような例もあるということを、知っていてもよいと思いますね。

[599: 匿名さん]

無名だろうが、高級住宅地近郊が坪330万で買える設定が割安すぎるだろ！近郊っていうのは、地図で見た場合の話？湾岸7000万なら同じ広さで9000万ぐらいにしないと現実的な選択問題にならないだろ。少なくとも坪400はするんだから。

[600: 住まいに詳しい人]

>>597
>この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった

この意味がよく判らないのですが
>>585の質問に対しどうような反応があったならば、
あなたはどのような判断をするつもりだったのでしょうか？

結局、585の仮定はあまりに現実の価格相場と離れており
ご覧のように質問者の知識や見識に対して疑問を持つ反応ばかりでしたけど

[601: 匿名さん]

ＭＲの価格当てならデべ関係者ではなく、
関係した地権者でも
予定価格を聞かされてる場合は可能でしょうね。

[602: 匿名さん]

598。俺には、あのスレがそこまでうがった見方をする必要があるのか？といいたい。坪前提おいた上で低層から高層で差をつけたら概ね一致したってだけじゃん。近隣物件から十分ありうる、寧ろ、覚悟しないといけない値段の目安だったよ。正直、俺も予想通りだったので、全く違和感がなかった。

[603: 匿名さん]

>>597

まったく意味が分かりません

[604: 匿名さん]

バッシングの恥ずかしいからって、切り札の真の目的登場させるとは。もしかして一生懸命ごまかしてる？

[605: 元祖匿名はん]

語るに落ちるとはこのことのように見えますが、まあ立地もデベも重要ということでしょう。

[606: 匿名さん]

低層高層の議論がありますが本当は得しているのはどちらなのでしょうか。

　簡単にしますと平均の価格、広さに対して自分たちが所有している土地の面積
　　例えば
　　　Ａの物件　敷地５００坪　世帯数１２００　平均の価格Ｘ万円　平均の広さ２０坪ですと
　　　　自分の持分　
　　　　　　Ｘ万円に対して広さ２０坪　土地は約０，４２坪所有していることになります。

　このようにしていけば自分たちは得しているのかどうか。または物件が安いのかどうか判断ができそうな気がします。

[607: 匿名さん]

はっきり言ってマンション選択した段階で土地の保有分はあまりポイントにならないかと。完全所有かつ利用可能な広さの目安となる一戸建て土地保有分の坪単価を100とすると、マンションの保有分なんかは少数株主みたいなもんだから、３割以上ディスカウントしたかちしかないでしょ。

[608: 元祖匿名はん]

それは一見正論のように聞こえますが、それがそのまま戸建てのほうが流動性、市場性
（賃貸付けや処分の容易さ）が高いとはならないところが、まあ面白いところです。
たとえ注文住宅でも上モノの価値が第三者に認められなければ取り壊しベースですので。

マンションの場合、結局専有坪単価で議論したほうがわかりよいとも思いますが。

[609: 匿名さん]

例えば持ち分で１００坪の土地（１万坪×持ち分1/100）と所有権100％の１００坪なら、圧倒的に後者の方がいいです。
私なら、１００坪の土地を持ち分で１００坪の土地とは交換しません。
持ち分に過ぎないなら２００坪の土地とも交換しないかも。。。

[610: 匿名さん]

６０６です
マンションで言うと土地の持分とは自分がこのマンションの物件に対する力の度合いだと思うんですよ。個人的な意見ですど。

[611: 匿名さん]

補足して言いますと都心に住んで有利と主張する方が多いですが、冷静になって買うとしたら自分は敷地の中でどれだけの割合があるか。そういう別な視点持つとどこが買い得かまた違った見え方がすると思います。

[612: 匿名さん]

最近の地方出身者は長男長女が多く、田舎に広い家を持っている人がほとんど。

土地への執着は無く、都会には利便性を求めている。

近郊、郊外戸建はこれからもずーっと苦戦だろうな。

[613: 匿名さん]

一戸建は、駅郊外の辺鄙な場所が大半だから、住宅購入目的者がなかなかみつからないかをはあるや。逆に駅近くは希少すぎてでてこない。両極端な傾向が流動性がないように感じさせる。一戸建ても鉄筋でつくれば価値さがりにくいよ

[614: 匿名さん]

鉄筋で一戸建て造ると、建築費が割高になります。
リフォームも木造に比べてやり難くなるので、転売を考えない永住向きです。

[615: 匿名さん]

で、23区内の新築マンションで値段下がったとこは出てきたの？

[616: 匿名さん]

強気で出さなくなったね。
強気は湾岸チャレンジ物件のみ。あれはうれないよ。

[617: 匿名さん]

都心部一等地の一戸建ては、中途半端な生活レベルじゃ対象者にならないから。こういうビジネスは、不動産ビジネスというより、富裕層ビジネスの不動産サービスってかんじかな。

[618: 匿名さん]

これからの都内の新築マンション価格はどうなるのでしょうか？
セメントや鉄など材料費は価格の値上げで大変なのに・・・
マンションだけ値下がりというのも考えられるのかな？
でも高いと売れないし・・・でも高いと判断するのはどういう
ところでするのかな？
難しいですね

