23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[151: 匿名さん]

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい

[152: 住まいに詳しい人]

>>132
マーキュリーの数字って他の調査会社の数字と比べて
供給数も多いし「申込み率」も高いんだよなぁ

不動産経済研究所の数字はこんな感じ
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
　
　
>>136
>億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
>中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
>ますね。

会社経営者とか士業系の人の需要はさほど減っていないがマンションを買う人は限られており
ここ数年の1000戸超の供給を満たすほどの客数はいない

またこの人たちが買うのは億ションといっても1億5000万円まで（本宅じゃないから）
それを越える価格帯は前述のIPO成金系が本命となる
だから今は高ければ高いほど苦戦しているよ

[153: 匿名さん]

建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。

むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、
いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。
郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。

[155: 匿名さん]

郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？

都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。

[156: デベにお勤めさん]

立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。

しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や
人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで
あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。

新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層
オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ
ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、
電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も
あります。

今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と
なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や
臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。

添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に
かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。
将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。
http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html

[157: 匿名さん]

新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。
日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。
次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。
港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。

[158: デベにお勤めさん]

>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
住居系との複合タイプが多いです。
オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。

ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、
新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。
ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。

[159: 匿名さん]

デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、
城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。
バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、
すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。

そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。
今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、
中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、
中小だってただだまって倒れるばかりでなく、
投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。
一旦市場のマインドが冷え込んだら、
それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。

ちょうどいい具合に、
最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、
いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。

人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、
同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。

[160: デベにお勤めさん]

それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。
副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか
無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。

[161: デベにお勤めさん]

>>159
郊外に誘導するには副都心線なんかが使えそうですね。
笑。

[162: 匿名さん]

亀戸に見られるように、
郊外回帰なんてのん気に言う前に城東を含めた郊外は下落です。

バブルなんていったって、今回は前回の規模より遥かに小さなミニバブルでしたから。
今更、城東を買いましょうでもないでしょう。

[163: 匿名さん]

いまさら内陸奥地に誘導するのは無理だぜ。
せいぜい東京湾沿いだろ。
川崎とか船橋までかな？

[164: 匿名さん]

業務なんですか？

[165: 匿名さん]

埋立地や工場地帯にだって誘導できたんですから。

都心の割高さと対比させ、
自然、地盤、治安、広さ、駐車場、価格などをキーワードに、
ショッピングセンターとか併設してイメージキャラなどを配し、豪華な共用設備を設定、
オシャレ感覚でPRすれば、キャッチーな層の動員は充分可能でしょう。

通勤が１０分増えるだけで、都心であきらめていたすべてが手に入る・・・・
みたいなノリで。

[166: 匿名さん]

163は川崎・船橋に展開しているデベですか。。。w
日曜までお疲れ様ですw

[167: 匿名さん]

>>165
郊外内陸奥地には
２千万円切るような中古がゴロゴロあるのに売れないんだから、
新築だと土地がタダ同然でも２５００万にはなるから、
やっぱ売れそうもないぞ。

[168: 匿名さん]

>>165
ここまで書くと、物件が特定できますな。3000万円台の格安は種が尽きて、売りにくくなり始めたようですが。

[169: 匿名さん]

>>158さん
>ところが純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
>住居系との複合タイプが多いです。

本格的なものは今後やってくる本格的な西新宿中心部の再々開発にまかせて、
それまでとしては十分でしょ。
しょせん開発は順番ですよ。ちょっと前の丸の内を思い出してみては？
ちなみに三菱地所は次は新宿ですよ。
日テレゴルフガーデン跡地、西新宿3丁目6丁目、北新宿と、複合といっても
オフィスビルとタワーマンション完全に独立してますよ。
規模の大きさから言えばこれだけでも十分なインパクトです。
職住近接から考えれば、むしろ住居系との複合はヒルズやミッドタウンしかりで
大規模開発において主流では？

大江戸線、丸の内線ともに副都心線と連結しているので、
利便性の向上は当然ですし。

[170: 匿名さん]

同じ業界内で足の引っ張り合いをして、結局全体が地盤沈下するのではなく、
開発余地のある地区で新たなブームを創ろうといっているのだが、
目先の自社利益にしか興味のないのが多いからなぁ。

[171: 匿名さん]

八重洲、日本橋あたりの古い大き目のオフィスビルはほとんどが建替えられて、高層化されて、さらに巨大なオフィスビルになるよ。地域間競争はこれで勝負ありって事になると思うよ。後５、６年ではっきりするよ。これ間違いなし。ファンドの人たちも地域をちゃんと選ばないと、運用成績下がりますよ。

[172: 匿名さん]

この人はファンドの人がこんな掲示板見て案件決めると思っているのかな
名前もころころ変えてずっと張り付いてるけど


地場弱小デベの思考はわからん

[173: 匿名さん]

私もなにげに今後の新宿区に注目してます。（投資とは関係なく）
とかく、ビジネス街と商業施設がとりあげられますが、
早稲田、学習院女子、女子医大、目白、東京医科大、東京理科大、慶応、工学院、文化女子などの
教育機関の豊富さ。
東京医科大、女子医大、慶応などの大学病院をはじめとした医療機関の充実。
これらは都内屈指で、にわか商業施設では埋める事のできない集積です。
このベースの上のオフィス街再開発による拡大と、日本最大である商業エリアの再生。
都心３区の本当の都心は別格ですが、ほかにどこか今後面白そうな所を選べと言われれば新宿です。

[174: 匿名さん]

文化女子大は最寄り駅が新宿ですが、住所は渋谷区ですよ。
かわりに中央大学、法政大学、日本大学、東京国際大学、東京富士大学、宝塚造形芸術大学などもありますよ。

[175: 匿名さん]

＞173
同感です。
あと、豊島区（東池袋近辺）も狙い目かもしれません。
地所は新宿のみならず東池袋エリアにも力を入れると思います。

[176: 匿名さん]

>>169
西・北新宿と言う土地柄から分譲は難しくて、
ほとんどが賃貸になると思うけど、
都心勤務で西・北新宿に住む必要はありませんから、
そこに集積している業種を考えれば高家賃を払える人はわずかです。

何か非常に場違いなものを作っている気がします。

[177: 匿名さん]

確かに今後、一流企業が新宿に移転してくるとは考えられないしな。
もうかなりの数が都心に新しく供給されたオフィスビルに本社を置いてるし、今後も続く都心の再開発でこの流れが変わることは無いだろう。
もはや一流企業にとっては新宿は魅力が無いんだよ。

[178: 匿名さん]

