シティタワー品川【５】

[中堅所得者代理]

何を言わんや祭りはすぐそこです！


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【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[901: 匿名さん]

手持ちのキャッシュがなくて、お金が入用になったらどうするかです。

不動産を売るか、無担保の融資を受けるか、不動産などの担保融資をうけるか
いずれかです。
この物件の場合、5年間は売りたくても売れない。
無担保は金利が高い。６％〜？
不動産担保融資なら金利が低い。４％くらい？

＞運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。
それでも、キャッシュで買えるということは3000万近い貯蓄があるわけで
運用を考えずに積み立てだけでそこまできたのは、立派だと思います。

[902: 子持ち購入検討中]

子育てと仕事オンリーでお金を使う時間すらありませんでした。
立派と言われるにはあまりにも悲惨な毎日。。。

では、手持ちの預金もある程度残しておけるなら
キャッシュ買いですかね！
って当たればの話しですが。
当たらなかったらもう他を買おうという気持にならなさそうで
怖いです。

[903: 匿名さん]

>>902
１％の金利で毎月22万づつ10年積み立てて約３０００万ですね。
（賃貸にしろ持家にしろ社宅にしろ親と同居にしろ）住居費用払って
なおそこまでお金が貯まるのなら、買う必要ないですよ。

[904: 匿名さん]

中古フラット35の件ですが、住宅金融公庫のページに

『対象となっているマンションであっても、次のような場合などにはご融資できない場合があります。』

という例があげられているのですが、
『敷地が保留地、転貸借地等の場合』
と書いてありますよ。

つまり、この物件が対象になるかは、その時の不動産市況とここの評価次第でしょうね。

[905: 匿名さん]

>>902

キャッシュ買いできるなら５年居住＆貯蓄
その後市況をみて気に入った物件が安く購入でき
そうなら、もう一つのマンションローンで購入
シティタワー品川は賃貸にして家賃はローン返済
にまわすってことでどうでしょう。

[906: 匿名さん]

＞９２３さん

私は９０２さんではありませんが、そのご意見をもう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
今、賃貸で、月２０万円強で駐車場も借りてもそれ位の預金ができてるので。（私は専業主婦です

[907: 匿名さん]

間違えました。
＞９０３さんに質問です。

[908: 匿名さん]

>906さん
の手取り年収はいくらですか？

[909: 匿名さん]

901さん
この物件は不動産担保融資は受けられませんよ。

この物件に担保を設定するには、スミフの許可が必要です。
よって、ここ買ってお金がなければ、サラ金しかお金を貸してくれません。

[910: 匿名さん]

いま賃貸でこの物件をキャッシュで買う人は、
部屋金額＋手数料＋72年分の支払＋72年分の固定資産税を出してください。
そしてそれを950くらいで割る。
（950＝70年×12.5ヶ月＋引っ越し代。12.5なのは契約更新手数料が二年おき１ヶ月で算出）

これを同じ期間賃貸に住んだ場合に月々支払う金額だと考えて比較すると便利だよ。
もちろん、常に賃貸の方が新しい家には住めると思う。

ちなみに基本的に
・将来払う100万と現在払う100万は、現在の方が高くつく
（なぜなら、いま100万を預金したらちょっと増えるから、将来までの利息分だけ損してる）

ので、それも本当は計算に入れた方がいいんだけどね。

[911: 匿名さん]

なるほど。借地権者は港南四丁目開発株式会社。これがいましたね。

でも、これって都が個人と直接借地権契約を結べない（おそらくは決裁上の理由）
から便法として間に事業会社かませたわけで、実質は直接の定期借地とかわらない
わけですが・・

[912: 匿名さん]

それより、ここでさまざまな議論を読んでる人は別として、
一般的には細かいこと何もわからずに、契約しちゃう人いるんだろうね。

後でやりくりして、ん十年後に
困った〜なんてことにならなきゃいいけど。
強制退去させられた人は、優先的に生活保護受けられるのかな？

[913: 匿名さん]

>>911
70年先の現在価値　金利の効果抜きの計算は意味ありますかね？
インフレ効果とか考えるべきですよね。

[914: 子持ち購入検討中]

うわ〜っ

５年後に別のマンション探すってこれまた前向きで素敵ですが
忙しそ〜で自信がないなあ。
運用しようと考えられる心の余裕もないし・・・私って(--;)

でも、その選択は夢があっていいかもなあ。
賃貸に出して新しいところを５年後にって。

[915: 匿名さん]

