シティタワー品川【５】

[中堅所得者代理]

何を言わんや祭りはすぐそこです！


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【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[883: 匿名さん]

定期借地権のマンションには、一般の銀行では融資しないのが原則で
プロジェクト段階で、銀行が提携して一括して融資をするかどうか決めるのです。
今回は、三井住友銀行ほかが、社内で一括決裁をとって「物件審査」を通して
担保掛目を決めているからローンがでます。
フラット３５についても一定基準を満たせば定期借地権でも融資が出ます。
中古物件の場合は、新築時フラット３５融資適合物件であれば２０年間は
その物件を売りに出す際「物件審査」なしにフラット３５融資適合扱いされます。
ただし、担保掛目がいくらになるか・・・その辺はよくわからないです。
地価に連動評価するなら売価の９０％までつくような気がしますが。

[884: 匿名さん]

>>879
フラット35の新築基準と中古基準は違うのですが、あなたはスミフの営業さん？
中古物件は再審査ですよ。

[885: 匿名さん]

Googleで『新築時 フラット35 中古』で検索してみたんだけど、新築と中古は違うみたいに読める。
中古には劣化や管理系の審査があると書いてあるページがほとんどなんだけど、ほんとに20年無審査？

[886: 匿名さん]

不審に思うなら、フラット３５を扱う金融機関にお尋ねください。
逆に、物件一括でフラット３５審査基準を通っているマンションの転売のたびに
同じ構造の同じ設備の建物を審査機関は審査をする手間を考えてみてください。
信じないなら自分で「電話して」確認してください。
20年間としたのは、管理状況にさしたる問題はないのが20年間だからでしょう。

http://www.shiawase-home.com/flat35/chuko.php
中古マンションの場合には、「中古マンションらくらくフラット35M」があり、物件によって、
住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしていることが確認できるマンションについては、
適合証明の手続きを省略できます。

[887: 匿名]

永住で考えたが、希望の部屋のランニングコスト合計が4000万円超えるのね…

[888: 匿名さん]

このマンションは『マンションまるまるフラット35』には適合していなくないか？
（新築時適用外の部屋がある）

あと、中古でも確かに５年以内は無審査みたいなんだけど、この物件で５年以内じゃ意味ないよね。

[889: 匿名さん]

中古フラット35で省略されるのは、耐火性や耐震性審査だよ。
中古物件用の審査は別のはず。

[890: 匿名さん]

『無審査』と『省略』は違うってことか？

[891: 匿名さん]

>>876
>買換えするなら、買換え特例をつかいローン控除（が、まだ税制として存続していれば）
>をもう一度受けたらいいのです。

買い替え特例は、直前まで住んでいなければならないのではなかったでしたか。
間違っていたらごめんなさい。

例えば１年賃貸に出して、赴任先やまたは実家など別の場所に仮住まいした場合、
１年後に買い手が見つかって、自分も次のマンションが見つかった場合に、
「3000万円住み替え控除」と、新たに買った方の「買え特例ローン控除」は
両方使えますか？

[892: 匿名さん]

どうでもいいけど、仮に審査が必要なら、審査受ければいいだけの話ですよね。
フラット３５は定期借地権の融資に消極的ではないのは間違いないのだから。

今後、東京都が老朽都営の建て替えで今回と同じ方式をやっていくとしたら
定期借地権マンションの買換えのためのローンも整備されてくるだろうと私は思いますけどね。

[893: 匿名さん]

>>891
誤「買え特例ローン控除」　→　正しい　「買い替え特例ローン控除」

[894: 匿名さん]

新築時にフラット35適用外の部屋があるんだから、一部の審査すら省略できない可能性もあるだろ。
しかし、適用外の部屋はなんらかの欠陥があるってことなんだよな。
誰が申し込むんだ？

[895: 匿名さん]

>「3000万円住み替え控除」と、
居住用資産の売却の特例のなかに
3000万円までは、譲渡益に課税しない
または
住替えする場合の買換え物件が譲渡益よりおおきければ
簿価を繰り延べできる。
という話。詳しくは国税庁のページかＰＡＬＭＯＯＫ
住いの税金Ｑ＆Ａをご覧下さい。

・・・とすっかり住友口調になってみたりして（＾＾）

[896: 子持ち購入検討中]

やはり手持ち預金がなくなってでもキャッシュで買うのが
一番お得でしょうか？

[897: 匿名さん]

>>896
年収分くらいはおいておいたほうがいいんじゃない？　年収額にもよるけど。

[898: 匿名さん]

>>896
定期借地権物件ですから、仮に全額キャッシュで買っても
抵当権を設定して融資を受けることが難しいわけです。
「住友不動産に了解を得る」と書いてありますね。
だったら、同じカネを住宅ローン以上の利回りで運用したほうが
得ではないでしょうか。

[899: 子持ち購入検討中]

抵当権を設定して融資を受けることが難しいとの
意味もわかりません(--;)
運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。

