23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[82: 匿名さん]

サクラブログでも開設しなよ。

[83: 元祖匿名はん]

港区広尾の桜のブログって面白そうですね。

閑話休題。

自身デベに勤めてて自社でも他社でも最近物件買ったり購入検討している方がいらしたら
ご意見伺いたいと個人的には思います。商品と価格の実態についてどのようにお感じなのか。

[84: 匿名さん]

もっと勉強したほうがいいんじゃ

[85: 元祖匿名はん]

私へのご指摘ですか？　それとも勉強しまっせ、の勉強って意味ですか。笑
確かに勉強しないと売れない状況ですかね。嫌味言うつもり別になかったのに。
何だか板に気が立ってますね。冷静に行きましょう。

[86: 匿名さん]

元祖君

都心物件本格調整スレに、コメントよろしく

[87: 匿名さん]

あれっ？コメントしてもらえないんですかね？
俺の書き込みにレスつかなくてさ？

[88: 物件比較中さん]

>>59

いや、オフィスビルの賃料が上がるとは思っていないんですけどね。オフィスビルの場合、賃料はそれほど上昇しなくても、それなりに元が取れる計算なのかなと思っていたので。賃料が下がる局面ではこの計算は成り立ちませんが。

>>83

デベではありませんが、最近のマーケットは不思議ですね。明らかに割高（と思われる）な物件でも完売したりするし。
一つ言えるのは、高額物件は動きが遅くなっているような気はしますね。じっくり売らないといけない状況になっている。
あと、駅から遠いとか、環境が悪いとか、駐車場が少ないとか、何か一つでも問題がある物件にはみんな慎重な感じがします。逆に、穴のない物件は、それなりのスピードで売れてしまうような印象はありますね。
だから、消費者の意欲がなくなっているわけではなく、選別がシビアになってきているというのが感覚としてはあります。これからはわかりませんが。

[89: 匿名さん]

シナリオつくるの下手だね。例えば、湾岸倉庫の再開発活性化シナリオをつくるとすれば、CO2削減クリア策の一環として、コンビニ等の深夜営業の自粛が盛り込まれる→商品サイクル短縮化が一巡→採算悪化による拠点倉庫の郊外化→湾岸倉庫の開発着手となれば環境サミットの今年の夏以降からシナリオが具現化する可能性があるって話になる。

[90: 匿名さん]

一方で、羽田空港の国際化に注目すれば、貨物の成田から羽田空港へ一部シフト→湾岸倉庫の需要拡大→倉庫の採算改善→湾岸倉庫の再開発一巡とくれば、羽田空港拡張後の2010年秋を前に湾岸倉庫再開発は沈静化を迎えるとなる。

[91: 匿名さん]

このシナリオだと湾岸倉庫再開発の期間は2〜3年って話になる。シナリオがいいかどうかは別として、いつまで続くかにはちゃんとこたえられるだろ。

[92: 匿名さん]

首都圏のマンション販売低迷、６か月連続で前年実績割れ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080313-OYT1T00512.htm?from=nav...

記事より
・マンションの販売減が続いている。不動産経済研究所が１３日発表した２月の首都圏の発売戸数は、６か月連続で前年実績を下回り、前年同月比２８％減の３４６０戸となった。
・２月としては１９９３年（３２７１戸）以来の低水準だ。売れ行きを示す契約率も６０・１％と、好調の目安となる７０％を７か月連続で下回った。


あいかわらず、マンション販売が低迷しているようです

[93: 匿名さん]

『日経トレンディ』2008年4月号（日経ホーム出版社）78〜84ページ／600円（税込）
http://blog.smatch.jp/zasshi/archive/137
http://www.nikkeihome.co.jp/2f/trendy/

これによると、

＜首都圏08年はこうなる＞
23区内でも、ほぼ全域で値下がりは必至

だそうです。

[94: 銀行関係者さん]

元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というのも違和感を感じる。

収益還元法で投資しているオフィスでも恣意的なCF計画とCapレートで価格は大きく変動する訳だし、ましてや実需ベースの分譲マンションは相場賃料利回りで価値算定してる人なんて殆どいないんじゃない。もし最近2年位の販売価格との比較感で需要サイドが決まってくるなら、今回「売り渋り→2割UP」とせずじわじわ年間7%位づつ上げていけば、価格転嫁は受け入れられただろうし、逆にこれからは控え目な販売価格を打ち出せばあっさり需要は戻りそうな気がする。

いずれにせよ、ここ数年調子に乗り過ぎた反動とは言えマンデベの破綻が続発すれば、既契約者やゼネコン、国内市況への影響はかなりのもの。事業縮小等でソフトランディングして欲しいなというのが個人的な気持ちです。

[95: 匿名さん]

>92,93
同一人物のようだが、2週間以上前のデータや記事を繰り返し掲載するなってば。狙いは何？

[96: 匿名さん]

>95
>元匿さんの価格と実態の乖離に関する意見はもっともだと思うけど、一方で90年代半ばって坪単価>は今と同水準、金利は高く住宅ローン減税も無かったけどマンションの売れ行きは良かったんだよ>ね。だから最近良く言われる「賃金が上がってないから販売価格に手が届かなくなった」というの>も違和感を感じる。


90年代と今とを一緒くたに考えるのは間違ってますよ。

戦後、バブル崩壊までは土地の値段は下がったことがなく、マンションは土地の裏付けがあるため、安全と思われていたのです。

だから、みなさん
　・幾ら高くても問題ない
　・今後も上がり続ける
と考えて、無理してまでマンションを購入していたのです。
　
でも、今は違います。今は
　・マンションの価値があっさり下がってしまう
　・上がり続けることはない
ことを知っています。

なので、無理してまでは買わないのです。

あと、今はインターネットがありますから、エンド側の情報量や情報の伝達スピードが全く違います。デベを思う通りには、エンドは誘導されません。

要するに、エンドは(昔よりも)賢くなったんですね。

[97: 銀行関係者さん]

>96
94ですが、情緒的なバブルの話じゃなくて崩壊後、マンション価格が半値になった頃の話です。バブル崩壊前後は価格があまりに高すぎたこともあって供給戸数が激減。94年に買いやすい価格まで下がったとして首都圏年間8万戸の大量供給時代が始まりました。この頃の単価は新々価格の2007年よりも高かった訳ですから、前述の通り絶対的な価格よりも過年度対比の割安感がマンション需要を左右するのではないか、と言いたいのです。

尤も、インターネットの影響については同意です。エンドの情報量やインフルエンサーが変化している訳ですから、デベも情報格差を悪用するかのような販売誘導ではなく、透明性が高くユーザーフレンドリーな売り方へと進化していくべきだと思います。

[98: 匿名さん]

>96

90年代は、既にバブル崩壊してます。
まして、90年代半ばは土地神話も既に崩れてました。
時代認識をお間違えのようですね。

[99: 匿名さん]

銀行関係者サン、あまり頭良くないでしょう？

わかりずらい文章でセンスないよ…

[100: 住まいに詳しい人]

>>94
80年台半ばからずっと都内での住宅供給が減少して
そこそこの資金力は持っていても住宅を購入できない層が
たんまり溜まっていた時期と、８万戸供給が10年続いた後で
35歳以上で資金力のある層はほとんど住宅を手にしている現在では
同じ価格水準であっても需給状況はまったく違いますよ

[101: 匿名さん]

>>100
80年代半ばでも資金力のある層は、
都内は買えないからって郊外の物件を買ってましたよ。
バブルが始まって不動産は人気でしたからね。
住宅を購入できない層自体が溜まっていたわけではありません。