将来、お金が入用になっても売りにくいとしたら貸すしかないわけで、
そうなれば新築時に組んだ住宅ローンのままで貸すしかないですよね。

ローン契約条項違反だから任意売却とか他行の借り換えといっても、
他行は貸さないいんじゃどうしようもない。せめて自行のアパマンローンへ
借り換えすすめるとかになるのでしょうか。
それとも、そういうケースでは、銀行も黙認ということですかね。

[916: 匿名さん]

あんまり考えすぎるのもどうかと思う、私は。
ま、この物件に限らないけど。

[917: 匿名さん]

あとは当たってから考えるとか。。。。

[918: 匿名さん]

５年後、
いっきに売りが出て、値崩れしそうだね。
その時は既に定借中古物件。
予想通り売れるのか心配。

[919: 匿名さん]

>>914

別に買わなくったってもいいんですよ。
好みの賃貸マンション借りてもいい。
自己居住用以外の収益物件もつと人生の選択肢が広がります。
もちろん利回り低けりゃ話にならないけど、家賃相場はある
日半額になったりしないから株よりはリスク低いと思います。
普通はお金持ちにしかできない業だけどここは普通の
サラリーマンが金持ち父さん側に行けるチャンスと思ってます。

[920: 匿名さん]

会社からの補助があるなら別ですが、
賃貸マンション借りると家賃は高いですよ。

[921: 匿名さん]

ここと同等の場所じゃなくて、思いっきり郊外に賃貸で住めばいいんじゃないの？

[922: 匿名さん]

でも、ファミリーに限定すれば、子供もいるのにそんなにころころ住まいは変えられない。
あと、ここまで都心希望だと、都落ちを嫌う人が多いかも。人は便利になれてしまうと
なかなか生活を下方に変えられない気がしますが。

[923: 匿名さん]

ん？結局、バルコニーで洗濯物は干せるんですよね。
手摺の高さ以下ならば洗濯物等の乾燥、保管をすることはできるってことですよね。
乾燥機も楽でいいけど、やっぱりお日様の匂いがついた方がいい。

[924: 匿名さん]

お日様のにおいって実は外気にさらしたときにつくほこりのにおいらしいで
すよ。花粉もつくから心情的なもので清潔度でいえば乾燥機にアドバンテージあり。
（雨のにおいってのも同様、雨粒は当然無臭あれも雨粒が地面から舞い上げた
においだってね）

[925: 匿名さん]

繰り上げ無しで55歳までに完済の予定が組めない人は、中古でも所有権マンションのが無難だよ。
それか、親子ローン。
定借の怖さは中古の価値が極めて低く、将来の負担額が中古よりでかいこと。
仕事柄、不良債務者の返済計画とかもよく見るけど、60より55のが無難。
逆に余裕のある人は、ここはハイリスクハイリターン商品として、すごく面白いと思う。

あと、中古フラット35は所有権のみ20年無審査で正解。
ここが銀座タワーみたいな人気物件になったら使えると思うよ。
フラットは基本的に証券化スキームなので、不動産市況の冷え込みを考えると、５年後は難しいかも。
日本の人口ピラミッドからは2009年くらいが消費最大とか言われてるしね。

[926: 匿名さん]

お日様の臭いは、分解されたダニや脂の臭いだよ。
ホコリじゃない。
紫外線あてれば屋内のいたるところから臭います。

[927: 匿名さん]

つまんないことですが・・・　近所の２０階から周りを眺めてみました。

１５０ｍとか２００ｍとか離れたマンションで、自分より５階や８階低い階
からでも、こちらと視線が合うのですね。すぐ隣の数階下からこちらは見えない。
当たり前でけど、角度の問題なのですね。

そうすると、第２都営アパート、ブランファーレやＷＴＣは、こちらの方が
数階高いぞ、なんて思っていても、向こうの下側からも見えるんだ。

そうすろると、距離があれば角度がないので、あまり高さの数階は意味ないかも。
でも、距離がある分、お互いあまり気にならないともいえます。
今日の勉強でした。

[928: 匿名さん]

>>923
>ん？結局、バルコニーで洗濯物は干せるんですよね。

訂正のお詫び、を見ると、お布団はもちろんのこと、
洗濯物はバルコニーで干せないとのことですね。
乾燥機、浴室乾燥機、その他の室内干し、ということです。

安全性もありますが、フェンスがガラスですから、手すりより下でも
色とりどり洗濯タワーになってしまうのを防ぐ意味でしょうね。

[929: ご近所さん]

本日，サンプルルームの公開とパンフレットの配布をしていたので見てきました。
内装は思っていたよりもいい感じです。
公開は18日までです。

[930: 匿名さん]