新宿の歓楽街側の再開発が全く進展出来ないのは、ビル・マンション地権者の問題ですね。
真の保有者（地権者）が誰なのか？よく皆分からない。
この点を解決して行かないと再開発は永遠に無理でしょうね。
行政も頭抱えているしね、この問題については。

[179: 匿名さん]

歌舞伎町の裏のオーナー達がいよいよ売りにでるというはなしですよ。
駅前の果物屋とかなくなったらちょっとさみしいけど。

[180: 匿名さん]

三菱地所は大和ハウス、平和不動産などと共同で新宿の「日本テレビゴルフガーデン跡地」を買収しました。
取得額は2300億円に達し、3〜5年後の完成後をメドにオフィスを中心とした複合開発を進める計画です。
落札価格が高額なこともあって、開発後のオフィス賃料はかなり割高になると予想されますが、
会社側では副都心線の「東新宿駅」に隣接する立地のよさから、十分な需要が見込めるとみているようです。

だそうですよ。

[181: 匿名さん]

>>179

う〜ん？多国籍オーナーさん達が（地権者・区分所有者）が再開発に同意して、
物件売り出す？本当の話ですか？

[182: 匿名さん]

>>181
まぁ、半分あっちの世界のことなので噂程度に。
でも、ゴールドマンサックスがアルタ近辺を買いあさっているようですし、
すぐそばのビル3棟を別の外資が買収したようですし、
吉本が花園神社の裏に来たり（笑）、近辺がにわかに動いているのは確かなので、
その流れが歌舞伎町のほうにも影響を及ぼしても不思議はないかと。

[183: 匿名さん]

2008年3月31日（月）15:50 朝日新聞

３１日で期限が切れる租税特別措置のうち、ガソリン税など道路特定財源に関する税を除いた暫定税率の期限を５月末まで２カ月延長する「つなぎ法案」が、同日午後の衆参本会議で可決、成立した。

つなぎ法の対象は、土地売買の際の登録免許税の軽減税率▽海外旅行者が国内に持ち込むたばこやウイスキーへの課税軽減▽東京オフショア市場取引や債券を担保にする「外債レポ」取引の利子非課税措置など。取得価格５０万円以下の中古車に対する自動車取得税の免除措置や、燃費性能に優れた自動車の取得税を軽減する現行の特例措置も延長される。


二ヶ月間だけかもね？？「土地売買の際の登録免許税の軽減税率」
これってマンション購入時に庶民にとって大問題だったからね。よかったw

[184: 匿名さん]

新築の価格に反映されるかわからんが、不動産融資の担保として、土地の価値は結構下がってるのは確か。
1年前よりかなり厳しく見てるよ。
最初にいったが、それが新築マンションの価格に反映するかはわからん。

[185: 匿名さん]

平成１９年の東京都市区別、小売業の年間商品販売額です。
平成１６年比で最も伸びたのは江東区で３３．６％増、
都心３区もそろって増加。
最も減ったのは新宿区で７．３％減、続いて杉並区で７．２％減。
中央線沿線は不調。
区部平均で３．６％増。
参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[186: 匿名さん]

色々なとこから数字引っ張ってくるねぇ
増減だけじゃなく絶対量も知りたいね

[187: 匿名さん]

Japan's machine orders dropped 2.8 per cent in November and a
further 3.2 per cent in December. January housing starts fell to the
lowest in 40 years, down 18 per cent on the year. Tokyo property was
off 22 per cent. Can this still be blamed purely on a change in
building rules?

日本の11月の機械発注は−2.8%。
12月はここから更に3.2%落ち込んだ。
1月の住宅は40年来最低に落ち込んで、年間18%。
東京の不動産は22%も値下がりだ。
これも全て建築基準法の改正でございますってか？

[188: 匿名さん]

>>185
新宿京王百貨店が今年3月、約80億円を投資した全館改装を終えて新たにオープンします。
小田急百貨店も2009年の秋を目標として、売り場を新しくする予定です。
伊勢丹本店は2009年秋までにリニューアルを完成させる計画です。
また、現南口駅舎を33階建の駅ビルに立て替え、18年春開業予定。
さらに東口ルミネエストビルも立て直し、高層化予定。
心配する必要なさそうですよ。
まぁ、もともとの分母の桁が違いますけど。

[189: 匿名さん]

区同士の比較はミスリーディングです。商業エリア毎の比較でないと。

新宿の場合、やはり新宿駅周辺の商業集積エリアが日本一ですが、
分かりやすい例で言えば、伊勢丹新宿本店だけで２７００億円程度の
年間売上があります。その他高島屋、京王・小田急百貨店、丸井、
バーニーズＮＹ等々加えれば、いわゆる百貨店のみで１兆円程度の
売上です。

他方、最近注目を集めている六本木界隈の商業集積エリアがどうかと
言えば、六本木ヒルズやミッドタウンは、それぞれ４００−５００億円
程度の年間売上しかなく、合計しても伊勢丹新宿本店にすら遠く及ばない。

表参道ヒルズなんて、年間売上は２００億円もないんです。

要するに、再開発で注目されメディア等で騒がれると、さも凄い売上が
あるように錯覚しますが、実態は上記のとおり。新宿駅界隈の商業集積
と比肩し得るのは、唯一、銀座・有楽町・新橋・日本橋界隈の商業集積
エリアのみであって、わが国においては、西の新宿、東の銀座が、小売
商業集積の双璧なんです。

それ以外のエリアは、どんなに頑張ったところで、そもそも規模がケタ
違いで、勝負にならないんです。


新宿エリアは、もともと都心南部や城西・城南等の富裕層の厚い後背地
があり、商業エリアとしてのポテンシャルが極めて高いのですが、近年
は他エリアの再開発が注目を集めていたため、やや苦戦していたのは事実
です。しかしながら、丸の内再開発が一巡した三菱地所が、日本テレビ
ゴルフガーデン跡地や、パークハイアットとオペラシティの間の再開発
（７７階建ての日本最高峰ビル建設予定あり）、その他西新宿エリアの
再開発に本格的に取組み始めたほか、もともと新宿を拠点とする住友
不動産も数多くの再開発計画があり、本社を新宿駅に置くＪＲ東日本も
新宿駅周辺中心に再開発計画を有する等、これからの１０年間で最も注目
され、盛り上がるのは、新宿駅周辺の商業集積エリアであることは、業界
事情に詳しい人間の間では常識ですね。

[190: 匿名さん]

