23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[501: 匿名さん]

主要企業が集まってるのが千代田、中央、港の３区。
この３区以外は本当の都心とはいえない。

[502: ビギナーさん]

＞中央区の一部は都心っぽくないかもしれないが、それでも中央区は都心区。
＞それでいいじゃない。

中央区は都心３区の１つであり、それでいいと思いますよ。
472さんの話との絡みで、区では大雑把過ぎるので分けただけです。
中央区を都心区でないとする意図はありません。

マンションの規模や質で都心かどうかが決まるかについては、私はそうは思っていません。
高級マンションや豪邸は都心より静かなところに建っていたり、駅から遠かったりしますもんね。

[503: 周辺住民さん]

>>490
世田谷在住です。

利便性、眺望、最近の資産価値は湾岸のほうが上と思います。

世田谷にいるのは、やはり子供の有無が大きいです。
自分が田舎育ちのため、数百戸のビルの中に子供が
住む環境がどうもなじめませんでした。

[504: 匿名さん]

都心の定義は普通は法人が多いかどうか、経済活動ベースで決まるんじゃない？そういう点では間違いなく中央区は都心でしょ。中小企業が多いけど。

でも住居における都心（別の表現の方が本当はいいかも）も別概念としてあるだろうから、別のスタンダードもあった方がいいよな。このスタンダード次第で今後のマンション価格の下がり方が決まりそうだから、ご当地自慢もある意味重要な議論だな。
根拠レスな書き込みも多くみられるけど。
山の手という言葉が独り歩きしてるけど、それを判断できるほど顧客の知識があるわけでもないし、なんとなく高級そうなイメージというのは、マンションを買う実質的決定権を持っている嫁さんには威力絶大だろ。デベもそのへんはよくわかってるから、江東区が都心なんていう噴飯ものの表現をしてしまうが、別に法律で決められているわけじゃないから使うこと自体は悪いことじゃない。たぶんそれに踊らされる顧客はたくさんいるし、武蔵野を山の手と言って踊らされる人もたくさんいるんだろう。

[505: 匿名さん]

県境外周区以外を都心部と呼べば喧嘩にならなくて良いのでは？

[506: 匿名さん]

まったく方向性が違う話なんですけど、三菱地所って都心の新規のMSが全然ないんですよね。どうしちゃったのでしょうか？。今年になって新規に売り出したのは乃木坂のみ。今後の計画も発表されていない。パークハウスにするほどの都心の土地が出てこないのですかね？。

[507: ビギナーさん]

>>499さん、
わざわざ豊洲を持ち出して、さりげなく豊洲を貶さなくてもいいと思いますよ。

新宿は地方出身者が一際目立つので、田舎っぽく感じます。
おっしゃるとおり、地方から出てきたばかりでまだ垢抜けない学生が多かったりします。
私も学生だった頃は新宿によく行きましたが、もう10歳か20歳歳をとって新宿に行くと垢抜けない感じがすると思いますよ。

[508: 匿名さん]

世田谷みたいにでかい区を一括りにする意図がわからない。
湾岸なんてさらにでかい括りだし。
そりゃ、湾岸でも港区と世田谷のはずれの方を比べれば資産価値は前者に決まってる。
でもそうでない湾岸も、そうでない世田谷も沢山ある。
そして、それぞれのトップ同士を比べたら世田谷の圧勝。

[509: 匿名さん]

過剰反応ぶりを見るにビギナー氏は豊洲を買っちゃった人か…
東京駅5km圏内氏含め、江東区湾岸礼賛者はどうしてこう微妙な人が多いのかね。

[510: 匿名さん]

平成20年4月4日
都市整備局
「平成20年2月の新設住宅着工」についてとりまとめましたので、お知らせします。
地域別でみると
都心３区は302戸（前年同月比44.1％減２か月ぶりの減少）
都心１０区は3,505戸（前年同月比28.1％減８か月連続の減少）
区部全体では10,214戸（前年同月比5.4％増８か月ぶりの増加）
市部では3,111戸（前年同月比12.1％増２か月連続の増加）
※都心３区：千代田区、中央区、港区
　都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区
都心区から周辺区、さらに市部に供給地域は変わりつつあります。
エンドもそれに合わせて志向を変えるか？

[511: 匿名さん]

都心だから資産価値があると思う人がいるから都心議論が盛り上がるのだろうね。都心だろうとなかろうと自分が住みやすければ別にどうでもいいのに。豊洲のよさは子供向けのキッザニアだと思いますけど。あれがまずくなると先行きが怪しくなります。

[512: 住まいに詳しい人]

ビギナー氏、新宿や上野は地方都市と断言されてますが、よほど都会的センス溢れる
御仁なのでしょうね。そんなビギナー氏にとって、都会中の都会ってどんな街なんで
しょう？　まさか、江東区、ってのは無しでお願いしますが・・・。

たとえば、新宿区の市ヶ谷・神楽坂や四谷・若葉辺りの高台は地方都市ですか？
あるいは、霞ヶ丘町や霞岳町は東京ではなく、ただの田舎ですか？

他方、千代田区の神田神保町は都会中の都会ですか？
港区の新橋は都会ですか？　あるいは、港南や芝浦はどうですか？
港区の白金１、３、５丁目は都会的センス溢れる高級住宅地ですか？
旧芝区新網町(現港区浜松町)は富裕層溢れる土地柄ですか？
港区の権田原はどうですか？　渋谷区の隠田はどうですか？

東京生まれの東京育ち（一時田都神奈川在住歴あり？）のビギナー氏には、
ぜひ遠慮なんかせず、独自の考えを思う存分開陳頂きたいものです。

[513: 匿名さん]

実は豊洲に憧れるただの田都住民とか。
趣味は掲示板荒らし。

[514: 匿名さん]

いいこと書いてあるのかと覗いてみたら、庶民が金持ちや都会の定義付けを必死で行っている。
ほんとの金持ちはそんなこと言いません。大きなお世話ですが。お邪魔しました。

[515: 匿名さん]

