23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[102: 元祖匿名はん]

私も打算的な売り渋りとやらで自ら打撃を食らってる状況は目も当てられないと感じます。
また詭弁でマーケとか言い出すんでしょうが、そもそもの商道徳を失っています。
売り切ったら終わり的発想以外の何物でもないでしょう。

こんなド短期に急激なインフレでもないのに、実はグルグルのプロ間の土地値の上昇を理由に
便乗で価格アップ価格アップをエンドに平気で押し付ける。
普通は申し訳ございません、企業努力で吸収しきれず価格転嫁せざるを得なくなりましたと
お詫びモノです。
それを平気で新価格さらに新新価格などと営業トークでものたまう根性は他の業界では到底
許しがたいのではないでしょうか。普通は価格を下げたときにそういう表現をするものです。

価格が上がっている今がチャンスですなどと嘯くのは先物系のセールスと同レベルです。
業界に繋がりある一人として残念でなりません。本当に真摯に商売しようと考えているのか。

逆に今、なんとセールスしているのでしょう。価格が安くなった今がチャンスです、でしょうか。
金利は上がらない、消費税も見えない、登録免許税は上がってしまう、減損やROAの時代に。
在庫一掃セールでも必要なのではないでしょうか。一部、さよならバーゲンでもいいですが。

本当にまっとうに住宅事業をやって欲しいんです。エンドの一人として。
ブームも終わったし地味で手間かかって儲からんからすぐにヨソじゃなく。

例えば戸建メーカーって持続的発展をしてる面がありますよね。営業云々はともかく。
土地値いくら、建築費いくらって、仮に既に利益が乗ってたしても明示されますよね。
マンションも土地・建物の按分はあっても実態と乖離してて意味があまりない。
詳細見積は出せないのか、とか。　長文すみません。

[103: 物件比較中さん]

>>102

なるほど。確かに、マンションというのは、価格形成が不透明で、消費者には適正な価格がわかりにくいというのは事実ですね。土地の価格が変動するという問題はありますが、その辺の情報開示を求めるというのも一つの考えではありますね。

ただし、土地の購入から、実際の完成まで息の長い話なので、ある程度の投機的な要素は排除できないでしょうから、難しい問題ではあります。

個人的には、日本のマンションのビジネスモデルみたいに、実物ができる前から売り切ってしまう（一部例外はありますが）というのが一つの元凶だと思っていますが。そうなると、変動するコストとの関係で、売る段階で、コストを明示するのが難しい面もある。

要するに、マンション販売はアラブのバザールじゃないんだから、ということですな。高く売れるときに、売りきれば勝ちというモデルじゃ、見えないところに手を抜く（お金をかけない）という行為が横行するという。。。

[104: 元祖匿名はん]

松下幸之助のダム経営じゃないですが、自転車自転車の傾向が強すぎるんでしょう。
とにかく腹いっぱい、来年再来年の分も食いだめしないとでラットは全速力を強いられこける。
やはり業者が多すぎるのも一因ですかね。ゼネコン同様。
マンデベやめたらマンデベ興こして増殖ってのも一因。逆に大手がまだ頼りないとも言える。
もう少し産業的に成熟する必要がある。

単価が上がったから仕様を黙って下げましたとか、、、例えば車でも主要諸元表はもっと詳細。
画一的である必要はありませんが効率性も重視されるべきでしょう。「質の高い」効率性が。

[105: 元祖匿名はん]

そういう意味ではマンションマニアも必要かもしれない。車ほどエンスーはいない。

情報公開に基づき客のレベルももっともっと上がるべきだし、辛口評論ももっと必要。

徳大寺氏でも福野氏でも。買ってはいけない2008とか、マンションの作り方とか。

[106: 匿名さん]

元匿さんの気持ちわかるなぁ

簡単に申請できるから業者が多すぎるよ〜大なり小なり、ヒューザーのようなデベも依然多いと聞くし、経営者の資質含めたデベの適性検査は必要かもね

しかし崩壊してしまった旧大京のように大手であれば良いという訳ではなくて企業倫理の問題だからね(笑)そこが一番難しい

格付の方が合理的だろうなぁ！

評論家とか週刊誌単行本の類だとすぐ損害賠償にザタになるから

いっそのことミシュラン（MS版）出すつもりでヤルべきかな？

[107: ビギナーさん]

