23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[122: 匿名さん]

時代の流れは変わるもの。
流れに従っていると思い込んでいるだけでは、
いつの間にか迷い道に入り込む。

[123: 匿名さん]

ららぽーとができた程度でおめでたい話だ

[124: 匿名さん]

一応良い話かと思ったがこの話も駄目なんだろうなぁ。

売れ残り安く買うって、話をしてるんだろうが所詮売れ残りだからどうかな。

自分の好きな住みたいものは販売済みですになりゃなきゃいいけど。

鵜呑みにしちゃいけないね！

マーケット全体が冷え込んでしまえば、更なる供給過多も予想されるしなぁ！

まだ別次元の話だがね

要は、安く気に入ったモノが手に入るかって話だからどうなの？

もっと混乱しないのかね

[125: 匿名さん]

売れ残りは売れ残り。
駅遠などの立地の悪さは、手をかけても変わりません。
千葉や埼玉の物件が都内物件には変わりません。

[126: 匿名さん]

今は都内も徒歩圏内も売れ残りが山積みですよ。

[127: 匿名さん]

今日もデベ同士の
生き残りをかけた今後の成り行き話ですか
床屋かルノワールあたりでしてて欲しいものですな

[128: 匿名さん]

確かにそうかもね(笑)

だけど駅近くで売れ残りね

例えば俺のイメージはJR中央線は荻窪から西とか
それから先武蔵野は人によるが特にローカルイメージだなぁ

ローカル線ではなくてもありうるのかな？

売れ残りはどの辺のどんなグレードＭＳか教えて欲しいもんだなぁ…(笑)

山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

そこにあれば買いかな？

[129: 住まいに詳しい人]

>>126
都区部の残戸はまだ1600戸水準ですが
販売時期を先送りすることで表面化していない隠れ残戸も多い

２月は都区部でも初月契約率は60％ギリギリです
３月４月と供給が増えていくなかでカエルが茹であがっていくのでしょうか？

都心部に注目しても、昨年までは飛ぶように売れていた億ションも
かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅になって
目も当てられない状態だし

億ションは広告打ったからといって、客が集まるわけでもなし
営業マンもふて寝しているしかナイんでしょーね

[130: 匿名さん]

129さん

それ当たってるかもね

暫くは続けば買い時はくるよ

でも銀行破綻まで追い込まれないから激安にはならないだろうな〜

どうですか？

[131: 匿名さん]

流動化ってつまり、
在庫を円滑に値下げ販売するためのスキーム作りというやつでしょ。
建て主がそのまま、売れない部屋を値下げすると、
納得して買ったはずの「契約済みのお客様」までが怒り出す変な慣習が残ってるので、
間に転売屋をかませてそういった問題をクリアにすると。

プチバブル崩壊を読めなくて、値付けを間違って売れなかったけど、
品質的には問題の少ないマンションってのも在庫化してる。
そういうのを引き取って、値段を下げて（適正化して）再販売というのは、
サプライヤにとってもエンドユーザにとってもけっこうメリットのあることでは。

値段以外に、品質的にゴミなマンションは、どうこねくり回しても再生は不可能。
買い取ってもくれないし、自分で始末するほかないでしょう。

[132: 匿名さん]

>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです

よく言うよなぁ。
>>47
のリンク先下部に、２月の実績がリンクされてる。

２月の23区の申込率は81%だよ。

[133: 匿名さん]

契約率と申し込み率の違いって何んですか？
素人ですいません。

[134: 匿名]

坪2000万円間近なんて　ほんの半年前まで妄言吐いてた輩たち　今頃どうしてるかな？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　半ベソでフテ寝、それともあっさり宗旨替えして、今や調整・下落曲面を直視して反省？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まぁ、相変わらず反省なんかせず、かつての自らの発言棚にあげて　エラそーに能書き垂れてるんだろうけどね

[135: 購入検討中さん]

コスモスイニシアから値下げのご案内がきた

山手線某駅徒歩圏の物件で家具付きで500万引きで売るとの事。
完成済物件は、やはり値下げしてくるね。

[136: 匿名さん]

良く出てくるけど、
＞かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅

億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
ますね。

[137: 過去スレの40]