○○購入者の不幸は、分譲の販売時期が××区湾岸→△△区湾岸と明確に推移し、その間に新価格→新々価格と2段階の価格上昇があったため、「○○は××区湾岸と同等、あるいはそれ以上の価値がある」という錯覚を、短期間だが覚えてしまったことだろう。同一条件で比較できる対象となる供給がないのだから、そんなはずはないのに。

◆区、■■区は湾岸であっても区名のバリューは高い。その事は、実は△△区を覚悟した○○購入者が最も身をもって知ることになるだろう。気にしないのは、▼▼から▲▲に移って念願の▼▼脱出を果たした者、本気で▽▽地区が素晴らしいと信じている者くらいだろうが、いずれにしても少数派だ。基本は「利便性と価格」で移住してきた1次取得者ばかりだからだ。

「○○にお住まいなんですね」はいいが「△△区にお住まいなんですね」と言われる事がなぜかイヤ。
車のナンバーを「□□」ではなく「◇◇」にする方法をなぜかネットで検索してしまう。
「都心」のくくりに○○が入っていると、すごく、嬉しくなる。
子供の「越境通学」・・・違法行為も、自分は教育に熱心なだけなんだとすり替える。

「まあ、ずっとここに住むわけじゃないしさ」。1年も経たず、皆が口を揃えてこう言っている姿が目に浮かぶ。自分が誤った判断をしたとは誰も認めないものだが、周りはそうは見てくれない。そのことを日増しに実感するからこそ、他地域のマイナス面にだけやたら詳しくなり、統計資料で○○が良い数字だったりするとそれを頭に刻み、ささやかな誇りとしてしまう。

ちょっとした外出でも精一杯の、部不相応なおしゃれをして（同じく部不相応なブランドの）ベビーカーを押すママ友とのお付き合いにも疲れてきた頃、ふと再開発地域の息苦しさに気付く。

きれいな街には、計画された街には、新住民ばかりの街には、大切な何かが欠けているのではないかと。◎◎◎ー◎は一時期の苦境を脱し、外から訪れる人も増えているようだ。でも、自分が望んでいた街の発展って、こういった事だったんだろうかと。ここは、自分が本当に住みたい場所だったのかと。デベが宣伝するライフスタイルに自分を重ねた「幸せごっこ」は、本来の「幸せ」とは違うものだったのではないのかと。

[516: 匿名さん]

ビギナーさんは、過去レス拝見しますと、すこし前までは都心地価下落否定派
でいらっしゃったようですね。さすがに直近では現実を追認せざるを得ない
スタンスのようにお見受けしますが。

書きぶりからの勝手な想像ですが、名前はビギナーと称しつつも、少なくとも
不動産や金融関係の専門知識をある程度お持ちの方、それなりのビジネスに
携わっておられる方とお見受けします。

そして、物件購入検討者との立場で、どちらかと言えば業界寄りの発言を繰返
しておられるようにお見受けします。若干醒めた発言もあるので、それ行け
ドンドン派というよりは、やや斜に構えた業界関係者風情を醸し出しておられ
ますが。

で、新宿や上野を地方都市又は田舎と断定される発言は、その背景には理論的
整合性より好き嫌いの好みが色濃く反映しているようですね。学生時代は渋谷
で遊んでおられたそうですから、大学もそちら方面だったのでしょうか。

要するに、自分の生活圏から外れているエリアについて、馴染めない感覚から
来るある種の嫌悪感をお持ちで、それが特定エリアを地方都市又は田舎と断ず
る性向に結びついているものと推察されます。ひとは誰しも公平無私とは行き
ませんから、それはそれで構わないと思います。みなお互いさまですからね。

また、好き嫌いは論理ではないので、そもそも議論の対象になり得ません。
どんなに説得されようが、嫌いなものは嫌い、それが人間でしょう。

[517: 匿名さん]

彼は、妙に新幹線に拘っているみたいですね。

ということは、どうやら東京から品川にかけて、新幹線が走る沿線周辺
に土地勘があるひとではないでしょうか？　江東にも理解を示しておら
れるのに対し、中央区には厳しいスタンスなので、江東湾岸物件購入者
（予定者）疑惑は一向に晴れませんね。

[518: 匿名さん]

○○はきれいな街だが実際に住んでみて違和感を感じるようになってきた。
違和感の正体はなんだろう？それは耳慣れない言語を話す人々の存在である。
三つ目通りを通る人々や駅前に自転車でたむろする若者。聞こえてくるのは
仕事場で一緒に働く欧米人や中国人が話す英語や中国語とは異なる言語。

○○のマンションを購入した人々は口々にこう叫ぶ。
「☆☆？なんだその地名は？そんな場所があるなんて聞いていない！
マンションのパンフ、重要事項説明にもなかったじゃないか！
焼肉のおいしい店が多い場所？そんなの気休めになるか！
過去の東京オリンピック誘致のため◆◆人の不法滞在者を隔離した地域？
オイオイ2016年東京オリンピック誘致と被るじゃねーか！
そもそもオレは＠＠＠＠（ヒント：山手線の駅名）やФФФФ（ヒント：同じく山手線の駅名）
と同じような場所に住む気はない！
そんな場所なら◆区の食肉処理場の近くの方がまだマシじゃないか…」

◆◆人居住区…

東京に住む人々なら当然知っている「常識」。
▼▼出身者は知る由もなかった…

[519: ビギナーさん]

いい気になって謳ってしまいましたが、不興を買ってしまい失礼しました。
当初に書いたとおり、草野球の選手が松井秀樹やイチローにケチをつけているようなものなので、気にされないでください。

なお、私ではない別の「ビギナーさん」も書き込んでいらっしゃると思いますので、その方のためにも混同されないでください。

[520: 匿名さん]

このスレの本来の趣旨、マンション価格動向に論点を結びつけて行きましょう。

要するに、一見不毛に見える高級住宅地や都心の定義議論も、新宿区や江東区
の優劣議論も、都内（特に都心部や準都心部）における今後注目のエリアを
あぶり出すための頭の体操、とも云えます。

