23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[263: 匿名さん]

>>261
たまには自分で数字をだしてくださいよ。
観念的な話ばかりでつまらないよ〜・・

[264: 匿名さん]

どうやら客観的に見て、必死に城東（＝決して都心ではない）関係者が、
銀座辺りの虎の威を借りて、必死に西側近郊・郊外より城東が優れている、
って論陣を張りたがっているだけのようで、過去にこのスレで何度も繰返
されてきた不毛な議論に逆戻り、ってオチのようですね。

しかしまあ、何度こてんぱんに論破されても、めげずに同じような事ばかり、
壊れたレコードのように繰返し主張するものですね。それによって、いかに
城東に対するイメージが悪化しているか、本人に自覚がないようなので、
さらに救いようがありません。

特に、江東区辺りをまるで千代田・中央・港の都心３区と同列か同種とまで
言わんばかりの主張には、もう笑うしかないほど滑稽の極みですね。

大変申し上げにくいですが、世田谷・目黒・渋谷等を中心とする城南・城西
エリアとしては、江東区・江戸川区・荒川区等はまったく興味がないので、
変な言いがかりはやめて頂きたいと強く思います。

[265: 匿名さん]

もう、せっかくおもしろく読んでいたのに、253のくだらないちゃちゃで台無しじゃんか。

[267: 匿名さん]

>ひとりよがりスレ
こんだけの人数いたらひとりよがりってないでしょう。
むしろひとりよがりなのはいつもの人では？

[268: 匿名さん]

一時的な再開発はほとんど意味がないのですが、将来発展するには自治体の財政力でしょう。豊洲はマンション派には受けがいいみたいらしいですが、実際江東区の財政はどうなんでしょうか。港区や千代田区などはいいとは分かるのですが、江東区はどうもはっきりしません。できれば教えていただきたいです。

[269: 匿名さん]

>>266
国語が苦手な人は色々な事象の本質を見極めるのは困難でしょうね

[270: 匿名さん]

私は東武の埼玉県内の沿線で育ちました（現在は都心住まいです）
まあ関東の私鉄の中では相当評価の低い路線でしたが
今から思うとマターリとした良い思春期を送れた街です
時代も良かったんでしょう
バブル前で日本人がまだ明日の将来に希望を持っていた時代です
まっとうに勉強して働けば親の世代より豊かになれる、そう信じられた時代でした

今日は桜を見に船で浅草まで行きました
松屋の昭和時代と変わらぬ佇まいはフォトジェニックではありましたが
やはり東武は企業努力がまだまだ足りないと思うところもありました
それと同時に東武の路線地域では企業努力ではどうしようもない部分を感じたのも事実です
あきらかに道行く人たちが違う、何か、空気が違うのです

東武は新東京タワーに大きく肩入れしているのは私も知っています
しかしながらそこにはどうしようもないピントがズレた感覚が伴うのは私だけでしょうか
アサヒ本社界隈もバブルの当時は何かを生み出しそうでしたが・・・


桜並木から東武の鉄橋を眺めながら
願わくば少しこぎれいになりマナーが向上した田舎路線であって欲しいと思いました
長文すいません

[271: 匿名さん]

んー私にも、江東区が、目の敵にされ過ぎているように感じられますね。
江東区を持ちあげるような意図を感じない文章に対しても、無理矢理、決めつけてるように感じる書き込みもありますし。
ただ、江東区が都心ではないというのは、同意ですが。（普通に考えて、常識でしょう。）

[272: 匿名さん]

港区の地価が下がり続けています。坪６７０万円台です。以前は９００万以上ありました。驚きです。都心痛めつけられていますね。ちなみに世田谷区は２７０万で変わりなし。港区は坪５００万台になったら買いかもしれません。港区欲しい方は貯蓄をわすれずに。

[273: 匿名さん]

江東区を目の敵にしているんじゃなくて、空気の読めない一人をうざがってるようにしか見えないが。。。

[274: 匿名さん]

>>263
都心回帰が消費に与えた影響を数字で見ると以下の通りです。

納税者の給与所得総額はＨ１６からＨ１７で
千代田区９６億増、中央区２７６億増、港区５１２億増、江東区３３７億増、計１２２１億円増
Ｈ１７からＨ１８で
千代田区８６億増、中央区２４１億増、港区４９７億増、江東区４２８億増、計１２５２億円増
納税者のＨ１８年給与所得総額は、
千代田区１１９７億円、中央区２４００億円、港区６０３４億円、江東区６６４０億円
計１兆６２７１億円ですから、Ｈ１７年中の人口移動までを反映した２年間で１５％増に相当。
ちなみにＨ１８、Ｈ１９は港区でさらに人口が急増しています。

一方、小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増となりました。

[275: 匿名さん]

↑　だから〜、江東区は都心に入りません。

[276: 匿名さん]

小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。

参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[277: 匿名さん]

