この管理会社の管理するマンションの住民の方々の満足度をお聞かせ下さい。
[スレ作成日時]2014-06-02 22:25:07
注文住宅のオンライン相談
東急コミュニティー九州支店の評判は如何ですか？
| No.1 |
by 無名 2014-06-02 23:58:42
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最近、問題意識の感度が以前より少し良くなったみたいです。
ただ、マンション居住者としては、誰がフロントになるか？で雲泥の差です。 フロントの力量に依存する管理から脱皮出来ていないのも事実です。 マンション管理会社の業態自体、レガシー業種であり、システムとしてマンション管理が出来ていません。 （99%の管理会社がそうだと思います） 他の業種から見ると20年～30年遅れているでしょう。 それ故、誰がそのマンションのフロントになるかで管理の優劣が決まるものです。 マンション居住者がフロントマンを指名する方法になれば、少しは？ |
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| No.2 |
ここの支店長名で組合の理事長の規約違反と法令違反の疑いのある
規約を悪用した理事長を、規約違反及び法令違反の規約を いかにも正しい旨の、見解文書を組合員に配布した。 規約や法令違反の規約に対す知識のない組合員を騙す行為である。 この管理会社は信用できない。対応を検討中である。 近い内証拠が多いのですが、整理して公開します。 弁護士と管理士の知り合いは、支店長は着任早々で当マンション の規約を読んでいないのではないかとの見解である。 この投稿により投稿拒否にあいましたらご勘弁下さい。 なお支店長に面会して当マンションの規約を説明したいのですが、 Ｈ課長が面会させません。Ｈ課長も交代したばかりで当時は 当マンションの規約は知らなかったように感じた。 今はすでに理解していると思います。 ただしこれは管理組合の役員と私たちの責任ですので、 役員が従わない時はやむお得ませんがなんらかの方法を とるつもりです。管理物件の方々の意見をお聞かせ下さい。 |
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| No.3 |
信任は 新任の誤りです。訂正します。
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| No.4 |
>>2
もう少し、解かり易く整理して書き込んで下さい。 |
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| No.5 |
岡本潮社長に直接話すべきだと思うよ。
雑魚相手にしてても時間の無駄なだけ。 |
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| No.6 |
NO1さんへ
フロントの責任ではありません。課長以上の資質の問題です。 支店長等は各マンションの規約等の学習能力がない。 とてもじゃないがコンサル能力はありません。 支店長は問題から逃げ回っている。もう1年以上になる。 この会社の管理物件の住民は気が付いていないのでしょう。 そのうち転勤で闇から闇へ案件を葬ってしまう。 各マンションはマンションの管理経歴を精査して下さい。 |
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| No.7 |
支店長の見解文書は、あくまで見解である。間違いであるかもしれない、
と、言った、含みがある。自信の無い見解文書である証拠である。 あくまで規約違反と法令違反を実行したのは、総会である。 組合員の責任であるから、訴訟の相手は管理組合であり、管理会社では 有りません。しかし、管理会社のレベルの低さは、ご理解ください。 担当はＳ村とＭ藤課長が規約を知らないでいた。尻拭いに担当はＫ島、 と、Ｈ課長、に変更。新任のＮ支店長が見解文書に、記名押印して、 各区分所有者の専有部分のポストに投函された。管理会社が、 規約や法令の説明や指導をする義務はありませんが、だいたい、 組合員は管理に対して一部の住民を除けば無知である。そこらの組合の、 弱みに付け込み自社に有利な方向に組合運営を誘導したと、受け取られても、 仕方ない。が、適正化法の趣旨とは、かなりかけ離れて組合運営をしている。 |
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| No.10 |
組合保管の入居者名簿が古くなったので作成し直しの名簿提出要請あり。
どうも組合保管の名簿を残すと都合が悪いらしい、過去に反社会的人物 入退居の絡みが有り、証拠隠滅のためではないかとの内部告発の危険を 察したものと思う。理事長はぐるなので監事を追求していたら、 部屋にいないのか、居留守なのか不明である。分譲マンションの 平和のために戦ってきたものである。証拠を持っているから、手は出せない。 管理の委託は控えたい管理会社である。 |
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| No.11 |
東急コミュニティーに文句あるなら、東急電鉄に言うと効果あります。
親会社ではないですけど、野本社長あてに言えば、コミュニティーの担当も動くでしょう。 |
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| No.12 | ||
| No.13 |
この管理会社の管理物件です。区分所有者が行方知れずの専有部分、
に、８９３が不正入居していて、管理費等及び駐車場の料金を未払いのまま、 競売に係って、競落人が決定し、８９３と新競落人（新区分所有者）が、 入れ替わりました、総会の普通決議でこの専有部分の管理費等を処分しました。 規約には、管理費等の滞納金は特定承継人に請求できる規定になっております。 それをしないで、どうして、普通決議で処分できるかを理事長に問い詰めたら、 この会社の担当のアドバイスであるとの返答でした。 管理会社に問い詰めたら、組合がしたことですからとの、返答です。 これに、にた、疑わしい事が多数あります。皆さんの物件も過去に遡って、 規約、議案書、議事録、契約書を精査してみてください。 マンションの正当な管理を考えている者の一人です。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
東急コミュニティー、コミョニティワン、合人社・日本ハウズイングなどは、同じ穴の狢ですね。
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| No.16 |
私の住んでいる地区は大阪池田市の分譲マンションですが、周りは東急コミュニティーさんの管理物件は少なく、当ﾏﾝｼｮﾝの
管理会社は15年前に問題が多く、住民の意見を聞かない為、4社入札にて管理内容と価格とのバランスで決めたS管理会社です 。2年前にフロントが変わってから、色々と修繕工事や連絡事項について知識や対応が遅く、理事会の関心も薄く、一部の 理事に業務が偏りつつあり、住民への期待に応えられてません。 現在、管理会社を変更しようと理事会内で検討しております。 スレッドを見る限りでは、どこの管理会社もコンプライアンスと倫理観をもって対応すできる経営理念持ち合わせ対応するしっかりした管理会社が無い様に見受けられますが､東急ｺﾐﾆｭﾃｨｰも選択肢の1社でした｡その他ﾗｲﾌｻﾎﾟｰﾄ西洋､大和ﾗｲﾌﾈｸｽﾄ､伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ等の管理業態が判る方がおられたら意見下さい｡ 尚､築33年であり､将来に向け大規模修繕工事等が控え､又､ﾏﾝｼｮﾝの規約、細則も65P程度の簡易な物しかありません。 |
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| No.17 |
管理組合法人の偽理事長が、改革派の区分所有者の勤務先の社長あてに、
内容証明にて、改革派の区分所有者を、辞めさせるよう、圧力をかけてきた。 理事会に、出席して、回答を求めたら。ほとんどの理事は知らない様子だった。 理事長に、回答を求めたら、この管理会社の、アドバイスで出したとの回答でした。 この、内容証明の件は、理事会では討議されたかどうかは、議事録には記載がない。 この管理会社はこのようなことをします。私は、現在無職です。 |
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| No.18 |
私はあるマンションで働いている人の相手です。管理人さんで身体の事を侮辱されショックのあまり寝込む日が多く本人は「もう、あの方と仕事したくない❗私はこの仕事は自分で選んで決めた仕事だけど、（楽しんで仕事してたんだけど）もう限界です。言葉遣いに気を付けて欲しい❗」と言っています。よろしければ新人研修なのがありましたら検討してもらえないでしょうか？一応本人は怒りがあり私がなだめています。よろしくお願いいたします。
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| No.19 |
証拠を添えて弁護士の門をたたきなさい。
弁護士は、人権派の弁護士に依頼する事です。 案件に拠ったら、かなりの、慰謝料が取れます。 |
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| No.20 |
１８さん。管理会社は、この会社ですよね、管理物件を教えて下さい。
勤務中であれば、見に危険がありますので、控えて下さい。退職後は、 このスレに投稿しても、問題になりません。待ってます。 |
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| No.21 |
ひさし振りに投稿します。
これまでに（４１）シートで４回、（４３）シートで１回投稿しまして、管理組合が管理会社を使いこなさなければ、大変なことになる件や、委託契約書の契約行為不履行行為やら実態を記載し、管理会社との委託契約不履行行為につて再々に亘り鹿児島支店の福崎支店長に質問書・提案書を提出しますが、適正化法に従いやっておりますとの回答のみで何らの返答無きため、コミュの岡元 潮社長へ直接今年の１月20日に簡易書留にて郵送しました。ところが東京本社からはなんの連絡もなく、突然１月29日に鹿児島の弁護士さんから 「全面的に東急より依頼を受けましたので今後は東急に対してご連絡されませんように」 と書留内容証明郵便が来ました。これまで２回弁護士さんと面談しまして、弁護士さんも かわいそうなぐらいの回答で、しかも弁護士さんは、鹿児島支店の係長との回答の打ち合わせで、問題を起こしている担当者との打ち合わせと聞いてなお東急の企業としての モラル・コンプライアンスの無さを痛感しております。 以前、このコーナーで東急電鉄の野元社長さんへ・・・との内容の記憶がありますが ほんとうのことでしょうか？ それと先月の３月末で支店長は福岡に配転されたとのことです。各管理組合の方は気を付けてください。次の支店長さんへ期待しているところですが、何か進展がありましたらご報告したいと思います。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.22 |
２１さん、悪質な管理会社ですよね。支店長とか、課長が可笑しい人物がきます。
私のマンションでは、修繕積立基金（一時金）の問題でこれから表面化してきます。 鹿児島県マンション管理士会の会長は紳士的です、この管理会社の社員も会員にお りますが、会長を指名して相談してみてください。私は福岡県マンション管理士等 協会の集会で名刺交換しました。味方を作りましょう。鹿児島の以前ＵＲが管理し ている物権も大変だと聞いております。売却物件を購入ようと思い調査した事があ りました。東電、東急本社へ通告位は良いでしょう。弁護士は話を聞いてみて判断 して下さい。他の管理会社に連絡して顧問弁護士を紹介してもらうことです。 原規約、各期の総会の議案書、議事録、委託契約書、重説等を精査して下さい。 あらさがしと、批判されますが、必ず、規約や、法令違反がみつかります。 個々に投稿するのは、証拠を持っての投稿です、顧問弁護士も私の案件はこの会社 を断ったみたいです。弁護士は、私に勝てないと見たみたいです。まず証拠です。 |
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| No.23 |
22さん、ありがとうございます。
現状は鹿児島県内の３つマンション管理士会の理事長さんと面識もあり内情説明もしております。ある管理士会の正会員もやっております。管理会社に関しての委託契約不履行違反等、特に管理適正化法違反についての件を総会決算資料・委託契約書を引用し現物をコピーし《国交省土地・建設局不動産業課》に電話しメールアドレスを問い合わすが、郵送してくれとのことで郵送しました。１週間ほどして電話が来まして、役員会の意向はとの問い合わせ電話あり、複合型の団地タイプで役員任期１年、役員会の重責は商店部会員１８名が3・4年のサイクル。住宅部会が２０年１回サイクルの為、管理会社が商店部会を丸め込んでいて、役員会の発言も住宅部会は当面の１年間との感覚で発言無し、管理会社の承認機関の役員会の為管理組合の機能をしてなく、管理会社にまかせておけば大丈夫との認識の組合員がほとんどで、あと3０年後の建替え・取り壊しの段階で、みなさん大慌てすることになります。私も今なら色々と勉強・相談することの思考力が有りますが、このような組合の為に、困っております。もちろん管理組合の同意が重要であることは充分認識しております。がしかし管理会社を律するための法律の適正化法であり罰則もあり、現状の管理会社業界は、コンプライアンス・モラルなくやりたい放題が実情ですよね それで、近隣の管理組合の方との東急コミュとの契約打ち切りの為の資料を作成中です。東急に関する問題点については いつでも提供できます。残念です、380世帯の組合内での仲間作りが１番なことは判っておりますが、まずは近隣の組合が東急との契約打ち切りによって東急がいかに悪い管理会社であるか、データー提供し２組合に契約打ち切りが起きております。 |
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| No.24 |
２３さん、とりあえず、お疲れ様です。連絡が、取れると良いですね。
連絡が取れれば、微力ながら、お力になりたいと思います。 |
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| No.25 |
２４さん 早速の対応ありがとうございます。
23の （ご近所さん）は 名まえを再確認しなく投稿しました。 今後ともよろしくお願いします。 |
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| No.26 |
とりあえず、実名は避けましょう。お宅で私を調査すると判明します。
直接アポが取れる方法をさがしましょう。宜しく。？ |
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| No.27 |
4月末に年１回の総会が有り再度東急鹿児島支店のマンション管理知識・モラルの無さを痛感しました。色々ありましたが信じられないのが、昨年度まで色々な管理規約・適正化法・区分所有法の違反行為が多々あり鹿児島支店・役員会に長年に亘り提案・意見しましたが適正化違反行為を主にコミュニテー社長の岡元 潮社長に文書による直訴・質問書を郵送しました。１か月後に何の連絡もなく、（福岡支店から当職の対応について全面的に通知会社より依頼を受けまして、今後は通知会社に対して連絡しないようにお願いします。）と鹿児島の弁護士事務所からの通知書が来まして。今回で３回目は４月開催の総会に関しての内容で５月１８日に質問書・提案書を送付し弁護士さんとの回答待ちの状態で、６月2日に日程調整の為こちらから催促電話し日程を問い合わせしたら、６月末までは出来なく、決まり次第連絡しますとの不誠実な回答でした。考えられる理由は先回の回答が明らかに東急の虚偽であると証明できる内容があり、この件についての反論書を記載したためで、弁護士さんも慎重にならざるを得ない会社であると認識した為ではと推測されます。これまでよりはマンション管理に関する知識・意識が改善ではなく、悪くなったのではと思われる、行為が実行されているように感じます。今回の具体例は同時期に設立の近隣の組合の修繕積立金は１万円以上が相場額にかかわらず、5500円のままであり、１２年振りの再三の長期修繕計画書見直し承認と同時に修繕検討員会設立・積立金の段階的値上げ２・3千円の総会承認を提案したが、計画書見直しだけの承認議題だけで、積立金値上げについては、計画書の結果で不足額が判明するのでその時にと見解でした。次回に別な件も投稿します。
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| No.28 |
２７さんは、かなりの自信をお持ちの様です。この管理会社にしてみれば、
悪い事をしているのは事実なので無視するしか方法がないのでしょう。 管理者に対する削除依頼を申請することくらいしかできないでしょう。 私の投稿は削除されている部分もあります。顧問弁護士も度々変更してい ます。弁護士に、相談内容を説明する知識が、ここの社員には不足してい ます。 この会社は、新規の管理物件の獲得と、委託契約の解約を防止する事にの み精力を費やして、本来の分譲マンションの管理の資質はありません。 九州支店長も、標準管理規約の知識しかなく、各マンションの規約 は無知識です。４．５年すると人事異動で県外に移転です。要は組合が しっかりして下さい。さすれば、管理会社も変わります。管理会社、 弁護士、マンション管理士等々に頼るのでなく、活用できる知識のある 組合になる事です。自分の住まいは自分で守るのです、そのために管理 会社に、高いお金を支払って業務を委託しているのです。勘違いは禁物 です。管理会社は、商売で、私たち区分所有者はそうではありません。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.29 |
この管理会社の管理物件です。会計報告書を調査している者ですが、
積立マンション保険に加入しておりますが、小修繕費を保険適用工事 に該当するはずの保険金の収入が入金されていないものが存在します。。 皆さんのマンションでも調査してみてください。小修繕費等（公租公課、 雑損失、雑費等）の項目の支出と、雑収入を比較してみてください。適 切に行われていない事があります。横領の温床です。それから、各期の 剰余金の合計と、前期繰越金を確認しながら調査してみてください。 月別収支報告の合計と、年間の収支報告の合計も確認してみて下さい。 |
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| No.30 |