「南山手」や「新都心５区」なる造語は、業者側から見た、購入検討層に今後
注目させるべきエリア、と考えられます。しかしながら、購入検討中のエンド
の立場からは、そうした一時的な販促キャンペーンに煽られることなく、本物
を見極めまがい物を見分ける眼力を養い、一生物の買い物であるマンション購
入で決して失敗しないよう努めることです。

実需で購入するのだから、購入後の資産価値変動には無関心、といった方々も
少なからずいらっしゃるかも知れませんが、投資目的ではない以上、敢えて積
極的に資産価値向上を狙う必要はないものの、将来何らかの事情で売却や賃貸
しを行う可能性に鑑みれば、資産価値は向上するに越したことはないのです。

そういう観点からは、今後伸びそうなエリア、資産価値が安定しそうなエリア
をしっかりと見極める必要があります。大きな要素のひとつは、やはり大規模
再開発計画でしょう。このスレで、これまで色々な再開発の話題が出て来てい
ますが、湾岸再開発は既に終盤でしょうから、今後の新しい再開発ゾーンを見
出し、早めの対応を図ることが重要です。

今後もそうした観点からの書き込みが多くなされることを強く期待しますし、
その一環であるならば、都内主要エリア同士の比較議論等も有益と思います。

[521: 購入検討中さん]

話は変わりますが最近の新聞に原材料高で鉄鋼価格がとんでもない値上げ圧力にさらされると書いてあったけどマンション建築はどうなるんでしょうか？
建築コストの高騰が今後のマンション価格に反映されるのだとしたら今とるべき行動は？
どなたかこの手の知見のある方いらっしゃいませんか？

[522: 匿名さん]

建材価格は、間違いなく値上がりしています。

しかし鋼材の全体に占める割合はたかが知れています。

それ自体では問題ないでしょう。


しかし原油高からくる建築費自体の値上がりは全ての項目で顕著です。

日本には腐るほど有る生コンでさえ

輸送費の値上げで割高になる始末です。

建設費の高騰は間違いなく年末ぐらいには社会問題になるかもしれません。

近年は赤字覚悟でゼネコンも受注しないようなので小型マンションは割高になるのではないかと思います。

[523: 匿名さん]

伏せ字ばかりの文章、読みづらい →　読む気が失せて半ばで読むのを止めた。
さて、スレタイの価格動向に持っていこうか。
話題になっている豊洲と元麻布（港区）、成城（世田谷区）の直近１０年の公示地価の推移を比較してみた。上は価格そのもの。下は１９９９年を１００とした指数。この先どうなると思う？

[524: 匿名さん]

これニュースソースの出典はなんですか？

今一見ずらいんだけどなあ、まーいいけど。

公示価格だから更地価格で考えるのかな？

根拠もなく単純に

元麻布↑

成城　→

豊洲　→　又は　↓

２００９年でしょこんな感じかな？

根拠なくだから理由は聞かないでね。

[525: 523]

＞これニュースソースの出典はなんですか？
データは国土交通省。グラフは自分で作成。
クリックしても拡大でないね。ピンク＝元麻布、紺＝豊洲、緑＝成城
実勢は既に修正安局面ですよ。

[526: 匿名さん]

そーですか、失礼しました。

元麻布辺りはまだまだ人気化しているのかと思いましたが。

三箇所とも↓ですかね？

まだまだそこまではいかないのでは有りませんか？

公示価格は遅行指数と言われていますし、価格は見ずらくて分かりませんが上がる所もある筈です。

あまり下がる様だとそこに融資している銀行の破綻も可能性出てきますよね？

逆にどう思います？

破綻するほどまでに値下がりしますかね？
素朴な疑問ですがね。

[527: 住まいに詳しい人]

>>526
>公示価格は遅行指数と言われていますし、価格は見ずらくて分かりませんが上がる所もある筈です。

？？？
遅行指数だからこそ
実勢価格は下落が始まっているのにまだ公示地価には反映していないだけですよ

>>523さんに合わせてこんなのもつくってみました
元麻布だけだと物件数が少ないので南麻布も足しています

[528: 匿名さん]

ということは、今年になってほとんど値下がりしてんですか？
なるほど
つまり逆に値上がりはゼロな訳ですか？

なるほど・・・

ではメガ・銀行も貸し倒れ発生で損失拡大しますね。
サブプライムとダブルパンチでリストラですね・・・
最悪の２００８年を予想しているんですか？
お知らせください・・・

これからどうなるかをヨロシクです。

[529: 523]

＞逆にどう思います？

修正安局面ではあるけど二極化も進んでいるから、元麻布等の都心高級住宅地の修正安は限定的だろうし、成城は都心ほど極端に上げてないから、やはり修正はあってもたいしたことないと思う。
これら昔から定評があり富裕層が多い地域は、それなりの地価を維持すると思う。
その点、豊洲等の湾岸新天地は富裕層が買い支えることはないから、修正も大きいのでは。芝浦や港南も同様かと。

[530: 住まいに詳しい人]

>>528
学生さんなのかな
新聞とかテレビニュースとかも全然見てないの？

米国は既に景気後退が確認されたよーですし
日本の細く長かった経済成長も米国に合わせて尽きるよーです
早ければ来月あたりには１月に遡っての景気後退宣言があるかも知れませんね

ただの景気循環だけなら半年ぐらいで底を打つでしょーが
今回は外のサブプライムやら内のプチバブル崩壊とかありますから
長引く可能性もありますね

ただマンションは値段が下がるのだから、その分は売れますよ
購入する/しないに関しては、個々の物件を
どれくらい気に入るかということじゃないでしょうか？

[531: 匿名さん]

みなさん色々ご意見はあると思いますが、客観的なＤＡＴＡとして１、月末に発表された２３区
の生活者実感アンケート結果は以下の通りです。カッコ内は昨年順位です。
１位（２）文京区、２位（１）品川区、３位（３）目黒区、４位（５）江東区、５位（１１）杉並区、
６位（８）江戸川区、７位（６）練馬区、８位（７）千代田区、９位（１２）中央区、１０位（４）世田谷区、
１１位（９）渋谷区、１２位（１０）板橋区、１３位（１４）北区、１４位（２２）港区、１５位（１７）新宿区、
都心回帰で住む人が増えているところは、生活環境も良くなっているのが分かります。
例えば、下のほうだった港区も順位を上げてきています。