現状は、creeping stagflation（忍び寄るスタグフレーション）というような事態だと思う。
70年代は中東情勢不安定化ですぐにハイパーインフレに突入したが、今の原油価格形成は新興経済のエネルギー需要増大を背景として、これを見越して投機資金が先物市場に流入してくるという展開になっている。先物取引は、市場の価格変動リスクを回避して取引を安定化させるために考案されたにもかかわらず。これからはdecouplingがよいという人がいるが、新興経済が成長すればするほど、中産階級が巨大化し、原油需要も高まり、原油価格が高騰するというサイクルを生み出す。将来的にＷＴＩの120、130＄台突入もありえると思う。結果として、世界経済は絶えずクリーピングインフレ懸念に悩まされることになる。

では、デベの生き残り戦略はどうなるかを予想すると、成約率の高いことが確実に見込める土地だけを仕入れ（供給減）、収益率を下げ、消費者が受け入れられる価格帯で販売する。長期的に建築費はどんどん高くなるが、取引が減るので土地代は下がっていくのでないか。とにかく、市況判断を誤って、おかしな価格設定を最初にすると、困ったことになるだろう。

[138: 匿名さん]

医者や資産家等の正統派富裕層は　資産価格の動向に敏感　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

だから、潮目変わって値下がりリスク感じ始めたら　スーっと引いていくよ　そんなもんだよ

[139: 匿名さん]

>132
>>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです
>２月の23区の申込率は81%だよ。

つまり、申し込んだ人は81%いたけど、結局、契約した人は60%しかいなかったことでしょ。

申し込んだ人がいくらいても、契約まで行き着かなかったら、それは意味がないと思うのですが。。。

私も契約率と申込率の計算式を知りたいです。

率って、何に対して割合なんでしょうか？

[140: 匿名さん]

今後さらに値下がりする(つまり、今よりももっと安く買える)可能性が高いから、
今買おうなんて思わないよねぇ、普通。

[141: 匿名さん]

>128
>山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

”感じ”と言われましても。。。

客観的なデータを示してもらわないと。

現におもいっきり間違ってたし(笑)

[142: 匿名さん]

＞１３８

なるほど、そうですね。

都内のマンションが全く売れていない訳ではない（契約率６０パーセント）のは、いわゆる昔からの富裕層が居住区間購入の適齢期に依頼している側面もあると考えてもいいですよね。
ところで、投資目的の富裕層にとって、弱含みの今はマンション購入時期ではないという主張もわかりますが他に魅力的な投機筋も無いですね。
となると、逆に不動産に注目が集まるということはないのでしょうか？
つまり、下落している局面は買いみたいな感じです。

[143: 匿名さん]

ありません

[144: 匿名さん]

基本的にいつでも買い時というわけですね。
上昇局面では、待ってると買えなくなるから買いだし、
下落局面では、安いから買いと。

無理なく、納得できる品質の、必要な物件が買えるときが買い時だとおもいますがね。

[145: 大阪のお金持ち]

有難うございます。
となると、お金はダンボールに入れて朽ちるまでほっとくしかないですね。

[146: 匿名さん]

価値がさがるものを買うより、現金もってるほうがマシです

[147: 匿名さん]

欲しいときに買えばそれだけ満足度も高いです。本当に満足度高ければ住み続けるので、相場が上がろうが下がろうが含み損益は実現しません。
でもそれに一喜一憂してしまうのが＊＊＊根性抜けきらない私のような年収の中途半端なサラリーマンです。

[148: 購入検討中さん]

下がる下がるって４年前からガイアとかで言われてたけど、なかなか実感がない。
むしろ上がったし。。。自分が良いと思うものは人も良いと思うから下がらない。人気の無い物件が下がるのは当然で、供給過剰は質の低い物件もたくさん産出するから、そうゆう物件が下がるだけで、供給過剰が全体の価格を下げるわけでは無いと思う。
山手線沿線だろうと、人気地域だろうと、設備、デザイン、デベ、ゼネコンのネームバリュー、などの魅力の無い物件は売れ残るのは仕方無い気がする。安いもんでもないし。
下がるから待てと言われ、目を肥やすつもりでたくさん見てきたが、あの時買ってればと思う物件が多々ありました。せっかく我慢してきたので、この際とことん粘りますが、待てば海路の日和はあるのでしょうか。。。

[149: 匿名さん]

ここで　下がらない論の方々　何が目的なんでしょうね？

購入検討中の一顧客なら、下がって貰って底で買えたほうがいいはず。

売れなくて困ってる業者や、投資目的で借金して物件仕込んだ輩たち以外、必死に下がらない論展開する意味ない。

どっちも業者。一顧客から見れば、自業自得に過ぎず、そんな輩たちがどうなろうが関係ない。

[150: 匿名さん]