内装は私も思っていたよりよかった。
高級じゃないけど、きちんとしてる。
問題は壁の薄さと間取りの縦長具合。

誰か、隣同士で音漏れのテストした人いませんか？
私はひとりで見に行ったので、無理だったのですが。

[931: 匿名さん]

HPに注意書きされている
『ただし、建物完成時点で設置されている可動式物干金物については、通常の用法であれば可能とします』
の可動式物干金物って付いているんですかね？
モデルルーム見た限りでは見当たらなかったのですが。。。
誰かこの注意書きの意味が分かるえらい人、教えてくださいませ。

[932: 匿名さん]

偉くはありませんが、おこたえします

それはパンフレットの正誤表の【誤】の方ですから、金物はないのが当然です。

[933: 匿名さん]

あの訂正、わかりにくいよね。
普通、間違ってる方を先に書くのに、正しい方（金物なし外干し完全禁止）を先に書いてある。

買ってから話が違うって騒ぐ主婦が続出しそう。

[934: 匿名さん]

内装、きちんとしていました？
ＬＤの壁に縦に細い溝がありましたが、あれは何ですかね？

[935: 匿名さん]

恐らく、芝浦に新しく建った超高層センタクタワーの
二の舞にならぬよう、
急に『ベランダ干し禁止』と訂正したのだろう。

[936: 匿名さん]

>>931
HPの　”②「訂正とおわび」のページを追加いたしました。” をクリックするとすべてわかりますよ。可動式物干金物なんて最初からなかったようです。

[937: 匿名さん]

>>935

確かに山手線から見るとぎょっとするね、あれ。
りんかい線で東雲あたりのマンションも４０Fくらいのベランダに
布団ほしてあってびびる。香港みたいでかっくいい

[938: 匿名さん]

>>913
70年先の賃貸料の現在価値とインフレは、マンション購入資金の運用と賃貸料他で相殺に見立てた。
日本じゃ国債の償還期限もアレだし、DCF出すにもイールドカーブがひけないんだから、ざっくりでやっただけ。

定借でも所有権でも、再建築不可なタワマンである以上、地震や火事のリスクはでかいが、
タワマンがやられる規模なら本人や家族も死んでると思うので、そこは気にしない方向で。

[939: 匿名さん]

洗濯物外干し不可は入居後揉めそう。
洗濯台買って干す人が続出の予感。

[940: 匿名さん]

ＣＭＴのことだね。
いつも近くを通るが、取り分け土日の南側など凄まじいよ、
都心の駅近で、ここまで洗濯満艦飾タワーは珍しい。

多分、住友が他の住民の為、配慮したんだ。

[941: 匿名さん]

タワマンである以上、外干し不可は当たり前なんだけどね。
布団なんか落ちたら直撃うけた人が死んでもおかしくないし、飛んた洗濯物がどこまで飛ぶか想像もつかない。
電線をショートさせたり、ヘリコプターのローターにも絡んだりする可能性すらある。
見栄えの問題だけじゃないんだよ。

[942: 匿名さん]

>>939
多分、禁止にしても干すだろう、後々揉めるのは必至。
隣接の27階都営など、最上階辺りからふとんの柵越えをし、あっぱれと云う他はない。

芝浦のＣＴＭは、安く売り出したにも拘らず、柵を透明にしたのが間違いの元。
これから都の定借は、見てくれより実用的なブロックか磨ガラス柵にすべきですな。

[943: 匿名さん]

ベランダで洗濯干し可、
のタワマンなんていくらでもあるよ。
洗濯台買って干す人続出に１票。

[944: 匿名さん]

>>937
りんかい線で東雲あたりのマンションって、あれ都営だよ
ここも気をつけないと都営みたいになるかも

[945: 匿名さん]

ベランダで洗濯物は干せないという訂正がされて良かったです。
これで重要事項説明書にも盛り込まれるだろうから、当たって住むことになった場合、ベランダに洗濯物を干しているお宅に心置きなくバンバン注意できます。

洗濯物は浴室乾燥機でお願いします。

[946: 匿名さん]

ここって。。。公団住宅チック。貧乏臭くなりませんか？

[947: 匿名さん]

>ここって。。。公団住宅チック。貧乏臭くなりませんか？

日本の住宅って、ほとんどがそんなもんでしょ。
目くそ鼻くそ。

[948: 匿名さん]

貧乏の何が悪い

[949: 匿名さん]

３５年ローンで必死で買った物件だから想定イメージと違うと頭にくるんだよ
ここ安いんだから大抵のことは許せる気がする。

なにしろここに住むのは全員強運ばかりだしね

[950: 匿名さん]

見栄張りの金持ちよりも誠実な貧乏の方がかっこいいね