サンクタス神楽坂

[不動産購入勉強中さん]

少し前にテレビで人気になった神楽坂ですが、皆さんの評価はいかがでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
　　　総武線 「飯田橋」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：38.07平米-96.97平米

[162: 匿名さん]

新宿区、市ヶ谷近辺で探していたらここがあったんだけど、定期借地権ですか。７０年って考えてみれば長いけど、永住型でも運用型でも立地がかなり好条件で魅力的なので、定期借地権ってのが個人的に惜しいって感じです。元々通勤に便利で３駅使える立地は良いですよ。転売・運用でもいけそうって思いました。が、です。
飯田橋から神楽坂を上がる道のりは交通量はまあまあ。あっというまにＪＲも私鉄も使える距離間。日中いないから分からないけど、大久保通りの交通量ってひどいかな？地元の人とかよくこのエリアをご存知のかた、情報教えてほしいです。

[163: 匿名さん]

いくら定借でも坪250なんてのは妄想ですね。
神楽坂で、かつこれだけの立地の物件はそうはありませんから坪320は絶対に切らないかなと。
オリックスは意外と強気ですからね。
ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。
ここは戸数も多くないし、直ぐに捌いちゃうと思います。

[164: 匿名さん]

定借３２０万ならそれは凄いと思う。。。定借マンションの融資は厳しいと思うんだけどキャッシュの客そんなにいるのだろうか？

＞オリックスは意外と強気ですからね。
＞ただ、売れなかったら、その後は潔く下げますけど。

具体例はどのへんでしょう？？？ザ・タワー・コイシカワは？（笑

[165: 匿名さん]

ここ定期借地権なんですね。ご近所マンションの三井のパークコートも定借。三菱のパークハウスは違うようで、検討範囲でいうとこの３件がマストかなと思うけど、定借物件はローン組みにくくなることもある得るんじゃないかな？だとすると、現段階では価格が未定だけど、パークハウスあたりで根を下ろすってことにもなるかもしれないか。交通の良さは個人的にはベストで、立地の良さでいうとサンクタスが一番魅力的。70年後生きてないし。

[166: 匿名さん]

現状神楽坂界隈では断トツでベストな立地ですね。神楽坂は富裕層で好きな人が多いですから価格が多少張っても売れちゃうでしょうね。

[167: 名無し]

地代はどのくらいになるんでしょうか？

[168: 匿名さん]

>>165

サラリーマンならローンがくみやすく、将来の転売時にも安心なパークハウスがよいと思いますが立地のよさは断然サンクタスですね。。。

お金持ちはサンクタスを選ぶのでしょう。

[169: 匿名さん]

私も断然立地でいえば、サンクタスが一番でしょう。選ばれやすい条件がそろっているし、わざわざ神楽坂選ぶような人なら、ブランディングもいいけどサンクタスの魅力を否定はできないですよね。
残念ながら私はサラリーマンなのでローンが組みやすいほうを優先するしかありませんが、時期をみながら二つを並行して追っていこうと思います。
何よりも都心にありながらも、さほどざわついていない落ち着いたエリアの神楽坂は資産価値もそう低くはないと思います。

[170: 匿名さん]

事前案内会行かれた方、いかがでしたか？
おいくらくらいなんでしょう？

[171: 周辺住民さん]

ご希望は交通量？
歩く方には関係ないでしょうから
お車の方なら、神楽坂通りは昼で上下が一方通行の向きが変わります
大久保通りは片側一車線なんで昼はそこそこ込みます
夜はたいしたことは無いです

[172: 匿名さん]

神楽坂の一等地！　それにつきるでしょう。

[173: 匿名さん]

定借の値崩れの仕方は恐ろしい。
残念。

[174: 匿名さん]

大久保通りの拡張って将来あるんですかね？

[175: 匿名さん]

大久保通りの拡張は、必要性・財政面両方から、
可能性は低いと思いますよ。

[176: 匿名さん]

>>173

３０年くらいは大丈夫では。

ところでいくらなんでしょう。

[177: 匿名さん]

部屋によってだいぶ価格差があるようですが・・・・
思っていたより価格抑えめな気がしました。
ちょっとやる気が湧いてきた！

[178: 匿名さん]

天井高が低いですね。14階建てにしたからですかね、、、、

[179: 匿名さん]

低いってどれくらいなのでしょうか？

[180: 匿名さん]

定借で30年後、半値で売れますかね？

[181: 匿名さん]

