東急コミュニティー九州支店の評判は如何ですか？

[匿名さん]

この管理会社の管理するマンションの住民の方々の満足度をお聞かせ下さい。

[151: 匿名さん]

下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。

1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04
１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

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1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57
1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　[e-mail]

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。

　　

[152: カモシン]

151さんへ

早速の見解ありがとおうございます。

過去の事であり、当時は、修繕委員会も存在せず、東急の説明を判断する知識も無く
　　当時の役員会で可決されたことで今となっては取り返しがつきません。
　ただ東急らしい悪事は披露しておきますし、今期から２年間役員に就任し、色々な
　違反内容を月1件以上修正していこうと先日の初の役員会で公言しました。

東急のこの件だけの悪事行為とは
　①長年の間、日頃組合員からの色々な緊急の故障修理依頼時の専属医的な業者の方に
　　　今回の排水管改修工事の問題・解決策についての役員会での説明会を無償でして貰い
　　　いざ、業者選定の時点で、資本金1千万以上との内容で、専属医的業者の排除。、
　　　理由はコンプライアンスの問題との回答でした。
　
　②見積業者は、東急コミュニテイーとあと福岡の専門業者2社で、見積記載内容が統一
　　　されてなく東急が見積金額がダントツに安価でした。それで業者選定を決呈。
　　　ところがさらに、東急のみが（予備費）を1棟当たり２００万円を上乗せし
　　　６棟すべてに計上し３年掛かりで工事を終了しました。

これが東急のやり方です。
　　　
　　　

[153: 匿名さん]

1543 匿名さん 1日前
>>1542
勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。
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1544 名無しさん 10時間前
組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。
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1545 坪単価比較中さん 9時間前
理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。
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1546 販売関係者さん 20分前
>>1544
この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。

九州は気を付けた方が良いでしょう。危険です。

[154: 匿名さん]

予備費＝２００万×６棟＝１２００万円。大きいです。収支決算書で確認しましょう。

[155: カモシン]

管理会社の口コミ件数がダントツに多いサイトにつき、利用さしていただきます。

実は《マンション　すまいる債》について教えてください。
　①　加入することでの、不便・注意点・その他　　　
　　　　　　よろしくお願いします。
　
我が管理組合は、６年前に東急独自の収納システムににすることで、当時４億8千万円の
　普通口座があり、当時の会長が収納口座にする為に、全額移行し無金利状態なりました。
　　　この時の会長もいつもの自己利益誘導者でした。
総会決算書から受取利息の項目が削除されていて、２年間無利息状態が判明し役員会へ、　　　修繕積立金に２億６千万程度あり、これの資金運用で２億円の１年定期を提案し
　　採用し２億円が定期口座利息0.0135％移行されているのを総会資料で確認。

ところが。２年目の切り替え時に東急が銀行からの催促が有ったにも関わらず、
　　ほったらかしで、更に２年目の決算書に受取利息の記載無き為、東急・銀行に
　　問い合わせし上記の理由判明、但し金利も半減し更に積立金が２億円程度に減額
　　しており１億５千万円での契約になっており、他の口座からの移行も考慮せず
　　無責任管理会社と再認識。現在は積立金も２億６千あり増額もされてません。

東急の（新収納システム）は東急の為の制度で、組合には何らのメリット無し、
　　指摘しなければ、預金の無金利の状態にされます（説明無し）。私どもの説明会では、　　管理組合からの業者への支払いは従来東急負担で有ったがために、
　　今後は組合負担になる為、相当額を委託費の減額で対応しますの説明有り、
　　ところが建物が古くなれば支払額も増額傾向になり、対応額の変動も無く、
　　指摘しても詐欺行為を継続しています。この制度は依頼元の組合の権利です。

[156: 通りがかりさん]

いね！

[157: 匿名さん]

>>156さん
東急コミュニティーの九州支店の関係者でしょう。
ズバリ名前を公表してもいいですが。事と次第によってはそうなりますので記録します。

Ｈ口、Ｍ藤、Ｓ村、自信喪失の顔が目に付いている。（笑）探りのコテブリ伊達政宗には遠く及びません。正々堂々と話しましょう。連絡下さい。

[158: 匿名さん]

>>157
が進行するかをテストします。時々このような操作になる。可笑しい。？

[159: 匿名さん]

>>158
介在の疑いがありますので記録します。時間差をチェックした。

[160: 匿名さん]

>>156さん（東急コミュニティー関係者）
引き籠った。そのうち、まともな投稿を期待する。連絡下さい。

[161: 購入経験者さん]

