23区内の新築マンション価格動向（その24）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その23以前の過去スレ、参考サイト >>2

[203: 匿名さん]

目黒、大田は、私鉄沿線で言えば、東急各線中心ですから、ターミナルは
渋谷です。ところが、その沿線の富裕層は、おこちゃまの街に成り下がった
渋谷で買い物が事足りることはなく、勿論、銀座・六本木・青山・表参道
方面にも流れるでしょうが、一定数は伊勢丹等のある新宿に流れるのです。
よって、それら両区も新宿の後背地になります（別の言い方をすれば、西側
主要住宅地住民にとって、山手線西側ターミナルの中では、どうしても新宿
を選ばざるを得ない層が少なからず存在する、ということ）。

ターミナル駅の商業集積度に、新幹線が停まるかどうかは無関係でしょう。
新幹線を使うのは、むしろ観光旅行や出張者等の、その場限りの行きずり
の人たち。日々の日常生活に密着した商圏たり得ず、お土産か駅弁需要が
若干増える程度でしょう。そもそも品川駅も新幹線が停車するようになった
からと言って、それが理由に大成長している訳ではありません。東京駅は
もとから新幹線が停まっていましたが、商業集積度で新宿駅にまったく
敵いません。

予備校と専門学校が多い点は、単なる新宿の一側面でしかありませんが、
将来の顧客層に成長し得る若年層が新宿に馴染み深くなることは、新宿の
中長期的成長にとって無意味ではありません。巣鴨のように老人中心では
なく、若者・中壮年・高齢者すべての層に支持されることが、街の中長期
的成長にとって非常に重要なのです。

新宿はこれから１０年単位で、まずこれまで再開発が行われていなかった
西・北新宿中心に（東は日テレ跡地もあり）、高層タワーマンション、
オフィスビル主体の複合再開発が続きます。六本木ヒルズやミッドタウン
級の再開発がすくなくとも２〜３ありますから、これで新宿に改めて注目
が集まるでしょう。もともと地力のあるエリアですから、それがスパーク
すれば、他主要エリアも安穏とはしていられないはず。

さらに長期的にみれば、淀橋浄水場跡地の超高層ビル群の建替え計画が
本格化することでしょう。これはあと２０年くらいかかるかも知れません
が、いずれ必ず起きることです。新宿はその時に、他のエリアの追随を
許さない、唯一無二の巨大に高度化した都内屈指の一大ビジネス商業集積
拠点、西欧からアジア・エスニックまでをカバーする、文化の坩堝的な
コスモポリスに変貌を遂げていることでしょう。

[204: 匿名さん]

何か、以前の江東区ネタレスが新宿ネタレスに変わったみたいな…

[205: 匿名さん]

>>202

銀座や表参道の地価が高いのは、収益性以上に、広告宣伝効果を狙った
外資系企業やファンド等が、米英本国不動産より割安と見て（かつ将来
的円高も織り込んで）、収益価格を無視して高値取引していた末のこと。
ところが、サブプライムで欧米金融機関に破綻懸念が高まるにつれ、
そういった強気一辺倒の買い手はいなくなり、急騰した場所ほど急落する
リスクが高い、それだけのことですよ。

富裕層は、伊勢丹で買い物する方は非常に多いです。三越と統合（とい
うより伊勢丹が救済合併してやる）により、より多くの富裕層を伊勢丹
は取り込むことでしょうね。真の富裕層を上顧客に持つはずの銀座・
日本橋を拠点とする三越がここまで経営悪化した理由って、いったい何
なんでしょうね。すこしは頭を使って考えた方が良いですよ。

[206: 匿名さん]

>>205

では、なぜ外資系企業やファンド等が銀座や表参道を買ったのか、新宿じゃなかったのか。

新宿にそれだけの魅力（収益性等）がないからだよ。

熱狂的新宿オタクにはわかんねーだろうな。

[207: 匿名さん]