東急の管理会社としての基礎知識・無責任行為にビックリ！！！！どきどき
今回はマンション総合保険基本契約に関する件です。この保険は管理組合の共用部分を対象に契約されている保険契約にも拘らず。これまでの４０年近く会長経験豊富でこれまでの３年間規約委員会委員長役をしていて、規約・マンション管理に於いて詳しい知識のあるべき自店舗棟の保険工事に関する件です。まずは管理会社からの市外の推薦保険代理店で、何故と思い保険契約書を参照しました、今回の工事対象箇所は規約書内容では専有部分であり、共有対象面積の数値が規約書記載数値より１０倍の数値が記載、それで保険会社よりパンフレットを取り寄せて、電話にて内容確認し契約書の記載事項で、対象面積・築年数に違いが有ったら、即の通知義務が記載、東急にこの件を文書で通知するように提出、ところが２ヶ月後の役員会議事録に保険対象工事として台風被害工事実施と記載されていた。再度東急にこの件の不法行為を保険会社に指摘され保険契約を前回同様に辞退されたら管理組合として、この棟（３６７世帯中６世帯）だけのことで、保険の必要度の増す今後の為に管理組合として大きな損失となると文書にて進言しました。が保険金額500万円の契約で５５０万の工事費になり５０万の不足分を捻出する為に新たな保険に加入し全額保険でカバーしたと、決算書に記載されていた。５００万からの工事に見積書も取らないで工事をしたこと。現在の保険会社の直前の保険会社から、ある事故７００万の保険工事による件が事由で保険契約を辞退されました。 辞退理由は事故原因の究明をすることで、原因者から訴訟を起こされたら大変な事態になりかねない為に、原因追及しないと 東急が発言したためで、時限爆弾を抱えた状態では保険継続はしないであろうと思っていたら案の定でした。 東急は管理組合全体の為でなく、１個人の（東急の言いなり）の為を重視し管理会社としてのプライドも何もない会社です。 |
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| No.31 |
２９様へ
参考になる情報ありがとうございます。 管理会社の適正化法を遵守させる方法は、管理会社の着服を指摘することが、唯一のようです。 私は会計数値についての知識が無く、良い材料を頂いたと思いました。 国交省作成の《8.1.5処分を受けた違反管理業者一覧》で記載されていますように 着服が多く取り上げられています。 色々と教わりたくて直接アポ取りたいものですが、ＮＰＯ鹿管連に私のこれまでの投稿内容を言って 電話番号を問い合わせしてくだされば、有りがたいのですが、よろしくお願いします。 |
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| No.32 |
ＮＰＯ鹿管連は本日１２時までホームページをメンテナンス中とありますが。
こちらでよろしいですか。 ３０さんもう少し解り易く簡潔にお願いします。保険請求及び保険金の授受 は、横領（使い込）の温床です。ここら辺の金銭の授受を精査してからその 資料をプロに監査請求できれば、プロも手を抜けなくなります。 ※一例、保険金の請求できる工事を、無知な理事長に、さりげなく組合費の 支払いを承認させて、組合費から支払い、保険金を着服する。 ※一例、分譲時の修繕積立一時金（大きな金額）を一回目の総会の会計報告 に記載せず、問題にならない事を確認して、修繕積立金を値上げして、帳 尻を合わせる。 ※一例、小修繕費等を、でっちあげたり、二重、三重の支出をして着服する 。等々。 |
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| No.33 |
「全管連」ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会の全国ネットワークの鹿児島県の構成団体です。鹿児島県・市の消費センターへのマンションに関する件は、ほとんどがここへの紹介で処理されているようです。
実は東急・管理組合の使い込み（横領）に関する様相はつかめないのですが、東急に対して修繕積立金での金銭面の損害賠償請求について検討・苦慮しております。 修繕積立金に関しての委託契約内容で《資金積み立て業務》必要に応じて長期修繕計画に基ずき修繕資金の積み立て計画を提案するとする内容の取決め有り。 ５年前から２０２０年からの第３回目の大規模修繕費用について東急に問い合わせしまして、２００４年に作成された計画書に記載されている２億１千万で全棟（７棟の367世帯）の修繕に関する収支を合算（規約では棟別）した場合、積立金値上げも、借入もすることなく大規模修繕を行うことが可能となるとの、とんでもない回答が書面で回答有りました。それで計画書の見直し・積立金の増額を２０１２年から管理会社へ提案しもし借り入れが発生した場合は、と回答直後から色々な値上げ要件を記載し再三に亘り金利分の負担をお願いしますと提案書を出し続けていますが、なんの回答も無しでした。ようやく今総会（４月27日）で修繕計画書の見直し決議のみ承認されました。未だに正式に計画書作成業者への依頼はされていないようで、中間マージン搾取の為の交渉がスムーズにいっていないようです。この件についての詳細は次回から投稿説明します。役員会議事録は毎回取得しこの件も注視しています。 前回の３０に関しての補足説明として、東急からの市外での保険代理店が紹介されて管理組合の共用部に対しての保険契約を締結、何故市外の代理店か疑問に思い、７棟全棟の契約内容を規約書内容と照合したら、全棟が築年・世帯数に虚偽記載あり、内２棟は対象の共用面積が虚偽記載をされていて、保険会社に問い合わせしたら、築年数・対象面積に変更が有れば、即連絡義務の必要性を説明された。それで東急に保険会社に変更通知をすべきと進言しました。が現規約委員会委員長さん・役員会会長さんの２名を輩出している棟において、規約では専有部分になっている個所を保険対象工事として550万円の共用部分としての保険申請し、自分の為で管理組合としてのもしもの事態を想定できない、とんでもない役員会・管理会社です。マンション保険の内容は管理会社に於いては常識のはずですが、この常識さえない管理会社です。、。この件以外に色々と規約違反・適正化法違反行為が慣例化されている管理組合です。 それとマンション管理業協会の福岡支部に、３年ぶりに電話し適正化法違反行為について説明し。総会資料・委託契約書を添付し、適正化法違反行為が多々有る為に協会として指導できないものか説明しましたが、役員会はどの様にとの質問が有り役員会として提出くださいとの回答でした。もちろん管理組合が最も悪いですが、管理会社もこれだけの無法管理組合にしている責任はあるとおもいます。管理会社を信用してはいけない管理組合員の意識高揚が重要であることの好材料と思います。 |
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| No.34 |
ＵＲから、Ｙ支店長時代に受け継いだ物件ですよね。
分譲当時からの総会議案書等を調べる事の出来る組 合員は管理会社とは別の有志が協力して管理しない といけないでしょうね。 |
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| No.35 |
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
この管理会社の本当の悪事を投稿したら投稿拒否している。 投稿拒否しなければいけないくらい深刻なのでしょう。 ますます。分譲マンションの民主的法令順守の管理は人材的に 無理ではないかと思うようになりました。 |
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| No.36 |
３５ですが、悪名高い支店だけど、ここは投稿拒否していません。
偉い、Ｈ口課長は、心した事をしないと大変だよ。他の真面目な 社員に対して失礼ですよ。担当は可哀想な位もみ消しに専念して いるが、本社サイドの問題になります。ひがみっぽいのもいい加 減にしなさい。いい年だから。小学三年生の文法をやり直しなさい。 |
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| No.37 |
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
上記の管理会社支店の悪事の投稿がほとんど削除されている。 事実を投稿すれば削除されてしまう事はいかがですか。？ やはり、事実を認めたという事です。この管理会社の管理物件 にはご注意。 |
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| No.38 |
先回の《２７》にて４月開催の総会に関する質問書を東急の指定弁護士へ５月１８日に郵送し去る８月４日に今回の質問書に関する内容確認があり、いまだに何らの納得できる回答がありません。前回の東急の回答で有った、適正化法に基ずき委託契約内容は実行していますとの件での証拠又は証明できる内容提示請求がほとんどの為、弁護士も東急のいい加減さで苦労しているようで、次回の日程も決まっていません。今回で４回目ですが、全て弁護士の了解をえてＩＣレコーダーを使用しＰＣに保存しており、こちらでの弁護士さんと相談し次の手を検討しております。東急のホームページに鹿児島支店には4名の専任管理業務主任者在籍と記載されているが、相変わらず、規約・区分所有法・適正化法についての無視行為が続いています。
今回のビックリポンは、東急リニアールセンタ―担当者（福岡在籍者）が６棟の全てのエレベーター扉がさびている為、業者へ見積依頼をし１種は単純に防錆機能の有る塗料を上塗りし２５の扉すべてで１０１５Ｋ￥の総会承認をえて工事していたことで１扉４万円、それとあと１種は錆除去をし防錆塗装し防錆塗料機能を塗装する防錆工事本来の内容で高額工事を提示され、単純に価格面でだけの選定をし役員へのアドバイス無しのマンション管理のプロとしてのアドバイスをしていない事が判明、相変わらずの東急の机上の知識だけの無能力集団に今回も唖然としました。エレベーターについては日ごろ使用しないため、塗装関係に関心のある方からの相談が有り、調査した結果判明したことです。 適正化法などの運用も以前から信頼していませんが、リニアール業務においても同様で有ることに、全く価値のない無責任な管理会社であることの確信を得ました。 |
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| No.39 |
１３、１７です。投稿拒否に合っておりました。久しぶりに投稿します。
また、投降拒否にあうかもしれません。マンションの正しい管理のため に頑張ります。応援をお願い致します。 |
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| No.40 |
反対派の区分所有者を排除する為に法律違反をして区分所有者を欺き
偽物の理事長を擁立して、その理事長と委託契約を締結した。当時の Ｎ野支店長は追及をかわして早めに転勤した。会社ぐるみの犯罪行為 である。 管理物件の管理を精査される事を助言します。平和なマンションを願う。 張本人は当時の課長、総務課長。会社の体質である。治らない。 当マンションの管理規約は標準管理規約を見本にはしているが、肝心な 規約は標準とはかなり異なる規約ではある。それなりに当マンションの 規約を知らないとつまずく。標準管理規約は、あくまで、標準である。 素人の区分所有者に対して、当マンションの規約の説明ができないで、 標準管理規約を、当マンションの規約の様に運営したことが、そもそも の法律違反の組合運営になったのである。 この法律違反の組合運営に気が付きだした区分所有者が改善を求める 動きが出てきた。証拠が次から次へと発覚している。近い内新任の支 店長が、様子を見る為に建前上は着任の挨拶にくるはずです。 この件は善管注意義務違反で、処分の初めての対象になりますし、 民事上は、数億円の委託管理費等（支払代行金含む）の返還を求めら れます [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.41 |
偽理事長を仕立て委託費を着服したらしい。数億円になるらしい。
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| No.42 | ||
| No.43 |
この管理会社の管理物件で、委託契約に反対する区分所有者が、
理事に立候補しようとしたら、理事長とこの管理会社が共謀し て、規約による立候補制を廃止する案の為の臨時総会を招集し た。賛成票が大幅に少ないので否決となるべきところを、 欠席者（棄権者）の百数十人を理事長に委任したとして賛成票 投じて、理事の立候補制を廃止して、委託契約反対者の立候補 を阻止した。百十数名の、理事長への委任状は、開票箱には無い。 この後、子供が学校で集団暴行に合い怪我をさせられ、登校拒否 になり。加害者の子供の中には、この理事長の知り合いが含まれ ているので、事の重大性を考慮して、弁護士と相談して、警察に 届ける予定にしている。この管理会社の、善管注意義務につい ても問題になる。管理士会の管理士へも共謀の疑いをもっている。 この管理会社は、管理委託契約を締結する為には手段を択ばない。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.44 |
去る（21）2016-05-07のスレに記載しました件ですが、現在は会長になった潮さんへ管理会社の実態内容を作成し郵送しましたら。福岡支店より何の連絡もなく、鹿児島の弁護士さんから私の主張する件に於いて全面的に依頼を受けましたので、今後は東急に連絡なきようにとの、書留内容証明文が来ました。私としては、この様なことは初めてで、送付されてきた文書について東急側の弁護士に私が理解できる内容まで説明くださいと、日程を決めて出向きまして、理解しましたが、相手が弁護士ゆえにマンションん関係に詳しい弁護士さんへ、質問書・提案書内容を確認貰い6件送付し、1回目は先方から回答日の連絡があり、東急としてはなすべきことをなしているとの回答のみで、それを立証出来る、議事録又は類する文書を催促しているが未だに提示無く、2回目からは全て私からの送付文についての内容確認のみで、何らの回答もなく、9月から回答の催促をしますが、相変わらずで。弁護士でも回答できないやり方を東急がしているが故の証と思います。それと東急も悪いですが、東急の評価で功労者と表現された管理組合会長経験豊富な1人がいまして、管理費・修繕積立金額の自己負担額、管理費の余剰金の分配率、役員手当額操作等、管理組合の規約無視、区分所有法違反行為など、自己利益誘導行為を相変わらずしておりまして。以前のスレの内容で役員への個人訴訟をやります。との内容を記憶しているのですが、参考になる内容でしたら教えてくださいませ。よろしくお願いします。東急側の弁護士との会話は了解を取り、全てレコーデイングしています。
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| No.45 |
この会社の上層部の指示は、分譲マンションの管理に
関して、住民に対しての規約等の違反等に関しては、 余りやかましく言ってはいけないそうです。どんな場合 でも、自治会の幹部、組合の役員等の言う事は聞くよ う、教育されています。この会社の管理は、役員等の、 規約や法令違反は見逃して、時には共謀して、役員や、 管理会社の都合の悪い住民の、規約違反をデッチあげた りして、委託契約の解約騒動を防止しています。 皆さんのマンションの管理を精査してみて下さい？ 築年数の古くなってきたマンションは、管理会社の 変更を考えた方が良いです。 専有部分の工事、入居者、区分所有者の変更等のチェック は非常に甘く、野放し状態です。 見えるところ（清掃等）の管理は一所懸命にしますが、 上記３点の管理は、野放しで、気が付いた時には、その 当時の役員に指導したとの言い訳で責任を押し付けます。 ※総会での質疑応答を議事録で確認して下さい。 組合員の質問に対しては、回答は、大概は管理会社ですが、 管理会社の回答担当名は、議事録には記載はされていま せん。 いざ！ の時の責任逃れをする為の防衛策です。 組合は手も足も出ません。組合員同士の責任の なすりあいに、してしまえば、解約を防止できます。 |
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| No.46 |
１７さん
管理会社は東急コミュニティーですか。 |
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| No.47 |
そうです。
失礼ですが、４６さんは東急コミュニティーの関係者ではないですよね、？ |
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| No.48 |
１７さん
東急のみでない管理会社の正体を記す事例だと思い、引用し紹介させていただきました。 ４０さんの事例も他社ですが当マンションとよく似ています。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/ （投稿Ｎｏ．７８） |
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| No.49 |
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| No.50 |
４９です、間違いを訂正させてください。
小手は、は、これで、に訂正して下さい。 |
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| No.51 |
４９さん
もちろん、一流とは言えませんね。私のマンションの契約先は野村なのですが、４９さんや「かもしん」さんがこの板にお書きになっている報告とよく似た手口が使われ、ひどい仕打ちも受けています。最近、あなたがたと同じような関係となる友人が私にもできたのですが、彼の物件では契約先の野村から更新を断ってきたとのこと。不都合なことがあると大手でも逃げるのですね。業界共通の何かがあると見ておりますし、社員やコンサルタント級の人物があちこちの板で展開する私たちへの悪質な解説や低質なアドバイスもその表れかと思っています。私たちとあなたがたは管理会社を異にしていますが、それが互いに連絡をとり、つながることもこの業界は毛嫌いするはずです。 ２日ほど前には返事を投稿できたはずなのですが、自分のマンションの掲示板「コープ野村厚木愛甲ってどうですか？」や「野村リビングサポートってどうなんですか？」で投稿拒否にあい、この板でも投稿できない状態が続いています。遅くなって申し訳ありませんでした。私のブログもご覧いただければ幸いです。 |
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| No.52 |
