23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[284: 匿名さん]

>>282
根本のところが分かっていないね。
都心に勤める人が
「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

[285: 匿名さん]

>>281

城東エリアの再開発はご自由になされば良いのですが、それを以って
都心回帰と称するのは、意図的な詐称になりますよ。中央区は都心
（ただし基本的に下町）ですが、その他は城東ですから、城東エリア
再開発でもし人口等が増えるとすれば、それは都心回帰ではなく、
城東人口増、ただそれだけです。都心とは直接関係ない話ですよ。


多少蛇足ですが、城東は歴史的に江戸の一部でもあり、旧郡部の西側
近郊・郊外住宅地より歴史的厚みはありますが、それはあくまで下町
としての歴史であり、江戸時代の士農工商の枠組みの中で、商に属す
方々がつつましく長屋所帯で暮らしていた、そういう街なんです。

銀座は江戸期の埋立地で、最初は柳しか育たなかったような土地柄。
下町なので位の高い役人や武士が住まうエリアでは当然なく、あくま
で商業エリア。つまり、もともと人が住むための場所でなく商売のた
めの場所。それは銀座に限らず、いわゆる城東の下町商業エリア全般
に云えること。

関東大震災等により、甚大な被害をこうむった城東下町住人が、当時
はまだ農村地帯であった西側近郊・郊外に移り住む過程で、城西・城
南の新興住宅エリアが開発されて行ったのですが、近郊・郊外と云え、
土地の地盤や標高等は安定した住居環境として優れており、次第に山
の手的な住宅エリアとして人気を博すようになります。もしこれから
城西・城南から城東へ移住する人が増えれば、（無論、まったく他の
地方から城西・城南に来たひとも多数ですが、仮に祖先が江戸っこで
あったならば）何世代かを経て城東回帰、と云えなくもないでしょう。
でも、それはあくまで元々の庶民階層（江戸期の商階級の人たち）が
東から西へ、西から東へと移動しているだけ。

他方、都心部山の手エリアは、江戸期から明治・大正・昭和にかけて
平成に至るまで、ずっと山の手エリアなのであって、その代表が千代
田区番町、文京区西片、新宿区市ヶ谷、港区麻布等の高台武家屋敷街
なんです。これら都心山の手エリアは、一貫して山の手エリアだった
のであって、中央区のほぼ全域や城東エリアのような下町エリアでは
まったくないのです。従って、都心及び西側隣接区の古くからの都心
山の手エリアと、昔から現在まで一環して下町エリアであった城東と
を同列に語る事はできないのです（故に、多くの人が、江東区は都心
ではない、と敢えて念押しの書き込みをされるのでしょう）。

[286: 匿名さん]

都心回帰という言葉を、千葉県民が
マンションが安くなった城東地区に移り住む解釈していると
解釈してるようですね

>押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから

そもそもその考え方が間違ってると
最初にその話題が出てるから散々言われていますが

[287: 匿名さん]

>>284「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

随分都合の良い定義付けですね。仮にそういう定義付けなら、
それでも結構でしょう。江東区が都心でない前提の定義付けの
ようですからね。言葉の遊びをしてもしょうがないです。

銀座や大手町等に近い点で、江東区等湾岸エリアが都心への
通勤アクセスでの優位性を持つことは事実でしょう。よって、
都心への通勤アクセスに重きを置くひとが江東区等湾岸エリア
に住みたいなら、住んでいただけば良いだけです。

だからといって、西側近郊・郊外住宅エリアが衰退する、
という証明にも証拠にもなりません。さすがに多摩地区のニュー
タウンあたりの郊外となると衰退する可能性大でしょうが、
２３区内の西側近郊住宅地が容易に衰退することはないでしょう。
それだけ住みたいと思っている方々が大勢いらっしゃる、そういう
ことです。

[288: 286]

失礼、なんかヘンな文章になってしまってる

ところで以前、城東デベさんにある質問をしたら速攻削除されてしまったんで
もう一度質問させていただきます

いわゆる大企業の正社員で、そこそこの所得がある層が
通勤に便利な隅田川沿いに転入してくると目論んでいるようですが
そういった層は、教育環境に関しては特に重視していると考えられますが
その目にかなう教育環境が隅田川沿いにありますか？

[289: 匿名さん]

多くの富裕層や準富裕層は、下町風情は観光に留め、自らの日常生活で
それにどっぷり浸かろう、なんて人たちは殆どいません。

特に新興富裕層（いわゆる俄かなりきんさん）の若い方々は、もともと
が下町風情の生活環境で苦労している方々も多いため、下町風情で生活
することに嫌悪感をもつひとすらいるほどです。

それはさておき、都心部山の手エリアや城西・城南エリアには、富裕層
や準富裕層等の生活ニーズを充足する良好な住環境が整備されており、
衣食住・教育・医療・文化面や防災面等でも相対的に優れた条件が整っ
ているため、一定以上の余裕をもつ世帯がまず購入や居住を検討するの
は、これら都心山の手エリアや城西・城南エリアというのが常識です。

中央区や城東湾岸エリア等に富裕層や準富裕層の方々が住まわれてから、
初めて気づくのは、旧来からの住民層との色々な面でのギャップの大き
さのようで、こればかりはなかなか簡単に解決できない悩みのようです。

[290: 匿名さん]

