23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[485: 匿名さん]

>永遠のネタだけど、普通にかんがえると、東京駅に近い江東区が都心でいいんじゃない。一方、どっちが発展してるかは新宿区。それでいいじゃん。


新宿区の四谷や市ヶ谷の方が豊洲より東京駅に近くないですか？
後半には異論ありません。

[486: 住まいに詳しい人]

ＫＥＮさんのブランドマンションページで、区別の掲載物件数は以下のとおりです。
やはり、港区、新宿区、渋谷区、が３トップですね。

（都内）
港区　　：　２６件
新宿区　：　１８件
渋谷区　：　１６件
千代田区：　１２件
文京区　：　１０件
杉並区　：　８件
豊島区　：　６件
世田谷区：　６件
目黒区　：　５件
中央区　：　４件
大田区　：　４件
武蔵野　：　４件
品川区　：　３件

（神奈川県）
横浜　　：　１５件
湘南　　：　９件

[487: 住まいに詳しい人]

あと、三井不動産のリアルプランでも、ブランドマンションリストがあります。
http://www.realplan.jp/premium_mansion/m00_01.jsp?rpmenu=20003

区別の掲載物件数は以下のとおりです。三井だからか、やや港区はじめ都心区
に偏っている印象が拭えませんね。ただ、上位４区の顔ぶれはＫＥＮさんと
まったく同じです。

港区　　：　３３件
千代田区：　１８件
渋谷区　：　１７件
新宿区　：　９件
品川区　：　４件
世田谷区：　４件
中央区　：　３件
大田区　：　３件
目黒区　：　２件
文京区　：　１件

[488: 住まいに詳しい人]

さらに、野村不動産の同様のサイトです。
http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogTop/?wide_id=13&mi...[110]=110&middle_area_id=8&search_area=tokyo

こちらの区別の掲載物件数は以下のとおりです。特徴として、世田谷区や目黒区が
比較的多く掲載されていることでしょうか。それを除けば、上位区の顔ぶれはＫＥＮさん
や三井さんとほぼ同一。この３つの業者さんのブランドマンションリストから言えること
は、いわゆるブランドマンションは、港区、渋谷区、新宿区、千代田区の都心及び準都心
４区に集中している、ということではないでしょうか。

港区　　：　４５件
渋谷区　：　２８件
世田谷区：　１８件
千代田区：　１７件
新宿区　：　１２件
品川区　：　１０件
目黒区　：　９件
大田区　：　５件
杉並区　：　５件
中央区　：　４件
文京区　：　４件
豊島区　：　２件
武蔵野市：　１件

[489: 匿名さん]

上記を見るにつけ、いかに「新都心５区」なる造語がいい加減か、良く分かる。
港区、渋谷区、千代田区までは異論ないものの、中央区、品川区、目黒区、文京区の
いずれか２区、ってゆうのが実にご都合主義的。

すくなくとも、どれもブランドマンションが現在数多く存在するエリアではない。
新宿区の方が、はるかにブランドマンションが多いのは、火を見るより明らか。
にもかかわらず、これらマイナー４区から２区、ってゆうのは、これからデベが新規
分譲を計画しているエリアだから、ではないか。あたかも真実を書いているかのよう
に見せかけ、単なる広告宣伝のお先棒を担ぐのは、虚偽煽動の類で実に由々しきこと。

「新都心５区」なる造語が書かれた雑誌（ムック）をざっと見てみたが、大手不動産
デベロッパー等の広告がいつもに増して所狭しと掲載されている理由に合点が行った。

[490: 匿名さん]

＞４８３
世田谷の深沢から芝浦に引っ越してきました。どっちも気に入ってます。一長一短かな。

ただ芝浦の方が圧倒的に便利ですね。深沢が不便すぎたんだけど。駅までも近くなったし、電車も激混みの田園都市線から解放されホッとしてます。羽田も近いし、新幹線もすぐ乗れるし、言うことないです。

ただ、やっぱり緑がないですね。その点深沢が懐かしくなります。

でも、専業主婦とかでずっと家にいるのならそりゃ世田谷がいいけど、個人的には仕事してるんだったら湾岸の方がいいかな。。。子供のありなしも関係あるけど。

[491: 匿名さん]

４９０さんの意見には納得させられるものがあります。子供がいなく共働きですと交通の便がいいところを好むかもしれませんね。

[492: 匿名さん]

三井のリハウス、住友不動産、野村のノムコム、三菱地所の住まいのギャラリー、東急不動産などの大手デベのMS販売に関するHPを見るとエリアから物件を検索しようとすると全ての会社で都心には　千代田　中央　港　渋谷　新宿　文京の６区が入ってきます（全ての会社のHPで同じ）。

まあ、これを使うのがこの業界では常識的な線でしょうね。

[493: ビギナーさん]

>>472さん、
特別な意図はありませんが、中央区もエリアでイメージしています。
前に書いたとおり、「都心エリア（銀座などごく一部）」と「そうでないエリア（勝どきや築地や月島など）」、「ほとんど江東エリア（晴海など）」です。
何の意味があるかと言われると困りますが、ブランドイメージとして。
ただ、新宿と中央区と江東区の優劣を決めようというつもりはありません。

もっとも、ステレオタイプとの意見もあったので、やはり私の持っているイメージはわりと一般的なものかなとも思っています。
やはり新宿は田舎チックだし、中央区でも勝どきや築地や月島は都心ではないし、晴海や江東区は都心回帰といった場合にのみ広義の都心に入れてもらえる（要するに都心ではない）ということでしょうか。