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| No.53 | ||
| No.54 |
これもですね。？
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| No.55 |
↓ これが悪質な助言の具体例
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597789/res/2-3/ 私のマンションは、まるでこの助言を１００％採用したかのように 現在、規約改正中で、もう最終段階に来ています。 改正を指南しているマンション管理士は、管理会社が連れてきたワルです。 近所に、 全組合員に門戸を開いてじっくり議論しているマンションがあります。 |
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| No.56 |
思い切って管理士名を投稿したら、仲間内では有名だけどね。
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| No.57 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
この支店の管理物件は入居届、駐車場の貸借記録、等、収支出明細、 収支報告書にあるところの剰余金が正しく貸借対照表と照らして適正 であるかを、第１回の収支報告書により議案書等と照らし合わせて、 精査してみてください。特に大型物件は、住民間の情報交換が希なの で管理が雑です。清掃が良く行き渡っていることだけに目を採られな いで、特に入退去、駐車場の利用記録と収支記録、雑収入、雑費、小 修繕費等を細かく精査して下さい。 |
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| No.58 |
まず、お金の件を精査する。
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| No.59 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
上記スレの１１７１（カモシン）さんのスレの参考にします、皆さんの 応援をお願いします。カモシンさんに一言、もう少し落ち着いて解り易く 説明して下さい。御無理は結構です。この管理会社は一部の区分所有者と 共謀して規約や法令に反する事をしている事は事実で、その内明らかにな ります。本店がどう動くのかに注意しましょう。 鹿児島の管理会社の担当弁護士名は公表できないですよね。？ |
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| No.60 |
>カモシンさんに一言、もう少し落ち着いて解り易く
>説明して下さい。 最高レベルの推敲を経てお書きになっているように 私の目には映ります。不明な点は、今はあえて書か ないようにしているだけという、計算をし尽くした 投稿では。 私はもちろん、彼の勝利を願う立場です。 祈ることや投稿以外に「応援」の手段があったら、 教えていただきたいです。 |
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| No.61 |
６０の応援団員に同意します。
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| No.62 |
管理費等の収納、支出の代行業務をインターネットバンキングを使用している マンションの管理組合の理事長の奥様が組合の御金をご主人の暗証番号を盗ん で引き落として、そのお金を持って、愛人と逃走した事件はお蔵入りでしょう か。御存じの方は教えて下さい。 |
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| No.63 | ||
| No.64 |
九州支店の指定弁護士さんは末永法律事務所の坂井竜一郎弁護士です。今回個人名を公表できる理由は、7月4日付け文書内容が、マンション管理に於いてのこれまでの回答でなく。まともな回答を東急から得られない為、今回は組合に於いても有益な内容の全棟配付文書でも個人の名誉棄損に抵触する内容等の、警告書で有った。それで今回は全棟向けの配布文として、現物をコピーし配布しますので、これまでの未回答分を1ヶ月以内と7月12日に期限を切りを催促していますが、未だに8月23日時点回答有りません。
① 今回は東急の相変わらずのとんでもない実態をご報告します。 内容は管理組合にて1年定期で2億円の預金を1昨年度から実施していまして、計算に強い友人からこれの受取利 息が総会決算書に記載されて無いと指摘され、即銀行に確認し、2年間分の2回利息を支払い済みの回答でした。 8月3日に担当窓口の東急の社員で鶴係長へ、文書にて理由と・処理方法についての回答を要求して いますが、 上記同様未回答で、事の重要性の認識が全くありません。 ② 上記の件で東急コミュの2016年5月18日(お客様向け総合窓口『カスタマーセンター』開設のニュース リリースで(専任チームを立ち上げ、問い合わせから手続までワンストッツプで完結できるようにしまし た。）の文書有り、所長の岩崎さんと上記件で8月16日話をしました。2回目の21日はいつの間にか 鹿児島支店でなく、決算書に関係ない鴨池出張所の所長さん(嘱託）へ電話が切り替わっていました。 相変わらずで 残念！！！！！ |
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| No.65 |
http://www.f-takken.com/freins/items/98516870?1503460822958
ズバリでしょう。管理費等が異常すぎるくらい高い。？ |
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| No.66 |
受取利息を総会で収支報告していないなんて、単純なミスをするかね。？
確かに社員のレベルは低いけどこれは更に低レベルで単純すぎる。 定期預金が組合名義なら組合名義の口座に振り込むのが銀行の業務。 収支報告に報告が無く、事実振り込まれているのであれば、その利息 は行方不明ですね。犯人は口座を保管している者か、若しくは印鑑を 保管している者同士が共謀しないと出来ないですよね。限りなく怪し いです。管理士会に相談してみてください。私に連絡下さい。 そのうち忘れましたと詫びてきますよ。この会社の常套手段、解らなければ そのままで、闇に葬れれるところです。収支明細書を見ていると少しずつ 担当が着服しているのが見えています。役員もグルが多いです。でなければ こんなことはできません。すむーずを採用してから解りにくい。（通帳がない） |
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| No.67 |
66 様をはじめ ご声援ありがとうございます。 定期預金の利息の件です。
鹿児島県消費生活センターに事情説明しまして、国の機関への内容登録は出来ましたが、(財）マンション管理 センターに電話したらと提案頂きました。それでネットで内容確認しまして、もしかして個人での加入が出来な いか電話相談しましたが、やはり管理組合としての加入だけで受け付けてもらえませんでした。丁度本日役員会 が開催されるとの情報が入り、本日早急に役員会の会計担当者と会長宛のこれまでの東急との経過と詳細を 文書化し役員会としての追及をお願いしますと、日頃から面識のある会計担当者へ会長用の2部を持参しお願い しましたがどうなるのか楽しみです。これまでの役員会向けの提案書は1週間前に提出していたため、東急も 内容についての事前準備が出来たが今回は出来なかったのではと思います。明日は会計担当者へ役員会での内容 を伺ってこようと思います。 |
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| No.68 |
６７のその後が読みたい、知りたいですね。
カモシンさんが期待するような経過をたどっていればよいのですが。 ご心労多き状況でしょうに、貴重な報告、投稿を有難うございます。 |
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| No.69 |
再々東急に催促していまして、ようやく本日17時に鴨池出張所所長(嘱託）さんより電話あり、今月の9月度役員会で説明し了承貰いまして、役員会の結論を入れて回答しますとの内容の電話あり、面談を申し出たが断られました。ので8月役員会当日に会計担当者に手渡したので、本人に面談し役員会当日の状況を問合せしたら、何も議題にならなかったとの、哀れな役員会だったようで、本人も反省の感無しでした。
東急の社員で組合担当窓口の係長からの期間中何らの連絡も無しでした。 東急の組合への責任転嫁がひどすぎる。打開策見当たらず、東急への何か良い策が有ったら教えてください。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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| No.70 |
先般の件で、鹿児島支店社員の係長か支店長宛に電話したら、先般からの(お客様センター）0120のN様が電話に出まして、内容を吟味し担当につないでいるとの事で、鹿児島支店へ電話をつないでくださいとお願いしたが、伝言として承るとの返答の為、必ず本人が電話するよう
お願いした。1時間程度し、上記（64）で明らかにした弁護士からの電話あり、東急との契約者は管理組合役員会の為、今回の件では9月28日開催の役員会の了解を得たうえで、内容説明しますとの一ツ点張りで、役員会を利用しての責任回避策を計画してるようです。今回のような超低レベルの行為について、弁護士を利用しなければならないほどの管理会社を利用しなければならないことがくやしいです。 [一部テキストを削除、編集しました。管理担当] |
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| No.71 |
弁護士に頼むほどの問題ではないでしょう。よっぽどボンクラ社員か、お金の無駄使い
でしょう。組合が利息を受け取りながら、総会で収支報告をしない事は組合の責任です ので、何も管理会社が弁護士を頼む必要はないと思います。裏がありそうですね。 |
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| No.72 |
収支報告書の、小修繕費、保険金の授受も調べなさい。資料が有れば見せて下さい。
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| No.73 |
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| No.74 |
カモシンさんへ
詳細かつ丁寧な報告をありがとうございます。じっくり読ませていただいております。 当方、かなり深刻にごたごたしていまして、状況が落ち着きましたらまた投稿します。 あなたの苦しみは、実によくわかる。 |
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| No.75 |
６８の応援団員さんの感想が聞きたいですね。投稿できない事情があるのですか。？
そうでなければ、この事件の関係者で探りを入れていると思われても仕方ないでしょう。 もう３０日近くになりますから、一応東急コミュニティー関係者の投稿と認定しても 宜しいですね。以上。 |
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| No.76 |
>投稿できない事情があるのですか。？
管理組合の、主に会計を問題視した文書を組合員に配布した件で 名誉毀損の容疑で警察の捜査を受けています。管理会社は野村。 |
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| No.77 |
私のマンションの一般会計収支報告書（一般会計支出項目明細）だけに絞ると、
過去において小修繕費の着服の証拠等と保険金の収支報告が曖昧でした。この 件を総会で小出しにして追求したら最近は帳尻だけは合わせている。 できる事なら第１回の総会の議案書だけからでも調査されると証拠は出てきます。 この会社は、委託契約書には、議事録の配布費用は委託費で徴収しているにもか かわらず配付がなされていないケースがおおいです。 特に組合加入保険の個人賠償特約付きは組合加入保険を利用していながら報告は されておりません。この件を追及すると、必ず個人のプライバシーの問題だから とはぐらかします。 個人で加入した保険を利用して個人が工事費等を保険会社から保険金を受取った のであれば組合に報告する必要はありませんが、組合加入の保険利用であれば個 人名は伏せてでも組合に報告するのが筋だとおもいますが？ 保険金の授受、小修繕費、受取利息の件にはかなりの不正の疑いが有りますので 各管理物件は第三者機関による監査をしてみてください。 過去に加入していた三井住友火災海上保険との経緯は調査して報告します。流れ としては専有部分の漏水事故等はこの管理会社が仲介して原因調査を行い、保険 適用であれば、加害者と被害者の仲介に立ち工事費の見積もりを作り、保険請求 をして管理会社が工事をします。工事費の授受は不明。 |
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| No.78 |
７６さんのした事はマンションの為に善しとしてマンションにチラシを配布したんでしょう。
最高裁も咎めませんよ。管理会社は証拠を執られているわけだから和解するかしないと、延々 と問題を引きずるでしょうね。 各マンションの組合員や役員はこの問題投稿の真偽を知るために、自分のマンションの管理の 有り方に少しずつ注意を払うでしょうね。 分譲マンションは閉鎖的社会ですから住民には管理の在り方は公開されていませんから、いざ 鎌倉といった緊急事態が発生した時は後手後手になり取り返しがつかない。 |
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| No.79 |
今回も管理組合役員会の無関心度を利用しての、東急鹿児島支店のバカさ加減の行為を紹介します。今年度の会長さんも管理会社に任せておけば大丈夫の考えの方で、組合が機能していれば問題ないことです。残念です。
組合の所有物である、管理規約・付属規定・総会議事録・役員会議事録・長期修繕計画書・その他管理組合管理関係諸資料の閲覧については、会長への閲覧理由を記載した申請書を作成し提出することが、役員会で決定したので、申請書を作成してくださいと、管理員詰め所に掲示されており、いつ決まったのか問い合わすと役員会で決まったとの事、それで記載書面の提出を求めたら、役員会議事録に記載されていた。但し組合員への告知書面は無くもちろん規約原本にもこれに類する内容は無し。 東急のバカさ加減については 管理委託契約書の内容で組合員が必要な情報を記入した書面の交付を要求した時は組合に代わりこれに応じることができる契約内容が存在。 それと前回に組合での２億円の定期預金の２年間分の受取利息が行方不明の件についても管理委託契約書に、受取利息に関しての取り扱い方法についての取決めが記載されており、しかも３ヵ月に1回の報告義務まで記載されていた。この件で、今月の役員会で諮ってから、結果と理由の説明をしますとの意見者の私への回答の目的は、委託契約書に全てが記載されているわけで、役員会議事録での検討議題としての取り扱い事項として、役員会への責任転嫁行為としか受け取れない。この件を例の弁護士へ見解を問合せしたら、役員会で決まったことであるからとの 回答であった。さすが良いコンビと思った。 |
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| No.80 |
良く分かりました。後日精査して連絡します。出来るだけ過去の議案書、議事録、委託契約書
を仲間から取り寄せて保存し、時間をかけて、規約の変更、会計報告（月別収支明細書）の比 較表を準備して下さい。 特に原始規約（この規約はお宅のマンションであれば公団分譲ですから。？）公団管理組合か らこの管理会社へ管理が移行した時の管理規約の製本を取りそろえる事です。 必ず不正の証拠が見つかりますので根気強く記録しながらチェックして下さい。貴方から告訴 は出来るだけ避けて下さい。証拠を持ってマンションの組合員に公開することです。若いマン ション管理士の知人はいませんか。 貴方は証拠を保存して相手が告訴してきたときに備えるのです。その為の弁護士への相談を纏 めた資料を作成する事です。 エクセルで会計報告ができればこの作成は簡単です。出来るだけ組合役員とのコミュニケーシ ョンをとる様にしてください。組合とのトラブルは避ける努力をして下さい。大型マンション ですのでマンション管理士の資格保有者はいませんか。？ 弁護士への相談はマンション管理士等が同伴してくれると助かりますけどね。？この管理会社 は規約や、法令に疎い社員が多くて本来の分譲マンションの管理は任せるには不安ではありま す。 担当も、組合役員も管理の規約や、法令を知らずに運営しているケースがおおいです。この会 社の担当と、担当弁護士に理事長と相談に行った事が有りますが、相談者の担当は相談の内容 の説明ができませんでしたので、私が質問したら若手の弁護士で回答が出来ないので弁護士を 叱ったことがあります。 弁護士もマンションの管理の事例は経験不足ですにで、告訴しても裁判官も同じだと思います ので、こちらからの告訴は避けて相手方の出方を見ながら、被告になる時の準備をして下さい。 烏合の衆を味方につけるより知識のある組合員を味方につける事です。烏合の衆はいつでも寝 返りますから、ほっておきなさい。管理会社はこの烏合の衆に支えられているのです。 |
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| No.81 |
80 by 匿名様 お世話になります。これからもご指導お願いします。
昨年初頭から東急側の弁護士とのやり取りをしている関係で、相手が弁護士につき、私もこれまでに色々な弁護士さんや、裁判所の方・マンション管理士会等の指導を仰ぎまして対応しております。弁護士の考えも色々あることも判りましたし、組合員の中でも２名のみが東急とのギブ＆テイクの関係を構築しており、わざとこの２名(商店）からの名誉棄損訴訟を待っているのが本音です。組合と自身の思考力低下前での、組合の問題点解消を望んでいるために、資料類は一様は整備しているつもりです、念のためにご指導お願いします。お手数かけます。 |
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| No.82 |
東急の代理弁護士さんと決別したいのですが。これまでの回答が役員会で決まったことですの回答が殆どでありこれまでの弁護士とのやり取りを整理し、再度弁護士・東急に内容確認のための文書を提出を検討しています。
