23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[365: サラリーマンさん]

春日はかなり便利だと思うが、新築はとても買えない。

賃貸はどうかと思ってみたら、びっくり、かなり高い。
UR(都市再生機構)ですら、30万円を超えている。まあ、
80m2以上だし、駅から6分だから仕方ないような気もする
が。

今の古びたマンション売らずに、しばらく賃貸で過ごそうと
思ったが、全然駄目だ。今の古びたマンションは、建て直し
た段階で戻るというアイディアだったが・・・。うまくいか
ないもんだ。こんなに高くでは、建て直し費用が貯められ
ない。

なお、私の今の古びたマンションは、巣鴨にある。ちょっと
古すぎて人には貸せない感じ。

[366: 匿名さん]

セオリー　高級住宅街の真実　の雑誌読みましたがかなりおもしろかったですよ　これからの都心５区は千代田区　港区　中央区　渋谷区　品川区だそうです　でもって中央区と目黒区を入れ替えるような事も書かれてました　中央線より南側、第一京浜よりも西側、環八よりも内側のエリアの限られた場所が高級住宅地だそうです

[367: 匿名さん]

何と言おうが代々富裕層が住むところが安泰です。
目黒区と世田谷区で決まり。

[368: 匿名さん]

北部内陸の帰宅難民は悲惨だよな。
湾岸にくらべてめちゃくちゃ時間がかかる。
内陸奥地は検討から除外すべき。

[369: 匿名さん]

富裕層議論あまり意味がないと思うけど。金持ちが必ずしも消費をしてくれるわけではなく、むしろ他の人より金銭にはシビアなところがあります。やはり消費を多くしてくれるのは子供がいるファミリー世帯だろうと思います。

[370: 匿名さん]

湾岸は日本人がいないから嫌だ。。。
おや？368さんは日本語お上手ですね。

[371: 匿名さん]

>>366

メディアと、その裏にいるスポンサー（つまりデベ）の思う壺に、思いっきり
嵌り込んでますねｗ

「南山手」なる造語含め、このエリアで高値仕込みした土地を、マンションに
仕立ててとっとと売り捌き逃げ切るため、メディアを使ってあの手この手で、
必死の販促キャンペーンを展開中なんですよ。

そもそも品川区なんて、ごく一部を除き全域庶民エリア。２３区内の平均所得
ランキングでは、杉並や練馬はおろか都下多摩地区より下。とても都心５区の
資格はありません。目黒も、面積が小さくこじんまりまとまってるだけだし、
別に都心でも何でもない。世田谷に毛が生えた程度の近郊エリアに過ぎない。
都心か否かという点で、中央区とはまったく勝負にならないし、完全に論外。

都心５区というのも単なる造語に過ぎず、公式には区部都心部と呼ばれ、それ
は千代田、港、中央、新宿、渋谷、文京、台東、豊島の８区と正式に決まって
いる。

[372: 匿名さん]

中央区なんかマージナルな新興の富裕層だけで大したことないよ。
やっぱ代々の富裕層が踏むところが一番だよ。
まあ雰囲気が違うし、住んでいる人種も知性も違う。

[373: 匿名さん]

>>371
品川区は代々の富裕層が好んで住む確立された地域があります。
代々長年にわたって住まれているところが誰が何と言おうが一番良いのです。
新興富裕層、一般リーマンとは関係のない別世界なんです。

[374: 匿名さん]

都心５区は千代田区から時計回りで、
千代田、中央、港、新宿、文京、台東
これで終わり。でも、代々の富裕層が好んで住むところは目白です。

[375: 匿名さん]

>>354

城東さん、思いっきり墓穴掘りましたねｗ

震災時にもっとも深刻な被害が予想されるのが、城東なんですよ。
城東は標高が低い川・海沿い低地で、しかも地盤が軟弱なため、
特に木造狭小住宅が密集するエリアを中心に、震災時の被害は極めて
甚大です。それは、関東大震災で既に証明されてしまっています。

湾岸エリアのタワーにしても、橋梁崩落で孤立化するのみならず、
埋立地は液状化が深刻で、しかもタワーの長周期振動は高層階中心に
大きな揺れを誘発するため住居内被害も懸念される上、エレベーター
が長期間完全停止するため、事実上タワーでは生活することが出来な
いのが現実。

徒歩帰宅の距離や時間だけを心配するより、自宅にいる家族の安全の
方がよほど心配だし、仮に家族が無事でも、もはや生活の場たり得な
い自宅に帰宅できたところで、路頭に迷うだけ。

大事なのは、震災被害が軽微に留まることが予想される、地盤強固で
標高が高い、山の手高台住宅地に自宅を構えることです。そして、
その条件に該当する住宅地は、残念ながら城東や湾岸エリアには、
ひとつたりとも存在しないのが現実です。

[376: 匿名さん]

３７２、３７３は、支離滅裂だね。

都心かどうかと、優れた住宅地があるかどうかは、まったく無関係。

目黒区も品川区も都心でないが、一部に優れた住宅地がある、というだけ。

優れた住宅地があるからとか、富裕層が住むエリアが一部に存在するからとか、
そんな理由で、その区が都心区になるわけがない。

田園調布があろうが、成城があろうが、当然ながら、大田区も世田谷区も
都心区なんかであるはずがない。

おつむ大丈夫？？？　あまりに日本語の読解力や論理的思考能力が低いので、
とても心配。こういう輩が、メディアあたりのキャンペーンに真っ先に洗脳
される、いわゆる　白　痴　さんなんだよね。

[377: 匿名さん]

>>375
代々の富裕層が住まない湾岸は
絶対に認められませんよね。

[378: 匿名さん]

>>376
都心区であろうがなかろうが関係無いと思うよ。
ようは代々の富裕層が好んで住んでいるかどうかが重要じゃないでしょうか？
そうで無いところは全部バブルです。

