23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[263: 匿名さん]

>>261
たまには自分で数字をだしてくださいよ。
観念的な話ばかりでつまらないよ〜・・

[264: 匿名さん]

どうやら客観的に見て、必死に城東（＝決して都心ではない）関係者が、
銀座辺りの虎の威を借りて、必死に西側近郊・郊外より城東が優れている、
って論陣を張りたがっているだけのようで、過去にこのスレで何度も繰返
されてきた不毛な議論に逆戻り、ってオチのようですね。

しかしまあ、何度こてんぱんに論破されても、めげずに同じような事ばかり、
壊れたレコードのように繰返し主張するものですね。それによって、いかに
城東に対するイメージが悪化しているか、本人に自覚がないようなので、
さらに救いようがありません。

特に、江東区辺りをまるで千代田・中央・港の都心３区と同列か同種とまで
言わんばかりの主張には、もう笑うしかないほど滑稽の極みですね。

大変申し上げにくいですが、世田谷・目黒・渋谷等を中心とする城南・城西
エリアとしては、江東区・江戸川区・荒川区等はまったく興味がないので、
変な言いがかりはやめて頂きたいと強く思います。

[265: 匿名さん]

もう、せっかくおもしろく読んでいたのに、253のくだらないちゃちゃで台無しじゃんか。

[267: 匿名さん]

>ひとりよがりスレ
こんだけの人数いたらひとりよがりってないでしょう。
むしろひとりよがりなのはいつもの人では？

[268: 匿名さん]

一時的な再開発はほとんど意味がないのですが、将来発展するには自治体の財政力でしょう。豊洲はマンション派には受けがいいみたいらしいですが、実際江東区の財政はどうなんでしょうか。港区や千代田区などはいいとは分かるのですが、江東区はどうもはっきりしません。できれば教えていただきたいです。

[269: 匿名さん]

>>266
国語が苦手な人は色々な事象の本質を見極めるのは困難でしょうね

[270: 匿名さん]

私は東武の埼玉県内の沿線で育ちました（現在は都心住まいです）
まあ関東の私鉄の中では相当評価の低い路線でしたが
今から思うとマターリとした良い思春期を送れた街です
時代も良かったんでしょう
バブル前で日本人がまだ明日の将来に希望を持っていた時代です
まっとうに勉強して働けば親の世代より豊かになれる、そう信じられた時代でした

今日は桜を見に船で浅草まで行きました
松屋の昭和時代と変わらぬ佇まいはフォトジェニックではありましたが
やはり東武は企業努力がまだまだ足りないと思うところもありました
それと同時に東武の路線地域では企業努力ではどうしようもない部分を感じたのも事実です
あきらかに道行く人たちが違う、何か、空気が違うのです

東武は新東京タワーに大きく肩入れしているのは私も知っています
しかしながらそこにはどうしようもないピントがズレた感覚が伴うのは私だけでしょうか
アサヒ本社界隈もバブルの当時は何かを生み出しそうでしたが・・・


桜並木から東武の鉄橋を眺めながら
願わくば少しこぎれいになりマナーが向上した田舎路線であって欲しいと思いました
長文すいません

[271: 匿名さん]

んー私にも、江東区が、目の敵にされ過ぎているように感じられますね。
江東区を持ちあげるような意図を感じない文章に対しても、無理矢理、決めつけてるように感じる書き込みもありますし。
ただ、江東区が都心ではないというのは、同意ですが。（普通に考えて、常識でしょう。）

[272: 匿名さん]

港区の地価が下がり続けています。坪６７０万円台です。以前は９００万以上ありました。驚きです。都心痛めつけられていますね。ちなみに世田谷区は２７０万で変わりなし。港区は坪５００万台になったら買いかもしれません。港区欲しい方は貯蓄をわすれずに。

[273: 匿名さん]

江東区を目の敵にしているんじゃなくて、空気の読めない一人をうざがってるようにしか見えないが。。。

[274: 匿名さん]