委託契約事項で東急が総会・役員会の議事録作成の取決めになっております。参照すると、記載内容に改定・追加しなければの理由とか、これまではこの内容で有り、今回でこの様になります等の説明が無き為、東急は役員及び組合の無関心度を利用し議事録に承認印を取得。特に花屋とかの費用負担軽減・花屋と同棟の床屋を利用し噓の知恵を役員会等で吹き込み東急の思うようにしています。もちろん代理弁護士との義務・権利のないことは判っています。 議事録作成すること(有償）での条件・義務等が有りましたら教えてください。 |
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| No.83 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
参考までにご覧ください。 |
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| No.84 |
興味本位で覗いてみたのですが、驚きました。
全て読めていませんが、私も腹立たしくて収まりません。 これは冗談ではなく本心からですが、とんでもない事が起こったのですね。 うちのマンションでも、何となく似たような事があるように思いましたが、表立って問題にする人もいません。 この事を知ったので、今後、私の管理会社を見る目が、良い意味で変わると思います。 良い事であれ悪い事であれ、知識が有ると無いとでは、正しい判断ができるかどうかが変わってしまいます。 私などが力になることなど到底できませんが、心より正義が通せることを祈っています。 裁判で、正しい事が必ず認められることはないのが現実ですが、そんな現実は嫌です。 あなたの気持ちを分るなんて無理ですので、傷つけたくないと言葉を選んでいると上手く文章にできません。 あなたにとって良い結果を願っています。 |
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| No.85 |
８４さんに完全同意。
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| No.86 |
この管理会社は、組合役員と悪事を共謀して告発されて、告発した組合員を虐める為に、
この組合員の雇用先の社長宛に会社を辞めさせっ様な内容証明を送付した。この組合員 は、日頃から、組合役員と管理会社（Ｎ野支店長、Ｈ課長、Ｍ藤課長、Ｓ村担当）によ る、法律違反を共謀、を改善するように忠告していた。 |
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| No.87 |
区分所有者が管理会社を訴えるには、原告適格ではないので管理組合でないと訴えられない。
法令違反・規約違反があるなら管理組合を訴えたらどうか？ 管理組合に管理会社の代理戦争をさせるしかないと思う。 |
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| No.88 |
このスレには投稿するには相当量になりますので、投稿していない案件もあ
りますが、弁護士に相談しましたら、勝訴する確率は高いが、最高裁まで行 く案件になる可能性があるとのアドバイスでした。 私はそんなにゆとりはなく住宅ローンの支払いも時々底をうつ状態です。の で、告訴は辞めました。しかし、第二、第三の犠牲者を出さないためにもこ の匿名掲示板に投稿している者です。 マンションをお持ちの区分所有者の方たちが、一人でも、多くマンションの 管理規約や、法令を勉強されてマンションの住民が、これらの法令、規約を 守られるような組合運営を心掛けて頂きたいのです。 私は今のマンションを売却して、借金を返済して第二の人生を模索中です。 |
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| No.89 | ||
| No.90 |
おそらくですが、東急コミュニティーが株主であるコミュニティワンも同じだと言いたいのですね。
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| No.91 |
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| No.92 |
８７さんと８８さんの書き込みには根本的な食い違いがあるように見えます。
８７さんは、区分所有者個人には管理会社を相手に裁判する資格はない、と。 ８８さんは、弁護士に相談したら勝訴の見込みがあると言われたのだが、と。 ８８さんは、自分には裁判する資格があるけれども資金がない、と読めます。 |
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| No.93 |
>>92
管理会社から区分所有者が直接被害を受けた場合を除けば、管理会社と管理業務委託契約を締結しているのは管理組合だから、管理業務委託にかかわる訴訟を提起する場合は管理組合しか原告になれない。 管理会社から区分所有者が直接被害を受けた場合の例としては、管理会社の提案に反対する理事に対する管理員による名誉棄損事件がある。これは109が被告、原告は区分所有者である。原告勝訴。 一方、管理組合を訴える場合は区分所有者は原告になれる。 従って、管理業務委託に関しては区分所有者は直接管理会社を訴えられないので、原告：区分所有者、被告：管理組合で提訴することになる。 実際、私は現在係争中であるが、原告適格の問題で管理会社を直接訴えることが出来ないので、管理組合を訴えている。管理組合はとばっちりを受けた形で管理会社の代理戦争をしているのである。そのため、管理組合の裁判費用は管理会社が肩代わりして管理会社が全面バックアップしている。 管理会社の言いなりになって承認した理事会にも非があるので、あながち理事会に責任がないとは言えない。 |
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| No.94 |
９２さん、９３さんの意見は適格です。ご理解いただき感謝します。
８８ですが、今後このような事で被害者が出ない様に分譲マンションの 区分所有者の諸権利を主張したいと思います。ご助力をお願いします。 |
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| No.95 |
原告適格か否かは、訴状を裁判所に提出した時点で書記官に審査され、原告不適格の場合は訴状そのものが裁判所に受理されない。
一方「訴えの利益がない」場合は、訴状は裁判所に受理されても裁判で「訴えの利益がない」と判断され却下される。「訴えの利益がない」とは、裁判にならん訴えである！と言うことである。 この2点に関しては、代理人訴訟で弁護士に委任していれば弁護士が判断してくれる。 |
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| No.96 |
９３さん、９４さん、９５さん、
早速ご指摘をいただきましてありがとうございました。 ８７さんのアドバイスでひっかかる点がありましたので９２を書きました。 >区分所有者が管理会社を訴えるには、原告適格ではないので管理組合でないと >訴えられない。法令違反・規約違反があるなら管理組合を訴えたらどうか？ 上の部分は、恐らく８７さんの善意に反し、 ビジネスの邪魔になる区分所有者個人に対して悪徳管理会社がよくやるアドバ イスと一致してしまっている、と私には思われました。 管理会社の悪行に気付いて発言し始めた個人に向かって、 「それは組合内部の問題だから、管理会社を訴えるのは方向違いだ。」と言い、 「管理会社ではなく管理組合を訴えるべきだ。」と関係者は続けるのです。 「理事会を通せ。」「まず自分の組合をまとめなさい。」ともよく言われます。 この点で９３さんの投稿を拝読しますと、区分所有者個人でも管理会社を相手 に裁判できる場合は「ある」、ということになるかと思います。 |
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| No.97 |
「原告適格」の話は、区分所有者個人、管理組合、管理会社等の、それぞれの権
利や資格といった”法的なバランス”がマンション管理において崩れていないかに 関係する、とても重要なものだと思います。 管理会社が特定の区分所有者個人を相手に裁判を起こせるか、も考えたいですね。 当管理組合は管理会社の代理的に動き、特定の組合員を標的にして提訴しました。 当管理組合の議事録には、 「それは可能だけれども今はしないでおくよ。」という主旨の社員の発言が載り、 特定の組合員に対する脅しとして作用したと思われます。 特定の組合員以外の住民は、大企業が自分たちを守ってくれると感じたはずです。 私も組合の会計帳簿の閲覧実施を求めて簡易裁判所に調停の申し立てをしました。 その時の相手は管理組合でした。管理会社は組合を全面支援して切り抜けました。 具体的には、毎月の管理費や修繕積立金の納入は組合員にとって完全に義務だが、 その納入金の使われ方を組合員にチェック（閲覧）させることの方はいろいろと ごまかし、言い訳ができてしまいます。前者が厳密なのに、後者はゆるい（警察、 裁判所調停員、弁護士たちは「ゆるくてよい」と言う。他に「監事や会計担当理 事がいるのだからよい」、「決算が総会で承認されたのだからよい」等。）です。 この面でも、”法的バランス”が崩れている、”法的非対称性”があると危惧します。 繰り返しになりますが、現状では、組合員による管理費の納入遅延がご法度なの に対し、民事訴訟の判決以外の各所では理事長は会計帳簿の閲覧について「見て いいよ。」と返事だけすれば管理規約上の義務を果たしたことにされるのです。 この非対称性、アンバランスを是正する道が本格的な裁判以外ないのであれば、 ８８さんの切実な記述が私の胸を打ちます。 >私はそんなにゆとりはなく住宅ローンの支払いも時々底をうつ状態です。の >で、告訴は辞めました。しかし、第二、第三の犠牲者を出さないためにもこ >の匿名掲示板に投稿している者です。 |
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| No.98 |
裁判。
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| No.99 |
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数 ２５６、議決権総数 ２５６ 賛成組合員数 ２１６、賛成議決権数 ２１６ （賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、 代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。 皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？ ※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。） ※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６ を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。 ※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、 賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな されている。 |
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| No.100 |
議事録の表記だと、
２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。 「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も 出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして 結局は賛成に数えた、ということか？ 以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、 びっくりした。 そういうことであれば、あなた様の書いた 「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」 という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。 これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？ |
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| No.101 |
区分所有所有法第３１条
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会 の決議によってする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を 及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 二、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、 当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四 分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。 ※規約の設定、変更又は廃止についての規約の設定は区分所有法３１条と異なる規約は無効 であると弁護士の先生に教わりました。 区分所有者総数が２５６、議決権総数が２５６のマンションにおいて規約の設定、変更又は 廃止が、区分所有者総数１１２、議決権総数１１２で可決してその規約が有効に運営されて いるマンションが存在することは、我々区分所有権者にとっては重大な事件である。 告訴を前に国土交通省に報告してはどうでしょうか。？ マンション管理士の先生方にこれ等を重大な問題として取り上げて下さい。？ |
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| No.102 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
マンション管理士の先生方もこんな事を組合役員と共謀している管理会社も存在する ことを認識して下さい。決して真面目な管理会社としては認められません。 マンション管理士の先生方の中にはこの管理会社とウイン、ウインの関係を築いてお られる先生方もいらしゃいますでしょうけれども、区分所有者の一人一人の事を考え て下ささいます事を願います。それでこそ、マンション管理士の信頼と地位向上が築 けるものとおもいます。 悪い組合役員や、悪いこの様な管理会社とウイン、ウイン、の関係を築かれている内 は、決して信用と信頼を築けることはできないと思います。宜しくお願い致します。 |
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| No.103 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/
１０２の投稿を間違いました。上記投稿へ、投稿し直しました。失礼致しました。 |
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| No.104 |
この期の監事は女性が、理事会にほとんど出席していたようでしたので、
区分所有所有権が夫婦共有だと思っておりました。 監査報告では同性で男性の名前でしたので夫が区分所有者で配偶者の奥さんが 代理人出席だったようです。 臨時総会の招集は奥様が区分所有者だと思っていたのでお願いしている矢先に 区分所有所有権を売却して退去しています。 その他のｓｗ帰任追求していた、副理事長、書記、会計等の役職も区分所有権 の売却等で退去しました。 媒介の仲介業者は東急コミュニティーと東急リバプルの提携で行っております。 |
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| No.105 |
悪さをするとろくなことないよ
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| No.106 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/
上記投稿文を参照に投稿します。私のマンションの過去の規約では、総会に於いて、 予め通知した事項の変更は禁止規約になっているが、この管理会社の担当、課長等 は、他の組合でも議案の変更はなされておりますの、説明で、一割にも満たない出 席組合員の賛成で変更決議をしています。これ等、規約無視及び法令違反ですよね。 罰則規定が見当たりません。 これでは、マンションは益々非民主的組織になりマンションの価値は保てません。 特に、マンション管理士の先生方は、こういった管理会社のサポートは辞めてほ しい。 これ等の動きをする気持ちのないマンション管理士がいないからマンション管理士 の信用と信頼が落ちるのです。 悪徳管理会社とのウイン、ウイン、関係を維持しようとするから信用が落ちるのです。 法律家ではありませんので組合員一人一人の意見を聴いて、それ等をマンションの管理 に反映できれば、マンション管理士の信用と信頼を取り戻せます。 |
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| No.107 |
国土交通省、マンション管理士、マンション管理センター、その他の機関や個人に
資料を送ったり直接伺って相談したりしても、話を聞いてくれればまだよいほうで、 聞くだけでその後に何かしてくれるということは、私の場合はありませんでした。 管理会社の親会社が大手だったりすると弁護士でも深入りを嫌って逃げたり、私に 降参を勧めたりしました。 私の場合はなかなか「お先真っ暗」だったわけですが、 そもそも９９さんのマンションでは、管理組合員の皆さんは状況と問題点を把握し ているのでしょうか？ 悪いことをされていると知っていて大多数の組合員が是認 しているという場合、外部の行政機関やマンション管理士等が「それでもダメだ」 と立入り、改善に向けて干渉してくれれば有難いですが、まだそういう夢のような 展開は聞いたことがありません。肝心の住民たちが是認している状況で、正義感を 持った管理士等がそれと反対の旗を振って入ってくる、というなら、言葉は悪いで すが人によっては滑稽（こっけい）にさえ見えるのかもしれません。 いったい他の組合員たちはどうしているのでしょうか？ どこかに活路が見いだせて、解決に至ることを願っています。 |