まあ、城東の話題はそろそろやめませんか。ここでも、他スレでも、変な方が
出没して、必死に城東湾岸エリアの宣伝をしてるようですが、すべて反論され
ているようです。

もともとの流れは、真の都心部の再開発がようやく一巡して、今後どのエリア
が有望か、ということだったと思いますし、その流れの一つとして、西新宿や
北新宿の再開発計画について議論されていたと思います。


ポイントは、やはり事実上日本一の不動産会社、三菱地所の動向でしょう。
このスレでも紹介されていましたが、日テレゴルフガーデン跡地と西新宿三丁
目の再開発計画に、三菱地所が主導的な役割で参画することが既に決定されて
いますから。また、ＪＲ東日本が本社のある新宿駅周辺を再開発する計画のよ
うですし、その他多くの高層タワーを核とする複合大規模再開発計画が目白押
しのようですから、これからの１０年、事実上世界最大のターミナルにして、
一大繁華街・歓楽街を擁する大規模商業ビジネス集積拠点である新宿駅周辺が
改めて注目を集めることは衆目の一致するところではないでしょうか。

[291: 匿名さん]

事実を書き込みますけど、都内で警察官が路上パトロールをする際、
下半身臀部までカバーされた防弾服を着用するのは新宿近辺だけですよ。

路上で警察官を見かけたら良く携帯装備を見てくださいね、本当に彼らの勤務環境には
敬服・尊敬いたします。

[292: 上等]

私のような城東生まれ城東育ちの人間が子供心にも一目置いたのは、
麻布、広尾、世田谷（地名と区名がごちゃごちゃでしたね^^;）
などでありましたが、その西高東低の図は今も揺るぎないものと認識しております。
（ほかのブランド地域については意識的に除外したのではなく、書ききれない事と例えば松濤のように事件等で最近知った地名もあるものですから、すみません）

さて、このようなくだりで書き始めましたのも、
古い住人の中には私のように富裕層の対局に当たる存在も多々見受けられる反面、
特に最近、ご自分の意志で居を構えた方々においては、本来なら西側を含め居住地を自由に選択できる器量を持った方々も相当数いらっしゃると思ったからです。

名誉のために書き添えてみました。

[293: 匿名さん]

とうとう地価日本一の座が銀座から表参道に移りましたね。
「銀座までの距離」がすべてだった城東湾岸地域には残念な結果です。

[294: 匿名さん]

表参道の地価が下がったってネタが、
先月のこのスレに書かれていましたが。

[295: 匿名さん]

>>294
あなたのニュースソースはネット掲示板だけなのかよw

[296: 匿名さん]

国土交通省の公示価格高順位表（全国）ー参考資料を読むと
銀座は平成19年及び平成20年とダントツで１位なんだけど・・・
293さんニュースソースは何なんだ？

[297: 匿名さん]

新宿＊＊＊＊も江東＊＊＊＊もどっちも痛々しい。

[298: 匿名さん]

地価の動向ではっきりしたことは、今回の都心部値上げは仕組まれたものであり、都心部回帰という妄想で先走った人たちが損をしている状態になっています。その証拠に港区の地価は下がりすぎてしまい、逆に目黒や世田谷などはほとんど影響がありません。これから購入する方は冷静な判断で自分の生活に合った場所で購入しましょう。

[299: 匿名さん]

>>298

地価のソースは何でしょう？　教えて頂けますか？
港区の地価がそれほど下がっているというのは、事実ですか？


港区・渋谷区の外資ファンド等主導による地価高騰が、
サブプライムローン問題に端を発した外資金融破綻等により
変調を来たしてるのは事実ですが、具体的に港区の地価下落
の事実がどのように確認されたか、教えて頂きたいのですが。

[300: 匿名さん]

>>291

事実を書き込みますけど、都内指定団体の本拠所在地は以下のとおりです。
１年くらい前に都内で発砲事件が続発しましたが、あれも六本木と西麻布
の辺りでしたね。

港区六本木
港区新橋
豊島区西池袋

[301: 匿名さん]

港区赤坂と台東区西浅草が抜けてます

[302: 匿名さん]

２９９です。
うるうるネットを検索してみてください。月に１５日と１日に地価が発表されます。
少なくとも今年は記載しているので確認してみてください。確か１２月ころは具体的に記載していたと思います。

[303: 匿名さん]

なんだかなあ

公示地価なんて、実際の売買より、２,３年遅れるわけで、
今現在地価が上昇しているなんて話はほとんどないのでは。

金持ち父さん、貧乏父さんじゃあるまいし、もう住宅は
２度と上昇しないのではないかと思っています。

都心だけは別格といっても、あまり下がらないという
程度でしょう。

東京駅の近くは便利だとはいっても、大阪方面へ
新幹線で行くひとばかりではない。渋谷も恵比寿も
中華街も新宿もすぐではない。東京は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

賃貸で、住み心地が良くて、その都度便利なところに
住むのが良いのでは。

[304: 匿名さん]