[379: 匿名さん]

３７４さんは、なかなかよく分かってらっしゃるようで。

代々家柄のよろしい名家名門資産家層、純然たる上流階層の方々が
代々好んでお住まいになってらっしゃるようなエリアこそ、真の
高級住宅街です。それは、江戸・明治・大正期にかけて形成された、
本当の山の手邸宅街にとどめを刺します。

本当の山の手とは、武蔵野台地の東端の武家地跡に形成された高台
お屋敷街で、新宿区・文京区・北区の高台（武蔵野台地の延長であ
る豊島台・淀橋台・関口台・小日向台・小石川台・白山台・本郷台）
から千代田区番町・麹町地域までのこと。中でも、いまでも真の
山の手風情を色濃く残す素性の良い上品な住宅地は、皇室御用達の
学習院も程近い、目白界隈（特に新宿区下落合辺り）が筆頭でしょう。

[380: 匿名さん]

>>379
その通りですよ。
代々の富裕層が住んでもいないところが上がるのはどう考えてもバブルですよね。
六本木、赤坂なんて何で上がっているのか理解できません。
新興富裕層の趣味で、大勢には影響なしですよね。

[381: 匿名さん]

>>376
超都心志向のあなたが住むのにふさわしい地は　内 神 田　ですね

[382: 匿名さん]

まあ新興の富裕層、リーマン層には別のところに住んでいただければそれで良いです。
代々の富裕層が住むエリアは、そのまま代々で固めて良好な住宅地域にして行きましょう。
異分子が入って来るのは迷惑なだけですよね。

[383: 匿名さん]

>>375
まさに私もそのように考え、高輪台の低層マンションに住んでいます。

[384: 匿名さん]

今回のマンションブームは、
自律的に発生しポジティブフィードバックで拡大したバブルというより、
単に売り手の仕掛けに乗せられて踊らされただけの話。

たまたま小金持った庶民がセレブとか、冷静に考えたら噴飯ものの美辞麗句でおだてられて、
生涯賃金の半分以上を工場跡地、埋立地、準千葉埼玉に支払う契約をしたことで、
煽った側の目的は達成されたのです。

あとは仮面が剥げようが化粧が落ちようが、放置されるのみ。
資産価値が落ちたとしても、ベランダの布団干しのせい、違法駐輪のせい。
住民の自己責任という格好の免罪符。

歴史は繰り返すっていうけど本当にそのまんまだよね。
次は多摩ニュータウンの再開発がテーマになるかな。

[385: 匿名さん]

>>384
買えなかったんだね…。
まあ来世でがんばれ。

[386: 匿名さん]

>>354さん

城東の被害甚大ぶりは、こちらを参照ください。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/shutochokka/15/shiryou2.pdf

１１ページ以降のマップで、はっきり分かりますよ。
特に、東京湾震源地のケースでは、城東のみ壊滅的打撃を受けます。

他方、西側震源地のケースでは、世田谷辺りの木造狭小住宅密集地帯も、
城東や湾岸に負けず劣らず危ない様子が見て取れます。

いずれのケースでも非常に安全なのは、都心部から都心西部の武蔵野台地
東端に位置するいわゆる「山の手」エリアです。
地盤強固で高台、これに勝るものなし。

[387: 匿名さん]

やれやれ
城東デベが宣伝レスばかり貼り込むもんで
内陸デベまで引き寄せて、挙句は2ch名物目白厨まで登場か

2chのほうがもうマシなんじゃないか？

[388: 匿名さん]

2ch名物地盤厨まで登場ｗ武蔵野台地ｗ
にぎやかになってきたぜ。

[389: 匿名さん]

>>386
いわゆる炎の首飾り、死の首飾り。環七沿線ですね。
火事が多発するし、道も狭くて、
アパートが多いので治安悪化も不可避、
ここを通り抜けるのはかなり至難の業です。
特に女性は、出来ればその内側に住むべきですね。
その事実を分かっている人はまだ少ないでしょうね。

[390: 元祖匿名はん]

ニューヨーク・マンハッタン地区で、今年１〜３月期のマンション平均価格が前年同期比３３．５％上昇の１７２万２９９１ドル（約１億７７００万円）となり、過去最高を記録した。低所得者向け高金利型（サブプライム）住宅ローン問題に揺れる米国で、屈指の経済都市だけは住宅バブルが続いている。

米不動産会社プルデンシャル・ダグラス・エリマンが３日までに発表した調査によると、期中に分譲が始まった２棟の超高級マンションが平均価格を大きく押し上げた。このうち１つは先進五カ国がドル高是正で合意した１９８５年の「プラザ合意」の舞台となったプラザホテル。昨年の創業１００周年を機にホテル業務を縮小してマンションに衣替えした。

劇場街ブロードウェーや、高級ブランド店が集まる五番街などがあり、交通網も発達しているマンハッタンは不動産価値が高く、ドル安進行に伴って欧州を中心とした海外からの投資が活発だったことも価格高騰につながった。

[391: 上等]

>>390さん。

この記事を紹介してくださったのが「元祖匿名はん」さんだということが、
価値と意味深長さを感じました。

[392: 匿名さん]

2棟がどれだけ平均価格を押し上げたか、も知りたいですね。先月の前年比との比較も。
プラザホテルの立地なら、それはそれは高く分譲できるでしょうし。

[393: 匿名さん]

庶民達が富裕層についての蘊蓄を語り合うスレになってるよ。

[394: 匿名さん]

>>390さん、391さん

この記事を紹介してくださったのが「元祖匿名はん」さんで、当該記事の最終段落
を意図的に削除している点、その記事に午前４時にのこのこ合いの手を打っている
のが「上等」さんだということが、真の価値と意味深長さを感じました。