>>139
申込み率も大事だけど、供給量が少なすぎてランキングにまったく出てこない区が
いっぱいあるのが問題。
売れないから販売時期を遅らせているんだろ。http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080325d5000d5.html

[151: 匿名さん]

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい

[152: 住まいに詳しい人]

>>132
マーキュリーの数字って他の調査会社の数字と比べて
供給数も多いし「申込み率」も高いんだよなぁ

不動産経済研究所の数字はこんな感じ
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
　
　
>>136
>億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
>中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
>ますね。

会社経営者とか士業系の人の需要はさほど減っていないがマンションを買う人は限られており
ここ数年の1000戸超の供給を満たすほどの客数はいない

またこの人たちが買うのは億ションといっても1億5000万円まで（本宅じゃないから）
それを越える価格帯は前述のIPO成金系が本命となる
だから今は高ければ高いほど苦戦しているよ

[153: 匿名さん]

建築確認の厳格化で遅れてた物件が一気に出来上がってくる頃が、
次のクライシスでしょう。供給過剰と買い手不在が揃う。

むろん先取りして、すでにババ抜きになりつつありますが、
いまはまだカードも多くて作り笑いも出来てる状況。
郊外からじわじわ下落包囲網が狭まってきている。

[155: 匿名さん]

郊外大規模物件が売れ始めるかどうか？

都心部は坪単価２５０万円前後であれば堅調に売れ続けるだろう。

[156: デベにお勤めさん]

立地優位性と超高層ビルのもつブランド力により、主に東京の西側で拠点展開する企業のニーズ
を取り込み、ビジネスエリアとして高いポテンシャルを維持してきた西新宿。

しかし、丸の内や日本橋といった他のビジネス一等地と比較すると、ＩＴ・ソフト開発関連業や
人材派遣業といった、景況感の影響を受けやすい企業が多い市況に左右されやすいエリアで
あり、これが西新宿オフィスマーケットの特徴であるとも言えます。

新宿副都心として近未来的な街が出現してから四半世紀。西新宿では今や20棟以上の超高層
オフィスビルが建ち並び、エリア中心部が飽和状態となった結果、近年は大型新規供給は行われ
ていません。新規の大規模開発群と比較すると、どうしてもスペック面での古さは否めず、
電気容量の不足や、コア部分の配置・部屋型といった、リニューアルでは対応が難しい部分も
あります。

今後も西新宿が新興ビジネス街に対抗する競争力を維持していくためには、新規供給が必要と
なってきますが、中心部が飽和状態であるため、エリアの周辺部にならざるを得ず、都心部や
臨海部の魅力ある開発に押され、ビジネス街としての地位が相対的に低下してきたとの声が聞かれます。

添付、東京オフィスビル竣工予定マップにある通り、特に２０１０年以降は秋葉原から浜松町に
かけての山手線をはさんだ東西に予定が集中しています。
将来的に分譲・賃貸マンションの立地条件に大きな影響を与えることになるでしょう。
http://www.oj-net.co.jp/develop/index.html

[157: 匿名さん]

新宿だけで大規模な再開発を含む12も有れば既存のビルと合わせれば十分でしょ。
おまけに南口の駅ビル。
日本最大の商業地の魅力と副都心線開通による渋谷池袋エリアまでの一体感の強化。
次ぎに来る老朽化したビルの再開発までもたせらえれるでしょう。
港区千代田区はともかくとして、他が新宿にあたえる影響はないに等しいでしょう。

[158: デベにお勤めさん]

>>157さん
ところが新宿の場合、竣工予定に純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
住居系との複合タイプが多いです。
オフィス街として将来性に大きな疑問符が付くから、デベもそういった選択をしているんだと思います。

ＩＴ関連も、研究施設を含めて湾岸に集結する傾向が強まっていますから、
新宿に残りそうなのは人材派遣会社と専門学校くらいになりそうです。
ＲＥＩＴの組成を考えると新宿を外した方が私は良いと思います。

[159: 匿名さん]

デヴェロッパー、建設業界の生き残りのためには、
都心の価格高騰、売買不成立とそれに伴うマーケットの縮小に見合う分を、
城東、東京市部、三多摩方面でまかなうほかないでしょう。
バブルがこんなに簡単に終ると思ってなかった業者は、
すでにそう言うところに大量に土地仕入れてしまっているし。それもバブル価格で。

