23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[243: 匿名さん]

伊勢丹単独の話ではなく、商業エリアとしての新宿の成長限界ってことですよ。
西口も東口も合わせてのお話。

伊勢丹の先見の明の素晴らしさは、
新宿に固執せずに、三越と組み事で、
成長性が高い都心に打って出る戦略を取った点。

電鉄系のデパートは打つ手が無くて、
総崩れになるかもしれません。

[244: 匿名さん]

>>241

「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」という主張は、
貴方の個人的見解・見立て（あるいは、思い込み）というより、
本当の事実関係を語っているとの理解でよろしいか？

であるならば、①から④までのごたく並べる前に、まずは本当に
「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」事実を客観的に
疎明し得る根拠を示すことが先。

貴方が伊勢丹社員で、会社の経営戦略に関する内部文書を見たり
聞いたりして知り得る立場でもない限り、貴方には伊勢丹の経営
陣が何を本当に考えているかが分かるはずもなく、伊勢丹の考え
を知りえないのであれば、その主張は単に貴方の個人的見解（思
い込み、はたまた妄想）に過ぎないため、①から④までの議論に
付き合うことは時間の無駄。


無論、企業というものは、特に優良企業であればなおさら、常に
「危機意識」を持っているもので、現状に安穏とせず新たな市場
開拓を目指すことは一般論としてあるだろうが、だからと云って、
それが新宿の将来性に疑問を持っていることの証左とはならない。

[245: 匿名さん]

そもそも百貨店自体生き残りをかけて模索している時代
銀座を中心とした都心も副都心も危機感感じてないところなんてないわ

[246: 匿名さん]

>>244
私は伊勢丹の経営者ではありませんから、あくまで推測です。
しかし、その推測に対し明確な反論が行えないようなら、
その推論は限りなく真実に近いものと考えられます。

[247: 匿名さん]

>>246

まず、勝手に伊勢丹が○○と考えている、などとは書込まないことです。
確認していない以上、それは事実ではないので、伊勢丹関係者からすれば
極めて迷惑千万な話です。

さて、貴方の①から④については、以下のとおり反論しておきます。
①「都心回帰」という言葉が極めて安易かつ抽象的に使われているが、具体的に何を意味するのか？　貴方が言う都心とはどこで、回帰とはどういうことか？　それが中央線沿線の購買力が将来的に低下することとどうつながるか、論理的説明がなされておらず、説得力なし。
②団塊の世代が現役を引退し、積極的な消費文化を形成するものとなり得ない点が事実としても、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠は何か。銀座であれその他商業エリアであれ、団塊の世代の現役引退の影響は及び得るのであって、これまた説得力なし。
③団塊の世代の子供たちは、地元民化が進むなら、新宿はおろか、更に遠い銀座にまで足を伸ばす人口が減るのでは？　これまた、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠薄弱で、説得力なし。
④上記と同じ。新宿のみに影響が及ぶとする根拠なし。そもそも銀座は全国区のブランド商業エリアであり、決して銀座近辺に居住する顧客だけで成り立っている街ではない。銀座のみ団塊の世代の現役引退やその子供世代の地元民化の影響を受けないとする合理的根拠はまったく示されておらず、よって貴方の主張が妥当であると客観的に確認できる材料はまったくない。

他人を説得するためには、客観的事実や疎明できる証拠を示さないと、単なる妄想としてしか扱われないことを十分認識して書き込みするようにしましょう。

[248: 匿名さん]

>>245
今はっきり言えることは都心に拠点を持たないデパートの将来は暗いだろうってことです。
だから先手を打って、丸井は有楽町に進出、伊勢丹は三越といっしょになりました。
京王、小田急あたりは苦しいだろうし、
東急は伊勢丹に近づき、
東武は新東京タワーに命運を掛けている。
高島屋だけはまだ余裕をかましているが、
新東京タワーのお土産つきの東武あたりに近づくかもしれない。

[249: 匿名さん]