[619: 匿名さん]

ここ数年マンションデベが空前の利益を上げていた事を考えれば、
実は資材だのの値上がりは軽く吸収できるハズだったんですがね。

値下げがなかなかできない要因としては、
調子に乗ってバブルな土地取得をやった事のほうがずっと大きい。
これははすでに犯してしまった過ちなので、簡単には訂正きかないし。

損きり出来る大手とか、バブルな土地仕入れをスルーしてたとこは何とかなるとして、
評価損出すと潰れちゃうようなところは、
売れないままでもぎりぎりまで抱え続けるほかない。
末期になれば換金投売りしかできなくなるのがわかってたとしてもね。

マンション市況の悪化は、ジワジワではなく、
我慢の限界を超えたところで一気に来るでしょう。

[620: 匿名さん]

じゃーお手ごろ価格になるということですか？
でもこのマンションがお手ごろ、買い時なのかとかが
いまいちわからないんだよなー

[621: 匿名さん]

何のために換金売りするのか？何のために損切りするのか？そもそも、なぜそんなことをする必要にせまられているのか？90年代前半のプロセスはよくわかっているつもりですが、現代でそうなるプロセスがよくわかりません。

[622: 元祖匿名はん]

事業資金を短期ファイナンスでやっているところが大半だからだと思います。

[623: 匿名さん]

神奈川とかでは実際にそういう事態になっているマンション業者が出始めてますから、
興味があればプロセスを調べてみては？
マンションデベの多くは、かなりタイトな資金繰りでやっています。
資金を回収しないと次へいけない。立ち止まっていれば固定費がロスしていく。
最悪手形が危うくなれば何でも換金して現金作るしかないところにいくのですよ。

大手でも銀行融資と市場からの資金調達が困難になれば、同じ事が起きるでしょう。
銀行はすでに不動産向け融資絞ってますし、
投資家も不動産関連にはネガティブですからね。

在庫はあまり抱え続ければバランスシート汚しますし、
値下がり基調では維持費、未回収の金利がもろに資本効率を悪化させます。
いづれ評価損の計上も余儀なくされますし。

今は賃貸向けに変更したりでしのいでいるけど、これも限度がある。
一旦崩落、売れない在庫の膿み出しは避けられないでしょう。

[624: 匿名さん]

中古マンションもものすごい勢いで在庫が増えてますね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

2007/04末：25,736件　→　2008/03末：37,030件

ちなみに、
2008/03は成約物件数が 3,089。

[625: 匿名さん]

中古の在庫を比べるのなら、
2007/03末と比較しなくちゃね。
年度末の季節的要因があるから。

実際、今年も4月になって中古物件は減ってきてます。
売れずに引っ込めた物件もあるのだろうけど。

[626: 匿名さん]

年度末に在庫が積みあがるのは季節的要因？
この時期逃したら、いつ売るの？

[627: 匿名さん]

大手の話で説明できないと、影響力あるはなしにたらんよ。郊外建て売り業者のはなしで説明さるてもね

[628: 匿名さん]

年度末に売却を狙って中古物件を出してくるのが季節的要因。
それが新年度入りすると毎年、売れ残り狙いの買い叩き客が増えるので売り出しを中断する物件が出てくる。

[629: 匿名さん]

大手の話って、資金繰りの件ね。財務的基礎体力は大きく改善してるから。本業の見通しが厳しいだけで、運転資金の貸付を懸念しないといけないような、緊急オペ必要な所は見当たらないけどなあ。短期で適格取れなくなるようなストーリーあるの？

[630: 匿名さん]

買付けの資金が止まったから上値が重くなったのはわかるけど、運転資金での逆スパイラルは理論が貧弱すぎ。価格上昇で買い手がついてこれなくなったのはなっとくだか、それは下がる理由にはならない。

[631: 匿名さん]

しかし何でも高くなったよな〜。
スーパー行っても小麦だけじゃなくて乳製品も値上がりしてるし。
昨年以来商品先物がバカスカ騰がっていたのも頷けるね。
そんな中、新築マンションだけ安くなるというのも難しい思うが。

[632: 匿名さん]

フローではマンションのような景気回復指数的なモノの価格が上昇している、一部には現在調整局面である。

そして富を求め海外展開しているリッチ族が増える中、ストックでは、さらに二極化がすすんでいる。

暫くはマンションは調整続くが都内一等地は一旦落ち着いた後、資源高もありタワーを皮切りに再度値上がるところも出てくるに違いない。

まあ不動産も株価次第なところあるのでサブプライム問題落ち着けばまた経済は動き出す。

とにかくリッチとプアーの差は開いてきているよ(泣)。

[633: 匿名さん]

どことは名指ししませんが、上場企業でも資金繰りのために、
黒字のマンション管理部門を売却して手当てせざるを得ないまでに、
瀬戸際まで追い込まれてるところもありますよ。
上場予定にしていたＲＥＩＴが解散を余儀なくされたりもね。事態は着々と進行しています。
船が沈むときは最初に船倉から危険が迫るけれども、
艦橋ならいつまでも安全なわけではなくて、時間差の問題です。