>北新宿と西新宿に高級タワーがたくさん建つという計画があるのであれば教えてください。
>（新宿区では規制がかかるので、タワーマンションは難しいのでは？）

196さんではないですが、近隣住民です。
北新宿と西新宿にできるタワーは再開発がほとんどなので、なんだかんだ特例？が適用されるのか、
それとも規制前に許可をとっているのか、いくつか工事や計画が進んでいますよ。
もうほぼ完成しているのが西新宿6丁目に1棟、その東に工事が始まったのが一棟、すぐそばにも計画が一つ。
７丁目に工事中が一棟、3丁目の大規模開発も確かマンション併設のはずですし、
5丁目も十二社通り沿いの大規模再開発が決まったようなのでおそらく数棟。
北新宿の青梅街道側に一棟。例の日テレゴルフガーデン跡地も一部はマンション用に決まっていたはず。
ぱっと思いあたるものでもこれくらいあります。

ただ、残念なのはサービスアパートメントや高級賃貸が多そうで、
分譲がどれくらいあるか・・・
さすがに全てのマンションが賃貸なんてことないと思うので、
ご興味があったら注目してみては？

[208: 匿名さん]

＞＞２０６

いま外資が新宿界隈買い漁ってるの知らないの？？？

情報遅いよｗ

つまり、これまで釣り上げた銀座・表参道は手仕舞い、
これから新宿、って流れですよ

プチバブル弾けたので、以前ほど強気一辺倒ではなく、
収益価格を踏まえた堅実な値付けになるのでしょう

[209: 匿名さん]

最近発表された公示地価では、

千代田・港・中央区の地価上昇率に陰りが見え始めた反面、

新宿・池袋・渋谷の副都心線沿線、特に新宿三丁目などで、
地価高騰率が都心３区を上回る現象が、既に起きてますね。

時代は、再開発が一巡した都心３区ではなく、副都心線開業
で注目あつめる西側都心隣接３区、特に新宿区の時代です。

[210: 匿名さん]

>>208
駅前だと坪一億くらいから取引されてるようですが、
それってさすがに高過ぎのような気もしますけどね。

[211: 匿名さん]

新宿駅前の商業一等地の価値は半端ないよ。
なにせ、あの人の数、一坪でもすごい売上が期待できる。

想い出横丁の再開発も、今のままで十分利益上がるため、
地権者が高層ビル化等になかなか賛同しないので、
結局進展しない。それだけ儲かる土地なんですよ、そこ。

[212: 匿名さん]

>>209
私も新宿に期待してる一人ですが、
いくらなんでも、都心３区ではなく、なんてのはやめません？
豊洲のにのまいで、ふくろだたきにあいそう・・・

きちんと実績もある地域での現実の開発に基づいた発展予想なのですから、
必要以上にあおる必要はないと思います。
今後も客観的な情報のみを教えていただけたらうれしいです。

[213: 匿名さん]

都心３区の地価上昇率よりも、新宿の（特に駅近や三丁目）地価上昇率が高いという、
正真正銘の事実が淡々と書かれてあるだけですが、何を心配されているのでしょうね。

[214: 匿名さん]

新宿と豊洲を同列に扱うのはとても失礼です。

新宿は都心３区から袋叩きにあうほどヤワな街ではないので、

どうぞお安心を。

[215: 匿名さん]

失礼、確かにおっしゃる通りなんですが、
ほら、なんというか書き方というか表現のニュアンスっていうか・・・あるじゃないですか、そういのって。
他に対しての否定や強い断定はあらぬ反感を生みやすいと思います。
同じ事実を伝えるのでも、受け入れやすい表現となにか反感をかう可能性のある表現だったら
前者のほうがいいのかなと。
あくまで私個人の感じ方ですので無視していただいてかまわないのですが、
自分と同じような意見だったので、少しでもみなさんにも受け入れて欲しいと思い、
よけいなおせっかいをやいてしまいました。どうぞお気を悪くなさらずに。

[216: 周辺住民さん]

でも、いくらなんでも富裕層が新宿で買物するとは言いすぎでしょうね。
確かに一部はいるのでしょうが、圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません。