ひとことで言えば、２４５さんの発言がすべてでしょう。

百貨店業界は、特に業界全体では頭打ち状態となった成熟産業であり、
今後急激な成長が望めない以上、規模の利益を目指すためや、商圏や
顧客層が競合せず相互補完的な同業者との連携・統合等を図るのは、
経営戦略上もごく当然の流れでしょう。

すでに新宿に磐石の基盤を構築している伊勢丹にとって、これ以上
新宿で成長することが困難という意味で、それを新宿での将来性への
疑問とか危機意識とかで表現することもできるでしょうが、新宿を
捨てて銀座に進出するのでは決してなく、伊勢丹にとっては新宿を
しっかりと固めつつ、更に限界まで成長を目指しつつも、新たな商圏
として三越等の老舗百貨店の牙城である銀座・日本橋エリアに攻め込
もうとしているのであって、それは、商業エリアの成長性が　
新宿＜銀座　であるという主張とはまったく別次元の議論であること
を認識すべき。

[250: 匿名さん]

>>241
①都心回帰といいますが、新宿区はその都心である港区、千代田区の2区に隣接しています。
ですので、その都心回帰は新宿にとっても好材料であるわけです。
立川から来るより隣の区から来る方がはるかに近いですから。
ただ都心には他にも競合するエリアがあるので、後背地以外の集客能力がより必要になります。
それが、現在新宿駅を中心としていくつも計画されている大規模再開発であり、
それらは競合するエリアに対しての競争力をさらに高めるためです。
また、副都心線は新宿渋谷池袋が独立したエリアとしてだけでなく、
それぞれのエリアの特性を生かし、一つの巨大商業エリアとして機能するため、
各エリア間の距離の壁を埋めるためのかっこうのツールです。

②今、マーケットがやっきになっているのは現役を引退しても思った程購買力（購買欲？）が落ちない
リタイヤ団塊世代の獲得だと認識しています。
仮に団塊世代のがリタイヤによって購買力が落ちるのだとしても、
それは全ての商業地に言えることでは？銀座のみが若い層に支えられていたのでしょうか？
むしろ伊勢丹の顧客はあきらかに銀座界隈の老舗百貨店より若いはずです。


③、④も新宿のみならず、全ての商業地に言えることでは？
例えば、銀座であれば城東、千葉方面からの客が地元のららぽーとなどに客を取られるとか。

[251: 匿名さん]

>>248

だから、都心に拠点があれば何故将来が暗くならないのか、その根拠を説明しなきゃ。

都心であれ副都心であれ新都心であれ、単一エリアで小規模にやる小売業は、百貨店
に限らず競争上苦しくなるのは事実であって、都心に拠点がありさえすれば将来安泰
なんて単純な話ではない。都心に拠点がある三越も松坂屋も、単独で生き残るのが
難しいからこそ、他百貨店との提携や統合という道を選んだのでしょう。

何の意図あってか知らないが、都心を過剰に持ち上げるのも結構だが、合理的根拠を
以って説明しない限り、単なる妄想・妄言の類としか見なされないので注意されたい。

[252: 匿名さん]

新東京タワーが都市構造を変えると
色々な名前で一生懸命書き込みを続けている城東デベの方ですね
どこかで自らデベであることを認めていましたが
あなたのことを批判すると何故か削除されホスト規制されたりするので困り者です

正直いって東武関係者もしくは取引のある業者ではないですか
まあ答えづらい質問ですからこの辺にします


ご自分の>>246の書き込みをもう一度読み返してください

>あくまで推測です。
>しかし、その推測に対し明確な反論が行えないようなら、
>その推論は限りなく真実に近いものと考えられます。

伊勢丹の当事者が反論を行えないならともかく
一掲示板で反論がなければその推論は限りなく真実に近いものと考えられる

それを妄想というのです。
個人の妄想をさも事実のように書きなぐるのは迷惑です。

[253: 匿名さん]

