23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[545: 匿名さん]

まあ、新宿区に限らず、巨大ターミナル近隣エリアは、不特定多数の人たちが
ざわざわと動きまわっているわけですから、相対的に事件件数が増えるのは、
ある意味当たり前でしょうね。

港区の場合は、巨大ターミナルではないにも関らず、やはり六本木界隈は
治安が悪いことが分かりますね。住宅浸入盗のみならず粗暴犯も相当多い。

[546: 住まいに詳しい人]

>>542
マンションで使用する鋼材なんてＲＣなら坪単価に換算して10万円もしないでしょ
たとえ鋼材価格が２倍になってもマンション価格に与える影響なんて大したことないです
（ゼネコンさんやデベさんの中の人は大変だけど）

鋼材よりも使用量の多い“原料”である土地の価格動向の方が問題ですよ
その地価が下がって行くのだから、最終価格を下げる余地は発生します

それ以前に売れないなら値段を下げるしかないしね

[547: 匿名さん]

西新宿のバット集団暴行殺人事件は衝撃的ですよね。
路上で行われて、目撃された上、近所の人がその声を聞いているんですから。
まともには歩けない印象です。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/131522/

[548: ご近所さん]

５４７さんの大人気ない挑発に乗って差し上げましょう。

港区は十分恐ろしいところです。

http://s01.megalodon.jp/2008-0303-1748-45/sankei.jp.msn.com/region/kan...

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/jiken/jikenbo/azabu/azabu.htm

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080404-00000006-yom-soci

http://blog.livedoor.jp/ayaka222a/archives/50718856.html

http://www1a.biglobe.ne.jp/boutsui/law/law3.htm

[549: 匿名さん]

個別の事件をいちいち取り上げるのは、キリがないし、
止めた方が良い。

歌舞伎町界隈や六本木近辺の治安が非常に悪いことは、誰でも知っている。

勘違いして、敢えてその辺に住むのは自己責任でご自由に、
でも、何かあったら自業自得、そういうこと。

[550: 匿名さん]

>>548
あまり意味のないレスだな。六本木など繁華街近くを外せば良いだけ。白金台や高輪台は平和だよ。

[551: 匿名さん]

私は西新宿は都会的で違うと思っていただけに非常にショックです。
賃貸を探していたのですが、止めることにしました。
安心して歩ける街に住みたいです。

[552: 匿名さん]

それは、港区じゃなくとも、同じこと。敢えてわざわざレスするところじゃない。

でも、無知みたいなので教えてあげるが、
六本木の特異な点は、巨大ターミナルでもないのに、非常に治安が悪いことと、

外人が多いので、国際的犯罪（特に薬物関連とか）に巻込まれる可能性が高いこと。


しかも、六本木界隈を中心とする港区は、事実上米国植民地状態が続いており、
外人が絡むと真相が闇に葬りさられる傾向が高いこと。

米軍関係者の犯罪が多く、しかも地元民がないがしろにされている、横須賀辺りと
まったく同じ構図だってことだよ、無知蒙昧くん、分かった？？？ｗ

[553: 匿名さん]

>>551
>>544が張ったリンク先を見てみましょう。都会的というか商業集積地はどこもダメです。「安心して歩ける街」というのは、環境良好な高台の高級住宅地です。

[554: 匿名さん]

>>551さん、この事件は色んな雑誌で、某有名芸能人との関係含め報じられている
ようですが、この事件の本質は、仕事上等の何らかのトラブルに巻込まれたため
のようで、通りすがりの人が襲われたわけではないようですよ。

つまり、たまたま西新宿で事件が起きただけであって、これはこの被害者がたま
たまどこにいたかによって違っていたでしょう。場合によっては、渋谷だったか
もしれないし六本木だったかもしれないし恵比寿だったかもしれないし広尾だった
かもしれない、その程度のことです。

例のセレブ妻バラバラ殺人では、遺体発見現場は西新宿と松涛でしたね。だから
松涛が凄く危険かといえば、それは別問題です。

歌舞伎町に比べれば、西新宿側の方が治安が良いのは間違いないことでしょう。
ただ、都内繁華街近辺は、人のうごきが多いので、事件発生の蓋然性が高まる
のはしかたのないこと。港区も渋谷区もぜんぶ一緒。

それがいやなら、郊外ののどかな田園地帯にお住まいになるべきでしょう。

[555: 匿名さん]