[532: 匿名さん]

ちなみに県境外周区を除くとこうなります。
１位（２）文京区、２位（１）品川区、３位（３）目黒区、４位（５）江東区、８位（７）千代田区、
９位（１２）中央区、１１位（９）渋谷区、、１４位（２２）港区、１５位（１７）新宿区、
順位外には台東区、中野区、豊島区、荒川区、墨田区があります。

[533: 匿名さん]

ついでに県境外周区の順位
５位（１１）杉並区、６位（８）江戸川区、７位（６）練馬区、１０位（４）世田谷区、
１２位（１０）板橋区、１３位（１４）北区、
順位外には大田区、足立区、葛飾区があります。

[534: 匿名さん]

>>531

聞いたことないんだけど、なんの話のアンケートデータなの？
どこから持ってきたものでしたか？
出典はなんですか？

趣旨意味が分からないのは私だけでしょうか？

[535: 匿名さん]

ようやく気持ち悪い自説の押し付け合いが終わったか。
醜悪な主婦の井戸端会議そのものだったからまったく迷惑な数日だった。
価格動向の議論を期待します。

[536: 匿名さん]

不動産販売サイトの宣伝用ランキングのようですね。
利害関係のある業者のランキングを「客観的」とはなかなか言いにくいかと思いますが。

[537: 匿名さん]

正直、ブランド等に過剰に敏感なのは世田谷区などのマンションすまいの方が多いのでは？ブランドマンションの件数数えるって、逆に言えば、そういう言葉にいかに引き付けられるかの裏返し見たいなもん。普通に考えて、湾岸タワーなんてブランドこだわらない奴ほど選ぶもんだろ。価格の話に戻せば、これだけ総悲観なのに新築はたいして値引きなく、中古も思ったほどさがらんってどういうこと？

[538: 匿名さん]

売り時は簡単に判断できた人が多かったと思う。そういった意味では、今は買い時がいつかを判断する局面。投資としては、リートなどは打診買いの局面に入ったと見ているが、居住用は新築は下がらんけど、中古はまだかなと思ってる。だって今売りにだすのって、足元見られるような理由があるか、自分で二流投資家の烙印おしてるようなもんだし。

[539: 匿名さん]

>>531
>>532
>>533

HOME'Sランキングの生活実感ランキングだろ。そんなの既出だよ。

ちなみに生活実感ランキングに継続居住意向を加えた総合満足度ランキングの2007年は以下の通り。カッコ内は生活実感ランキング順位。
1位　文京区（→1位）、2位　目黒区（↑3位）、3位　杉並区（↑5位）、4位　品川区（↓2位）、5位　千代田区（↑8位）、6位　中央区（↑9位）、7位　世田谷区（↑10位）、8位　江東区（↓4位）、9位　渋谷区（↑11位）、10位　港区（↑14位）

総合満足度順位が生活実感ランキングより上昇している区は、「これからも住み続けたい」と住民が街に惚れ込める場所だし、逆に総合満足度順位が生活実感ランキングより下降した場所は「ここはもう御免だ。次は違う区に住みたい」と思う住民の割合が他より多いということかな。どうせ住むなら惚れ込める場所に住みたいものだし、こういう住民の街自体へのロイヤルティも中長期的には価格動向に影響するだろうね。

[540: 匿名さん]

たぶん同じところ（HOME'Sランキング）が出所になっている
「育児・教育施設の充実している区」ランキング２００６年版があったので挙げておく。
１位　文京区、２位　品川区、３位　世田谷区、４位　目黒区、５位　渋谷区、６位　千代田区、７位　江戸川区、８位　杉並区、９位　北区、１０位　練馬区

一方、同年の「育児・教育施設の充実に不満のある区」ワーストランキングは
１位　足立区、２位　港区、３位　墨田区、４位　葛飾区、５位　江東区、６位　豊島区、７位　大田区、８位　台東区、９位　新宿区、１０位　中央区

[541: 匿名さん]

文京区手堅く強いな。
港区が弱いのがやや意外。

[542: 匿名さん]

鋼材は値上げの浸透が遅れてるだけで上昇傾向、たぶん過去最高値に向けてあがっていくだろう。セメントも同様に値上がり傾向。スケールメリットが効かないマンションほど厳しいんでない？

[543: 匿名さん]

港区煽ってるのは、一部のニッチな人たちですよ。

物価も高い、外人多い、六本木等は治安も歌舞伎町並み、
少なくともファミリー層にとって暮らしやすい町ではない。

要するに、虚栄と虚飾に彩られた街。ヒルズ族がその典型。

それなら、まだ新宿区の落ち着いた山の手お屋敷町の方が良い。
市ヶ谷・神楽坂界隈が一番お勧め。

[544: 匿名さん]

>>543
新宿区は明治通りを境にまったく違ってしまいますよね。
私も、東側は千代田区に近い雰囲気で、西側とは雲泥の差で、
誤解している人が多すぎると思います。
治安の状況もこんなに違います。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
拡大図
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[545: 匿名さん]

まあ、新宿区に限らず、巨大ターミナル近隣エリアは、不特定多数の人たちが
ざわざわと動きまわっているわけですから、相対的に事件件数が増えるのは、
ある意味当たり前でしょうね。

港区の場合は、巨大ターミナルではないにも関らず、やはり六本木界隈は
治安が悪いことが分かりますね。住宅浸入盗のみならず粗暴犯も相当多い。

[546: 住まいに詳しい人]

>>542
マンションで使用する鋼材なんてＲＣなら坪単価に換算して10万円もしないでしょ
たとえ鋼材価格が２倍になってもマンション価格に与える影響なんて大したことないです
（ゼネコンさんやデベさんの中の人は大変だけど）

鋼材よりも使用量の多い“原料”である土地の価格動向の方が問題ですよ
その地価が下がって行くのだから、最終価格を下げる余地は発生します

それ以前に売れないなら値段を下げるしかないしね

[547: 匿名さん]

西新宿のバット集団暴行殺人事件は衝撃的ですよね。
路上で行われて、目撃された上、近所の人がその声を聞いているんですから。
まともには歩けない印象です。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/131522/

[548: ご近所さん]

５４７さんの大人気ない挑発に乗って差し上げましょう。

港区は十分恐ろしいところです。

http://s01.megalodon.jp/2008-0303-1748-45/sankei.jp.msn.com/region/kan...