>>263
都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[275: 匿名さん]

↑　だから〜、江東区は都心に入りません。

[276: 匿名さん]

小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[277: 匿名さん]

>>274

意図・趣旨不明ながら、もし都心回帰（ただし江東区は都心ではない）のひとつの
数値的根拠というなら、それはそれで多としましょう。

ただし、そのデータだけでは、東と西の勢力図の変動にどの程度の影響が及ぶか、
さらに、東と西の商業エリアの趨勢にどのような影響が及ぶか、まったく十分な
説明にはなっていません。

まず、城西・城南主要区についても、同様のデータ（絶対値及び増減率）を提示
ください。無論、出展を明示することは最低限の常識です。

また、それら給与所得の動きが、新宿を代表とする西側ターミナル（区ではない）
の商業集積エリアと銀座を代表とする東側ターミナル（区ではない）の商業集積
エリアにおける小売業売上高等にどのような影響を及ぼしているか、単なる金額
の絶対値や増減率ではなく、因果関係を客観的根拠を以って説明ください。

業者さんなら、その程度のことはできるでしょうから。

[278: 匿名さん]

江東区は別としても（都心ではないため）、都心３区はそもそも人口も給与所得総額も、
絶対額が城西・城南各区とくらべて小さいため（一人当たりの数字は大きいだろうが）、
増減率のみ比較しても、全体に及ぼすインパクトを正確に把握することはできない。

都心西側隣接区（新宿区、渋谷区等）に加え、城西・城南主要区（杉並区、中野区、
世田谷区、目黒区、品川区、大田区等）の夜間人口・給与所得動態調査結果等の全体像
を示して貰わなければ、都心回帰と大騒ぎしていることのインパクトは判断できない。

かつ、西の衰退と東の再生を主張する根拠として、これまで数年間と同じペースで都心
３区や一部城東エリアの人口等が増え続けるとの前提を置いているのであれば、それは
現実的前提条件とは言えない。上がり過ぎた地価等が影響し、すくなくとも都心３区は
増加ペースが鈍ると予想されるし、一部城東で人口が多少増えても、西の衰退に繋がる
理屈にはならない。

[279: 匿名さん]

>>277
問題の本質は、都心回帰が構造的なもので、
これから先も続くかどうかです。
続くと仮定すれば、その影響は大きくなります。都心に商業施設が集中して行きます。

それを阻害する唯一の条件は、都心およびその周辺の地価、不動産価格の上昇です。
人が集まれないほど高くなると終わりで、一昔前のように需要は田園都市線等の郊外に向かいます。

どのように考えられます？

[280: 匿名さん]

あまり難しく小理屈こねくり回してもしょうがない。
数字を出したところで、統計データは表層的現象を示すだけで、
因果関係まで説明するものではない。
因果関係を読み解くためには、地道なフィールドワークするしかないよ。

で、東と西の議論で言えば、都心３区は誰でも住めれば住みたいと思う
（千代田区や中央区はやや微妙か？）人も多いかも知れないが、
城東の江東区、墨田区、江戸川区、足立区、葛飾区、荒川区等、と都心
西側隣接及び城西・城南の渋谷区、新宿区、世田谷区、目黒区、品川区、
大田区、杉並区等で、どちらに住みたいと思うひとが多いかを考えれば、
答えは自明でしょう。

どうやら、江東区は都心３区と同じグループで城東ではないと主張したい
ひとが一人で騒いでるようにしか見えない。

[281: 匿名さん]

>>278
ご指摘の通り、港区は限界に近づいています。
都心回帰の今後の中心は、
開発余地、不動産価格等を総合的に判断すると、
中央区、江東区、台東区、墨田区の城東エリアとなるでしょう。
押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから、
まだまだ続くと予想されます。

[282: 匿名さん]