>>247
①都心回帰の中心は港区、中央区、江東区で、人口もこの３区がダントツに増えています。
②団塊の世代、特に所得水準の高い団塊の世代は西側郊外に居を構えています。
　引退の影響が大きく出るのはその一帯となります。
③④銀座はブランド地域でもあり、ターミナル駅周辺の商業施設とは異なります。
　逆を言えば郊外の人にとっては敷居が高く、たまにしか行かないところです。
　従って、郊外ＳＣが代替できる余地は無く、その影響はあまり受けません。
　それに対し、ターミナル駅周辺の商業施設は郊外住民の御用達エリアであり、郊外にＳＣ
　ができれば、そこに出かける頻度は一気に銀座並みに減ってしまいます。
　団塊Ｊｒの地元民化の影響もターミナル駅周辺により強くでます。

分かりやすく説明しますと。
池袋、新宿、渋谷のターミナル駅にあるデパートは郊外の発展がもたらした物であり、
郊外が衰退、もしくは独立度を高めれば、衰退する運命にあります。

[254: 匿名さん]

まあ、既にさんざん反論出ているし、事実上論破されてると思いますよ、

過度に城東（＝決して都心ではない）を持ち上げようとする輩は。

[255: 匿名さん]

253は釣り針太すぎだろうwwww

[256: 匿名さん]

>>251
都心に拠点があることは生き残りの必要条件ではありますが、
絶対条件ではありません。
経営手法がまずいところは淘汰されるか、他に吸収されます。

ここで言いたいのは、
郊外主体の電鉄系のデパートは将来厳しいってことです。

[257: 匿名さん]

×絶対条件
○十分条件
スマソ

[258: 匿名さん]

新宿にも実際にはほとんど行った事ないんでしょう
銀座も距離的には近いに関わらず未だに敷居の高さと居心地の悪さを感じてるのでしょう
そこそこの所得のサラリーマンというフレーズを頻繁に使いますが
実際に自分の周りにはそんな友人もいなくて生の声を聞けることもないのでしょう
世の中には日経にもネットにも載っていないことがあるのですよ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ね、城東デベさん

[259: 匿名さん]

都心回帰で江東区・・・

さて、まかりまちがってクジラが釣れちゃってもあれなんで、
とびっきりの落ちがついたところで、お開きにしますか？

[260: 匿名さん]

この程度で終わりじゃ新宿擁護になりませんよ。ｗ

[261: 匿名さん]

>>253

どれくらい増えているか数字で示してください。
都心区はもともと人が殆ど住んでいなかったので、若干人口が増えても
増加率は高率となりがちですが、商圏として評価するなら実数ベースで
西側近郊富裕層人口と都心区（ただし、江東は決して都心区ではない）
富裕層人口の増減を示すべきです。

郊外が衰退するという根拠も明示されていない。江東区辺りと城西・
城南区を比較すること自体が、そもそもナンセンスですがね。

銀座と新宿では、客層の年齢が銀座＞新宿なのは議論の余地のない所。
高齢者の方が平均余命が少ないのであって、高齢者層に依存している
銀座の方が将来が明るいという理屈は全くナンセンス。まさか、江東区
辺りの湾岸工場倉庫街跡埋立地に移動して来た住民層が、その穴埋めを
するとでも主張するつもり？？？

それと、銀座がブランドエリアなのは事実ながら、だから西側ターミナル
と客層がまったく異なる、ということではないでしょう。実際のところ、
銀座や有楽町辺りには、家電量販店やディスカウントストア等も増え、
それが銀座・有楽町界隈の近年の成長を支えている側面は否定できません。
銀座界隈は、決して旧来型・伝統型の高齢富裕層だけでなりたっている
エリアではもはやないのであって、新宿とまったく商圏や客層がだぶら
ないというのは虚構に過ぎないでしょう。

[262: 匿名さん]

えーと、江東区が都心かっ？って議論から付き合わないといけないのでしょうか？
なんだか眠くなりそう・・・

[263: 匿名さん]

>>261
たまには自分で数字をだしてくださいよ。
観念的な話ばかりでつまらないよ〜・・

[264: 匿名さん]

どうやら客観的に見て、必死に城東（＝決して都心ではない）関係者が、
銀座辺りの虎の威を借りて、必死に西側近郊・郊外より城東が優れている、
って論陣を張りたがっているだけのようで、過去にこのスレで何度も繰返
されてきた不毛な議論に逆戻り、ってオチのようですね。