まさに、墓穴掘りまくりの「上等」さん、上等な方ですねｗ

震災時帰宅困難記事で何とか必死に城東エリアを売込もうとしたら、猛烈な反論を
受けて完璧に論破され、木っ端微塵に吹き飛ばされて、まったく逆効果だった反省
や学習効果が全然活かされていないようですねｗ


「ただ、販売戸数は同３４．３％減の２２８２戸と大幅に減少し、在庫は同４．６％増の６１９４戸に膨らんで売れ行き鈍化の傾向は顕著。景気減速の影響は出始めているようだ。」

http://www.jiji.com/jc/c?g=int_30&k=2008040300531

[395: 匿名さん]

値段上げたら売れなくなったんだから、そんな値上げを囃し立てるのは○○丸出しｗ

[396: 匿名さん]

公平中立に行きましょう。天下の三井不動産系のレポートです。

すこし古いものの、とても示唆に富む内容です。現状でも状況は大きく変わらないでしょう。
注目すべき高級マンション開発ゾーンは、港区・渋谷区・新宿区の高級住宅街であることが、
客観的根拠に基づき示されています。
近年、白人系外国人の人口が着実に増えているのが、上記３区だからです。新宿区はアジア
系外国人のイメージが強いようですが、実は白人系外国人の人口増加も大幅です。
特に、市ヶ谷や神楽坂界隈、目白近衛町や御留山界隈に、白人系外国人が多く住んでますね。

http://www.realplan.jp/pdf_data/pdf04/07902.pdf

[397: 匿名さん]

＞＞２２３さん

富裕層は伊勢丹がお好きなんですよ。きちんとしたフィールドワーク
に基づく客観的調査結果ですからね。
１１ページのポイントをちゃんと読みなさい。

ただ、真の富裕層は数も限られるため、消費リーダーではないんですよ。
いわゆるニッチでしかない。だからアッパーミドルを狙う方が、
マーケティング戦略的にはただしい。

いずれにせよ、ちゃんと勉強して書込んでください、あなたの無知蒙昧
ぶりさらけだして、全世界に恥さらすだけですからねｗ

http://www.culturestudies.com/pdf/061109_2.pdf

[398: 上等]

>>394さんへ。


私をどなたと勘違いされているのでしょうか？


できればマンションコミュニティの管理人さんに証明していただきたいのですが、
いつも「上等」の固定ハンドルで書き込みをしております。
（前からのこのスレの常連さんなら雰囲気を分かっていただけると思うのですが・・・）

また「元祖匿名はん」さんには申し訳ないのですが、通常は私と意見や考えが対立している場合が多いようです。
この記事の同調に対しては、普段のイメージと違う意外性に惹かれるものがあったからです。

とは申しましても、多くのコメントの中には傾聴に値する内容も多々あり（難しすぎて私には理解できない部分もありますが）このスレでも参考にされている方、ファンの方も多いのではないでしょうか。

尚、紹介されている記事中に削除されている部分があったとは知りませんでした。

余談ですが、以前「元祖匿名はん」さんにもデベと疑われたことがありますが、そのような関係の職業とは一切関係ありません。
ただしそれだけに、専門的な話がここで飛び交うのを拝見して少し利口になった気がいたします^^;

最後ご理解いただきたいのは、城東地域に愛着を感じ住んでいる者として、
これからも積極的にアピール、応援していくことをお許しください。

[399: 匿名さん]

>>上等さん
「上等さん」は公平な書き込みをされていますし、参考になることも多いです。

このスレでも本当に城東地区を嫌いな人はあまり多くなく、
「東京駅半径５キロ以内の江東区湾岸物件最高！他の地域はダメ！」と
スレの流れ関係なしに空気の読めない書き込みを連投している一名を毛嫌いしているだけかと…

[400: ビギナーさん]

>>397
反論するのも＊＊らしいのですが、SEVEN HILLS購読者層限定のアンケート調査を仰々しく持ち出されてもねぇ・・そして、１１ページ読んでみましたが・・

◎百貨店好きな富裕層、半数以上が外商を利用、良く利用する百貨店は「高島屋」「三越」「伊勢丹」

これじゃ何の結論にもならないですよね。だれも伊勢丹に行かないとは行っていないでしょ。しかも高島屋も三越も利用するといっているし。

まあ

>いずれにせよ、ちゃんと勉強して書込んでください、あなたの無知蒙昧ぶりさらけだして、
>全世界に恥さらすだけですからねｗ

なんてことを書く人の言うことですからね。情報提供には感謝しますけどね。

[401: 匿名さん]

前スレの950辺りからを読むと
当該のKYさんはデベとカミングアウトしてます

No.960 by デベにお勤めさん　2008/03/20(木) 09:33
>>959
そんなに必死になって時計の針を戻そうとしても無駄だと思いますよ。
ぐずぐずしていると傷口が広がるだけで、何の益もありません。
そろそろ営業方針自体を変えていかないと大変なことになりますよ。
現に業績を下方修正したりしている同業者の営業エリアを確認すれば明らかです。
中小の場合、なかなか得意エリアを変えるのは難しいと思いますが、
勇気を持った転換が必要です。

[402: 匿名さん]

>本当に城東地区を嫌いな人はあまり多くなく

そうかなぁ。

[403: 匿名さん]

評価が高いか低いかという問題と、嫌いっていう感情とはちょっと違う気がする。
低く評価する人は多いけど、嫌うほどの強い思い入れって普通ないんじゃない？

[404: 匿名さん]

>>402

アンチ城東で生来の城南ファンです。
でも実際のところ、城東を心底憎んでいるわけではなく
自分は絶対に住まない、というだけです。
多くの人が城東に注目して人気化しようと
自分は関心ないから正直言ってどうでも良い。
（トゲがあるように聞こえるかもしれませんが本心です）

