23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: 元祖匿名はん]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 元祖匿名はん]

いよいよ３末にらみ激動の時代になってきました。
華やかなりし証券化や不動産金融業界の栄華は、今や不況産業の一つと数え上げられる始末。
今回上げ幅の大きい仙台も昨年時点で分譲はさっぱり売れてないと地元でヒアリングしています。
第二第三のレイコフは、買い取り転売的なビジネスモデルである以上、売れない流動化できないの
糞詰まりの出口状態で今後も続くことが大いに予想されます。

プロの業界では今や「資産価値」が下がったから、内入れ（追加担保）してくれというような話が
ほんの1年や2年前に貸したばかりの案件で平気で起こっています。
それも外銀ノンバンクでなくても都銀でも。

いくらジャブジャブの住宅ローンでも逆に借り手の与信が上昇しない限りローン可能額が上がる
わけでもなし。マインドは冷え込んで、例え余裕ある人でもそこまでして買おうともしないし。

正念場です。業界の方の考えが聞きたいです。安易なこれからはオフィス、商業とかの論調でなく
住宅事業に対する真摯な戦略方針を。

[4: 元祖匿名はん]

（新新新価格）＝（新価格）なのか、＝（旧価格）なのか、その間なのか。

価格もそうですが、（新新新建物）は質実剛健なモノであることを期待します。

[5: 匿名さん]

ここで下落が顕著とならなければ局面がかわる可能性が高いかと。販売不振の中での忍び寄る値上がり恐怖で、今度は買い手がためされる展開が予想される。

[6: 元祖匿名はん]

しのびよる在庫恐怖、ファイナンス逼迫ではなくですか？現実感に乏しいように思います。

不謹慎ですが、レイコフの民再プレスには断末魔に至る様子が鮮明に書かれています。
分譲主体であれ、多かれ少なかれ変わりはないものと思います。

http://www.reicof.co.jp/news_pdf/20080320-mousitate.pdf

[7: 匿名さん]

買い手にとっても郊外に追いやられるかどうかの切迫した状況。固定資産税等の上昇を背景に賃料アップを迫られる可能性も無いとは言えない。引っ越し負担考えたら値上げ容認に傾く可能性もある。賃貸から分譲の流れが停滞していく中で、明らかに経費負担上昇を背景に住居系でも賃料アップの機運は高まっている

[8: 元祖匿名はん]

住居系の賃料アップ気運がどうみても高まっているとは思えませんが。
供給・在庫が増えすぎて空室率拡大から値下げの方が普通の読みです。

二匹目の泥鰌はいませんよ。

[9: 元祖匿名はん]

出来ればそういう外部要因頼みのハナシでなく、業界人の本音気合トークが聞きたいですが。

俺は大手だ！の方でも構いませんので。

[10: 匿名さん]

当然のことだが、こういった局面で中堅以下が早期に淘汰されるほど大手にとってありがたいことはない。現状、頭を低くする以上に追い込まれている大手は皆無だろう。

[11: 元祖匿名はん]

それで住宅事業はどういう展開をされるのですか？

[12: 元祖匿名はん]

頭を打って、下げて終わりですか。又打ったら又下げるのですか。

[13: 匿名さん]

師匠、新スレになって張り切ってますね。

[14: 匿名]

大手デベはいまは高値すぎて土地を購入できないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは

[15: 匿名]

大手デベはいまは高値すぎて土地を購入しても採算がとれないため当面住宅からは手を引き商業施設中心に売買するらしいですよ。都心は当面中古市場が活発になるのでは

[16: 匿名さん]

まだ安い豊洲や有明じゃないの？

だってまだ安いからどうなんだろう

[17: 匿名さん]

5.7.10のコメントをしたものだか、今日はある鉄鋼メーカーを取材してきだ(担当セクターでないのはご了承願いたい)。住宅に関する点で言えば、大手デベでも鉄筋値上げの浸透速度はかなり差がでる公算が高い。この傾向は今後の新築物件にも当然反映されてくるだろう。鉄筋業界について言えば、足元の鉄スクラップ高騰で1月から単月赤字に陥ってある企業が出てきており、3月より赤字転落企業が拡大している。いずれにしろこの業界の来1Qは相当覚悟する必要がある。

[18: 匿名さん]

>17さん

セルサイドかバイサイドかメディアか分からないけど、
取材のフィードバックをこんなところでして大丈夫？

会社の経費で、株主・債権者・顧客のためにした取材じゃないの？
違法行為ではないかもしれないが、職業倫理上、まずいと思うよ。
（バイサイドだったら受託者責任・fiduciary dutiesとか言うのか）

余計なお世話か、、、、、

[19: 匿名さん]