東と西の競争で言えば、たとえば従来は銀座へのアクセスが良かった東急東横線
沿線住民にとって、いずれ東京メトロ副都心線と直接相互乗り入れが実現するため、
乗り換え無しで新宿三丁目（伊勢丹や高島屋）に行けるメリットは非常に大きく、
渋谷で買い物していた層も含め、多くが新宿三丁目に流れる可能性が指摘されて
います。北の埼玉方面からも、池袋を通過して新宿三丁目に直接アクセスできる
利便性の効果は相当高いでしょう。

また、日本テレビゴルフガーデン跡地は、新宿三丁目のすぐお隣の東新宿辺りが
最寄駅ですので、ここの再開発次第では、新宿三丁目から東新宿にかけてのエリア
が、たとえば六本木ヒルズとミッドタウンの間の回遊性があるビジネス・商業集積
エリアに変貌する可能性が非常に高いのです。

さらに、東新宿では大江戸線と接続するため、西新宿（都庁）方面へのアクセスも
意外と悪くなく、また、新宿区が計画している新宿駅の東口側と西口側を結ぶ
コミュニティバスや新宿駅構内の東西自由通路が実現した暁には、東西の回遊性
が非常に高まり、新宿駅周辺エリア全体の再開発効果が一層高まるでしょう。

実は、歌舞伎町界隈の再開発も水面下で計画が進んでいるようですし、ゴールデン
街も再開発計画が浮上しているようですから、そうなると、もともと日本屈指の
商業集積エリアである新宿駅周辺エリアが、そのポテンシャルを最大限に発揮して、
東の銀座界隈とは比較にならないほどの効果を発現する可能性は極めて高いのです。
それは、東京駅と新宿駅の乗降客数の差や、後背地の属性（富裕層の多寡等）等を
考慮すれば、容易に理解できることです。

[191: 匿名さん]

西新宿と東新宿は、ある種の棲み分けが進むでしょう。

東新宿は、小売・飲食・娯楽業等の商業集積の高度化が進むでしょう。
その中核は、伊勢丹・高島屋等百貨店や、日テレ跡地再開発商業施設が担うでしょう。

西新宿は、超高層オフィスビル・ホテル・マンション等のビジネス・住居施設集積の高度化が進むでしょう。その中核は、既存超高層ビルに加え、今後建設予定の多くの超高層ビル（７７階計画等含む）、パークハイアット等の超高級ホテル、超高層高級マンション群と、それらを有機的に結ぶ地域再開発商業施設が担うでしょう。

１０年後の新宿は、驚くほどの変貌を遂げ、追随を許さない西の横綱の地位や王者の名声を欲しいままにしていることでしょう。

[192: 匿名さん]

>>185は完全に自爆ですね
反論できるのかな城東デベは

[193: 物件比較中さん]

新宿についてのスレになっていますね。

>>190

しかし後背地の富裕層の話をするのであれば、銀座の方が（略）。
新宿の問題は、再開発が難しいこと。これをクリアしないと停滞する可能性もある。日テレ跡地は、久々の大型案件。
新たな後背地を（埋め立てで）作り出している東側に比べて、副都心線による新たな流れに頼らざるを得ない新宿の未来はどっちなんでしょうね。当分、渋谷を犠牲にして発展する可能性はありますがね。

>>191

西新宿の、プチ秋葉原化もお忘れなく。

[194: 匿名さん]

銀座は全国区なので、あまり後背地云々は意味がないでしょうね。

銀座の後背地は、都内なら昔からの下町ゾーンか、新興格安湾岸
タワーマンション群、若しくは千葉エリアの居住民中心で、
いわゆるピカピカの富裕層が数多く住まう後背地ではありません。

その点、新宿の後背地は、副都心線開業まで見据えれば、新宿・
渋谷・目黒・世田谷・大田・杉並・武蔵野等から東急東横線沿線
まで、非常に幅広く層の分厚い富裕層後背地が存在します。

[195: 匿名さん]

>>194
さすがに、池袋やその先のエリアの居住民には期待してないのですね。

[196: 匿名さん]

外国人（白人・東洋系等問わず）観光客の人気Ｎｏ．１都市は、実は新宿です。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080206AT1G0603306022008.html
http://www.oricon.co.jp/news/ranking/51828/full/
http://www.jnto.go.jp/jpn/press_releases/080205_houmonchi.html

また、スマステのランキングで、新宿は住みたい町Ｎｏ．５。しかも、意外な
ことに、２０代女性の支持が非常に高いようなのです。
http://www.tv-asahi.co.jp/ss/282/special/top.html

新宿の魅力は、最高級から庶民向けまで、何でもありの懐の深さ、若者から
シニア層まであらゆる層の欲望を満たす多様性、何かが起きそうなエネルギー
の大きさ・強さではないでしょうか？


新宿には、少なくとも以下のような顔があり、これは都内広しと言えども新宿
だけでしょう。

１．日本（世界）最大のターミナルを拠点とする、何でも揃う巨大商業集積
２．バーニーズＮＹや伊勢丹・高島屋から大黒屋・コメ兵、ゴールデン街、
　　ヨドバシカメラやさくらや、想い出横丁にまで至る、高級から庶民まで
　　をカバーする多種多様な商業施設・エリア
３．日本一の最高級ホテルであるパークハイアット等を擁するセレブシティ
４．日本初にして屈指の超高層ビル街を擁する西新宿ビジネスディストリクト
５．都庁を擁する首都東京の行政上の中心地
６．歌舞伎町に代表される、独特の雰囲気とエネルギーを有する日本最大の歓楽街
７．西新宿（代々木側）や北新宿方面に広がる一大予備校・専門学校街
８．新宿御苑周辺の緑多く落ち着いたお洒落なパークサイドエリア
９．日テレ跡地、西新宿三丁目他に続々計画される大規模複合再開発
10．六本木と並び、日本、西欧、エスニック的国際性を有する多国籍文化圏

一つの街で、上記すべてを満たす場所は、たしかにこの世に新宿以外ないのです。

また、周辺住宅地としては、すこし広めの範囲を捕らえれば、豊島区目白・新宿区
下落合界隈の目白ゾーン、新宿区市谷や神楽坂界隈の市谷ゾーン、渋谷区西原・
代々木界隈の代々木ゾーン等が既成住宅地として比較的近接しているのに加え、
今後は西新宿・北新宿中心に、超高層高級タワーマンション街が形成され、
この街に新たな変化と高度な発展をもたらすことでしょう。

[197: 匿名さん]

>>186
上手いね。
城東しんじゃの文体をうまく捉えている。

[198: 匿名さん]

>>196
慶応、医科大、女子医大の大学病院もポイント高いんじゃない？

[199: 匿名さん]