156 通りがかりさん 3日前

いね！

通りががりさんではありませんね。管理会社東急コミュニティーの関係者でしょう。

[162: 販売関係者さん]

>>156
いね！　何処の言葉でしょう。意味が理解できない。これは、８９３言葉に似ていますが。隠れていないで堂々と連絡ください。この管理会社は小賢しい人間が多いから理解できないでもありません。

[163: 匿名さん]

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。

[164: 匿名さん]

>>163の件
昭和５８年度区分所有法改正前の第８条（共有部分の共有）から第１０条を投稿します。
この法律は昭和５９年１月１日からの施行でございますので誤解のないようにしてください。
（共有部分の共有）
第　８条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、
　　　　　その共用部分の共有部分については、次条から第１５条までに定め
　　　　　るところによる。ただし、第１０条及び第１２条から第１４条まで
　　　　　に規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げな
　　　　　い。
（共用部分の使用）
第　９条　各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができる。
（共用部分の持分の割合）
第１０条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
　　　２、前項の場合において、第４条第１項ただし書の共用部分（附属
　　　　　の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるとき
　　　　　は、その共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者
　　　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分
　　　　　所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
（共用部分の持分の処分）
第１１条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
　　　２、共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有
　　　　　する専有部分と分離して持分を処分することはできない。
（共用部分の変更）
第１２条　共用部分の変更は、共有者全員の合意がなければすることがで
　　　　　きない。ただし改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要し
　　　　　ないものは、共有者の持分の４分の３以上の多数で決すること
　　　　　ができる。
　　　２、前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別
　　　　　の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得
　　　　　なければならない。
（共用部分の管理）
第１３条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、共有者
　　　　　の過半数で決する。ただし、保存行為は各共有者がすることが
　　　　　できる。
　　　　２、前条第２項の規定は、前項本文の場合に準用する。
　　　　３、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理
　　　　　　に関する事項とみなす。
（共用部分の負担及び利益収取）
第１４条　各共有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
　　　　　部分から生ずる利益を収取する。
第１５条　共有者が共用部分につき他の共有者に対して有する債権は、そ
　　　　　の特定承継人に対しても行うことができる。

以上は昭和５８年度に改正される前の法律ですので、昭和５９年１月１日以降の分譲マンションの規約とは異なりますのでお気を付け下さい。

[165: 匿名さん]

>>164
訂正です
この法律は昭和５９年１月１日からの施行です、は誤りです。昭和５９年１月１日施工前の
法律ですに訂正してください。宜しくお願い致します。申し訳御座いません。

[166: 匿名さん]

>>164
又訂正です。
昭和５９年１月１日以降の最後の分譲マンションの規約とは異なりますのでを、区分所有法に訂正します。規約ではありません。
ついでに昭和５９年１月１日からの施行の条文の対比表を投稿します。
昭和５９年１月１日以前　　　　昭和５９年１がル１日施行
第　９条　　　　　　　　　　　第１３条
第１０条　　　　　　　　　　　第１４条
第１１条　　　　　　　　　　　第１５条
第１２条　　　　　　　　　　　第１７条
第１３条　　　　　　　　　　　第１８条
第１４条　　　　　　　　　　　第１９条
第１５条　　　　　　　　　　　削る

ここら辺から推測すると店舗部分の管理費等は住宅部分の２分の１～３分の１の負担になります。
４５年くらい住宅部分の組合員は管理費等の負担を店舗部分の組合員より２から３倍負担してきた事になります。
４５年分の差額の返還は時効との問題で全額とは言えませんが、組合員一人でも返還請求をできると思います。
集団訴訟になれば管理組合が破たんするくらいの金額になります。
負担額一覧表（駐車場を含む。）等で割り出して下さい。
単純計算で一組合員が一千万円以上を余分に徴収されている事になります。単純に計算した推測金額を投稿しましょうか。？

[167: マンションから追い出されたクレーマー組合員]

下記のように、法令や規約に反する事が無知な組合員を欺き平然と管理されているマンションは意外と多いのではないでしょうか。
これを処理する為に無効の訴えを起こそうとした矢先に勤務先から解雇の通知が来て退職せざるを得ず無職となりました。
住宅ローン、弁護士費用等の負担ができなくて、区分所有権を売却せざるを得ななりました。組合員ではないので手の打ちようがありません。
悔しいです。貯金もせず飲んだくれていた罰が当たりました。お金がない事を管理会社や組合員は承知して今日簿いしたのでしょう。
元の勤務先にかなり圧力がかかっていたとの噂を耳にしました。そういえば管理会社と勤務先は取引があったようです。私はバカでした。
しかし、被害者は出したくありません。にたようなケースがあれば堂々と投稿して下さい。せめて、励ましの言葉位は掛けられると思います。