>>274

意図・趣旨不明ながら、もし都心回帰（ただし江東区は都心ではない）のひとつの
数値的根拠というなら、それはそれで多としましょう。

ただし、そのデータだけでは、東と西の勢力図の変動にどの程度の影響が及ぶか、
さらに、東と西の商業エリアの趨勢にどのような影響が及ぶか、まったく十分な
説明にはなっていません。

まず、城西・城南主要区についても、同様のデータ（絶対値及び増減率）を提示
ください。無論、出展を明示することは最低限の常識です。

また、それら給与所得の動きが、新宿を代表とする西側ターミナル（区ではない）
の商業集積エリアと銀座を代表とする東側ターミナル（区ではない）の商業集積
エリアにおける小売業売上高等にどのような影響を及ぼしているか、単なる金額
の絶対値や増減率ではなく、因果関係を客観的根拠を以って説明ください。

業者さんなら、その程度のことはできるでしょうから。

[278: 匿名さん]

江東区は別としても（都心ではないため）、都心３区はそもそも人口も給与所得総額も、
絶対額が城西・城南各区とくらべて小さいため（一人当たりの数字は大きいだろうが）、
増減率のみ比較しても、全体に及ぼすインパクトを正確に把握することはできない。

都心西側隣接区（新宿区、渋谷区等）に加え、城西・城南主要区（杉並区、中野区、
世田谷区、目黒区、品川区、大田区等）の夜間人口・給与所得動態調査結果等の全体像
を示して貰わなければ、都心回帰と大騒ぎしていることのインパクトは判断できない。

かつ、西の衰退と東の再生を主張する根拠として、これまで数年間と同じペースで都心
３区や一部城東エリアの人口等が増え続けるとの前提を置いているのであれば、それは
現実的前提条件とは言えない。上がり過ぎた地価等が影響し、すくなくとも都心３区は
増加ペースが鈍ると予想されるし、一部城東で人口が多少増えても、西の衰退に繋がる
理屈にはならない。

[279: 匿名さん]

>>277
問題の本質は、都心回帰が構造的なもので、
これから先も続くかどうかです。
続くと仮定すれば、その影響は大きくなります。都心に商業施設が集中して行きます。

それを阻害する唯一の条件は、都心およびその周辺の地価、不動産価格の上昇です。
人が集まれないほど高くなると終わりで、一昔前のように需要は田園都市線等の郊外に向かいます。

どのように考えられます？

[280: 匿名さん]

あまり難しく小理屈こねくり回してもしょうがない。
数字を出したところで、統計データは表層的現象を示すだけで、
因果関係まで説明するものではない。
因果関係を読み解くためには、地道なフィールドワークするしかないよ。

で、東と西の議論で言えば、都心３区は誰でも住めれば住みたいと思う
（千代田区や中央区はやや微妙か？）人も多いかも知れないが、
城東の江東区、墨田区、江戸川区、足立区、葛飾区、荒川区等、と都心
西側隣接及び城西・城南の渋谷区、新宿区、世田谷区、目黒区、品川区、
大田区、杉並区等で、どちらに住みたいと思うひとが多いかを考えれば、
答えは自明でしょう。

どうやら、江東区は都心３区と同じグループで城東ではないと主張したい
ひとが一人で騒いでるようにしか見えない。

[281: 匿名さん]

>>278
ご指摘の通り、港区は限界に近づいています。
都心回帰の今後の中心は、
開発余地、不動産価格等を総合的に判断すると、
中央区、江東区、台東区、墨田区の城東エリアとなるでしょう。
押上の新東京タワー建設により、北部のイメージも変わると思われますから、
まだまだ続くと予想されます。

[282: 匿名さん]

勝手に中央区を城東エリアに入れないでください。
それに都心回帰と江東区、台東区、墨田区はあまり関係ないと思います。
特に江東区は東京都都市整備局の都心8区なんていう
もう都心でもなんでもないようなくくりにすら顔を出さないところです。
そもそも根底からしておかしいのに、総合的に判断なんて言われても・・・

っていうか、またおなじみの流れじゃん、もういい加減にしてほしい。

[283: ビギナーさん]

「新宿万歳、江東叩き派」と、「江東万歳、新宿衰退派」がお互いに根拠を出せっと罵るようなスレッドになってしまいましたが、もともとこの議論に参加したのは、値段が高騰したプレミアな場所での分譲マンション開発が限界に達する中で、つぎはどうなるのかという点で関心があったからなんですけどね。

現在「超」都心で行われている開発は既に「わけあり」で「お買い得」な土地、または、「住民の合意が得られた、以前から計画されている再開発事業」が中心となっていて、マンション開発を続けるのであれば、さらに「周辺部」で土地、事業を展開する必要があるという流れの中で、価格動向を考える上で、可能性のあるエリアはどこなのかを考えるのも興味深いと思うのですが。

豊洲と品川区についてはある意味語りつくされた感があるのですが、「西新宿、北新宿」以外に注目すべきエリアってあるんですかね。第二東京タワーのある墨田区とか、まだまだ都心に近いエリアで、ポテンシャルがあるところはたくさんあるのでは？