勝手に中央区を城東エリアに入れないでください。
それに都心回帰と江東区、台東区、墨田区はあまり関係ないと思います。
特に江東区は東京都都市整備局の都心8区なんていう
もう都心でもなんでもないようなくくりにすら顔を出さないところです。
そもそも根底からしておかしいのに、総合的に判断なんて言われても・・・

っていうか、またおなじみの流れじゃん、もういい加減にしてほしい。

[283: ビギナーさん]

「新宿万歳、江東叩き派」と、「江東万歳、新宿衰退派」がお互いに根拠を出せっと罵るようなスレッドになってしまいましたが、もともとこの議論に参加したのは、値段が高騰したプレミアな場所での分譲マンション開発が限界に達する中で、つぎはどうなるのかという点で関心があったからなんですけどね。

現在「超」都心で行われている開発は既に「わけあり」で「お買い得」な土地、または、「住民の合意が得られた、以前から計画されている再開発事業」が中心となっていて、マンション開発を続けるのであれば、さらに「周辺部」で土地、事業を展開する必要があるという流れの中で、価格動向を考える上で、可能性のあるエリアはどこなのかを考えるのも興味深いと思うのですが。

豊洲と品川区についてはある意味語りつくされた感があるのですが、「西新宿、北新宿」以外に注目すべきエリアってあるんですかね。第二東京タワーのある墨田区とか、まだまだ都心に近いエリアで、ポテンシャルがあるところはたくさんあるのでは？

[284: 匿名さん]

>>282
根本のところが分かっていないね。
都心に勤める人が
「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

[285: 匿名さん]

>>281

城東エリアの再開発はご自由になされば良いのですが、それを以って
都心回帰と称するのは、意図的な詐称になりますよ。中央区は都心
（ただし基本的に下町）ですが、その他は城東ですから、城東エリア
再開発でもし人口等が増えるとすれば、それは都心回帰ではなく、
城東人口増、ただそれだけです。都心とは直接関係ない話ですよ。


多少蛇足ですが、城東は歴史的に江戸の一部でもあり、旧郡部の西側
近郊・郊外住宅地より歴史的厚みはありますが、それはあくまで下町
としての歴史であり、江戸時代の士農工商の枠組みの中で、商に属す
方々がつつましく長屋所帯で暮らしていた、そういう街なんです。

銀座は江戸期の埋立地で、最初は柳しか育たなかったような土地柄。
下町なので位の高い役人や武士が住まうエリアでは当然なく、あくま
で商業エリア。つまり、もともと人が住むための場所でなく商売のた
めの場所。それは銀座に限らず、いわゆる城東の下町商業エリア全般
に云えること。

関東大震災等により、甚大な被害をこうむった城東下町住人が、当時
はまだ農村地帯であった西側近郊・郊外に移り住む過程で、城西・城
南の新興住宅エリアが開発されて行ったのですが、近郊・郊外と云え、
土地の地盤や標高等は安定した住居環境として優れており、次第に山
の手的な住宅エリアとして人気を博すようになります。もしこれから
城西・城南から城東へ移住する人が増えれば、（無論、まったく他の
地方から城西・城南に来たひとも多数ですが、仮に祖先が江戸っこで
あったならば）何世代かを経て城東回帰、と云えなくもないでしょう。
でも、それはあくまで元々の庶民階層（江戸期の商階級の人たち）が
東から西へ、西から東へと移動しているだけ。

他方、都心部山の手エリアは、江戸期から明治・大正・昭和にかけて
平成に至るまで、ずっと山の手エリアなのであって、その代表が千代
田区番町、文京区西片、新宿区市ヶ谷、港区麻布等の高台武家屋敷街
なんです。これら都心山の手エリアは、一貫して山の手エリアだった
のであって、中央区のほぼ全域や城東エリアのような下町エリアでは
まったくないのです。従って、都心及び西側隣接区の古くからの都心
山の手エリアと、昔から現在まで一環して下町エリアであった城東と
を同列に語る事はできないのです（故に、多くの人が、江東区は都心
ではない、と敢えて念押しの書き込みをされるのでしょう）。