治安犯罪面で、確かに六本木はじめとする港区は、つい最近殺人事件があった
横須賀とかの米軍基地がある街と似通った傾向があるのは事実でしょうね。

そもそも六本木にも米軍関係施設が厳然と残ってますし、六本木界隈で遊んでる
不良外人のうち米軍関係者も少なくないことでしょう。

外人さんが多いので素敵な街、なんて考えてたら、とんだしっぺ返し喰いますよ。

[556: 匿名さん]

>>554
そんなことが出来てしまえる雰囲気のところには住みたくないと思います。
バラバラ事件もそうで、放置してしまえる雰囲気があるってことですよね。
松涛と広尾とでは周りの雰囲気が違いますから、同じじゃないと思います。
山の中とかだと分かりますが、都会の真ん中で起こった事件ですから、
怖いところなんだと思います。

[557: 匿名さん]

はいはい。六本木のような成金趣味の繁華街なんかには住みませんよ。
高輪は良いですよ。静かで落ち着いていて住民のマナーも良く物騒な話もないし。

[558: 匿名さん]

>>555さん
赤坂も危険なところでしょうか？
青山は違うと思うのですが、

[559: 過去スレの40]

一つわからないことがある。アメリカのジャーナルもこの点、判断しかねている。それは、今回のサブプラ問題が、単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ。英語だとboom/bust circleと言う。ソロスは１月のダボス会議で「戦後最大の信用危機」と評し、アメリカで１番の悲観論者だと、（住宅ローンデフォルトから）車・家電製品などのローン購買での焦げ付きにも波及すると予測している。どうなるか私にもわからないが、ソロスはドルが絶対的な基軸通貨の地位から落ちるものの、今後も国際決済手段の役割は果たすと言っている。

「調整」という言葉は、景気循環の考え方に依拠している。アメリカは別格として、先進国（ＥＵも）はすでに一律低成長に入っている。現時点で、高度経済成長時代の慣用語「調整」を使ってよいのかは、疑問だな。

日本経済圏の土地取引は今後、減ると考える。取引が減ると土地価格は下がるだろう。マンション価格は、土地購入費＋建築費＋デベロッパーの収益によって決定される。北海道の札幌のマンションと比較して欲しい。東京の半分の価格なのに、集合住宅は建てられている。建築費は国内で一定だろうが、土地価格と収益費に地域差が生じる。原材料費は高騰しても、土地価格が低下すれば、収益率を抑えることで生き延びられる（私は業者でないが）。

４月から一斉インフレと報じられているが、序の口だと思う。
中国のバブル崩壊はいつなのか。
アメリカの超富裕層には「公共投資」という観念がある。成功したなら、社会をよくするために寄付せよという考え方で、日本にはない。ノーベル、カーネギー、ソロスなど。アメリカの一流大も巨額の寄付金でもっている。
「公共投資」という考え方が、日本社会で根付くのか？

[560: 匿名さん]

湾岸地域は国内外問わず、アンダーグラウンドな住民も多いので危険ですね。
港南、芝浦、豊洲、東雲も無関係ではないと思います。

共謀？台場の比人女性切断遺体、別の男も関与か
4月6日8時0分配信 産経新聞

　東京都港区台場のマンションで、２０代のフィリピン人女性とみられる切断遺体が見つ
かった事件で、連絡がつかない４０代の日本人の男とは別の日本人の男も部屋に出入りし、
同じく所在不明になっていることが５日、警視庁捜査１課などの調べで分かった。２人が
共謀、計画的に女性をねらった可能性が高く、捜査１課はトラブルの特定を急いでいる。
　調べによると、部屋には同じ東京・六本木のフィリピンパブで働く女性３人と男が居住。
不明女性は別の店で働いていた際、男と知り合って交際を始めたという。男はフィリピン
人女性が日本に滞在するため、偽装結婚を繰り返していたとされる。一方、この男とは別
に同年代の男も部屋に出入り。不明女性が出勤しないことを不審に思った同居女性が３日
午後８時ごろ、自宅に戻った際、肉片を抱えた同居の男のほか、この男もいたという。２
人は女性が通報などをしている間に紙袋に入れた３０センチ四方の腰部分と腕の骨だけを
残していなくなった。また司法解剖の結果から遺体は女性で、死亡推定時刻は３日夕と判
明。このため捜査１課は短時間で殺害から切断、遺体の運び出しを行っている点からも、
２人が共謀したとみている。