西と東の比較論で言えば、

オフィスビル中心のビジネス集積が高度化しそうなのが東、
オフィスビル、小売商業、住居等の複合商業集積が高度化しそうなのが西。


東は丸ビルや新丸ビル等の試みで、多少はオフィス以外の要素も増えたが、
まだまだ西の小売・飲食・歓楽街等の商業集積には敵わない。

都心居住の快適さや利便性も、都心部に次いで西側に魅力的エリアが多い。


人工的で無機質ながら都心通勤アクセスを重視するなら東、
都心居住自体の楽しみを享受したいなら西、
これが結論では。

[305: 匿名さん]

>>304
教育環境を重視した場合も西に偏らざるを得ないですね
城東先生は教育ネタになると逃亡しますが

[306: 匿名さん]

理解して欲しいのは、ほとんどの富裕層が都心部に居を構えるわけではなく、目黒や世田谷など都心に近い場所や東京以外では鎌倉など環境に優れている場所を求める傾向もあるということです。

[307: 匿名さん]

>>305

子供はＫ-インターからストレートで東海岸の大学入学目指してますｗ

[308: 匿名さん]

東京駅から新幹線で行くのは、大阪だけではありません。
東北もあれば上信越もある。
名古屋もあれば大阪の先もある。
さらに、新幹線以外の特急もある。
日本は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

そして便利に出発できるのは東京駅。

[309: 匿名さん]

結論として、やはり「山の手」かそれ以外か、ということだと思います。
江戸期からの武家屋敷としての歴史伝統を有する土地柄は伊達ではない。

世の東西を問わず、水の近くに住むひとたちは上流階層ではないのです。
上流階層の皆さんは、水害や震災等の自然災害につよい、地盤強固な高台
に居を構えることが通例で、それが「山の手」の本質です。

理想を言えば、都心部山の手エリアである千代田区番町、新宿区市ヶ谷、
文京区本郷西片、港区麻布等（第一山の手）や、やや西に移動した準都心
部山の手エリアである渋谷区松涛、新宿区下落合、豊島区目白、目黒区駒
場、品川区東五反田等（第二山の手）辺りまでの高台屋敷街に住まうのが、
本来は一番良いのですが、お値段もなかなかですから、それが叶わぬ人た
ちに、多少なりとも手ごろな代替的住居エリアを提供して来たのが、いわ
ゆる城西・城南エリアなのでしょう。

今後城東湾岸エリアに続き内陸部（川沿い）の再開発も進むことでしょう
が、それは本来下町としての歴史伝統を有する城東が山の手化するという
ことではないでしょう。現在の（準）都心部山の手エリアや山の手的要素
を持つ城西・城南エリアは住宅地として成熟するために数十年から百年を
超える歴史を刻んで来ています。したがって、個人的には、下町が山の手
になることは決してないだろうと考えるので、下町エリアの不動産物件の
購入を検討中の方々は、その点十分認識の上、それでも問題ないとの判断
ができるのならば、お買いになるのは自由だと思います。

[310: 匿名さん]

ただ、「南山手」なる造語には煽られない方が良いですよ。

それは、「山の手」の歴史を調べればすぐに分かることです。

一部デベさんらがメディアと結託し、これまでせっせと仕込んで来た
物件等を早々に売りさばくため、都心部販促キャンペーンの一環で、
そのような造語を作り出したのが実態で、これにまんまと乗せられる
と、とんでもないことになりますよ。

もともと本来の元祖「山の手」は文京区本郷や千代田区番町辺りですから、
「南山手」って、すくなくとも「山の手」の本質を理解して作られた
言葉とは云えませんね。

[311: 匿名さん]

>>309

ここまで粘着されると勘繰りたくなるね。
そんなにマンション販売不振なんですか？内陸部は

[312: 匿名さん]

湾岸ほどではないですよ　たぶん


というより、「山の手」に住むのが一番いいのは、

古今東西とわず当たり前でしょう

[313: 匿名さん]

>>307
両親英語しゃべれないと無理ですよ

[314: 匿名さん]

みなさん職場から歩いて１時間程度のところには住みたいですね。

中央防災会議の「首都直下地震避難対策等専門調査会」は２日、首都直下地震により交通機関が
途絶え、徒歩で帰宅する人が大量に出ると、満員電車並みに混雑した道路を３時間以上歩く人が
２０１万人に達するとのシミュレーションをまとめた。
東京都心から横浜まで約１５時間など、都心から歩く時間は通常の２〜３倍かかる予測だ。
路上で死傷者が出たり、緊急車両の通行に支障が出ることなどが懸念され、調査会は今年度中に
対策をまとめる。
帰宅の所要時間も大幅に増える。通常は約５時間で歩ける東京・丸の内から埼玉県和光市まで
は、火災などの影響で約１５時間。うち約９時間は満員電車並みに混雑した道を歩く計算だ。
また、横浜市までは通常の倍近い約１５時間かかり、うち約６時間は満員電車並みの混雑という。

[315: 購入経験者さん]

>>309に同意
２年前に港区の低地（山手線内ではあるが）からすぐ近くの高台に転居しました。直線距離でわずか５００メートルほどの移動でしたが、住環境だけでなく住んでいる人たち（品性など）があまりに違うのでびっくりしました。港区で住居をお探しの方は、山手線内であっても低地（下町）は絶対に避けるべきです。

[316: 匿名さん]

>>315
＊＊＊ｗ

ところで、
東京駅の真ん前、
八重洲１丁目の再開発事業が始動です。
情報収集もう終わっていますか？

[317: 匿名さん]