話は違いますが、以前赤羽を埼玉と言って不興を買ったことがあります。
しかし、山手線の上野以北は東京ではないというイメージもあります。

[494: 匿名さん]

もしかしてビギナーさんは生まれは東京ではない人かまたは未成年者でしょうか。

[495: 匿名さん]

ついに値段が高いマンションが多いところが都心という
超珍説まででてきましたか。
何を考えているのやら

大爆笑。

[496: ビギナーさん]

いえいえ、東京生まれです。
未成年どころかもういい歳ですが、
精神年齢は中学生くらいからあまり変わっていない気がします。。。（苦笑）

田園都市線の江田やたまプラーザの辺りへは、子供のころカブト虫やザリガニなどを取りに行っていました。

[497: 匿名さん]

優良企業が本社所在地として選び、
兜町のある中央区が必ずしも都心ではないとするために必死ですね。

中央区は23区で最も面積が狭く（台東区と争う）、その地域をさらに細分化して
自分の思いだけで「イメージ」だ「ブランド」だと言っても仕方ないでしょう。

中央区の一部は都心っぽくないかもしれないが、それでも中央区は都心区。
それでいいじゃない。
マンションの規模や質で都心かどうかが決まるとか思ってるの？

[498: 匿名さん]

無邪気を装いながら強引に押し通そうとする、確かに中学生的かも。

[499: 匿名さん]

都心の定義はともかく普通は成人すると学生同士で新宿などを基点として行動すると思います。どういう意味で新宿が田舎チックなのか意味が分かりません。豊洲のよなところを都心と誤解するところに幼さを感じます。豊洲が悪いとは思っていません。郊外的なショッピングモールは使いやすいです。しかしあくまで既製品であり独自性が足りないように感じます。

[500: 匿名さん]

マンション価格の上昇見通しは僅か３．４％
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200804040249.html

記事より
・３月の日銀短観では企業の景況感が２四半期連続で悪化し、景気の先行きに対する慎重姿勢が一層明確となった。不動産業界でも分譲価格の高騰で在庫が積み上がっているマンション市況などを受けて、地価や販売価格に対する見通しは一段と厳しくなっており、「下がる」との見通しが急速に増えている。
・住宅地の年間変動率をみると、東京都心８区で年間１０％以上上昇している１４地点のうち、１３地点が昨年後半の上昇率の方が低くなっている。また、民間の野村不動産アーバンネットの住宅地地価調査（３カ月ごとに調査、０８年１月１日時点）では、前期に比べて東京都区部がマイナス２．６％、首都圏平均でもマイナス２．１％と既に地価下落を示すデータとなっている。
・不動産経済研究所が３月の地価公示の発表に併せて実施した住宅・不動産会社６２社を対象にしたアンケート調査でも、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて急減し、「下がる」との回答が大幅に増えている。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９１．８％から３．３％へ、近郊・郊外住宅地が６１．２％からゼロへそれぞれ急減した。また、地方中核都市の住宅地でも前年の６４．６％からゼロとなった。
・一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の８９．８％から３．４％へと大幅に減少し、前年にゼロだった「下がる」は今回６７．８％へと急増した。また、中古マンションの成約価格も「上がる」との回答が前年の７７．１％から今回は８．３％に減少している。
・ここ数年の大都市圏の住宅地地価をけん引してきた分譲マンションは昨秋から調整局面に入っている。首都圏の販売在庫は既に１万戸に達し、郊外や都心の一部地域では値引き販売が始まっており、これからゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しである。


ゴールデンウィークを境に首都圏全域で販売価格の調整が本格化する見通しだそうです。

[501: 匿名さん]

主要企業が集まってるのが千代田、中央、港の３区。
この３区以外は本当の都心とはいえない。

[502: ビギナーさん]

＞中央区の一部は都心っぽくないかもしれないが、それでも中央区は都心区。
＞それでいいじゃない。

中央区は都心３区の１つであり、それでいいと思いますよ。
472さんの話との絡みで、区では大雑把過ぎるので分けただけです。
中央区を都心区でないとする意図はありません。

マンションの規模や質で都心かどうかが決まるかについては、私はそうは思っていません。
高級マンションや豪邸は都心より静かなところに建っていたり、駅から遠かったりしますもんね。

[503: 周辺住民さん]

>>490
世田谷在住です。

利便性、眺望、最近の資産価値は湾岸のほうが上と思います。

世田谷にいるのは、やはり子供の有無が大きいです。
自分が田舎育ちのため、数百戸のビルの中に子供が
住む環境がどうもなじめませんでした。

[504: 匿名さん]

都心の定義は普通は法人が多いかどうか、経済活動ベースで決まるんじゃない？そういう点では間違いなく中央区は都心でしょ。中小企業が多いけど。

でも住居における都心（別の表現の方が本当はいいかも）も別概念としてあるだろうから、別のスタンダードもあった方がいいよな。このスタンダード次第で今後のマンション価格の下がり方が決まりそうだから、ご当地自慢もある意味重要な議論だな。
根拠レスな書き込みも多くみられるけど。
山の手という言葉が独り歩きしてるけど、それを判断できるほど顧客の知識があるわけでもないし、なんとなく高級そうなイメージというのは、マンションを買う実質的決定権を持っている嫁さんには威力絶大だろ。デベもそのへんはよくわかってるから、江東区が都心なんていう噴飯ものの表現をしてしまうが、別に法律で決められているわけじゃないから使うこと自体は悪いことじゃない。たぶんそれに踊らされる顧客はたくさんいるし、武蔵野を山の手と言って踊らされる人もたくさんいるんだろう。