１９６は、新宿駅周辺の新宿ですから、すくなくとも慶應や女子医大は、
圏外でしょう。新宿区全体でみれば、高度医療・教育機関の充実ぶりは
単なる商業ビジネス集積のみならず、無論、都心区ならではの魅力です。

わたしは、個人的には、神楽坂に近い市ヶ谷、特に砂土原町や若宮町が
おすすめです。町の素性から言っても、神楽坂の方が麻布十番とかより
格上ですしね。

[200: ビギナーさん]

>>194

新宿の後背地に目黒、大田をあげるところで（以下略）。
また、銀座の伝統的な商圏は、麻布、赤坂方面であることをお忘れですね。

>>196

日本最大のターミナルと言っても、新幹線に乗るのに品川まで出ないといけないのは、ちょっとね。
「予備校と専門学校がたくさんあって」は？？
北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

新宿地域に独特の魅力があることは認めますが、大きな商業集積地であるための再開発の難しさが、どうしても停滞感を招きかねないのではないかという懸念は払しょくされないですね。

[201: 匿名さん]

>>200
新幹線に乗るなら、品川ではなく東京駅。
羽田空港なら品川かな。

[202: 匿名さん]

おいおい富裕層って新宿じゃ買物なんかしねーよ。
番町・広尾・麻布・青山あたりの住民は新宿なんか行かねーよ。

やっぱり銀座なんだよね、富裕層は。
ブランド店の旗艦店は皆銀座だよ。
銀座の地価がなぜ日本一なのか、それだけ収益性があるからなんだよ。

若者と庶民の新宿であり、中国・韓国人の街なんだよな新宿は。
街の発展も二極化が進むと思うが、所詮新宿って庶民の繁華街の域だろうな。

[203: 匿名さん]

目黒、大田は、私鉄沿線で言えば、東急各線中心ですから、ターミナルは
渋谷です。ところが、その沿線の富裕層は、おこちゃまの街に成り下がった
渋谷で買い物が事足りることはなく、勿論、銀座・六本木・青山・表参道
方面にも流れるでしょうが、一定数は伊勢丹等のある新宿に流れるのです。
よって、それら両区も新宿の後背地になります（別の言い方をすれば、西側
主要住宅地住民にとって、山手線西側ターミナルの中では、どうしても新宿
を選ばざるを得ない層が少なからず存在する、ということ）。

ターミナル駅の商業集積度に、新幹線が停まるかどうかは無関係でしょう。
新幹線を使うのは、むしろ観光旅行や出張者等の、その場限りの行きずり
の人たち。日々の日常生活に密着した商圏たり得ず、お土産か駅弁需要が
若干増える程度でしょう。そもそも品川駅も新幹線が停車するようになった
からと言って、それが理由に大成長している訳ではありません。東京駅は
もとから新幹線が停まっていましたが、商業集積度で新宿駅にまったく
敵いません。

予備校と専門学校が多い点は、単なる新宿の一側面でしかありませんが、
将来の顧客層に成長し得る若年層が新宿に馴染み深くなることは、新宿の
中長期的成長にとって無意味ではありません。巣鴨のように老人中心では
なく、若者・中壮年・高齢者すべての層に支持されることが、街の中長期
的成長にとって非常に重要なのです。

新宿はこれから１０年単位で、まずこれまで再開発が行われていなかった
西・北新宿中心に（東は日テレ跡地もあり）、高層タワーマンション、
オフィスビル主体の複合再開発が続きます。六本木ヒルズやミッドタウン
級の再開発がすくなくとも２〜３ありますから、これで新宿に改めて注目
が集まるでしょう。もともと地力のあるエリアですから、それがスパーク
すれば、他主要エリアも安穏とはしていられないはず。

さらに長期的にみれば、淀橋浄水場跡地の超高層ビル群の建替え計画が
本格化することでしょう。これはあと２０年くらいかかるかも知れません
が、いずれ必ず起きることです。新宿はその時に、他のエリアの追随を
許さない、唯一無二の巨大に高度化した都内屈指の一大ビジネス商業集積
拠点、西欧からアジア・エスニックまでをカバーする、文化の坩堝的な
コスモポリスに変貌を遂げていることでしょう。

[204: 匿名さん]

何か、以前の江東区ネタレスが新宿ネタレスに変わったみたいな…

[205: 匿名さん]

>>202

銀座や表参道の地価が高いのは、収益性以上に、広告宣伝効果を狙った
外資系企業やファンド等が、米英本国不動産より割安と見て（かつ将来
的円高も織り込んで）、収益価格を無視して高値取引していた末のこと。
ところが、サブプライムで欧米金融機関に破綻懸念が高まるにつれ、
そういった強気一辺倒の買い手はいなくなり、急騰した場所ほど急落する
リスクが高い、それだけのことですよ。

富裕層は、伊勢丹で買い物する方は非常に多いです。三越と統合（とい
うより伊勢丹が救済合併してやる）により、より多くの富裕層を伊勢丹
は取り込むことでしょうね。真の富裕層を上顧客に持つはずの銀座・
日本橋を拠点とする三越がここまで経営悪化した理由って、いったい何
なんでしょうね。すこしは頭を使って考えた方が良いですよ。

[206: 匿名さん]

>>205

では、なぜ外資系企業やファンド等が銀座や表参道を買ったのか、新宿じゃなかったのか。

新宿にそれだけの魅力（収益性等）がないからだよ。

熱狂的新宿オタクにはわかんねーだろうな。

[207: 匿名さん]

>北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
>（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

196さんではないですが、近隣住民です。
北新宿と西新宿にできるタワーは再開発がほとんどなので、なんだかんだ特例？が適用されるのか、
それとも規制前に許可をとっているのか、いくつか工事や計画が進んでいますよ。
もうほぼ完成しているのが西新宿6丁目に1棟、その東に工事が始まったのが一棟、すぐそばにも計画が一つ。
７丁目に工事中が一棟、3丁目の大規模開発も確かマンション併設のはずですし、
5丁目も十二社通り沿いの大規模再開発が決まったようなのでおそらく数棟。
北新宿の青梅街道側に一棟。例の日テレゴルフガーデン跡地も一部はマンション用に決まっていたはず。
ぱっと思いあたるものでもこれくらいあります。

ただ、残念なのはサービスアパートメントや高級賃貸が多そうで、
分譲がどれくらいあるか・・・
さすがに全てのマンションが賃貸なんてことないと思うので、
ご興味があったら注目してみては？

[208: 匿名さん]