企業業績下向きだったら、
賃料上がるのはきわめて難しいし、
床も返してくるだろう。

坪賃料下がり、賃料収入全体も下がり、
賃料フローの現在価値である物件価格も
下がるしかないと思う。

[20: 匿名さん]

日経ニュースみたかい？

サブプラ関連で30兆円のFRB財政支出が決まった今何がネガティブなわけですか？

ベアも再建プラン固めてるし

もうアメリカ経済は調整に入ったと見るべきでしよ…
正常に動けばさぁ
また日本にお金が入り始めるでしょう

土地も上がるよ

[21: 匿名さん]

陥ってある→陥っている。恥かくほどではないがとんだ失礼。たしかにハウスのセルサイドだが、個別企業に言及しない(そういった意味でコンプラチェック不要)、自分の名前を掲げない点で、文責を負うつもりはまったくなかったが。単なる暇潰しがお邪魔しました。

[22: サラリーマンさん]

ここ1週間でTVの普通のニュース番組でもさ

・公示地価上昇なれど、実際の取引現場ではもう下がりだしてる

・マンション販売不振で値引き活発に

なんてのが一杯流れた訳で、あれ見てますます消費者心理は冷え込むんじゃないの？
下がるなら待とうかって感じでさ。

[23: 匿名さん]

>>22
ヒントは「情報格差」。

このスレに出入りしている何人かの聡明な人は、５％程度値下がりした物件を購入していると見ます。
つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。そしてまた買い損ねる人がマスコミと下がる派によって、これから生産されていく・・・。

[24: 匿名さん]

サブプラは秋には収束するって
盆のころには言ってたね

底入れしたと思うなら
個人なら買えばいいし
業者なら浚えばいい

わざわざここで叫ばなくても（笑

[25: 匿名さん]

テレビや雑誌で盛んに値下がりを報道しているから大衆の心理が冷え込んで、
大衆がマーケットを構成している郊外は実際に値下がりしていますね。
でもマーケットを構成しているのが大衆ではない都心は踊り場ではあるものの
値下がりとまではいっていないようですね。

郊外物件は大衆のマインドが回復するまでマンション価格は低迷を続けると予測します。
都心は私などには予測しかねますが、不動産価格が底だった時代のような
醜態はもう二度と見たくありません。

[26: 匿名さん]

もうドンドン買っているってば。ご安心を(笑)

[27: 匿名さん]

地方や郊外の弱小デベと都内の地上げ屋が潰れるだけ！調整されているだけだよ…(笑)

[28: 匿名さん]

公示地価が「東京の上昇率が減速」ならニュースにしやすかったろうけど実際は上昇加速。
で、「前回10％以上伸びたところが今回はそんなに伸びなかった」とか微妙な言い回しで
減速感をかもし出そうとしてる。印象操作が見え見え。
もう「公示地価なんて業界人は誰も当てにしてません」て言えばいいのに。

[29: ビギナーさん]

>>26
具体的にどのような取引がされているのですか？

[30: 匿名さん]

プロ話だからシロート向きではないなあ

[31: 住まいに詳しい人]

>>23
>つまりすでに底値と見た向きがいるでしょう、という話です。

なら、いいのですが・・・
株式だって、底を打ったのか微妙な段階ですからね

つうか「５％程度値下がりした物件」じゃ割高で危険じゃないですか？
それなりの物件はこの２年で30〜50％も上がったんですよ

今回の調整をそんな軽い調整と考えているのでしょうか
プロはこんないい加減なコト書かないよな

[32: サラリーマンさん]

薄給リーマンです。
マンション購入検討中で、中古物件を考えていたのですが、
最近流されている値下げ情報に煽られている大衆の一人です。（笑）
できれば、郊外よりも都心のほうがよく、
できれば、中古よりも新築のほうがよいと思っています。（当然ですが・・・）
本当に値下げが起こるんですかね。
全然、実感ないんですが、でも、できれば起こってほしい。
そういうことで、買い控えしている大衆の一人です、はい。。。

[33: 匿名さん]

中古でも、それなりの物件はチャレンジ価格なのに、
中古物件を考えていらしたのですか。
それなりの中古はいまだに高いままです。

[34: 匿名さん]

都内中古の中には非築浅で、販売価格よりMAX１割引（交渉次第ですが）ありますよ。


希望的観測していて、２〜３割引を想定しているシロートさんいるけれど、頭大丈夫ですか？


そんなに下がる分けないでしょう

[35: 匿名さん]

