サンクタス神楽坂

[不動産購入勉強中さん]

少し前にテレビで人気になった神楽坂ですが、皆さんの評価はいかがでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
　　　総武線 「飯田橋」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：38.07平米-96.97平米

[82: 匿名さん]

高・・・

[83: 匿名]

とすると、80平米強の住戸は、７F位でやはり9千〜1億ですね。

[84: 匿名さん]

飛鳥山（王子）のディアナコートの60平米前後でも5000〜6000万つける時代なんですから、ここだったらそれぐらいでも不思議ではないですよ。

[85: 匿名さん]

神楽坂限定で探してる方でこちらを検討出来そうにない方は、中古を狙うしかないんじゃないですかね？

[86: 匿名さん]

駅１分だったり、高い理由はわかります。都心物件みてるとまぁ仕方ないような気がしてきました。

[87: 匿名]

このまえモデルルームを見にいきました。
価格は少し気になりますが・・・
内容はすごくよかったですよ。

[88: 匿名さん]

いやぁ、価格を聞いて高いと思ってましたが、地図等見るにこの立地はなかなか稀少ですね。
神楽坂下交差点至近、個人的な趣味としてはプラウドタワー千代田富士見よりこちらの方が
価値がある気がします。あくまで人それぞれですが、私は神楽坂の町並み、雰囲気が好き
なので。でも買えないですけどね、この値段では。

ちなみにこの周辺、底値時代は今思うと衝撃的な価格で売られてました。もう二度とあんな
時代こないのかなぁ。昔買えた人がうらやましい。

[89: 匿名さん]

立地は一流でも営業のレベルが低すぎ！
結構気に入っていたので残念でした

[90: ご近所さん]

え−！立地一流ですか？？？とてもそうとは思えないなー！白金公園横、もと朝日生命かなんかの社宅跡地のマンションはかなりいい立地だと思うけど、ここは・・・

[91: 購入検討中さん]

神楽坂は良い街ですよ。なかなかあの立地では出ないので、ある意味出物です！
物件のポテンシャルは高いと思いますよ。ただ、一生の住まいとしては？？？
モデルルームは確かに行き過ぎ感ありでしたが、標準の間取りはなかなか良かったと思います。
あとは価格との相談です。

[92: 物件比較中さん]

この物件、出物なのかな〜。。。

[93: 匿名さん]

神楽坂は本当にいい街なんだよね！一度あそこで暮らしたらなかなか他の場所は考えられないなー。でもなかなかいい物件が出てこないんだよねー。もっと普通のマンション作ってほしいなー。神楽坂の町並みに調和するどころか、うきまくりのマンション多いよねー！

[94: 匿名さん]

先日このマンション知りました。モデルルームにはまだ行ってませんが、もう契約した人いますか？神楽坂って響きがいいですよね。とても憧れます。ここなら利便性も良さそうですし、期待してます。どなたかご覧になったかたご意見お聞かせください。

[95: 匿名さん]

駅１分でも大江戸線だからなぁ。
神楽坂下ではなく神楽坂上だけど。

[96: 匿名さん]

自分の住居を構えるのに神楽坂下はないっしょ。神楽坂上は住まいとしていいよ。
東西線神楽坂駅だって、決して遠くはない(上り坂だけど）し、飯田橋だって
全然徒歩圏内じゃない？いい物件よ、これは。金があったら何とかしたいよ・泣

[97: ご近所さん]

神楽坂ってそんなに魅力ありますか？新宿区だし、練馬ナンバーだし、東西線だし、坂めちゃくちゃ多いし、なんか一歩奥に入ると古くてあまりきれいじゃない戸建てがいっぱいだし・・・。ここに憧れるのは理解しがたいなー。

[98: ご近所さん]

Ｎｏ９７へ
あんた神楽坂を良く知らないくせにいい加減なこと言わないで下さい。
本当にご近所さん！？　　田舎もんなのでは！？
東京の中心でありながら古風な町並みで住環境が良く落ち着けるます。
商店街の人々もとても温かく、まさに神楽坂は温故知新の街で魅力たっぷりですよ！

神楽坂の魅力を分からないお＊＊さんはバイバイキーン

[99: 匿名さん]

>商店街の人々もとても温かく

神楽坂の中華料理店に入ったら、お冷やが出てこなかった。
もちろん中国茶の類いも出てこない。
周りのテーブルにも同様。
こんな中華料理店、初めてだった。

[100: ご近所さん]

それは個別の中華料理のスレでも立ててくださいよ。
なんの目的？

[101: 匿名さん]

