サンクタス神楽坂

[不動産購入勉強中さん]

少し前にテレビで人気になった神楽坂ですが、皆さんの評価はいかがでしょうか？

物件データ：
所在地：東京都新宿区岩戸町20-1（地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
　　　総武線 「飯田橋」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：38.07平米-96.97平米

[2: 物件比較中さん]

モデルルームができたら行きたいなぁと思っています。
ただ値段にもよりますけど。。

[3: 近所をよく知る人]

会社が飯田橋にあって神楽坂でよく飲んでます。
観光地や夜の遊び場としては面白いけど住むとなるとどうなのでしょうか？
現地を朝から夜までよく観察してから決めることをお奨めします。

[4: 匿名さん]

いまは米国在住ですが渡米前は神楽坂在住でした。
この界隈は基本的に住むにもとてもいいところですよ。
都心でありながら結構落ち着いた街並もあります。
飲み屋だけがこの町の魅力ではありません。

[5: 匿名さん]

店舗だか事務所がひとつ入るようですが
どのようが業種なんでしょうか？

[6: ご近所さん]

神楽坂在住のものです。
こんなところにできるんですね。とってもいい場所ですよ。
神楽坂でも、坂上交差点付近は一番栄えており、スーパーも３分圏内に２件ありますし、パン屋、肉屋等一通りそろいます。また、神楽坂には飲み屋は多いですが、いわゆる風俗店は一切なく、キャバクラも本当に少ない方だと思います。よって、飲食店が多い割に、夜間も治安の悪さを感じることはほとんどありません。
白銀公園等ちいさな子育てに適した公園も多く、飯田橋近辺の有名幼稚園もありますし子育てにも便利です。

[7: 購入検討中さん]

すみませんが教えてください。
このマンション前の交通量はいかがなものでしょうか。
幹線道路沿いでしょうか？

[8: 匿名さん]

サイトとかには情報無いようですが、仕様・構造などの情報ご存知の方いますか?
断片的な情報としては「40m高度地区・14階建て・1階店舗」と言うことですよね。
二重床・天井、天井高・階高とか、仕様・構造はどんなものでしょうか。

[9: 購入検討中さん]

気になりますね。このマンションは。
さっそくランキングにも登場ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

[10: 物件比較中さん]

資料請求しました。

設備仕様は少しだけしか書いてありません。
二重床や天井など、載ってないですね。
間取りもネットに出ていたもの（AタイプとCタイプ）だけでした。

まだいろいろ決まってないのかな。

[11: 周辺住民さん]

４０Ｍで１４階だと階高が長谷工なみかな？

[12: 購入検討中さん]

神楽坂にはランチでよくいきますが、いいかんじの町ですね。
大人がゆったり住めそうな印象があります。

こちらはセットバック無く、ばっちり道沿いに建つのでしょうか？
交通量が気になります。
また一番の関心事は「値段」です。
サラリーマン家庭ではどうもきつそうな感じがいたしますが
現在の状況下、大体坪単価いくらくらいなんでしょう？

[13: 匿名さん]

きょう資料届きました。
平均で坪４００万は間違いなく超えるんでしょうが・・・
中盤までいくかな？

[14: 周辺住民さん]

やはり40メートル高度地区で14階建てというのでは、
階高が2.8メートルで、直床になるのではないですか。
二重床二重天井にすると天井高2.3メートルはありえない
高級物件ではないようなので、
近くのルネみたいに、手ごろな値段で無いと売れ残るのでは。
坪400はありえないでしょう。

[15: 購入検討中さん]

４００万なんて..めちゃくちゃです（涙）
うちには無理そうです。
はぁ〜。ほかを探さなくては。時間がない。

[16: 匿名さん]

>>14

申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。

いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。
大久保も４００・笑。まあこれで右から左に売れるとは思わないけど、
この状況で神楽坂を３６０で出してくると思います？？？

建築コストがルネの頃より４割以上上がってるんだから土地代が同じでも（これも
ありえない想定だけど）物件価格は上がらざるを得ない。

４２０−４４０くらいでは？

[17: 周辺住民さん]

直床階高２８０都営住宅並み、幹線沿いで坪４４０だったら笑えますよ、本当に。
場所柄、一歩入った住居系地域の低層マンション階高３２０なら坪４４０でも当然でしょうが。
オリックスマンション事業は結構在庫抱えてここはどういう風に出てくるんでしょうかね。