しかし、>>399さんと同じく、城東以外の場所は衰退すると言わんばかりの
東京駅半径5キロ論者の根拠のない主張の繰り返しには
はっきり言って怒りさえ覚えます。
城東に恨みはなくとも、こいつらは嫌悪します。

上等さんは、城東ファンの中ではとても穏やかで
公正・客観的な視点から書き込みをされていることが多いと感じます。
上等さんに噛み付いているのは新参者ですかね。

[405: 元祖匿名はん]

偽者まで出して城東だのなんだの、偽者を語った方は己が浅ましさを省みてはいかがですか。

どなたか2chみたいだと言っておられましたが、ですぱれーとな人が増えたのか、至極残念です。

[406: 匿名さん]

江東区の人口
４５万人になりましたね。
３月だけで３３２４人増加デツ。
男女比率もついに逆転してしまいました。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/17849_H20.4.pdf

[407: 上等]

>>399さん、>>404さん。

本当に本当にありがとうございました！
そういうお言葉をいただけるとは思ってもいなかったのでとても嬉しいです。
また、その他の方々におかれましても、
形は違えど援護射撃をいただいたような気持ちになれましたことを、深く感謝しております。
(良質の映画やドラマ以外でも深く感動できることを初めて味わいました)

これからは見聞を広げ、皆さんがお住まいの地域の良いところにも目を向けるようにいたしますので改めてよろしくお願いします。

そして「元祖匿名はん」さん、
さすがに本物らしい切れのあるコメントを添えていただけたことで、私への疑いが晴れたように思います^^
重ねてお礼申し上げます。☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡
　　
　　↑

私の書き込みだと分かるようにこれを最後につけるようにいたします。
これだけみっともないと、恐らく間違われることもないと思いますので（笑）


東京スカイツリー？　もよろしく

[408: 匿名さん]

他スレにて既出ですが。
以下、いまや城東の代表格である豊洲の某ツインタワーのHPから抜粋

赤坂、麻布、四谷、本郷、小石川…。徳川幕府の江戸入城以来、首都東京にて、時の要人名士らに住み継がれてきた屋敷町はいずれも“中心と絶妙な位置関係"という共通点があります。それは、喧噪から逃れるための格好の距離。東京駅3〜4kmが、都心居住の理想的スタンスなのかもしれません。「豊洲」もまた、東京駅約3.5km圏。この地に、都心居住の新たな理想が息づき始めています。

ここでも「東京駅○○キロ論者」と同じ思考でこの地区の優位性をアピールしていますが、
その優位性の根拠としている「赤坂、麻布、四谷、本郷、小石川」は東京駅を軸にして東西に分け
ると、（ご存知だとは思いますが）すべて西側なんですよね（笑）

“中心と絶妙な位置関係"の文章は“中心から「西側という」絶妙な位置関係"としたほうが正しい
と思います。

[409: 匿名さん]

時とともに結果が全てを証明してくれますよ。
２０年しないと分からないよな。
都心回帰元年が２０００年としてまだ７年しか経っていませんから、
後１３年後・・
どうなっていますかね？

[410: 匿名さん]

脳にモルヒネ注射したようなハイな煽り宣伝は、パークシティ豊洲の再来のようだな。

“豊洲”だけで勝負できるとふんで宣伝が抑え目だった豊洲タワーがいまだ絶賛販売中！！
では仕方ないか。

[411: 匿名さん]

>>409
おっしゃる通り。時がたてばわかる。Time will tell.
湾岸タワーの価格は崩落が始まっているので13年後どうなっているのかが楽しみです。

[412: 匿名さん]

＞４０９
＞時とともに結果が全てを証明してくれますよ。
＞２０年しないと分からないよな。

「徳川幕府の江戸入城以来」の時の経過がすでに証明してくれていますよ。
「時の要人名士らに住み継がれてきた屋敷町はいずれも」西側です。

＞都心回帰元年が２０００年としてまだ７年しか経っていませんから、
＞後１３年後・・
＞どうなっていますかね？

時とともに、さらにその差は広がってゆくでしょう。

[413: 匿名さん]

>>410
今の豊洲を見ているとエアマックス95に群がったスニーカーバブルの崩壊を見ているようだ。
あの時はメディアが煽って1万5000円のスニーカーが25万まで高騰したんだよな…。

メディアが煽ってシロウトが高値掴みするあたりはいつの時代も一緒か。

[414: 匿名さん]

>>396

米、英、仏、独、伊、加の欧米主要６ヶ国の国籍をもつ都内外国人登録者
数の、直近（平成２０年１月現在）総数と、５年前（平成１５年１月現在）
からの増減数は以下のとおりです。これらから明らかなとおり、上位５区
のうち増加してるのは港区と新宿区のみ。他区はすべて減少に転じてます。
４位の新宿区が３位の世田谷区を抜き去る勢いであり、そう遠くない将来、
上位３傑は港区、渋谷区、新宿区となるのは、ほぼ時間の問題のようです。

欧米人居住者が減少スパイラルに入った渋谷区、世田谷区、目黒区の将来
が非常に懸念されますし、高級賃貸を中心とする高級マンション供給にも
少なからず影響を及ぼす可能性が高いものと推察されます。

順位　区名　　登録者数　　増減数
１．港区 　 　8,780 　　+1,806
２．渋谷区 　　4,323 　　-396
３．世田谷区 　3,371　　 -440
４．新宿区 　 2,767 　　 +351
５．目黒区 　1,925 　　-337

[415: 匿名さん]

＞414
渋谷、世田谷、目黒が凋落したと言うより、
OAK WOODをはじめ、高級コンドが港区に次々とできてますからね、仕方ないでしょう。
ここ数年で港区の高額所得者向けの居住環境は急速に整ってきました。