オイオイ、人々も温かくに反応しただけ。
月島のもんじゃの店々も、水を出さずに有料の飲み物を注文させる。

[102: ご近所さん]

No.98さんへ
No97へとかあんたとか威圧的ですねー・・・・。
いい加減なこと一つも言ってないですけど。本当にご近所さんですよ！
生まれてからずーっと神楽坂で暮らしてますけど何か。
カヤノキがあった近所に先祖代々。

[103: 周辺住民さん]

>98さんへ
まあまあ、97さんはネットでしか日常の不満を吐き出せない人なんですよ。
相手にしないのが一番です。
反応してくれるのがうれしくて書き込んでいるのですから、無視すれば勝手に消えます。

[104: 匿名さん]

ここはどうなっちゃったのかな？

[105: 匿名さん]

そうそう、正式価格はどうなったのでしょうか。
坪400オーバーのまま？

[106: ご近所さん]

興味はあるけど価格が坪400じゃ売れないのでは？

[107: 匿名さん]

再来年の３月入居じゃ、気が長過ぎるでしょう。
低層マンションなのに。

都内新築物件(東側は除くかな)は軒並み坪400万以上なので、
価格はそれほど下がらないのでは。

[108: 匿名さん]

北部と北西部も除く

[109: 匿名さん]

坪400越えてるのはごく一部ですよ。
品川区や中央区、杉並区あたりでも300台が大半です。

[110: マンション住民さん]

なんか手紙が届きました。
建設予定地に昔の基礎が埋まっていたので販売を延期するとか。

タイミング悪いから引き伸ばす作戦ですね。

[111: 匿名さん]

販売延期ですか、確かにまだだいぶ先ですから様子見ですね。

[112: 匿名さん]

坪280でしょう

[113: 匿名さん]

どこからそんなデマが。。。

[114: 匿名さん]

基礎ってずいぶん前に調査してるはず。

[115: 匿名はん]

とっくの昔にボーリング調査してるはずなのに
妙な言い訳ですね。モデルルームも休業とは…何が起こったのでしょうか？

[116: 匿名さん]

坪280万だったらいいけど、個人的には400万超えてしかるべきと思う。

神楽坂は今まで今ひとつ評価が高くなかったと思いますが、もう一段高い評価を
得てもいい気がします。
都心に至近で、あれだけ素敵なお店があり、食料品等の物価も高くなく、
一本道を入れば落ち着いた住宅街がある。
こんな環境他には少ないと思います。

私も金さえあれば絶対買いたい。
神楽坂、一番好きな街です。

[117: 匿名さん]

多田建設が逝きました。

[118: 匿名さん]

多田建設、
会社更生法の申請が異例の３度目だって。

[119: 匿名さん]

サンクタス神楽坂
良い響きですね。
オリックスのこのブランド命名はなかなかセンスがあると思います

[120: 匿名さん]

なるほど、そういうことでしたか。

[121: 匿名さん]

巣鴨のコスモの物件も突然販売延期になったと思ったら施工会社がつぶれましたもんね。
マンコミュは勉強になります。

[122: 匿名さん]

ここは多田でしたね。
まあ下手に着工してなくてよかったのかしら？

[123: 匿名さん]

販売一時中止のお知らせがいまごろきました
あのありえないMRは幻になるんでしょうかｗ

[124: 匿名さん]

なんでありえないの？

[125: 匿名さん]

見た人しかわかりませんよねえ（笑）。私もいままでで最強のモデルルームでした。

[126: 購入検討中さん]

そうなんですよ！
お盆前に送られてきた手紙では、埋蔵物か何かが見つかり中断と言っていたのに
・・・国宝級の壺？人骨？と我が家では大騒ぎでしたが、
急に、販売中止・・・？？？？？です。

[127: 匿名さん]

多田が理由ですよね

[128: 匿名さん]

多田とは？

[129: 匿名さん]

ここの建設会社だよ

[130: 周辺住民さん]

散々、買え買えと電話して来たのに、モデルルーム無くなりましたね。
何だったのでしょうか？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

[131: 匿名さん]

MRの隠れ家見に行ったけど、うちは営業電話こなかったよ。
>>117,118　参照。仕切り直しでしょうね

[132: 匿名さん]

隠れ家ってどこにあるの？

[133: 匿名さん]

隠れ家　＝　恐ろしいことにMRの中。

[134: 匿名さん]

ＤＭとかも送ってるんだろうか？

[135: 匿名さん]

放置プレイですか？
先週現場見に行ったら、什器類も何もかも撤退済み。
オリックスさん、あちこちに在庫抱えてるみたいなんだけど、大丈夫かな？
かなり期待してたんだが。