99 匿名さん 2017/11/04 00:34:48

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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101 匿名さん 2017/11/04 14:53:25

区分所有所有法第３１条　
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会
　　の決議によってする。
　　この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を
　　及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

二、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、
　　当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四
　　分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

※規約の設定、変更又は廃止についての規約の設定は区分所有法３１条と異なる規約は無効
　であると弁護士の先生に教わりました。

区分所有者総数が２５６、議決権総数が２５６のマンションにおいて規約の設定、変更又は
廃止が、区分所有者総数１１２、議決権総数１１２で可決してその規約が有効に運営されて
いるマンションが存在することは、我々区分所有権者にとっては重大な事件である。

告訴を前に国土交通省に報告してはどうでしょうか。？

マンション管理士の先生方にこれ等を重大な問題として取り上げて下さい。？
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102 匿名さん 2017/11/04 20:39:47

[169: 匿名さん]

この投稿欄は他のスレとは違い真実が投稿されている。関心はある。
管理費等の徴収に不公平感のあるマンションがあるのですね。
区分所有法第３１条違反が具体的に投稿されている。研究に値する。
真面目なマンションの区分所有者等で有れば考えてくださると思いますが。
特に投資型でマンションを所有している投資家であれば知って損はしないでしょう。

[170: 匿名さん]

この管理会社に全部委託するのは危険です。管理を分散されるのを進言します。

[171: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
上記とともによく吟味して下さい。
これ程悪質な管理会社は見たことも聞いたこともない。

ゆっくり読んでください。国はよくこんな悪質な管理会社に、
分譲マンションの管理を許可したものだ。

[172: 匿名さん]

九州に大きな支店を配置出来ない在阪や在京の管理会社などは東急に管理業務を再委託します。そのようなマンションでは東急所属の管理人や掃除スタッフは緊張感を持って仕事しているので、総じて評判は良い。所属先の東急への責任とクライアントの管理会社とに責任を負うので意識が高い。一方で、東急自身が管理委託会社の場合、東急の管理人や掃除スタッフは緊張感が無く仕事も雑になりがちらしい。

[173: 匿名さん]

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。


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100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36

議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。

「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には
かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も
出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして
結局は賛成に数えた、ということか？

以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ
の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、
びっくりした。

そういうことであれば、あなた様の書いた
「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」
という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。

これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？
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上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。

又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。

[174: 匿名さん]

＞＞172 匿名さん
東急に業務を再委託して東急の力を借りないと管理が出来ないのでしょう。
それでも全部委託になります。さぞ、良い管理をしているのでしょう。

[175: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/

東急に投稿されている内容よりは野村に投稿されている内容の方が複雑で理解に苦しむ内容です。その内お会いしてゆっくりお話を聞きたいと思います。

私の投降した、東急と悪質な組合員が共謀した規約等改正の問題は、もっと簡単で理解し易いと思います。

いずれにしても初心者マークが付与されている投降者の内容の方が真実に近いと思われる内容です。初心者マークを付与している理由は他に何らかの意図を感じております。

初心者マークの付与を受けた投降者は、
特に管理会社やマンション管理士には不利な内容が多いようです。
管理会社に忖度して仕事を回してもらっている管理士は不都合な内容でしょう。

[176: 匿名さん]

173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30

【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

賛成18＋委任状による賛成２１＋議決権行使書６５＝１０４
この人数では総会は議決権総数２５６の半分１２８－１０４＝２４不足で総会は不成立。

この議案を成立させて組合運営をその後も続けています。

管理士の先生は真剣に考えてください。このkrンはこの管理会社が、これでいいと偽理事長に耳打ちしていました。

[177: 買い替え検討中さん]