しかしまあ、何度こてんぱんに論破されても、めげずに同じような事ばかり、
壊れたレコードのように繰返し主張するものですね。それによって、いかに
城東に対するイメージが悪化しているか、本人に自覚がないようなので、
さらに救いようがありません。

特に、江東区辺りをまるで千代田・中央・港の都心３区と同列か同種とまで
言わんばかりの主張には、もう笑うしかないほど滑稽の極みですね。

大変申し上げにくいですが、世田谷・目黒・渋谷等を中心とする城南・城西
エリアとしては、江東区・江戸川区・荒川区等はまったく興味がないので、
変な言いがかりはやめて頂きたいと強く思います。

[265: 匿名さん]

もう、せっかくおもしろく読んでいたのに、253のくだらないちゃちゃで台無しじゃんか。

[267: 匿名さん]

>ひとりよがりスレ
こんだけの人数いたらひとりよがりってないでしょう。
むしろひとりよがりなのはいつもの人では？

[268: 匿名さん]

一時的な再開発はほとんど意味がないのですが、将来発展するには自治体の財政力でしょう。豊洲はマンション派には受けがいいみたいらしいですが、実際江東区の財政はどうなんでしょうか。港区や千代田区などはいいとは分かるのですが、江東区はどうもはっきりしません。できれば教えていただきたいです。

[269: 匿名さん]

>>266
国語が苦手な人は色々な事象の本質を見極めるのは困難でしょうね

[270: 匿名さん]

私は東武の埼玉県内の沿線で育ちました（現在は都心住まいです）
まあ関東の私鉄の中では相当評価の低い路線でしたが
今から思うとマターリとした良い思春期を送れた街です
時代も良かったんでしょう
バブル前で日本人がまだ明日の将来に希望を持っていた時代です
まっとうに勉強して働けば親の世代より豊かになれる、そう信じられた時代でした

今日は桜を見に船で浅草まで行きました
松屋の昭和時代と変わらぬ佇まいはフォトジェニックではありましたが
やはり東武は企業努力がまだまだ足りないと思うところもありました
それと同時に東武の路線地域では企業努力ではどうしようもない部分を感じたのも事実です
あきらかに道行く人たちが違う、何か、空気が違うのです

東武は新東京タワーに大きく肩入れしているのは私も知っています
しかしながらそこにはどうしようもないピントがズレた感覚が伴うのは私だけでしょうか
アサヒ本社界隈もバブルの当時は何かを生み出しそうでしたが・・・


桜並木から東武の鉄橋を眺めながら
願わくば少しこぎれいになりマナーが向上した田舎路線であって欲しいと思いました
長文すいません

[271: 匿名さん]

んー私にも、江東区が、目の敵にされ過ぎているように感じられますね。
江東区を持ちあげるような意図を感じない文章に対しても、無理矢理、決めつけてるように感じる書き込みもありますし。
ただ、江東区が都心ではないというのは、同意ですが。（普通に考えて、常識でしょう。）

[272: 匿名さん]

港区の地価が下がり続けています。坪６７０万円台です。以前は９００万以上ありました。驚きです。都心痛めつけられていますね。ちなみに世田谷区は２７０万で変わりなし。港区は坪５００万台になったら買いかもしれません。港区欲しい方は貯蓄をわすれずに。

[273: 匿名さん]

江東区を目の敵にしているんじゃなくて、空気の読めない一人をうざがってるようにしか見えないが。。。

[274: 匿名さん]

>>263
都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[275: 匿名さん]

↑　だから〜、江東区は都心に入りません。

[276: 匿名さん]

小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[277: 匿名さん]

>>274

意図・趣旨不明ながら、もし都心回帰（ただし江東区は都心ではない）のひとつの
数値的根拠というなら、それはそれで多としましょう。

ただし、そのデータだけでは、東と西の勢力図の変動にどの程度の影響が及ぶか、
さらに、東と西の商業エリアの趨勢にどのような影響が及ぶか、まったく十分な
説明にはなっていません。