こんばんは。
突然ですが、お答えいただける方がいたら教えてもらえると嬉しいです。

自己資本１０００万円で４０００万円位の物件を買うとして、
１０００万円に対する利回りは何％ぐらいなら投資対象として考え得るでしょうか。

利回りは、減価償却費など非資金性費用や支払い利息等も含む全ての費用控除後の利回りとします。
売却時には減価償却後簿価でほぼ損得なしで売ることが期待できるものとします。

ぶしつけですみません。

[108: サラリーマンさん]

新社会人の1人暮らし、家賃支払額トップは「商社員」、2位は「マスコミ/広告」
3月28日16時41分配信 nikkei TRENDYnet
不動産情報サイト「HOME’S」を運営するネクストの調査によると、新社会人の1人暮らしで
最も高い家賃を支払うのは「商社」社員で、平均月6万5500円。全体平均は5万9400円だった。
このほか平均家賃支払額が高い業種は、「マスコミ/広告」の6万4900円、「不動産」の6万3300円、
「情報/IT系」の6万2700円と続いた。新社会人が選んだ部屋のタイプは「ワンルーム」が50％、
「1K」が16％と、ほぼ3分の2が1部屋の間取り。「1DK」を選んだという人は18.8％いた。

[109: 匿名さん]

>>107
アパートローンで収益でも買ったら。スレ違いっぽいし。

[110: 匿名さん]

個人向け新築マンションというのは古今、
モノを売ってるんじゃなくて、夢とかイメージを売ってるんです。
かつての持ち家＝一家の大黒柱というステレオタイプからはじまって、
ニュータウンでの新生活、都会人の仲間入り、
タワーマンションでのセレブ願望までテーマを変えて連綿と。
デベ的に言えば生活提案というヤツ。

某コマーシャルじゃないけど、そういうものはプライスレス。
どんな値段だって売れさえすれば正当化される世界です。
だからこそ巨額の利益を手にできるチャンスがあるわけで、
どうしても一攫千金的な色合いが強くなってしまうのはこの業界の宿命でしょう。

ブームが起きれば儲かり、参入が増え、終れば手仕舞いの繰り返し。
限られた顧客の取り合いですからね。人が売る前に売らなければ儲からない。

バブル崩壊で軒並み債務超過実質倒産におちったように、
潮が引けば一部上場の大手だって立ち行かない、収奪型のビジネスモデル。
今回のマンションブームはもう何度目でしたっけ。

[111: サラリーマンさん]

今年の新入社員に10年後の年収を聞くと、「理想」年収平均額は「730万円」だが、予想は
「502万円」であることが、明治安田生命の調べで分かった。男女別で見ると、男性の理想は
913万円、予想は644万円、女性の理想は561万円、予想は370万円。「理想はあるものの、
予想としては現実的な考えを伴っている」（明治安田生命）ようだ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080328-00000059-zdn_mkt-bus_all

[112: 匿名さん]

>>110
単なるブームと都市構造自体の変革を同じに見ると間違いますよ。
価格さえ折り合えば、都心回帰は永遠に続きますよ。

[113: 匿名さん]

都市構造の変革とやらが、ブーム作りのためのテーマなんですよ。
だってそのフレーズで売ってるのって、
本当は都市とはいえないようなところばかりじゃないですか。

郊外、ニュータウン、隣県、別荘、等々
そのときその時代で、説得力のありそうなテーマづくりをして不動産を売る。
そしてブームが去って、次の新しいテーマで新しい場所を買ってくれることが重要なのです。
そうしなければ建設不動産業界を食わせていく事は出来ないのですから。

そもそも真の都心の本丸部分はむしろ変革などしていませんよ。
する必要もないですからね。

[114: 匿名さん]

デベの方々、朗報ですよ。

完成在庫を買い取ってくれるそうです。

マンション完成在庫の買い取り会社を設立／新都心リアルコーポレーション
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25204