また、今起きつつあるマンション価格の下落は、バブル価格からの適正化と、
社会の構造変化による本邦不動産の価値毀損を織り込みに行くものが主で、
消費財の価格高騰などでは到底相殺できないトレンドです。
むしろ一般消費財の価格高騰は、可処分所得の制約要因になるし、
マインドを冷やす意味で、ローンでの不動産購入にはマイナスでしょう。

[634: 匿名さん]

アメリカだろうが、
中国だろうが、
商品価格は上がっているが、
不動産はガッツリ下がっている

食料と不動産を同列に語るのは、何かの工作？
それともマヌケなだけ？

[635: 住まいに詳しい人]

>>634
ガッツリってどこがどのくらい？
抽象的だな？

リート丸呑みファンドも上陸してすでに暗躍中(値踏み中)だし、今は調整中だから。
去年の異常価格の調整を今しているだけ、二年前の相場に戻るだけだよ。

今ほとんどが、新築の場合、チラシは去年の売れ残り物件しか入ってないでしょ？

だから、調整中なんだよ。
今年後半から分譲は激減する。
新築デベは半減するんだな。
それで調整終わり。

値下げ論はあいまいな議論なんだよ、マンションの場合ガソリンと違うんだから。
一般人はメディアに踊らされすぎではないの？

分ったかな？

[636: 事情通]

このスレだったか、別のスレだったか、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

[637: 匿名さん]

事情通さん
いやいや・・・
確たる私もやばいと重い、仕込んでいたもの一斉にリリースしました。

人の忠告とは聞きくものですよね。

熱に魘されましたよ、売れなんじゃないかと思ってね。
でも昨年すべてリリース済みでした。
自分から仕掛けていなくて良かった。

今は旅行三昧でこの辺で遊んでますよ〜。

またご指摘あればお願いします。

[638: 事情通]

あんたは　エライ　みあげたもんだ

[639: 過去スレの40]

難しい議論だね。
私見を述べると、まだ23区のマンション価格下落は顕在化していないが、これから下がると思う。
下げ幅は予測できない。私は購買組なので、願望論はない。客観的に見ている。
結論を急ぐことが、ソロスが警告した実体経済にも影響を及ぼす投資家感情の急激な振幅ということでないか。これはよくない。
まず、住宅価格は景気指標とはなりえない。景気が下降に転じると、複雑な要因の相互作用を経て、タイムラグの後、住宅価格にも影響するかもしれないが、そこまで波及しないこともある。波及しない直近の例は、米ＩＴバブル崩壊後、2001年に米経済は景気後退に陥ったが、住宅販売上昇で１年以内で収まったこと。
建築資材費の上昇の件は、「東京」で言うと、充分、デベの利潤率削減で吸収できると思う。デベはプチバブルで儲けすぎていたのでは。プチバブルの原因は、不景気下での土地の低価格放出と技術革新によるタワマン増加（供給戸数の増加）で、熱狂（furor）が起こったことでないか。この論点には、批判してください。
サブプラ問題は、ローン証券化と国際的金利格差（例えば、米５、欧２〜３、日１以下）だと思っているが、根は深いのでないか（国際金融資本の信用性をどう維持するか）。
ＢＲＩＣｓの経済動向は、長くなるので述べない。
最後に、私はサラリーマン20〜30代が終の棲家を獲得していることを願っている。
住宅を手にして心が安定化すれば、現在の世情にあるような不安定な状況（例えば、親子間の殺人）の減少に寄与するのではないか、というささやかな希望を持っている。
別に23区でもなくてもいいのではないか。余生は自然の中でと、私は思っているがね。

[640: 匿名さん]

なんだか難しい話になりましたね。結局は投資用なら今しばらくは見送り？居住用なら、
今あるマンション・および建築中のマンションは値下がり傾向？だから・・・
もう少し待って買いですかね？今は買わずに。。。
これから先建設するマンションは安いかもですが、材料費があがっているので
なんだか不安です。どっかで調整すると思うので。。。

[641: サラリーマンさん]

６４０さん

こんな記事ありますよ。
あしたから、このエリア探したらどうですか？
もしかしたら、中古でも値上がりするかもよ？
居住用兼投資用にどう？

金融特区指定エリア

六本木ー赤坂ー新橋

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080411AT3S1100V11042008.html

[642: 匿名さん]

６４０です。情報ありがとうございます。
なんか、どの地域が坪どのくらいだったら買いなのかがわからなくなってきました（笑）
駅からの距離や内装・外装や設備等でいろいろと違うとは思いますが。。。
今は個人的には文京区か目黒区か品川区がいいかなと。
中央区は勤務地なので・・・仕事の延長になるみたいで。。。
休日に仕事での知り合いにも会いそうですし。。いいとこですがパスなんです。

[643: 匿名さん]

昔みたいに都心の土地って放出されるの？

国の土地ぐらいしかないんじゃない？

[644: サラリーマン]

これから暴落するのは湾岸の埋立地ですよ。
今回のプチバブルであがったところは必ず下がります。
だってまともな金持ちは湾岸の埋立地には住みませんから。