現在、管理組合の役員をしています。故に入手出来た情報ではと思われます。
相変わらずの東急の平然と虚偽の証言をすることに関しての企業理念の無さを痛感しました

（昨年度の総会で委託管理費の見直しの件で発言しました。）それで総会議事録内容で東急からの回答が、住宅供給公社から引き継ぐ時の流れで１５年前の管理開始にあたり、当初の打ち合わせの中で管理仕様が決定しているが、近隣の５管理組合を１つの契約とした仕様となっていた。この契約形態によりこの様な管理体制で積算された管理委託費となっている
と記載内容あり。
故に役員就任して、当時の５管理組合による協議書の提出催促しまして、東急からからの
提示内容は《平成１６年８月７日開催　臨時総会》のタイトルで書面での回答有り
５月２９日及び６月５日に鴨池ハイム・ガーデンハウス・センチュリーの３組合合同によるヒヤリングやプレゼンティションの開催、また、６月１９日の臨時役員会、そして７月定例役員会に「東急コミュニティー」が出席、説明を受け、また、管理業務及び委託料等についても慎重に検討を重ねてきました。その結果役員会では東急を推薦する事とし総会での承認を得て決議された。との内容で予想していた。５管理組合の協議書は存在しなく、相変わらずの、全く東急の企業としての虚偽発言に対してのメンツの無さを痛感しました。

[178: 匿名さん]

東急コミュニティーの説明が真実であれば他のマンションの4管理組合の理事長にも協議書があるはずですから。問い合わせられたらどうでしょうか。
他の4社とも東急以外の管理会社でしたら、その4社に問い合わせられることをご提案申し上げます。しかし、慎重にされた方がクレーマーの烙印を押されます。他の理事はどう考えられているのでしょうか。

[179: 買い替え検討中さん]

東急の虚偽である根拠として。
　①１５年前の管理仕様の内容についての説明及び資料が存在しない。
　　　東急の思惑で決めている。・・５管理組合の1世帯の負担委託額が2800～4900円と
　　　5管理組合ごとに違う。為に当時の役員が集合し協議出来る内容ではない。
　②平成16年度の臨時総会の記載内容で示すように、3管理組合向けのヒヤリングを実施
　　　故に、金額及び①の件での説明はされていない。他の3管理組合員の8名へ①の確認　　　したが全くこの件に関しての書面の存在は無しとの回答。

　③今期の会長は、就任前に組合の8つのエレベータ用に電子ブレーカーを納入。それと
　　　電力会社を業界41位の会社に変更の張本人で減額率が、毎年14.3％で5年間の想定
　　　表が提示されていた。この件は見積書・契約書の閲覧し役員就任し判明。

　④管理会社への質問内容を③の事由で会長と私の討議のみで、1時間と勝手に決めて
　　　提案事項についっての結論が出来ずに何らの改善・進行もありません。

[180: 匿名さん]

>>179 買い替え検討中さん
親しいマンション管理士と打ち合わせて（管理規約、総会「理事会」議案書・議事録、
管理委託契約書等々の証拠）を精査して、弁護士に打ち合わせた方がいいです。
証拠を添えれば相当額の損害賠償が請求できる可能性があります。

①の１世帯の負担委託額は、１世帯の負担管理費・修繕積立金ではありませんか。

[181: 買い替え検討中さん]

180さんへ
　5　管理組合毎の東急への月額委託管理費を組合員数で割り1組合員の負担額です。

問い合わせの　①の件は複合タイプ・団地で7棟367世帯中19世帯が商店です。管理費は
　　複合棟が4棟ありまして、とくに想定外の棟は　住居・・87㎡で8000円、店舗・・62　　㎡で2500円で築43年間修正されていません。他の3棟もほぼ同様で役員会で提起しま　　すが同調者はいません。弁護士及び国交省の見解は役員会の見解はと回答されます。

[182: 匿名さん]

>>181 買い替え検討中さん
住居部分の管理費８０００円/８７㎡を１㎡に換算すると８０００÷８７＝９２円
店舗部分の管理費２５００円/６２㎡を１㎡に換算すると２５００÷６２＝４０円
（いずれも四捨五入しています）

米、住居部分の組合員は店舗部分の組合員の倍以上の管理費等の負担を４３年間
　　強制徴収されているのでしょうか。？

１、住居部分と店舗部分の管理費の優劣は規約に設定して専有部分タイプ別管理費
　　月別負担割合表を組合員に通知しているのでしょうか。

２、もし慣例で４３年間組合員からの徴収をしているのであれば組合員全員にその
　　旨を説明して管理費・修繕積立金・施設使用料（駐車場区画）等の専有部分タ
　　イプ別負担割合表を配布することを提案します。

分譲当時の原始管理規約で調査されるとよく理解できます。

[183: 買い替え検討中さん]

182さんへ

原始管理規約・現規約書にも管理費等の金額は一切の記載は有りません。但し専有面積に基ずき負担の内容は記載有り。東急は2013年・4・20作成で専有面積に基図いた管理費等の試算表を作成（規約改正・修繕積立資金検討の為・・・提案します）の内容を当時の担当者からメールにて受信しています。