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/jiken/jikenbo/azabu/azabu.htm

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080404-00000006-yom-soci

http://blog.livedoor.jp/ayaka222a/archives/50718856.html

http://www1a.biglobe.ne.jp/boutsui/law/law3.htm

[549: 匿名さん]

個別の事件をいちいち取り上げるのは、キリがないし、
止めた方が良い。

歌舞伎町界隈や六本木近辺の治安が非常に悪いことは、誰でも知っている。

勘違いして、敢えてその辺に住むのは自己責任でご自由に、
でも、何かあったら自業自得、そういうこと。

[550: 匿名さん]

>>548
あまり意味のないレスだな。六本木など繁華街近くを外せば良いだけ。白金台や高輪台は平和だよ。

[551: 匿名さん]

私は西新宿は都会的で違うと思っていただけに非常にショックです。
賃貸を探していたのですが、止めることにしました。
安心して歩ける街に住みたいです。

[552: 匿名さん]

それは、港区じゃなくとも、同じこと。敢えてわざわざレスするところじゃない。

でも、無知みたいなので教えてあげるが、
六本木の特異な点は、巨大ターミナルでもないのに、非常に治安が悪いことと、

外人が多いので、国際的犯罪（特に薬物関連とか）に巻込まれる可能性が高いこと。


しかも、六本木界隈を中心とする港区は、事実上米国植民地状態が続いており、
外人が絡むと真相が闇に葬りさられる傾向が高いこと。

米軍関係者の犯罪が多く、しかも地元民がないがしろにされている、横須賀辺りと
まったく同じ構図だってことだよ、無知蒙昧くん、分かった？？？ｗ

[553: 匿名さん]

>>551
>>544が張ったリンク先を見てみましょう。都会的というか商業集積地はどこもダメです。「安心して歩ける街」というのは、環境良好な高台の高級住宅地です。

[554: 匿名さん]

>>551さん、この事件は色んな雑誌で、某有名芸能人との関係含め報じられている
ようですが、この事件の本質は、仕事上等の何らかのトラブルに巻込まれたため
のようで、通りすがりの人が襲われたわけではないようですよ。

つまり、たまたま西新宿で事件が起きただけであって、これはこの被害者がたま
たまどこにいたかによって違っていたでしょう。場合によっては、渋谷だったか
もしれないし六本木だったかもしれないし恵比寿だったかもしれないし広尾だった
かもしれない、その程度のことです。

例のセレブ妻バラバラ殺人では、遺体発見現場は西新宿と松涛でしたね。だから
松涛が凄く危険かといえば、それは別問題です。

歌舞伎町に比べれば、西新宿側の方が治安が良いのは間違いないことでしょう。
ただ、都内繁華街近辺は、人のうごきが多いので、事件発生の蓋然性が高まる
のはしかたのないこと。港区も渋谷区もぜんぶ一緒。

それがいやなら、郊外ののどかな田園地帯にお住まいになるべきでしょう。

[555: 匿名さん]

治安犯罪面で、確かに六本木はじめとする港区は、つい最近殺人事件があった
横須賀とかの米軍基地がある街と似通った傾向があるのは事実でしょうね。

そもそも六本木にも米軍関係施設が厳然と残ってますし、六本木界隈で遊んでる
不良外人のうち米軍関係者も少なくないことでしょう。

外人さんが多いので素敵な街、なんて考えてたら、とんだしっぺ返し喰いますよ。

[556: 匿名さん]

>>554
そんなことが出来てしまえる雰囲気のところには住みたくないと思います。
バラバラ事件もそうで、放置してしまえる雰囲気があるってことですよね。
松涛と広尾とでは周りの雰囲気が違いますから、同じじゃないと思います。
山の中とかだと分かりますが、都会の真ん中で起こった事件ですから、
怖いところなんだと思います。

[557: 匿名さん]

はいはい。六本木のような成金趣味の繁華街なんかには住みませんよ。
高輪は良いですよ。静かで落ち着いていて住民のマナーも良く物騒な話もないし。

[558: 匿名さん]

>>555さん
赤坂も危険なところでしょうか？
青山は違うと思うのですが、

[559: 過去スレの40]

一つわからないことがある。アメリカのジャーナルもこの点、判断しかねている。それは、今回のサブプラ問題が、単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ。英語だとboom/bust circleと言う。ソロスは１月のダボス会議で「戦後最大の信用危機」と評し、アメリカで１番の悲観論者だと、（住宅ローンデフォルトから）車・家電製品などのローン購買での焦げ付きにも波及すると予測している。どうなるか私にもわからないが、ソロスはドルが絶対的な基軸通貨の地位から落ちるものの、今後も国際決済手段の役割は果たすと言っている。

「調整」という言葉は、景気循環の考え方に依拠している。アメリカは別格として、先進国（ＥＵも）はすでに一律低成長に入っている。現時点で、高度経済成長時代の慣用語「調整」を使ってよいのかは、疑問だな。

日本経済圏の土地取引は今後、減ると考える。取引が減ると土地価格は下がるだろう。マンション価格は、土地購入費＋建築費＋デベロッパーの収益によって決定される。北海道の札幌のマンションと比較して欲しい。東京の半分の価格なのに、集合住宅は建てられている。建築費は国内で一定だろうが、土地価格と収益費に地域差が生じる。原材料費は高騰しても、土地価格が低下すれば、収益率を抑えることで生き延びられる（私は業者でないが）。

４月から一斉インフレと報じられているが、序の口だと思う。
中国のバブル崩壊はいつなのか。
アメリカの超富裕層には「公共投資」という観念がある。成功したなら、社会をよくするために寄付せよという考え方で、日本にはない。ノーベル、カーネギー、ソロスなど。アメリカの一流大も巨額の寄付金でもっている。
「公共投資」という考え方が、日本社会で根付くのか？