[416: 匿名さん]

ちなみに江東区の米、英、仏、独、加の欧米主要５ヶ国の国籍をもつ都内外国人登録者
数の、直近（平成２０年１月現在）総数と、５年前（平成１５年１月現在）
からの増減数は以下のとおりです。

平成１５年３８７人
平成２０年６３１人
＋２４４人
増えてはいるけど少ないねｗ

[417: 匿名さん]

港区はタワーが乱立して陳腐になってしまいました。追い討ちを掛けるように地価の下落。やはり金持ちは港区から逃げはじめているかもしれません。やはり渋谷区が狙い目かな。

[418: 匿名さん]

まあ、それを凋落と言うんですよ。特に世田谷区や目黒区のよう
な近郊区は、都心回帰の流れの中、その存在理由や存在価値等が
どんどん薄れて来ているのは紛れもない事実です。

他方、おそらく渋谷区は一時的な現象かも知れませんね。
港区同様、今後富裕欧米外人向け高級賃貸物件等の供給も増加し、
人口増に転じるかも知れません。

新宿区は、とかくアジア系外国人のイメージが先行しがちな面も
ありますが、なかなかどうして、２３区内でもトップ３を争う程、
欧米主要国籍の外国人が数多くすまうエリアなんですよね。

[419: 匿名さん]

そもそも欧米系外国人なら富裕層って前提は、わざとミスリード誘ってんの？

[420: 匿名さん]

>>418
中央区はどうなっています？

[421: 匿名さん]

>>413
豊洲すら買えない人は山の手は絶対に買えない。
がんばって働くしかないですよ。

[422: 匿名さん]

まあ、新宿区は、

新宿駅周辺市街地がまさにコスモポリスそのものですし、
神楽坂界隈は粋でいなせな江戸情緒漂う風情とフランス人
街を中心とした先進国外国人が多数居住してる繁華街ですし、
かの近衛家や皇族とも所縁深い目白近衛町等を擁する下落合は、
典型的な山の手高級お屋敷町の決定版的な高級住宅地で、お隣の
豊島区目白と並び、日本滞在の富裕外国人らが数多く住まう所です。

[423: 匿名さん]

新宿区でも千代田区と港区に接しているところはちょっと違いますよね。
欧米系が多い。
増えているのは、港区と同じ理由でしょう。
都心回帰ですよね。

[424: 元祖匿名はん]

なんかドえらい勘違いしている城東の人もいるようですが、

>>390

これが偽者ってことです。391で躍起になって一番にコメント入れてるのも何だかなぁ、、、

そういうくだらないこと止めましょう。

[425: 匿名さん]

中央区も欧米系かなり増えているんじゃないか？

[426: 匿名さん]

>>424さん、確認ですが、あなたが本物の「元祖匿名はん」なんですか？

で、趣旨としては、390さんはあなたではなく、偽物、ということですか？

391さんが未明に合いの手入れてますが、これは本物の「上等」さんですか？

いわゆる「城東」さんが、あちこち妙な書込みを繰返しているため、「上等」
さんがトバッチリ受けちゃうのは実に困ったことですね。

ところで、
>>420さん、中央区の欧米人居住者数は極めて僅少です。やはり下町は欧米系
外国人（特に富裕層や上流階級層）には馴染めないんだと思われます。
ご自分で東京都ＨＰの市区別外国人登録数統計をご覧になれば一目瞭然ですよ。

[427: 匿名さん]

中央区は欧米系住民が増えてるイメージはないな。
あくまで感覚なんで裏付ける数字を見てみたいかな。

江東区は圧倒的にアジア系でしょう。

[428: 元祖匿名はん]

ごちゃごちゃ言わなくていいからさ。もう止めなよ。
とにかく390は偽モンだよ。あなたがどうとか城東とか上等とかもどうでもいいのよ。

[429: 匿名さん]

江戸時代は隅田川を挟んで東は商人・職人の町人、西側は大名とその家臣が住んで、新宿渋谷含めてその西側は農地か原っぱ。
関東大震災と空襲の被害で城東地域の人間がどんどん西側に移住したので、大元は城東出身者が西側にたくさんいる。なので、戦前と戦後では城東の住人の連続性は実はあまりない。東側に町人が住んでいたのは交通機関の運河がたくさんあって利便性がいいからという理由があったらしい。大名は商売するわけじゃないから江戸城への利便性だけ考えてればよかった。

妄想だが都市構造もサイクルするとすれば、インフラが整って利便性が高い城東に再び町人（上場大手企業のサラリーマンなど）が再び集まる可能性はやっぱり高そうというかすでに継続的に起こってるんじゃ？大名にあたるスーパーリッチは江戸時代と同じように武蔵野大地が隆起するところ（番町、四谷など）とか、明治のころ？に出来上がった松濤なんかに住むという構図は変わらないとは思うけど、ごく一部。不動産で飯食うには数量がなさすぎる。

戦前と戦後直後と違うのは、すでに町が出来上がっているし、焼け野原になってるわけじゃないから、昔ほどは町はすぐには変われない。なので西側のイメージが東よりも上なのは当分変わらんだろう。起こってほしくないけど、大地震が起こったらリセットされるかも。

山手線西側地域のイメージはいいけど相続税払えずに土地分割ミニ戸建が大量に供給されていることを考えれば、単なるストックリッチでフローリッチの割合は意外と低いのかも。そういうことをやっているうちに土地が下がって住人層に断絶が発生して町の雰囲気が変わってしまうのが長い目で見た西側のリスクな気がする。

上等さんがんばれ

[430: 上等]

>>424さんへ。

>>390

が偽物だったということを理解した上で、
「元祖匿名はん」さんには礼を尽くしたつもりだったのですが、
これほど誠意が伝わらないとは驚きました。


☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[431: ビギナーさん]