6年前に規約検討委員会を提案し、委員会会長に規約違反常習者が就任し、慣例内容を
　区分所有法等を基にした規約改正提案をするが、討議もされず1年で委員を辞退した。
　2年前に委員会は終了しまして、新規約書の催促をしました。弁護士等の監修をして
　配布しますと、東急からは昨年度5月の総会で回答。マンンション管理に詳しい知り合い　の弁護士さんへ問い合わせしましたら、当管理組合の運営に関わることは関係しない事が　情報として流れているとの報告が有りました。

これまでに東急の作成した管理費等の試算表を全世帯に配布、規約委員会・役員会へ2回の
　計3回書面で配布しましたが、何らの問い合わせ無く残念です。役員会に出席した当夜は
　寝られず、組合員の無関心さにあきれております。

現在70歳で30年後の取壊し・建て替え時は売り払い関係が無くなりますので、5年後の
　3回目の大規模修繕までは提案等はして組合の為に努め、あと係ることは、健康の為
　やめようと思っています。
　

[184: 匿名さん]

>>181 買い替え検討中さん
店舗部分と住居部分の管理費等の負担割合の差は、管理規約に規定がないと無効です。
1㎡に換算して店舗部分４０円、住宅分９２円の差は何らかの理由付けが規約に規定さ
れているはずです。
40数年前の標準管理規約複合用途型でも区分所有法に従って専有部分の床面積の割合
との規定がされております。
規約の変更がなされているのなら総会の議案書と議事録で確認してください。

付け加えておきます。規約の設定変更は区分所有法31条を確認してください。法律家
の見解ではこの31条と異なる規約は無効であるといわれています。
したがって規約の変更が議案書と議事録で区分所有者総数及び議決権総数が4分の１以
上の賛成が満たれているかを確認してください。
もし、議案書等がなければ組合及び管理会社に閲覧の請求をして下さい。

閲覧ができない時は法的手段に臨むのですが、
その時は組合員の役員連中と管理会社が共謀して偽物の議案書と議事
録を作成される危険性は考えておいてください。

一番いいのは手元の配布された各期の議案書と議事録があればいいの
でしょうが？。これ等を手元に保管していれば、偽物を防げます。

とにかく証拠をそろえることの方が先決です。この管理会社は様々な悪事に満ちた
手段を講じてきます。坦当は標準管理規約しか知らないのではないでしょうか。

数十年を経過したマンションは法律違反を犯して自分たちが悪いことをし易いように
規約を弄り回してマンションを食い物にしていきます。
そんなことを見逃しているのが無知な組合員です。

将来建て替え等で負担割合が店舗部分と住宅部分の差額のまんまだと住宅部分の損害
が大きくなりますが、
それで住宅部分の組合員は沈黙するのでしょうか。住宅部分の組合員は過払い金請求
を弁護士と相談しておいた方がいいでしょう。

[185: 匿名さん]

貴方の理事長を拒んだ理由がよくわかりました。
これに似たマンションは結構ありますよ。
貴方を理事長にしたら大変ですからね。私も同じ目にあいましたが、
馬鹿坦当は被害妄想にかかりました。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
役員の人事介入をする管理会社です。解約防止と工事受注のためです。

[187: 匿名さん]

ここが、最近報道されたマンション傾斜問題に関係する
管理会社でしょう。情報をお願いいたします。

[188: カモシン]

先期の総会議事録に、1昨年度規約委員会終了解散後の新規約書作成について、東急から
の回答が【専門家(弁護士）によるチェック・・・準備していく。】の回答が記載あり。

それで今総会にて先期からの進展状況を問合せしたら、来期の会長(当時の規約委員会会長）から発言で管理会社で検討しているので任せるべきだとの発言で終了し進展せず。

知り合いの3名の弁護士に状況説明したら、182～186の関係で弁護士会内で関わらない
　ほうが良いとの情報があるとの回答で、組合員・管理会社の腐れ縁が原因と聞きました

組合員は無関心、しかし管理会社は委託契約不履行で、プロとしての不適格者。
契約続行の為なら何でもありの悪徳会社である。



　
　

[189: 匿名さん]

>>188 カモシン
規約には管理費等の負担割合は専有部分の持ち分の割合によるとなっているはずですので不利な負担を科されている居住組合員の同志を募っておかれることを提案します。
私の場合はこの管理会社と共謀しての法令違反を指摘されて総会に顧問弁護士を同席させるとの威嚇を受けましたが、
事情を知った顧問弁護士は総会の前日になって偽理事長に同席料を吹っかけてきた。
金額的に問題になることを恐れた偽理事長は急遽００さん党系の弁護士を安くで総会に同席させたが議案の問題を理解していなかったので私の追及で退席した。弁護士は分譲マンションの問題はほとんど知らない方が多いので日ごろからコミュニケーションを取られることを提案します。
過払い金の請求金額をシュミレーションしておいてください。