家電商品じゃないんだよ…(笑)二割三割当たり前！

冗談もホドホドに！

売主は、シロートが９割だぜ

あなた達と一緒なんだよ

銀行から借り入れしている人も居る
損してまで投げ売りする人いないよ…
税制変わってるしなぁ!!自分に都合良く考え過ぎじゃない！

相手のある話なんだから

[36: 匿名さん]

＞３２
公示地価が頭を打ったとしても、下がってくるのに数年はかかるでしょう。そこから土地を仕入れて、マンションを作るわけですから、安いマンションが売り出されるまでに、何年かかるでしょうかね？
バブルがはじけてからマンションが底値になるまで１０年かかってますよ。

だから、１０年間は買い控えするのが正解！

[37: 匿名さん]

そんなに待ったら、もう生きてないかも？

[38: 匿名さん]

１０年で生きてないなら賃貸の方が特じゃない？
相続税対策ならわかるけど。

[39: 匿名さん]

朝の株式ニュースの特集でやってました。

これからのマンションは
都心が賃貸の供給、郊外が分譲の供給、に住み分けされるだろうと。
高くても借り手のいる都心。広いスペースのとれる郊外。で

[40: 物件比較中さん]

今の貸出締め付けは、オーバーリアクションの可能性ありなのでは？

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2008032502098079.ht...

今回の、調整局面が元祖匿名はんのいうように、住宅事業に対する大手の考え方を変えるような状況になるとは、残念ながら、今の段階では思えないですね。一部には歓迎すべき動きもあるようですが、今回の場合には、単純にデベが在庫調整（住宅から賃貸、商業施設などへ）をして終わる可能性が高いと思います。

やっぱり、エンドユーザーのことを考えている業者を、ユーザーが見極めて、選別していくしかないのではないかと思います。地道な活動ですが、日本における集合住宅はどうあるべきかについて、きっちり議論していくことが重要なのではないでしょうか。

少なくとも、不動産価値が下がって、市場が壊滅的な状況になることで、デベの覚醒を期待するというのはあまり前向きとは思えないのですが。

[41: 匿名さん]

芸能界も不動産業者も
同じ穴の狢が多すぎますから

日本だけじゃなく世界的にも共通って
今回で証明されたし、過度の期待はやめたほうがいい

[42: 匿名さん]

石澤氏のコメントがどれだけのものかも知らんが、都心オフィスが堅調って言ってるだけでは。
都心マンションが堅調とも書いてないようだし。流石に当たり障りないコメントですな。

いつまでも住宅軽視は変わらないな、この業界は。住宅比率高い野村あたりの奮起はどうだい。
今更三井や住友が良くも悪くもやり方変わるとは確かに思えないし。

今回鑑定士は悩んだんじゃない。前回上げ切れてないし、今度はあっという間に下がってるし。
10％以上の上げ下げする判断するのにそれなりの「勇気」がいる業界だかんな、あそこは。
一人が10％って言ってももう一人が5％って言ったら7.5％になる世界だから。
兎に角もう下がってるのだけは間違いないが。

[43: 匿名さん]

４０さん

オトナの意見だね…そうだよその通りだよ

結論、元祖さんは下げたい派だから仕方ないでしょう

[44: 元祖匿名はん]

え、なにゆえ、私が下げたい派なのでしょうか？

案の定下がったでしょ派なら判りますが。

自分らで食い扶持食い散らかして、覚醒も何も・・・挙句よその縄張りに行きますで終了ですか。

大手か何か存じませんが、少々エンドを＊＊にしすぎなのでは。

[45: 元祖匿名はん]

価格ラベルの貼り間違いを、さもエンドや外部環境のせいにする。怒られない範囲で又貼り直し。

[46: 匿名さん]

どうもスイマセン！

元祖さん立腹させてしまったみたいで申し訳無い。

でも仕方ないですよ…所詮不動産屋ですからね…

希望抱いても、裏切られるだけではありませんか？

[47: 匿名さん]

首都圏市区別の２月申込み率です
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[48: 匿名さん]

>>47

都内と横浜川崎が好調で
千葉、埼玉が申込み率低迷ですね。

[49: 匿名さん]

石澤アナリストは住宅については「都心人気堅調、20km以遠の郊外との二極化」と言ってますね。この人は不動産の調整を結構前から言い続けてた人なので、楽観論者の戯言ではないと思うよ。

[50: 匿名さん]

所得が低い層はそもそも結婚せず未婚率が高くなっていますから、安くしてもあまり売れなくなってきています。近郊、郊外は構造的にあまり売れない時代になっています。

[51: 匿名さん]

都心オフィスも特段堅調でもないと思うが・・・これまで少々良すぎただけで床余りだよ。
現場見てる風の人でその実他人の聞きかじりなんて基本的に信用しない。