↑これも上等ですね。

[432: 匿名さん]

城東の下町風情は悪くないけど、たとえば月島のもんじゃストリートとか、
リバーシティ辺りとか、全然ダメなわけじゃないけど、
でも趣味というか、自分的には敢えてそこに住みたいとは思わないな〜、
的なのが城東なんです。これはもう、良い悪いじゃなくて、好き嫌い。
というか関心あるか無関心かといったところ。

やはり人間、普通は山の手に住みたいと思うはずです。湾岸でもタワー
マンションは新時代の山の手だ、的論調の人もいるようですが、個人的に
は賛同できません。山の手っていうのは、①山の手（高台）という地理的
要件、②江戸・明治・大正期以降形成された邸宅街という歴史的要件、
③武家・公家屋敷跡地等に由来し、いわゆる山の手の上流階層文化を形成
してきた文化的要件、のすくなくとも３つの要件をすべて充足してこそ、
初めて真の「山の手」と呼び得るのであって、城東湾岸エリア中心に雨後
の筍の如く大規模増殖中の湾岸タワーは、その要件を一つとして充足しない
のですから。

[433: 元祖匿名はん]

２ｃｈかどこか別の板、バトル板とかでやってくれません？別に私の板って訳でもないですが、
城東ネタ連発に目白＆下落合まで来た日には正直エヅキそうです。

「次売れるエリアを探そう」だけが目的の板ではないですし。浅はかな宣伝行為に辟易してます。

[434: 匿名さん]

他のところも話題に乗せないとかわいそうですよ。
城西、城北、城南デベも頑張れよ。
都心と城東にやられっぱなしだぞ。
二子玉とか浜田山とか話題はあるだろ。

[435: 匿名さん]

山の手エリアに住みたいと思う人が多数とは思わないほうがいいのではないでしょうか。ほとんど建蔽率などが高すぎて圧迫感がしてしまう。戸建志向の人には住みにくい地域ですよ。やはり批判の的である世田谷、目黒、杉並あたりが緑がありすみやすそうだな。

[436: 匿名さん]

>>435
戸建志向ならもう少し遠くて、
本当の戸建をお勧めします。
それにしても戸建買う人本当に少なくなったな。
家族の構成人員が３人以下のとこが増えたからでしょうね。

[437: 匿名さん]

戸建を購入するのが少なくなったのは多分費用が高いからだと思います。３０坪ほどの家を建てるのにも３０００万近く掛かります。その上３０坪ほどの土地代５０００万もすると８０００万近く掛かります。さすがに普通ではきついです。しかし自分の土地に木を植えたりできることは幸せに感じてしまいます。

[438: 匿名さん]

東京駅に通うなら、城西なら中央線が抜群にいい。帰り座れるから（スレの趣旨から一応西荻まで）。
新宿へはもっと便利。新宿が発展すれば需要も増える。東急小田急より便利ですごくポテンシャルがあるはずなのに区画整理がお粗末すぎてマンション用地があまりない。ミニ戸だらけだけど、同じ平米数（建物）で比べたらこの辺じゃ戸建の方が安いくらい。車を持つこと考えたら価格が逆転してしまう。。。
何が言いたいかというとみんなで考えるべきことは、土地の価値が下がらないようにすることじゃない？本来戸建じゃなくてマンションのほうが適している地域なのに供給が少ないから値段にゆがみが出てしまう。安定供給することがエンドにもデべにもよいはずなのに、土地もメンタリティもそうなってない。
このままほっときゃ価格動向なんて一部の都心は価格調整してもその後は底堅く推移するかもしれんけど、長い目で見れば全体的にはゆるやかに低下していく可能性が高そうだし。城東は発射台が安かったから相対的にパフォーマンスがよさそうだけど、右肩上がりではないだろう。都心回帰は否定できないけど、江東区は都心じゃなくて新しいタイプのベッドタウン（失礼）。

元祖匿名はん、スレずれ誠に申し訳ない。

[439: 上等]

>>426さん、>>429さん。

自分が書き込むことが精一杯で見落としてしまいました、すみません。
御厚意ありがたく受けさせていただきます。
おかげさまで気持ちよく眠りにつけそうです＾＾
そしてお二方の興味の沸いたお話の続き等を、また読ませていただくのも楽しみにしております。

蛇足ですが、私に関わることで不快な思いをされないことを切に願っております。☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[440: 匿名さん]

>>438
電車の高架が進んで景色が良く見えるようになったのはいいけど、
ミニ戸とアパートだらけなのが良く分かって、買う気にならなくなります。
その点田園都市線は地下走っていて、イメージが壊れずに済んでいます。

[441: 匿名さん]

>>432

月島は中央区なので、城東ではありません。

蛇足ながら
もんじゃは観光客用の名物なので、地元民はほとんど食べません。

[442: 匿名さん]

>>441
城東小学校が八重洲口にあるように、歴史的、地理的には中央区は城東に区分されますが、
不動産業界的には都心として区別しています。
港区も正確には城南ですが業界的には都心に区別されています。
さらに、外周区になると、もともとが旧東京市では無く、そのような呼称は使われていません
でしたから、一気に適当になります。皇居から西にある世田谷区が城南に入ったりします。

正しくは皇居をお城として、その南が城南、その東が城東なんでしょうが、
業界では価格の説明を行う時等に、イメージ戦略として、適当に都合よく使い分けられています。

その慣習を逆手にとって、お買い得不動産をＧＥＴするのも、賢い購入方法でしょう。
業界の慣習は、時代に合わせて変化しますから。

[443: 匿名さん]

蛇足ながら
都心回帰を統計で見る場合は、副都心を含めた都心１０区というくくりが使われています。
２月の建築統計では都心１０区が減って、周辺部が増えているようです。