[190: 匿名さん]

>>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
合わせて検証をお願いいたします。
解り難いことがありましたらご質問ください。
東急関係者のスレ荒らしと推測される投稿には返答は控えさ
せていただきます。
分譲マンションの管理に対する規約や法令違反と思われる事例が
数々投稿されております。
分譲マンションの住民としては由々しき事態です。

[191: 評判気になるさん]

この支店は問題が多すぎます。

[192: 匿名さん]

九州支店はもっと悪いことをしている。
参考にしてください。

1663 通りがかりさん 2日前
私は青梅天ヶ瀬町に建つマンション、築30年5階建に３０年近く住んでいる。

管理会社は東急コミュニティーである。

第30期の総会議案書が2021／7／16に各戸に配布された。

輪番制を正しく運用していれば、2階を代表する理事に私はなる筈なのに、203号室から、私を飛ばして205号室になっている。

これを見て東急コミュニティーに問い合わせた。

管理組合理事長に以下を文書で説明する様に。要求した。

1. マンションの2階は理事選任に輪番制を使っているにも関わらず、何故私を飛ばすのか？

2．１３年に1度しか回ってこない理事になる権利を奪って良いものか？

翌日、東急コミュニティーのフロントNmから電話があった。彼は2020年11月から青梅ガーデンヒルズpart2の担当である。

その時の問答をここに紹介します。

1．誰が私を理事にしないと決めたんですか？

Nm回答　フロントのNmが提案し、理事会はそれを追認した。

2. 何故私を外したのですか？

Nm回答　私が他人より理事になってる回数が多いから。

3．当マンションの2階はずーっと輪番制できている。私は前回１３年前のはずだ。

Nm回答　輪番制なんて誰が決めたんですか。そんなものはない。

4. ではお聞きするが当マンション2階で３０年間の内、輪番制でなかったのは何回ある？

Nm回答　3回です

4.1 ３０年間の内たった3回だけ輪番制でなかった。その事実は輪番制が無いと言えるのか？

Nm …

5. そもそもマンション住人は理事になる権利がある。管理費、修繕費を払う義務がある。義務と権利は一体。義務だけ要求されて権利を奪うのは理不尽である。政治で投票するのと同じ、払った費用を効率良く使うのが理事の役目。

やりたくない理事より、やりたい私の様な者が理事に適する筈。

6. 住人から理事になる権利を奪う様な総会議案は間違っている。早期に間違っている議案は、訂正すべき！

Nm回答　19月曜日にセンター長と相談します。

と言って電話を切った。

この会話の公開については、現在、東急コミュニティーの承諾待ちです。

お楽しみに！

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx





　




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1664 評判気になるさん 2日前
＞1663 通りがかりさん
理事長や理事会に対して談判すべきです。
それでも正当な理由が得られない場合、裁判所にその解任を請求することができます。
（区分法25条２項、49条８項、50条４項）

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1665 評判気になるさん 2日前
>>1663 通りがかりさん
盗急コミュニティー(管理会社)に理事の人事権はありません。
主体は、管理組合です。盗急コミュニティーに操られている管理組合の責任です。
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1666 評判気になるさん 3時間前
>>1663 通りがかりさん

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　続報

7／21水11時頃、所沢センターのフロントNm氏から電話が入る。

18日の電話の最後にNm氏が約束したことを実施したと言う。
1日半でやり遂げた。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　内容

1. 青梅ガーデンヒルズPart2、第30期の議案書、次の役員は輪番制を維持し、2階の理事は204とするに訂正する。

2. 本件については会場内で議案書を差し替える方法を取る。

3. 変更に当たっては現在の理事の承認も取得した。

但し、この提案議案書、議案書の改訂の提案が、既に議決執行を出した人達に伝わっていないことが、懸念される。

詳細はこちらで、

https://109com-ox.blogspot.com/

　　　　　　　　　　　　　　　　

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1667 評判気になるさん 3時間前
>>1663 通りがかりさん

続報

7／21水11時頃、所沢センターのフロントNm氏から電話が入る。

18日の電話の最後にNm氏が約束したことを実施したと言う。
1日半でやり遂げた。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　内容