[561: 匿名さん]

＞単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ

これで完全崩壊するとすれば、

資本主義自体が間違っていたということにもなりかねない。
今のところ、資本主義自体というより、仕組みが（規制）が
ゆるすぎた、というところに落ち着いているようですが。

崩壊なんて簡単にひとことで言いますが、生半可な破壊では
ないです。物々交換か、金との交換の世界にもどるわけです
から。

私は、資本主義は崩壊しないと踏んでいます。従って、
投資を続けています。今は、一番底か、一番底の一歩手前
なんじゃないですか？下がった株はあがるし、長期的に
は、あがるのが資本主義です。住宅に関してはわからない。
土地の値段が下がれば、住宅の値段も下がると思います。
ただし、日本の住宅は寿命が短すぎ。日本人の８０％は
新築を買うのだそうです。中古をもっと大事にしないと
住宅の値段は下がりません。不幸な国だ。

[562: 匿名さん]

資本主義自体の崩壊というより、
米国の米ドル大量印刷による経済体制が、崩壊の危機に瀕しているのでは。
高レバレッジ、グローバル化、過度な自由化といった、
新自由主義経済の限界も含めて。

加えて日本の事情として、
人口にしても経済にしても、高度成長から維持安定成長への転換がある。
会計上も、時価会計への変更により、
土地は遊休資産の隠しプールとしての役割が無くなった。

日本の土地、不動産に関しては、
一過性ではなく、以前あったような資産としての価値は損なわれ、
そこから上がる収益により正当化される水準まで、
一方的に下落し続けるのではないだろうか。

[563: 匿名さん]

＜新日本製鉄＞ＢＨＰと原料炭の価格引き上げで調整
4月5日23時4分配信 毎日新聞


　新日本製鉄が、英豪系資源大手のＢＨＰビリトンから０８年度に購入する鉄鋼原料用石炭（原料炭）の価格を、前年度比約３倍の１トン当たり３００ドル（約３万円）前後に引き上げる方向で調整していることが５日、分かった。値上げは３年ぶり。

　新日鉄は現在、ＢＨＰビリトンから原料炭を同９８ドルで購入しており、引き上げ額は過去最高だった同１２５ドルを大きく超える。鉄鉱石などと合わせ、国内鉄鋼業界の原材料費の負担増は２兆５０００億円を超える見通し。

　原料炭の価格交渉は、鉄鋼・資源会社の大手間で個別に行う。しかし、両社の合意価格は事実上の業界標準になるとされ、ほかの鉄鋼各社と資源大手との交渉も同水準で決着する見込み。

　鉄鋼メーカーは今後、自動車メーカーなどに対し、鋼材の値上げ要請を強めていく見通しだ。車や家電製品の価格上昇につながる可能性もある。【森有正】

最終更新:4月5日23時4分

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080405-00000113-mai-bus_all

[564: 匿名さん]

石炭・コークス価格上がるとセメント価格も上昇するね。
困ったもんだね、この流れは。大手は供給量をタワー数箇所に集中させて
利益を上げるのだろうね。中小は細かい土地をどう処分（マンション建設）するのか見ものだね。

[565: 住まいに詳しい人]

分譲マンションばかりに目を奪われている人が多いようですが、
今年からは単身向けの賃貸物件に要注目です。

都心部で賃貸物件の供給が増えて、ストック数がかなりの水準に達しています。
また仕様もバライティーに富んで来ています。
数が増えていますから、優勝劣敗で当然家賃レベルの調整が発生します。

しかし、最も重要な点は、
旧来の賃貸地域、すなわち２３区外周区の賃貸物件が将来淘汰される可能性が、
かなりの確率で高まっている点です。
外周区にワンルームマンション投資を行っている業者も個人もこれから厳しい時代に
なって行きます。

[566: 匿名さん]

値上がり（値下がり）スレでは大学教授
今度は住まいに詳しい人ですか・・
忙しい方ですね（笑


ここは分譲スレ
賃貸とか業者間のお話はどこか別でどうぞ

[567: 住まいに詳しい人]

２０代でも結構幅広く都心部賃貸を選択できる時代になって、
まさに都心回帰もセカンドステージに突入です。

いろいろ軋轢は予想されるが、
流れはほぼ決まった感じです。

[568: 事情通]

ならば、単身者に人気の新宿区が注目エリアでしょう。

[569: 事情通]