まず、城西・城南主要区についても、同様のデータ（絶対値及び増減率）を提示
ください。無論、出展を明示することは最低限の常識です。

また、それら給与所得の動きが、新宿を代表とする西側ターミナル（区ではない）
の商業集積エリアと銀座を代表とする東側ターミナル（区ではない）の商業集積
エリアにおける小売業売上高等にどのような影響を及ぼしているか、単なる金額
の絶対値や増減率ではなく、因果関係を客観的根拠を以って説明ください。

業者さんなら、その程度のことはできるでしょうから。

[278: 匿名さん]

江東区は別としても（都心ではないため）、都心３区はそもそも人口も給与所得総額も、
絶対額が城西・城南各区とくらべて小さいため（一人当たりの数字は大きいだろうが）、
増減率のみ比較しても、全体に及ぼすインパクトを正確に把握することはできない。

都心西側隣接区（新宿区、渋谷区等）に加え、城西・城南主要区（杉並区、中野区、
世田谷区、目黒区、品川区、大田区等）の夜間人口・給与所得動態調査結果等の全体像
を示して貰わなければ、都心回帰と大騒ぎしていることのインパクトは判断できない。

かつ、西の衰退と東の再生を主張する根拠として、これまで数年間と同じペースで都心
３区や一部城東エリアの人口等が増え続けるとの前提を置いているのであれば、それは
現実的前提条件とは言えない。上がり過ぎた地価等が影響し、すくなくとも都心３区は
増加ペースが鈍ると予想されるし、一部城東で人口が多少増えても、西の衰退に繋がる
理屈にはならない。

[279: 匿名さん]

>>277
問題の本質は、都心回帰が構造的なもので、
これから先も続くかどうかです。
続くと仮定すれば、その影響は大きくなります。都心に商業施設が集中して行きます。

それを阻害する唯一の条件は、都心およびその周辺の地価、不動産価格の上昇です。
人が集まれないほど高くなると終わりで、一昔前のように需要は田園都市線等の郊外に向かいます。

どのように考えられます？

[280: 匿名さん]

あまり難しく小理屈こねくり回してもしょうがない。
数字を出したところで、統計データは表層的現象を示すだけで、
因果関係まで説明するものではない。
因果関係を読み解くためには、地道なフィールドワークするしかないよ。

で、東と西の議論で言えば、都心３区は誰でも住めれば住みたいと思う
（千代田区や中央区はやや微妙か？）人も多いかも知れないが、
城東の江東区、墨田区、江戸川区、足立区、葛飾区、荒川区等、と都心
西側隣接及び城西・城南の渋谷区、新宿区、世田谷区、目黒区、品川区、
大田区、杉並区等で、どちらに住みたいと思うひとが多いかを考えれば、
答えは自明でしょう。

どうやら、江東区は都心３区と同じグループで城東ではないと主張したい
ひとが一人で騒いでるようにしか見えない。

[281: 匿名さん]

>>278
ご指摘の通り、港区は限界に近づいています。
都心回帰の今後の中心は、
開発余地、不動産価格等を総合的に判断すると、
中央区、江東区、台東区、墨田区の城東エリアとなるでしょう。
押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから、
まだまだ続くと予想されます。

[282: 匿名さん]

勝手に中央区を城東エリアに入れないでください。
それに都心回帰と江東区、台東区、墨田区はあまり関係ないと思います。
特に江東区は東京都都市整備局の都心8区なんていう
もう都心でもなんでもないようなくくりにすら顔を出さないところです。
そもそも根底からしておかしいのに、総合的に判断なんて言われても・・・

っていうか、またおなじみの流れじゃん、もういい加減にしてほしい。

[283: ビギナーさん]

「新宿万歳、江東叩き派」と、「江東万歳、新宿衰退派」がお互いに根拠を出せっと罵るようなスレッドになってしまいましたが、もともとこの議論に参加したのは、値段が高騰したプレミアな場所での分譲マンション開発が限界に達する中で、つぎはどうなるのかという点で関心があったからなんですけどね。