[286: 匿名さん]

都心回帰という言葉を、千葉県民が
マンションが安くなった城東地区に移り住む解釈していると
解釈してるようですね

>押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから

そもそもその考え方が間違ってると
最初にその話題が出てるから散々言われていますが

[287: 匿名さん]

>>284「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

随分都合の良い定義付けですね。仮にそういう定義付けなら、
それでも結構でしょう。江東区が都心でない前提の定義付けの
ようですからね。言葉の遊びをしてもしょうがないです。

銀座や大手町等に近い点で、江東区等湾岸エリアが都心への
通勤アクセスでの優位性を持つことは事実でしょう。よって、
都心への通勤アクセスに重きを置くひとが江東区等湾岸エリア
に住みたいなら、住んでいただけば良いだけです。

だからといって、西側近郊・郊外住宅エリアが衰退する、
という証明にも証拠にもなりません。さすがに多摩地区のニュー
タウンあたりの郊外となると衰退する可能性大でしょうが、
２３区内の西側近郊住宅地が容易に衰退することはないでしょう。
それだけ住みたいと思っている方々が大勢いらっしゃる、そういう
ことです。

[288: 286]

失礼、なんかヘンな文章になってしまってる

ところで以前、城東デベさんにある質問をしたら速攻削除されてしまったんで
もう一度質問させていただきます

いわゆる大企業の正社員で、そこそこの所得がある層が
通勤に便利な隅田川沿いに転入してくると目論んでいるようですが
そういった層は、教育環境に関しては特に重視していると考えられますが
その目にかなう教育環境が隅田川沿いにありますか？

[289: 匿名さん]

多くの富裕層や準富裕層は、下町風情は観光に留め、自らの日常生活で
それにどっぷり浸かろう、なんて人たちは殆どいません。

特に新興富裕層（いわゆる俄かなりきんさん）の若い方々は、もともと
が下町風情の生活環境で苦労している方々も多いため、下町風情で生活
することに嫌悪感をもつひとすらいるほどです。

それはさておき、都心部山の手エリアや城西・城南エリアには、富裕層
や準富裕層等の生活ニーズを充足する良好な住環境が整備されており、
衣食住・教育・医療・文化面や防災面等でも相対的に優れた条件が整っ
ているため、一定以上の余裕をもつ世帯がまず購入や居住を検討するの
は、これら都心山の手エリアや城西・城南エリアというのが常識です。

中央区や城東湾岸エリア等に富裕層や準富裕層の方々が住まわれてから、
初めて気づくのは、旧来からの住民層との色々な面でのギャップの大き
さのようで、こればかりはなかなか簡単に解決できない悩みのようです。

[290: 匿名さん]

まあ、城東の話題はそろそろやめませんか。ここでも、他スレでも、変な方が
出没して、必死に城東湾岸エリアの宣伝をしてるようですが、すべて反論され
ているようです。

もともとの流れは、真の都心部の再開発がようやく一巡して、今後どのエリア
が有望か、ということだったと思いますし、その流れの一つとして、西新宿や
北新宿の再開発計画について議論されていたと思います。


ポイントは、やはり事実上日本一の不動産会社、三菱地所の動向でしょう。
このスレでも紹介されていましたが、日テレゴルフガーデン跡地と西新宿三丁
目の再開発計画に、三菱地所が主導的な役割で参画することが既に決定されて
いますから。また、ＪＲ東日本が本社のある新宿駅周辺を再開発する計画のよ
うですし、その他多くの高層タワーを核とする複合大規模再開発計画が目白押
しのようですから、これからの１０年、事実上世界最大のターミナルにして、
一大繁華街・歓楽街を擁する大規模商業ビジネス集積拠点である新宿駅周辺が
改めて注目を集めることは衆目の一致するところではないでしょうか。

[291: 匿名さん]