さらに云えば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する意味からも、新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[570: 事情通]

内陸高台と比較した場合の、湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはやまったく稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

また、震災時被害の影響も決して小さくないと言われていますよね。だから、そうしたリスク覚悟のうえで、購入意思決定されることが重要でしょう。

[571: 匿名さん]

マルチはやめて欲しいね
しかしこの人は城東先生の別人格のようだねw
ホメ殺しは新たなネガティブキャンペーンの手法と認識したのかな

[572: 匿名]

558さんへ

そうですね、赤坂は某指定団体本部があることから明らかなとおり、その筋のひとたちが多いエリアです。
実は非常に韓国料理屋さんも多く、大久保に次ぐコリアンタウンなのは有名な事実です。
ちなみに、麻布十番界隈も同様に、どちら系も多いエリアとして知られています。

おっしゃるとおり、青山界隈は多少印象は違います。
ただ、すこし前に表参道交差点付近の青山通りで、それ系の人たちの不動産取引トラブルによると見られる銃撃・殺害事件も発生しております。
のどかな田舎とは違いますので、是非ご注意ください。

[573: 警察関係者さん]

地上げを廻るトラブルかなんかだろ。

一般人は全然関係ないな。

今暴対法も整備されてるし、業務威力妨害でバンバン引っ張れるからモーマンタイ。

ビビッチャ都会にゃ住めねーよ。

オイ！

[574: ビギナーその２]

>>526

同じハンドルの人がいて、ちょっと混乱しているようですが、前に書き込みをした者です。誤解があるようですが、私の立場は、都心地価は調整局面にありますが、暴落する局面にはないというものです。元麻布などの高級住宅街は、上がりすぎた地価は調整されると思いますが、地価が下がると売却の件数が減るために、データ上は反映されにくいと思います。

>>548-570

赤坂８丁目と１丁目は違います。六本木も２丁目（の赤坂側）、５丁目（麻布側）と１丁目は全く違います。新宿区（市ヶ谷の一部と歌舞伎町は違うでしょう）と六本木なんて比較しようもないものを比較してどうするんでしょうね。新宿駅周辺の大々的な開発は難しいと思いますが、その周辺でいくつかの大きなプロジェクトはあるので、全体として活性化するかどうか、興味深いとは思っていますよ。
湾岸エリアは、土地の供給余力があるため、マンション建設を行う場合には価格の下落は目に見えるものにならざるを得ないでしょう。そこで、いかなる付加価値を付けて売っていくかというところが勝負になると思います。エリア全体が上昇するとか、下落するとかという話ではなく、どうやって消費者に価格を説明できるか、ということではないでしょうか？
タワーマンションの付加価値の有無については興味深い議論なのですが、長くなるのでこの辺で。

[575: 住まいに詳しい人]

>>568
昨年の若年層（１７歳から２４歳）の人口増加数を２００５年の増加数と比較してみました。
地方からの流入人口が増え、区部全体では増加数が６５９５人増えています。

どのあたりが増えたかと言うと、
品川区、大田区と言った東海道線沿線で１６５０人増
中野区、杉並区と言った中央線沿線で１２２８人増
練馬区、板橋区、北区、足立区と言った北部外周区で３２４４人増
安価な家賃レベルが好まれています。

逆に、同じ近郊でも家賃レベルが高い目黒区、世田谷区は４１５人減となっています。

ちなみに副都心、渋谷区、新宿区、豊島区は３９０人減（新宿区は１１４人増）でした。

[576: 住まいに詳しい人]

同じ安価な家賃レベルである
葛飾区が１７１人増
江戸川区が１１７人増にとどまっているのは不明です。
単にアパートの供給増がなかった為か？
お詳しい方いらっしゃれば開設お願いします。

[577: 匿名さん]

この人某巨大掲示板に隔離スレまである有名人だったのですね
東京駅5kmって2005年からある長寿スレがあったよ

[578: 匿名さん]

現実としてとらえられるのは、いわゆるマンション業界の都心6区（千代田、中央、港、渋谷、文京、新宿）では大手デベ（三菱、三井、野村、住友、東急あたり）の新規の物件は今年になってからタワーしかないといってもいいぐらい物件が無くなってしまったということ（しいて言えば三菱の乃木坂ぐらい？）。

これが単に建築確認申請の問題だけなのか？、何を物語っているのか？、とても気になります。

[579: 匿名さん]