[900: 匿名さん]

それは、失礼しました。本を読んで勉強なさってください。

[901: 匿名さん]

手持ちのキャッシュがなくて、お金が入用になったらどうするかです。

不動産を売るか、無担保の融資を受けるか、不動産などの担保融資をうけるか
いずれかです。
この物件の場合、5年間は売りたくても売れない。
無担保は金利が高い。６％〜？
不動産担保融資なら金利が低い。４％くらい？

＞運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。
それでも、キャッシュで買えるということは3000万近い貯蓄があるわけで
運用を考えずに積み立てだけでそこまできたのは、立派だと思います。

[902: 子持ち購入検討中]

子育てと仕事オンリーでお金を使う時間すらありませんでした。
立派と言われるにはあまりにも悲惨な毎日。。。

では、手持ちの預金もある程度残しておけるなら
キャッシュ買いですかね！
って当たればの話しですが。
当たらなかったらもう他を買おうという気持にならなさそうで
怖いです。

[903: 匿名さん]

>>902
１％の金利で毎月22万づつ10年積み立てて約３０００万ですね。
（賃貸にしろ持家にしろ社宅にしろ親と同居にしろ）住居費用払って
なおそこまでお金が貯まるのなら、買う必要ないですよ。

[904: 匿名さん]

中古フラット35の件ですが、住宅金融公庫のページに

『対象となっているマンションであっても、次のような場合などにはご融資できない場合があります。』

という例があげられているのですが、
『敷地が保留地、転貸借地等の場合』
と書いてありますよ。

つまり、この物件が対象になるかは、その時の不動産市況とここの評価次第でしょうね。

[905: 匿名さん]

>>902

キャッシュ買いできるなら５年居住＆貯蓄
その後市況をみて気に入った物件が安く購入でき
そうなら、もう一つのマンションローンで購入
シティタワー品川は賃貸にして家賃はローン返済
にまわすってことでどうでしょう。

[906: 匿名さん]

＞９２３さん

私は９０２さんではありませんが、そのご意見をもう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
今、賃貸で、月２０万円強で駐車場も借りてもそれ位の預金ができてるので。（私は専業主婦です

[907: 匿名さん]

間違えました。
＞９０３さんに質問です。

[908: 匿名さん]

>906さん
の手取り年収はいくらですか？

[909: 匿名さん]

901さん
この物件は不動産担保融資は受けられませんよ。

この物件に担保を設定するには、スミフの許可が必要です。
よって、ここ買ってお金がなければ、サラ金しかお金を貸してくれません。

[910: 匿名さん]

いま賃貸でこの物件をキャッシュで買う人は、
部屋金額＋手数料＋72年分の支払＋72年分の固定資産税を出してください。
そしてそれを950くらいで割る。
（950＝70年×12.5ヶ月＋引っ越し代。12.5なのは契約更新手数料が二年おき１ヶ月で算出）

これを同じ期間賃貸に住んだ場合に月々支払う金額だと考えて比較すると便利だよ。
もちろん、常に賃貸の方が新しい家には住めると思う。

ちなみに基本的に
・将来払う100万と現在払う100万は、現在の方が高くつく
（なぜなら、いま100万を預金したらちょっと増えるから、将来までの利息分だけ損してる）

ので、それも本当は計算に入れた方がいいんだけどね。

[911: 匿名さん]

なるほど。借地権者は港南四丁目開発株式会社。これがいましたね。

でも、これって都が個人と直接借地権契約を結べない（おそらくは決裁上の理由）
から便法として間に事業会社かませたわけで、実質は直接の定期借地とかわらない
わけですが・・

[912: 匿名さん]

それより、ここでさまざまな議論を読んでる人は別として、
一般的には細かいこと何もわからずに、契約しちゃう人いるんだろうね。

後でやりくりして、ん十年後に
困った〜なんてことにならなきゃいいけど。
強制退去させられた人は、優先的に生活保護受けられるのかな？

[913: 匿名さん]

>>911
70年先の現在価値　金利の効果抜きの計算は意味ありますかね？
インフレ効果とか考えるべきですよね。

[914: 子持ち購入検討中]

うわ〜っ

５年後に別のマンション探すってこれまた前向きで素敵ですが
忙しそ〜で自信がないなあ。
運用しようと考えられる心の余裕もないし・・・私って(--;)

でも、その選択は夢があっていいかもなあ。
賃貸に出して新しいところを５年後にって。

[915: 匿名さん]

将来、お金が入用になっても売りにくいとしたら貸すしかないわけで、
そうなれば新築時に組んだ住宅ローンのままで貸すしかないですよね。

ローン契約条項違反だから任意売却とか他行の借り換えといっても、
他行は貸さないいんじゃどうしようもない。せめて自行のアパマンローンへ
借り換えすすめるとかになるのでしょうか。
それとも、そういうケースでは、銀行も黙認ということですかね。

[916: 匿名さん]