＞＞２０６

いま外資が新宿界隈買い漁ってるの知らないの？？？

情報遅いよｗ

つまり、これまで釣り上げた銀座・表参道は手仕舞い、
これから新宿、って流れですよ

プチバブル弾けたので、以前ほど強気一辺倒ではなく、
収益価格を踏まえた堅実な値付けになるのでしょう

[209: 匿名さん]

最近発表された公示地価では、

千代田・港・中央区の地価上昇率に陰りが見え始めた反面、

新宿・池袋・渋谷の副都心線沿線、特に新宿三丁目などで、
地価高騰率が都心３区を上回る現象が、既に起きてますね。

時代は、再開発が一巡した都心３区ではなく、副都心線開業
で注目あつめる西側都心隣接３区、特に新宿区の時代です。

[210: 匿名さん]

>>208
駅前だと坪一億くらいから取引されてるようですが、
それってさすがに高過ぎのような気もしますけどね。

[211: 匿名さん]

新宿駅前の商業一等地の価値は半端ないよ。
なにせ、あの人の数、一坪でもすごい売上が期待できる。

想い出横丁の再開発も、今のままで十分利益上がるため、
地権者が高層ビル化等になかなか賛同しないので、
結局進展しない。それだけ儲かる土地なんですよ、そこ。

[212: 匿名さん]

>>209
私も新宿に期待してる一人ですが、
いくらなんでも、都心３区ではなく、なんてのはやめません？
豊洲のにのまいで、ふくろだたきにあいそう・・・

きちんと実績もある地域での現実の開発に基づいた発展予想なのですから、
必要以上にあおる必要はないと思います。
今後も客観的な情報のみを教えていただけたらうれしいです。

[213: 匿名さん]

都心３区の地価上昇率よりも、新宿の（特に駅近や三丁目）地価上昇率が高いという、
正真正銘の事実が淡々と書かれてあるだけですが、何を心配されているのでしょうね。

[214: 匿名さん]

新宿と豊洲を同列に扱うのはとても失礼です。

新宿は都心３区から袋叩きにあうほどヤワな街ではないので、

どうぞお安心を。

[215: 匿名さん]

失礼、確かにおっしゃる通りなんですが、
ほら、なんというか書き方というか表現のニュアンスっていうか・・・あるじゃないですか、そういのって。
他に対しての否定や強い断定はあらぬ反感を生みやすいと思います。
同じ事実を伝えるのでも、受け入れやすい表現となにか反感をかう可能性のある表現だったら
前者のほうがいいのかなと。
あくまで私個人の感じ方ですので無視していただいてかまわないのですが、
自分と同じような意見だったので、少しでもみなさんにも受け入れて欲しいと思い、
よけいなおせっかいをやいてしまいました。どうぞお気を悪くなさらずに。

[216: 周辺住民さん]

でも、いくらなんでも富裕層が新宿で買物するとは言いすぎでしょうね。
確かに一部はいるのでしょうが、圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません。

あと新宿はアジア系の人がやたら多い。国際化してると言えるかもしれないけど、
品のある街とはお世辞にも言えない。
富裕層はむしろ新宿をますます敬遠していくのではないかと・・・

[217: 匿名さん]

新宿はオフィスビル建ててもテナントはＩＴと土建屋とよく分からん中小企業くらいしか入らなそうだな。
都心はまだ当分開発が続くし新宿の時代は簡単に来ないだろう。
商業力ではさすがの都心も新宿には敵わないが。
これからの東京は経済の中枢機能は都心、商業の中枢機能は新宿とはっきり分かれることになる。

[218: 匿名さん]

>>216さん、「圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません」と断定されてますが、
そうならば客観的証拠を提示願います。

そもそも富裕層とは何か、の定義から正確な議論をしなければならないでしょうが、
圧倒的多数とは、具体的に何％の富裕層が新宿で買い物をしないのか、統計的根拠
等を提示願います。でなければ、安易に勝手なことを書込まないことです。
感覚的議論はいかにも素人的で、何ら客観的な説得力を持ちません。

新宿が丸の内や大手町のようなビジネス街と性格を異にするのは事実であって、
いわゆる財閥系大企業は大手銀行等の本社・本店が拠点を置く可能性は低いでしょう。

しかし、副都心のチャンピオンとして、主としてエンドユーザ等に直接訴求する
ことが必要なビジネスでは、新宿を拠点とすることに一定の意義が見出せます。

たとえば製造業なら重工業系でなく軽量系・食品その他の不特定多数のエンドユーザ
を対象とする商品、あるいはエンドユーザを対象とするネットビジネス含むサービス
業等は、新宿に拠点を構えるニーズが引続き高いでしょう。

新宿がこの巨大な商業集積を作ったのは、計画的な開発計画ではなく自然発生的で
ある点が重要です。人工的再開発は一見美しい理想の都市のように見えるのですが、
実は無機質ですぐに飽きが来る、底の浅い再開発に終わるケースが殆ど。

新宿には、人間の本来的な欲望や願望が自然発生的に具現化した街として、非常に
高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう。

[219: 上等]

新宿地区のご発展、おおいに結構だと思います。
それと申しますのも、
城東地域に住んでも、例えばセンターコアエリア内から等であれば十分回遊ゾーンに入るからです。

お手数ですが、試しにGoogleマップなどを開いていただきまして、
新宿を中心に、
左は三鷹、右は荒川（区ではありませんよ川です）が見える位の縮尺図を用意してみてください。
すると、吉祥寺、成城学園、田園調布あたりと、
上記の城東地域がほぼ同距離であることが分かると思います。

住環境や住んでいる方々の層の違いを問われれば返す言葉もありませんが、
銀座、東京、秋葉原、お台場なども日常にご利用できますので、城東もよろしくお願いします。
（本当はこのあと、上野、浅草、錦糸町、亀戸、押上、北千住、豊洲そして曳舟あたりと続けたいのですが集中砲火が怖いですね）

[220: 匿名さん]

>>218
>高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう

誰かさんのせいでこういう文体にアレルギーが・・・
商業地の規模的にはららぽレベルじゃ話にならないですよね

[221: 匿名さん]

新宿というところはいかにもコスモポリスらしい、
全国から人が集まってできた街というイメージだとおもいます。
その混沌を嫌う向きもあるかとはおもいますが。
対して城東に関しては、千葉の属領というか、隣県からの影響が強くうけた、
東京らしさというのとはまた違う、一種独特の文化があるとおもいます。

いづれにせよ２者これほどにも異質なものを比べてみても仕方のない話ですし、
一方の繁栄が他方の衰退につながるというものではないでしょう。

[222: 匿名さん]