>>316
知っています。
東京建物が２００ｍの高層オフィスビルを建てるんですよね。
やはり経済の中心は東京駅界隈を中心とする都心３区だと改めて思いました。
あと京橋でも１８０ｍの高層オフィスビルの計画があるみたいです。
当分都心は再開発の種が尽きず注目され続けますね。

[318: 匿名さん]

タワーマンション値引き物件一覧(2008年3月(１ヶ月間))です。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

引き続き、多くの物件が大幅に値引きしておりま

[319: 匿名さん]

>>317
東京駅地下街が大改造中なのもご存知ですか？
城東小学校がある八重洲２丁目はさらに大きな再開発計画があります。
周辺部が高層ビル化されて、地下街と連結されれば、商業施設としてもさらに
拡大、充実して行きます。
東京駅八重洲口自体も未来的なデザインに一新されますし、
どこまで発展して、変わって行くのか怖いくらいです。

都心回帰さらに勢いづいて行きそうです。

[320: 匿名さん]

要は、土地はいくらでもあって、今後も都内にいっぱいマンションが建つってことですな。

[321: 匿名さん]

>>320
都心に近くて、区画が整形で、再開発し易いのが条件になります。
当たり前ですが戸建が主体のエリアはだめです。

[323: 匿名さん]

さすがにタワーばかりができると富裕層は逃げるわけですな。入れ替わりに富裕層気取りの方々が入る図式ですか。

[324: 匿名さん]

>>319
地下街のことは知りませんでした。
八重洲２丁目の再開発の噂は聞いていましたが、心配なのは城東小学校です。
私としては廃校にするか、どこか他の場所に移るかして早急に開発をして欲しいのですが、城東小学校は築年数がかなり古くデザインも個性的なこともあり、東京駅や中央郵便局のように保存を求める人が出てきて再開発が思うように進まないなんて事もあるかもしれません。
どちらにしても都心に経済機能が集まってきてるのは事実です。
八重洲一丁目の計画では居住機能も検討しているようなので居住人口が少ない東京駅周辺もやっと本当の町らしくなりそうです。
都心は１０年もすれば見違えるようになってるに違いありません。

[325: 匿名さん]

>>322
大手町まで地下鉄で１０分以内が目安でしょうね。
明治通が目印かな。それより内側が理想。

[326: 匿名さん]

タワーは、かつて希少価値があったけれど、いまやどこでもタワーですから、
まったく希少価値はない。しかも、あまりに多様な住民層となることが、
真の富裕層から敬遠され始めてますね。低層階は非富裕層や業者の賃貸等が
多くなりがちで、まともなコミュニティの形成も困難なことが自明ですから。

そうした人たち、本物を知る人たちの間では、都心山の手エリアの低層高級
マンション見直しの動きが強まってます。せいぜい２０〜３０戸前後の小規
模マンションが人気のようです。よって、城東湾岸エリアのような工場倉庫
跡埋立地のような、だだっぴろい水辺の低地は不要です。

ビジネス中核エリアとして、都心３区のビル建設が進むことは事実でしょう。
しかし、それは都心に人口重心が果てしなく動くことを意味しません。職住
近接はひとつのトレンドでしょうが、オフィスビルの合間のマンションに住
みたがる人は、さほど多くないのが現実です。とても緑溢れ静かで落ち着い
た上質の住環境を提供するエリアではないですからね。人間が人間らしい暮
らしをするために相応しく、かつ都心の利便性も享受できる住環境というも
のは、自ずと限られて来ます。それがいわゆる都心部「山の手」なのです。

[327: 匿名さん]

>>325

そうですね、明治通り以東、せいぜい譲って山手線周辺部で、ぎりぎり山手通り
以東でしょうね、一般的には。

ただし、エリアによっては、山手線や明治通りの内側よりも、それらの外側の方
が環境良好な住宅エリアが広がっている街もあります。代表的な例で云えば、
たとえば渋谷区松涛、代々木エリアや、目黒区駒場、青葉台エリア、新宿区下落合
や豊島区目白エリアでしょう。

世田谷、大田、杉並まで近郊・郊外となると、都心生活の利便性を享受すること
は難しいですが、上記のようなエリアは、程よく都会、程よく近郊なので、とても
バランスが取れた良好で上質な住環境を享受することが可能です。

[328: 匿名さん]

>>326
麻布辺りのお屋敷を指しているのでしょうが、
お値段的に現実的ではないですよ。
２０億、３０億でしょ？
普通の人はマンションしか選択の余地はありませんよ。
最上階で、１２０ｍ２くらいで我慢しないと。

[329: 匿名さん]

>>328

いまや、麻布界隈に一軒家中心の住宅エリアはほぼ存在しません。
中層マンションが林立するエリアが殆どでしょうね。

その意味で、都心又は準都心の山の手エリアの第一種低層住居専用
地域は、非常に希少価値が高く、お勧めです。無論、一軒家を取得
できるに越したことはありませんが、低層高級マンションでも十分
良好な住環境や都心近接の利便性をバランス良く享受できますよ。

[330: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

しかし、たしかに、この値引き状況はすごいですね。
タワーの価格崩壊が始まってる感じですね。

くわばらくわばら

[331: 匿名さん]