[136: 匿名さん]

MR再開の予定はあるんだろうか？

[137: 匿名さん]

オリックス不動産が潰れるこたないよ。世界屈指の資金力を持つオリックスがバックにいるからね。
それにオリックス不動産全体としてはかなり儲けてるらしいし。
それにしても、ここの閉鎖は残念だなぁ…
神楽坂の新築自体希少だからねー

[138: ビギナーさん]

では、いずれ新しい建設会社を見つけて再開の可能性もありますね。
市況が下がって、消費者にとっては反ってラッキーだったのかな？
”幻”が再現されるかは、わかりませんが。見ていないので、残念です。

[139: 匿名さん]

日本も不況の下降線なのだろうか？

[140: 物件比較中さん]

最近ＤＭ来ないと思えば、モデルルームが無くなっている！
完売したの？撤退？
幻は幻ですな。

[141: 匿名さん]

着工できないんじゃない？既契約者にはどういう説明がいったんだろうね？
一旦、白紙？

[142: 匿名さん]

ありゃりゃ、販売休止ですか。
神楽坂、狙ってたんだけどなぁ。

[143: 匿名さん]

141
契約者はいないはず。正式販売まだだったから。

[144: 匿名さん]

地権者とかいたのかなぁ？
どうなるんだろうね。

[145: 匿名さん]

建設会社かえればいいんじゃ？

[146: 匿名さん]

親会社が支援したジョイントでやるのはいかがでしょう。
しかしここの予定価格は高かったですね。

[147: 匿名さん]

ジョイントなら買わないなぁ…。

[148: 匿名さん]

確かにオリックスならまだ良いけど、ジョイントはちょっと勘弁ですな。

[149: 周辺住民さん]

現場事務所がついに撤去されました。

[150: 匿名さん]

つい6ヶ月前では坪400万でもここなら仕方ないみたいな人たちがいたのがなんとも懐かしい・・・

[151: 匿名さん]

坪４００は今でも納得できるよ。
神楽坂物件は貴重だし、浅草で未だに３５０で出してるあほな業者もいるから。

[152: 匿名さん]

俺も坪400万には今でも納得している。
大崎のタワーや目白名だけど高田の団地に400万払うのなら、ここの方が
よっぽど希少価値の高い場所だと考える。決して悪い立地じゃない。
強いて言えばデベのブランドが欲しい。

[153: 匿名さん]

いやぁなかしいなあ。あのMR最高だったなあｗ
いまや相場がくずれているしね、天井の低さ、デベ、建設会社、竣工時期、
北側の向かい合わせなどなど考えたらやっぱ高いかな、自分的には。
建設会社変えてまたやるのかなあ。楽しみにしてます。

[154: 匿名さん]

オリックスは体力もあるし、アフターとか考えたら逆に住友あたりよりは安全な気もしますけどね。
サンクタスと神楽坂の響きも悪くないですし。
まあ、販売中止じゃしょうがない話ですが…

[155: 匿名さん]

販売再開近し？現地の様子より。

[156: 匿名さん]

定借で復活だそうです。
やはり高かったから、少しでも見た目の販売価格を下げたいのでしょう。
販売代理は三井不動産レジ。

[157: 匿名さん]

懐かしい名前の復活ですね。うちもあのMRいきました。しかし定借はパス。

[158: 物件比較中さん]

154と155のカキコは1年の開きやな。

復活ってなんやねん？

[159: 匿名さん]

DM来ましたね。

一般定期借地権。売主はオリックス不動産のみ。販売代理＝三井不動産レジデンシャル。。。

定借だと坪３００以下でしょうか？三菱地所の神楽坂との比較で考えると坪２４０－２５０くらいにしないと売れないかしら。

だったら売れるような気も。。。場所は良いですしね。

来年１月にMRオープンみたいです。。

まあしかし売り時を見事にはずしましたね、狙っていた人には朗報でしょう。

[160: 周辺住民さん]

定借だったんですね。
パークコート、パークハウスと時期が重なって、今後の動向がとっても気になります。

[161: 匿名さん]

新しい情報ありますか？
同じく定借のパークコートと比較してどうでしょうか？
パークコートは高くて手が出なかったのですが、ここも同じくらいでしょうか？
交通的にはこちらが有利ですよね。

[162: 匿名さん]