今日浅草逝って来たよ
やはりあの辺は何だか空気が違う
都バスに乗って浅草橋のJRまで逝ったが
駅の某国人比率は歌舞伎町並みだった

[223: ビギナーさん]

>>207
センター東京を検討しているときに、新宿区は規制が強化されたので、タワーマンションは立ちにくくなったという話がありましたよ。用途指定や、再開発地域の例外はあると思いますが、高級マンションは難しくなったのではと思っている次第です。（麻布十番、五反田では高級なタワーが計画されていますが、新宿区では１件くらいしか思いつかないので。）今後、予定されているのであれば注目したいと思います。

>>209
そうですね。少なくとも３Ａについては上がりすぎた感じですからひと段落するのも当然かと。そうすれば、次は、比較的開発の少なかった地域である、西新宿、北新宿方面か、湾岸方面か、という流れになるのも当然かと。


>>218
常識的に考えて、２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。

[224: 匿名さん]

一部のオサレさんからは
熱狂的支持があるよ伊勢丹は
ブランド買いするだけの人にはわからないけど

[225: 匿名さん]

別に富裕層でもないけど、メンズは普通にいいね。
旬のブランドと、うまいセレクトはデパートというよりセレクトショップ的。
超最先端ってわけではないし、どこにもないものがあるわけではないんだけど、
そこそこのものが一カ所でみれるのは、めんどうくさい時には便利。
おまけに本館にボンジュールができてからは代官山いかなくなっちゃった。
でも、なんでゴヤールなくなったんだ？
あと、駐車場なんとかして！

関係ない話失礼。

[226: 匿名さん]

>>223

新宿区には絶対高さ規制が導入されたほか、都の景観条例で歴史的建築物等の
周辺や背景エリアでは事実上高さ制限がなされます。これは、新宿区が歴史ある
都心山の手エリアであるが故、歴史的建築物等も数多く、世田谷や練馬等の郊外
住宅地とは絶対的に条件が異なる点です。

ただし、絶対高さ規制は新宿区のすべてのエリアに導入された訳ではなく、基本
的に住居地区が対象ですし、さらに、都の景観条例以外なら、周辺緑地を増やす
等一定条件を満たせば総合設計制度適用対象となり得るため、容積率緩和等の特例
が受けられますから、高層化は可能です。

そもそも西新宿や北新宿エリアの多くは、それら規制が緩やかな上、総合設計制度
を使えば、７７階建て超高層オフィスビル建設も問題ないでしょうし、実際に
再開発準備組合等で具体的構想が計画段階にあり、近いうちに都市計画決定される
ことでしょう。それから、「元麻布在住の富裕層が、わざわざあの混雑している新宿伊勢丹で買い
物するとはちょっと考えにくいのですがね〜。」という言葉は、混雑度では全く
ひけを取らない銀座四丁目界隈にも当てはまる訳で、それを言うなら「元麻布在住
の富裕層が、わざわざあの混雑している銀座三越やらで買い物するとはちょっと考
えにくいのですがね〜。」となります。

古くからの名家名門、代々の資産家富裕層であれば、外商が対応する場合もあるで
しょうが、それは三越も伊勢丹も同じ。ただ、老舗だけに三越の方が上得意は多い
でしょう。他方、外商を好まない富裕層も実際いますから、そういう方々は店舗に
出向いて買い物されるでしょう。そういう方々が新宿伊勢丹には絶対行かない、
という客観的根拠も具体的証拠も、どこにも示されてはいませんね。もしあったら
教えてください。

[227: 匿名さん]

ここ数年来「２億から３億以上のマンションを購入する、元麻布在住の富裕層」
というタイプの方々は、いわゆる古くからの伝統的富裕層、名家名門出の資産家
層ではないタイプで、いわゆる俄かなりきん系の方々が比較的多いですから、
老舗百貨店の外商を使う方々は少数派でしょう。

そもそも真の富裕層が銀座界隈の老舗百貨店等ばかりで買い物されるなら、
どうして三越は伊勢丹に救済合併される羽目に陥るのでしょうね。松坂屋も銀座
に旗艦店があるものの、その改装は大丸の支援を受けているのが実態。富裕層が
それほどまでに銀座に集中しているのなら、何故銀座に旗艦店がある老舗百貨店
が軒並み不調又は支援を仰ぐ事態に陥ってるのか、理由を説明願いたいですね。

真の富裕層は、わざわざ店舗に行かないなら、外資系ブランドショップに電話
一本ですべての品揃えを自宅に持って来させたりしてるんでしょうかね。あまり
そういう話は聞きませんが。銀座の百貨店はダメで、専門店ならＯＫということ
ですか？　銀座有楽町界隈には家電量販店やディスカウントショップも増えまし
たが、それでも富裕層は銀座にしか行かないのですか？　富裕層は銀座にしか
行かないが如き主張をされている方には、統計的事実等を明示して説明して頂き
たいですが。

[228: 匿名さん]

三越等の日本橋・銀座界隈を拠点とする老舗百貨店は、元々は伝統的な
正統派富裕層の顧客を多数抱えていたが、時代とともにそういう顧客が
減少している中、新たな世代のファンを獲得できず、時代の流れに埋没
して業績悪化に歯止めがかからなくなった、ということでしょう。

伊勢丹は、伝統的富裕層より、むしろ新興富裕層の支持者が非常に多い
と思います。伝統のしがらみに捉われず、流行に適度に敏感な、程良い
先端感と上質・高級感、そうしたバランスの良さは伊勢丹の得意とする
ところ。そういう伊勢丹支持者の富裕層は、当然伊勢丹で買い物します。
伊勢丹の上手なところは、準富裕層等もうまく取り込んで、顧客ベース
を拡大しているところでしょうね。

それが伊勢丹新宿本店を、事実上の売上Ｎｏ．１百貨店にまで押し上げ、
伊勢丹をわが国最強の百貨店と呼ばしめる、大きな要因の一つでしょう。

[229: 匿名さん]

「真の富裕層＝外商しか使わない」というのは庶民が考えそうなレベルの都市伝説だよな。。。
「三越は伊勢丹に合併されちゃいました」という方がよっぽどリアルだ。

[230: 匿名さん]

日本国内で、真のコスモポリスと言えるのは、新宿だけではないでしょうか？

外人さんが多いという点では、六本木界隈も似てはいますが、歴史的経緯から
しても、単に進駐（占領）米軍やら米国大使館やらの影響ですから、むしろ
日本の中の米国、事実上米国の文化的占領状況が継続している街、と捉える
べきで、真のコスモポリス、国際（多国籍・無国籍）都市と言えないでしょう。