>>329
それで湾岸高層マンションが人気なんだ。
そっちの方が広々感がありますよね。

でも、低層マンションをさんざん売り込んでいるけど、
何が良い点なのかさっぱり分からない。
郊外に行けば低層マンションなら腐るほどあるけど？

高級で値段が高かったら住民の質も高いってだけのお話ですか？
それなら敢えて言う必要も無い、当たり前のお話ですが？

[332: 匿名さん]

＞タワーマンション値引き物件一覧

なんだこれ、中古じゃないですか？

詳細がわかりませんが、この差額は、売り出し価格と実際に
売れた価格の差なんでしょうか。

売り出し価格から10%くらい引くのは、昔から常識だと
思っていました。

[333: 匿名さん]

>>331

だれも「湾岸高層マンションが人気」だなんて一言も言ってないですが。
そんなに大人気だったら、何故330のように値下がり続出なんでしょう？

湾岸再開発は、人工的、無機的、歴史伝統の欠如、文化教育環境未整備、
その他さまざまな理由から、真の富裕層や伝統的資産家層からは、
すくなくとも本宅としては選ばれにくくなっています。せいぜい投資用
物件かセカンドハウスでしかなく、本宅としては、やはり伝統的都心部
又は準都心部の山の手エリアの一軒家若しくは低層高級マンションです。

別に湾岸再開発エリアのように直線距離が大手町等に近くなくとも、
車や電車のアクセス経路さえ間違えなければ、準都心部の山の手からも、
せいぜいドアツードアで３０分以内で通勤することは可能で、その程度
の距離感がむしろ望ましいとも言えます。単に職場に近ければ良い、と
いうほど単純な話ではないですよ、住環境に厳しい方々の発想は。

[334: 匿名さん]

>>322
都心回帰が続いて行く為には、
あまりに高値になるのはかえってマイナスです。
継続する為の価格調整は、購入者にとっても良い事ですよ。

長年住むんですから、一時の上げ下げより、
巡航スピードで継続的に発展してもらう方が良いですよ。

[335: 匿名さん]

いわゆる都心回帰現象は、すでに頭打ち状態ですから、ご心配なく。

そもそも都心部には人が住むに適したエリアはそんなにないですし、
都心部再開発で新しいオフィスビルの供給が続くからと言って、
城東の人口がどんどん増える保証もありません。

東京駅界隈の再開発が進もうが、都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。

[336: 購入経験者さん]

>>315は初めての書き込みなのですが、根拠もなく条件反射的に ＊＊＊ｗ などとかみつく>>316は低地生活がとても気に入っているんですね。ま、そういう人もいるから下町も栄えるわけですね。
>>331も同類かな。

[337: 匿名さん]

>>335
都心部や西側準都心部に富裕層や
準富裕層が多く好んで住む現状は大きく変わりません。＞
ほとんどの区が販売数量を減らしていますが、
具体的にどの区を多くの富裕層、準富裕層が好んで買っているのでしょうか？
教えてください。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[338: 匿名さん]

ほぼ間違いなく、都心部や準都心部の山の手お屋敷街にまったく縁のない
方々ではないでしょうか。

必死の思いで都心部（と自分では思っている）湾岸タワー等を購入され、
一人悦に入っていたにもかかわらず、現実に引き戻されるような書き込み
を見つけ、反射的に攻撃しているのかも知れません。

どこのどのような物件にお住まいになるかは個人の自由ですから、敢えて
どうこう申しませんし、どれが良いとか悪いとか決め付ける気もないですが、
ただ、世の中の常識として、古今東西をとわず山の手（アップタウン）に
上流階層の方々が好んで住まわれていると申し上げるのみです。

あとは、各人の趣味趣向や懐具合、その他諸々の条件とにらめっこして、
自らに相応しい場所の物件にお住まいになることです。

[339: 匿名さん]

＞＞３３７

もう既に多くの富裕層が住んでいるんですよ。
そして代々引継がれていくんですよ。

これからの増減なんて、全体の人口に対して数％程度に過ぎず、
しょせんマージナルな影響でしかない。

[340: 匿名さん]

まず、現状の事実関係を十分理解ください。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心）
２位　　千代田区　6122 （都心）
３位　　渋谷区　　5986 （準都心）
４位　　文京区　　5288 （準都心）
５位　　目黒区　　5125 （城南）
６位　　中央区　　4961 （都心）
７位　　世田谷区　4892 （城南）
８位　　新宿区　　4638 （準都心）
９位　　杉並区　　4555 （城西）
１０位　練馬区　　4203 （城北）
１１位　品川区　　4182 （準都心）
１２位　大田区　　4068 （城南）
１３位　豊島区　　4067 （城北）
１４位　中野区　　4033 （城西）
１５位　台東区　　3961 （城東）
１６位　江東区　　3792 （城東）
１７位　板橋区　　3733 （城北）
１８位　北区　　　3666 （城北）
１９位　江戸川区　3610 （城東）
２０位　墨田区　　3567 （城東）
２１位　荒川区　　3561 （城東）
２２位　葛飾区　　3498 （城東）
２３位　足立区　　3429 （城東）

[341: 匿名さん]

>>339
良く分かりました。
代々住んでいる富裕層がそのまま住み続けるので、
新たな住民は期待する必要無しってことですね。
早い話、新築マンションが売れる必要も無いってこと。
販売数量が限りなくゼロに近づこうが、それも関係なし。