あと新宿はアジア系の人がやたら多い。国際化してると言えるかもしれないけど、
品のある街とはお世辞にも言えない。
富裕層はむしろ新宿をますます敬遠していくのではないかと・・・

[217: 匿名さん]

新宿はオフィスビル建ててもテナントはＩＴと土建屋とよく分からん中小企業くらいしか入らなそうだな。
都心はまだ当分開発が続くし新宿の時代は簡単に来ないだろう。
商業力ではさすがの都心も新宿には敵わないが。
これからの東京は経済の中枢機能は都心、商業の中枢機能は新宿とはっきり分かれることになる。

[218: 匿名さん]

>>216さん、「圧倒的多数の富裕層は新宿では買物しません」と断定されてますが、
そうならば客観的証拠を提示願います。

そもそも富裕層とは何か、の定義から正確な議論をしなければならないでしょうが、
圧倒的多数とは、具体的に何％の富裕層が新宿で買い物をしないのか、統計的根拠
等を提示願います。でなければ、安易に勝手なことを書込まないことです。
感覚的議論はいかにも素人的で、何ら客観的な説得力を持ちません。

新宿が丸の内や大手町のようなビジネス街と性格を異にするのは事実であって、
いわゆる財閥系大企業は大手銀行等の本社・本店が拠点を置く可能性は低いでしょう。

しかし、副都心のチャンピオンとして、主としてエンドユーザ等に直接訴求する
ことが必要なビジネスでは、新宿を拠点とすることに一定の意義が見出せます。

たとえば製造業なら重工業系でなく軽量系・食品その他の不特定多数のエンドユーザ
を対象とする商品、あるいはエンドユーザを対象とするネットビジネス含むサービス
業等は、新宿に拠点を構えるニーズが引続き高いでしょう。

新宿がこの巨大な商業集積を作ったのは、計画的な開発計画ではなく自然発生的で
ある点が重要です。人工的再開発は一見美しい理想の都市のように見えるのですが、
実は無機質ですぐに飽きが来る、底の浅い再開発に終わるケースが殆ど。

新宿には、人間の本来的な欲望や願望が自然発生的に具現化した街として、非常に
高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう。

[219: 上等]

新宿地区のご発展、おおいに結構だと思います。
それと申しますのも、
城東地域に住んでも、例えばセンターコアエリア内から等であれば十分回遊ゾーンに入るからです。

お手数ですが、試しにGoogleマップなどを開いていただきまして、
新宿を中心に、
左は三鷹、右は荒川（区ではありませんよ川です）が見える位の縮尺図を用意してみてください。
すると、吉祥寺、成城学園、田園調布あたりと、
上記の城東地域がほぼ同距離であることが分かると思います。

住環境や住んでいる方々の層の違いを問われれば返す言葉もありませんが、
銀座、東京、秋葉原、お台場なども日常にご利用できますので、城東もよろしくお願いします。
（本当はこのあと、上野、浅草、錦糸町、亀戸、押上、北千住、豊洲そして曳舟あたりと続けたいのですが集中砲火が怖いですね）

[220: 匿名さん]

>>218
>高い再開発と発展のポテンシャルがあることを、素直に理解すべきでしょう

誰かさんのせいでこういう文体にアレルギーが・・・
商業地の規模的にはららぽレベルじゃ話にならないですよね

[221: 匿名さん]

新宿というところはいかにもコスモポリスらしい、
全国から人が集まってできた街というイメージだとおもいます。
その混沌を嫌う向きもあるかとはおもいますが。
対して城東に関しては、千葉の属領というか、隣県からの影響が強くうけた、
東京らしさというのとはまた違う、一種独特の文化があるとおもいます。

いづれにせよ２者これほどにも異質なものを比べてみても仕方のない話ですし、
一方の繁栄が他方の衰退につながるというものではないでしょう。

[222: 匿名さん]

今日浅草逝って来たよ
やはりあの辺は何だか空気が違う
都バスに乗って浅草橋のJRまで逝ったが
駅の某国人比率は歌舞伎町並みだった