1. 青梅ガーデンヒルズPart2、第30期の議案書、次の役員は輪番制を維持し、2階の理事は204とするに訂正する。

2. 本件については会場内で議案書を差し替える方法を取る。

3. 変更に当たっては現在の理事の承認も取得した。

但し、この提案議案書、議案書の改訂の提案が、既に議決執行を出した人達に伝わっていないことが、懸念される。

詳細はこちらで、

https://109com-ox.blogspot.com/
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1668 匿名さん 2時間前
問題の本質が解決されていない。
輪番制でありながら、何故、204号室の住民を棄権としたか、その理由を差し替える議案書に公表し、説明しないといけない。
裁判所に訴えられるからとの理由は理由にならない。

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1669 評判気になるさん 2時間前
盗急に聞く前に、理事会が議案書を作成し印刷、送付の代行するだけの権利しかない。
それで、盗急が回答するのもおかしい。盗急に牛耳られているお飾りの理事長、理事、監事です。

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1670 匿名さん 1時間前
>1669 評判気になるさん
総会の支援業務を委託されている東急の責任は重い。
事の真相が曖昧なら、そのことを理由に現理事会を裁判所に訴えればいい。
（区分法25条２項、49条８項、50条４項）

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1671 匿名さん 1時間前
>>1663 通りがかりさん
私のマンションではもっとひどいことが行われた。
管理会社は東急コミュニュティーです。
他のスレに真実を投稿したが東急コミュニティーの関係者
と思われる００から荒らされてしまい没にされている。
マンション名や、担当した社員名や、
東急と共謀してた組合員の実名は控えている。
ぬくぬくと出世している。
こういった管理会社の社長がマンション管理業協会の理事
長を務めているのは言語道断である。
皆さんの賛同が多ければ事実を公表したい。
証拠は過去25年間の規約や・議案書・議事録・重説・管理委託契約書等々は保管しています。

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1672 評判気になるさん 22分前
>>1670 匿名さん
提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
判事自体区分所有法を知らない。例えば、修繕積み立て金、管理費の滞納の場合
理事会議事録、総会議事録添付(組合の授権)なしで判決を下している。
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1673 匿名さん 8分前
＞提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
何か勘違いしている。
それともおつむが弱いのか。
一組合員個人として提訴するのであって、組合として提訴するわけでもない。
組合が組合を提訴してどうするの？
＞判事自体区分所有法を知らない。
法律の条文に従い判決を下すのであって、知っているとか知らないとかのレベルではない。

[193: 評判気になるさん]

最近、マンション管理の仕事をしたくて、面接を受けました！返事が来る前に辞退しましたけど…部屋に入るなり、男人が先に座ってました！挨拶したのですが、目も合わさずに、しかも座り方もダラダラしてて正直コイツやる気あるのかなーて感じでした！オマケにリモートで本社からアホ見たいな女が2人で、笑顔無しでした！面接が始まって、聞く事もアホ見たいな質問ばっかりで、やる気が無くなり、どれだけ会社が無能な人材を使っているかが分かりました！最後クソ見たいな筆記試験あって、正直何の為の筆記試験か分かりせん。大丈夫なのは人柄なので、ロクに面接もしないで、性格検査だけで頼るのは、どうかと思います！なので東急はおすすめしません！

[194: 匿名さん]

>>193 評判気になるさん
それって採用担当課長かい。
管理の仕事も色々あるからね。

[195: カモシン]

水道料金未収者への督促業務に関する東急の杜撰・無責任実態

これまでもこの件に関しての投稿は幾度となく実施していますが、
役員会・組合員の認識の無さを利用し今回もとんでもない東急の見解が
規約では6ヵ月目に止水栓を止める内容あり、この件で東急Ｓ村の回答は
東急は水道管理者で無き為に、止水の行為は出来ないとの回答有り。

管理組組合会長が管理者になるが、委託契約書『重要事項説明書』にて
（給排水配管機械器具において管理事務の対象契約になっている記載有り。

（役員会便り）にて東急は規約・委託契約書にも設定されていない文書として配布
議事録への変更を指摘するが修正せず。法的資料としての価値無し、今回の
競売裁判で裁判所から指摘され、現在11年目になっても修正されず。
1，東急のホームページの記載内容
　　・当社内で未収対策会議を開催し回収率アップに努める。
　　・専門部門が有る為６ヶ月を超える案件は法的処置も視野に
　　　　入れたアドバイスを行います。
　　・規約整備のご提案　等の内容あり。