記事より
・新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区、神長安彦社長）は、新築マンションの完成在庫を流動化する新事業に乗り出す。そのための特別目的会社「新都心プロパティ（仮称）」を４月にも設立。新会社には不動産投資会社ケネディクスと複数の外資系金融機関が出資し、買い取り資金を提供。デベロッパーや金融機関から完成在庫を引き取り、エンドユーザーに割安価格で直接販売する。
　同社では「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」として、売れ残り住戸を一括購入する。


「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており…」

って、すごいですね。

「首都圏には完成在庫が３万戸に達すると見られており、価格を下げることで販売が見込めるものを多い。これらを引き取り、現在の相場より約１〜３割引で販売する」

そうです。

現在の相場より約１〜３割引で販売するんだったら、
ここは一体いくらで買い取るんでしょうか。

[115: 匿名さん]

元祖匿名はん、素晴らしいご意見でした。

大変共感しました。

これからもどんどん書き込んでください。お願いします。

[116: 匿名さん]

114さん

首都圏かい！

広いのぉ〜

売れ残りって、ほとんどが、千葉さいたま神奈川や三多摩地区じゃないの？
２万５千戸はその辺でサバケるね〜(笑)

５千戸は23区かね？
そこまで有るのかな〜

世田谷杉並練馬江戸川足立葛飾板橋とかの不便なところかな？

どの辺かな？

考えてみると面白いかもねー

[117: 匿名さん]

都内の人気立地と思われた場所でも高価格帯の過剰供給で売れ残りもあるのでは？
超一等地は億ションは今でも過剰供給になってないから売れてるとは思うが、外資系ファンドが問投資用に買ってたようなのは一気に冷え込んだはず。
過剰供給で危ないのは5千万円後半〜7千万円でメリット・デメリット相半ばの中途半端に高いマンション。
1年で1千万円くらい値上がりしたから、その分はサブプライムショックですぐに下がりそう。

[118: 匿名さん]

>>113
江東区、中央区、港区にかけて、町工場、倉庫等が次々と無くなりマンション化しています。
これは産業構造の変化がかなり時間を置いて、都市構造そのものに変革をもたらしているわけで、
これはブームではなく、時代そのものが変わってしまったと言うことです。
問題は価格面だけで、バブルにさえならなければ永遠に続き、都心部そのものが変わって
しまうでしょう。

[119: 匿名さん]

都市型研究所が今後の潮流になるらしい。
狙いは、
・優秀な人材確保
・研究開発にビジネス現場のスピード感覚導入
・都市部の刺激を受けることで斬新なアイデアを生み出す

[120: 匿名さん]

>>114

年間1000戸から2000戸の在庫買い取り。

って部分を省略して書いてはいけませんなぁ。
大規模マンション１棟分か２棟分買うだけですよ。

[121: 匿名さん]

時代の流れに逆行すると悲劇を招きます。
流れに従って、素直に行くべきです。
無理は禁物です。
根性でどうにかなる時代は終わりました。

[122: 匿名さん]

時代の流れは変わるもの。
流れに従っていると思い込んでいるだけでは、
いつの間にか迷い道に入り込む。

[123: 匿名さん]

ららぽーとができた程度でおめでたい話だ

[124: 匿名さん]

一応良い話かと思ったがこの話も駄目なんだろうなぁ。

売れ残り安く買うって、話をしてるんだろうが所詮売れ残りだからどうかな。

自分の好きな住みたいものは販売済みですになりゃなきゃいいけど。

鵜呑みにしちゃいけないね！

マーケット全体が冷え込んでしまえば、更なる供給過多も予想されるしなぁ！

まだ別次元の話だがね

要は、安く気に入ったモノが手に入るかって話だからどうなの？

もっと混乱しないのかね

[125: 匿名さん]

売れ残りは売れ残り。
駅遠などの立地の悪さは、手をかけても変わりません。
千葉や埼玉の物件が都内物件には変わりません。

[126: 匿名さん]

今は都内も徒歩圏内も売れ残りが山積みですよ。

[127: 匿名さん]

今日もデベ同士の
生き残りをかけた今後の成り行き話ですか
床屋かルノワールあたりでしてて欲しいものですな

[128: 匿名さん]

確かにそうかもね(笑)