３０年経っても定借の残存期間は４０年。
８０㎡３２００万なら、十分売れるのではないでしょうか。
勿論、３０年後の市況や管理状態はわかりませんが…。

戸数が少ないので一見大規模修繕等の合意形成はしやすいようにも思いますが、
価格低めで好立地となると、特に１ＬＤＫなどは投資用に買われる方も多く、
居住している所有者との温度差が出てくるのではないかという不安はあります。

共用施設はないに等しいでしょうが、
駐車場収入が少ないですから、管理費は不足するのではと思います。
修繕積立金も戸数の割に安すぎる気がします。
地代、（増額後の）管理費・修繕積立金を含めたキャッシュフローを考えると、
さほどお得でもないのでしょうか。

[182: 匿名さん]

ここの一番小さい部屋はいろんな意味でお得な気がしますね。
抽選になるんでしょうか。

[183: 匿名]

サンクタス神楽坂。響きはなかなか良いね。

[184: 匿名]

結構安いのでは？

[185: 匿名さん]

確かに安い。メールみて驚いた、

[186: 匿名]

サンクタスであの価格は予想外に割安ですね。
やはり借地権物件だからでしょうが。
金融系だけあってオリックスはこのあたりは賢明ですね。

[187: 匿名さん]

ＭＲいきましたが、Ａタイプを１ＬＤＫに大改造した部屋しかありませんでした。
なぜ実際に販売する間取りを敢えて一つも見せないのでしょうか…。

戸数が少ないので当たり前ですが、
近隣のアトラスタワー神楽坂なんかと比べると地代が高いですね。
Ａタイプで月約３万円。
住宅ローンが３５年年利２％とすると、９００万円くらい多く借りているのと同じ計算になる。
当然３５年以降も地代はかかるので実際の負担は更に大きい。
他方で土地の固定資産税はかからないわけですが…。
評価は難しいですね。

[188: 匿名さん]

神楽坂アインスタワーのことですかね？
戸数が少ないですから、1人頭の負担は増えそうですね。
固定資産税払ってると思って諦めるか。

アインスタワーの北西中古がこの売出し価格と考えると
http://www.yuraku.jp/search/detail/index.asp?sch_bkn_no=CI49846
本体の坪単価はなかなかどうして魅力的ですね。

ランニングは多少高めにつくでしょうが、初期投資としては結構魅力的。
C,Dタイプでしらばらく住みつつ早くローン返して、賃貸に回すケースは多くなりそうですね。

[189: 匿名さん]

>>188さん
そうです、アインスタワーです。失礼しました。

居住用なら、１４階のこの部屋ならサンクタスよりお得かな？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

ＣＤの低層は賃貸で高利回りが期待出来そうですね。ネックは大久保通りですが…。

[190: 匿名さん]

このマンション、上階の音煩くなりそうかな？

[191: 匿名さん]

資料取り寄せたら各部屋ごとのランニングコストと価格入った表が送られてきた。
堂々と発表するところが好感持てます。
検討するかはまた別だけど・・・

[192: 匿名さん]

>>189さん、
確かにその部屋であれば、中古定借の値ごろ感が出ますね。

CDは大久保通りに面しますね。
好き嫌い出るところでしょうね。
自分は住まずに最初から賃貸に回してしまうなら気にしなくても良いでしょうけど。

[193: 匿名さん]

>>190
二重床、二重天井で、中空ボイドを採用しているようなので、
上下階の遮音性は比較的高い部類ではないでしょうか。

>>192
仰るとおりですね。
大久保通りの拡張が実現した場合エントランスアプローチは撤去するとのことで、
通りはぐっと近くなりますしね…。

利便性、ブランド価値ともにここまでの物件は希少で、割安だと思います。

ただ、低い天井、洗濯物が干せない狭いベランダ、
リビング重視の間取り、配布している冊子の内容等々総合するに、
ファミリーやこれから子供を持つ若い夫婦はターゲットではなく、
子供は手が離れたけど仕事は忙しく都心に住みたい中高年夫婦、
あるいは子供を持つ予定のない共働夫婦がメインターゲットなのだろうと思います。
その影響か、対応してくれた営業の方の話、
漏れ聞こえる他ブースの会話から察するに、３ＬＤＫはあまり人気がなさそうでした。

[194: 検討者]

仕事帰りに現地訪問してきました。
場所はいいですね、やはり。横幅は思ったより狭いからペンシルマンションぽくなるのかなぁ。
気になるところは南側には民家があって、何階くらいからが景観が気にならなくなるか、ですね。
あと、管理費に地代が高いのは考えものですね…。管理費は共用部分なんてないのに等しいのに…

[195: 匿名さん]

夫婦共働きで２ＬＤＫ希望ですが
全て大久保通り側だったので今回は見送り決定です。
けっこう期待していたので無念です。
ＡＢとＣＤの向きが逆だったら良かったのに。

[196: 匿名さん]