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| No.108 |
この管理会社は分譲マンションの管理じゃなくて、オフイスビル、旅館、ホテル、リゾート
マンション、商業施設、賃貸共同住宅の管理には向いています。 頭を使う管理物件はとてもじゃないができません。ご機嫌取りが上手な営業タイプの担当や 管理員が多いです。 |
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| No.111 |
[No.109～本レスは､情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.112 |
１０７さん組合員はそこまでバカではありません。当分は自分の事も考えないと都合が悪くなります。
組合員の立場も考えてやらねばなりません。 マンションの管理は各マンションによって事情が異なる事が多くて奥が深いものです。もうすでに悪 に加担した役員や将来の住居としてはふさわしくないと気付いた区分所有は所有権を売却して退去し ております。 マンションの構造や設備や材質等でお金をかけて良くなるものばかりではありません。最終的には建替 えるしか改善できないことに気付いた賢い組合員は買い替えて退去します。 ここらへんに目を付けた悪質な管理会社、組合員、マンション管理士等が共謀して蜂蜜をあさるのです。 賢い役員はここら辺を熟知して逆手にとって自分の財産を守るでしょう。それ等の組合員は、この悪質 な管理会社、役員、マンション管理士等には不都合な存在でしょう。 |
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| No.113 |
１１２は、冒頭の文の「組合員は」をどう読むかで投稿文全体の主旨が変わります。
（私のマンションの）とか（当方の）とかを省略して「組合員は」と言っているか、 そうではなく一般論として（どのマンションでも）との意味合いで書いているのか、 当初、私は後者だと考えて読みましたが、その後は前者だろうと推測しています。 もし後者の一般論としてお書きになった文章なのであれば、立憲主義的視点が欠如 している恐れがあるのかな、と僭越ながら危惧しました。組合員が主権者というか、 理事会メンバーや監事ではなく全組合員重視の民主主義を尊ぶ考えは素晴らしいで すが、ひどい方向に議論や多数決を経て突っ走って行くケースも時にはあります。 私のマンションでは私を社会的に抹殺する目的の臨時総会をやり、１９０／２００ の大多数で私を容疑者として警察に渡す決定をしました。結果としてこの組合員た ちに歯止めをかけたのは、不起訴の決定をした１人の検事でした。組合内で監事が 組合員による多数決に疑いの目を向けていれば、私の言い分に耳を傾けていれば、 無益な告訴に時間もお金もかけずに済んだことでしょう。 冒頭の「そこまでバカ」の「そこ」に、当マンションの管理組合員は達しています。 管理会社や管理士、設計コンサル等の業者はこのことに決して無縁ではありません。 |
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| No.114 |
法令違反、規約違反、マナー違反を繰り返す組合員や、その役員と共謀して、
分譲マンションの管理を繰り返しているこの管理会社の管理物件の組合員は どう思っているのでしょうか。？ |
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| No.115 |
保険の件です。お宅のマンションで掛け捨て保険５年分が合計５００万円として、
５年分を１００万円ずつ５年間で支払うものを一括して５００万を一般会計で支払ったに も関わらず、一般会計の収支報告書の支払の部に１００万円しか支払っていないように記 載されているとします。 不足分４００万円の行方が不明です。これをどう解釈すればいいのでしょうか。？なお、 収支報告の収入の部には、その５００万円の出どころが記録していないのでバランスが 取れないと思います。 私の考えでは、収納口座（一般会計用の預金口座から）５００万円を支払ったのであれば、 その５００万円を収支報告書の収入の部に５００万円をを記載して、収支のバランスが取 れると思いますが。 勿論支払った５００万円は預金残高は減る事がバランスシートには記録されるはずです。 それ等が記録されていない会計報告がなされております。いかが、お思いでしょうか？ |
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| No.116 |
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| No.117 |
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| No.118 |
これを見れば、マンション管理業協会理事長会社の実態が分かります。 あながち、嘘ばかりではないようです。
これを掛けるのは、九州地方に詳しい財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士の上級フロントと推察されます。 自身も反社会的勢力とお友達ですから、内情には詳しいです。 |
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| No.119 |
反社会的勢力とのつながりを疑わせるのに十分な情報はレスされています。
マンション管理業協会理事長会社は、どんな対策をとるのでしょうか？ |
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| No.120 |
現マンション管理業協会理事長会社は、ほぼ確定かな？
マンション管理業協会理事会社を、クビになった井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、ほぼ確定。 |
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| No.121 |
いろんなレスがありますが、マンション管理業協会理事長会社ですから、自社を調査しないと、マンション管理業協会の信用がなくなります。
社会の常識的対応を期待します。 財閥系悪徳管理会社に比べれば、はるかにマシだけど。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
管理会社全体の調査ではなく、マンション管理業協会理事長会社の九州支店に特化した調査はありませんか？
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| No.124 |
悪評だらけですね。 本当にマンション管理業協会理事長会社の支店でしょうか。
噂を流したものは、財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士で上級フロントでしょう。 懲戒免職にならないのが、不思議でたまりません。 |
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| No.125 |
噂ではない、事実だと言っているが。文面からして信頼できると思う。
うそではこんな文言にはならないでしょう。 |
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| No.126 |
にわかには信じられませんが、そうかもしれません。
情報源は、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントのマンション管理士でしょう。 |
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| No.127 |
財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントでなければ、業界の実情は分からず、投稿できない内容ですね。 マンション管理士の上級フロントは、九州方面出身らしいし。
マンション管理業協会理事長会社も怪しそう。 |
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| No.128 |
マンション管理業協会理事長会社は、判明していない分も含め、関係会社も処分を受けていますね。
大丈夫でしょうか？ |
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| No.129 |
この会社は利益を上げる為には分譲マンションの管理に関して
法律・規約違反もいといません。 組合加入の保険金の収支、修繕費のチェックをしてください。 |
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| No.130 |
それは財閥系悪徳管理会社じゃないの？
マンション管理士の上級フロントは、九州地方出身らしいし、必要以上に詳しすぎる。 |
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| No.131 |
以前のマンションが東急コミュニティーでした。
ここは最悪です。担当者が変わっても同じ。 理事をしておりましたが、ぼったくりですし不親切な対応です。 値上げばかりを請求し、仕事は遅いし威圧的な態度で新人理事さんをこき使う。 管理会社の変更も総会では決まらずにずるずる続いています・・・ 我が家は結局引っ越ししました。 管理会社に支払う費用が高く、大規模修繕もぼったくり会社ばかり紹介してくるので先が怖かったからです。 立地が良かったので売却し、ほかに移りました。 今の管理会社はのんびりした感じですが、まだマシです。 他府県でのマンション購入を検討していますが、管理会社は主人とチェックし、東急コミュニティは避けるようにしています。 |
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| No.132 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/res/1-1000/
９９，１００．１０１を再確認してください。 |
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| No.133 |
【００号議案】
６）管理費会計より修繕積立金会計への繰入 前期決算での管理費会計の剰余金が約２．５００万円有りますので、 その内２．０００万円を修繕積立金会計へ繰り入れて、 大規模修繕工事他の費用に充当したいと思います。ご承認の程お願 い致します。 上記案を議事録で確認しましたら可決されておりますが、会計報告 を確認しましたら、 ２．０００万円が修繕積立金会計へは繰り入れられておりませんので、 探しましたが不明です。こまったものです。？ |
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| No.134 |
悪い組合員（反社会的住民等との仲間？）と共謀して規約や法令違反を注意した組合員
の勤務先に圧力をかけて退職させ区分所有権者を排除する動きに出て偽理事長と管理委 託契約を締結した。 まともなマンションの組合は管理物件は精査をしてください。危険な管理会社です。 ※担当者。S村、元M藤課長、元S口人事課長、元N野支店長、組織的不法行為であるの でマンションの将来の為公開します。現在はこの人達は転勤したとして連絡が取れま せん。 |
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| No.135 |
初コメントです！
東急コミュニティの管理しているマンションの持ち主ですが、福岡の担当者は管理のことで話がしたいと連絡しても折り返しが遅く営業時間終了近くで電話して途中で切れても折り返しの連絡がまったくありませんでした。 むしろ都合のいい時だけかけてきて、こちら側の話を面倒くさいと思っているようで本当に対応がひどいです。 |
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| No.136 |
１３５さん、理事長か担当理事に相談されたらどうでしょう。
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| No.137 |
１３５さん、貴方のマンションの管理委託契約書の内容をご確認ください。
契約が履行されているか、どうかが問題でしょう。 誠実義務、善管注意義務等に違反していないかを精査されることです。 管理会社の体質等が見えてきます。 |
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| No.138 | ||
| No.139 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
この支店の所属でしょう。九州支店鹿児島営業所（店）です。 法律違反の常習管理会社です。危険です。組合員は目を覚ましてください。 過去の議案書、議事録、重説、契約書。等を精査して下さい。 分譲マンションの平和のために頑張っております。 |
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| No.140 |
現在は支店の営業活動はしているのでしょうか。
HPがありません。 |
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| No.141 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
本店は登校拒否されておりますのでこの支店に投稿します。 皆さん参考にしてください。 悪徳組合員０口と共謀して区分所有法３１条に違反した。 |
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| No.142 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
上記本店に２０１９年２月２日に投稿したくて投稿したら、 投稿拒否されていましたので、同じ日の同時刻に投稿したら 投稿出来ましたので一応記録の為区分所有法３１条違反の記 録を投稿した。本日投稿を受けてくれました。 私はカモシンさんと同じような出来ごとを経験しました。 投稿拒否される原因は検討は尽きませんが、正直に本当の 出来事を投稿していますのでご理解ください。 |
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| No.143 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.144 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592505/
ご参考にしてください。 |
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| No.145 |
10713 匿名 4日前
わたしは当時知識はあり。弁護士8名にも確認した勝訴の確率９０％ の案件を気力と体力であきらめた。 そのご悪徳理事長と悪徳管理尾会社１０９の共謀で職場に圧力をかけ られ退職し、区分所有権を売却して今は無職です。 あの時勇気を持って借金してでも告訴して勝訴してもマンションでの 生活は同じことだったでしょう。 結論は、静かにしていたらマンションに住めたでしょう。勤務先の社 長と理事長と管理会社は仕事の関係で繋がりがあったと推測します。 この経験から勝訴したお二人のご苦労を尊敬致します。ご自愛ください。 この問題は一括受電システムの件で５４４分の２の組合員が被告人と して勝訴している。件に類似しているので取り上げたらこの管理会社の 関係者と思われる人間から可笑しな投稿が続いている。 |
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| No.146 |
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.147 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
あらゆる方法を使って悪徳組合員と共謀して真面目な組合員を 見えない処で排除する。 組合員は目を覚ましなさい。組合員が、管理人と清掃員を管理しなさい。 |
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| No.148 |
今回は鹿児島のマンション管理士会主催の講習会が昨年10月14日有りました。私も2年前まで2年間鹿児島の会員を勤めており、日本1の福管連の会長さんの講演が有るとの情報が入手出来、事前に福管連のホームぺージに現状の東急の悪事に関する件でのアドバイスを頂きたくてと予告メールを発信、当日の講演終了後に文書にて作成しました物をお渡し、1ヶ月過ぎても何の連絡なく、電話したら忙しくて未だに見てなく申し訳ないとの話であり、当日は電話を切りました。2か月して再度ホームページへ催促のメールを送信、未だに何の連絡ありません。実は講習会で立派な内容の講演をされたのですが、最悪な想定が的中しました、それは福管連の協賛企業に（東急）とか（合人舎）の会社がなっておりまして、スポンサー擁護の動きをされたのではと勘繰っています、それ故にここ1年ほど以前から福岡在住のかたの応援を頂き、管理会社の《善管注意義務違反行為》についての内容を精査し。
今年度は組合役員になりましたので、役員会内の合意を得て国交省への直訴をやり遂げようと奮闘しています。それで、私だけでなく、他の管理組合の方で同見解の方が居ましたら 共同での行動を取りませんか。多くの方の参加を希望します。 |
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| No.149 |
>>148
理事になられたのだから過去の法令や規約違反を証拠を示して他の理事や組合員の同意を得て改善要求をされる事を希望します。 |
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| No.150 |
2018/11/14投稿の【139】匿名様へ
私も鹿児島市内の県庁前のマンション管理組合員です。 これまで近隣の組合で、管理会社を変更された2組合などありまして、役員会時での東急 のプレゼンその時の交渉内容等教えてもらえる関係を構築しています。 私の管理組合は大所帯で、なかなか他の管理会社からのオファーを受けて貰えなく 困っているところです。色々な方からのアドバイスを頂き、東急の代理人としての 弁護士とのやり取りをして、東急の悪事も充分対応方法も理解しています。 もしよろしければ、情報交換し、将来に向けて組合の為に頑張る為に 2018/12/25 （1431）を参照いただければと思います。 |