事実を書き込みますけど、都内で警察官が路上パトロールをする際、
下半身臀部までカバーされた防弾服を着用するのは新宿近辺だけですよ。

路上で警察官を見かけたら良く携帯装備を見てくださいね、本当に彼らの勤務環境には
敬服・尊敬いたします。

[292: 上等]

私のような城東生まれ城東育ちの人間が子供心にも一目置いたのは、
麻布、広尾、世田谷（地名と区名がごちゃごちゃでしたね^^;）
などでありましたが、その西高東低の図は今も揺るぎないものと認識しております。
（ほかのブランド地域については意識的に除外したのではなく、書ききれない事と例えば松濤のように事件等で最近知った地名もあるものですから、すみません）

さて、このようなくだりで書き始めましたのも、
古い住人の中には私のように富裕層の対局に当たる存在も多々見受けられる反面、
特に最近、ご自分の意志で居を構えた方々においては、本来なら西側を含め居住地を自由に選択できる器量を持った方々も相当数いらっしゃると思ったからです。

名誉のために書き添えてみました。

[293: 匿名さん]

とうとう地価日本一の座が銀座から表参道に移りましたね。
「銀座までの距離」がすべてだった城東湾岸地域には残念な結果です。

[294: 匿名さん]

表参道の地価が下がったってネタが、
先月のこのスレに書かれていましたが。

[295: 匿名さん]

>>294
あなたのニュースソースはネット掲示板だけなのかよw

[296: 匿名さん]

国土交通省の公示価格高順位表（全国）ー参考資料を読むと
銀座は平成19年及び平成20年とダントツで１位なんだけど・・・
293さんニュースソースは何なんだ？

[297: 匿名さん]

新宿＊＊＊＊も江東＊＊＊＊もどっちも痛々しい。

[298: 匿名さん]

地価の動向ではっきりしたことは、今回の都心部値上げは仕組まれたものであり、都心部回帰という妄想で先走った人たちが損をしている状態になっています。その証拠に港区の地価は下がりすぎてしまい、逆に目黒や世田谷などはほとんど影響がありません。これから購入する方は冷静な判断で自分の生活に合った場所で購入しましょう。

[299: 匿名さん]

>>298

地価のソースは何でしょう？　教えて頂けますか？
港区の地価がそれほど下がっているというのは、事実ですか？


港区・渋谷区の外資ファンド等主導による地価高騰が、
サブプライムローン問題に端を発した外資金融破綻等により
変調を来たしてるのは事実ですが、具体的に港区の地価下落
の事実がどのように確認されたか、教えて頂きたいのですが。

[300: 匿名さん]

>>291

事実を書き込みますけど、都内指定団体の本拠所在地は以下のとおりです。
１年くらい前に都内で発砲事件が続発しましたが、あれも六本木と西麻布
の辺りでしたね。

港区六本木
港区新橋
豊島区西池袋

[301: 匿名さん]

港区赤坂と台東区西浅草が抜けてます

[302: 匿名さん]

２９９です。
うるうるネットを検索してみてください。月に１５日と１日に地価が発表されます。
少なくとも今年は記載しているので確認してみてください。確か１２月ころは具体的に記載していたと思います。

[303: 匿名さん]

なんだかなあ

公示地価なんて、実際の売買より、２,３年遅れるわけで、
今現在地価が上昇しているなんて話はほとんどないのでは。

金持ち父さん、貧乏父さんじゃあるまいし、もう住宅は
２度と上昇しないのではないかと思っています。

都心だけは別格といっても、あまり下がらないという
程度でしょう。

東京駅の近くは便利だとはいっても、大阪方面へ
新幹線で行くひとばかりではない。渋谷も恵比寿も
中華街も新宿もすぐではない。東京は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

賃貸で、住み心地が良くて、その都度便利なところに
住むのが良いのでは。

[304: 匿名さん]