半分より上ならそれほど気にならなそうですけどね。

[197: 匿名さん]

ちゃんと見てませんが、1期2次？だかの価格表が送られてきました。
戸数がそれなりにありましたが、思ったより買いが入らなかったのでしょうか？

[198: 匿名さん]

あまり売れてなかったですね。
でも分かりやすい資料を送付してくれるので好感度高いです。

[199: いつか買いたいさん]

まったく同感！今回買わないけどイメージアップした。
某Ｍのように、とっくに売り出して半数以上済み物件を
あたかもこれから売り出し開始のような文句でパンフを送りつけてくるのとは段違い。

[200: 申込予定さん]

私はここの立地とマンション自体も気に入ったので申し込みしました。
あんまり掲示板が盛り上がってないのですが購入予定のかたはいないのですか？

[201: 匿名さん]

購入希望でしたが、モデルルームがあまりにも
すごいものに仕上がっていたので、実際の部屋が
どうであるかが全くわからず、現段階では怖くて
申込めないというのが実感です。
（現在、モデルルームは改装中らしいですが）

[202: 匿名]

残り9戸

[203: 匿名さん]

最新の価格表を見たのですが「販売済み」の表記に違和感が・・・
「売却済み」とか「成約済み」ではないのでまだ結構残っているのでは？と思ったのですが

[204: 検討者]

書き込みが少ないですが、どなたか購入された方いらっしゃいませんんか？

[205: 匿名さん]

ここは定期借地物件ですよね。その割には高い。
人気がいまいちなのは、仕方ないよね。

[206: 検討者]

やっぱり、定借がネックになりますかね。。
立地は気に入っているのですが、購入に思い切れません。
確かに価格も割高なのかなぁ

[207: 匿名さん]

ブリリアンコートの掲示板にアドレスが岩戸町というのもマイナスポイントだと
書いてる方がいらしたのですが、やっぱり関係あるんでしょうか？

[208: 入居予定さん]

あんまり関係ないような気がしますか、、

この物件はもうほとんど残っていないですよ

[209: 匿名さん]

＞208入居予定さん
ブリリアンコートか、こちらかで迷っていたのでレスが有難いです。
（どちらも岩戸町アドレスなので・・・）
あちらの方が所有権なのに価格が安くて迷っています。
確かにサンクタスの方が駅の入口には近いですけどね。
長々すみません、ひとりごとでした。

[210: 匿名さん]

残り２戸

[211: 匿名]

神楽坂付近で広告配ってたから、まだ2戸残ってるみたいだね。何階と何階が残ってんだろ？

[212: 匿名さん]

私は結構いいと思うんだけど、旦那が窓の狭さと天井の低さに「圧迫感を感じる」と拒否反応が凄かった
立地と広さの割には価格もお手頃なのにな～
皆さんは圧迫感感じます？

[213: 物件比較中さん]

２１２さん

私は窓は狭いとは思いませんでした。むしろ腰高の窓の方が物が置きやすいかなと
感じました。天井は確かにやや低いですがまぁなんとか許容範囲ってとこですかね。
この立地での価格は魅力ですが、まだ探しはじめたばかりなのでもっと色々見てから
検討しようと思ってます。
場所は本当にいいんですけどね・・・

[214: 匿名さん]

上の方と同じで、天井は確かに低く感じましたが許容範囲ですね。
窓は、もう少し開放出来ると良かったなぁと思いますが
角部屋で窓が多いつくりですし、窓の狭さは私は感じませんでした。
とにかく立地が良いですよね、この物件。

[215: 匿名さん]

今残ってる3LDK、当初より値下がりしました？
あの立地の80㎡で6740万って格安ですね

[216: 物件比較中さん]

下の方の階でしょうかね！？
そうだとしても、おっしゃる通り格安だと思います。

[217: 匿名]

80平米の間取り、綺麗だし直ぐに売れてもおかしくないんだけどね。やはり借地がネックか。

[218: 匿名さん]

70年でも、借地ってやっぱり気になるものなんですね
50年も住めれば十分じゃないのかな
うちは10年経つ前に転売予定なので、ここはいいな～と思ってたのですが、
この売れ方を見ると躊躇してしまいます

[219: 匿名さん]

この売れ方で躊躇ってどういうこと？
売れてないわけじゃないから良いと思えばいいんじゃないですかね


今月中に残りの未販売の２戸も販売するらしいよ

[220: 匿名さん]

天井高は２４５０？

[221: 匿名さん]

＞この売れ方で躊躇ってどういうこと？

格安の割には飛びついてないからね

[222: 匿名さん]