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| No.151 |
下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。
1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04 １、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として １戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円 となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう） ２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障 を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません （本来は報告するべき案件） ３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。 ４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て に【 】に関する保険金お支払い完了のご案内が 郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理 員が回収して管理会社担当へ渡されます。 ５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い です。 ６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費 ・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して おいて下さい。 ※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制 捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。 １、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ ば必要はありません。 最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ う。 したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して おいて下さい（各期の議案書に含まれております） 削除依頼 投稿する 参考になる! 2 1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57 1430 匿名さんへ 1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東 急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当 たりに換算すると481916円です。 2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の 役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。 ?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に （役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1 月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事 録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。 ③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の 総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容 が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき 設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に 換算した場合に 住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。 この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1 回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立 しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。 この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。 yoshimu_66@olive.plala.or.jp 東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。 弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。 |
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| No.152 |
151さんへ
早速の見解ありがとおうございます。 過去の事であり、当時は、修繕委員会も存在せず、東急の説明を判断する知識も無く 当時の役員会で可決されたことで今となっては取り返しがつきません。 ただ東急らしい悪事は披露しておきますし、今期から２年間役員に就任し、色々な 違反内容を月1件以上修正していこうと先日の初の役員会で公言しました。 東急のこの件だけの悪事行為とは ①長年の間、日頃組合員からの色々な緊急の故障修理依頼時の専属医的な業者の方に 今回の排水管改修工事の問題・解決策についての役員会での説明会を無償でして貰い いざ、業者選定の時点で、資本金1千万以上との内容で、専属医的業者の排除。、 理由はコンプライアンスの問題との回答でした。 ②見積業者は、東急コミュニテイーとあと福岡の専門業者2社で、見積記載内容が統一 されてなく東急が見積金額がダントツに安価でした。それで業者選定を決呈。 ところがさらに、東急のみが（予備費）を1棟当たり２００万円を上乗せし ６棟すべてに計上し３年掛かりで工事を終了しました。 これが東急のやり方です。 |
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| No.153 |
1543 匿名さん 1日前 >>1542 勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。 削除依頼 投稿する 参考になる! 1544 名無しさん 10時間前 組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。 削除依頼 投稿する 参考になる! 1545 坪単価比較中さん 9時間前 理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。 削除依頼 投稿する 参考になる! 1546 販売関係者さん 20分前 >>1544 この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。 九州は気を付けた方が良いでしょう。危険です。 |
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| No.154 |
予備費＝２００万×６棟＝１２００万円。大きいです。収支決算書で確認しましょう。
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| No.155 |
管理会社の口コミ件数がダントツに多いサイトにつき、利用さしていただきます。
実は《マンション すまいる債》について教えてください。 ① 加入することでの、不便・注意点・その他 よろしくお願いします。 我が管理組合は、６年前に東急独自の収納システムににすることで、当時４億8千万円の 普通口座があり、当時の会長が収納口座にする為に、全額移行し無金利状態なりました。 この時の会長もいつもの自己利益誘導者でした。 総会決算書から受取利息の項目が削除されていて、２年間無利息状態が判明し役員会へ、 修繕積立金に２億６千万程度あり、これの資金運用で２億円の１年定期を提案し 採用し２億円が定期口座利息0.0135％移行されているのを総会資料で確認。 ところが。２年目の切り替え時に東急が銀行からの催促が有ったにも関わらず、 ほったらかしで、更に２年目の決算書に受取利息の記載無き為、東急・銀行に 問い合わせし上記の理由判明、但し金利も半減し更に積立金が２億円程度に減額 しており１億５千万円での契約になっており、他の口座からの移行も考慮せず 無責任管理会社と再認識。現在は積立金も２億６千あり増額もされてません。 東急の（新収納システム）は東急の為の制度で、組合には何らのメリット無し、 指摘しなければ、預金の無金利の状態にされます（説明無し）。私どもの説明会では、 管理組合からの業者への支払いは従来東急負担で有ったがために、 今後は組合負担になる為、相当額を委託費の減額で対応しますの説明有り、 ところが建物が古くなれば支払額も増額傾向になり、対応額の変動も無く、 指摘しても詐欺行為を継続しています。この制度は依頼元の組合の権利です。 |
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| No.156 |
いね！
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| No.157 |
>>156さん
東急コミュニティーの九州支店の関係者でしょう。 ズバリ名前を公表してもいいですが。事と次第によってはそうなりますので記録します。 Ｈ口、Ｍ藤、Ｓ村、自信喪失の顔が目に付いている。（笑）探りのコテブリ伊達政宗には遠く及びません。正々堂々と話しましょう。連絡下さい。 |
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| No.158 |
>>157
が進行するかをテストします。時々このような操作になる。可笑しい。？ |
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| No.159 |
>>158
介在の疑いがありますので記録します。時間差をチェックした。 |
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| No.160 |
>>156さん（東急コミュニティー関係者）
引き籠った。そのうち、まともな投稿を期待する。連絡下さい。 |
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| No.161 |
156 通りがかりさん 3日前
いね！ 通りががりさんではありませんね。管理会社東急コミュニティーの関係者でしょう。 |
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| No.162 |
>>156
いね！ 何処の言葉でしょう。意味が理解できない。これは、８９３言葉に似ていますが。隠れていないで堂々と連絡ください。この管理会社は小賢しい人間が多いから理解できないでもありません。 |
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| No.163 |
お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。 組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。 規約を確認しましたら、 第００条 各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面 積で計算されています。） にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費 １０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面 積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明 しました。 苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。 この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、 １０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、 ２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除 く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者 の専有部分の床面積に算入するものとする。 とあります。 その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では 第１４条、第１９条に同じ。 ２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有 するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者 の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床 面積に算入する者とする。 ３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。 ４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。 と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。] この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。 |
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| No.164 |
>>163の件
昭和５８年度区分所有法改正前の第８条（共有部分の共有）から第１０条を投稿します。 この法律は昭和５９年１月１日からの施行でございますので誤解のないようにしてください。 （共有部分の共有） 第 ８条 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、 その共用部分の共有部分については、次条から第１５条までに定め るところによる。ただし、第１０条及び第１２条から第１４条まで に規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げな い。 （共用部分の使用） 第 ９条 各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができる。 （共用部分の持分の割合） 第１０条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 ２、前項の場合において、第４条第１項ただし書の共用部分（附属 の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるとき は、その共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者 の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分 所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。 （共用部分の持分の処分） 第１１条 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。 ２、共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有 する専有部分と分離して持分を処分することはできない。 （共用部分の変更） 第１２条 共用部分の変更は、共有者全員の合意がなければすることがで きない。ただし改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要し ないものは、共有者の持分の４分の３以上の多数で決すること ができる。 ２、前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別 の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得 なければならない。 （共用部分の管理） 第１３条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、共有者 の過半数で決する。ただし、保存行為は各共有者がすることが できる。 ２、前条第２項の規定は、前項本文の場合に準用する。 ３、共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理 に関する事項とみなす。 （共用部分の負担及び利益収取） 第１４条 各共有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用 部分から生ずる利益を収取する。 第１５条 共有者が共用部分につき他の共有者に対して有する債権は、そ の特定承継人に対しても行うことができる。 以上は昭和５８年度に改正される前の法律ですので、昭和５９年１月１日以降の分譲マンションの規約とは異なりますのでお気を付け下さい。 |
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| No.165 |
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| No.166 |
>>164