新宿は、日本、西欧、エスニック、エマージング、すべてがない混ぜのメルテ
ィングスポット状態。歴史的にも進駐（占領）米軍の影響が及ばない中で、
自然発生的に多国籍・無国籍都市へと発展して来た点は、真のコスモポリスに
相応しい街です。


映画「ブレードランナー」では、欧米ともアジアともつかない不思議な未来
都市が描かれていますが、これはまさに新宿イメージでしょう。

また、映画「ロスト・イン・トランスレーション」で描かれる天空のパーク
ハイアットと絶妙な対比を見せる下界の新宿繁華街は、新宿だからこその
見事なまでのコントラスト。この味わいは銀座でも六本木でも表参道でも赤坂
でも白金高輪でもなく、新宿だからこそ出せたのではないでしょうか。この
映画以来、パークハイアットと新宿繁華街は、欧米からの旅行客に絶大な人気
なんですよ。


ちなみに、「死ぬ前に見るべき1000の場所」という洋書がありますが、その本
では世界中の1000の名所が選ばれているものの、日本で選ばれているのは、
「京都」「中山道の旅館、俵屋」「奈良公園」「札幌の雪祭り」「富士登山」
「パークハイアット」「築地の魚市場」「吉野の花見」のわずか８つのみ。
いかにパークハイアットが欧米人にとって特別なものかが、よく分かりますね。
この点、リッツカールトンもグランドハイアットも、勝負にならないのですよ。

[231: 匿名さん]

>三越は伊勢丹に合併されちゃいました
ある意味真の伝説だよね。

[232: 匿名さん]

本質が見えていないようですね。

都心回帰が進んで、都心の商業施設がこれから栄えて行く流れなんですよ。
伊勢丹が三越といっしょになったのはこれが理由だし、
本社は銀座でしょ。

伊勢丹が見ている未来は正しいよ。
じわりと方向転換・・
さすがです。

[233: 周辺住民さん]

新宿、しみじみと良い街ですよ。ありとあらゆる人を受け入れる懐あるし・・。
ただし、投資目的ではなく、自身が住むことを考えるなら、
北新宿〜東中野をお勧めします。
自分もこの地域のマンションを購入して７年住んでますが、
冬でも暖かい南方向に新宿副都心の高層ビル群が東から西へと、重なり合わずに、
ズラリと並んで拝められる眺望は、他にはなかなか無いのではないでしょうか？
この辺りだと、高層ビル群が近すぎることもなく、遠すぎることもないので、
柏木の住宅地街を超す３階以上で、十分この素晴らしい景色の恩恵に授かれます。
それに、夜は思った以上に静かですしね。
また、この季節、歩いてすぐの神田川沿いの桜並木は本当に綺麗だし、
人も混まないので花見には最適ですよ。

大久保通り辺りからだと、新宿まで歩いて１５分で行けますし、
デパートや家電量販店で重いものを買ってもタクシーで１０００円いきません。

欲を言えば、夜遅くまでやっている安価なスーパーや飲食店のバリエーションが
もっとあったら有り難いのですが、まあ、新宿まで出れば何でもありますしね。

ただ、この辺りのマンション価格は、ぐっと高くなりましたね。
東中野のタワマンの値段を見て、つくづく、マンション底値の時期に
購入しておいて良かったと思いました・・。

[234: 匿名さん]

>>232
あなたのお話の本質が見えませんが？

[235: 匿名さん]

>>232

やっぱ、何も本質が見えてないわｗ

だったら、三越業績不振の理由を説明せよ。

場所だけで成功する訳ではないし、都内超一等地にありながら
業績不振の三越が、伊勢丹との統合で主導権取れるはずもない。

伊勢丹が三越使って銀座界隈にまで勢力拡大を図るのは当然と
しても、それは都心回帰とかいった次元の話とは関係ない。

そもそも都心回帰って、小売商業の話ではなくて、居住民の話。
べつに銀座界隈に住む人が多くなっている訳でもないし、銀座
界隈に住む人が多くなるか否かに関らず、銀座の商圏は不変。
なにせ、日本一のブランド商業エリアなんだから、人口の都心
回帰とは無関係に全国区。

そこでさえ商売がうまく行かない三越の体たらくや、それを
抜本的に改革しようとする伊勢丹の動きと、人口の都心回帰と
は別次元の話。

[236: 匿名さん]

>>232

三越関係者には申し訳ないですが、世間一般は、三越は伊勢丹に救済合併
されたと理解しています。

本社が三越側なのは、たとえば三菱銀行が東京銀行を吸収合併した際、
新行名を東京三菱銀行と名乗った（東京を先に呼ぶ名前にした）ように、
実態的に主導権を握った側が、形式的な面で配慮を見せる類の話です。

[237: 匿名さん]

伊勢丹が何を考えているか分かっていないな。
物事を一面で捉えすぎ、

伊勢丹のメリットは何か？
何故本社を新宿にしないのか？
よ〜く考えてごらんなさい。

[238: 匿名さん]

現在の新宿の一番弱い所は飲食ではなかと考えています。
確かにホテルの中には三ツ星レストランまでありますが、
チェーン店と居酒屋以外のゆったりと普段の食事ができる
うまくてセンスのいい店が少ない。それとカフェ。
その点では麻布、恵比寿あたりに大きく遅れをとっているので、是非ともなんとかしてほしい。
歌舞伎町なんて、もし大規模な立て替えによる再開発が難しいなら、
小規模のビルにセンスのいい店がつらなるオサレ飲食街として
再生するなんて方向もいいのではないかと思います。

[239: 匿名さん]

>>237

勝手な妄想を中途半端に語らずに、まず自論をすべて包み隠さず論理的に説明なさい。

それから徹底的に論破して差し上げますからｗ

ここには、無数の人間が、あなたの説明を手ぐすね引いて待ち構えてますよ。

まあ、自身ない輩なら、ここでトンずらかますのでしょうがねｗ

[240: 匿名さん]

新宿の次は池袋ですね

[241: 匿名さん]

>>239
伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。
その理由は以下。
①富裕層のみならず、そこそこの所得水準のサラリーマン層までも都心回帰を始め、
　中央線沿線の購買力が将来的に低下すると予想される。
②郊外の購買層の中心は団塊の世代であったが、それらの人々はこれから現役を引退し、
　旅行、生涯教育等の需要はあるが、積極的な消費文化を形成するものとなり得ない。
③その団塊の世代の子供たちは、地元民化が進み、居住エリアからさほど離れない範囲内の
　お手軽消費志向が強い。
④その志向をいち早く察知し、立川等にＳＣが続々と出来上がり、新宿までわざわざ買い物に
　出向く人は減っている。