マージナルな新たな富裕層が選択した結果が、
新規分譲マンション販売戸数であり、
しょせんマージナルな存在であるから、無視して良いってことですね。

でも、マージナルな新たな富裕層しか関係しないこのスレに
何故カキコしているのかが、不思議？

[342: 匿名さん]

>>340
正確には納税者のみの平均です。
非納税者の数字は捉えようがありません。
従って、この数字は代々住んでいる富裕層が多い区が高くなります。

その富裕層の子供も富裕層ですから、
マージナルな新規富裕層がどこに住もうが、
数字に大きな変動はありえません。

[343: 匿名さん]

もうひとつの統計データです。

課税対象者平均年収額上位(出典：東洋経済新聞社刊都市データマップ2005)
(対象東京都内限定)
1港区(東京都)792.9
2千代田区(東京都)712.9
--------700---------------
3渋谷区(東京都)647
--------600---------------
4文京区(東京都)548.7
5目黒区(東京都)534.7
6中央区(東京都)528.2
7世田谷区(東京都)521
--------500---------------
8武蔵野市(東京都)490.6
9新宿区(東京都)485.3
10杉並区(東京都)473.4
11国立市(東京都)453.9
--------450----------------
12小金井市(東京都)449.6
13国分寺市(東京都)443.5
14小笠原村(東京都)442.8
15三鷹市(東京都)436.8
16町田市(東京都)434.8
17練馬区(東京都)428.9
18調布市(東京都)425.5

[344: 匿名さん]

老舗の名店は場所に関係なく存在しているのでおいといて、
普段使いの美味いレストランが少ないところには住みたくないなぁ。
単純だけど、一番わかりやすい文化成熟度のバロメーターだと思う。

[345: 匿名さん]

>>343

これを見れば、都心、準都心や城西、城南に加え、いかに中央線沿線
エリアに富裕層や準富裕層が高度集積しているか、良く分かります。

大変申し訳ないですが、城東はまったく上位層に見当たりません。

[346: 匿名さん]

最新の数字を右に加えました
しょせんマージナルな変動で順位の変動は、目黒区と中央区だけです。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/ota_kuseifile/ota_kuseifile19/ot...

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7151 （都心） 7594　↑
２位　　千代田区　6122 （都心） 6309　↑
３位　　渋谷区　　5986 （準都心） 5891　↓
４位　　文京区　　5288 （準都心） 5236　↓
５位　　目黒区　　5125 （城南） 4991　↓
６位　　中央区　　4961 （都心） 5125　↑
７位　　世田谷区　4892 （城南） 4791　↓
８位　　新宿区　　4638 （準都心） 4555　↓
９位　　杉並区　　4555 （城西） 4314　↓
１０位　練馬区　　4203 （城北） 4057　↓
１１位　品川区　　4182 （準都心） 4174　↓
１２位　大田区　　4068 （城南） 4012　↓
１３位　豊島区　　4067 （城北） 3922　↓
１４位　中野区　　4033 （城西） 3914　↓
１５位　台東区　　3961 （城東） 3895　↓
１６位　江東区　　3792 （城東） 3851　↑
１７位　板橋区　　3733 （城北） 3625　↓
１８位　北区　　　3666 （城北） 3577　↓
１９位　江戸川区　3610 （城東） 3536　↓
２０位　墨田区　　3567 （城東） 3523　↓
２１位　荒川区　　3561 （城東） 3473　↓
２２位　葛飾区　　3498 （城東） 3434　↓
２３位　足立区　　3429 （城東） 3323　↓

[347: 銀行関係者さん]

マンションはデベロッパーが東京住まいにあこがれた人間に思いっきり吹っかけて
暴利を貪るという構図だったが高価格についてこれずにいよいよ壊れてきたってこと
どこまで下がるかは見ものですね

[348: 匿名さん]

まぁ、しょうがないよ。
いくら人数増えたってサラリーマンの給料なんてたかがしれてるし、
もっと稼ぐようになったら、今度は本当に住みたい所に移っていくんだし。

[349: いつか買いたいさん]

西の方が東よりも金持ちが多いのはわかるけど、城東の方が町工場が多いので（今はどんどん減ってるが）、地方から体一つで資産もなしに職を求めて上京した人が多かったというのも関係しているかもしれないのでは？そういう点では今取りざたされている格差問題に通じるものも感じる。
城東といっても川を一つ渡れば雰囲気は全然違うし、大田区なんかも海側と内陸じゃそれ以上に雰囲気は違うし、ステレオタイプな書き込みはレベルを疑ってしまう。城東も昔と比べれば随分雰囲気が変わってきているところもあるし。世田谷も貧富の差がずいぶん大きいという話も聞くが。町は時代と共に移り変わっていくものなんじゃないの。あと、中央線沿線に富裕層が多いというが、町工場が少ないので平均を下げる要因が少ないからという理由も影響しているような？

加えて、江戸時代から武家屋敷があり、本当に歴史がある山の手線内の一部地域のランクは明らかに上だが、これは当たり前の話なので議論しても意味はないと思われる。

それにしても、そんな書き込みばかりしていると、そんな見栄っ張りで差別的なメンタリティばかりの人間が住んでるのか？と思われて、かえって販売に悪い影響がでてしまうんじゃないか？と老婆心ながら心配になる。住みにくそうに聞こえてしまうぞ。当然そんな人ばかりじゃないが。