[560: 匿名さん]

湾岸地域は国内外問わず、アンダーグラウンドな住民も多いので危険ですね。
港南、芝浦、豊洲、東雲も無関係ではないと思います。

共謀？台場の比人女性切断遺体、別の男も関与か
4月6日8時0分配信 産経新聞

　東京都港区台場のマンションで、２０代のフィリピン人女性とみられる切断遺体が見つ
かった事件で、連絡がつかない４０代の日本人の男とは別の日本人の男も部屋に出入りし、
同じく所在不明になっていることが５日、警視庁捜査１課などの調べで分かった。２人が
共謀、計画的に女性をねらった可能性が高く、捜査１課はトラブルの特定を急いでいる。
　調べによると、部屋には同じ東京・六本木のフィリピンパブで働く女性３人と男が居住。
不明女性は別の店で働いていた際、男と知り合って交際を始めたという。男はフィリピン
人女性が日本に滞在するため、偽装結婚を繰り返していたとされる。一方、この男とは別
に同年代の男も部屋に出入り。不明女性が出勤しないことを不審に思った同居女性が３日
午後８時ごろ、自宅に戻った際、肉片を抱えた同居の男のほか、この男もいたという。２
人は女性が通報などをしている間に紙袋に入れた３０センチ四方の腰部分と腕の骨だけを
残していなくなった。また司法解剖の結果から遺体は女性で、死亡推定時刻は３日夕と判
明。このため捜査１課は短時間で殺害から切断、遺体の運び出しを行っている点からも、
２人が共謀したとみている。

[561: 匿名さん]

＞単なる景気循環の１プロセスにすぎないのかということ

これで完全崩壊するとすれば、

資本主義自体が間違っていたということにもなりかねない。
今のところ、資本主義自体というより、仕組みが（規制）が
ゆるすぎた、というところに落ち着いているようですが。

崩壊なんて簡単にひとことで言いますが、生半可な破壊では
ないです。物々交換か、金との交換の世界にもどるわけです
から。

私は、資本主義は崩壊しないと踏んでいます。従って、
投資を続けています。今は、一番底か、一番底の一歩手前
なんじゃないですか？下がった株はあがるし、長期的に
は、あがるのが資本主義です。住宅に関してはわからない。
土地の値段が下がれば、住宅の値段も下がると思います。
ただし、日本の住宅は寿命が短すぎ。日本人の８０％は
新築を買うのだそうです。中古をもっと大事にしないと
住宅の値段は下がりません。不幸な国だ。

[562: 匿名さん]

資本主義自体の崩壊というより、
米国の米ドル大量印刷による経済体制が、崩壊の危機に瀕しているのでは。
高レバレッジ、グローバル化、過度な自由化といった、
新自由主義経済の限界も含めて。

加えて日本の事情として、
人口にしても経済にしても、高度成長から維持安定成長への転換がある。
会計上も、時価会計への変更により、
土地は遊休資産の隠しプールとしての役割が無くなった。

日本の土地、不動産に関しては、
一過性ではなく、以前あったような資産としての価値は損なわれ、
そこから上がる収益により正当化される水準まで、
一方的に下落し続けるのではないだろうか。

[563: 匿名さん]

＜新日本製鉄＞ＢＨＰと原料炭の価格引き上げで調整
4月5日23時4分配信 毎日新聞


　新日本製鉄が、英豪系資源大手のＢＨＰビリトンから０８年度に購入する鉄鋼原料用石炭（原料炭）の価格を、前年度比約３倍の１トン当たり３００ドル（約３万円）前後に引き上げる方向で調整していることが５日、分かった。値上げは３年ぶり。

　新日鉄は現在、ＢＨＰビリトンから原料炭を同９８ドルで購入しており、引き上げ額は過去最高だった同１２５ドルを大きく超える。鉄鉱石などと合わせ、国内鉄鋼業界の原材料費の負担増は２兆５０００億円を超える見通し。

　原料炭の価格交渉は、鉄鋼・資源会社の大手間で個別に行う。しかし、両社の合意価格は事実上の業界標準になるとされ、ほかの鉄鋼各社と資源大手との交渉も同水準で決着する見込み。

　鉄鋼メーカーは今後、自動車メーカーなどに対し、鋼材の値上げ要請を強めていく見通しだ。車や家電製品の価格上昇につながる可能性もある。【森有正】

最終更新:4月5日23時4分

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080405-00000113-mai-bus_all

[564: 匿名さん]

石炭・コークス価格上がるとセメント価格も上昇するね。
困ったもんだね、この流れは。大手は供給量をタワー数箇所に集中させて
利益を上げるのだろうね。中小は細かい土地をどう処分（マンション建設）するのか見ものだね。

[565: 住まいに詳しい人]

分譲マンションばかりに目を奪われている人が多いようですが、
今年からは単身向けの賃貸物件に要注目です。

都心部で賃貸物件の供給が増えて、ストック数がかなりの水準に達しています。
また仕様もバライティーに富んで来ています。
数が増えていますから、優勝劣敗で当然家賃レベルの調整が発生します。

しかし、最も重要な点は、
旧来の賃貸地域、すなわち２３区外周区の賃貸物件が将来淘汰される可能性が、
かなりの確率で高まっている点です。
外周区にワンルームマンション投資を行っている業者も個人もこれから厳しい時代に
なって行きます。

[566: 匿名さん]

値上がり（値下がり）スレでは大学教授
今度は住まいに詳しい人ですか・・
忙しい方ですね（笑


ここは分譲スレ
賃貸とか業者間のお話はどこか別でどうぞ

[567: 住まいに詳しい人]

２０代でも結構幅広く都心部賃貸を選択できる時代になって、
まさに都心回帰もセカンドステージに突入です。

いろいろ軋轢は予想されるが、
流れはほぼ決まった感じです。

[568: 事情通]

ならば、単身者に人気の新宿区が注目エリアでしょう。

[569: 事情通]