あんまり考えすぎるのもどうかと思う、私は。
ま、この物件に限らないけど。

[917: 匿名さん]

あとは当たってから考えるとか。。。。

[918: 匿名さん]

５年後、
いっきに売りが出て、値崩れしそうだね。
その時は既に定借中古物件。
予想通り売れるのか心配。

[919: 匿名さん]

>>914

別に買わなくったってもいいんですよ。
好みの賃貸マンション借りてもいい。
自己居住用以外の収益物件もつと人生の選択肢が広がります。
もちろん利回り低けりゃ話にならないけど、家賃相場はある
日半額になったりしないから株よりはリスク低いと思います。
普通はお金持ちにしかできない業だけどここは普通の
サラリーマンが金持ち父さん側に行けるチャンスと思ってます。

[920: 匿名さん]

会社からの補助があるなら別ですが、
賃貸マンション借りると家賃は高いですよ。

[921: 匿名さん]

ここと同等の場所じゃなくて、思いっきり郊外に賃貸で住めばいいんじゃないの？

[922: 匿名さん]

でも、ファミリーに限定すれば、子供もいるのにそんなにころころ住まいは変えられない。
あと、ここまで都心希望だと、都落ちを嫌う人が多いかも。人は便利になれてしまうと
なかなか生活を下方に変えられない気がしますが。

[923: 匿名さん]

ん？結局、バルコニーで洗濯物は干せるんですよね。
手摺の高さ以下ならば洗濯物等の乾燥、保管をすることはできるってことですよね。
乾燥機も楽でいいけど、やっぱりお日様の匂いがついた方がいい。

[924: 匿名さん]

お日様のにおいって実は外気にさらしたときにつくほこりのにおいらしいで
すよ。花粉もつくから心情的なもので清潔度でいえば乾燥機にアドバンテージあり。
（雨のにおいってのも同様、雨粒は当然無臭あれも雨粒が地面から舞い上げた
においだってね）

[925: 匿名さん]

繰り上げ無しで55歳までに完済の予定が組めない人は、中古でも所有権マンションのが無難だよ。
それか、親子ローン。
定借の怖さは中古の価値が極めて低く、将来の負担額が中古よりでかいこと。
仕事柄、不良債務者の返済計画とかもよく見るけど、60より55のが無難。
逆に余裕のある人は、ここはハイリスクハイリターン商品として、すごく面白いと思う。

あと、中古フラット35は所有権のみ20年無審査で正解。
ここが銀座タワーみたいな人気物件になったら使えると思うよ。
フラットは基本的に証券化スキームなので、不動産市況の冷え込みを考えると、５年後は難しいかも。
日本の人口ピラミッドからは2009年くらいが消費最大とか言われてるしね。

[926: 匿名さん]

お日様の臭いは、分解されたダニや脂の臭いだよ。
ホコリじゃない。
紫外線あてれば屋内のいたるところから臭います。

[927: 匿名さん]

つまんないことですが・・・　近所の２０階から周りを眺めてみました。

１５０ｍとか２００ｍとか離れたマンションで、自分より５階や８階低い階
からでも、こちらと視線が合うのですね。すぐ隣の数階下からこちらは見えない。
当たり前でけど、角度の問題なのですね。

そうすると、第２都営アパート、ブランファーレやＷＴＣは、こちらの方が
数階高いぞ、なんて思っていても、向こうの下側からも見えるんだ。

そうすろると、距離があれば角度がないので、あまり高さの数階は意味ないかも。
でも、距離がある分、お互いあまり気にならないともいえます。
今日の勉強でした。

[928: 匿名さん]

>>923
>ん？結局、バルコニーで洗濯物は干せるんですよね。

訂正のお詫び、を見ると、お布団はもちろんのこと、
洗濯物はバルコニーで干せないとのことですね。
乾燥機、浴室乾燥機、その他の室内干し、ということです。

安全性もありますが、フェンスがガラスですから、手すりより下でも
色とりどり洗濯タワーになってしまうのを防ぐ意味でしょうね。

[929: ご近所さん]

本日，サンプルルームの公開とパンフレットの配布をしていたので見てきました。
内装は思っていたよりもいい感じです。
公開は18日までです。

[930: 匿名さん]

内装は私も思っていたよりよかった。
高級じゃないけど、きちんとしてる。
問題は壁の薄さと間取りの縦長具合。

誰か、隣同士で音漏れのテストした人いませんか？
私はひとりで見に行ったので、無理だったのですが。

[931: 匿名さん]

HPに注意書きされている
『ただし、建物完成時点で設置されている可動式物干金物については、通常の用法であれば可能とします』
の可動式物干金物って付いているんですかね？
モデルルーム見た限りでは見当たらなかったのですが。。。
誰かこの注意書きの意味が分かるえらい人、教えてくださいませ。

[932: 匿名さん]

偉くはありませんが、おこたえします

それはパンフレットの正誤表の【誤】の方ですから、金物はないのが当然です。