[18: 匿名さん]

>>16
ルネの坪280を参考に計算してみましょう
2割程度が建物部分で建築コスト上昇に伴い、建物部分の価格が4割増だとしましょう
280*0.2*1.4=78.4

残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります
280*0.8=224
224+78.4=約300

昨今の地価上昇を反映して周辺相場が35%上昇したと仮定すると以下のようになります
(東京カンテイの中古物件売出価格の神楽坂上昇率を参考)
280*0.8*1.35=302.4
78.4+302.4=380

ご自慢の相場感ではどのようなロジックで420-440になるのでしょうか？
数字を色々と出している割には肝心の価格予想がただのあなたの直感に見えます

無論仕様も何もわからない状況での予想なので精度は低いですが、400を切ってくれる
のではないかと私は予想します
もちろん価格設定は売主の自由なので、強気の420-440で出してくる可能性は否定しません

[19: 匿名さん]

ルネは一昨年の物件でしょ。
神楽坂とはいっても、牛込神楽坂駅付近の相場がそれほどではないのでは。

[20: 匿名さん]

>>18

えーと・・・１６だけど
マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・

>残り8割程度が土地部分ですので、仮に土地代が同じだと仮定すると価格は以下のようになります

販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・

相場観以前の問題だよ・・・

[21: 匿名さん]

16さんと18さん
どちらが相場観ないのか楽しみですねｗ

[22: 匿名さん]

>>17

別にデベじゃないのでムキにならなくてもいいんだけど・笑
高さ制限はＧＬからでしょう？１階を沈めてるんじゃない？
ちゃんと確認した？

[23: 匿名さん]

>>20

18です

>マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・
私の試算は貴殿の提示されているルネ神楽坂坪280万からスタートしているのですが、
このご指摘が私の試算結果にどのような影響を与えるのでしょうか？
ルネ神楽坂坪280万というのは販売価格ではなく原価なのでしょうか？

>販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・
固定資産税における資産評価では大体それぐらいの割合なのでこういう仮定を起きました。
仮定の説明が不足していてすみません。
本来価格算定において、販売価格の何割程度を土地代に設定するべきなのでしょうか？

18にも書いた通り貴殿の推測420-440のロジックを具体的に教えてください


>>21

私は自分に相場感があるなどとは思っていません。
価格発表前に価格についてできるだけ推測し、割高か割安かの判断をする材料にしたいと
考えているだけです

[24: 匿名さん]

ここから西に歩いて5分ぐらいのところにパークハウスの新規も出てきましたね。

地所は都心の物件は今年になってやっと２つめ。そして、とても小規模です。パークハウスと名乗る価値のある土地がないという感じでしょうか？。

[25: 物件比較中さん]

１９日（土）からの事前案内会は「満員御礼」だそうです。

購入検討できる方がうらやましいです。
私は価格面で早々と撤退です。

[26: 匿名さん]

>>23

相場観がないて自分でわかってる人が掲示板で価格の予想をしちゃいかんのじゃないですか？？
新築の売り出し価格を議論してるのに固定資産税評価って・・・苦笑
まあ脳内でいろいろ考えてくださいませ。

>>24
二十騎町の物件ですね。モデルルームはないのですかね？
駅から多少歩きますが幹線に面しておらず、閑静な住宅街。
地所のイメージに合う場所だと思うんですけどね・・・。
値段はどうかな。地所の新宿区物件で言うと飯田橋レジデンス以来？？
けっこう高くつけてくるのかな

[27: 匿名]

地所の物件はいい場所ですよ。坪単価350なら買い、400なら見送りといったところでしょうか。

[28: 匿名さん]

中古相場の上昇率35％程度しかかけるないのは違和感大。建設コストも5割り程度の上昇かな。建設コストの2割り程度の人件費は横ばいとしても8割り占める材料はは6割り程度あがってる

[29: 匿名さん]

400は超えるな

[30: 匿名さん]

>>16
＞申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
＞ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。
＞いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。