だけど駅近くで売れ残りね

例えば俺のイメージはJR中央線は荻窪から西とか
それから先武蔵野は人によるが特にローカルイメージだなぁ

ローカル線ではなくてもありうるのかな？

売れ残りはどの辺のどんなグレードＭＳか教えて欲しいもんだなぁ…(笑)

山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

そこにあれば買いかな？

[129: 住まいに詳しい人]

>>126
都区部の残戸はまだ1600戸水準ですが
販売時期を先送りすることで表面化していない隠れ残戸も多い

２月は都区部でも初月契約率は60％ギリギリです
３月４月と供給が増えていくなかでカエルが茹であがっていくのでしょうか？

都心部に注目しても、昨年までは飛ぶように売れていた億ションも
かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅になって
目も当てられない状態だし

億ションは広告打ったからといって、客が集まるわけでもなし
営業マンもふて寝しているしかナイんでしょーね

[130: 匿名さん]

129さん

それ当たってるかもね

暫くは続けば買い時はくるよ

でも銀行破綻まで追い込まれないから激安にはならないだろうな〜

どうですか？

[131: 匿名さん]

流動化ってつまり、
在庫を円滑に値下げ販売するためのスキーム作りというやつでしょ。
建て主がそのまま、売れない部屋を値下げすると、
納得して買ったはずの「契約済みのお客様」までが怒り出す変な慣習が残ってるので、
間に転売屋をかませてそういった問題をクリアにすると。

プチバブル崩壊を読めなくて、値付けを間違って売れなかったけど、
品質的には問題の少ないマンションってのも在庫化してる。
そういうのを引き取って、値段を下げて（適正化して）再販売というのは、
サプライヤにとってもエンドユーザにとってもけっこうメリットのあることでは。

値段以外に、品質的にゴミなマンションは、どうこねくり回しても再生は不可能。
買い取ってもくれないし、自分で始末するほかないでしょう。

[132: 匿名さん]

>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです

よく言うよなぁ。
>>47
のリンク先下部に、２月の実績がリンクされてる。

２月の23区の申込率は81%だよ。

[133: 匿名さん]

契約率と申し込み率の違いって何んですか？
素人ですいません。

[134: 匿名]

坪2000万円間近なんて　ほんの半年前まで妄言吐いてた輩たち　今頃どうしてるかな？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　半ベソでフテ寝、それともあっさり宗旨替えして、今や調整・下落曲面を直視して反省？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まぁ、相変わらず反省なんかせず、かつての自らの発言棚にあげて　エラそーに能書き垂れてるんだろうけどね

[135: 購入検討中さん]

コスモスイニシアから値下げのご案内がきた

山手線某駅徒歩圏の物件で家具付きで500万引きで売るとの事。
完成済物件は、やはり値下げしてくるね。

[136: 匿名さん]

良く出てくるけど、
＞かつてお得意さまだった上場成金、外資系金融リーマンが全滅

億ションの購入層で若い人はそうかもしれいけど、医者や弁護士の先生商売、
中小企業や個人商店の社長、退職金たっぷりの団塊世代などは、今もお金もって
ますね。

[137: 過去スレの40]

現状は、creeping stagflation（忍び寄るスタグフレーション）というような事態だと思う。
70年代は中東情勢不安定化ですぐにハイパーインフレに突入したが、今の原油価格形成は新興経済のエネルギー需要増大を背景として、これを見越して投機資金が先物市場に流入してくるという展開になっている。先物取引は、市場の価格変動リスクを回避して取引を安定化させるために考案されたにもかかわらず。これからはdecouplingがよいという人がいるが、新興経済が成長すればするほど、中産階級が巨大化し、原油需要も高まり、原油価格が高騰するというサイクルを生み出す。将来的にＷＴＩの120、130＄台突入もありえると思う。結果として、世界経済は絶えずクリーピングインフレ懸念に悩まされることになる。

では、デベの生き残り戦略はどうなるかを予想すると、成約率の高いことが確実に見込める土地だけを仕入れ（供給減）、収益率を下げ、消費者が受け入れられる価格帯で販売する。長期的に建築費はどんどん高くなるが、取引が減るので土地代は下がっていくのでないか。とにかく、市況判断を誤って、おかしな価格設定を最初にすると、困ったことになるだろう。

[138: 匿名さん]