当方、東西南北にこだわりはなく、いい街に住みたい。このスレッドでは価格動向を知りたい。

[350: 匿名さん]

少ない投資で、高いリターンを得られる地域はどこかに興味があります。
富裕層の住む地域に無理して住んでも富裕になれるわけでもないし。

[351: 匿名さん]

二行ぐらいにまとめてくれ

[352: 匿名さん]

>>351
代々の富裕層がそのまま住んでくれればそれで十分です。

[353: 匿名さん]

城東デベの宣伝カキコだけでも十分鬱陶しいのに
似た気質の内陸デベまで参入か

終わったなこのスレも

[354: 匿名さん]

今日の新聞に大きく出ていましたが、震災時の帰宅難民化は大問題です。このリスクを避けるには道路整備が行きとどいている概ね明治通りから内側、すなわち概ね東京駅から半径５ｋｍ圏内に住み、この円内で仕事、ショッピングをすべきでしょう。富裕層の都心回帰が進む大きな理由になりそうです。
特に狭小住宅とアパートが混在する一帯は火災が多数発生し、暴徒が発生する恐れが極めて高く、この地域を通る必要の無い、東京駅から半径５ｋｍ圏内は富裕層にとって絶対条件になるでしょう。

[355: 匿名さん]

>>354
もちろん、交通上のボトルネックになる橋梁を越えていかねばならない地帯、橋梁が破壊されれば陸の孤島になる地帯は論外ですが。

[356: 匿名さん]

震災時は瓦礫の道路を歩く帰宅難民が満員電車並の混雑になるそうです。
自分が右折や左折したくても無理ですね。
他人と同じ方向に行進は続くよいつまでも…

都心に住んでれば、
混雑のピーク時はどこかで休んでいて、空いてからゆっくり帰宅できるでしょう。

[357: あ]

い

[358: 匿名さん]

350
＞少ない投資で、高いリターンを得られる地域はどこかに興味があります。

いまどき、不動産を投資対象としてるの？
センスなさすぎだから止めておいた方がいいよ。

[359: 匿名さん]

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

更新されていましたね。気が付きませんでした。

[360: 匿名さん]

例えば、品川でそのうち発売の定借？

ところで、いまどきセンスある投資対象は何？

[361: 匿名さん]

そんな事も自分で調べられない人が利を得られるわけ無いと思う

[362: 匿名さん]

>>355
上手いねw

[363: 匿名さん]

>>362

陸の孤島っていうか、文字通り孤島ですね。
で、なんとか橋をクリアできたとしても
地面は液状化で泥が噴出。
エレベーターは全面停止でメンテ会社も駆けつけられず
自慢の部屋までは辿り着けない、と。

[364: 匿名さん]

豊洲は暴徒リスクもあるな。
枝川の住民が長年の恨みを晴らすため、関東大震災のように襲いかかってくる可能性はあると思う。
枝川近辺は過去に警察官がボコられたこともあるしな。

[365: サラリーマンさん]

春日はかなり便利だと思うが、新築はとても買えない。

賃貸はどうかと思ってみたら、びっくり、かなり高い。
UR(都市再生機構)ですら、30万円を超えている。まあ、
80m2以上だし、駅から6分だから仕方ないような気もする
が。

今の古びたマンション売らずに、しばらく賃貸で過ごそうと
思ったが、全然駄目だ。今の古びたマンションは、建て直し
た段階で戻るというアイディアだったが・・・。うまくいか
ないもんだ。こんなに高くでは、建て直し費用が貯められ
ない。

なお、私の今の古びたマンションは、巣鴨にある。ちょっと
古すぎて人には貸せない感じ。

[366: 匿名さん]

セオリー　高級住宅街の真実　の雑誌読みましたがかなりおもしろかったですよ　これからの都心５区は千代田区　港区　中央区　渋谷区　品川区だそうです　でもって中央区と目黒区を入れ替えるような事も書かれてました　中央線より南側、第一京浜よりも西側、環八よりも内側のエリアの限られた場所が高級住宅地だそうです

[367: 匿名さん]

何と言おうが代々富裕層が住むところが安泰です。
目黒区と世田谷区で決まり。

[368: 匿名さん]

北部内陸の帰宅難民は悲惨だよな。
湾岸にくらべてめちゃくちゃ時間がかかる。
内陸奥地は検討から除外すべき。

[369: 匿名さん]

富裕層議論あまり意味がないと思うけど。金持ちが必ずしも消費をしてくれるわけではなく、むしろ他の人より金銭にはシビアなところがあります。やはり消費を多くしてくれるのは子供がいるファミリー世帯だろうと思います。

[370: 匿名さん]

湾岸は日本人がいないから嫌だ。。。
おや？368さんは日本語お上手ですね。

[371: 匿名さん]

>>366

メディアと、その裏にいるスポンサー（つまりデベ）の思う壺に、思いっきり
嵌り込んでますねｗ

「南山手」なる造語含め、このエリアで高値仕込みした土地を、マンションに
仕立ててとっとと売り捌き逃げ切るため、メディアを使ってあの手この手で、
必死の販促キャンペーンを展開中なんですよ。