実際上記内容が実施されていれば、今回の様な事象は発生していない。
　　まず東急への問題指摘事項
　・水道料金延滞で1軒が6年以前から発生しており、百万程度になっている
　　規約で６ヶ月延滞の場合水道供給停止・延滞料として年14％請求が
　　　明文化されているが、督促状への記載無く2019年4月役員会で
　　　督促状の提示を求めるが対応無し、未収額を含めての請求無し。
　　　総会の承認を得て競売手つずき決定、10月に東急代理弁護士へ競売
　　　手続をして貰い、初めてのことで裁判所に出向き不明な点等
　　　裁判所の方から、規約に有る延滞金額が訴状記載されて無いのは何故なのか
　　　聞かれた。のでS村に問い合わせしたが未だに回答なし。
　　
　　裁判費用として管理費から2000年９月弁護士費用１３万、強制執行費用として
　　　2021年９月835K\預託した。回収手数料は回収額の14％として委託した。
　　私の試算からすると、延滞金で全て賄えるとなったが、東急のことで有り
　　　今年度の総会決算書で判明され、東急の杜撰さが判明されるので結果は
　　　次回の報告とします。管理費への戻り額がいくらにんあるかです。


　　　
　　　

[196: カモシン]

前回　195の件での総会の結果報告

予想以上の決算書等の会計処理（株東急コミュニティー企画戦略
事業部管理センター室長の基礎知識が全く無いことに驚愕でした。　　　　　　　

裁判所への競売申請は令和３年１月6日でした。
裁判所での競売手続をスムーズに進めるために必要な滞納額
R３年11月末時点での額1.101K￥のみでした。
規約にある遅延損害金額は提示無し。

この金額にいては、私が役員時に再三督促状の提示を催促するが
提示されなかた件が納得。
東急の弁護士が市役所駐車場の近くの為に（事件番号）の問い合わ
せして裁判資料をインターネットにて検索し必要内容のみを印刷し
裁判所にて不明な点を教えて貰い、色々な点が判明
落札者名を聞き、インターネットにて電話番号を調べ電話をして
弁護士からの落札後の延滞金等の請求が無かった事が判明。
それで、管理会社へ翌年３月までの延滞額・延滞ペナルティ・弁護士への
支払い額・弁護士への仮払い裁判費用返還額の問い合わせをしたが
解答無し、それで今回の総会決算内容を楽しみに待った。

総会決算書をみて、東急の余りにも無知ぶりが再度露呈。相変わらず
決算書承認印で《㈱東急コミュニティーマンション企画戦略事業部
管理センター室長之印》が300倍に拡大印刷し判明しました。

決算書記載明細は次号で案内します。

[197: カモシン]

前回195・196　の続報
我が管理組合の水道料金は　３６７世帯の商店街１９店舗は水道局との
直接契約,それと住宅は管理組合での一括契約払いで（特別会計）処理で
販売当初からの管理会社による水道局同様の１３㎜料金で各戸への請求を
２ヶ月ごとに請求作業しております。年間に１３０～150万円の余剰金を
繰り越しています。

５年前の役員就任時１６０００k￥の余剰金がありこれを
住戸数比率に基ずき修繕積立金へ配分提案し総会での承認を
得て処理した。各戸の量水器は全住戸７年前に交換済です。

さて本題に入りますが、総会決算書内容では
管理費一般会計の収支明細での（その他の雑収入）項目で
・143,019　長期未収者裁判費用等
・475,130　［返戻金）予納金　（長期未収裁判費用）
・346,851　遅延損害金
　　計965,000　だけでした。
?肝心の水道会計上の料金未納分およそ１５０万程度東急が裁判所
　へも役員会での実金額等を明示されて無き為の入金処理がされて
　無く組合には損害。委託契約書には組合への損害は東急負担と明記
?延滞損害金額も裁判所・役員会への提示が無く。私が役員時の
　２年間分での役員配布資料上の計算でも284,000、全体では
　延滞金額相当が想定され１２０万の損害。
?私が役員時に例の弁護士が役員会へ参加して、強制執行費用835K
　　は裁判終了後に全額返金されますと発言、いつもの私のIC
　　レコーダーに存在し虚偽発言

１９５で記載しています、東急のHPでの３項目を履行し居ていれば、
競売及び組合への損害も発生しません。
相変わらずな点は　２０２２年度　?管理受託戸数ランキング　　１位　
　　　　　　　　　　　　　　　　?理事経験者評価ランキング　１１位
　と年度ごとに３ランク以上ダウン　成長率ランキング　　４８位と
　　　管理会社組合会長ラシカラズのネームバリュームである。