>>578
去年までのマンションブームの実態が、
タワマンブームだったのが影響してるのでは？

[580: 匿名さん]

単純に考えて大手は資金力があるからタワーが施工・販売出来る、その上利益率も高い。
高級住宅地の低層マンションは購買層がまったく別、リーマン庶民には無関係。

話は変わるけど、練馬の物件で57m2ぐらいの部屋で4,000万円upの値付けしている
業者には正直吃驚した！！今思えば、芝浦アイランドを4,000万円前半で71m2の部屋が
購入検討出来たのは奇跡だな。もう二度とないでしょうね・・ああ、抽選何故落ちたんだ。

[581: 匿名さん]

都心に大手のタワーしかないのは大手もここ２、３年都心の仕入が出来ていなかったからです。

都心の大規模な土地の売りが希少だったこと、あってもオフィス用途と入札競争しても落とせなかったことが要因です。

この状況は今も変わっておらず、あと数年は供給減が続きますので、値引きしない理由の一つになっています。

今は大規模物件の売りも少ないし、入札で大体どこがいくらで買ったかも判る。つまり大手のどこが、どの地域に、いつ、どのくらいの値段で、何戸販売するか少なくとも3年先くらいは見えてるという実質寡占状態となってます(素人でもこの掲示板みれば３年間の都心３区の供給はわかるでしょう)。

[582: 購入検討中さん]

価格に関係なく、湾岸の埋立地は御免、という方も多いと思います。

大きな地震が起きて、二次災害なども含めた対災害の強さが確認されない内は
湾岸の価格は「参考価格」でしかないと思います。

[583: 匿名さん]

>>582さん

最近、よく登場されるカタカナデベの方ですか？
庶民リーマンが購入出来る様な物件お持ちですか？
お幾らぐらでしょうか？

[584: 匿名さん]

慎重な人は湾岸は買いにくいでしょう。液状化による損失は侮れませんから。あちこちでこのごろのタワー化が起これば希少性は皆無になります。住環境が守られている場所は別かもしれませんが、そのような場所は普通の人にはとても手が出せません。中国製品と同じですね。安いものには理由がある。

[585: 匿名さん]

購買者はどちらの物件を選択するのでしょうかね？

①巷に言われている高級住宅街の近隣にある無名デペの物件：7,000万円/70m2
②埋め立て地と呼ばれている場所にある大手デベ物件　　　 :7,000万円/70m2

さて、どちらにリスクがあるのでしょうかね？悩むところですね。

[586: 匿名さん]

都心の物件を探してる人ならどっちも買わないんじゃないですか？。

タワーＭＳ自体が建て替えできないから全部賃貸にすべしという学者もいるぐらいだからね。

[587: 匿名さん]

高級住宅街の近隣はいくら無名デベでも7,000万円/70m2 じゃ無理でしょ。
逆に埋立地だったらもっと安いでしょ。
価格に2,000万円くらい差があって初めて比較の土俵に上がれる。
その値段だったら誰だって迷う事なく①。

[588: 匿名さん]

>587
無名デベのＭＳを誰が買うの？君一人

[589: 匿名さん]

でも、江東区なんかは将来の綾瀬か高島平だと思う。
悪名もない無名デベなら高級住宅街近隣が無難かも。

[590: 匿名さん]

自分なら①だな。デベより立地の方がずっと大事だ。

[591: 匿名さん]

デベと立地のどちらを選ぶって一見究極の選択っぽいけど、
その場合は間違いなく立地を選ぶでしょ。

埋立地大手デベ物件　vs　高級住宅街の近隣にある姉歯物件（ただし不正があっても発覚することはない前提）
ぐらいじゃないと意味がない。

[592: 匿名さん]

>>588
あらっ、私一人ではないようですが。どうしたんでしょうねぇ。

[593: 匿名さん]

書かれている条件のみの選択なら、確実に①だろう。

[594: 事情通]

そうですね、建物に欠陥や施工ミスでもない限り、長期的にはが有利でしょうね。

タワーはそもそも容積率一杯だろうし、簡単には建替えられないし、それ以上の再開発は困難だろうけど、
都心部好立地低層マンションなら、近隣土地と合わせ総合設計で容積率緩和受けられ、
増床分を分譲すれば建替え費用捻出できたりする可能性も残るし、将来的ポテンシャル違いますよ。