[444: サラリーマンさん]

マンデベの業績下方修正が相次いでいるね。

やはり、今期以降はかなり値段が下がるだろう。
高値で仕入れた土地がどうしようもなくなりつつあるので、どこかで赤字で販売して
在庫を綺麗にするタイミングがおとずれるだろう。

体力のあるデベは赤字で売り切るし、体力ないデベは高値のまま在庫抱えて倒産か。

[445: 匿名さん]

田園都市線は地下を通ってるが故に複々線化ができない。246の地下は様々なケーブルも通ってる地下混雑地帯だからね。
首都圏私鉄の主要線は京王、小田急、西武池袋、東武伊勢崎と複々線化が進んで混雑緩和がなされているのに、東急田園都市線がつねに混雑ワースト上位に顔を出しているのは宿命のようなもので、これは未来永劫変わらない。東横線が南北線、日比谷線、副都心線と分岐を増やして混雑に対処しているのと対照的。
ついでにいえば、団塊の引退と輸送力の増強で通勤地獄は全体に緩和の方向にあり、誰かさんの職住接近やら5キロ圏やらも、その意味で説得力を失っている。

[446: 匿名さん]

>>442
城東小学校がある＝中央区は城東

いくらなんでも無理がないか？
150年前（明治初期）につくられた城東小学校は元々別の場所にあって、
日本橋区から京橋区に統合されて名前が生き残っているだけだというのに。

歴史的に、地理的に城東に分類ってのも、どんな脳内ソースだよ。
本当に城東しんじゃの思考は恐ろしいよ。

[447: 匿名さん]

ヨコで申し訳ないのだけど、3月決算で都内マンション暴落、投売りってどうなったのでしょう？
気がついたら4月になっていて、株価もじわりじわり上がってきてますね。
妻にマンション暴落したら買おうなって約束しているのですが・・・・・・

[448: 住まいに詳しい人]

>>447
あなたの脳内では「３月に都内マンション暴落・投売りが起きる」という主張が
多数あったことになっているのでしょうが

ここの下落派の意見を集約すれば
・３月決算に合わせて中小デベの不人気物件で投げ売りが発生する
・それをきっかけに価格下落が表面化する
・追々は大手も含めて市場動向に合わせて新規分譲価格も下がる
という話でしょう

で、実際その方向で動いてます
　
　
　
そろそろお国自慢ごっこは終わったのかな？

[449: 匿名さん]

＞＞４４８

ありがとうございます。
もう少し待ってば、都内の物件買えそうですね。
あせる妻にもそのように説得します。
楽しみだな。

[450: 匿名さん]

中央区は確かに都心３区の一角ですが、城東と同類の下町風情の土地柄
ですから、他の山の手都心区や山の手準都心区とは一線を画していると
思われます。

これは、歴史的に江戸の商人・町人街として発展して来た経緯から、あ
る意味当然なことで、だから中央区がいいとか悪いとかいう話でもあり
ません。都心区だろうが準都心区だろうが近郊区だろうが、それぞれが
しょって立つ歴史・伝統・由緒・来歴があるということです。

住まいの立地を考える場合、そうした土地の格や個性、歴史等を無視す
るのは正しくありません。土地の記憶は容易に消え去りませんし、むし
ろ永遠に続くと考えるべきです。その意味では、目先の利便性やら曖昧
模糊とした将来性といった抽象的な言葉に惑わされることなく、地に足
のついた検討が必要です。過去の歴史や地ぐらい含め、その土地に愛着
が持てないようでしたら、やはりそうした立地の物件は見合わせる方が
長い目で見て正解です。なぜなら、そういう点を気にする人のほうが、
当然ながら多数派なので、個人的嗜好や趣味だけで不動産を選択するの
は極めて危険だからです。

[451: 匿名さん]

>>420さん

中央区の欧米主要６ヶ国からの外国人登録数は以下のとおりです。

平成２０年１月　６８９人
平成１５年１月　３９２人

＋２９７

増加傾向にはありますが、上位３〜４区が３０００人前後超である
ことから考えれば非常に少ないですし、江東区と同レベルでしょう。

進駐米軍の拠点が多数あったり米国大使館がある港区や、代々木公
園に戦後ワシントンハイツがあった渋谷区は、ある意味現在も米国
の実質的文化的占領下にあると考えられますので、米国等欧米系外
国人が多数住んでいるのは当然で（歴史的経緯を踏まえれば、喜ぶ
べき事象というより、むしろ恥ずべき事象）論外ですが、新宿区は、
ある意味自然発生的に欧米主要国外国人が多く住むエリアですので、
真の山の手区としても、今後要注目のゾーンですね。

[452: 匿名さん]

マンション価格が頭打ちになって、一部が下げ始めているというのは現実だと思いますが、暴落ってのが無理なのよね。

＞３月決算に合わせて中小デベの不人気物件で投げ売りが発生する、それをきっかけに価格下落が表面化する、追々は大手も含めて市場動向に合わせて新規分譲価格も下がる。

だいたい、都心の坪３５０を越える様な物件検討してる人にとって、中小デベの不人気物件の価格がどうなろうと全く関係ないのです。価格下落が表面化っていっても既に表面化してるしね。この価格帯（３５０から５００とか）の中小デベの物件自体が殆どない。まあ、この上昇基調に調子に乗ってた中小デベはつぶれるでしょうけどね。

現実的に土地の価格は頭打ちとなったが、頭打ちとなった土地を取得してそれが世に出て来るまでは数年かかる。今、計画が発表されているのは、上昇基調のときにデベが焦って取得した、2005から07にかけてのもの。そしてその後に資材高騰が明らかと、そして原油高騰と、、、。2005年のレベルに戻るのももう無理なのです。2006年のレベルなら戻れる可能性があるが、その為には色々チープにする形になる、内装落とすとか、部屋を狭くするとか。何より安くて都心にという希望なら現実的になるかもしれないけど質の落ちたものとなるのでしょう。