えっと、今、ヤフー不動産で検索してみたらまさにそのルネの中古が出てますね。
低層階北向きではありますが、一応角部屋で、坪単価は270万円ですね。
もう１ヶ月以上売ってますが、今のところはまだ売れていないようです。
去年だったら、もっとふっかけても売れたでしょうが・・・
市況は完全に変化してしまっていますね。
さすがに400からで出してきては厳しいのでは？

[31: 匿名さん]

低層の北ならそんなもんでは？

[32: サラリーマンさん]

近くの会社に勤めています。ランチで近くの店に行きがてら敷地を眺めています。高嶺の花ですが…。現地の状況を書いてみます。
敷地は大久保通りと、路地裏の狭い通り二つに面していると思います。大久保通りはかなりの交通量です。
大久保通りの斜向かいに故黒川紀章（の事務所だったはず）設計の高層マンションが建っています。路地裏の向かいには戸建住宅が建っています。
大江戸線の地上出口からは1分とかかりません。東西線の神楽坂駅や、各線の飯田橋駅からも充分歩ける距離だと思います。
現在の敷地の状況は既存建物解体の後、コインパーキングになっていましたがそれも解体され、仮囲いのシートが掛かっている状態です。HPによると確認申請は先月下りているようですが、工事は未だ始まっていないようです。

以上、参考までに。

[33: 匿名さん]

大久保通り側は北西なので裏側、
交通量や高層ビルの影響は少ないのでは。
低層の北向きなんか住まいとして買うもんじゃないですよ。

[34: 匿名さん]

>30

販売に電話して聞いてみりゃいいじゃん。

こんなとこでグチャグチャ書くより。

[35: 匿名さん]

坪単価が赤坂のタワーより高いとは驚き！
駅から近いのは魅力だけど・・・

[36: 匿名さん]

赤坂のタワーでも、安い部屋は
条件の悪い部屋では？

[37: AA]

施工、多田建設だってさ、、、、がっかり

[38: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方、いかがでした？
価格は出てましたか？

[39: 匿名さん]

>>37

大手はもうこんなちっちゃいマンションやらないよ採算合うわけないし

[40: 匿名さん]

>>38

４１０−４２０くらいだって。

[41: 匿名]

とすると、８０平米の南向き間取りは、１億前後でしょうか。

[42: 匿名さん]

１億超えるか超えないかくらい。

客の反応が悪ければ下げるだろうし。

[43: 匿名さん]

大手の建設会社じゃないから駄目だとは思いませんけど、よりによって多田建設とは…。
早稲田にある日神のマンションは多田の施工ですけど、非常階段にクラックが入りまくってます。
あそこは確かあのイーホームズの審査でもあったんですけど…。
多田を使うくらいなら、地元のまともな建設会社の方が全然マシです。

[44: 匿名さん]

オリックスってどうしてこんな変なデザイナー使ってディズニーランドのアトラクションみたいなＭＳ作ってしまうのかね？。変なことにお金使って、全く意味がない。だからオリックスのＭＳはどこもラブホみたいといわれてしまうんだよね。もしかしたら最初はかっこよく見えたりするかもしれないけど、数年たつと安っぽく見え始めると思いますよ。

長く住むところなんて、シンプルなのが良いと思うんですけどね。

[45: 匿名さん]

>>44

例えば？小石川のアレとか。ひばりタワーもＯＲＩＸか。

役員の趣味なのかな。

そう言えばスミフも一頃ミドリとかアカとか強烈な色のマンション建てていたけど
最近はそういうのないな・・・

[46: 購入検討中さん]

モデルルームに行ってきました。仕様はかなり良かったです。何より立地が最高ですね。
なかなか出ない場所と思うので少々高い印象でしたが、お金ある方は購入しちゃうんでしょうね。
悩まないで買える方が羨ましいです。

[47: 匿名さん]

>>46

だいたいの価格帯を教えてくれませんか？

本当に坪単価４００万円以上なんでしょうか。

[48: 匿名さん]

モデルルーム、行ってきました。
が、あまりにも改造（？）されてて…「ここは店？オシャレな飲み屋？」って雰囲気。
実際に住む事を考えるなら、とっても想像力が必要な感じです。

あと、電話の応対や営業さんが微妙。。。
みなさん、どう思ったか教えて欲しいところです。

[49: 匿名さん]

>>48

そんなモデルルームの演出なんてどうだっていいから価格教えてよ・笑

[50: 匿名さん]

400万以上ですよ。