さらに云えば、内陸高台、とくに旧山の手区のうちで、再開発がこれから本格化する意味からも、新宿区がこれからの注目エリアでしょう。

すでに開業した首都高環状新宿線の渋谷・品川までの伸延、それに伴う山手通り整備、６月の副都心線開業、三菱地所主導による今後の日テレ跡地や西新宿計画等の大規模再開発目白押しですし、その利便盛の高さや独特の雰囲気から、近年は白人含む外国人や女性含む若年層などから幅広い人気を博しているようで、再開発がほぼ一巡した湾岸エリアや港区・千代田区・中央区等にとって代わって、大注目ゾーンですね。

[570: 事情通]

内陸高台と比較した場合の、湾岸エリアのリスクとしては、あくまで一般論ですが、近年まさに雨後の筍のごとく、巨大団地が林立状態ですから、将来的には、新しい世代・タイプの品川八潮団地のようになるでしょうね。

ああいった団地風情がお好きなら、別に買っても構わないのでしょうが、供給戸数も半端なく、タワーはもはやまったく稀少性ありませんから、資産価値維持は相当難しいと思われます。

また、震災時被害の影響も決して小さくないと言われていますよね。だから、そうしたリスク覚悟のうえで、購入意思決定されることが重要でしょう。

[571: 匿名さん]

マルチはやめて欲しいね
しかしこの人は城東先生の別人格のようだねw
ホメ殺しは新たなネガティブキャンペーンの手法と認識したのかな

[572: 匿名]

558さんへ

そうですね、赤坂は某指定団体本部があることから明らかなとおり、その筋のひとたちが多いエリアです。
実は非常に韓国料理屋さんも多く、大久保に次ぐコリアンタウンなのは有名な事実です。
ちなみに、麻布十番界隈も同様に、どちら系も多いエリアとして知られています。

おっしゃるとおり、青山界隈は多少印象は違います。
ただ、すこし前に表参道交差点付近の青山通りで、それ系の人たちの不動産取引トラブルによると見られる銃撃・殺害事件も発生しております。
のどかな田舎とは違いますので、是非ご注意ください。

[573: 警察関係者さん]

地上げを廻るトラブルかなんかだろ。

一般人は全然関係ないな。

今暴対法も整備されてるし、業務威力妨害でバンバン引っ張れるからモーマンタイ。

ビビッチャ都会にゃ住めねーよ。

オイ！

[574: ビギナーその２]

>>526

同じハンドルの人がいて、ちょっと混乱しているようですが、前に書き込みをした者です。誤解があるようですが、私の立場は、都心地価は調整局面にありますが、暴落する局面にはないというものです。元麻布などの高級住宅街は、上がりすぎた地価は調整されると思いますが、地価が下がると売却の件数が減るために、データ上は反映されにくいと思います。

>>548-570

赤坂８丁目と１丁目は違います。六本木も２丁目（の赤坂側）、５丁目（麻布側）と１丁目は全く違います。新宿区（市ヶ谷の一部と歌舞伎町は違うでしょう）と六本木なんて比較しようもないものを比較してどうするんでしょうね。新宿駅周辺の大々的な開発は難しいと思いますが、その周辺でいくつかの大きなプロジェクトはあるので、全体として活性化するかどうか、興味深いとは思っていますよ。
湾岸エリアは、土地の供給余力があるため、マンション建設を行う場合には価格の下落は目に見えるものにならざるを得ないでしょう。そこで、いかなる付加価値を付けて売っていくかというところが勝負になると思います。エリア全体が上昇するとか、下落するとかという話ではなく、どうやって消費者に価格を説明できるか、ということではないでしょうか？
タワーマンションの付加価値の有無については興味深い議論なのですが、長くなるのでこの辺で。

[575: 住まいに詳しい人]

>>568
昨年の若年層（１７歳から２４歳）の人口増加数を２００５年の増加数と比較してみました。
地方からの流入人口が増え、区部全体では増加数が６５９５人増えています。

どのあたりが増えたかと言うと、
品川区、大田区と言った東海道線沿線で１６５０人増
中野区、杉並区と言った中央線沿線で１２２８人増
練馬区、板橋区、北区、足立区と言った北部外周区で３２４４人増
安価な家賃レベルが好まれています。

逆に、同じ近郊でも家賃レベルが高い目黒区、世田谷区は４１５人減となっています。

ちなみに副都心、渋谷区、新宿区、豊島区は３９０人減（新宿区は１１４人増）でした。

[576: 住まいに詳しい人]

同じ安価な家賃レベルである
葛飾区が１７１人増
江戸川区が１１７人増にとどまっているのは不明です。
単にアパートの供給増がなかった為か？
お詳しい方いらっしゃれば開設お願いします。

[577: 匿名さん]

この人某巨大掲示板に隔離スレまである有名人だったのですね
東京駅5kmって2005年からある長寿スレがあったよ

[578: 匿名さん]

現実としてとらえられるのは、いわゆるマンション業界の都心6区（千代田、中央、港、渋谷、文京、新宿）では大手デベ（三菱、三井、野村、住友、東急あたり）の新規の物件は今年になってからタワーしかないといってもいいぐらい物件が無くなってしまったということ（しいて言えば三菱の乃木坂ぐらい？）。

これが単に建築確認申請の問題だけなのか？、何を物語っているのか？、とても気になります。

[579: 匿名さん]

>>578
去年までのマンションブームの実態が、
タワマンブームだったのが影響してるのでは？

[580: 匿名さん]

単純に考えて大手は資金力があるからタワーが施工・販売出来る、その上利益率も高い。
高級住宅地の低層マンションは購買層がまったく別、リーマン庶民には無関係。

話は変わるけど、練馬の物件で57m2ぐらいの部屋で4,000万円upの値付けしている
業者には正直吃驚した！！今思えば、芝浦アイランドを4,000万円前半で71m2の部屋が
購入検討出来たのは奇跡だな。もう二度とないでしょうね・・ああ、抽選何故落ちたんだ。

[581: 匿名さん]