[453: 匿名さん]

わたくしは、かつて田園都市線沿線に住まわっておりましたが、
朝晩の殺人的ラッシュに耐えかね、いまでは準都心区の山の手
お屋敷町に住まわってございます。

大手町・丸の内界隈の職場まで徒歩で通勤できる程度の距離で
はありますし、電車使っても乗車時間は１０分前後、通勤は何
のストレスも無く、緑溢れ閑静で落ち着いた住環境、高度医療
機関や教育機関の充実ぶり、都心近接ならではの商業エリアへ
のアクセスの良さ等による高い利便性等、そのすべてが高次元
でバランスされた理想の地に住まう喜びを享受しております。

[454: 匿名さん]

>>452さん

まさにそのとおりです。

大手デベは、だからこそ、ここ数年で高値仕込みしてしまった都心や準都心
エリアの物件をさっさと売り捌き逃げ切るため、メディアあたりと結託して、
やれ「南山手」だの、やれ「都心回帰」だの、やれ「新都心５区」だのと、
いつもの調子で必死の販促キャンペーン中。

さすがに「新都心５区」には笑うしかないですね。詳細は>>366以降のやり
とりご参照。

[455: 匿名さん]

資本金額が1億円近辺の中小デベが、顧客には6,000万円物件を販売するのが
一般消費者に対して失礼・・不動産業界はなんか可笑しい。
物件に問題があっても自己資本で吸収出来るのが普通でしょうね。

[456: 匿名さん]

新都心５区＝千代田区　港区　中央区（目黒区と差替え？）　渋谷区　品川区

よく分からない定義ですね。とくに、目黒区はあり得ない。どこが都心？って感じです。東京都が公式文書に記載する都心区等の定義は以下のとおりです。
業者さんが好き勝手に定義を変えてはいけませんよ。

都心３区　　　　＝千代田区、港区、中央区
区部都心部８区　＝千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区

[457: 入居済み住民さん]

フォレセーヌ対象エリア

＜山手線内エリア＞

小石川
番町・麹町・市谷
青山・赤坂・六本木・麻布・広尾
高輪・御殿山・池田山・島津山

＜山手線外エリア＞

代々木上原・西原・大山町
松涛・青葉台・南平台
東山・上目黒
柿の木坂・深沢・駒沢・平町
浜田山・永福町
経堂・赤堤
成城
用賀・瀬田
田園調布
山王

だそうです。ここが都心という意味ではありませんが良好な
住宅地の例ということでご参考までに

[458: 匿名さん]

>>346

納税者一人当たり平均給与所得ランキングにはちょっとしたトリックがあるので、
見る場合は十分留意が必要です。

というのは、区によって世帯の性質・特徴等が大きくことなるからなのです。
城西・城南や城東・城北等のエリアでは、基本的に家族世帯が多いのに対し、都心
部や都心隣接部のエリアでは、単身世帯が多いのです。特に、大学や専門学校等が
区内に数多い新宿区では、単身世帯の比率が２３区中Ｎｏ．１の多さであるため、
表面的な数字だけで単純比較できないのです。なぜならば、単身世帯が多ければ、
給与所得者も若年層比率が高まる傾向があるため、平均給与所得の数値を押し下げ
る要因となるためです。

数字上は世田谷区の方が新宿区より上のように見えますが、これはそうしたトリッ
ク故のこと。新宿区の単身世帯比率は６０％超であるのに対して、世田谷区等の家
族世帯が多い住宅地中心の区では、単身世帯比率はせいぜい４０％台なのです。
したがい、こうした特殊要因の影響を取り除き、同一年齢層や同一家族形態層同士
を比較すれば、新宿区は世田谷区はおろか、目黒区あたりより上位に位置すること
が想定されます。統計数値は大変客観的で分かり易いのですが、その背景や裏に潜
む真実を認識した上で適切に使わないと、ミスリーディングーとなる場合が有る点、
是非みなさまご留意ください。

[459: 購入検討中さん]

フォレセーヌって、一流ですか？

あまり聞いたことないですが・・・

新興デベですか？　実績十分ですか？やっぱり、三井・三菱・住友とかの旧財閥系がいいですね・・・

[460: 入居済み住民さん]

ＫＥＮコーポレーションのサイトの検索画面におけるエリア区分

港区
渋谷区
千代田、中央、江東（笑）
目黒、世田谷
新宿、文京、豊島、北、板橋
品川、大田
中野、杉並、練馬、東京市部
２３区北東部

城東ファンの方おめでとうございます。
江東区はＫＥＮによれば千代田、中央のお仲間と認定されました。

[461: 購入検討中さん]

ＫＥＮのfamousPropertiesにリストアップされてるマンションは、
やはり都内屈指の高級マンション群なのでしょうね。

そして、高級マンション群がある区が、やはり人気区なんでしょうね。

そんな素晴らしいマンションに住まわれる方、正直羨ましいです。

[462: 購入検討中さん]

http://www.kencorp.co.jp/famous_property/9


これですね。でも、あれ、江東区がないですが？？？

[463: 入居済み住民さん]

フォレセーヌは森ビル（森トラスト）の子会社で
都心ならびに城南地区の高級物件に特化したデベロッパー
です。財閥系はロケーションは全国、グレードについても
多様なので一概に三井だからよい立地ともいえないでしょう。
港区にはマナーとかドムスとかペアシティとか欧米系
外人向けの高級マンションが多数ありますがいずれも
大手のデベロッパーではありませんな。

[464: 入居済み住民さん]

>>462

こっちです↓
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/area_list/