反論よろしくお願いします。

[242: 匿名さん]

>>241は伊勢丹で買い物したことないだろ（笑）

[243: 匿名さん]

伊勢丹単独の話ではなく、商業エリアとしての新宿の成長限界ってことですよ。
西口も東口も合わせてのお話。

伊勢丹の先見の明の素晴らしさは、
新宿に固執せずに、三越と組み事で、
成長性が高い都心に打って出る戦略を取った点。

電鉄系のデパートは打つ手が無くて、
総崩れになるかもしれません。

[244: 匿名さん]

>>241

「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」という主張は、
貴方の個人的見解・見立て（あるいは、思い込み）というより、
本当の事実関係を語っているとの理解でよろしいか？

であるならば、①から④までのごたく並べる前に、まずは本当に
「伊勢丹が新宿の将来性に疑問を持っている。」事実を客観的に
疎明し得る根拠を示すことが先。

貴方が伊勢丹社員で、会社の経営戦略に関する内部文書を見たり
聞いたりして知り得る立場でもない限り、貴方には伊勢丹の経営
陣が何を本当に考えているかが分かるはずもなく、伊勢丹の考え
を知りえないのであれば、その主張は単に貴方の個人的見解（思
い込み、はたまた妄想）に過ぎないため、①から④までの議論に
付き合うことは時間の無駄。


無論、企業というものは、特に優良企業であればなおさら、常に
「危機意識」を持っているもので、現状に安穏とせず新たな市場
開拓を目指すことは一般論としてあるだろうが、だからと云って、
それが新宿の将来性に疑問を持っていることの証左とはならない。

[245: 匿名さん]

そもそも百貨店自体生き残りをかけて模索している時代
銀座を中心とした都心も副都心も危機感感じてないところなんてないわ

[246: 匿名さん]

>>244
私は伊勢丹の経営者ではありませんから、あくまで推測です。
しかし、その推測に対し明確な反論が行えないようなら、
その推論は限りなく真実に近いものと考えられます。

[247: 匿名さん]

>>246

まず、勝手に伊勢丹が○○と考えている、などとは書込まないことです。
確認していない以上、それは事実ではないので、伊勢丹関係者からすれば
極めて迷惑千万な話です。

さて、貴方の①から④については、以下のとおり反論しておきます。
①「都心回帰」という言葉が極めて安易かつ抽象的に使われているが、具体的に何を意味するのか？　貴方が言う都心とはどこで、回帰とはどういうことか？　それが中央線沿線の購買力が将来的に低下することとどうつながるか、論理的説明がなされておらず、説得力なし。
②団塊の世代が現役を引退し、積極的な消費文化を形成するものとなり得ない点が事実としても、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠は何か。銀座であれその他商業エリアであれ、団塊の世代の現役引退の影響は及び得るのであって、これまた説得力なし。
③団塊の世代の子供たちは、地元民化が進むなら、新宿はおろか、更に遠い銀座にまで足を伸ばす人口が減るのでは？　これまた、その影響が新宿のみに及ぶとする根拠薄弱で、説得力なし。
④上記と同じ。新宿のみに影響が及ぶとする根拠なし。そもそも銀座は全国区のブランド商業エリアであり、決して銀座近辺に居住する顧客だけで成り立っている街ではない。銀座のみ団塊の世代の現役引退やその子供世代の地元民化の影響を受けないとする合理的根拠はまったく示されておらず、よって貴方の主張が妥当であると客観的に確認できる材料はまったくない。

他人を説得するためには、客観的事実や疎明できる証拠を示さないと、単なる妄想としてしか扱われないことを十分認識して書き込みするようにしましょう。

[248: 匿名さん]

>>245
今はっきり言えることは都心に拠点を持たないデパートの将来は暗いだろうってことです。
だから先手を打って、丸井は有楽町に進出、伊勢丹は三越といっしょになりました。
京王、小田急あたりは苦しいだろうし、
東急は伊勢丹に近づき、
東武は新東京タワーに命運を掛けている。
高島屋だけはまだ余裕をかましているが、
新東京タワーのお土産つきの東武あたりに近づくかもしれない。

[249: 匿名さん]

ひとことで言えば、２４５さんの発言がすべてでしょう。

百貨店業界は、特に業界全体では頭打ち状態となった成熟産業であり、
今後急激な成長が望めない以上、規模の利益を目指すためや、商圏や
顧客層が競合せず相互補完的な同業者との連携・統合等を図るのは、
経営戦略上もごく当然の流れでしょう。

すでに新宿に磐石の基盤を構築している伊勢丹にとって、これ以上
新宿で成長することが困難という意味で、それを新宿での将来性への
疑問とか危機意識とかで表現することもできるでしょうが、新宿を
捨てて銀座に進出するのでは決してなく、伊勢丹にとっては新宿を
しっかりと固めつつ、更に限界まで成長を目指しつつも、新たな商圏
として三越等の老舗百貨店の牙城である銀座・日本橋エリアに攻め込
もうとしているのであって、それは、商業エリアの成長性が　
新宿＜銀座　であるという主張とはまったく別次元の議論であること
を認識すべき。

[250: 匿名さん]

>>241
①都心回帰といいますが、新宿区はその都心である港区、千代田区の2区に隣接しています。
ですので、その都心回帰は新宿にとっても好材料であるわけです。
立川から来るより隣の区から来る方がはるかに近いですから。
ただ都心には他にも競合するエリアがあるので、後背地以外の集客能力がより必要になります。
それが、現在新宿駅を中心としていくつも計画されている大規模再開発であり、
それらは競合するエリアに対しての競争力をさらに高めるためです。
また、副都心線は新宿渋谷池袋が独立したエリアとしてだけでなく、
それぞれのエリアの特性を生かし、一つの巨大商業エリアとして機能するため、
各エリア間の距離の壁を埋めるためのかっこうのツールです。

②今、マーケットがやっきになっているのは現役を引退しても思った程購買力（購買欲？）が落ちない
リタイヤ団塊世代の獲得だと認識しています。
仮に団塊世代のがリタイヤによって購買力が落ちるのだとしても、
それは全ての商業地に言えることでは？銀座のみが若い層に支えられていたのでしょうか？
むしろ伊勢丹の顧客はあきらかに銀座界隈の老舗百貨店より若いはずです。


③、④も新宿のみならず、全ての商業地に言えることでは？
例えば、銀座であれば城東、千葉方面からの客が地元のららぽーとなどに客を取られるとか。