西と東の比較論で言えば、

オフィスビル中心のビジネス集積が高度化しそうなのが東、
オフィスビル、小売商業、住居等の複合商業集積が高度化しそうなのが西。


東は丸ビルや新丸ビル等の試みで、多少はオフィス以外の要素も増えたが、
まだまだ西の小売・飲食・歓楽街等の商業集積には敵わない。

都心居住の快適さや利便性も、都心部に次いで西側に魅力的エリアが多い。


人工的で無機質ながら都心通勤アクセスを重視するなら東、
都心居住自体の楽しみを享受したいなら西、
これが結論では。

[305: 匿名さん]

>>304
教育環境を重視した場合も西に偏らざるを得ないですね
城東先生は教育ネタになると逃亡しますが

[306: 匿名さん]

理解して欲しいのは、ほとんどの富裕層が都心部に居を構えるわけではなく、目黒や世田谷など都心に近い場所や東京以外では鎌倉など環境に優れている場所を求める傾向もあるということです。

[307: 匿名さん]

>>305

子供はＫ-インターからストレートで東海岸の大学入学目指してますｗ

[308: 匿名さん]

東京駅から新幹線で行くのは、大阪だけではありません。
東北もあれば上信越もある。
名古屋もあれば大阪の先もある。
さらに、新幹線以外の特急もある。
日本は広すぎる。
行きたい場所も広がっている。

そして便利に出発できるのは東京駅。

[309: 匿名さん]

結論として、やはり「山の手」かそれ以外か、ということだと思います。
江戸期からの武家屋敷としての歴史伝統を有する土地柄は伊達ではない。

世の東西を問わず、水の近くに住むひとたちは上流階層ではないのです。
上流階層の皆さんは、水害や震災等の自然災害につよい、地盤強固な高台
に居を構えることが通例で、それが「山の手」の本質です。

理想を言えば、都心部山の手エリアである千代田区番町、新宿区市ヶ谷、
文京区本郷西片、港区麻布等（第一山の手）や、やや西に移動した準都心
部山の手エリアである渋谷区松涛、新宿区下落合、豊島区目白、目黒区駒
場、品川区東五反田等（第二山の手）辺りまでの高台屋敷街に住まうのが、
本来は一番良いのですが、お値段もなかなかですから、それが叶わぬ人た
ちに、多少なりとも手ごろな代替的住居エリアを提供して来たのが、いわ
ゆる城西・城南エリアなのでしょう。

今後城東湾岸エリアに続き内陸部（川沿い）の再開発も進むことでしょう
が、それは本来下町としての歴史伝統を有する城東が山の手化するという
ことではないでしょう。現在の（準）都心部山の手エリアや山の手的要素
を持つ城西・城南エリアは住宅地として成熟するために数十年から百年を
超える歴史を刻んで来ています。したがって、個人的には、下町が山の手
になることは決してないだろうと考えるので、下町エリアの不動産物件の
購入を検討中の方々は、その点十分認識の上、それでも問題ないとの判断
ができるのならば、お買いになるのは自由だと思います。

[310: 匿名さん]

ただ、「南山手」なる造語には煽られない方が良いですよ。

それは、「山の手」の歴史を調べればすぐに分かることです。

一部デベさんらがメディアと結託し、これまでせっせと仕込んで来た
物件等を早々に売りさばくため、都心部販促キャンペーンの一環で、
そのような造語を作り出したのが実態で、これにまんまと乗せられる
と、とんでもないことになりますよ。

もともと本来の元祖「山の手」は文京区本郷や千代田区番町辺りですから、
「南山手」って、すくなくとも「山の手」の本質を理解して作られた
言葉とは云えませんね。

[311: 匿名さん]

>>309

ここまで粘着されると勘繰りたくなるね。
そんなにマンション販売不振なんですか？内陸部は

[312: 匿名さん]

湾岸ほどではないですよ　たぶん


というより、「山の手」に住むのが一番いいのは、

古今東西とわず当たり前でしょう