新宿区、市ヶ谷近辺で探していたらここがあったんだけど、定期借地権ですか。７０年って考えてみれば長いけど、永住型でも運用型でも立地がかなり好条件で魅力的なので、定期借地権ってのが個人的に惜しいって感じです。元々通勤に便利で３駅使える立地は良いですよ。転売・運用でもいけそうって思いました。が、です。
飯田橋から神楽坂を上がる道のりは交通量はまあまあ。あっというまにＪＲも私鉄も使える距離間。日中いないから分からないけど、大久保通りの交通量ってひどいかな？地元の人とかよくこのエリアをご存知のかた、情報教えてほしいです。

[163: 匿名さん]

いくら定借でも坪250なんてのは妄想ですね。
神楽坂で、かつこれだけの立地の物件はそうはありませんから坪320は絶対に切らないかなと。
オリックスは意外と強気ですからね。
ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。
ここは戸数も多くないし、直ぐに捌いちゃうと思います。

[164: 匿名さん]

定借３２０万ならそれは凄いと思う。。。定借マンションの融資は厳しいと思うんだけどキャッシュの客そんなにいるのだろうか？

＞オリックスは意外と強気ですからね。
＞ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。

具体例はどのへんでしょう？？？ザ・タワー・コイシカワは？（笑

[165: 匿名さん]

ここ定期借地権なんですね。ご近所マンションの三井のパークコートも定借。三菱のパークハウスは違うようで、検討範囲でいうとこの３件がマストかなと思うけど、定借物件はローン組みにくくなることもある得るんじゃないかな？だとすると、現段階では価格が未定だけど、パークハウスあたりで根を下ろすってことにもなるかもしれないか。交通の良さは個人的にはベストで、立地の良さでいうとサンクタスが一番魅力的。70年後生きてないし。

[166: 匿名さん]

現状神楽坂界隈では断トツでベストな立地ですね。神楽坂は富裕層で好きな人が多いですから価格が多少張っても売れちゃうでしょうね。

[167: 名無し]

地代はどのくらいになるんでしょうか？

[168: 匿名さん]

>>165

サラリーマンならローンがくみやすく、将来の転売時にも安心なパークハウスがよいと思いますが立地のよさは断然サンクタスですね。。。

お金持ちはサンクタスを選ぶのでしょう。

[169: 匿名さん]

私も断然立地でいえば、サンクタスが一番でしょう。選ばれやすい条件がそろっているし、わざわざ神楽坂選ぶような人なら、ブランディングもいいけどサンクタスの魅力を否定はできないですよね。
残念ながら私はサラリーマンなのでローンが組みやすいほうを優先するしかありませんが、時期をみながら二つを並行して追っていこうと思います。
何よりも都心にありながらも、さほどざわついていない落ち着いたエリアの神楽坂は資産価値もそう低くはないと思います。

[170: 匿名さん]

事前案内会行かれた方、いかがでしたか？
おいくらくらいなんでしょう？

[171: 周辺住民さん]

ご希望は交通量？
歩く方には関係ないでしょうから
お車の方なら、神楽坂通りは昼で上下が一方通行の向きが変わります
大久保通りは片側一車線なんで昼はそこそこ込みます
夜はたいしたことは無いです

[172: 匿名さん]

神楽坂の一等地！　それにつきるでしょう。

[173: 匿名さん]

定借の値崩れの仕方は恐ろしい。
残念。

[174: 匿名さん]

大久保通りの拡張って将来あるんですかね？

[175: 匿名さん]

大久保通りの拡張は、必要性・財政面両方から、
可能性は低いと思いますよ。

[176: 匿名さん]

>>173

３０年くらいは大丈夫では。

ところでいくらなんでしょう。

[177: 匿名さん]

部屋によってだいぶ価格差があるようですが・・・・
思っていたより価格抑えめな気がしました。
ちょっとやる気が湧いてきた！

[178: 匿名さん]

天井高が低いですね。14階建てにしたからですかね、、、、

[179: 匿名さん]

低いってどれくらいなのでしょうか？

[180: 匿名さん]

定借で30年後、半値で売れますかね？

[181: 匿名さん]

３０年経っても定借の残存期間は４０年。
８０㎡３２００万なら、十分売れるのではないでしょうか。
勿論、３０年後の市況や管理状態はわかりませんが…。

戸数が少ないので一見大規模修繕等の合意形成はしやすいようにも思いますが、
価格低めで好立地となると、特に１ＬＤＫなどは投資用に買われる方も多く、
居住している所有者との温度差が出てくるのではないかという不安はあります。

共用施設はないに等しいでしょうが、
駐車場収入が少ないですから、管理費は不足するのではと思います。
修繕積立金も戸数の割に安すぎる気がします。
地代、（増額後の）管理費・修繕積立金を含めたキャッシュフローを考えると、
さほどお得でもないのでしょうか。