又訂正です。 昭和５９年１月１日以降の最後の分譲マンションの規約とは異なりますのでを、区分所有法に訂正します。規約ではありません。 ついでに昭和５９年１月１日からの施行の条文の対比表を投稿します。 昭和５９年１月１日以前 昭和５９年１がル１日施行 第 ９条 第１３条 第１０条 第１４条 第１１条 第１５条 第１２条 第１７条 第１３条 第１８条 第１４条 第１９条 第１５条 削る ここら辺から推測すると店舗部分の管理費等は住宅部分の２分の１～３分の１の負担になります。 ４５年くらい住宅部分の組合員は管理費等の負担を店舗部分の組合員より２から３倍負担してきた事になります。 ４５年分の差額の返還は時効との問題で全額とは言えませんが、組合員一人でも返還請求をできると思います。 集団訴訟になれば管理組合が破たんするくらいの金額になります。 負担額一覧表（駐車場を含む。）等で割り出して下さい。 単純計算で一組合員が一千万円以上を余分に徴収されている事になります。単純に計算した推測金額を投稿しましょうか。？ |
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| No.167 |
下記のように、法令や規約に反する事が無知な組合員を欺き平然と管理されているマンションは意外と多いのではないでしょうか。
これを処理する為に無効の訴えを起こそうとした矢先に勤務先から解雇の通知が来て退職せざるを得ず無職となりました。 住宅ローン、弁護士費用等の負担ができなくて、区分所有権を売却せざるを得ななりました。組合員ではないので手の打ちようがありません。 悔しいです。貯金もせず飲んだくれていた罰が当たりました。お金がない事を管理会社や組合員は承知して今日簿いしたのでしょう。 元の勤務先にかなり圧力がかかっていたとの噂を耳にしました。そういえば管理会社と勤務先は取引があったようです。私はバカでした。 しかし、被害者は出したくありません。にたようなケースがあれば堂々と投稿して下さい。せめて、励ましの言葉位は掛けられると思います。 99 匿名さん 2017/11/04 00:34:48 【第０議案】管理規約一部改正について ※、組合員総数 ２５６、議決権総数 ２５６ 賛成組合員数 ２１６、賛成議決権数 ２１６ （賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、 代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。 皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？ ※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。） ※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６ を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。 ※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、 賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな されている。 削除依頼 投稿する 参考になる! 1 100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36 議事録の表記だと、 ２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。 「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も 出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして 結局は賛成に数えた、ということか？ 以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、 びっくりした。 そういうことであれば、あなた様の書いた 「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」 という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。 これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？ 削除依頼 投稿する 参考になる! 101 匿名さん 2017/11/04 14:53:25 区分所有所有法第３１条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会 の決議によってする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を 及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 二、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、 当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四 分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。 ※規約の設定、変更又は廃止についての規約の設定は区分所有法３１条と異なる規約は無効 であると弁護士の先生に教わりました。 区分所有者総数が２５６、議決権総数が２５６のマンションにおいて規約の設定、変更又は 廃止が、区分所有者総数１１２、議決権総数１１２で可決してその規約が有効に運営されて いるマンションが存在することは、我々区分所有権者にとっては重大な事件である。 告訴を前に国土交通省に報告してはどうでしょうか。？ マンション管理士の先生方にこれ等を重大な問題として取り上げて下さい。？ 削除依頼 投稿する 参考になる! 102 匿名さん 2017/11/04 20:39:47 |
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| No.169 |
この投稿欄は他のスレとは違い真実が投稿されている。関心はある。
管理費等の徴収に不公平感のあるマンションがあるのですね。 区分所有法第３１条違反が具体的に投稿されている。研究に値する。 真面目なマンションの区分所有者等で有れば考えてくださると思いますが。 特に投資型でマンションを所有している投資家であれば知って損はしないでしょう。 |
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| No.170 |
この管理会社に全部委託するのは危険です。管理を分散されるのを進言します。
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| No.171 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
上記とともによく吟味して下さい。 これ程悪質な管理会社は見たことも聞いたこともない。 ゆっくり読んでください。国はよくこんな悪質な管理会社に、 分譲マンションの管理を許可したものだ。 |
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| No.172 |
九州に大きな支店を配置出来ない在阪や在京の管理会社などは東急に管理業務を再委託します。そのようなマンションでは東急所属の管理人や掃除スタッフは緊張感を持って仕事しているので、総じて評判は良い。所属先の東急への責任とクライアントの管理会社とに責任を負うので意識が高い。一方で、東急自身が管理委託会社の場合、東急の管理人や掃除スタッフは緊張感が無く仕事も雑になりがちらしい。
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| No.173 |
【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数 ２５６、議決権総数 ２５６ 賛成組合員数 ２１６、賛成議決権数 ２１６ （賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、 代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。 皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？ ※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。） ※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６ を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。 ※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、 賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな されている。 削除依頼 投稿する 参考になる! 1 100 ９９さんへ 2017/11/04 14:03:36 議事録の表記だと、 ２５６のうち２１６という圧倒的多数が賛成した、と錯覚しやすい。 「代理権不授与による議長一任」は、そういう制度のない管理組合の人には かなりユニークに感じられ、理解に苦しむはずなのだが。委任状も行使書も 出さずに当日の出席もしなかった組合員の票を「議長への委任状」扱いして 結局は賛成に数えた、ということか？ 以前、三井の板で、「委任状も行使書も出さずに欠席した者の票は、議長へ の一任とみなす。」という管理規約の条文を備えたマンションがあると知り、 びっくりした。 そういうことであれば、あなた様の書いた 「代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効」 という評価は、賛成に数えた連中の判断と相容れないということになる。 これも、監事や他の組合員が是正に動かないなら裁判しかないのだろうか？ 削除依頼 投稿する 参考になる! 上記の件は東急コミュニティーの元N野支店長、元H口人事課長、元M藤マネージャー、元S村主任等が、元K口偽理事長、元Y波偽監事（退去）、元Y下偽副理事長（退去）、元I長副理事長（退去）、が共謀して成立させた議案書と議事録です。投稿拒否に合っていた為、再投稿しておきます。 又東急等の圧力による投稿拒否に合うかも解りませんので念のため投稿しておきます。削除されるときはご勘弁ください。反社会的勢力等との共謀も疑われる可能性があります。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/
東急に投稿されている内容よりは野村に投稿されている内容の方が複雑で理解に苦しむ内容です。その内お会いしてゆっくりお話を聞きたいと思います。 私の投降した、東急と悪質な組合員が共謀した規約等改正の問題は、もっと簡単で理解し易いと思います。 いずれにしても初心者マークが付与されている投降者の内容の方が真実に近いと思われる内容です。初心者マークを付与している理由は他に何らかの意図を感じております。 初心者マークの付与を受けた投降者は、 特に管理会社やマンション管理士には不利な内容が多いようです。 管理会社に忖度して仕事を回してもらっている管理士は不都合な内容でしょう。 |
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| No.176 |
173 匿名さん 2019/12/08 17:22:30
【第０議案】管理規約一部改正について ※、組合員総数 ２５６、議決権総数 ２５６ 賛成組合員数 ２１６、賛成議決権数 ２１６ （賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、 代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。 皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？ 賛成18＋委任状による賛成２１＋議決権行使書６５＝１０４ この人数では総会は議決権総数２５６の半分１２８－１０４＝２４不足で総会は不成立。 この議案を成立させて組合運営をその後も続けています。 管理士の先生は真剣に考えてください。このkrンはこの管理会社が、これでいいと偽理事長に耳打ちしていました。 |
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| No.177 |
現在、管理組合の役員をしています。故に入手出来た情報ではと思われます。
相変わらずの東急の平然と虚偽の証言をすることに関しての企業理念の無さを痛感しました （昨年度の総会で委託管理費の見直しの件で発言しました。）それで総会議事録内容で東急からの回答が、住宅供給公社から引き継ぐ時の流れで１５年前の管理開始にあたり、当初の打ち合わせの中で管理仕様が決定しているが、近隣の５管理組合を１つの契約とした仕様となっていた。この契約形態によりこの様な管理体制で積算された管理委託費となっている と記載内容あり。 故に役員就任して、当時の５管理組合による協議書の提出催促しまして、東急からからの 提示内容は《平成１６年８月７日開催 臨時総会》のタイトルで書面での回答有り ５月２９日及び６月５日に鴨池ハイム・ガーデンハウス・センチュリーの３組合合同によるヒヤリングやプレゼンティションの開催、また、６月１９日の臨時役員会、そして７月定例役員会に「東急コミュニティー」が出席、説明を受け、また、管理業務及び委託料等についても慎重に検討を重ねてきました。その結果役員会では東急を推薦する事とし総会での承認を得て決議された。との内容で予想していた。５管理組合の協議書は存在しなく、相変わらずの、全く東急の企業としての虚偽発言に対してのメンツの無さを痛感しました。 |
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| No.178 |
東急コミュニティーの説明が真実であれば他のマンションの4管理組合の理事長にも協議書があるはずですから。問い合わせられたらどうでしょうか。
他の4社とも東急以外の管理会社でしたら、その4社に問い合わせられることをご提案申し上げます。しかし、慎重にされた方がクレーマーの烙印を押されます。他の理事はどう考えられているのでしょうか。 |
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| No.179 |
東急の虚偽である根拠として。
①１５年前の管理仕様の内容についての説明及び資料が存在しない。 東急の思惑で決めている。・・５管理組合の1世帯の負担委託額が2800～4900円と 5管理組合ごとに違う。為に当時の役員が集合し協議出来る内容ではない。 ②平成16年度の臨時総会の記載内容で示すように、3管理組合向けのヒヤリングを実施 故に、金額及び①の件での説明はされていない。他の3管理組合員の8名へ①の確認 したが全くこの件に関しての書面の存在は無しとの回答。 ③今期の会長は、就任前に組合の8つのエレベータ用に電子ブレーカーを納入。それと 電力会社を業界41位の会社に変更の張本人で減額率が、毎年14.3％で5年間の想定 表が提示されていた。この件は見積書・契約書の閲覧し役員就任し判明。 ④管理会社への質問内容を③の事由で会長と私の討議のみで、1時間と勝手に決めて 提案事項についっての結論が出来ずに何らの改善・進行もありません。 |
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| No.180 |
>>179 買い替え検討中さん
親しいマンション管理士と打ち合わせて（管理規約、総会「理事会」議案書・議事録、 管理委託契約書等々の証拠）を精査して、弁護士に打ち合わせた方がいいです。 証拠を添えれば相当額の損害賠償が請求できる可能性があります。 ①の１世帯の負担委託額は、１世帯の負担管理費・修繕積立金ではありませんか。 |
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| No.181 |
180さんへ
5 管理組合毎の東急への月額委託管理費を組合員数で割り1組合員の負担額です。 問い合わせの ①の件は複合タイプ・団地で7棟367世帯中19世帯が商店です。管理費は 複合棟が4棟ありまして、とくに想定外の棟は 住居・・87㎡で8000円、店舗・・62 ㎡で2500円で築43年間修正されていません。他の3棟もほぼ同様で役員会で提起しま すが同調者はいません。弁護士及び国交省の見解は役員会の見解はと回答されます。 |
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| No.182 |
>>181 買い替え検討中さん
住居部分の管理費８０００円/８７㎡を１㎡に換算すると８０００÷８７＝９２円 店舗部分の管理費２５００円/６２㎡を１㎡に換算すると２５００÷６２＝４０円 （いずれも四捨五入しています） 米、住居部分の組合員は店舗部分の組合員の倍以上の管理費等の負担を４３年間 強制徴収されているのでしょうか。？ １、住居部分と店舗部分の管理費の優劣は規約に設定して専有部分タイプ別管理費 月別負担割合表を組合員に通知しているのでしょうか。 ２、もし慣例で４３年間組合員からの徴収をしているのであれば組合員全員にその 旨を説明して管理費・修繕積立金・施設使用料（駐車場区画）等の専有部分タ イプ別負担割合表を配布することを提案します。 分譲当時の原始管理規約で調査されるとよく理解できます。 |
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| No.183 |
182さんへ
原始管理規約・現規約書にも管理費等の金額は一切の記載は有りません。但し専有面積に基ずき負担の内容は記載有り。東急は2013年・4・20作成で専有面積に基図いた管理費等の試算表を作成（規約改正・修繕積立資金検討の為・・・提案します）の内容を当時の担当者からメールにて受信しています。 6年前に規約検討委員会を提案し、委員会会長に規約違反常習者が就任し、慣例内容を 区分所有法等を基にした規約改正提案をするが、討議もされず1年で委員を辞退した。 2年前に委員会は終了しまして、新規約書の催促をしました。弁護士等の監修をして 配布しますと、東急からは昨年度5月の総会で回答。マンンション管理に詳しい知り合い の弁護士さんへ問い合わせしましたら、当管理組合の運営に関わることは関係しない事が 情報として流れているとの報告が有りました。 これまでに東急の作成した管理費等の試算表を全世帯に配布、規約委員会・役員会へ2回の 計3回書面で配布しましたが、何らの問い合わせ無く残念です。役員会に出席した当夜は 寝られず、組合員の無関心さにあきれております。 現在70歳で30年後の取壊し・建て替え時は売り払い関係が無くなりますので、5年後の 3回目の大規模修繕までは提案等はして組合の為に努め、あと係ることは、健康の為 やめようと思っています。 |