現在「超」都心で行われている開発は既に「わけあり」で「お買い得」な土地、または、「住民の合意が得られた、以前から計画されている再開発事業」が中心となっていて、マンション開発を続けるのであれば、さらに「周辺部」で土地、事業を展開する必要があるという流れの中で、価格動向を考える上で、可能性のあるエリアはどこなのかを考えるのも興味深いと思うのですが。

豊洲と品川区についてはある意味語りつくされた感があるのですが、「西新宿、北新宿」以外に注目すべきエリアってあるんですかね。第二東京タワーのある墨田区とか、まだまだ都心に近いエリアで、ポテンシャルがあるところはたくさんあるのでは？

[284: 匿名さん]

>>282
根本のところが分かっていないね。
都心に勤める人が
「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

[285: 匿名さん]

>>281

城東エリアの再開発はご自由になされば良いのですが、それを以って
都心回帰と称するのは、意図的な詐称になりますよ。中央区は都心
（ただし基本的に下町）ですが、その他は城東ですから、城東エリア
再開発でもし人口等が増えるとすれば、それは都心回帰ではなく、
城東人口増、ただそれだけです。都心とは直接関係ない話ですよ。


多少蛇足ですが、城東は歴史的に江戸の一部でもあり、旧郡部の西側
近郊・郊外住宅地より歴史的厚みはありますが、それはあくまで下町
としての歴史であり、江戸時代の士農工商の枠組みの中で、商に属す
方々がつつましく長屋所帯で暮らしていた、そういう街なんです。

銀座は江戸期の埋立地で、最初は柳しか育たなかったような土地柄。
下町なので位の高い役人や武士が住まうエリアでは当然なく、あくま
で商業エリア。つまり、もともと人が住むための場所でなく商売のた
めの場所。それは銀座に限らず、いわゆる城東の下町商業エリア全般
に云えること。

関東大震災等により、甚大な被害をこうむった城東下町住人が、当時
はまだ農村地帯であった西側近郊・郊外に移り住む過程で、城西・城
南の新興住宅エリアが開発されて行ったのですが、近郊・郊外と云え、
土地の地盤や標高等は安定した住居環境として優れており、次第に山
の手的な住宅エリアとして人気を博すようになります。もしこれから
城西・城南から城東へ移住する人が増えれば、（無論、まったく他の
地方から城西・城南に来たひとも多数ですが、仮に祖先が江戸っこで
あったならば）何世代かを経て城東回帰、と云えなくもないでしょう。
でも、それはあくまで元々の庶民階層（江戸期の商階級の人たち）が
東から西へ、西から東へと移動しているだけ。

他方、都心部山の手エリアは、江戸期から明治・大正・昭和にかけて
平成に至るまで、ずっと山の手エリアなのであって、その代表が千代
田区番町、文京区西片、新宿区市ヶ谷、港区麻布等の高台武家屋敷街
なんです。これら都心山の手エリアは、一貫して山の手エリアだった
のであって、中央区のほぼ全域や城東エリアのような下町エリアでは
まったくないのです。従って、都心及び西側隣接区の古くからの都心
山の手エリアと、昔から現在まで一環して下町エリアであった城東と
を同列に語る事はできないのです（故に、多くの人が、江東区は都心
ではない、と敢えて念押しの書き込みをされるのでしょう）。

[286: 匿名さん]

都心回帰という言葉を、千葉県民が
マンションが安くなった城東地区に移り住む解釈していると
解釈してるようですね

>押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから

そもそもその考え方が間違ってると
最初にその話題が出てるから散々言われていますが

[287: 匿名さん]

>>284「通勤に便利なところ」に移り住む
これが都心回帰なんですよ。

随分都合の良い定義付けですね。仮にそういう定義付けなら、
それでも結構でしょう。江東区が都心でない前提の定義付けの
ようですからね。言葉の遊びをしてもしょうがないです。

銀座や大手町等に近い点で、江東区等湾岸エリアが都心への
通勤アクセスでの優位性を持つことは事実でしょう。よって、
都心への通勤アクセスに重きを置くひとが江東区等湾岸エリア
に住みたいなら、住んでいただけば良いだけです。