都心に大手のタワーしかないのは大手もここ２、３年都心の仕入が出来ていなかったからです。

都心の大規模な土地の売りが希少だったこと、あってもオフィス用途と入札競争しても落とせなかったことが要因です。

この状況は今も変わっておらず、あと数年は供給減が続きますので、値引きしない理由の一つになっています。

今は大規模物件の売りも少ないし、入札で大体どこがいくらで買ったかも判る。つまり大手のどこが、どの地域に、いつ、どのくらいの値段で、何戸販売するか少なくとも3年先くらいは見えてるという実質寡占状態となってます(素人でもこの掲示板みれば３年間の都心３区の供給はわかるでしょう)。

[582: 購入検討中さん]

価格に関係なく、湾岸の埋立地は御免、という方も多いと思います。

大きな地震が起きて、二次災害なども含めた対災害の強さが確認されない内は
湾岸の価格は「参考価格」でしかないと思います。

[583: 匿名さん]

>>582さん

最近、よく登場されるカタカナデベの方ですか？
庶民リーマンが購入出来る様な物件お持ちですか？
お幾らぐらでしょうか？

[584: 匿名さん]

慎重な人は湾岸は買いにくいでしょう。液状化による損失は侮れませんから。あちこちでこのごろのタワー化が起これば希少性は皆無になります。住環境が守られている場所は別かもしれませんが、そのような場所は普通の人にはとても手が出せません。中国製品と同じですね。安いものには理由がある。

[585: 匿名さん]

購買者はどちらの物件を選択するのでしょうかね？

①巷に言われている高級住宅街の近隣にある無名デペの物件：7,000万円/70m2
②埋め立て地と呼ばれている場所にある大手デベ物件　　　 :7,000万円/70m2

さて、どちらにリスクがあるのでしょうかね？悩むところですね。

[586: 匿名さん]

都心の物件を探してる人ならどっちも買わないんじゃないですか？。

タワーＭＳ自体が建て替えできないから全部賃貸にすべしという学者もいるぐらいだからね。

[587: 匿名さん]

高級住宅街の近隣はいくら無名デベでも7,000万円/70m2 じゃ無理でしょ。
逆に埋立地だったらもっと安いでしょ。
価格に2,000万円くらい差があって初めて比較の土俵に上がれる。
その値段だったら誰だって迷う事なく①。

[588: 匿名さん]

>587
無名デベのＭＳを誰が買うの？君一人

[589: 匿名さん]

でも、江東区なんかは将来の綾瀬か高島平だと思う。
悪名もない無名デベなら高級住宅街近隣が無難かも。

[590: 匿名さん]

自分なら①だな。デベより立地の方がずっと大事だ。

[591: 匿名さん]

デベと立地のどちらを選ぶって一見究極の選択っぽいけど、
その場合は間違いなく立地を選ぶでしょ。

埋立地大手デベ物件　vs　高級住宅街の近隣にある姉歯物件（ただし不正があっても発覚することはない前提）
ぐらいじゃないと意味がない。

[592: 匿名さん]

>>588
あらっ、私一人ではないようですが。どうしたんでしょうねぇ。

[593: 匿名さん]

書かれている条件のみの選択なら、確実に①だろう。

[594: 事情通]

そうですね、建物に欠陥や施工ミスでもない限り、長期的にはが有利でしょうね。

タワーはそもそも容積率一杯だろうし、簡単には建替えられないし、それ以上の再開発は困難だろうけど、
都心部好立地低層マンションなら、近隣土地と合わせ総合設計で容積率緩和受けられ、
増床分を分譲すれば建替え費用捻出できたりする可能性も残るし、将来的ポテンシャル違いますよ。

[595: ビギナー２]

>>585

マンションは立地である、と誰かが言ってました。

低層の方が、土地持ち分は多いし、再開発の可能性もあるし、個人的にはタワーを選ぶ意味がよくわからないです。

この価格と条件だったら①以外の選択肢はないのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
君が一人だったみたい。

[597: 匿名さん]

585を書き込んだものです。この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった
からです。（管理人さん、ごめんなさい）

大手不動産会社に勤務する友人に、本サイトに自社に有利な利益誘導する事項を
書き込んだりする事があるのかと尋ねたところ一笑されました。
ご存知の方もおられると思いますが、彼らの本名刺には携帯電話番号もE-MAILアドレスも
記載されておりません。会社でも情報関連に関する取扱は厳しく制限・指導をされて
おり規則違反には厳しい社内規定で罰せられるそうです。
（自宅からの本サイト等へのアクセスも個人責任ではあるが、社内規定がある模様）

各物件スレに”デベ工作員の情報操作”とか書き込まれていますが、本当なんでしょうかね？
では、誰が熱心に煽り等を書き込んでいるのか？？賢い皆様であれば何となく想像出来ますね。

まあ、色んな方がおられますので、一概には大手デベは書き込まないと判断は出来ませんが、
公平な判断が出来るサイトになればいいと思います。

[598: 匿名さん]

＞５９７

小石川の昨年発売のＭＳで価格発表の何か月も前に完全に何億、何千、何百の単位まで価格を当てた人がいました。私はこの人はデべの関係者が価格をだして世の中の反応を見たのだと思っています。

その界隈ではとても高額なＭＳで実際この当初予定価格より20％ほど下げて販売されたのでこの異常な価格を当てるのは至難の業です。

このような例もあるということを、知っていてもよいと思いますね。

[599: 匿名さん]

無名だろうが、高級住宅地近郊が坪330万で買える設定が割安すぎるだろ！近郊っていうのは、地図で見た場合の話？湾岸7000万なら同じ広さで9000万ぐらいにしないと現実的な選択問題にならないだろ。少なくとも坪400はするんだから。

[600: 住まいに詳しい人]

>>597
>この質問の真の目的は”不動産業界のモラル”を試したかった

この意味がよく判らないのですが
>>585の質問に対しどうような反応があったならば、
あなたはどのような判断をするつもりだったのでしょうか？

結局、585の仮定はあまりに現実の価格相場と離れており
ご覧のように質問者の知識や見識に対して疑問を持つ反応ばかりでしたけど