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| No.184 |
>>181 買い替え検討中さん
店舗部分と住居部分の管理費等の負担割合の差は、管理規約に規定がないと無効です。 1㎡に換算して店舗部分４０円、住宅分９２円の差は何らかの理由付けが規約に規定さ れているはずです。 40数年前の標準管理規約複合用途型でも区分所有法に従って専有部分の床面積の割合 との規定がされております。 規約の変更がなされているのなら総会の議案書と議事録で確認してください。 付け加えておきます。規約の設定変更は区分所有法31条を確認してください。法律家 の見解ではこの31条と異なる規約は無効であるといわれています。 したがって規約の変更が議案書と議事録で区分所有者総数及び議決権総数が4分の１以 上の賛成が満たれているかを確認してください。 もし、議案書等がなければ組合及び管理会社に閲覧の請求をして下さい。 閲覧ができない時は法的手段に臨むのですが、 その時は組合員の役員連中と管理会社が共謀して偽物の議案書と議事 録を作成される危険性は考えておいてください。 一番いいのは手元の配布された各期の議案書と議事録があればいいの でしょうが？。これ等を手元に保管していれば、偽物を防げます。 とにかく証拠をそろえることの方が先決です。この管理会社は様々な悪事に満ちた 手段を講じてきます。坦当は標準管理規約しか知らないのではないでしょうか。 数十年を経過したマンションは法律違反を犯して自分たちが悪いことをし易いように 規約を弄り回してマンションを食い物にしていきます。 そんなことを見逃しているのが無知な組合員です。 将来建て替え等で負担割合が店舗部分と住宅部分の差額のまんまだと住宅部分の損害 が大きくなりますが、 それで住宅部分の組合員は沈黙するのでしょうか。住宅部分の組合員は過払い金請求 を弁護士と相談しておいた方がいいでしょう。 |
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| No.185 |
貴方の理事長を拒んだ理由がよくわかりました。
これに似たマンションは結構ありますよ。 貴方を理事長にしたら大変ですからね。私も同じ目にあいましたが、 馬鹿坦当は被害妄想にかかりました。 |
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| No.186 |
>>185 匿名さん
役員の人事介入をする管理会社です。解約防止と工事受注のためです。 |
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| No.187 |
ここが、最近報道されたマンション傾斜問題に関係する
管理会社でしょう。情報をお願いいたします。 |
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| No.188 |
先期の総会議事録に、1昨年度規約委員会終了解散後の新規約書作成について、東急から
の回答が【専門家(弁護士）によるチェック・・・準備していく。】の回答が記載あり。 それで今総会にて先期からの進展状況を問合せしたら、来期の会長(当時の規約委員会会長）から発言で管理会社で検討しているので任せるべきだとの発言で終了し進展せず。 知り合いの3名の弁護士に状況説明したら、182～186の関係で弁護士会内で関わらない ほうが良いとの情報があるとの回答で、組合員・管理会社の腐れ縁が原因と聞きました 組合員は無関心、しかし管理会社は委託契約不履行で、プロとしての不適格者。 契約続行の為なら何でもありの悪徳会社である。 |
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| No.189 |
>>188 カモシン
規約には管理費等の負担割合は専有部分の持ち分の割合によるとなっているはずですので不利な負担を科されている居住組合員の同志を募っておかれることを提案します。 私の場合はこの管理会社と共謀しての法令違反を指摘されて総会に顧問弁護士を同席させるとの威嚇を受けましたが、 事情を知った顧問弁護士は総会の前日になって偽理事長に同席料を吹っかけてきた。 金額的に問題になることを恐れた偽理事長は急遽００さん党系の弁護士を安くで総会に同席させたが議案の問題を理解していなかったので私の追及で退席した。弁護士は分譲マンションの問題はほとんど知らない方が多いので日ごろからコミュニケーションを取られることを提案します。 過払い金の請求金額をシュミレーションしておいてください。 |
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| No.190 |
>>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
合わせて検証をお願いいたします。 解り難いことがありましたらご質問ください。 東急関係者のスレ荒らしと推測される投稿には返答は控えさ せていただきます。 分譲マンションの管理に対する規約や法令違反と思われる事例が 数々投稿されております。 分譲マンションの住民としては由々しき事態です。 |
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| No.191 |
この支店は問題が多すぎます。
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| No.192 |
九州支店はもっと悪いことをしている。
参考にしてください。 1663 通りがかりさん 2日前 私は青梅天ヶ瀬町に建つマンション、築30年5階建に３０年近く住んでいる。 管理会社は東急コミュニティーである。 第30期の総会議案書が2021／7／16に各戸に配布された。 輪番制を正しく運用していれば、2階を代表する理事に私はなる筈なのに、203号室から、私を飛ばして205号室になっている。 これを見て東急コミュニティーに問い合わせた。 管理組合理事長に以下を文書で説明する様に。要求した。 1. マンションの2階は理事選任に輪番制を使っているにも関わらず、何故私を飛ばすのか？ 2．１３年に1度しか回ってこない理事になる権利を奪って良いものか？ 翌日、東急コミュニティーのフロントNmから電話があった。彼は2020年11月から青梅ガーデンヒルズpart2の担当である。 その時の問答をここに紹介します。 1．誰が私を理事にしないと決めたんですか？ Nm回答 フロントのNmが提案し、理事会はそれを追認した。 2. 何故私を外したのですか？ Nm回答 私が他人より理事になってる回数が多いから。 3．当マンションの2階はずーっと輪番制できている。私は前回１３年前のはずだ。 Nm回答 輪番制なんて誰が決めたんですか。そんなものはない。 4. ではお聞きするが当マンション2階で３０年間の内、輪番制でなかったのは何回ある？ Nm回答 3回です 4.1 ３０年間の内たった3回だけ輪番制でなかった。その事実は輪番制が無いと言えるのか？ Nm … 5. そもそもマンション住人は理事になる権利がある。管理費、修繕費を払う義務がある。義務と権利は一体。義務だけ要求されて権利を奪うのは理不尽である。政治で投票するのと同じ、払った費用を効率良く使うのが理事の役目。 やりたくない理事より、やりたい私の様な者が理事に適する筈。 6. 住人から理事になる権利を奪う様な総会議案は間違っている。早期に間違っている議案は、訂正すべき！ Nm回答 19月曜日にセンター長と相談します。 と言って電話を切った。 この会話の公開については、現在、東急コミュニティーの承諾待ちです。 お楽しみに！ xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 削除依頼 参考になる!1 1664 評判気になるさん 2日前 ＞1663 通りがかりさん 理事長や理事会に対して談判すべきです。 それでも正当な理由が得られない場合、裁判所にその解任を請求することができます。 （区分法25条２項、49条８項、50条４項） 削除依頼 参考になる! 1665 評判気になるさん 2日前 >>1663 通りがかりさん 盗急コミュニティー(管理会社)に理事の人事権はありません。 主体は、管理組合です。盗急コミュニティーに操られている管理組合の責任です。 削除依頼 参考になる! 1666 評判気になるさん 3時間前 >>1663 通りがかりさん 続報 7／21水11時頃、所沢センターのフロントNm氏から電話が入る。 18日の電話の最後にNm氏が約束したことを実施したと言う。 1日半でやり遂げた。 内容 1. 青梅ガーデンヒルズPart2、第30期の議案書、次の役員は輪番制を維持し、2階の理事は204とするに訂正する。 2. 本件については会場内で議案書を差し替える方法を取る。 3. 変更に当たっては現在の理事の承認も取得した。 但し、この提案議案書、議案書の改訂の提案が、既に議決執行を出した人達に伝わっていないことが、懸念される。 詳細はこちらで、 https://109com-ox.blogspot.com/ 削除依頼 参考になる! 1667 評判気になるさん 3時間前 >>1663 通りがかりさん 続報 7／21水11時頃、所沢センターのフロントNm氏から電話が入る。 18日の電話の最後にNm氏が約束したことを実施したと言う。 1日半でやり遂げた。 内容 1. 青梅ガーデンヒルズPart2、第30期の議案書、次の役員は輪番制を維持し、2階の理事は204とするに訂正する。 2. 本件については会場内で議案書を差し替える方法を取る。 3. 変更に当たっては現在の理事の承認も取得した。 但し、この提案議案書、議案書の改訂の提案が、既に議決執行を出した人達に伝わっていないことが、懸念される。 詳細はこちらで、 https://109com-ox.blogspot.com/ 削除依頼 参考になる! 1668 匿名さん 2時間前 問題の本質が解決されていない。 輪番制でありながら、何故、204号室の住民を棄権としたか、その理由を差し替える議案書に公表し、説明しないといけない。 裁判所に訴えられるからとの理由は理由にならない。 削除依頼 参考になる! 1669 評判気になるさん 2時間前 盗急に聞く前に、理事会が議案書を作成し印刷、送付の代行するだけの権利しかない。 それで、盗急が回答するのもおかしい。盗急に牛耳られているお飾りの理事長、理事、監事です。 削除依頼 参考になる! 1670 匿名さん 1時間前 >1669 評判気になるさん 総会の支援業務を委託されている東急の責任は重い。 事の真相が曖昧なら、そのことを理由に現理事会を裁判所に訴えればいい。 （区分法25条２項、49条８項、50条４項） 削除依頼 参考になる! 1671 匿名さん 1時間前 >>1663 通りがかりさん 私のマンションではもっとひどいことが行われた。 管理会社は東急コミュニュティーです。 他のスレに真実を投稿したが東急コミュニティーの関係者 と思われる００から荒らされてしまい没にされている。 マンション名や、担当した社員名や、 東急と共謀してた組合員の実名は控えている。 ぬくぬくと出世している。 こういった管理会社の社長がマンション管理業協会の理事 長を務めているのは言語道断である。 皆さんの賛同が多ければ事実を公表したい。 証拠は過去25年間の規約や・議案書・議事録・重説・管理委託契約書等々は保管しています。 削除依頼 参考になる! 1672 評判気になるさん 22分前 >>1670 匿名さん 提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。 判事自体区分所有法を知らない。例えば、修繕積み立て金、管理費の滞納の場合 理事会議事録、総会議事録添付(組合の授権)なしで判決を下している。 削除依頼 参考になる! 1673 匿名さん 8分前 ＞提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。 何か勘違いしている。 それともおつむが弱いのか。 一組合員個人として提訴するのであって、組合として提訴するわけでもない。 組合が組合を提訴してどうするの？ ＞判事自体区分所有法を知らない。 法律の条文に従い判決を下すのであって、知っているとか知らないとかのレベルではない。 |
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| No.193 |
最近、マンション管理の仕事をしたくて、面接を受けました！返事が来る前に辞退しましたけど…部屋に入るなり、男人が先に座ってました！挨拶したのですが、目も合わさずに、しかも座り方もダラダラしてて正直コイツやる気あるのかなーて感じでした！オマケにリモートで本社からアホ見たいな女が2人で、笑顔無しでした！面接が始まって、聞く事もアホ見たいな質問ばっかりで、やる気が無くなり、どれだけ会社が無能な人材を使っているかが分かりました！最後クソ見たいな筆記試験あって、正直何の為の筆記試験か分かりせん。大丈夫なのは人柄なので、ロクに面接もしないで、性格検査だけで頼るのは、どうかと思います！なので東急はおすすめしません！
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| No.194 |
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| No.195 |
水道料金未収者への督促業務に関する東急の杜撰・無責任実態
これまでもこの件に関しての投稿は幾度となく実施していますが、 役員会・組合員の認識の無さを利用し今回もとんでもない東急の見解が 規約では6ヵ月目に止水栓を止める内容あり、この件で東急Ｓ村の回答は 東急は水道管理者で無き為に、止水の行為は出来ないとの回答有り。 管理組組合会長が管理者になるが、委託契約書『重要事項説明書』にて （給排水配管機械器具において管理事務の対象契約になっている記載有り。 （役員会便り）にて東急は規約・委託契約書にも設定されていない文書として配布 議事録への変更を指摘するが修正せず。法的資料としての価値無し、今回の 競売裁判で裁判所から指摘され、現在11年目になっても修正されず。 1，東急のホームページの記載内容 ・当社内で未収対策会議を開催し回収率アップに努める。 ・専門部門が有る為６ヶ月を超える案件は法的処置も視野に 入れたアドバイスを行います。 ・規約整備のご提案 等の内容あり。 実際上記内容が実施されていれば、今回の様な事象は発生していない。 まず東急への問題指摘事項 ・水道料金延滞で1軒が6年以前から発生しており、百万程度になっている 規約で６ヶ月延滞の場合水道供給停止・延滞料として年14％請求が 明文化されているが、督促状への記載無く2019年4月役員会で 督促状の提示を求めるが対応無し、未収額を含めての請求無し。 総会の承認を得て競売手つずき決定、10月に東急代理弁護士へ競売 手続をして貰い、初めてのことで裁判所に出向き不明な点等 裁判所の方から、規約に有る延滞金額が訴状記載されて無いのは何故なのか 聞かれた。のでS村に問い合わせしたが未だに回答なし。 裁判費用として管理費から2000年９月弁護士費用１３万、強制執行費用として 2021年９月835K\預託した。回収手数料は回収額の14％として委託した。 私の試算からすると、延滞金で全て賄えるとなったが、東急のことで有り 今年度の総会決算書で判明され、東急の杜撰さが判明されるので結果は 次回の報告とします。管理費への戻り額がいくらにんあるかです。 |
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| No.196 |
前回 195の件での総会の結果報告
予想以上の決算書等の会計処理（株東急コミュニティー企画戦略 事業部管理センター室長の基礎知識が全く無いことに驚愕でした。 裁判所への競売申請は令和３年１月6日でした。 裁判所での競売手続をスムーズに進めるために必要な滞納額 R３年11月末時点での額1.101K￥のみでした。 規約にある遅延損害金額は提示無し。 この金額にいては、私が役員時に再三督促状の提示を催促するが 提示されなかた件が納得。 東急の弁護士が市役所駐車場の近くの為に（事件番号）の問い合わ せして裁判資料をインターネットにて検索し必要内容のみを印刷し 裁判所にて不明な点を教えて貰い、色々な点が判明 落札者名を聞き、インターネットにて電話番号を調べ電話をして 弁護士からの落札後の延滞金等の請求が無かった事が判明。 それで、管理会社へ翌年３月までの延滞額・延滞ペナルティ・弁護士への 支払い額・弁護士への仮払い裁判費用返還額の問い合わせをしたが 解答無し、それで今回の総会決算内容を楽しみに待った。 総会決算書をみて、東急の余りにも無知ぶりが再度露呈。相変わらず 決算書承認印で《㈱東急コミュニティーマンション企画戦略事業部 管理センター室長之印》が300倍に拡大印刷し判明しました。 決算書記載明細は次号で案内します。 |
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| No.197 |
前回195・196 の続報
我が管理組合の水道料金は ３６７世帯の商店街１９店舗は水道局との 直接契約,それと住宅は管理組合での一括契約払いで（特別会計）処理で 販売当初からの管理会社による水道局同様の１３㎜料金で各戸への請求を ２ヶ月ごとに請求作業しております。年間に１３０～150万円の余剰金を 繰り越しています。 ５年前の役員就任時１６０００k￥の余剰金がありこれを 住戸数比率に基ずき修繕積立金へ配分提案し総会での承認を 得て処理した。各戸の量水器は全住戸７年前に交換済です。 さて本題に入りますが、総会決算書内容では 管理費一般会計の収支明細での（その他の雑収入）項目で ・143,019 長期未収者裁判費用等 ・475,130 ［返戻金）予納金 （長期未収裁判費用） ・346,851 遅延損害金 計965,000 だけでした。 ?肝心の水道会計上の料金未納分およそ１５０万程度東急が裁判所 へも役員会での実金額等を明示されて無き為の入金処理がされて 無く組合には損害。委託契約書には組合への損害は東急負担と明記 ?延滞損害金額も裁判所・役員会への提示が無く。私が役員時の ２年間分での役員配布資料上の計算でも284,000、全体では 延滞金額相当が想定され１２０万の損害。 ?私が役員時に例の弁護士が役員会へ参加して、強制執行費用835K は裁判終了後に全額返金されますと発言、いつもの私のIC レコーダーに存在し虚偽発言 １９５で記載しています、東急のHPでの３項目を履行し居ていれば、 競売及び組合への損害も発生しません。 相変わらずな点は ２０２２年度 ?管理受託戸数ランキング １位 ?理事経験者評価ランキング １１位 と年度ごとに３ランク以上ダウン 成長率ランキング ４８位と 管理会社組合会長ラシカラズのネームバリュームである。 |
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