だからといって、西側近郊・郊外住宅エリアが衰退する、
という証明にも証拠にもなりません。さすがに多摩地区のニュー
タウンあたりの郊外となると衰退する可能性大でしょうが、
２３区内の西側近郊住宅地が容易に衰退することはないでしょう。
それだけ住みたいと思っている方々が大勢いらっしゃる、そういう
ことです。

[288: 286]

失礼、なんかヘンな文章になってしまってる

ところで以前、城東デベさんにある質問をしたら速攻削除されてしまったんで
もう一度質問させていただきます

いわゆる大企業の正社員で、そこそこの所得がある層が
通勤に便利な隅田川沿いに転入してくると目論んでいるようですが
そういった層は、教育環境に関しては特に重視していると考えられますが
その目にかなう教育環境が隅田川沿いにありますか？

[289: 匿名さん]

多くの富裕層や準富裕層は、下町風情は観光に留め、自らの日常生活で
それにどっぷり浸かろう、なんて人たちは殆どいません。

特に新興富裕層（いわゆる俄かなりきんさん）の若い方々は、もともと
が下町風情の生活環境で苦労している方々も多いため、下町風情で生活
することに嫌悪感をもつひとすらいるほどです。

それはさておき、都心部山の手エリアや城西・城南エリアには、富裕層
や準富裕層等の生活ニーズを充足する良好な住環境が整備されており、
衣食住・教育・医療・文化面や防災面等でも相対的に優れた条件が整っ
ているため、一定以上の余裕をもつ世帯がまず購入や居住を検討するの
は、これら都心山の手エリアや城西・城南エリアというのが常識です。

中央区や城東湾岸エリア等に富裕層や準富裕層の方々が住まわれてから、
初めて気づくのは、旧来からの住民層との色々な面でのギャップの大き
さのようで、こればかりはなかなか簡単に解決できない悩みのようです。

[290: 匿名さん]

まあ、城東の話題はそろそろやめませんか。ここでも、他スレでも、変な方が
出没して、必死に城東湾岸エリアの宣伝をしてるようですが、すべて反論され
ているようです。

もともとの流れは、真の都心部の再開発がようやく一巡して、今後どのエリア
が有望か、ということだったと思いますし、その流れの一つとして、西新宿や
北新宿の再開発計画について議論されていたと思います。


ポイントは、やはり事実上日本一の不動産会社、三菱地所の動向でしょう。
このスレでも紹介されていましたが、日テレゴルフガーデン跡地と西新宿三丁
目の再開発計画に、三菱地所が主導的な役割で参画することが既に決定されて
いますから。また、ＪＲ東日本が本社のある新宿駅周辺を再開発する計画のよ
うですし、その他多くの高層タワーを核とする複合大規模再開発計画が目白押
しのようですから、これからの１０年、事実上世界最大のターミナルにして、
一大繁華街・歓楽街を擁する大規模商業ビジネス集積拠点である新宿駅周辺が
改めて注目を集めることは衆目の一致するところではないでしょうか。

[291: 匿名さん]

事実を書き込みますけど、都内で警察官が路上パトロールをする際、
下半身臀部までカバーされた防弾服を着用するのは新宿近辺だけですよ。

路上で警察官を見かけたら良く携帯装備を見てくださいね、本当に彼らの勤務環境には
敬服・尊敬いたします。

[292: 上等]

私のような城東生まれ城東育ちの人間が子供心にも一目置いたのは、
麻布、広尾、世田谷（地名と区名がごちゃごちゃでしたね^^;）
などでありましたが、その西高東低の図は今も揺るぎないものと認識しております。
（ほかのブランド地域については意識的に除外したのではなく、書ききれない事と例えば松濤のように事件等で最近知った地名もあるものですから、すみません）

さて、このようなくだりで書き始めましたのも、
古い住人の中には私のように富裕層の対局に当たる存在も多々見受けられる反面、
特に最近、ご自分の意志で居を構えた方々においては、本来なら西側を含め居住地を自由に選択できる器量を持った方々も相当数いらっしゃると思ったからです。

名誉のために書き添えてみました。