そもそも品川区なんて、ごく一部を除き全域庶民エリア。２３区内の平均所得
ランキングでは、杉並や練馬はおろか都下多摩地区より下。とても都心５区の
資格はありません。目黒も、面積が小さくこじんまりまとまってるだけだし、
別に都心でも何でもない。世田谷に毛が生えた程度の近郊エリアに過ぎない。
都心か否かという点で、中央区とはまったく勝負にならないし、完全に論外。

都心５区というのも単なる造語に過ぎず、公式には区部都心部と呼ばれ、それ
は千代田、港、中央、新宿、渋谷、文京、台東、豊島の８区と正式に決まって
いる。

[372: 匿名さん]

中央区なんかマージナルな新興の富裕層だけで大したことないよ。
やっぱ代々の富裕層が踏むところが一番だよ。
まあ雰囲気が違うし、住んでいる人種も知性も違う。

[373: 匿名さん]

>>371
品川区は代々の富裕層が好んで住む確立された地域があります。
代々長年にわたって住まれているところが誰が何と言おうが一番良いのです。
新興富裕層、一般リーマンとは関係のない別世界なんです。

[374: 匿名さん]

都心５区は千代田区から時計回りで、
千代田、中央、港、新宿、文京、台東
これで終わり。でも、代々の富裕層が好んで住むところは目白です。

[375: 匿名さん]

>>354

城東さん、思いっきり墓穴掘りましたねｗ

震災時にもっとも深刻な被害が予想されるのが、城東なんですよ。
城東は標高が低い川・海沿い低地で、しかも地盤が軟弱なため、
特に木造狭小住宅が密集するエリアを中心に、震災時の被害は極めて
甚大です。それは、関東大震災で既に証明されてしまっています。

湾岸エリアのタワーにしても、橋梁崩落で孤立化するのみならず、
埋立地は液状化が深刻で、しかもタワーの長周期振動は高層階中心に
大きな揺れを誘発するため住居内被害も懸念される上、エレベーター
が長期間完全停止するため、事実上タワーでは生活することが出来な
いのが現実。

徒歩帰宅の距離や時間だけを心配するより、自宅にいる家族の安全の
方がよほど心配だし、仮に家族が無事でも、もはや生活の場たり得な
い自宅に帰宅できたところで、路頭に迷うだけ。

大事なのは、震災被害が軽微に留まることが予想される、地盤強固で
標高が高い、山の手高台住宅地に自宅を構えることです。そして、
その条件に該当する住宅地は、残念ながら城東や湾岸エリアには、
ひとつたりとも存在しないのが現実です。

[376: 匿名さん]

３７２、３７３は、支離滅裂だね。

都心かどうかと、優れた住宅地があるかどうかは、まったく無関係。

目黒区も品川区も都心でないが、一部に優れた住宅地がある、というだけ。

優れた住宅地があるからとか、富裕層が住むエリアが一部に存在するからとか、
そんな理由で、その区が都心区になるわけがない。

田園調布があろうが、成城があろうが、当然ながら、大田区も世田谷区も
都心区なんかであるはずがない。

おつむ大丈夫？？？　あまりに日本語の読解力や論理的思考能力が低いので、
とても心配。こういう輩が、メディアあたりのキャンペーンに真っ先に洗脳
される、いわゆる　白　痴　さんなんだよね。

[377: 匿名さん]

>>375
代々の富裕層が住まない湾岸は
絶対に認められませんよね。

[378: 匿名さん]

>>376
都心区であろうがなかろうが関係無いと思うよ。
ようは代々の富裕層が好んで住んでいるかどうかが重要じゃないでしょうか？
そうで無いところは全部バブルです。

[379: 匿名さん]

３７４さんは、なかなかよく分かってらっしゃるようで。

代々家柄のよろしい名家名門資産家層、純然たる上流階層の方々が
代々好んでお住まいになってらっしゃるようなエリアこそ、真の
高級住宅街です。それは、江戸・明治・大正期にかけて形成された、
本当の山の手邸宅街にとどめを刺します。

本当の山の手とは、武蔵野台地の東端の武家地跡に形成された高台
お屋敷街で、新宿区・文京区・北区の高台（武蔵野台地の延長であ
る豊島台・淀橋台・関口台・小日向台・小石川台・白山台・本郷台）
から千代田区番町・麹町地域までのこと。中でも、いまでも真の
山の手風情を色濃く残す素性の良い上品な住宅地は、皇室御用達の
学習院も程近い、目白界隈（特に新宿区下落合辺り）が筆頭でしょう。

[380: 匿名さん]

>>379
その通りですよ。
代々の富裕層が住んでもいないところが上がるのはどう考えてもバブルですよね。
六本木、赤坂なんて何で上がっているのか理解できません。
新興富裕層の趣味で、大勢には影響なしですよね。

[381: 匿名さん]

>>376
超都心志向のあなたが住むのにふさわしい地は　内 神 田　ですね

[382: 匿名さん]

まあ新興の富裕層、リーマン層には別のところに住んでいただければそれで良いです。
代々の富裕層が住むエリアは、そのまま代々で固めて良好な住宅地域にして行きましょう。
異分子が入って来るのは迷惑なだけですよね。

[383: 匿名さん]

>>375
まさに私もそのように考え、高輪台の低層マンションに住んでいます。