間取りや階数によって、売れ行きに違いが出たようですね。
今残っている物件は、すべて80平米以上のもの。
価格的には魅力的だと思いますが、最近ではファミリーでも
60平米位で妥協する家庭が多いみたい。
富裕層は、このマンションは買わないでしょうし。微妙なんでしょうね。

[223: 契約済みさん]

早く完売して欲しいですね。
向かいのブリリアンコートは即日完売だったようです。
いつまでも売れ残っていると良い気分しません。

[224: 匿名さん]

残り一戸

[225: 匿名]

早く完売して欲しい…
値段が下がるのも見たくないです
ブリリアンコートも検討していたのですが、
あそこは天井2m65で高いですよね
やはり天井が低いのと定借が皆様気になるのかしら

[226: 匿名]

定借・割高

[227: 匿名さん]

ほんと、値段が下がるのは見たくないです。
営業さんに頑張ってもらわないと

[228: 匿名]

買った時（住んだ時）から徐々に下がっていくのが定借なのだから、多少値下げしてでも完売させた方が良い気もする。

[229: 物件比較中さん]

場所はいいですけどね・・・

定借、窓が狭め、天井低めなのに購入に至ったポイントは何ですか？
やはり立地と価格でしょうか？
他に背中を教えてくれた点があれば教えてください

[230: 匿名さん]

あと１戸しかないから迷ってるうちに完売でしょう

値下げとかバカなの

[231: 匿名さん]

ラス1がなかなか決まらないですね。

[232: 匿名]

そうだね

[233: 匿名さん]

ここの場所はいいな～定借じゃなけりゃ瞬間蒸発だったな。

[234: 匿名さん]

完売した後、一戸キャンセルが出てますね。。。迷う・・

[235: 周辺住民さん]

外観がほぼ出来上がりましたね。
落ち着いた雰囲気、タイルがグレート感があって良い感じでした。
駅至近で、ここに住まわれる方が羨ましいです。

[236: 買い換え検討中]

ここは定借が７０年ということですので（近隣のアインスタワーは定借５０年）と比べてもかなり条件が良さそうですが、この値段で一戸残ってるのがとても不思議です。外観も素敵で神楽坂らしく、大人で落ち着いた感じに仕上がっていてとても魅力を感じてしまいます、ただ残念なことに残っているのがＢタイプのみということでとても迷っています。全居室の間取りをみるとやはりＡタイプがとても良く思えます。Ａタイプがあれば、即決したのですが・・本当に出遅れた感じです。

[237: 匿名]

もう場所は最っ高ですね。なかなかこの辺はでない。定借でも価値ある。しかしＢの間取りも特に悪くみえないけどなあ。Ａの間取りというのが気になる。まあ私にはＢは大きすぎるんだけど。

[238: 購入者]

Bタイプ購入したものです。私は最初からBタイプの間取りが気に入っていました。一部屋が広いので使い勝手が良さそうだし、廊下が少ない分、有効面積が広いと思いますよ。迷っておられる方、ぜひご近所さんになってください！！

[239: 匿名さん]

確かに場所めちゃくちゃいいですよね。
ここなら神楽坂生活満喫、堂々と神楽坂に住んでますって言える。

[240: 匿名はん]

もろ神楽坂なんだけど、住所は岩戸町
それどこですか？って感じだよね
新宿区は住所表記が細かすぎてわかりにくい（あんまり何丁目とかがない）

[241: 入居予定さん]

もうすぐ内覧会ですね！
楽しみです

[242: 周辺住民さん]

駐車場に停まっている車、ちょっと品がないような？
業者の方かな

[243: マンション住民]

その区画の車、最近車種が変わりましたが、更に品が無いですね。。
平置きで目立つ場所なので、マンションのイメージが落ちてしまいそうで心配です。　

[244: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[245: 匿名さん]

確かに正面に止めてある車、品が無いね
マンションも場所は良いけど、デザインが冴えない
で、完売？

[246: 匿名さん]

神楽坂の不動産屋で、賃貸出てたよ。

[247: ご近所さん]

デザインは、道の反対側にあるブリリアントとキッチンコート横のパークハウスの方が安っぽく感じますが...。
賃貸に出ているのは、賃貸するために購入した人が出したのでしょう。

[248: 物件比較中さん]

場所は最高ですね。近くへ行った時に前を通りがったのですが、メインの神楽坂通りまで1分かからないという感じでした。実際に見てみると外観も落ち着いたデザインになっており、エントランスアプローチの植栽には竹が使われていて、神楽坂に相応しいなかなか良い印象でした。

[249: 匿名さん]

売りに出てるね