医者や資産家等の正統派富裕層は　資産価格の動向に敏感　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

だから、潮目変わって値下がりリスク感じ始めたら　スーっと引いていくよ　そんなもんだよ

[139: 匿名さん]

>132
>>2月は都区部でも初回契約率は60%ギリギリです
>２月の23区の申込率は81%だよ。

つまり、申し込んだ人は81%いたけど、結局、契約した人は60%しかいなかったことでしょ。

申し込んだ人がいくらいても、契約まで行き着かなかったら、それは意味がないと思うのですが。。。

私も契約率と申込率の計算式を知りたいです。

率って、何に対して割合なんでしょうか？

[140: 匿名さん]

今後さらに値下がりする(つまり、今よりももっと安く買える)可能性が高いから、
今買おうなんて思わないよねぇ、普通。

[141: 匿名さん]

>128
>山手線内なら売れ残りはないって感じかな？

”感じ”と言われましても。。。

客観的なデータを示してもらわないと。

現におもいっきり間違ってたし(笑)

[142: 匿名さん]

＞１３８

なるほど、そうですね。

都内のマンションが全く売れていない訳ではない（契約率６０パーセント）のは、いわゆる昔からの富裕層が居住区間購入の適齢期に依頼している側面もあると考えてもいいですよね。
ところで、投資目的の富裕層にとって、弱含みの今はマンション購入時期ではないという主張もわかりますが他に魅力的な投機筋も無いですね。
となると、逆に不動産に注目が集まるということはないのでしょうか？
つまり、下落している局面は買いみたいな感じです。

[143: 匿名さん]

ありません

[144: 匿名さん]

基本的にいつでも買い時というわけですね。
上昇局面では、待ってると買えなくなるから買いだし、
下落局面では、安いから買いと。

無理なく、納得できる品質の、必要な物件が買えるときが買い時だとおもいますがね。

[145: 大阪のお金持ち]

有難うございます。
となると、お金はダンボールに入れて朽ちるまでほっとくしかないですね。

[146: 匿名さん]

価値がさがるものを買うより、現金もってるほうがマシです

[147: 匿名さん]

欲しいときに買えばそれだけ満足度も高いです。本当に満足度高ければ住み続けるので、相場が上がろうが下がろうが含み損益は実現しません。
でもそれに一喜一憂してしまうのが＊＊＊根性抜けきらない私のような年収の中途半端なサラリーマンです。

[148: 購入検討中さん]

下がる下がるって４年前からガイアとかで言われてたけど、なかなか実感がない。
むしろ上がったし。。。自分が良いと思うものは人も良いと思うから下がらない。人気の無い物件が下がるのは当然で、供給過剰は質の低い物件もたくさん産出するから、そうゆう物件が下がるだけで、供給過剰が全体の価格を下げるわけでは無いと思う。
山手線沿線だろうと、人気地域だろうと、設備、デザイン、デベ、ゼネコンのネームバリュー、などの魅力の無い物件は売れ残るのは仕方無い気がする。安いもんでもないし。
下がるから待てと言われ、目を肥やすつもりでたくさん見てきたが、あの時買ってればと思う物件が多々ありました。せっかく我慢してきたので、この際とことん粘りますが、待てば海路の日和はあるのでしょうか。。。

[149: 匿名さん]

ここで　下がらない論の方々　何が目的なんでしょうね？

購入検討中の一顧客なら、下がって貰って底で買えたほうがいいはず。

売れなくて困ってる業者や、投資目的で借金して物件仕込んだ輩たち以外、必死に下がらない論展開する意味ない。

どっちも業者。一顧客から見れば、自業自得に過ぎず、そんな輩たちがどうなろうが関係ない。

[150: 匿名さん]

>>139
申込み率も大事だけど、供給量が少なすぎてランキングにまったく出てこない区が
いっぱいあるのが問題。
売れないから販売時期を遅らせているんだろ。http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/index20080325d5000d5.html

[151: 匿名さん]

>>149
過去レス読めば
ここはデベの夢を語る場と化してしまったことが
よくわかるはず

どうせなら大手のデベの戦略なんかを聞けるなら良いのだが
地場デベや転売屋が主だからなお悲しい