そろそろ都心から郊外への再誘導キャンペーンをはじめないと、業界全体がダメになる。
今のところ、キャンペーンをはれるような都心中心の財閥系は、
中小やマンション専業の淘汰を狙って現状維持のつもりなんだろうけど、
中小だってただだまって倒れるばかりでなく、
投売り換金に必死になれば市場に影響与えますよ。
一旦市場のマインドが冷え込んだら、
それを好転させるのにどれだけ苦労がいるかは経験済みのはず。

ちょうどいい具合に、
最近発売される新築都心マンションのレベルはどんどん劣化してるんだから、
いまこそ郊外回帰キャンペーン発動の好機。

人口も減り買える人間も限られてきてるんだから、
同じ顧客を都心と郊外とで行ったり来たりさせるしか持続的なビジネスはありえない。

[160: デベにお勤めさん]

それから副都心線は山手線の東側を通りますから、西新宿のオフィス街にとってはかえって
マイナスですよ。
副都心線は単なる山手線の代替ですから、郊外の買い物客が便利になる程度の影響しか
無いでしょう。あまり過大評価すると怪我をしますよ。

[161: デベにお勤めさん]

>>159
郊外に誘導するには副都心線なんかが使えそうですね。
笑。

[162: 匿名さん]

亀戸に見られるように、
郊外回帰なんてのん気に言う前に城東を含めた郊外は下落です。

バブルなんていったって、今回は前回の規模より遥かに小さなミニバブルでしたから。
今更、城東を買いましょうでもないでしょう。

[163: 匿名さん]

いまさら内陸奥地に誘導するのは無理だぜ。
せいぜい東京湾沿いだろ。
川崎とか船橋までかな？

[164: 匿名さん]

業務なんですか？

[165: 匿名さん]

埋立地や工場地帯にだって誘導できたんですから。

都心の割高さと対比させ、
自然、地盤、治安、広さ、駐車場、価格などをキーワードに、
ショッピングセンターとか併設してイメージキャラなどを配し、豪華な共用設備を設定、
オシャレ感覚でPRすれば、キャッチーな層の動員は充分可能でしょう。

通勤が１０分増えるだけで、都心であきらめていたすべてが手に入る・・・・
みたいなノリで。

[166: 匿名さん]

163は川崎・船橋に展開しているデベですか。。。w
日曜までお疲れ様ですw

[167: 匿名さん]

>>165
郊外内陸奥地には
２千万円切るような中古がゴロゴロあるのに売れないんだから、
新築だと土地がタダ同然でも２５００万にはなるから、
やっぱ売れそうもないぞ。

[168: 匿名さん]

>>165
ここまで書くと、物件が特定できますな。3000万円台の格安は種が尽きて、売りにくくなり始めたようですが。

[169: 匿名さん]

>>158さん
>ところが純粋なオフィスビルがほとんど無いんです。
>住居系との複合タイプが多いです。

本格的なものは今後やってくる本格的な西新宿中心部の再々開発にまかせて、
それまでとしては十分でしょ。
しょせん開発は順番ですよ。ちょっと前の丸の内を思い出してみては？
ちなみに三菱地所は次は新宿ですよ。
日テレゴルフガーデン跡地、西新宿3丁目6丁目、北新宿と、複合といっても
オフィスビルとタワーマンション完全に独立してますよ。
規模の大きさから言えばこれだけでも十分なインパクトです。
職住近接から考えれば、むしろ住居系との複合はヒルズやミッドタウンしかりで
大規模開発において主流では？

大江戸線、丸の内線ともに副都心線と連結しているので、
利便性の向上は当然ですし。

[170: 匿名さん]

同じ業界内で足の引っ張り合いをして、結局全体が地盤沈下するのではなく、
開発余地のある地区で新たなブームを創ろうといっているのだが、
目先の自社利益にしか興味のないのが多いからなぁ。

[171: 匿名さん]

八重洲、日本橋あたりの古い大き目のオフィスビルはほとんどが建替えられて、高層化されて、さらに巨大なオフィスビルになるよ。地域間競争はこれで勝負ありって事になると思うよ。後５、６年ではっきりするよ。これ間違いなし。ファンドの人たちも地域をちゃんと選ばないと、運用成績下がりますよ。